房屋征收赔偿办法精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房屋征收赔偿办法范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

有土地证的拆迁还是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行赔偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

（来源：文章屋网 ）

篇(2)

一、征收补偿中抵押权人的权利保护

《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。

二、抵押权人的权利行使

其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。

其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。

其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。

篇(3)

一、征收案件诉权保护时应处理好三个关系

(一)保护诉权与维护征收法律秩序的关系

与原《城市房屋拆迁管理条例》不同，《征收条例》明确将公共利益作为房屋征收的唯一前提，即：房屋征收的根本目的并非为了完成房屋所有权的转移，而在于实现城市经济、社会及公共事业的发展。维护客观法律秩序也是行政诉讼的应有之义。在保护被征收人诉权的同时还应兼顾征收法律秩序的维护。因此，在征收案件的受案范围和原告资格等问题上，一方面，强调依法保护诉权，对于由征收引发的行政争议尽可能给予被征收人通过行政诉讼救济权利的渠道。另一方面也要注意选准司法审查介入行政行为的时机和尺度，以免影响行政管理的连续性与稳定性，影响行政效能和公共利益的实现；同时也防止当事人滥用诉权，造成司法资源的浪费。

（二）立案审查与案件实体审查的关系

房屋征收行政管理过程中行政法律关系错综复杂，行政行为间彼此紧密相连。在遵守关于立案受理条件的法律规定时，还应做到“瞻前顾后”、“左顾右盼”。“瞻前”，即审查案件的立案受理标准，“顾后”，即从实体司法审查角度予以考量。如有些案件在形式上符合受理条件，但是从实体审查的角度看，由于行政争议政策强不适宜由法院审查、诉讼时机不成熟等原因，而不宜作为行政案件加以审查。“左顾右盼”，即不仅要考虑被诉行政行为的可诉性问题，还应考察相关联行政行为的审查问题，做好各类行政行为司法审查上的衔接，使司法审查既不重复，也不遗漏，审查的时机和程度恰到好处。从而使征收案件能积极稳妥地“收进来”，也能优质高效地“结出去”，实现法律效果和社会效果的统一。当然，也要避免“未立先审”的错误倾向，正确处理权和胜诉权的关系，不能以当事人的诉讼请求明显不成立而限制或者剥夺当事人的诉讼权利。

（三）行政诉讼救济与民事诉讼救济的关系

房屋征收既涉及行政法律关系也涉及民事法律关系。行政法律关系和民事法律关系有时还交织在一起，相互牵扯，相互制约。因此，必须注意行政诉讼程序与民事诉讼程序的区别与衔接，促进征收补偿相关案件的迅速、妥善解决。在两种诉讼机制竞合情况下，优先选择对当事人权利救济更为直接、有效的方式，使房屋征收补偿引发的争议分别通过行政诉讼和民事诉讼途径加以解决。对此，行政审判庭、民事审判庭以及立案庭应切实加强协调沟通，统一认识，做好两种诉讼的配合与衔接，以使当事人得到无遗漏的司法救济，切实保障被征收人的合法权益，实现诉讼经济。

二、征收案件的受案范围及排除

（一）受案范围

除了《征收条例》明确规定的征收决定、补偿决定属于行政诉讼的受案范围外，我们认为还有以下行政行为也具有可诉性。

1.对未登记建筑的认定、处理行为

根据《征收条例》第24条第2款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑给予补偿，否则不予补偿。可见，从认定行为关系到未登记建筑能否获得补偿，直接关系被征收人的合法权益，应具有可诉性。

关于处理行为的内容和形式，《征收条例》并未明确。一般认为，对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定主要分为两种情况：一是对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；二是对一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。根据《城乡规划法》第64条的规定，两种处理情形主要涉及行政处罚和行政命令行为，对当事人权益产生实际影响，属于行政诉讼受案范围。

2.行政机关违法采取措施迫使被征收人强制搬迁、拆除房屋的行政事实行为

最高法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）第1条的规定，使行政诉讼的受案范围由法律行为扩展到事实行为，即不仅包括了行政法律行为（具体行政行为），也包括了行政事实行为。因此，在房屋征收中行政机关采取违法措施（如《征收条例》第31条列举的违法情形）侵犯被征收人人身权、财产权，被征收人提起行政诉讼的，人民法院应予受理。被征收人提起行政诉讼的同时一并提起赔偿请求的，根据最高法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第28条的规定，法院应当分别立案，根据具体情况可以合并审理，也可以单独审理。被征收人直接就违法行政事实行为提起行政赔偿诉讼的，人民法院也应当受理，并根据最高法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第34条的规定，在判决时应当对赔偿义务机关致害行为是否违法予以确认。

3.行政补助和行政奖励

《征收条例》第17条规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补偿和奖励行为属于行政给付的范畴，是直接涉及到被征收人权益增损的具体行政行为，对此不服的，被征收人应有权提起行政诉讼。

4.房屋征收补偿中的行政不作为

（1）不履行或不当履行房屋征收补偿信息公开职责的。在房屋征收过程中，为了避免征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，《征收条例》对于房屋征收过程中各类政府信息的公开做了明确规定。如公布征收方案、调查登记结果、补偿情况等。行政机关未依法履行信息公开职责的，则侵犯了被征收人的知情权。被征收人提起履行职责之诉的，属于人民法院的受案范围。

（2）不予办理征收房屋范围内建设行为的相关手续的。《征收条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，不得实施扩建等不当增加补偿费用的行为。房屋征收部门应当通知有关部门暂停办理相关手续。对此，被征收人认为相关部门按照通知要求不履行办理相关手续法定职责提起行政诉讼的，法院应当受理。

（3）其他损害当事人的人身权、财产权的行政不作为。如房屋征收过程中遭遇非法暴力强拆，被征收人报警后公安机关不及时出警或不能采取有效措施制止非法强拆，当事人的，属于行政诉讼受案范围。

（二）受案范围的排除

1.行政程序尚未终结的不成熟行政行为

《若干解释》第1条第2款第（六）项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于行政诉讼受案范围。一般认为，该规定的理论依据为“成熟原则”理论。对于尚未成熟的行政行为，法院不予审查。一般而言，判断行政行为是否成熟的标准为：从实质上，看行政行为是否对相对人产生了实际不利的影响；在形式上，则看行政行为的实施是否形成最后的决定。房屋征收中存在一系列相互关联、彼此承接的行政行为。有些行政行为尚在行政程序运作之中，尚未对于被征收人的合法权益产生实际影响，司法权介入的时机还不成熟，对此行为提讼的，人民法院不予审查。这些不成熟的行政行为主要包括：

（1）征收决定的前置阶段。主要包括拟定征收补偿方案、就补偿方案征求意见及听证、社会稳定风险评估报告等。

（2）房屋征收范围内房屋的调查登记行为。根据《征收条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记一般在房屋征收决定前进行，是对征收房屋进行评估进而确定补偿金额的前提和基础。调查登记的结果作为评估的参考因素，需经过评估行为才能体现为对被征收人的补偿金额。调查登记并非独立的行为，未对被征收人产生实质影响。对于调查登记结果不服的，可以通过评估的复核、鉴定程序予以解决；也可以在补偿决定或补偿协议案件中，将其作为事实问题一并审查、确定。

（3）暂停办理房屋建设手续的通知。根据《征收条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，被征收人不得实施新建等不当增加补偿费用的行为，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。有观点认为，该通知行为在法律上对房屋所有权人的权利义务产生了影响，且其作出需具备一定的法定要件，故其具有可诉性。我们认为，该暂停通知属于不成熟的行政行为，不可诉，理由是：首先，该通知的对象系办理建设手续的规划、土地、房管、工商、税务等部门，而非被征收人。该通知的作用需通过相关部门的协力方可实现，属于尚在行政程序中的行为，不直接对被征收人发生法律效果。其次，对于相关行政机关不办理建设手续的行为，当事人提起履行之诉的，法院应当受理，在案件审查中对暂停通知一并审查，从而可以有效保护被征收人的合法权益。

需要指出的是，对于上述这些不予受理的阶段，应在审查征收决定或补偿决定时，视情形一并进行审查。

2.征收决定公告、补偿公告

有观点认为，公告具备具体行政行为的要件，它的做出主体是做出征收决定的市、县级政府，针对的对象是特定的被征收人，对被征收人产生直接的权利义务，且不具备反复适用性，实践中可能出现违法的情况，应通过行政诉讼予以救济。我们认为，公告行为更多的表现为一种送达方式，并未对被征收人设定新的权利义务，不会对被征收人产生实质影响，不属于行政诉讼受案范围。况且，这些行为经过司法审查亦无实质意义，徒增混乱，浪费司法资源。至于公告可能产生的违法问题，完全可以通过征收决定、补偿决定的司法审查达到救济权利、监督行政的目的。如征收公告主要可能影响被征收决定案件的期限问题，征收决定只进行公告而没有送达的，则期限自公告之日起算。既送达又公告的，期限应当按有利于人的方式计算。

三、征收案件的原告资格问题

征收案件中，被征收房屋的所有权人作为行政征收的行政相对人，自然具有原告的诉讼主体资格，不必赘述。下文重点对其他相关人的原告资格进行分析。

（一）征收案件均具有原告资格的主体

1.公有住房承租人

公有住房（包括政府直管公房和单位自管公房）是我国长期实行计划经济体制的产物，体现的是政府对就业者广泛实行的变相工资分配方式，具有浓厚的社会福利性质。因此，公有住房承租权是一种“类所有权”或“相似所有权”。在以往拆迁实践中，公有住房承租人一般以被拆迁人的身份获得安置补偿。为保障公房承租人的合法权益，这一做法应继续坚持。同时被征收房屋为公有住房的，鉴于承租权的性质，承租权人作为被征收人的补偿标准可以略低于私有房屋产权人，具体标准应由各地方规定。

2.被征收人的继承人与受遗赠人

被征收人死亡的，继承人或受遗赠人取得房屋所有权及依附于此的获得补偿的权利。继承人或受遗赠人为多人时，在遗产分割前，为共有关系，各继承人或受遗赠人有权独自或共同提起行政诉讼。

3.未办理转移登记手续但已实际交付使用的买受人

买受人虽未办理转移登记手续但实际入住的，严格来讲，房屋所有权尚未转移，买受人只能要求出卖人履行合同义务，协助办理转移登记手续而后获得所有权。由于房屋征收，该转移登记已无必要。如果买受人坚持主张要求取得房屋所有权进而获得被征收人资格的，出于维护法律关系稳定、保护交易安全等因素的考量，可认定该买受人为实际上的房屋所有权人，具有相应的原告资格。

4.预告登记权利人

预告登记权利人经过预告登记的权利，虽然表面上具有债权性，但这种债权由于登记的公示力，具备了对世性，成为“物权化”的债权。尽管预告登记权利人尚不具备物权人的地位，但除了征收等特殊情形，其几乎必然取得该物权，其地位相当于实际物权人。因此，预告登记权利人具有相应的行政诉讼原告资格。

5.地役权人

《征收条例》第13条第3款规定,房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。在国有土地使用权上设立的地役权亦将随之灭失。根据《物权法》第121条规定，因不动产被征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。《征收条例》在征收补偿中并未明确对地役权人的补偿。我们认为，房屋征收直接导致地役权的灭失，应按照《物权法》的规定对其进行补偿。因此，房屋征收、补偿行为均会对地役权人的权利义务产生实质影响。地役权人具有提起相应行政诉讼的原告资格。

6.抵押权人

被征收房屋的抵押权人也具有补偿决定诉讼的原告资格，但不具有征收决定的原告资格。理由是：抵押权是为担保债务的履行，当债务人到期不履行债务或发生当事人约定的情形时，以抵押财产优先受偿的权利。抵押权对抵押物的交换价值具有直接支配性。根据《物权法》第174条规定，担保期间，抵押财产被征收的，抵押权人可以就获得的补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存补偿金。因此，抵押房屋被征收过程中，涉及房屋补偿的行政行为（如补偿决定）将影响抵押权人的合法权益，抵押权人一般应具有这些行政行为的原告资格，但补偿金额高于房屋担保的债权金额时除外。

另外，由于抵押权只支配房屋的交换价值，而不涉及房屋的占有、使用、处分、收益权能。征收决定直接导致房屋所有权的灭失，根据抵押权的物上代位性，抵押房屋被征收的，抵押权仍代位存在于征收补偿金上，因此，并不影响抵押权人的权利。因此，抵押权人不具备征收决定的原告资格。

（二）征收案件中原告资格的排除

1.私有房屋的承租人

与公有住房承租人有别的是，作为私有住房的承租人一般不能对征收决定、补偿决定等行政行为提起行政诉讼。理由主要有：从《征收条例》的规定看，征收的对象系被征收人的房屋，补偿只针对房屋的所有权人，而与承租人无关。此其一。其二，根据《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因国家征收导致租赁合同无法履行的，出租人（被征收人）具有单方解除权，可通知承租人解除合同。相关纠纷应通过《合同法》解决。当然，在房屋征收过程中发生行政事实行为侵犯承租人人身权、财产权的行为的，承租人可就该行政事实行为提起行政赔偿之诉。

经营用房承租人的原告资格值得探讨。有观点认为，《征收条例》第17条第1款规定，政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失。如房屋征收时未解除租赁关系的，征收人宜将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的，应赋予承租人原告资格。我们认为，该观点有待商榷。首先，从《征收条例》第17条第1款的规定看，获得补偿的主体仅为被征收人。其次，将经营用房屋对外出租，本身就是一种经营行为。因房屋被征收而导致无法继续出租，可视为“停产停业”。因此“停产停业损失的补偿”应由房屋出租人（所有权人）获得，而与承租人无关。因此，承租人不具有征收决定的原告资格。

2.签订买卖合同但未办理转移登记也未实际入住的买受人

当事人签订买卖合同后，如作为合同标的的房屋被征收的，房屋买卖合同因不可抗力而无法履行，出卖方可单方解除合同。因此引发的纠纷当循着民事诉讼的途径予以解决。作为享有债权的买受人，不具备相关行政诉讼的原告资格。

篇(4)

关键词：租赁房屋征收；承租人利益保护；立法完善

中图分类号：D922.33 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）09-0123-07

近年来，随着旧城改造和城市公共基础设施建设步伐的加快，在城市国有土地上征收房屋已经成为一项常态性的活动，而其中经营性租赁房屋的征收补偿是法律关系最复杂、纠葛利益最多、也最容易引发纠纷乃至的问题：一方面，在补偿项目上，经营性租赁房屋除了应补偿房屋本身的价值以外，还涉及停产停业等间接损失的补偿，官方的调研数据显示，非住宅房屋的停产停业损失是近年来房屋征收拆迁中群众反映较为突出的问题之一；另一方面，在补偿对象上，经营性租赁房屋的征收除了对房屋所有权人进行补偿外，还应补偿实际使用房屋进行商业经营的承租人，而此种情形下承租人的利益诉求与房屋所有权人的利益往往并非一致，甚至冲突，因此法律关系更为复杂。鉴于此，在城市经营性租赁房屋征收中，协调好征收人、房屋所有权人与承租人的利益关系，并对承租人进行妥善、公平、合理的安置不仅事关各方当事人的自身利益，而且对于预防社会不稳定事件发生和城市开发建设的顺利进行都具有重要意义。而有效解决此类现实问题最根本的路径就是在立法上作出明确而具体的规定，为当事人的行为提供清晰的规范指引，为法院处理此类纠纷提供有效的适用依据。但是与现实的迫切需求相比，我国现有立法并未对此类问题予以足够的回应和关注，甚至在2011年颁布实施的专门用以调整和规范城市房屋征收法律关系的行政法规――《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对于征收城市经营性租赁房屋中如何补偿承租人竟然只字未提，由此造成了此类问题在立法上的无法可依，也不可避免地造成了司法实践中法院无法适从、各行其是的混乱局面，进而加剧了租赁房屋征收中各方当事人的矛盾和冲突。

一、保护承租人利益之正当性基础：法理依据与现实背景

1.法理依据：承租人在租赁房屋征收中的独立利益

与单纯作为住宅用途使用的房屋相比，城市经营性租赁房屋在价值上具有以下明显特点：前者纯粹为生活资料，其价值全部体现为作为房屋本身的静态财产价值；后者为生产资料，具有资本的性质，其价值不仅包含有作为房屋本身的静态财产价值，而且还有动态的商业经营价值：相应地，对于后者的征收在价值补偿上。应当既包括对静态房屋财产利益的补偿，也包括对动态商业经营利益的补偿。在房屋所有人自己使用被征收房屋从事商业经营的情形下。由于所有权的各项权能完全由房屋所有人自己单独行使，因此这些静态财产价值和动态使用价值的补偿应完全归属于房屋所有人自不存在疑问。但是，在房屋所有人将房屋出租给他人用于商业经营时，房屋的所有权权能就发生了分离，即占有、使用和收益三项权能由承租人行使，房屋所有人仅保留表征所有权本质的处分权能；与此相应，由不同权能行使所产生的价值利益也应归属于不同的主体，即因占有、使用而产生的动态价值利益应归属于承租人。因房屋本身所产生的静态价值利益（如房屋增值）归属于所有权人。可见，在租期未满时征收经营性租赁房屋不仅意味着对房屋所有人财产所有权的剥夺，而且也是对承租人基于占有使用房屋而形成的用益权利的剥夺，而后者的利益是完全独立于前者的，由此就决定了承租人在租赁房屋被征收时享有独立的法律地位和补偿利益。

因此，在征收城市经营性租赁房屋时，有一部分补偿费用应该是专属于承租人的，这些费用一般包括：（1）搬迁补助费。该项费用用于补偿因征收拆迁导致房屋实际使用人无法继续使用房屋。需要将房屋内的财物搬迁到其他地方所花费的费用。在房屋存在租赁关系的情况下，实际占有使用房屋的是承租人，需要搬迁的自然也是承租人，因此该项“搬迁补助费用”应当支付给承租人。对此我国1991年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第31条明确规定：“被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人给付搬家补助费。”2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》则更是直接将承租人明确规定为此项费用的补偿对象之一，即第31条规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费”。（2）固定设施拆除及装修损失。在租赁房屋用于商业经营的情形下，由于不同行业对于房屋的装饰、装修有不同的要求，因此在承租房屋用于商业经营的情形下，几乎所有的承租人都要对房屋进行装修改造。以适合特定的行业经营风格。对此《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”因此在经出租人同意而对租赁房屋进行装修并修建了固定设施的情况下，对于租赁房屋征收的补偿应当包括这一部分添附物的价值。而补偿的对象就是承租人，因此如果承租人与房屋所有人就此项添附物的补偿无特别约定或约定不明，则此项“固定设施拆除及装修损失”就应当支付给承租人。（3）停产停业损失。在租赁房屋用于商业经营的情形下，租赁房屋在租赁期未满时被拆除，则意味着承租人无法继续生产经营。必然会产生停产停业损失，对此2001年《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”因此在实际生产经营人为承租人的情形下，该部分“停产停业损失”的补偿费用应当归属于承租人。（4）临时安置补助费（过渡费）。此项费用用于在房屋安置情形下，对房屋拆迁至新的安置房屋交付期间房屋实际使用人的补偿，租赁房屋在租赁期内被征收时，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同仍继续有效，承租人有权继续使用新的安置房屋，对于承租人在此期间自行安排使用房屋的。征收人应当支付安置补助费。对此1991年《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定：“在规定的过渡期内。被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。”2001年《城市房屋拆迁管理条例》更是以多个条文对此予以明确，例如，第31条第2款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。”第32条第2款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。”因此在租赁房屋被征收并以产权调换方式进行安置的，如果承租人在过渡期间自行安排使用房屋，则该部分“临时安置补助费”应归属于承租人。（5）提前搬迁奖励。在征收拆迁实践中，为了鼓励被征收人提前搬迁，一般都对被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的行为给予搬迁奖励。例如，《北京市城市房屋拆迁管理办法》第32条就规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”可见此项费用是专门支付给房屋实际使用人的。在征收租赁房屋时，房屋的实际使用人系承租人，因此该项补偿费用应当归属于承租人。

2.现实背景：承租人利益被漠视的具体表现

虽然承租人在征收拆迁中享有独立于房屋所有权人的利益、地位和权利，但与房屋征收人和房屋所有权人相比，其无疑处于弱势地位，由此导致在征收拆迁过程中，承租人的补偿利益经常被漠视甚至剥夺。主要有以下两种表现：

（1）承租人在房屋所有权人与征收拆迁人的“踢皮球游戏”中无所适从。虽然我国2001年《城市房屋拆迁管理条例》多个条文将承租人作为征收补偿的对象，并且规定在对出租人进行安置前应先行对承租人进行补偿。但在征收拆迁实践中，征收人和房屋所有权人经常互相推诿，都拒绝向承租人履行安置或补偿义务：征收人以承租人不是补偿对象为由将其推给房屋所有人，而房屋所有人以自己也是受损人无义务向承租人补偿为由将承租人推给征收人。实践中因此类相互推诿引发的纠纷乃至暴力恶性事件时常见诸于报端。例如，2010年发生在陕西省西安市的“拆迁自焚事件”中，承租人温某爬上一写字楼的13楼楼顶将汽油倒在自己身上欲自焚，原因是温某承租的商铺租期还不到一半就要被拆迁，而“拆迁办”对承租户的补偿请求不予理会。认为补偿只针对被拆迁房屋的所有人，不与承租商户直接协商，要求承租人去找房屋出租人按照房屋租赁合同索赔。而房屋所有人西安某公司表示：“我是房东只是出租房子，至于那些商户的损失，我不可能赔偿，赔偿是拆迁办的事情。”在几十次找“拆迁办”和出租人均无结果的情况下，温某最终无奈走上了汽油自焚之路。此种境况不能不让人感到寒心，其实在我国当今的征收拆迁现实中，温某的遭遇绝不是个例，而只是众多承租人弱势地位的缩影；每每遇到承租房屋被征收拆迁时，承租人除了不断地被通知尽快搬走之外，无人关注其损失如何补偿，而承租人自己处在征收人和房屋所有人的夹缝中，不知究竟该向谁主张自己的合法权益。从而在“踢皮球游戏”中一步步被逼成“钉子户”。

（2）在征收人与房屋所有人的“暗箱操作”中利益被侵害。在城市租赁房屋征收拆迁中，不仅存在征收人与房屋所有人“互踢皮球”、置承租人利益于不顾的现实，而且还经常发生征收拆迁的实施单位故意绕开承租人，直接与房屋所有人串通起来以损害承租人利益的方式换取房屋所有人尽快达成拆迁协议的情形，其中不乏因此引发纠纷而诉诸法律的案例。例如，2009年4月27日发生在吉林省长春市的全国首例给被拆迁房屋承租人赔偿数额达总补偿款60%的判例就是此种现实的典型表现。在该案中，承租人自2003年起便租赁长春市朝阳区房屋经营洗车养护店，征收实施单位长春市一家房地产开发公司在拆迁该房屋时故意绕开承租人，同房屋所有人互相串通私下达成了120万元的安置协议，其中包括了停产停业等应归属于承租人的补偿费用，但房屋所有人拒绝向承租人支付任何费用。而征收人也以所有补偿款已经全部支付给房屋所有人、承租人再无权主张为由拒绝向承租人支付任何补偿费用，无奈之下，承租人将征收单位和出租人至长春市朝阳区人民法院，要求分得应属于自己的拆迁补偿款。2010年3月5日，法院做出民事判决，判令拆迁单位给付被拆迁房屋承租人经济补偿款共计人民币567540元，占总补偿款的60%。给被拆迁房屋承租人60%的拆迁补偿在全国尚属首例，到目前也是最高比例的补偿。但实际生活中，承租人能够得到如此高的赔偿非常罕见。而且这也是通过艰辛的诉讼方式争取的结果，大多数情况下，承租人的利益都被湮没在征收人和房屋所有人两方私下达成的“协议”中，承租人的结果是要么被“净身出户”，要么只能得到象征性的“补偿”，很少能得到公平合理的补偿。

二、现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对承租人保护的缺失

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》删除了补偿承租人的有关规定。表面上看似乎简化了法律关系。但实际上造成了对承租人保护的缺失。

1.承租人的法律地位被不断弱化直至消除

基于承租人在征收拆迁中的弱势地位和利益被漠视的现实，我国的征收拆迁立法历来都赋予了承租人在拆迁补偿法律关系中当事人的法律地位，使其有机会直接参与到征收拆迁法律关系当中，以便于其维护自己的合法权益。在1991年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人被明确列为被拆迁人，与房屋所有人同等享有被拆迁入所应享有的权利。例如，该条例第3条规定：“本条例所称的被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人”，而其中的“被拆除房屋及其附属物的使用人”一般指的就是承租人。在2001年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人虽然未被规定为被拆迁人，但仍然是征收拆迁法律关系的当事人。而且该条例至少以七个条文的内容规定了承租人的实体权利和程序权利。可见，1991年和2001年两部征收拆迁立法在制度设计上都对承租人的利益保护问题给予了关注，但即便立法做了如此规定，在征收拆迁现实中承租人利益被漠视和损害的现象仍然比较严重，因此此后的立法要解决的问题是应当如何进一步加强对承租人利益的保护，以改变立法规定在现实中难以得到真正落实的状况。但令人遗憾的是，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》不但未沿着这一立法方向加强对承租人的保护，而且全部删除了此前两部旧条例中对承租人保护的规定，整个新条例对承租人只字未提，结果是将承租人完全排除于征收拆迁法律关系之外。这一对承租人态度的变化在三个条例的立法目的上也均有体现，1991年《城市房屋拆迁管理条例》将“保护当事人合法权益”作为立法目的之一，2001年《城市房屋拆迁管理条例》也将“维护拆迁当事人的合法权益”作为立法目的之一，这两部条例中的“当事人”都包括承租人，但2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》却将“保护、维护当事人合法权益”改为“保障被征收房屋所有权人的合法权益”，即在立法目的上就将承租人直接排除在保护对象之外。这一做法明显是一种严重的倒退，遭到了学界普遍的批评和反对。

2.承租人在补偿协商中的参与权利被剥夺

在城市租赁房屋征收中，被征收的客体是房屋所有权，而房屋所有权是属于房屋所有人的，与承租人并无直接关系，在是否同意征收这一问题上，房屋所有人具有绝对的发言权，承租人对此并不享有实体权利。因此也无需征求承租人的意见。但是在如何补偿这一问题上，承租人是应当享有发言权和参与协商权的，因为补偿不仅是对房屋本身静态价值的补偿，而且还涉及房屋动态使用利益的补偿，而后者是属于承租人的，由此也就决定了对于该部分究竟应该如何补偿承租人应当享有参与协商的机会和权利。对此2001年《城市房屋拆迁管理条例》第13条就规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”根据此项规定，对于存在租赁关系的房屋被征收的情况下。征收拆迁人应当与被拆迁人和房屋承租人签订三方协议。而不得单独与被拆迁人签订补偿协议。值得注意的是，该条规定使用的表述是“应当”而不是“可以”，从法律解释的角度而言，该条规定属于必须遵守的强制性规定而不是可以选择适用的任意性规定。由于条例的颁布部门是国务院。因此这一规定在性质上应当属于行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条关于“违反法律和行政法规强制性规定的合同无效”的规定，在征收租赁房屋中，如果签订安置补偿协议时没有承租人的参与。将被视为违反了行政法规的强行性规定而归于无效。这就从程序上保障了承租人在补偿协商中的参与权，但是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》却删除了承租人参与补偿协商的条款，将与房屋征收部门订立补偿协议的另一方当事人仅限定为“被征收人”，而按照该条例第2条的解释，“被征收人”仅指房屋所有权人而不包括承租人。这样的规定等于是剥夺了承租人在房屋征收补偿协商中的参与权，使其丧失了表达意见的权利和机会。

3.承租人的法律救济权利被剥夺

因征收拆迁租赁房屋而产生的停业停产损失、搬迁费用等补偿费用应归属于承租人，因此对于这些费用的补偿方案和评估办法的确定、以及评估机构的选择应当有承租人的实质性参与，而且在就这些问题无法达成协议的情况下，应当进一步赋予承租人以相应的行政救济权和司法救济权，从程序上保证承租人的利益不受侵害。对此1991年《城市房屋拆迁管理条例》第14条规定：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式等经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院。”这里的“被拆迁人”包括房屋承租人，可见在该条例中，承租人享有申请行政裁决权和司法诉讼权。2001年《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的。经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”2003年《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条也规定：“拆迁估价机构的确定应当公开透明。采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”这里的“当事人”包括承租人，因此上述条例和指导意见也赋予了承租人相应的程序参与权、申请行政裁决权和司法救济权。但是这些规定在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中都荡然无存，完全被删去，结果是不但使承租人输在立法的“起跑线”上，也不符合新条例第3条规定的房屋征收应当遵循“程序正当”原则的要求。

4.将征收人与房屋所有人之间的“踢皮球游戏”合法化

由于在拆迁过程中，房屋所有人与征收人经常相互推诿，无人愿意主动面对承租人的补偿问题，因此必须在立法上将对承租人的补偿作为一项法定义务予以明确规定，才能杜绝“踢皮球游戏”现象的发生。对此，1991年《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。”据此，作为房屋实际使用人的承租人属于明文规定的被安置人。2001年《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换：产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”该条例将承租人的利益是否得到维护作为是否给予作为被拆迁人的房屋所有人安置的前提条件，具体而言，房屋所有人只有在符合以下两种情况之一时才能得到补偿：一是与承租人经过协商就原租赁关系的解除达成一致：二是虽然未就租赁关系协商一致，但是对承租人进行了妥善安置。可见，处理好与承租人的关系是房屋所有人获取补偿的前提条件，这就从立法上要求房屋所有人不能不顾承租人的利益而径行与征收拆迁人达成协议损害承租人利益。但是在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，这些规定全部被取消，使得房屋所有人在对承租人没有进行任何安置补偿的情况下即可径行先得到补偿或安置。如此一来，房屋所有人在获得补偿前首先必须安置好承租人的这一法定义务被取消，导致的结果只能是房屋所有人更加漠视承租人的利益，更加肆无忌惮地与征收人互相串通损害承租人的利益。

三、保护承租人利益的思考：完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》的建议

1.以立法形式保护承租人之根据

正如2001年《城市房屋拆迁管理条例》起草者所言：“虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失，如果不能给予其利益强有力的保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。”因此在征收租赁房屋时“既要保护房屋所有权人的利益，也要兼顾房屋承租人的权益”。值得注意的是，这一认识在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中也曾得到了体现，该征求意见稿第15条和第28条的规定中明确使用了“利害关系人”的概念，使得承租人可以被纳入其中；第29条、30条也有“房屋承租人”的相关规定，虽然这些内容与2001年《城市房屋拆迁管理条例》相关规定如出一辙，没有新的突破，但至少仍然承认了承租人作为拆迁法律关系主体的法律地位。但最后正式颁布的文本还是删除了所有与承租人有关的内容，全部条文对承租人只字未提。完全将承租人排除于征收拆迁法律关系之外。为何要如此？立法者给出了以下两点理由：第一，“征收导致所有权的丧失，从法律关系上讲，给予补偿的应当是被征收房屋所有权人，而不应对承租人补偿”；第二，“私房承租是私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系，在因征收不能实现合同目的的情形下，对承租人如何进行补偿，可以在租赁合同中约定”。据此，“综合上述情况，没有对承租人的补偿作出规定。对私房承租人的问题，则应依据相关的法律规范来解决。”

笔者认为，这些理由不足以成为将承租人排除于征收拆迁法律关系之外的根据：其一，在房屋存在租赁关系的情况下，征收不仅导致静态所有权的丧失，而且还导致动态租赁权的丧失，因此，补偿的对象不仅是被征收房屋的所有权人。还应当包括被征收房屋的租赁权人；给予前者补偿的是房屋本身所有权灭失造成的损失，给予后者补偿的是合法租赁权被剥夺造成的损失。正如2001年《城市房屋拆迁管理条例》起草者所言，虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失，如果不能保护其利益，有可能带来严重的社会影响。不利于社会稳定，因此在征收租赁房屋时“既要保护房屋所有权人的利益，也要兼顾房屋承租人的权益”。其二，虽然房屋租赁是一种基于合同而产生的民事法律关系，但承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有和使用。而且，在房屋存在租赁关系的情况下，除了房屋本身的价值补偿以外，其他补偿都属于应当支付给承租人的，因此基于此种直接利益关系，承租人应当成为征收拆迁法律关系中的利害关系人，参与到征收拆迁补偿活动中。其三，在因征收不能实现租赁合同目的的情形下，如何补偿承租人的损失虽然“可以在租赁合同中约定”，但是如果当事人在租赁合同中对此没有约定或者约定不明时该如何解决？实践中大量存在的纠纷就是因为没有约定引起的，立法不能对此视而不见。其四，按照立法者的理由，在没有约定的情况下“对私房承租人的问题，则应依据相关的法律规范来解决”，这里的“相关的法律规范”具体是指哪些法律规定，立法者没有任何的指引和提示。笔者认为，除了合同法以外，现有的法律体系中并没有能够适用于此种情形的“相关法律规范”，因此“依据相关的法律规范来解决”完全是一句空话。其五，立法者认为，根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，国家征收导致租赁合同无法继续履行的，作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权，可以直接根据《合同法》第96条的规定通知承租人解除合同。自通知到达承租人时合同即解除。这些认识表明，在立法者看来，由于房屋征收而导致合同解除属于不可抗力的法定解除情形，也就意味着此种情况下的解除合同出租人无需承担赔偿责任，那么如果租赁合同对补偿问题没有约定，承租人该向谁主张损失补偿呢？此时承租人面临着两难：一方面，出租人解除合同是基于不可抗力，因此可以免于承担赔偿责任。从而使得承租人向出租人主张损失赔偿没有合法根据：另一方面。虽然按规定要对搬迁费、停产停业损失等属于承租人的损失进行补偿，但由于承租人既不是被征收人也不是当事人，因此无法直接从征收人处直接获得补偿。这样一来，承租人将被置于更加不利的境地，导致其补偿费用的确定由征收人和房屋所有人两家“说了算”，为房屋所有人与征收人“恶意串通”或“踢皮球”损害承租人利益提供了机会和可能。

2.完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》的建议

在城市租赁房屋征收中，承租人参与征收法律关系具有充分的法理依据和现实背景，但仅依《合同法》和租赁合同不足以保护承租人的利益，有必要在征收立法中对承租人的利益予以适当保护。

（1）在征收拆迁法律关系中赋予承租人以当事人的法律地位。在1991年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人被明确列为被拆迁人，该条例第3条规定，“本条例所称的被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人”，对于其中的“被拆除房屋及其附属物的使用人”，该条例进一步解释为“是指在拆迁范围内具有正式户口的居民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的企事业单位”。可见，在我国第一部房屋拆迁立法中。承租人和房屋所有人具有同等的法律地位，都是征收拆迁法律关系中的“被拆迁人”。在2001年《城市房屋拆迁管理条例》中，承租人虽然未被规定为被拆迁人，但仍然是拆迁法律关系的当事人。因此，有必要在未来征收条例修改中继续明确承租人的法律地位，具体模式可以有以下两种选择：一是明确规定承租人为被征收入，使其在涉及针对房屋使用权补偿中享有与房屋所有人同等的法律地位；二是可以不将其规定为被征收入，但至少将其视为征收法律关系的当事人，明确赋予其相应的实体和程序权利。值得注意的是，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》第15条和第28条曾经使用了“利害关系人”的表述，第29条、第30出现了“房屋承租人”的表述，可见，将承租人作为征收法律关系当事人曾经是立法者的选项之一。

（2）赋予承租人参与征收补偿协议签订的权利。在征收租赁房屋时，因剥夺房屋使用权产生的补偿应当属于承租人，因此承租人与该部分费用的补偿具有最直接的利害关系，那么就该部分费用在签订补偿协议时必然应有承租人的参与。过去的征收拆迁立法一直坚持了此项原则，例如，2001年《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”根据该条规定，涉及租赁房屋征收拆迁的，在房屋所有人未与承租人就补偿达成协议的情况下。拆迁人不能撇开承租人直接与房屋所有人签订补偿协议，而是应由拆迁人、房屋所有人和出租人签订三方协议，这样就通过法律明文规定的方式赋予了承租人的缔约参与权。2001年《城市房屋拆迁管理条例》还将房屋所有人与承租人达成补偿协议或者先行安置承租人作为拆迁人向房屋所有人补偿的前提，该条例第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”这样的规定就促使房屋所有人积极与承租人达成补偿协议，而不是将承租人推给拆迁人。随着城市租赁房屋征收拆迁工程越来越多和我国法治社会建设的不断加快，立法应对承租人在此方面的参与权利进一步加强，在未来的立法修改中对承租人的协议签订参与权利予以恢复并进一步完善。

（3）在以产权调换方式补偿时赋予承租人重新订立租赁合同的权利。在租赁合同未到期的情况下，如果征收人以产权调换的方式为房屋所有人提供新的安置房屋，该新房屋应视为是原房屋的替代物，如果承租人愿意继续承租，房屋所有人应当继续与承租人签订租赁合同，在民法原理上，这是“买卖不破租赁”原则的要求。这一原则在1991年、2001年两部征收拆迁立法中都有体现，但这两部征收拆迁条例都将产权调换安置方式作为房屋所有人与承租人不能达成协议情况下的唯一选择，不甚合理。对于具体的补偿方式应当由房屋所有人选择。只要充分照顾到了承租人补偿利益就可以了，而不宜强制规定补偿方式，否则有对承租人利益保护过度并干涉房屋所有人对补偿方式选择之嫌，如果房屋所有人选择了产权调换的补偿方式，则应继续与承租人建立租赁关系，但由于现行2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》未规定承租人的此项权利，在未来的修改完善中应当规定在以产权调换方式补偿的情况下，赋予承租人重新订立租赁合同的权利。

篇(5)

关键词：征地拆迁；安置补偿；被征拆农户；伊宁市

中图分类号：F29 文献标志码： A 文章编号：1673-291X（2011）07-0161-02

伴随着经济全球化与城乡一体化进程的推进，各地城市建设速度加快，城市建设用地需求也在进一步扩张，大批农民宅基地被占用，由此引发的社会矛盾也越来越突出。为深入了解被征拆农户安置补偿的实际情况，笔者采用发放问卷及访谈的方式对新疆伊宁市被征拆农户问题进行了深入调查。

一、数据来源与方法

1.研究区概况。伊宁市位于东经80°04′～81°29′，北纬43°50′～44°09′，地处伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈萨克自治州首府所在地。现辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。土地总面积675.6平方公里。2009年末总人口45.92万，其中城市人口31.17万，城市化率达到了67.88%，中心城区建成区面积37平方公里。

2.数据来源。选取伊宁市近郊塔什库瑞克乡、汉滨乡及巴颜岱镇作为调查点，有意识的选取农户进行问卷调查。共发放问卷100份，回收问卷84份，问卷有效率为84%。

3.内容与方法。问卷涉及两块内容，第一部分是农户基本情况，包括性别、年龄、文化程度等八个方面，第二部分是关于征地拆迁安置情况的调查，包括农户征地拆迁意愿、对政府征地拆迁安置政策及程序评价等方面的内容。在调查的过程中，主要采取发放问卷及访谈的方式。

二、伊宁市征地拆迁安置补偿基本情况

1.征地拆迁现状。2010年，伊宁市计划征收征用土地13 158.1亩。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。计划拆迁总户数345户，其中拆迁集体土地的259户，占计划拆迁户的72.18%。截至2010年7月12日，已签订合同的占计划拆迁的45.22%，其中涉及拆迁集体所有的房屋130户，占83.33%。

2.征拆安置补偿方式。伊宁市征收集体土地上的房屋拆迁安置补偿方式主要实行货币补偿和产权调换的两种方式，被拆迁人可在两者之间选择其一。具体情况如下：（1）房屋附属物（指房屋用地范围内除房屋以外的其他建筑物、构筑物和其他有价值的附着物以及配套的各类管线、设备等）的补偿，一律采用货币方式补偿。（2）对集体土地上的房屋拆迁实行货币补偿的，按照伊宁市政府颁布的当年或上一年度的房屋市场重置建造价给予补偿。（3）集体土地上房屋拆迁实行产权调换的，被拆迁人可选择伊宁市人民政府统一建设的农牧民安居房或保障性住房进行房屋产权调换。按被拆（搬）迁正房实际建筑面积的1∶1.2的范围内，以安居房或保障性住房进行调换，具体调换方式如下：1）按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房，面积不足80平方米的，按80平方米调换。2）按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房，面积超过200平方米的，按200平方米给予调换。对原房屋超出调换比例建筑面积部分按照当年或上一年度的房屋市场重置建造价格给予补偿。

三、被征拆农户的调查分析

1.被拆迁户基本情况。此次调研被访者男女性别比例为13∶8；汉族与少数民族族别比例为71∶13；年龄30岁以下的占31%，30～49岁的占51.2%，50岁及以上的占17.9%；被访者文化程度高中及其以上的占50%，初中学历的占31%，小学及其以下的占19%；平均每户4.3人；被拆迁户房屋土木、砖木与砖混结构比为15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

2.被征地拆迁农户意愿分析。调查问卷显示，40.5%的农户愿意房屋征收拆迁，59.5%的农户不愿意房屋被征收拆迁。不愿意拆迁的原因主要表现在补偿标准、补偿方案、安置地点等方面，其中：认为补偿方案不合理的占19.1%，补偿标准过低的占23.5%。

3.对征地拆迁安置补偿程序及实施的满意度。（1）对征地拆迁安置补偿法律法规的主观认识。关于“您对伊宁市征地拆迁的安置补偿政策的了解情况”统计中，没有农户表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的农户了解一点，23.8%的农户完全不了解。关于“您是否看过伊宁市相关的征地拆迁安置补偿文件规定”调查时，有92.7%的农户选择没有。（2）对征地拆迁安置补偿政策及实施程序的评价。对于“您对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意吗”调查时，1.2%的农户表示满意，63.1%的农户表示一般，33.3%的农户表示不满意，2.4%的农户表示很不满意。对于“您对自家的征地拆迁安置补偿总体感觉”调查时，有2.3%的农户感觉很满意，15.6%的农户感觉较满意，43.1%的农户表示一般，21.7%的农户表示不太满意，17.3%的农户表示很不满意。

4.拆迁的顾虑。在“您在征地拆迁安置中最关心的问题”调查时，房屋拆迁的赔偿的占30.8%，房屋确权占24.5%，就业问题占22.1%，医疗和养老占18.8%。

四、存在的问题及原因分析

问卷在调查农户拆迁意愿时，有3/5的农户不愿意拆（搬）迁，补偿标准低、方案不合理、安置地点以及就业问题是主要原因。在对征地拆迁的安置补偿政策的了解情况调查时，1/4的农户完全不了解，9/10的农户没有看到过相关的安置补偿文件规定。在对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意调查时，63.1%的农户表示一般，33.3%的农户表示不满意。通过问卷中的问题“您在征地拆迁中最关心的问题”的统计，发现房屋的拆迁赔偿、安置房的确权、就业问题是农户比较关心的问题。通过访谈调查了解，在整个征地拆迁过程中，真正拒不搬迁的钉子户并不多，大多数农户只是选择适合自己的合理可行的安置补偿方案，因此政府采取强行拆迁的现象很少。

农户拆迁意愿调查时，3/5农户认为“拆迁补偿标准偏低”，这在中国土地征收拆迁中具有一定的普遍性，这是由于集体土地上农户房屋拆迁管理政策几乎为零所造成的。目前中国正面临新《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见中，而集体土地上房屋征收拆迁管理的政策几乎为零。虽然依据现行的规定，农村房屋拆迁属于征地拆迁范畴，主要适用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明确将农户房屋从土地征收中分离出来，而将其定义在“地上附着物”中。伊宁市虽然严格按照《新疆维吾尔自治区实施土地管理法办法》的规定，参考新计价字[2001]500号文件、新国土资发[2009]131号《自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准》，制订了伊政办[2010]188号《伊宁市城乡房屋拆（搬）迁安置管理办法（试行）》，对被征地拆迁农户进行安置补偿，但在采用货币补偿时只对房屋及其附属物按照市场重置价给予一定补偿，没有体现对房屋底下的土地权益、以及农民后续生活的安置补偿，所以一定程度上农户认为“拆迁安置补偿标准偏低”。

五、结论与思考

伊宁市被征拆农户的安置补偿主要采取货币补偿和产权调换这两种方式。多数被拆迁人选择产权调换这种方式，因为政府鼓励这种方式，并给予按产权调整后的安居房或住房实际建筑面积每平方米150元的补助。

针对拆迁安置补偿标准偏低，被征地拆迁农户整体满意度不高的问题，建议政府层面从以下几点做起：（1）严格界定公共利益，以公共利益为前提，合理实施土地征用行为，加强对土地使用的监管，进一步建立健全征地拆迁补偿安置的法律和法规。建议国家尽快出台《农村房屋拆迁管理条例》，政府应按照科学补偿原则，给予被征拆人合理补偿，规范因征地所引发的农村房屋拆迁相关问题。（2）做好土地报批和房屋评估、测量等基础性工作。土地报批是依法用地的前提。所有在建项目，都要依法办理各种项目立项、报批手续，要超前谋划，科学调度，确保依法用地。房屋评估、测量等业务工作是基础性工作，要依法依规，按方案操作，精心细致，科学严谨，为征地拆迁工作顺利实施提供扎实的基础保障。（3）亮化征地拆迁整个过程，对被征拆农户发放征地拆迁安置补偿相关文件，使被拆迁人充分了解政府的做法，提高征地拆迁透明度。（4）健全征地拆迁安置补偿机制，建立完善对失地农民重新就业培训的机制。完善失地农民的社会保障体系，例如，建立最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。

参考文献：

[1]新疆伊宁市统计局.新疆伊宁市2010年统计年鉴[K]，2010.

[2]张娟.中国土地征收补偿制度的缺陷与反思[J].特区经济，2007，(3)：164-166.

[3]袁凌云.征地拆迁工作需要把握的几个问题[J].理论导报，2010，(3)：42.

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关键词：城市房屋拆迁     拆迁矛盾    相应对策。

自70年代末期起，中国房地产业突破了理论与实验进入了较为理性的平和发展之后，也随着中国经济飞速发展而崛起，自2003年至今进入了发展高峰。随着经济的飞速发展，城市形象建设也逐渐被重视。城市拆迁问题，成为我国目前比较重视的城市问题。妥善安排城市拆迁工作，也是我国城市建设发展的重要纽带。

一、城市拆迁中的主要问题。

1、城市拆迁中的利益冲突。

城市拆迁中，双方的利益冲突矛盾斗争最为激烈。我国各大城市拆迁工作中，都面临拆迁赔偿安排中，双方对彼此利益分配不满，未能和谐调节，从而引发经济纠纷的实例。经济利益分配未满足被拆迁方的条件，基本上拆迁工作就很难继续进行下去了。拆迁方与被拆迁方，各自立场不同，若双方不能达成合作协议，拆迁方市场不能及时拓展，被拆迁方无法获得利益，双方均有损失，影响甚远。甚至双方会将矛盾扩大，引发法律纠纷。

2、城市拆迁中政府相关部门分工不明确。

城市拆迁工作中，政府各相关部分部门分工不明确，各项拆迁手续、拆迁证明无法及时到位；拆迁赔偿条款不明确、不公开。使得部分拆迁方无法在计划时期内解决拆迁工作，影响市场开拓进程，带来部分损失。同时也使得被拆迁方无法明确自己应得的赔偿金额、房屋；易导致不必要的误会，引发民事纠纷。

3、城市拆迁中赔偿不公所引发的纠纷。

往往城市拆迁过程中，被拆迁方处于较为弱势的一方。拆迁方难免会忽视部分被拆迁方的某些赔偿要求及附加条款，引发不公赔偿的产生。后期未及时协商，导致被拆迁方做出过激行为来拖延拆迁工作进行，甚至引发社会强度关注。

二、城市拆迁矛盾的相应对策。

1、拆迁方做出相应的赔偿措施。

在城市拆迁矛盾中，比较常见的都属于被拆迁方对于拆迁方所赔偿的不满而引发的矛盾。一般情况下，拆迁方只要做出相应的房屋赔偿、部分的经济赔偿就可以与被拆迁方达成协议，解决问题的。而实际工作中，往往工作的展开比较困难，多户被拆迁户的赔偿也让拆迁方承载着较大的经济压力，从而导致工作中出现些许纰漏。致使拆迁双方未达成利益赔偿共识，引发利益矛盾。拆迁方最好在拆迁工作做，做好统计工作、协商工作、赔偿内容的详细分析。从而减少矛盾的产生，加速市场拓展的工作。

2、相关赔偿法则的公开。

现今我国正在高度关注城市拆迁工作，相关法律法规也相继出台，只是尚未完善。详细具体的相关赔偿标准内容尚未完善。《城市拆迁管理条例中》表明：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。由于国家并没有给予详细的赔偿规定，被拆迁方无法获知自己的应得赔偿，故矛盾也较多。

3、设立拆迁矛盾协调的相关中介部门。

在城市拆迁工作中，拆迁双方所引发的矛盾的时候，此时双方无法继续协商洽谈。此时就若出现一个中间部门进行调节洽谈工作，平复双绪，致使双方能在较为理智的情况下提出自己的拆迁要求，使得工作正常进行。调节部门的产生，使得拆迁工作在进行的过程中，矛盾不会急剧加增，过激抵制行为也会得到相应的控制减少，拆迁工作的进行也相对容易进行些。拆迁过程中所产生的矛盾也较为平和些，解决矛盾也较为容易。

4、政府相关部门工作分工明确化。

城市拆迁工作中需至各个相关部门办理相关手续，部分手续在办理过程中相对而言较为缓慢繁琐。由于部分部门无法得到相关答复，致使部分工作无法进行，影响开工进程，无法达到预期市场拓展目标，造成部分经济损失。部分被拆迁方对自己的利益赔偿不满、对拆迁赔偿无法得知相关详细内容，无法找到相关部门解决问题。如若有良好的政府部分分工，各项拆迁工作的进行也就稍微比较容易进行。

三、城市拆迁工作过程中问题矛盾的原因分析。

1、拆迁赔偿相关制度的不明确。

现今我国的《城市房屋拆迁管理条例》具体相关赔偿经济利益细则的规定不是很明确。致使我国城市拆迁赔偿工作落差较大，被拆迁方不明确自己应得的赔偿具体价值，以及拆迁方对赔偿的价值没有达到被赔偿方的期望值，以至于彼此双方在进行协调时，容易发生部分误解，从而引发矛盾的

产生。

2、拆迁方的不公赔偿。

由于被拆迁方现今处于较为弱势的状态，许多被拆迁方家庭收入较低，生活压力较大，社会地位较低。而拆迁方往往社会影响力较大，在进行拆迁工作的同时往往会动用部分社会资源，来推动自己工作进度。这方面便致使被拆迁方承载的压力更大，很容易妥协部分不公赔偿条款。而部分被拆迁方会因为压力太大，进行部分过激的抵抗行为，导致矛盾最大化，产生不良后果，造成不良社会影响。

四、结束语。

关于城市拆迁中所产生的各种问题矛盾及纠纷，都有相应的解决办法对策。城市拆迁工作中的问题，需在工作实践中不断需求正确的解决方式，需要政府各个相关部门积极配合、明确分工、制度透明。

随着我国的房地产业的高速发展，城市拆迁问题矛盾解决也成为了我国不可回避的一大重要问题。本文的以上观点对该问题及问题产生的原因进行了详细的分析，也相应提出了部分解决观点。

参考文献。

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[2]施晓兰。对新时期城市房屋拆迁中政府管理的几点建议[j]中国房地产2005（10）：50-51

[3]邢海娜。我国政府在城市房屋拆迁中的不当行为问题研究[j].现代商贸工业2008,20（3）：245—246

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第一条为了规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施,并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本条例。

第三条集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。

第四条本条例所称的拆迁人是指各县（市）、区人民政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。

本条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

第五条市土地行政管理部门主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作，各县（市）、区土地行政管理部门负责本行政区域内集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。

市和县（市）、区建设、发展与改革、规划、农业、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

第六条市和县（市）、区人民政府应当依照本条例规定的职责，做好本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁管理工作。

被拆迁房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处，应当协助做好集体所有土地房屋的拆迁工作。

第二章拆迁管理

第七条市和县（市）、区人民政府应当依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。

第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，市和县（市）、区人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。

在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户和分户的除外；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权。

第九条拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和本条例有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经县（市）、区土地行政管理部门审核后报本级人民政府批准。

集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、搬迁期限等。

前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。土地行政管理部门应当加强对补偿安置资金使用的监督。

第十条土地行政管理部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利,但在集体所有土地征收方案批准前已经对房屋拆迁实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，土地行政管理部门应当及时组织听证。

第十一条土地行政管理部门应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起五日内拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。

拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置的具体方案，并做好宣传、解释工作。

第十二条拆迁人变更拆迁范围的，应当重新办理集体所有土地房屋拆迁实施方案审核和批准手续；终止拆迁项目的，应当办理注销手续并由土地行政管理部门公告。

第十三条拆迁人拆迁集体所有土地房屋，可以自行实施拆迁，也可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。

第十四条拆迁人与被拆迁人应当根据本条例规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁补偿安置协议示范文本由市土地行政管理部门统一监制，并报市人民政府备案。

第十五条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。

第十六条拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起三十日内依法作出书面裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十七条拆迁有所有权纠纷或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告确定的搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县（市）、区土地行政管理部门批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十八条除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。

第十九条土地行政管理部门应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

土地行政管理部门应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。

第二十条土地行政理管部门应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果及时告知举报人。

第三章补偿安置一般规定

第二十一条拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照本条例的规定给予补偿安置。

本条例所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本条例所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

本条例所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于宅基地以外的厕所等设施。

未经县级以上规划或土地行政管理部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。

第二十二条拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

第二十三条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。

第二十四条拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。

评估价格应当公示。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

被拆迁房屋价格评估的具体办法由市人民政府另行制定。

第二十五条拆迁人提供的安置用房和安置过渡用房应当符合国家和省规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。

第四章住宅用房补偿安置

第二十六条住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。

货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。

迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地和费用，被拆迁人自行建造安置用房。

调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。

第二十七条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市和县（市）、区宅基地管理办法规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。

被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；

（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

（三）原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

（四）符合法律、法规规定以及市和县（市）、区人民政府规定情形的其他人员。

第二十八条被拆迁人选择调产安置或货币安置的，其住宅用房的可安置面积，按照本条例第二十三条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米；对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的村民，按每户人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。

低限安置标准的具体标准和操作规程由市和县（市）、区人民政府根据当地实际制定和公布。

第二十九条被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁范围外另有集体所有土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法。

第三十条被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，结算差价；

（二）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）实际安置用房建筑面积低于可安置面积的部分，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价结算；

（四）实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照安置用房交付时所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算。

第三十一条被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定；

（二）被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）拆迁人按照本款第（一）、（二）项补偿金额再增加一定比例的拆迁补偿资金。

拆迁人应当在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后三十日内将货币补偿资金交付被拆迁人。

第三十二条被拆迁人选择迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）拆迁人根据村庄和集镇规划以及市和县（市）、区宅基地管理办法的规定，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第三十三条被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人给予相应补偿。

拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。

第三十四条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本章的规定予以补偿安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由市和县（市）、区人民政府另行制定。

第三十五条拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限不得超过两年。被拆迁人有权选择过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续提供过渡用房或临时过渡补贴费外，还应当自逾期之月起另行支付临时过渡补贴费。

第三十六条拆迁人应当支付被拆迁人搬家补贴费；实行调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁人应当支付双倍的搬家补贴费。

第三十七条被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。

第五章非住宅用房补偿安置

第三十八条拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市和县（市）、区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。

第三十九条对被拆迁人实行货币安置的，依照本条例第二十三条规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，并按当地房地产市场评估价格给予补偿。

第四十条对被拆迁人实行迁建安置的，适用下列规定：

（一）拆迁人应当根据市和县（市）、区人民政府的规定，结合被拆迁房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第四十一条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第四十二条拆迁学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其拆迁安置补偿应当按照有关法律、法规的规定办理。

第六章法律责任

第四十三条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：

（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；

（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。

第四十四条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；

（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；

（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；

（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；

（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。

第四十五条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由土地行政管理部门重新组织评估；对另一方当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关行政管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条土地行政管理部门和其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按规定拆迁公告的；

（二）对违反本条例规定的拆迁实施方案予以核准的；

（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；

（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；

（五）有其他、、行为的。

第七章附则

第四十八条本条例中拆迁住宅用房再增加补偿资金的具体比例、临时过渡补贴费、搬家补贴费、装饰补偿费和拆迁非住宅用房的一次性经济补贴费的标准和计发办法，由市和县（市）、区人民政府另行规定。

第四十九条海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。其他县（市）、区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格，由当地价格行政主管部门会同土地、房产行政主管部门测定公布，报市价格、土地、房产行政主管部门备案。

第五十条征用集体所有土地以及因公益建设、农村村庄整治、土地整理等占用集体所有土地涉及房屋拆迁的，其房屋拆迁补偿安置可参照本条例的有关规定执行。