房地产投资项目分析方法精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产投资项目分析方法范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参 考 文 献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）

篇(2)

关键词：协同管理 房地产企业 财务管理 成本控制 关系

在我国二十年代八十年代后期房地产企业得到了快速的发展，逐渐成为我国国民经济的主要力量之一。房地产企业通过财务管理和成本控制，可以实行精细化管控，及时准确向股东、董事会、经理层提供决策信息，合理保证经营目标如期实现，保护各方合法权益。但是传统的成本管理方法已经不能完全适应时展的需要，因此房地产企业在发展的过程中坚持协同管理是有一定的现实意义的。

一、房地产企业财务管理与成本控制的作用

（一）房地产企业财务管理的作用

随着房地产企业集团化、专业化的发展，财务管理在房地产日常经营管理中的重要性越来越突出，逐渐成为房企决胜白银时代的关键能力。一方面它是企业内部管理中的重要组成，是企业实行集团管控的有效手段；另一方面它是企业创造价值最大化的有利保证，同时实现所有者的财富最大化。房地产企业由于自身存在的开发周期较长、上下游客户供应商较多、建设环节紧密、投资额较大、受市场波动影响较为敏感等特点，不可避免地存在资金管理、项目招标投标、财务控制能力等风险。因此提高财务管理对于房地产企业来说可以起到至关重要的作用。

（二）房地产企业成本控制的作用

首先，保证作用。房地产企业在日常生产经营过程中所发生的各项成本费用可以以成本费用预算为标准实时监控，通过环环相扣的成本管理，定期或不定期的进行成本分析，有效监督动态成本，发现问题及时纠偏。保证成本费用在规定的范围内得到有效的利用，更好的实现房地产企业的经营目标，财务成本控制可以保证房地产企业经营目标尽快得到实现。

其次，协调作用。房地产企业各个方面利益受到了财务成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响到财务成本控制，从房地产企业财务成本目标来看，由于一些客观原因导致了在具体的实施过程总就会略显不公平、合理，通过财务成本控制可以协调好房地产企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。

再次，监督作用。可以说财务成本控制是全方位、全过程的系统控制，房地产企业的经营过程可以得到很好的监控，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

二、协同管理视角下房地产企业财务管理与成本控制的关系

在房地产企业日常的经营工作中，财务管理与成本控制是主要的工作之一，因此如何以协同管理的视角分析财务管理与成本控制的关系，主要表现为以下几个方面：

（一）资金预算管理与成本控制

首先，由于房企开发周期较长、资金投入巨大，并且会受到很多主客观因素的影响，其中很多因素是不可以控制的，例如房地产企业的建筑成本不断攀升，国家宏观调控直接降低了房价，这样就造成了房地产企业投资成本很难回收；由于受到了国家信贷政策的严格监管，房地产企业的资金使用受到了很大的限制，容易造成资金的短缺，加大了房地产企业的财务风险。

其次，从房地产企业的发展历史来看，近几年来房地产企业的发展的速度较快，然而在这种经济背景下，有一些房地产企业对判断市场情况和形势还不够准确，一味的进行开发、扩大生产规模，不能够科学合理的控制好开发节奏，导致资金占压、形成大批存量房、资金成本叠加，企业逐渐走入困境。

（二）财务监督与成本控制

房地产企业要想在竞争激烈的市场环境下获得长期稳定的发展，就必须建立一支开放、统一、诚实的领导班子，加强财务监督职能。房地产企业的财务人员必须具备较强的责任感，通过财务人员敬业爱岗的财务精神，提高企业财务监督的能力，对房地产企业发生成本进行严格的监督，提高成本控制水平。

（三）项目投资决策与成本控制

伴随着行业的发展与国家、地方政府陆续出台的政策，单纯依靠土地溢价带来的红利正在逐渐消失，选择与国家经济发展、企业本身管控能力相匹配的房地产投资项目，是企业发展重中之重。房地产企业错误项目决策主要由以下因素影响：

首先，法律政策风险。由于房地产企业生产的商品特殊属性，受法律、法规政策调整变化较为敏感。例如金融政策和财政政策不断调整对房企销售、融资产生巨大影响。在宽松的货币政策下，房地产项目的购买者和开发者手中的资金相对充裕，房地产销售业绩良好，资金回笼快，财务成本较低，工程配套资金充足，从而会降低项目成本。

其次，决策人员的专业风险。一方面有的房地产企业项目决策者缺乏敏锐的市场洞察力，没有从市场的需求出发进行投资建设，也没有对项目未来的发展做出科学合理的预测，使项目建设达不到预期的效果；另一方面一些房地产企业项目分析人员的专业素质不高、市场定位不准确，因此做出的项目决策的科学性较差，可能会给企业带来直接经济损失。

三、协同管理视角下加强房地产企业财务管理与成本控制关系的对策

（一）构建协同管理的前提条件

首先提高对人协同管理的重视程度。人才是促进房地产企业发展的动力之一，因此房地产企业为了获得更好的发展就要坚持“以人为本”，人是企业所有财富的创造者，人有着无限的潜力和创造能力，企业中最宝贵的财富也是人力资源，因此房地产企业在进行协同管理的过程中也要加大对人管理，要对人进行智能的协同管理。

其次做好部门之间的协调管理工作。房地产企业是由多个关联部门构成的，当平行部门之间遇到纠纷的时候就很难进行协调，然而在协同管理的视角下，协同的涵义既是合作也是竞争，是有序的竞争，因此房地产企业要做好部门之间的协调管理工作，促进各个部门之间的合作和竞争，这也是推动房地产企业发展的动力之一。

再次加强对企业动态管理的重要性认识。在传统企业管理中比较侧重的是稳定性，平均平衡是其最终的目标，然而从现实来看企业有序发展的目标并没有得到很多的实现，同时也降低了企业员工的积极性，房地产企业的领导者要认识到协同管理并不是一层不变的，应该是一个随着时代变化而变化的动态调整的过程，在管理中要注重对动态性的管理。

（二）适当引入ERP系统

随着信息时代的到来，在协同管理的管理模式下也要在财务管理和成本控制中引入ERP系统，ERP系统最主要的特点是网络通讯技术和计算机技术为手段，以价值链思想为基础，对企业供应链上的资源进行有效的控制。在ERP系统中也将传统的成本管理方法的功效发挥了出来，例如运用了标准成本、成本流和成本对象、差异分析等，同时也利用了强大的计算机功能，对成本核算实现了量化的分析，提高了财务管理和成本控制的效率和质量。

（三）加强制度建设

在处理好财务管理与成本控制关系的过程中，房地产企业需要建立起严格的财务制度，例如要建立关于材料的财务管理制度，房地产企业的成本控制部门在材料采购合同签订之前，财务部门要将严格的审核报送上来的采购合同，审核的内容主要要包括材料采购的数量、价格等，同时房地产成本控制中心也要对材料入库单进行严格的审核，保证入库单的内容与材料采购合同中的内容相一致。

四、结束语

综上所述，房地产企业在繁荣经济等方面做出了巨大贡献，在我国国民经济中起到重要性作用。但是如果房地产企业仍然沿用传统的管理模式，显然已经无法适应经济发展的需要。因此房地产企业要坚持在协同管理模式下，正确认识和处理好财务管理和成本控制之间的关系，采用科学合理的方法提高财务管理和成本控制的水平，保证企业得到长期稳定的发展。

参考文献：

[1]于慧慧.关于新时期房地产企业财务管理和控制的探析[J].财经界（学术版），2014（22）