房地产金融危机精品(七篇)
时间：2023-08-01 16:53:34
序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产金融危机范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
篇(1)
一、房地产金融危机回顾
在近现代的房地产金融危机中，每一次房地产泡沫破灭的最大受害者之一就是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的就是债务和已经不值钱的抵押物。下面对现代世界所发生的几次典型的房地产金融泡沫进行回顾和分析（由于次贷危机研究很多这里暂不做研究案例）。
1、日本的银行信贷扩张与房地产泡沫
在日本这个国土面积狭小而又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断的生产出来，可国土却无法扩大。因此，日本国民强烈追求拥有一块属于自己的土地，土地价格不断上升成为大多数人信念。
1985年《广场协议》签订之后日元大幅升值，为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面效应，日本政府从1987年2月-1989年5月一直实行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本国内泡沫空前膨胀。从1985年开始，日本六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地跳升了46.8%。土地价格的急剧上升造成土地担保价值上升，土地所有者能借此从金融机构借到更多的钱，并以此为本金购买别的土地，出现了信贷支持过度现象。
1980—1985年间房地产信贷额占信贷总额的比重稳定在026-0.27，但在1986-1990年间该比例逐渐上升到0.3，由于各个类别的信贷基数很大，因此该比例表明1985年以后房地产信贷支持额大幅度上升；1980-1985年间房地产信贷额年增长额占信贷总额年增长额的比重较低，但在1985年以后这一比重大幅上升，说明在20世纪80年代后半期有大量的资金投向房地产业。与所有的泡沫经济一样，日本泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价直线下落。从1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民总资产比1991年减少448万亿日元，股票价值减少178万亿日元。
2、泰国的银行信贷扩张与房地产泡沫
1997年之前泰国经济发展成绩斐然，国内弥漫着乐观情绪，大量资金由金融机构投向非生产领域。泰国经济的顺利发展也提高了国际上对这一地区的预期，国际投资者普遍看好泰国。1992年泰国在东南亚国家中首先实行了资本账户自由化，取消利率限额管制，放松了对资本流动的监控，导致大量外资涌入泰国金融市场，且多为流动性大的一年期以下的短期资本。在金融自由化政策的驱使下，房地产开发商可以从银行取得高额贷款，他们用这些贷款四处购地建豪华公寓、别墅。随着房地产价格的上涨，金融机构也毫无顾忌地把大量资金贷给房地产业，使本来就很热的房地产业更加升温。
据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%。银行信贷支持力度的提高，促使地价和房价不断上升。到1996年底，泰国闲置住宅达85万套。住宅大量闲置，楼价急剧下跌，大量投资无法回收，房地产商无力偿还银行贷款，造成银行呆账、坏账急增。
泰国银行贷款总额在8年间增长了5.7倍，而房地产贷款额在8年间增长了6.4倍，说明房地产贷款的增长速度快于银行贷款总额增长速度；1990—1996年间房地产贷款额占银行贷款总额的比重稳定在0.32-0.4之间，该比例表明1990年以后房地产贷款额大幅度上升；1990年以后房地产贷年增长额占银行贷款年增长额的比重一直稳定在0.3左右，1990年和1992年竟高达0.7和0.42，说明在1990年以后大量的资金投向房地产业；从1990年以后房地产贷款年增长率一直保持在0.25左右，表明房地产投资逐年增加。
在信贷政策大幅向房地产业倾斜的同时，投资者和投机者可以以较低的成本获取资金，进行房地产交易，导致泰国房地产价格快速上涨。1988-1992年间地价以每年20%-30%的速度上涨，1992-1997年7月，地价的上涨速度更是高达40%，在某些地段，地价一年内竟上涨14倍，银行信贷的过度支持直接导致了房地产价格的上升，最终形成泡沫。
二、我国房地产信贷现状
我国房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。
目前我国房地产金融以银行信贷为主，当然还有包括债券融资、信托融资、上市融资以及基金融资等其他一些融资方式，但在银行资金来源总额中所占的比例较小。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此，有必要对房地产投资的资金来源进行具体分析，以明确银行信贷支持在房地产投资的资金来源中所占的具体比重，并对具体分析银行信贷政策与房地产市场泡沫的关系打下基础。
从规模上看，目前我国房地产开发投资发展迅速，已由1998年的年投资额3614亿元，发展到2012年的43232亿元，十多年间增长了10倍多。从结构上看，几年间银行对房地产开发的贷款增幅一直保持20%以上，远远高于同期金融机构贷款增速（金融机构贷款增速一般在16%左右），从1998—20129年我国房地产企业资金来源中国内贷款部分所占的比重逐年上升，特别是2009年，国内贷款共计11293亿元，比2008年增长48.5%。《2009年中国房地产金融报告》显示，全年我国房地产开发共筹资57128亿元，虽然直接反映为银行贷款的资金仅占20.9%，但实际上，如将企业自筹资金、预收款和定金中的银行贷款考虑进去，房地产开发中银行贷款占的比重在55%以上。如果加上置业者的个人按揭贷款、企业开发的流动资金贷款和施工企业垫资的银行贷款等，房地产业资金来源的80%左右是直接或间接来自商业银行贷款。
三、我国房地产信贷的危机
总体来说，目前我国的房地产信贷市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度建设等初级阶段特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导相一致。
1、房地产开发融资渠道有限
鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，80%左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。
2、房地产信贷机构单一，系统性风险集中在银行
目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险（担保）机构。
3、房地产金融交易集中在一级市场上
我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。
4、政策性房地产信贷缺失
住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房’’的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。
四、由世界房地产金融泡沫得到的经验和启示
纵观上述国家所发生的房地产金融泡沫历程及其带来的影响，我们可以得到如下经验教训：
1、银行信贷行为在房地产泡沫的形成和破灭过程中都发挥了重要的作用。从美国次贷危机中我们就可以看到，经济不景气时，美联储大力度的降息，鼓励消费者借款，刺激购房需求；贷款机构为了扩大份额降低贷款条件，恶性竞争。当泡沫经济出现时，连续的调高利率以及抬高贷款门槛又成了金融机构的主要举措。真是“成也萧何败萧何”！因此我们应该从中吸取教训，适时的根据国际、国内的金融环境制定合理的，有效的金融信贷政策。
2、金融管理体制滞后、监管不力是泡沫经济得以成长的条件。随着金融自由化的推进，需要适应形势的变化及时建立新的监管制度，在金融营业状况的透明度、金融内部监管、贷款的审查制度等方面都要引起重视。如果政府当局在贷款方面对房地产、建筑业和金融机构实行严格的限制、监管和管理，抑制房价地价上涨并不是很困难的。房地产泡沫的破灭会给一个国家或地区的经济、金融体系带来灾难性后果，因此建立完善的房地产金融体系、规范银行的房地产贷款业务以及加强央行和其它金融监管机构的宏观调控，对于防范和化解房地产泡沫风险有着重要的意义。
参考文献：
[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005
[2]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002
篇(2)
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分
只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
篇(3)
【关键词】后金融危机；房地产；融资战略
2008年，次贷危机引爆全球金融危机，给全球金融体系带来了巨大的冲击，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在金融危机爆发后，其所处的市场环境也随之发生了巨大的变化。
外资金融机构在金融危机中遭受巨大损失，为了保存自身力量不得不将大部分资金撤离出我国楼市。我国宏观经济的发展也因遭受金融危机的冲击出现了减速，国内失业率上升，职工薪酬下降，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民对房地产信贷业务的消费意愿下降。
房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。房地产市场是我国经济增长的重要支柱，房市的起伏与房地产融资以及相关政策的变动密不可分。因此，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。
一、我国房地产行业的融资现状
目前我国房地产行业的主要融资方式有借款、发行股票债券、预收定金以及吸收投资等。本文选取我国房地产板块112家公司作为样本，通过采集相关数据对其融资模式与结构进行分析，计算得出整个房地产板块07年至09年的资金来源见表1，以及房地产板块上市公司的财务数据统计分析见表2。
表1 2007―2009年我国房地产板块资金来源
年
份 合计
（万元） 对外借款* 股票筹资 定金预收款 其他*
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%
2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%
2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%
对外借款*：包括短期借款与长期借款。
其他*：包括债券以及吸收投资。
从表1中可以发现，对外借款是房地产企业募集资金的主要渠道，三年在房企的资金募集总额中对外借款所占据的比重均在40%以上，其次是定金预收款，连续三年的比重平均值也在30%以上，股票筹资也是房地产企业募集资金的一个重要渠道。
表2 我国房地产板块上市公司财务数据统计分析
N 均值 最大值 最小值 中值
对外借款融资百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%
2008 112 42% 86% 0% 46%
2009 112 37% 86% 0% 37%
股票筹资融资百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%
2008 112 39% 100% 7% 34%
2009 112 33% 100% 6% 24%
定金预收款融资百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%
2008 112 18% 70% 0% 11%
2009 112 26% 69% 0% 24
其他融资百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%
2008 112 1% 19% 0% 0%
2009 112 4% 51% 0% 0%
112家上市公司股票筹资的融资百分比呈逐年下降趋势，下降幅度较小。同时连续三年均存在股票筹资融资百分比为100%的上市公司，这就说明有企业的融资额全部来自于股票的发行。
从表2中可以看出，112家上市企业的定金预收款在企业的融资结构中的地位有所上升，同时在某些企业内，定金预收款已成为其主要的资金来源。
二、我国房地产行业融资存在的问题
1、融资市场格局朝多元化发展，但主要来源仍是银行信贷资金。
近几年为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，我国政府采取了一系列宏观调控措施，一些房地产金融创新迅速发展起来，但房地产项目的开发和资金运转大部分仍然来自于银行信贷，如此一来房地产行业的风险轻易转嫁到银行系统。
2、完备的房地产融资体系尚未形成，融资多方面受限。
与成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系存在着不完备性。就一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，仅有的数家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。二级市场也还处在萌芽阶段，中国的房地产金融体系并不完备。
房地产行业的融资在多方面受到了限制。首先是银行信贷，央行不断调整房地产的信贷政策以求规范房地产信贷市场，并要求商业银行防范房地产贷款风险。其次是房地产信托，由于信托的私密性要求受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务，同时信托的私募性要求不得公开宣传，使得这种融资方式目前并未被普遍接受。第三是房地产开发企业股权融资，许多房地产企业受国内上市的高门槛阻拦不可能在证券市场上进行股权融资和公开交易。其他房地产金融创新的融资渠道像信贷资产证券化、固定贷款利率等房贷产品目前发展也尚未成熟，无法弥补主要由银行贷款的限制带来的资金缺口。
3、部分房地产商投机运作，利用炒房团规避高额税收。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，为了迅速融通资金房企不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。一方面炒房团以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。另一方面部分房地产企业通过与炒房团操盘手签署工程承包合同，再以建筑安装费用收回垫付的首付在开发施工中进行转包，做高建筑安装成本借以逃避高额税收。
遭遇全球金融危机的冲击，目前我国房地产行业普遍面临资金短缺的困境，如果不能更好地借助于各种房地产金融工具，广开筹资渠道，则时刻都会面临财务危机可能。如何合理有效地融资并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。
三、目前房地产行业融资的主要战略
房地产行业是一个资金高度密集性的行业，如果不借助于各种融资手段，房地产企业将寸步难行。在融资渠道多元化的建设上，需要进行大胆的路径探索，除传统的方法(自有资金、银行贷款、定金与预收款) 外，还可以通过以下途径进行资金筹集：
1、卖方信贷
卖方信贷也称开发商委托贴息委托贷款，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办金融机构而言，能够有效地规避金融风险，即风险承担者由银行变成了开发商。同时，开发商的这种行为是对金融投资工具多元化的一种尝试。[1]这种融资模式下开发商投入一定的预定资金做委托贷款便可获得几乎没有成本的销售融资。
2、房地产信托
房地产信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 [2]
房地产信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，在不同层次上为房地产企业服务，解决其他渠道难以解决的一些问题。不但可以降低整体的运营成本，还有利于房地产资金的持续运用。同时可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，扩大市场供需双方的选择空间。相对于其他任何方式，信托只需备案而不需要央行的批准，简洁方便。
3、阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的一种方式。它不会增加负债率，但也有其缺陷，股东较多的情况未因为管理权的争夺使得项目操作的难度增大，在不具备管理权权威投资者情况下会因为需要由第三方专业公司运作增加成本。
4、IPO(首次公开募股)
IPO对房地产企业而言是发展机遇，上市已经成为房地产企业的一条重要的融资之道，但是房地产公司的上市之路并不如理想的简单。对于未上市的房地产企业而言，从表面上看虽然是一种最为经济的选择，但正是因为上市的门槛高，道路坎坷，只有少数房产巨头才具备走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企业必须另觅途径，借壳上市成为了他们的最佳选择。
借壳上市程序相比IPO要简单得多，它避开了IPO 对产业政策的苛刻要求，也避开了IPO排队等待审批的程序，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，而一个完整的IPO 上市计划预计最快也要耗3～5年的时间，在这种情况下，借壳上市成为了欠缺IPO能力的房地产商们的首选。[3]虽然借壳上市比IPO要简单很多，但是从买壳到实现融资也有一个过程，不可急于求成，房企要在经营中规范自己的企业行为，为自身树立良好的市场形象。
5、房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特别目的证券机构SPV对住房等房地产抵押贷款进行包装组合和信用增级后，将在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者。它的意在于彻底改变了传统的金融中介方式，在借贷者之间建立了更有效的融资渠道和经济关系。[4]
我国的房地产抵押贷款证券化尚处于初级阶段，存在巨大风险，需要谨慎对待，要想达到发达国家完善的融资环境，还需要经历一段漫长的时间。在借鉴国外经验的同时，应该创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，为住房抵押贷款的证券化创造一个宽松的宏观政策环境，充分发挥市场的调节作用，完善相应的房地产金融法律法规，并建立相应的房地产贷款证券保险制度，使以房地产贷款债权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制。
除了上述的卖方信贷、房地产信托、IPO、借壳上市以及房地产抵押贷款证券化的融资方式外，还有合作开发、回租回买融资、租赁融资等多种方式，同时通过合理定价，加快销售、加速资金周转以改善资金链，对大多数企业而言也是一种较为明智的做法。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业必须对比融资成本和可行性，认真研究策略，实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。
参考文献：
[1]孙兆东.解读开发商“买方信贷”[J].中国房地产金融，2004，4.
[2]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略[J].时代经贸，2008，10.
[3]张晓明.论目前房地产行业融资现状及策略[J].科技创新导读，2008，30.
[4]曹建元.房地产金融教程[M].上海:上海财经大学出版社，2003.
本文为教育厅课题《经济危机、自由现金流量与企业投资行为研究》（课题编号：09C537）。
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篇(4)
关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策
一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择
1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。
2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。
策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。
策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。
策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。
策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。
由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。
策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。
只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。
此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。
权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。
综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。
二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施
尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。
2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。
1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。
调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。
2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。
3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。
采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。
问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。
从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。
从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。
在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。
4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。
三、 防范房地产金融风险的长效机制
防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。
1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。
2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。
首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。
3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。
4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。
5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。
6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。
参考文献：
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基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。
篇(5)
【关键词】金融稳定 金融风险 房地产
本文以威海市房地产金融情况为实证样本，通过对房地产业诱发金融风险的路径传导、识别方法及防火墙体系构建等问题研究，提出防范区域房地产金融风险的对策。
一、房地产行业风险诱发区域金融风险的路径传导
（一）集中度风险传递
2014年末我国房地产开发资金70%以上来自银行，房地产贷款余额17.37万亿元，是2004年的6.6倍；国民经济大行业分类中房地产业的贷款余额和占比排名均居榜首；加上钢铁、建材、家具等关联行业贷款，房地产贷款规模更大、占比更高。
（二）关联度风险传递
据对山东省30户骨干房地产企业融资结构调查，86%的房地产企业存在多渠道融资情况，除主要依赖银行贷款外，民间、信托、债券、理财等融资种类均为房地产业的多项选择。房地产业的高杠杆化经营，极易因某环节资金链断裂最终引发多米诺古牌效应。
二、构建房地产金融风险防火墙体系择优路径
（一）建立量化指标监测（指标及阀值见表1）。
（二）进行风险压力测试识别。
1.选取承压模型变量（包括承压变量和压力因子）。选取房地产贷款不良贷款率（NPLR）为承压对象、即承压变量；选择“房价（HP）、地区生产总值（GDP）、居民消费物价指数（CPI）、一年期贷款基准利率（IR）”等与房地产金融风险关联度较高的数据作为风险压力因子。测试对象为威海市房地产金融业，样本数据时间为2006～2014年32个季度。
2.进行实证检验分析。
①变量平稳性检验
采用扩展的单位根检验法（ADF）对变量数据进行平稳性检验，结果如表2所示，NPLR、GDP、CPI、HP、IR 的一阶差分序列在5%的显著性水平下都是平稳的。
②变量协整检验
通过对NPLR、GDP、CPI、HP、IR等变量进行回归，得到残差序列resid。对新序列进行单位根检验，由表3检验结果可知，在5%的置信水平下，NPLR与GDP、CPI、HP、IR存在长期稳定的协整关系。
3.设置情景模式。将情景压力测试模式设为轻度（房价下跌10%、利率上升27bp）、中度（房价下跌20%、利率上升54bp）和重度（房价下跌30%、利率上升108bp），分别选择房价（HP）和利率（IR）作为主要压力因子，假定GDP7%、CPI1.5%计算，代入回归方程进行动态情景压力测试，分别冲击未来8期内房地产不良贷款率的变化。
4.开展压力测试。通过轻度、中度和重度情景压力模式，分别计算出未来8期内GDP、CPI、HP、IR以及DGDP、DCPI、DIR 、DGDP（-1）、DCPI（-1）、DIR（-1）相关数据，带入回归方程（2）得到不同情景压力下房价对不良率的冲击结果（见表4、表5）及趋势变化图（见图1）。
5.压力测试结果分析。表5显示，房价（HP）在轻度、中度和重度情景下对房地产不良贷款率冲击分别在未来第3期、2期和1期末达到1%的橙色预警线，不良贷款率分别为1.011%、1.203%和1.075%；在第7期、4期和2期末达到1.5%的红色预警线，分别为1.591%、1.793%和1.562%。通过上述压力风险测试，监管部门可对未来第3、2、1期的房地产金融风险作黄色预警；对未来第7、4、2期作红色预警，并根据预警级别采取相应防范措施。
三、建立房地产金融风险防火墙体系建议
（一）构建防范区域房地产金融风险长效监测机制
对房地产行业及房地产金融指标进行监测，将可能引发区域性金融风险的房地产风险消灭在萌芽状态。
（二）定期开展区域房地产金融风险压力测试
及时评估房地产业风险对区域金融风险的冲击程度，对可能出现的金融风险及早防范。
（三）进一步加强房地产金融风险信息共享
加强职能部门的沟通和协调，实现辖区房地产金融业信息共享，为防范区域性金融风险提供信息支撑。
（四）继续加大对房地产金融业务的监管力度
篇(6)
首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。
3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。加入WTO后，国外机构将为房地产开发项目提供贷款，为个人办理抵押贷款业务，并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说，更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司，特别是上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销，抢占市场。
4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。国外金融机构的进入，将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚，房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间，保护和培育国内产业，逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地产开发贷款的控制，放开住房消费信贷，扩大贷款规模，及早占领和发展房地产金融市场；要调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种；要发展房地产保险，尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险；要借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，尽快开放房地产金融二级市场。
[摘要]入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。
篇(7)
关键词：房地产；金融；风险分析
目前我国的房地产市场已出现部分地区的房价大幅度偏离正常价格，且各地区的房地产信贷呈现扩张的态势，使我国房地产金融面临风险。而房地产金融风险一旦发生，将会引起投资和消费在全社会范围内减少，进而危及金融稳定和经济增长，因此我们要重视对房地产金融风险的防范。
一、房地产金融风险对经济发展影响的理论分析
房地产金融风险指的是银行为房地产业在提供金融服务（为其筹集资金、融通资金等）中，因存在不确定因素而导致银行的实际收益偏离预期收益，进而使银行面临发生经济损失的可能性。其中不确定因素主要指政府通过相关措施所进行的干预。
在房地产市场发展的初期，由于利率或税率降低、金融创新、制度变迁、人口增加、城市化推进等事件的发生，房地产市场被逐渐激活，市场中的投资者大量增加，引发银行对其信贷规模随之扩大，此时房价上涨，房地产泡沫开始产生。受房地产市场繁荣的影响，更多的投资者进入市场，银行也进一步加大对其信贷投放，过度的交易和投机的盛行将引起房价的进一步走高，使房地产泡沫膨胀，此时房地产市场已变成一个投机市场。随着房价的持续走高，政府开始出台相关政策干预房地产市场，从而贷款利率上升。银行也开始收缩信贷规模，房地产市场部分地出现资金链断裂，使房价开始下跌；由于房价的下跌，人们对房地产市场的未来预期改变引发市场恐慌，房价继续下跌，泡沫破裂。随着房地产市场信贷不断收缩，金融机构出现大量坏账，引发金融危机；同时社会投资与消费大量减少，使工厂倒闭、工人失业、社会贫富差距拉大，引起经济衰退并带来严重的社会问题。
由于房地产虽然在本质上是实体资产，但是同时又具有虚拟资产的特征，因此房地产市场在特定的环境下很容易出现泡沫。其中泡沫主要表现为以下三个方面：首先是由商品房的供给超出市场需求所造成的房屋空置泡沫；其次是房地产投资过度膨胀所造成的投资泡沫；再次是地价飞涨所造成的房价虚涨泡沫。此外，由于土地资源需求的多样性和复杂性和土地供给的稀缺性，市场无法在短时期增加对土地的供给以满足市场需求，使房地产价格波动剧烈，极易诱发房地产风险。
同时房地产业也是一个资金密集型行业，其发展离不开金融业的的支持。而金融业的过度支持加之不够完善的税收政策、土地政策和扩张性的货币和财政政策，导致非理性的信贷扩张和房地产投机炒作加剧，进而增加出现房地产金融风险出现的可能性。
二、我国房地产金融发展现状及存在的风险
随着1998年城镇住房改革的全面开展，商业银行在政策的支持下积极发展房地产金融的相关业务，进一步扩大房地产业的信贷规模，我国房地产市场自此开始快速发展。2003-2013的十年间，我国房地产市场年度完成额的年均增长率为25%，一直处于较高的增长水平。同时，房地产的销售额在此十年间大幅上涨， 08年受美国次贷危机影响进行了调整后， 09年又开始复苏。其中的主要原因有：我国城镇化进程加快、人口年龄结构发生变化（人口红利所带来的对房地产消费的需求）、房地产的高额回报率带来投资需求的增加。
我国目前房地产金融以银行信贷为主，同时也存在着股权和债券融资和信托投资。数据显示，我国房地产市场的开发贷款总额大致占其资金来源的40%-50%。尽管2013年银行信贷总体上在收缩，我国房地产融资方式还是以银行信贷为主，股权和债券的融资比例不高。2013年末，全国房地产开发贷款余额同比增长16.3%，达3.52万亿元；而个人住房贷款同比增长23.47%，达9.8万亿元，由此可看出我国的信贷规模增速较快。
我国部分地区房地产市场目前存在着房价泡沫风险。国际上通常采用房价收入比这一指标来衡量房价是否偏离了正常值。其中比值越大说明房价越高且正常的价值，居民对房产的购买能力越低。世界银行认为发展中国家合理的房价收入比在3-6之间，而发达国家为1.8-5.5间。目前我国平均房价收入比约为7.5，但部分地区的房价水平较高并与居民的收入水平不匹配，如深圳的房价收入比为15.6，、厦门和杭州均为12.5，远超合理水平，很可能存在房价泡沫。其次，我国房地产市场的过热可能会带来通货膨胀的风险。房价的上涨将会逐渐传导到其他商品价格使社会的物价出现全面的上涨，引发通货膨胀，进而影响到整体经济的运行。
而我国房地产金融方面的风险可主要分为银行信贷的风险和其他房地产融资方式风险。其中，银行信贷风险主要由以下几个方面：一是房地产贷款的集中度大，在银行总贷款中所占比例相对较高，若银行同时缺乏融入现金的渠道和手段，很可能会造成流动性风险。二是房地产开发贷款的风险有增大的趋势。截至2013年，我国房地产开发企业的资产负债率在70%以上，远超国际公认的资产负债率的警戒线（50%）水平；加之现阶段许多房地产企业的质量令人担忧，国家对房地产市场的监管力度日益加大，部分房地产企业暴露出信用风险。。三是房地产不良贷款所引发的资产质量风险。当投资者在房地产市场参与投机而资金被套牢时就会产生不良贷款，将导致银行出现坏账，从而影响银行资产的整体质量，造成银行因缺乏足够的优质资产创造利润，进而使银行面临经营风险。
相对于银行信贷所存在的风险，其他融资方式所造成的风险也不容忽视。房地产企业通过发行股票融资虽然成本低且可以获得长期资本支持，但由于其把风险分担给了股票投资者，一旦市场出现危机，其危害将更加广泛和深刻。而我国的企业债券市场目前还不够发达，且房地产项目的债券融资流动性差，债券无法按期偿还的风险很大。而通过信托、私募基金所进行的融资中，对第三方管理机构的风险管理机构有很高的要求，若其管理水平不足，也将面临风险。
三、对我国防范房地产金融风险的政策建议
1.完善房地产市场的政策体系，稳定房价
首先要从土地市场上入手，加强对土地资源的管理，抑制土地市场中的投机行为，使房地产业的总体供应量与市场需求大致相适应。其次，要综合运用财政政策、信贷政策等宏观政策以抑制投资性需求，从而使房价得到稳定；同时要完善我国住房保障体系，使低收入者的住房问题得以解决。
2.完善房地产金融的法律和监管体系，提高对房地产金融风险的管理能力
首先要出台与房地产金融市场相关的法律法规，规范房地产市场上各参与主体的行为，以营造良好的市场环境；同时要完善房地产金融的监管体系，明确央行、银监会及政府相关机构的职责，加强对房地产金融市场的指导，合理调控房地产市场，防范金融风险。
其次，各金融机构要加强信贷业务的管理，完善对企业和个人的征信制度，严格控制抵押物的价值缺口，加强对信用风险的防范和控制；要落实存款保险制度，起到抑制房地产金融风险的作用，同时要妥善处理不良资产，保持金融体系的稳定。
3.健全房地产金融市场体系，创新房地产企业的融资方式
首先，要健全房地产金融的市场体系，拓宽房地产企业的融资渠道，建立多元化的融资格局。其次，要构建全面完善的金融机构体系，发展专业的抵押资产管理公司及房地产投资基金等金融机构。再次，要鼓励金融产品的创新，以满足企业多样化的融资需求，分散潜在的金融风险。从而使房地产企业的融资成本得以降低、市场融资效率得到提高。
