房地产市场的基本概念精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产市场的基本概念范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房地产 市场营销 策略分析

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）23-0086-02

营销是市场经济运行的重要组成部分，在竞争日趋激烈的今天，谁能够在营销层面获得更大的业绩，谁将会拥有市场发展的主动权。因此，本文从市场营销的基本内涵及意义出发，探讨当前房地产市场营销的发展现状以及今后的改进与提升策略，对于促进我国房地产市场营销业绩水平的提升以及整体的房地产业的稳健发展具有现实的借鉴意义。

一、房地产市场营销的基本内涵

在探讨房地产市场营销的基本内涵之前，有必要从宏观的层面来分析市场营销的基本概念。所谓的市场营销是指在市场经济运行过程中，营销者通过采取一系列的方式与策略来将营销对象推送至目标消费群体的过程。在整个市场营销的过程中，其中包括营销的策略、营销的渠道与路径等系列的组成部分。房地产营销是市场营销的一个有机组成部分，其对于整个房地产市场的运营与发展有着极为重要的现实意义。

（一）房产营销是房地产生存的基础

房地产具有商品的价值属性，只有将这种属性进行市场的变现，其在前期的投资才能收回，企业才能获得相应的市场利润，从而为今后的发展奠定一个良好的基础。市场营销的业绩以及其所带来的后续的收入都是一个房地产企业得以顺利运营的重要血液。

（二）房地产营销是促进整体经济发展的重要动力

在今天的国民经济的运行与发展的过程当中，房地产已然上升橐桓鲋匾的产业链条，其在带动居民消费、拉动内需等方面发挥的作用正在日益凸显。因此，更好地促进房地产市场营销的发展，不仅是一个重大的经济活动，也是维护社会稳定发展的重要的民生工程。

（三）房地产营销是盘活房地产市场的关键所在

作为房地产市场运营体系的重要组成部分，通过房地产营销不仅会从利润与收入层面上得到相关的预定目标，也会从整体上盘活房地产企业的运营体系。例如，在进行市场营销的过程中，销售人员需要对消费者的消费心理以及消费需求进行必要的把握，从而为后期的房地产商品品质的改善与提升来提供必要的反馈与建议。

二、我国房地产市场营销的现状

由于诸多层面的原因，我国的整体的房产营销还存在着以下几个层面的问题。

（一）房产营销的方式还不够丰富

同别的行业的市场营销策略相比较，我国的房地产市场营销方式，尤其是在二线、三线的房地产市场营销方式还需要进一步的补充与完善。因为，从某种意义上来看，房地产市场营销的方式越丰富，其所要达到的市场营销效果也将越来越倾向预期的方向发展。房地产营销在方式方面的滞后，对于整个行业的发展所产生的影响也是极大的。一方面会影响着房地产企业自身对于市场运营业绩的准确性与科学性的把握。另一方面，由于自身在营销层面方式的不足，未来企业的房地产营销所面临的挑战与压力也会进一步的增加。

（二）房产营销人员的素质有待强化

在房地产市场营销的过程当中，其营销人员市场营销水平的高低，直接影响着业绩的高低。所以，通过必要的方式来不断提升房地产市场营销员工的整体素质，尤其是营销层面的专项素养已经作为一个重要的议题而提到了议事日程。

（三）房地产营销思想及策略还需要改进

通过市场调研及分析发现，一些房地产企业之所以在市场营销的过程当中没有获得比较大的进步与发展，其中一个主要的原因是在整体的营销思想以及营销策略层面还需要进一步的扭转与提升。在信息资讯不断发展与变化的当下，如果在市场营销的理念及思想层面不能进行很好地与时俱进，那么其最后所要面临的市场发展压力则是非常大的。房地产营销管理者的思想水平的高低将会在很大程度上影响着整个团体房地产市场营销业绩的表现。

三、房地产市场营销策略的提升路径

在今天的房地产市场营销策略的改进过程中，需要从思想层面、员工的综合素养的提升方面以及房地产企业市场营销的方式多样化层面来下更大的功夫。

（一）要充分把握电子商务的发展契机，注意房地产的网络化营销

今天的年轻的消费群体已经成为消费的中坚力量，他们的网络购物的习惯已经逐渐成为一种重要的消费方式。因此，今后在房地产市场营销的过程中，要善于借助网络来更好地展开市场营销。例如，依托大的电子商务平台，将网上选房与线下参观交易有机地结合在一起。通过这种方式，今后的房地产营销将会呈现出更加多元的发展态势。通过众多的案例可以看出，房地产企业借助当下比较流行的互联网媒体可以从营销的市场媒介以及整体的营销视野层面都得到一个很大水平的发展与提升。只要充分把握好电子商务发展中所带来的机遇，今后的房地产市场营销的效果也将会凸显出更大的市场潜力与价值。

（二）打造一流的房产销售队伍

在上文中已经提到，在今天的房地产营销过程中，营销队伍整体素质的不高是营销行业业绩提升的重要桎梏。因此，需要从两个方面来对房地产营销人员的整体素质进行提升。一方面，在员工队伍的选拔与招聘层面，要注意素质的全方位的考察，从源头上进行综合素质的把关；另一方面，要加大岗位培训的力度，在日常的房地产市场营销的过程当中，通过经验的传授与总结的方式，帮助房地产市场营销人员进行综合素养的提升。在进行专业团队的打造过程中，需要借鉴当下比较先进的人本主义的思想，通过这种方式整个团队所具有的价值感与创造力，在市场业绩的开拓与提升层面有一个质的飞跃。

（三）思想层面要不断地与时俱进

在思想层面，需要不断地从房地产市场营销的大环境出发进行必要的改进与提高。一方面，可以在理论层面不断地进行前沿的市场营销理论的学习；另一方面，要在房地产整个的行业运转的过程当中，善于把握市场的发展机遇，借助利好的商业发展政策来实现房产营销业绩的提升。在市场的快速发展的过程中，房地产企业要善于把握各种形式的途径与路径，为自身房产市场营销规模的发展与提升来提供最大层面的支持。当然需要指出的是，在营销思想不断与时俱进的过程中，需要从企业自身的发展实践入手，结合市场环境所呈现出来的特点，将两者之间进行一个很好的对接。在不断发展与完善的过程当中，更好地将房地产市场营销的思想向其所具有的市场营销价值来过渡。

这一点在今天以及以后的房地产市场营销体系的发展过程中其所具有的价值将会得到更好的凸显。

总之，房地产营销水平的提升是一个系统的过程。在这个过程中，制定科学的市场营销策略扮演着极为重要的意义。当然，在这个过程中要充分把控市场环境以及其他相关因素对房地产市场营销的影响。

四、结语

本文主要分析了在当前的环境下，房地产市场营销的发展策略。随着我国整体经济的平稳过渡，房地产市场也将会迎来另一个重要的发展高峰期。因此，本文对于房地产市场营销现状的分析以及市场营销策略的探讨，对于今后房地产市场营销水平的提升具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]冯静，陈素敏.房地产营销策略分析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（4）.

[2]郑晓云，王雪.基于差异化管理理论的房地产市场营销策略研究[J].建筑经济，2009（5）.

[3]蒋东丽.基于顾客满意的房地产市场营销策略探讨[J].市场论坛，2009（5）.

篇(2)

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，对国民经济有重要的拉动作用。随着我国经济的快速发展，房地产投资由于具有相对较高的投资收益水平、易于获得金融机构的支持等优点，将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但在这个投资过程中，又有投资数额巨大、变现性差等缺点,收益与风险同时存在，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。特别是去年国务院与中国人民银行分别下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》与《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，更显示出管理决策层对房地产投资风险的高度重视。因此研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。

第一章 国内房地产开发的现状

1998年以来，中央为了拉动内需以保持国民经济的持续增长，采取了积极有效的财政政策，把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的经济增长点，出台了一系列促进房地产发展的相关政策，随着沿海以及国内大城市房地产逐渐平稳发展，内地中小城市房地产也开始迅速的发展。总体上看，房地产市场供销两旺，连续四年投资和销售都保持较快增长，增长比例也基本协调，商品房价格稳中有升，走势总体平衡。按“十五”规划要求以及未来10~20年我国现代化进程的进一步加快和城镇人口的不断增加，住宅需求和消费必将随之扩大，市场需求空间极大，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。

但随着目前我国房地产业的迅速发展，一些问题也迅速暴露出来。部分地区盲目兴建高档公寓、别墅和写字楼，而适应中低收入居民的低价位商品房、经济适用房的供应不能满足需求；部分地区房地产投资规模过大，价格上涨过快；一些地区炒卖房屋现象比较严重等问题。由于房地产项目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程,不确定性伴随其始终；再加上其自身的不利因素决定了房地产业是一种典型的风险行业，因此，很有必要加强房地产投资风险意识，以确保房地产业健康有序发展。

第二章房地产投资及风险的基本概念

2.1 房地产投资

房地产投资就是将资金投入到房地综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础。

2.2 房地产投资风险

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降、损失增加或投入成本增大等不利结果的可能性。

第三章 导致房地产投资风险的因素

3.1 信息不全不准，对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，决策草率

这在1992年-1993年的“房地产热”中成为“通病”。许多房地产项目决策草率，所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

3.2 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

表现为；一是前些年严重通货膨胀；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产市场供求形势的变化。房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”。这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

3.3 投资商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差

具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的投资商过分地相信自己会很容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的投资者在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱。项目运作中难以实现预期的经营业绩。自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中风险的原因。

第四章 房地产投资风险的特征

4.1 房地产的短期投资风险大，长期投资风险低

房地产作为一种投资工具，变动性差，交易成本高，短期内其市场需求很难调整，这就意味着房地产在短期内很难脱手或者虽能仓促脱手或易造成较大的损失，另一方面，房地产具有稀缺性，长期使用性，不可替代性，其长期需求是可以调整的，而且常呈增长趋势，长远来看，房地产升值的走势显著，对其长期投资的收益也会稳定。

4.2 政策与经济形势对房地产投资风险影响有双重性

由于房地产具有消费与生产的二重性和房地产供求的反经济循环特征，使其对政策的变化具有双重的反应。例如，一般认为，利率下调对房地产投资有利，实际上利率下调可能使大量资本流向证券市场，引起贷款市场上的货币短缺，投资商不得以较高的货款利率进行融资；利率上调时，资本将部分流回银行，使贷款市场上的利率短期内并不一定下调。

经济形势的变化也存在着同样的情形，如，经济繁荣时期，普通消费者一般采用租房的方法，而将节余的资金投入到证券市场以获得较高的投资收益率，此时住宅的销售不会看好，写字楼，工业厂房比较走俏，当经济出现衰退时，普通消费者为了保值的需要将会购置住房，住宅为消费者看好，而其它物业可能出现疲软。

4.3 房地产投资风险较难预测，地域性影响较大

房地产作为特殊的商品，因为住宅无法移动，一次交易时数额大且不能分割，这就促使房地产交易进行私下交易，价格之间存在较大差异，即使在成熟的市场中，房地产交易价格，仍然是非规范的和部分失真的，虽然在房地产投资风险理论研究中估算价格可以代替市场价格，但实际运用中由于二者之间的差别导致房地产投资风险的预测值与实际值有偏差，以致于理论与实践存在脱节现象。

篇(3)

摘 要 2010年，房产税改革问题引起社会舆论广泛关注和讨论。房产税何时开征，怎样征收，对房市会有何影响都是值得思考的问题。目前而言，房产税改革存在诸多问题，笔者对此进行了讨论并提出了一些相关建议。

关键词 房产税 改革 税收公平 房价

一、房产税的基本概念及其目的

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。

根据国务院1986年9月15颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税采取从价计征和从租计征两种方式。从价计征是指依照房产原值一次减除10%-30%后的余值按1.2%的税率计税缴纳；从租计征是以租金收入按1.2%的税率计税缴纳。《房产税暂行条例》同时规定征税范围仅限于城镇的经营性房屋。从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。

二、房产税的法律本位分析

2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”。在国内房地产市场投资过热，房价上涨过快的背景下，房产税改革一次次被推上风头浪尖。继停止向购买第三套及以上提供公积金住房贷款以及对提高贷款首付比例进行一系列规定后，房产税似乎成了调整房价的最后救命稻草。诚然，税收作为国家调控市场的一种手段，必然能对市场中的经济行为产生一定的影响。从征收对象来看，房产税确实能够提高房地产投机者的价格成本，从而抑制房地产市场的过度投资。

但从房产税本身所应有的性质来看，房产税些许程度上被误解和扭曲。目前在房价过高的压力下，房产税的改革直指个人住房，这无疑是将从没有产生任何收入的个人手中生生征走一部分税收，房产税的征收必将承担很大的政治风险。税收真正的目的是取之于民，用之于民。政府将征纳的房产税用于本地区的基础设施建设和环境建设以促进本地区的繁荣，从而带动房价上涨。因此，房产税的征收本意应该是促进房地产的发展，但如果将房产税用于抑制房价，明显违反了房产税的本意。

三、房产税的税收公平问题

税收平等权要求根据每个纳税人的税负能力确定征收标准，即量能课税。量能课税主张同等负担能力的人负担同等的税收，不同纳税能力的人负担不同的税收。做到量能课税是非常困难的工作，如个人所得税就存在显示公平的问题。具体到房产税，问题更加复杂：1、房产税的征收对象为房屋本身，但房屋所有者的税负能力是不一样的。2、房产税征收范围确定，如果只针对商品房势必造成不公平。我国目前存在商品房，集资房、福利房、合作建房、经济适用房等多种住房。针对哪些房屋征收以及设置多少的税率都是棘手的问题。3、如何界定纳税人是投资者还是自用者。将投资者和自用者一视同仁，是对自用者的不公平，也会对房地产市场的健康发展造成负面影响。4、继土地财政后，地方政府又会通过房地产税聚敛大量的税收。这部分税收将何去何从，是否能够用之于民。这部分税负会不会转移至购房者和租房者，都是值得关注的问题。

四、房产税改革税制设计问题

我国目前在房地产方面的征收税种繁多，重叠课税，已造成税负过重的问题。如在土地出让金已经构成了大部分房价的情况下，如果再开征房产税，无疑是雪上加霜。且税负最终又会转移到购房者身上，虽增加了投资者的购房成本，但也同时增加了普通居民的购房成本。因此，建议在将房地产市场名目繁多的各种税费整合后，再考虑房产税的问题。开征房产税以抑制房价本身就是违背了房产税的本意，如果非要开征房产税，那么至少在以下几个方面进行规制：1、首套自用房免征房产税。首套自用房为家庭生活基本用房，并不具有投资性，因此应该免于征收房产税。2、建议房产税采取累进税率。即从第二套房开始征收一档税率，第三套房征收二档税率，以此类推，逐渐升高税率，以打压房地产投资过热行为。3、有效区分投资性房产和自用房产。只有这样才能凸显房产税的公平性和有效性。当然如何定性为投资性房产的标准难以把握，可以根据是否长期居住等方法确定。4、征收房产税必须降低土地出让金。参照国外的做法，取消占购房比例成本最大的土地出让金，使房产税更为合理。这样，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。5、房产税信息需公开透明。信息公开透明可以杜绝不公平现象，亦可以监督政府行为。

篇(4)

关键词：宏观审慎监管：政策实践

中图分类号：F830.2　文献标识码：B　文章编号：1007-4392(2011)02-0048-03

2007年爆发、影响持续至今的本次全球性金融危机表明，仅仅依赖微观审慎监管不足以维护金融稳定和经济增长，因为微观审慎监管将经济波动视为外生风险，忽视了金融机构自身行为的系统性影响。因而，应当对现有金融监管体系进行结构性调整，加强宏观审慎监管、构建宏观审慎与微观审慎监管有机结合的金融监管框架，已成为国际社会共识。

一、宏观审慎监管的基本概念

就概念而言，宏观审慎监管是一个相对于微观审慎监管的概念，指金融临管当局为减少金融危机或经济波动给金融体系带来的损失，从金融体系整体而非单一机构角度实施的监管。与微观审慎监管相比，宏观审慎监管最突出的特点是更加着眼于整个金融体系而不是单体机构，重点关注单体机构之间的相互作用及金融机构面临的共同风险，目标是防范系统性风险：微观审慎监管则主要着眼于单体机构的健康状况，较少考虑个体之间的关联度以及个体机构共同行为对整个金融体系的影响，主要目标是通过防止单体机构失败或倒闭的外部性来保护存款人和投资者利益。

二、宏观审慎监管政策工具

金融体系的系统性风险主要来自两个方面，一是金融机构的“同质化”问题，即随着金融机构之问依赖性和关联性的增强，风险暴露日益趋同，在受到外部冲击时同时倒闭的可能性不断增大。二是金融体系与经济周期的“共振”问题，即金融体系内在顺周期性以及新资本协议、新会计准则等外部规则对顺周期性的强化，一定程度上会放大经济周期，加剧经济波动。

宏观审慎监管的提出，就是力求增加和强化传统的资本、拨备等微观审慎监管政策工具应对系统性风险的功效。一方面，高度关注同一时点上金融机构的共同风险及相互关联，可采用政策工具主要包括适度扩大监管范围、对具有系统重要性的机构实施更审慎的监管、改进对交易对手的风险管理和建设更有效的市场基础设施等。当前国际上关注的重点是如何界定具有系统重要性的机构以及应对其实施哪些更为审慎的临管标准。另一方面，通过缓解金融体系的顺周期性来减小经济的周期性波动幅度和频率，主要政策工具包括逆周期资本、动态拨备、杠杆率、逆周期信贷政策和压力测试等，目的是在经济上行期控制信贷和资产价格过度增长，并促使银行建立逆周期资本和拨备，吸收和消化经济下行周期可能产生的损失，防止经济在下行期过度收缩。

实际上，宏观审慎和微观审慎监管所使用的政策工具基本相同，如都会采用资本监管、拨备、杠杆率、审慎信贷标准和其他风险管理要求等政策工具，只是政策工具的着眼点和具体运用有所不同。如微观审慎监管会在整个经济周期上，对所有机构运用统一的资本监管标准；而宏观审慎监管则会针对系统性风险提出随经济周期变动的逆周期资本要求，也会对系统重要性机构提出附加资本要求，这一思路同样适用于拨备和其他审慎临管工具。

三、宏观审慎监管政策实践

虽然宏观审慎监管在此次危机之后才引起了国际社会广泛关注，但宏观审慎临管的实践却很早就有。本文分别分析贷款成数比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和动态拨备制度(Dynamic Provisioning)在各国监管实践中的运用和功效。

(一)贷款成数比(Loan-to-Value Ratio.LTV)

这一政策工具属于以控制信贷增长为目的、直接针对金融体系特定细分市场不平衡现象的“精确制导型”监管措施，目前主要在新兴经济体得到运用，发达经济体的监管实践还不多。根据全球金融系统委员会2009年底的一项调查，在接受调查的司法辖区中，共有11个使用过贷款成数监管，其中9个来自新兴经济体，2个来自发达国家。

1　香港地区。

为抑制房地产市场泡沫，香港自1991年起实行最高为70％的住宅按揭贷款成数比。香港《银行业条例》中对住宅按揭贷款成数的监管要求为“无论购买价格和资产市场价值哪个更低，银行贷款本金总额不得超过购买价格或资产市场价值的90％”，巴塞尔资本协议第一版正式实施前后，这一规定面临监管套利可能，因为即使贷款成数比例高达90％，根据巴塞尔协议规定该笔贷款风险权重仍然较低，这将鼓励银行按照贷款成数比上限放贷。考虑到房地产市场风险已经较高，香港金管局于1990年咨询建议，拟将90％的贷款成数的门槛降低至70％，并发出指示，建议银行采取贷款成数70％的住宅按揭贷款的比例。为保留一定的灵活性，以避免被法律强制要求采用更高的风险权重标准，银行普遍非常合作，自愿实施70％的贷款成数政策，消除了修订监管规则的必要。

此后，鉴于香港住宅物业市场在90年代前半期持续上涨，针对越来越多银行选择以“例外”方式绕过监管限制，最终香港金管局下定决心，将70％的按揭贷款最高成数比作为正式监管政策。1995年11月2日，香港政府在立法会上证实，70％的贷款成数政策应该作为一项长期的监管政策继续被采纳。目前香港的贷款成数监管要求是：对物业价值2000万港币以上的房屋其最高成数比不得超过60％，对物业价值低于2000万港币的贷款成数比上限为70％。

坚持宏观审慎监管视角，关注系统性金融风险的防范，长期执行按揭贷款最高成数上限是香港成功度过1997年回归后房地产市场大跌的重要因素。

2　韩国。

1997年亚洲金融危机后，韩国一直注重加强金融市场的宏观审慎监管，在按揭贷款市场，注重通过贷款成数比的动态调整等监管措施，加强风险管理，针对本世纪初全球市场低利率引发的住房价格大幅度上涨，韩国金融监管服务署(Finaneial SuoervisionService，以下简称FSS)一是及时对房地产市场实施压力测试，估计房地产价格大幅度下降对建筑行业、房地产相关资产支持证券以及对房地产市场建立大规模敞口的贷款人的影响。相关分析的结果之一表明，如果房地产价格在4个季度内下降20％，银行资产回报率将下降超过0.5个百分点，二是在有效识别风险后对房地产市场进行专门调查，随后及时采取名为“改进风险管理计划”的监管措施，根据该计划，禁止特定区域二套房贷，将贷款房价比从以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起对价值超过6亿韩元的住宅贷款借款人适用债务一收入比要求。采取上述措施之后，韩国各商业银行发放按揭贷款的增长速度逐渐下降。(见下表1)

韩国的经验表明，在压力测试识别风险基础上，

银行监管者及时加强和收紧对按揭贷款的审慎监管标准，以此作为抑制地产泡沫的预防性措施，这是宏观审慎监管帮助银行监管者避免银行业系统性风险的著名案例。

(二)动态拔备制度(Dynamic Provisioning)

危机爆发后，最先于2000年在西班牙实施的动态拨备制度引起了国际监管界的极大兴趣。传统拨备制度仅对已出现的损失计提专项准备，是对风险的事后估计，提取比例的差异反映损失程度不同，这在一定程度上扭曲了银行的利润和清偿能力。

1　西班牙的政策实践。

20世纪七八十年生的银行危机，促使西班牙监管当局重新审视对银行的监管制度和银行的不良贷款问题，并自2000年开始实施动态拨备制度，即在传统的一般和专项拨备的基础上，引入动态准备，以反映对潜在信用风险的事前估计。经济扩张时期，不良贷款比例低，事后计提的专项准备小于潜在的信用风险，银行应建立动态拨备；经济衰退时，不良贷款比例高，专项准备不足以覆盖贷款损失，动用事前提取的动态拨备补齐差额。动态拨备制度涵盖了对未来经济周期的预测，是潜在风险估计值与实际风险值的差额。潜在风险可以南银行运用内部模型法估计，也可采用监管当局规定的标准法算出；实际风险值就是当期拨备。动态准备每季从损益账户中提取，有助于熨平传统拨备的亲周期波动。该制度所蕴含的动态性、前瞻性和逆周期性特征，对增强银行业的弹性，促使银行针对特定类型贷款提取拨备很有帮助，从而有利于从整体上提高金融系统的安全性。

2　中国的政策实践。

在中国，银监会在借鉴国外动态拨备做法的基础上，结合我国实际，充分考虑现行贷款损失准备体系和银行监管指标，一方面进一步提高了贷款风险分类专项准备计提标准，另一方面要求商业银行在计提专项准备基础上，通过计算贷款潜在损失与专项准备的差额确定动态拔备，把拔备覆盖率要求逐步提高到150％。将贷款拨备计提与经济周期、银行汇票经营状况等因素紧密结合，发挥宏观审慎监管工具的作用，在经济上行、银行盈利水平较高时期相对多提拨备，在经济下行、银行盈利水平较低时期相对少提拔备。以达到“以丰补歉”，熨平波动的目的。2010年9月末，我国商业银行的拨备覆盖率达203％，比年初上升了32.8个百分点，保持了较高的水平。

四、结论

危机前的金融监管体系并未低估宏观目标的重要性，但在监管实践中，由于监管者过分强调微观审慎监管，忽视金融机构行为的系统性内涵，由此引发系统性风险。对宏观审慎监管的再度重视是对传统监管宗旨的回归或落实，它与微观审慎监管并非截然对立，而且其实现有赖于现有监管工具的完善，即提高金融监管政策工具的宏观取向，或者将宏观目标嵌入微观监管措施。

参考文献：

篇(5)

一、城市旧村改造的基本概念

（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别

城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。

（二）城市旧村改造的基本概念

本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

二、城市旧村改造违规开发建设的原动力

基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一要害原动力。

三、违规城市旧村改造存在的实际问题

违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，假如对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。

四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果

（一）户籍改革和社区化推进

将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员治理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政治理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的治理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。

（二）联合执法检查、查封非法售楼处

面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常碰到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。

（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘

对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。

（四）舆论宣传，扼住购买群体

鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。

五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，假如确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

（四）保持稳定原则

政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。

六、城市旧村改造问题的法律解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地治理法》、《房地产治理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）程序变通

根据我国《土地治理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该非凡法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）规划前置

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）登记制度

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）引导先行

规定凡非具有法定资质开发企业开发的城市旧村改造的主体必须是该城市旧村改造区域土地所有者，由其作为建设单位报送政府指定规划设计院按规定进行设计，经规划批准后交由具有合法资质的建筑企业进行施工，从而先行引导城市旧村改造的进行。

（五）时限制度

篇(6)

Ai Dehua

（Benxi Radio and Television University，Benxi 117000，China）

摘要：当前，房地产业已经成为我国国民经济支柱性产业。然而，不断上涨的房地产价格，在一定程度上影响或制约着我国经济的发展。本文先对我国房地产市场发展状况进行分析，然后从计量经济学角度分析了房地产价格上涨的成因，并针对模型出现的自相关和共线性问题，灵活采用岭回归分析方法，使得结果更符合实际，最后在此基础上提出相应对策与建议。

Abstract: At present, the real estate industry has become a pillar industry of national economy. However, rising real estate prices, to a certain extent, affects or restricts the development of our economy. The article focuses on development of China's real estate market, and then analyzes the causes of rising real estate prices from the econometric point of view. For the autocorrelation and collinearity of this model, ridge regression analysis method is used to make the results more practical, finally, corresponding countermeasures are put forward.

关键词：房地产价格 影响因素 自相关 共线性 岭回归分析

Key words: real estate prices；factors；autocorrelation；collinesrity；ridge regression analysis

中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）26-0066-03

0引言

①问题的提出及研究意义。当前，随着我国经济的迅速发展，以住宅房地产业为核心的房地产业在国民经济中占的比重越来越大，已经成为我国经济发展的重要支柱产业。然而在各种因素驱动下，全国各地的房地产价格开始节节攀升，房地产价格作为房地产经济运行中的重要变量，引发了各界的讨论，同时也成为政府部门、学术界关注的热点和焦点问题。

②研究内容与方法。本研究以河南郑州市房地产行业为研究对象，以房地产价格为主线，采用理论分析和定量分析相结合的方法，综合运用经典多元回归模型、向量自回归模型、岭回归分析等计量经济学方面的相关理论，建立计量模型、分析房地产价格的影响因素，找出各因素与房价的数量关系，力求达到理论和实务的统一。

1房地产价格的相关研究

1.1 房地产价格的基本概念房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价。当前一般用货币来表示，但也不排除用实物、劳务等其他形式来偿付的形式。

由于房产是具有消费品同时又是投资品的特殊商品，因此它的价格形成机制有其特殊性，在计算用作商品出售、出租的房地产价格时，一般包括以下部分：

一是房地产的生产成本，包括土地出让金，规划和勘察设计费，施工和安装成本，基础设施费，公共配套建筑的建设费用，管理费，贷款利息等。二是房地产的流通费，即还没有交付使用以前的费用，如经纪和费，维护和管理成本费等。三是房地产的利润和税收。包括土地补偿费，安置补助费，拆迁补偿费，基础设施建设费，勘察、设计等前期工作费用，房屋建筑和安装成本，配套设施和设备费用，销售费用，管理费，利润，税金等。

1.2 国内外研究的文献综述影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研多种多样。Quigley（1999）运用供应和需求的平衡模型来确定价格，实证结果表明，在房地产价格的变化，以利用宏观经济基本面的相关指标，来解释宏观经济因素短期内对房地产市场的影响[1]。

Case和Shiller（1994）采用加权重复的销售价格法，建设了美国四十个城市的房屋季度价格指数，宏观分析住房价格变动的因素 [2]。

国内在这方面也有许多重要文献。张松、李慧和赵一平分析了近年中国房地产价格变动情况，认为消费主体、消费动机、功能需求及价值观念的变化，会影响顾客需求的变化[3]。

贺祯翔认为，房屋的地理位置、小区环境与配套设施、建筑物外观与质量、房型、交通便利程度、物业管理水平、建筑开发商的知名度及其广告力度是影响建筑物心理价位的主要因素[4]。郝思源跟踪研究了我国货币汇率对房地产价格的影响，寻找到许多城市房价与收入之比达到或超过警戒线的原因[5]。王锦秀从物业管理方面对房地产价格的影响进行了分析[6]。

2房地产价格影响因素的定性分析

本文拟将房地产价格的影响因素分为以下几类：

2.1 一般因素及分析一般因素是指在一定区域范围内影响所有房地产价格的普遍的、一般的、共同的因素，如经济、财政金融、人口、教育科研水平和治安、行政、社会福利、城市规划、土地利用规划、城市发展战略城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素。这些因素通常会在较广泛的地区范围内对各宗房地产的价格产生全局性的影响。

2.2 区域因素及分析区域因素是指由某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等相关因素相结合所产生的区域特性，如商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素。这些区域特征对该区域内的各块土地价格水平产生影响。

2.3 个别因素及分析个别因素指对影响具体哪个位置的房地产价格的因素，可分为宗地个别因素、建筑物个别因素。这些因素在一定程度上对房地产价格也有着不可忽视的影响力。

3房地产价格影响因素的定量分析

进行定量分析，首先需要确定商品住宅价格因变量与影响因素自变量的函数关系，并通过函数关系分析当影响因素发生变化时，商品住宅价格如何变化。

3.1 指标的选择根据上文对各因素分类分析的结果，选择能够影响房地产市场供求的各种指标作为自变量，以各年房屋均价为因变量，构建多元线性回归模型。

考虑这些选择变量的标准，再联系定性分析，认为GDP、人口总数、城镇居民人均可支配收入、商品房销售面积、房地产开发投资额、商品房竣工面积、建筑业企业工程结算成本，这几个变量会通过影响市场的供需状况影响房价，在很大程度上解释了房价波动的原因，并且取值具有确定性。因此把它们选作模型的自变量。

因变量：商品房销售均价（Y）；

自变量中的需求类指标：

总人口（X1）、居民可支配收入（X2）、商品房销售面积（X3）；

自变量中的供给类指标：地价（X4）、建筑成本（X5）、房地产开发投资额（X6）、商品房竣工面积（X7）；

代表宏观经济因素的指标：GDP（X8）。下面仅以河南郑州市2000―2009年房地产年鉴统计为例，详细说明以上各对应指标。（来源：《2009年中国统计年鉴》《郑州市统计年鉴》、《郑州市宏观数据指标》、《郑州市国民经济和社会发展统计公报》）。如表1所示。

3.2 各函数模型建立

3.2.1 需求因素影响的价格函数根据需求理论和上述研究分析，房产需求量Qd，取决于房产价格P、居民人口数量I、城市居民的人口数量M和市场中的其它一些因素K1。即：Qd=f（P，I，M，K1），由上式可推断，P=f（Qd，I，M，K1），用线性函数形式表示为：P=β0+∑βiΖi+δ。假定房地产价格P的估计量是因变量Y（元/平方米），人口M、收入I和销售量Qd的估计量为预测变量X1、X2、X3，单位分别为万人、元、万平方米，上式进一步可以表示为：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+β3Χ3+δ（其他因素K1暂时不计）。

3.2.2 供给因素影响的价格函数由上述分析可知，房地产价格受到市场因素的程度较深，因此，市场供给量Qs又依赖于开发商获取的利润以及其投资的额度V。前者又由房地产价格P、地价P1及成本P2决定。所以可以表示成函数式：

Qs=f（P，P1，P2，V，K2），P=f（Qs，P1，P2，V，K2），

也可以用线性函数形式表示为：P=β0′+∑βiΖi′+δ′，假定房地产价格P的估计量是因变量Y，而地价、建筑成本，房地产开发投资额和供给量估计量为预测变量X4、X5、X6、X7，那么上式可进一步表示为：P=β0′+β4Χ4+β5Χ5+β6Χ6+β7Χ7+δ′（其他因素K1暂时不计）。

3.2.3 综合因素影响的价格函数根据供需均衡理论，住宅的价格P取决于供给和需求的平衡，用函数表示为：Qd=Qs，即：f（P，I，M，K1）=f（P，P1，P2，V，K2），或者为：P=f（Qd，I，M，Qs，P1，P2，V，K），用线性具体函数表示：P=β0″+∑βiΖi″+δ″。同样把房地产价格P的估计量假定为因变量Y，设定人口、收入、销售、地价、建筑成本、房地产开发投资、供给和其它国内生产总值GDP等影响因素，分别为自变量X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8，则上式可以进一步表示为：

P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″。

3.3 模型估计和检验

3.3.1 模型估计模型的估计方法常用普通最小二乘法（OLS），先正确选择某些参数，并把所有的样本值的“残差平方和”达到最少程度，然后运用多元线性函数的形式对其行检验。假定因变量Y是所有自变量X1，X2…Xi和误差项的δ的函数，那么上述多元线性回归模型就是：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+…+βiΧi+δ。

多元回归模型的假定有：一是Y和X之间的线性关系；二是参数不是随机的变量，并在两个或多个自变量的是不完全的线性关系，即不存在共线性；三是所有观测的误差项期望值是零；四是所有观测误差项的方差相同，不存在异方差；五是不同观测误差项是独立的，因此没有相关性，服从正态分布。

3.3.2 模型检验

3.3.2.1 需求和供给因素影响的价格模型检验。将上文“郑州市近年住宅均价与综合因素指标统计值”数据输入SPSS分析软件，选择直接进入，分别对上述前两种价格函数模型进行检验。

需求因素影响下的价格回归模型为：

Lny=36.442+2.273Lnx1+6.37Lnx2-0.13Lnx3（a）

供给因素影响下的价格回归模型为：

Lny=2.146+0.491Lnx4+0.359Lnx5+0.045Lnx6+0.051Lnx7（b）

回归模型（a）函数公式显示，城镇人口的数量和可支配收入的因素等为正效应的影响，而房地产的销售面积为负效应的影响。公式（b）也告诉我们，建房土地的价格，建筑成本，房地产开发及投资以及房地产建房完成面积等这几个变量与房地产价格之间的关系为正相关。

上述两模型经过拟合优度以及显著性、多重共线性检验，并通过对异方差、自相关问题进行处理，模型基本呈现正态性、达到等方差的目的。因此，上述两项回归模型基本呈现比较满意的拟合度以及解释能力。

这两项表明，单纯考虑需求因素或单纯考虑供应因素的话，房地产价格均符合供求变化的规律。

3.3.2.2 综合因素影响的价格模型检验同理，用SPSS分析软件对上文综合因素影响下的房地产价格影响因素函数模型（即：P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″）进行多元线性回归模型检测，得到如下表2和表3。

从表2、表3可以看出，模型的拟合优度检验良好，显著性检验也较好。值得说明的是，调整后的可决系数，即Adjusted R Square的值是0.979，几乎等于1，表明，模型的拟合程度非常高，其他相关联的各个变量对Y的解释能力也十分强大。但是，表中的F值是67.104，Sig值等于0.015，比0.005大，表明综合因此下的总体回归方程是不显著的，被解释变量与其他各个解释变量间的线性关系也是不显著的。同时，表2中的Durbin-Watson值是2.983，证明综合因素下的模型本身呈现“自相关”问题。由表4可以看到以下几点问题：一是有三个解释变量的系数是负值，表明人口数量和可支配收入等对房地产价格的影响呈现负相关，显然与市场规律背道而驰；二是t检验一栏中，从X1到X8，这八个解释变量都无法通过，并且他们的Sig值表现不低，绝大多数在0.50以上；三是这些解释变量的方差膨胀因子（VIF）很高，而且有四个方差膨胀因子达到了三位数，甚至于X2和X8的VIF值都到了七百多。一般而言，假如VIF值大于10，说明了模型中存在强大的多重共线性问题。所以，从各个变量的方差膨胀因子和Variance Proportions值综合分析，回归模型中的解释变量间存在多重共线性问题比较严重。

在模型存在多重共线性关系时，回归方程呈现不稳定状态，分析的结论就与实际出入较大，极不可靠。为及时消除各解释变量间的多重共线性和自相关问题，改用岭回归分析的方法。

3.3.3 岭回归分析仍然使用spss分析软件，运用岭回归分析方法，得到不同岭参数下各个解释变量的岭回归系数及其VIF值（表5和表6）。

从上两表可以看出，当从0-0.1取得岭参数K后，各解释变量岭回归系数值几乎近于平稳，而且每个岭回归系数的岭估计值的符号也相对合理。但是在K=0.1前的岭参数出现较大的波动，这种波动就是由多重共线性影响所致。参考可决系数的值和方差膨胀因子数值，试选择岭参数k=0.15时，可决系数的值是一个较大的0.987，而每个岭回归系数的方差膨胀因子却比较小。因此确定K=0.15时的回归方程是：

y=1.8095+0.061295X1+0.130325X2+0.0596X3+0.2065X4+0.153742X5+0.191636X6 +0.031904X7 +0.14869X8

再者，八个解释变量中，有且仅有销售面积因素（X3）与被解释变量之间呈现出负相关，此时的岭回归参数估计值是-0.0596，其他所有的变量都呈现出正相关的关系，表明各变量系数比较符合该市房地产市场经济发展的现实。这八个岭回归系数估计值排列顺序依次是：X4>X6>X5>X8>X2>X1>X7>X3。

由上述方程中回归系数估计值的符号及和大小可以推测：除了X3（即销售面积）对该市房产价格有着阻碍外，其余七个影响因素都有着着推动作用。推动作用最大的当数地价因素（X4），房地产投资总额（X6）和建筑成本（X5），其次是居民可支配收入（X2）以及人口数量（X1）等因素。

4稳定房价的相关政策建议

通过上文对2000-2009年间房地产市场价格的定性分析和定量分析，提出未来该市稳定房价的几点建议。

4.1 加强土地市场管理上述分析可知，在所有影响房价的因素中，地价是最重要的因素，并且它是房地产产品的重要组成部分。所以，应采取行动，进一步规范土地使用和规范土地拍卖程序和方式，借鉴外地先进经验应用比较合理的土地拍卖程式，杜绝不合理的土地拍卖方式，避免土地拍卖中的盲目性和无序竞争，从源头上控制房地产市场过热现象。

4.2 加强银行信贷管理房地产和金融业密切相关。据统计，房地产开发，目前近3/5的资金来自银行贷款，因此，银行系统要加强房地产贷款的监管及总量控制，加大执行监管法规的力度，从资金方便控制房地产开发商的投资需要，避免过度投资。并通过创立引导机制，拓宽房地产的资金聚拢渠道，从而保证房地产开发企业的融资实力和资金竞争力[8]。

4.3 保证中低收入者的住房供应加强经济适用住房建设，进一步扩大廉租住房的覆盖面[9]。这样一来，较好地满足低收入居民的住房需求，同时也可以冲击整个房地产的市场，在一定程度上可以达到降低或抑制房价过高的效果。另外，政府要创新廉租住房的保障行为和措施，实行以政府的货币补贴为主，实物配租，租金核减等为辅的方针，让中低收入家庭真正地住得起廉租房，实现社会和谐。

参考文献：

[1]Quigley J M.Real estate Prices and economic cycles.International Real EstateReview，1999，2（1）:1-20.

[2]Karl E．Case.Land Price and House Price in the United States，Housing Markets in the United states and Japan，The university of Chicago Press，Ltd．1994.

[3]张松，李慧，赵一平．近年中国房地产价格变动情况分析[J]．市场周刊（理论研究），2010，（8）.

[4]贺祯翔．浅议当前中国的房地产市场[J]．内蒙古科技与经济，2010，（16）.

[5]郝思源．试析人民币升值对我国经济的影响及其对策[J]．商场现代化，2010，（19）.

[6]王锦秀．浅析物业税改革对房地产行业的影响[J]．金融经济，2010，（14）.

[7]李静，马金波．中国房地产市场宏观调控政策分析[J]．企业导报，2010，（7）.

篇(7)

一、战略成本会计的基本概念与作用 

（一）战略成本会计概念简述 

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。 

（二）战略成本会计在企业管理中的作用2300 

企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。 

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析 

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中，属于对传统成本管理模式进行优化的过程，同时也是企业通过完善对成本管理的模式，来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节，这样的发展状况，对现今房地产企业而言，代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理，通过对采购原材料各方面属性的了解，来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中，其商品在建造的过程中，对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算，从而计算出较为合理的投资方式，尤其是针对不同阶段施工的状况，结合不同时间段的原材料价格，在最大程度上降低采购的成本。 

另外，在对商品房存货的营销阶段，应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动，进而实现对商品房存货销售有节奏的控制，在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素，进而制定有效的价格策略和促销的政策，再配合发盘的节奏，实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制，进而提升房地产企业经营的绩效。所以，从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言，是将生产经营和全局进行紧密的联系，在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化，同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合，这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况，适当的采用的成本核算的方式，将存货和成本价格分摊到不同的环节中，能发现当中成本改善的因素，以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次，充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知，将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中，能在很大程度上提升房地产企业的经济效益，并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。 

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析 

（一）在房地产企业房产销售中的应用 

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制，属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节，销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局，进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩，这在房产销售阶段具有重要的位置，在对销售网络进行合理时，应在人流量较大的地方设置广告牌，例如在公交站对广告牌进行设计和安放，这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。 

对于房地产行业而言，房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响，通常情况下售后服务在完成房产销售后，开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司，而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高，这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务，提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理，但是在提升售后服务质量时，需要耗费大量的资源和资金成本。因此，应严格按照实际的状况，对物业管理公司和售后服务人员进行培训，进而有效提升售后服务的质量和水平，这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知，战略性成本会计理念的应用，能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩，同时在保障业绩的状况下，逐渐提升企业的品牌形象，这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。 

（二）在房地产决策管理中的应用 

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义，房地产行业的发展具有较强的实时性，基于这样的发展状况，房地产应时刻关注市场环境的变化，特别是房产商品的价格走势，战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后，能为房地产提供丰富的信息，进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案，提升房地产企业的核心竞争力。另外，战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求，这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析，基于这样的状况，对项目投资成本有效的控制和分析，能增强战略成本会计应用后得到的效果，进而更好的辅助房地产管理的工作。另外，对房地产企业生产经营的过程中，经营战略性成本会计会计信息的应用方面，若要充分的发挥其应有的效能，无论是企业经营决策管理人员，或是房地产企业的投资者，是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性，合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率，进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知，战略性成本会计方面管理理念的应用，能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展，尤其是在经济体制逐渐转型的环境下，凸显出战略性成本会计管理的优势。 

结论 

通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。 

参考文献： 

[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业，2015，09（05）：243-245. 

[2]肖耀军.浅谈价值链分析在企业战略成本管理中的应用[J].广东建材，2011，08（06）：164-166.