银行自有资金投资精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇银行自有资金投资范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

房地产业有四大特点：投资金额大，投资周期长，高风险，高回报。人们的全部资产当中有一半左右在房地产上。房地产占用银行的资金特别多。如果房价突然大幅度下跌，肯定会导致银行业的危机，并且很迅速地蔓延到所有的行业。覆巢之下岂有完卵。因此，世界各国都特别关注房地产业的金融安全。

房地产贷款的构成

近年来房地产贷款持续上升。在1998年房地产贷款总额只有3106亿元。到2005年底上升为30712亿元，在七年内增长了9倍多。居民个人购房贷款从1998年的426亿元到2005年底增加到8430亿元，增加了40多倍。工商、建设、中国银行等金融机构的房地产贷款超过了同期人民币贷款余额的20％。

房地产贷款主要分为二个部分：房地产开发商贷款和个人购房贷款。2005年第一季度银行发放的房地产贷款余额27650.6亿元。其中房地产开发商贷款8177.5亿元，占29.57％。地产开发贷款1586.4亿元，占5.74％。这二块在房地产开发商手上。居民购房贷款(按揭贷款)16743.7亿．元，占60.55％。

老百姓买房要贷款，房地产企业建房也要贷款。购房者或房地产商都有可能由于各种原因不能按期归还贷款，可是银行却不能拒绝自己的储户来提取存款。在一般情况下，在全部资产当中银行自己只拥有8％的产权，其余92％的钱是老百姓存款。存款者从来就没有把产权让渡给银行。如果银行的贷款要不回来，成了不良贷款，那么银行必须用自己的钱来赔，一旦把自有资金赔光了，在理论上这家银行就破产了。因此，银行的许多规章制度的理论根据就是防范不良贷款，比如银行要求购房者首付至少20％。因为从大量数据中人们得出一个统计规律：在正常情况下，房价暴跌20％的可能不大，如果购房者首付20％，出现不良贷款的概率相当低。

从金融安全来说，零首付的按揭贷款孕育着很大的金融风险，而高于20％的首付则没有多大的必要。目前房价持续上涨，短时间内还看不出房价暴跌的可能。目前，虽说购房按揭贷款的不良贷款率有所上升，但是还没有构成对银行体系的重大威胁。

与购房者按揭贷款相比，房地产企业贷款的风险就大多了。2005年末，个人购房贷款的不良贷款率为2.1％，房地产企业贷款的不良贷款率为8.4％。房地产企业的不良贷款率比购房贷款高出4倍。

在发放贷款之前银行必须非常谨慎地估计企业投资的风险。对于一般的产业，银行通常给企业的贷款最多不超过项目总投资额的60％。

但房地产不仅和普通商品一样能够满足人们日常需求，还具有投资功能。当前，在中国房地产市场上的投机活动远远大于其他行业。因此，房地产投资利润的不确定性更高，风险更大。从理论上来说，给房地产企业发放贷款理应要求项目自有资金的比例高于一般行业。

过度依赖银行信贷

中国房地产企业的自有资金有多少？

房地产开发企业的资金可分为四大类：定金和预收款，自筹资金，银行贷款和其他。2004年房地产开发资金17158亿元。其中银行贷款为3158亿元，占全部资金的18.4％，看起来所占比例似乎不太大。其实，这只不过是房地产商直接从银行获得的贷款。在自筹资金、定金和预收款当中还有不少资金间接来自于银行。

根据中国人民银行房地产金融分析小组报告，在“定金和预收款”当中大约有30%来自于银行贷款。许多房地产企业提前向购房者收款或者向购房者出售期房，用下期的收费来支付当期的各项费用。对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，加大了房地产企业的财务杠杆力度。

无论商品房销售款还是预售、定金都来自于购房者，在房地产企业收取的购房款、预售款和定金当中，有相当大的部分实际上还是来自于银行贷款。所以一旦房地产开发项目出现风险，最终势必把危机转嫁给发放贷款的银行。

除此之外，在自筹资金中有很大比例来自于银行贷款，再加上房地产企业商接从银行取得的贷款，房地产开发中使用的银行贷款比例高达55％。房地产业过度依赖银行信贷，加剧了中国银行业的风险。

目前房地产企业的资金结构也不符合防范金融风险的要求。在2004年房地产商的自筹资金为5207.6亿元，占全部开发资金的30.3％。2005年自筹资金7039亿元，占33.2％。请注意，房地产企业的自筹资金并不等于自有资金，自有资金只不过是自筹资金的一部分，按理说房地产企业的自有资金应当不低于40％才对。

在2005年11月，房地产业的自筹资金6065亿元，自有资金3378亿元。在自筹资金中自有资金占的比例只有55％左右。在全部开发资金中自有资金所占的比例只有20％左右。由此可见，房地产业承受金融风险的能力相当弱。

必须要防范房地产金融风险

在银监会2004年9月的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

在2006年颁布的“国六条”中再次规定：“对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”按照中国人民银行提供的数据，在2005年年底，房地产开发资金总额21178亿元，自有资金约为3871亿元，如果要达到“国六条”和银监会的要求，房地产开发企业自有资金的缺口为3540亿元。

2007年5月10日，央行在《2007年第一季度中国货币政策执行报告》中指出房地产开发企业的自有资金仍然偏低，平均约在20~25％之间。

在2002年房地产企业的资产负债率为74.9％。某些房地产企业的负债率还要更高。2000~2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2％。房地产企业的负债率要大大高于其他行业，例如制造业和服务业。房地产企业靠高比例的财务杠杆来运作。通过杠杆作用，房地产企业运作的资金总量超过了他们自有资金4倍以上。

为什么央行和银监会三令五申之下，房地产企业的自有资金还是迟迟不能达标？答案很清楚：利令智昏和软约束不足。各商业银行缺乏危机意识，银行经理们总觉得“经济形势大好，房价只涨不落，以前发放的房地产贷款都能按期收回来，今后可能也不会有问题”，银行中超额存款准备金太多，多贷出去一些可以增加银行的利润；房地产企业追求利润，自有资金比例越低，资本回报率越高，最好是能空手套白狼，用别人的资金来牟取自己的暴利，把金融风险转嫁给银行。

此外，对于房地产企业的金融监管不到位。目前对房地产金融的监管有三个搞不清楚：搞不清楚房地产企业项目自有资金的来源，搞不清楚自有资金占全部资金的比例，搞不清楚房地产企业是否通过关联公司转移资金。

在许多地方，房地产企业和地方政府、银行结成了利益共同体，明摆着房地产企业资金存在着严重的问题，各家银行还是闭着眼睛继续违规贷款，对中央文件和上级指令视若无睹。

目前在国内金融市场流动性过剩，资金并不短缺。房地产企业完全可以采取合作开发融资，转让部分产权而获得资金，可以通过债券市场、证券市场融资，也可以通过信托融资、房地产投资基金融资，利用新型金融工具和新的资金来源融资（例如引入保险资金和房地产抵押贷款证券化），还有其他融资形式：如租赁融资与典当融资等等。融资的渠道很多，没有必要也不应当把银行间接融资当作房地产业的最主要的融资渠道。房地产业资金过度依赖银行贷款，加大了潜在的金融风险。当房地产企业获得高额利润的时候，国家却正在承受着越来越大的潜在的金融风险，这样的状况绝对不应当继续下去了。今后不仅要坚持房地产开发商自有资金必须达到35％的标准，还应当逐步提高到40％，还应当将那些资本结构不符合金融安全要求的房地产企业逐步清理出去。

篇(2)

虽然该阶段产品已经开始盈利，但资金需求仍然保持在高水平上，因此会存在资金缺口。观察到销售额较大幅度增加，但现金流量仍保持较低水平；企业融资成本在产品批量生产前一段缓慢增加，到达顶点后，出现缓慢下降趋势。由于在批量生产前，企业未转化成品还未得到市场认可，融资成本在一定范围缓慢增加；当产品转化成功，增加了市场对产品的信心，企业面临多样化融资渠道，所以融资成本缓慢下降，但这时候增加的销售收益还不足以抵消融资成本。成熟期的资金供需矛盾进入成熟期后，随着市场份额的增加，产品盈利能力也在增加，企业具有充裕的现金流量，可以作为留存资金以备下一次技术创新所需，企业销售收益增长较快于融资成本增长，企业获得盈利，面临的产品风险性最小，企业为了保持一定市场占有率，主要通过债权等方式进行融资，无疑大大降低融资成本，且处于成熟期的企业可以用充裕的现金流量回购股份，集中控制股份，更有利于公司治理。

创业期的分析企业创业初期研究人员只是针对具有可能的产品方案进行分析探讨，面临较大的来自技术、产品、市场的风险，此阶段项目方案淘汰率较高，企业不易从其他途径获取资金，并且考虑自有资金融资成本率最小，所以该阶段融资方式主要为自有资金。根据甄选出来的产品方案，企业进行研究开发和产品试制进入创业孵化期，产品风险与市场风险加大，资金需求量剧增，自有资金很难满足，企业则通过天使投资人和政府投资获取资金来源。所有者投资主要是指企业利益关系人支持企业进行技术创新而发生的投资费用，所有者投资是自有资金的根本来源，是经过留存收益和折旧形式对企业再投资。天使投资人主要指对企业技术创新感兴趣的投资者；政府扶植投资主要是指政府成立的技术创新基金，专门对有前景的企业进行投资。当资金仍存在缺口时，企业考虑与科技银行及风险投资公司合作，虽然此时融资成本增大，但科技创新蕴藏的高收益性刺激企业扩大融资，进行技术研发与产品试制。此时创业期的融资方案为所有者投资、天使投资人投资以及政府投资、科技银行以及风险投资公司。成长期的分析在成长期，企业需要用大额资金来完成产品转化，并投入市场。随着企业产品的研制成功，技术风险基本排除，与之相适应服务开始运作时，产品风险和市场风险逐渐降低，企业越来越被市场所看好，企业规模逐渐形成，企业形象与产品品牌逐渐具有一定影响力度。此时，企业融资来源相对丰富，融资成本慢慢下降。寻找风险投资公司以及大型企业进行股权投资是最佳融资方案，这样不仅可以获取资金，而且可以获得较先进的管理经验，促进企业治理。

近年来，除了风险投资公司和大型企业进行一般股权投资外，面对企业技术创新资金短缺，科技银行的兴起犹如一匹黑马让许多企业看到希望。科技银行打破了传统中小企业贷款模式，引入风险投资，突破了债券式投资和股权式投资限制，将信贷市场与资本市场完美连接起来。科技银行贷款主要对象为科研机构和科技型中小企业等，为技术研发、产品试制等与科技创新有关业务提供服务，而不用于普通房地产开发投资。科技银行不同于风险投资公司，其特有融资特性使得能贯穿于整个技术创新过程中，在企业创业期与成长期，市场风险和产品风险均较大，科技银行以股权式投资方式进行投资，在成熟期阶段，企业现金流量逐渐宽裕，科技银行可以债务方式投资，这时它相当于普通的银行金融机构。当然这属于理想化的融资方式，国内科技银行还处于初级阶段（谢林林，2012），但科技银行的前景已经很明朗，运用科技银行支持科技型中小企业技术创新指日可待。成熟期的分析随着企业进入成熟期，进入大规模生产阶段，盈利急剧增加，拥有较多的现金流量，这代表企业有能力扩大生产，将盈余转化为资本。同时企业在成熟期一般会实现蜕变转型，进行组织创新，优化管理机制以提高盈利能力而在资产数量的增加和质量的改变，这需要大量资金的投入。企业技术已经成熟，市场风险降低到最小，企业拥有足够的信贷能力，所以此阶段主要以债务性融资为主，以扩大规模生产。从收益滞后性效果上看，债权型资金对技术创新影响最大，所以在成熟期间利用债权筹资，不仅能降低融资成本，而且能够对技术创新绩效方面产生巨大的影响。

篇(3)

8月16日，东阿阿胶公布了2011年中报，9亿元投资银行理财产品的议案也同日披露。随之而来的并非一片叫好声，市场普遍质疑其提价后销售遇阻，且银行理财属不务正业。

东阿阿胶连续三年入选《投资者报》“TZ50公司”，在对比此前五年的数据后我们发现，2010年上半年东阿阿胶的销售量并非常态，不能以该数据来判断其2011年销售不畅。

“去年上半年，由于经销商有涨价预期而提前囤货，至少多卖了300吨”，秦玉峰在接受《投资者报》独家专访时对此予以了确认，“如果去掉这300吨，今年上半年销量实际上是恢复到正常”。

销量回归正常

“今年以来，仅原料成本就增加了1.8亿，如果没有相应提价，利润势必大幅下降”，秦玉峰认为，已公布半年报的中药企业中，就利润而言，云南白药第一，东阿阿胶第二，这证明提价是正确的选择。

2011年中报显示，东阿阿胶上半年实现营业收入12.8亿元，同比增长2.92%；实现净利润4.56亿元，比上年同期增长46.57%。

质疑者将销量同比下滑归结于东阿阿胶年初提价。与去年同期相比而言，2011上半年阿胶块平均出厂价上涨60%，收入仅同比增长16.23%。质疑者由此推断，东阿阿胶今年的销量同比下降35%左右。

若仅对比2010年上半年数据，2011年上半年东阿阿胶的销量下降是事实，但综合分析2006年至2009年的销量情况，《投资者报》发现，2010年上半年的销售量大增并不寻常。

从已经披露的2006年至2009年年报不难发现，东阿阿胶每年上半年的净利润占全年的40%左右，阿胶产品对公司盈利贡献率约90%，根据其价格推算，上半年销售量约占全年的四成。但是，在2010年情况发生了变化，其上半年利润占全年的52.33%，以阿胶块的计价情况计算，2010年上半年阿胶的销量占全年销量的六成。

这意味着去年上半年阿胶的销量比正常年份多卖了两成。东阿阿胶每年的产量几乎都维持在1800吨左右，上下半年的销量比例一般为4:6。以此粗略计算，2010年上半年比往常年份同期多卖了360吨。

投资回归主业

就在披露中报的同日，东阿阿胶了关于投资银行理财产品的公告，拟利用自有资金9亿元投资银行理财产品，投资期限为一年，预期收益率为6.5%。

此举普遍被市场质疑是“不务正业”，可秦玉峰却认为，“公司自有资金充裕，理财产品是比较保守的投资，是为了最大限度地发挥资金效益。”

其实，这并不是东阿阿胶第一次投资银行理财产品。2010年公司前后两次共投6亿元购买中国农业银行聊城市分行“本利丰”人民币信托理财产品，投资期限为1年；3亿元购买华夏银行“华夏理财-创盈资产池”理财产品，投资期限为2年。今年上半年累计购买银行理财产品人民币2.22亿元，收回理财投资本金并实现收益约793.8万元。

在秦玉峰看来，东阿阿胶的投资思路已经非常明确，即“投资要向主业回归”，“主要有两个方向，一是投资阿胶的产品和品牌，做大做强市场，促进阿胶价值的回归；二是投资自己的团队，提升员工的专业性。”

中报显示，截至6月30日，东阿阿胶账面货币资金超过17亿，较之年初增长5.67亿元。依据公告，投资银行理财产品是“公司自有资金较为充裕，提升自有资金使用效率，增加自有资金收益”。

篇(4)

关键词：房地产融资渠道；现状；房地产企业；房地产金融市场体系

中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2013）03-0036-04

近几年，大多数房地产开发商面临资金链紧张、资金严重不足、融资困难、融资渠道狭窄等问题。然而，长期以来，我国房地产企业传统的融资渠道主要还是通过银行贷款来筹集资金，这种单一的融资渠道必然会危及到房地产企业的良性发展。房地产开发资金一旦受阻或面临资金困难局面，将会累及相关产业，进而可能阻碍我国国民经济发展。[1]这一问题的化解迫切需要发展多元化的融资渠道，促进房地产业持续稳定发展，实现金融风险控制和宏观经济增长的良性循环。

一、房地产业融资现状

我国经济自改革开放以来发展迅速，目前已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业的开发资金需求量庞大，这使得融资对房地产而言相当重要，可以说，房地产融资是房地产项目成功的基础，那么，房地产开发所需的庞大资金从哪里来？表1反映了我国房地产企业近几年通过国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个方面筹集资金的一般情况。

（一）国内贷款

由表1可以看出，2009年房地产开发资金来源总额为57799.04亿元，到2010年，资金来源总额

为72944.04亿元，比2009年增长了26.20%，2011年资金来源总额为85688.73亿元，该值增长速度放缓，仅比2010年增长了17.47%。国内贷款总额在2009年为11364.51亿元，2010年国内贷款总额为12563.70亿元，2010年国内贷款总额比2009年增长了10.55%，2011年国内贷款总额为13056.80亿元，其比2010年只增长了3.92%，可见增长速度明显放缓。依据表中数据计算可知，2011年国内贷款占了资金来源总额的15%，2010年国内贷款占了资金来源总额的17%，2011年的国内贷款比例低于2010年。可见，国内贷款这一融资渠道在我国有所放缓。

（二）利用外资

依据表1中数据可知，2009年利用外资总额为479.39亿元，2010年增加为790.68亿元，比2009年增长了64.93%；但2011年利用外资总额为785.15亿元，该值比2010年下降了0.71%，利用外资增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011年利用外资占了资金来源总额的1%，2010年利用外资占了资金来源总额的1.2%，2009年利用外资占资金来源总额的1%，2011年的利用外资比例略低于2010年，2010年利用外资比例与2009年相当。可见，利用外资这一融资渠道在我国近几年来保持着比较平稳的水平。

（三）自筹资金

2009年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为17949.12亿元，2010年自筹资金总额为26637.21亿元，2011年自筹资金总额为35004.57亿元。2010年自筹资金总额比2009年增长了48.40%；2011年该值比2010年增长了31.41%，自筹资金环比增长速度放缓。依据表中数据计算可知，2011年自筹资金占了资金来源总额的41%，2010年利用外资占了资金来源总额的37%，2009年该值占资金来源总额的31%，连续3年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升，但不会上升太快。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。

（四）其他资金来源

2009年其他资金来源总额为28006.01亿元，2010年其他资金来源总额为32952.45亿元，2011年其他资金来源总额为36842.22亿元。2010年其他资金来源总额比2009年增长了17.66%，2011年该值比2010年增长了11.80%，其他资金来源环比增长速度明显处于缓慢趋势。依据表中数据计算可知，2011年其他资金来源占了资金来源总额的43%，2010年其他资金来源占了资金来源总额的45%，2009年该值占资金来源总额的48%，自筹资金占资金来源总额的比例在不断下降，但不会下降太快。可见，其他资金来源处于相对稳定的下降状态。

二、我国房地产企业融资渠道存在的主要问题

（一）房地产企业自有资金严重不足

目前，绝大数房地产企业的开发条件不完整，房地产企业自有资金严重不足，这些房地产企业的自有资金一般占总投资的19%，甚至更少。若开发商的自有资金严重不足，将会导致贷款难度加大，从而使项目停滞。[2]

自有资金受企业自身盈利影响很大，自有资金的大小取决于企业的盈利能力并与之成正比。房地产投资本身就存在很大的风险，所以投资者很少会对房地产业投入很大的资本，导致了自有资金难筹集。自有资金筹集不了，对房地产企业而言就会受到很多阻碍，一些很有投资潜力并且有很大把握成功的项目，但因为自有资金不足，贷款困难，而胎死腹中。换言之，开发商就好比“巧妇难为无米之炊”，空有一身技能却不能施展。

因此，必须想出能解决自有资金问题的办法，比如使投资者相信该项目能成功、盈利能力强、值得投资、这需要企业具备很专业的技术人员，很有经验的销售人员和策划员，人力方面要求要高，并且能遇到好的项目并进行成功的策划，这样才能吸引别人来投资该项目，从而筹集到更多的自有资金。

（二）房地产企业融资渠道单一

由表1可知2011年国内贷款的增长速度为17.47%，远低于自筹资金和其他资金的增速，在2011年占资金来源总额的比例才15%，相比2010年的17%更低，可见银行贷款的增长速度在逐年下降。但在事实上，房地产企业开发项目的资金，其中银行贷款的比例明显高于统计数据，这是因为土地出让金使用的是自有资金，从而忽略了开发商前期欠款，而这些欠款是准备项目实施后通过银行贷款取得[3]；一般建筑施工企业垫支，只有一小部分自有资金，银行贷款占了较大的比重。在整个项目的运作中，资金链基本上80%的买家预付费和建筑的发展资金都来自银行贷款，还包括开发商22%-30%的开发贷款，银行贷款占资金总额的比率达到60%以上。[4]

资产负债率在大量的小型和中型的房地产企业中占80%以上，而低于65%的房地产企业的资产负债率更安全，所以大多数房地产企业抵御风险的能力薄弱，一旦融资渠道受阻，资金链紧张或断裂将会导致风险爆发。

（三）房地产企业股权及债券融资难度大

房地产企业股权债券融资作为房地产开发商直接融资手段是筹集资金的重要渠道。房地产债券融资与股票融资相比有很高的安全性，其资金回收速度快、流动性强，所以国外大多数企业都更偏向于债券融资，债券融资的金额能够超过4到11倍量的股权融资。[5]但在中国的房地产债券发展仍处于起步阶段，债券融资总额远远低于股权融资的金额。目前，中国的真正的房地产债券发行的规模是非常小的，债券市场是不完善的，债券发行程序不标准，债券评级的准确性、可信性有问题，这影响了企业通过债券融资的资金比例大小。[6]

（四）房地产融资渠道受国家政策影响大

开发商获取资金的渠道是房地产企业融资渠道中的银行贷款融资、债券融资、房地产信托融资以及利用外资。[7]政府为了抑制房价过快上涨，不断地出台一系列的调控政策，使这些融资渠道纷纷受阻。2010年出台的《国十条》和《新国十一条》以及2013年刚出台的《国五条》导致银行信贷收紧，房地产交易数量显著降低，严重阻碍了房地产企业资金的快速回笼，增加了资金的运行成本。这也说明国家政策对房地产企业融资渠道具有很大的敏感性，同时说明房地产企业融资渠道太过单一，缺乏灵活性。

（五）房地产金融创新工具有限

和发达国家对比，中国的房地产金融创新工具基本都是一些传统的工具如银行贷款、自有资金、预收款，这显示出中国房地产金融创新工具薄弱。[8]这种情况在很大程度上影响了中国房地产业的防范风险能力及金融服务水平，使中国的房地产金融业与发达国家的差距进一步扩大。因此，它的创新是必要的。根据中国的国家条件和房地产业务的运作，要快速高效地发展真正的房地产金融创新工具；不断完善房地产相关法律制度，施行更加宽松的融资政策，从发达国家的融资渠道中挑选适合我国发展的融资渠道，并总结研究出中国的房地产金融创新工具，发明出品种多样化有针对性的的融资渠道，为中国房地产企业的发展和建设提供更多的选择空间。

三、完善我国房地产企业融资渠道的对策建议

（一）建立健全房地产金融市场体系

建立健全房地产金融市场体系，首先要建立一个不同的市场功能以围绕房地产企业融资的金融体系。同时，要建立健全市场体系来提高房地产企业的金融资产流动性。房地产企业建立资产流通的市场体系是非常重要的，因为流动性决定着房地产企业资金的变现能力和流通能力。建立流通的市场体系需要现代金融工具去实现，资产证券化和共同基金以及资产指数化等工具可以使房地产金融资产在二级市场上更容易交易和流动，信用风险和市场风险可以大大分散，不再集中于信贷机构。同样地，也需要建立更加专业化的市场体系来完善我国房地产金融市场体系。专业化的市场体系有房地产资金管理协会、房地产贷款专业机构和房地产风险管理机构等。[9]

（二）国家适当放宽房地产融资渠道政策

事实上，我国房地产企业的融资渠道非常少，银行贷款是首要之选，很多企业对其他类型的融资渠道缺乏认识，导致很多融资渠道难以发展。由于近几年来的房价也只高不低，国家不得不采取措施调控房价，国家通过提高银行存款准备金率进行控制房价或是提高私人购房的首付款比例来限制房地产交易的数量，从而导致房地产企业回笼资金速度减慢。由此可以看出，国家调控房价主要是使房地产融资渠道变窄，限制通过银行贷款方式进行资金融通。这些无不表明融资渠道范围很窄，需要各房地产企业去发展更多新的融资渠道，政府也需要多鼓励房地产企业拓宽融资渠道。[10]

政府采取的抑制房价手段只能在短期生效，不是解决问题的根本方法，应该采取适当宽松的房地产融资渠道政策，支持多种融资渠道的发展，支持房地产企业大力建设廉租房和经济适用房，用以满足低收入家庭的住房需求。而对于商品房，其价格应通过市场机制来调节，政府不应过多参与其中，否则会对房地产业的有效发展和完善造成很大的阻碍。

（三）进行融资渠道组合，发展多元化融资渠道

近年来，国家不断出台货币政策，使得企业难以从银行贷款获取资金，导致房地产企业资金紧张，因此开发新的融资渠道是大势所趋。现有很多融资渠道可以选择，比如股权及债券融资，房地产信托，抵押贷款证券形式。可以单独发展这些渠道，也可以进行渠道的有效组合去筹集资金。各种融资渠道的结合不但可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力，而且可以降低资金成本和融资风险。

当前，发展多元化融资渠道已成为房地产企业的研究重点，已有很多房地产企业开始试行多元化融资渠道并取得了一定的成效。很多大型房地产公司在融资渠道方面都不会仅限于单一的融资渠道，其内部母子公司之间可以资金融通，集团内部可以建立专门的用于资金融资的财务机构，也可以并购一些即将破产或是需要重大整改的公司用以调整资本结构。资本结构和资本成本会影响公司的发展，房地产企业在资本结构和成本上所做的调整能为以后的融资产生很大影响，譬如，催生多种融资渠道，提高企业整体经营能力，等等。当然，发展多元化的融资渠道必须遵循符合公司制度要求的发展方向，全面考虑各种环境因素，分析其优缺点，从而最终选定最优的融资渠道或融资渠道组合。

参考文献：

[1]冯彦.当前房地产企业的融资困境及融资方式选择[J].金融经济，2011（22）：68-69.

[2]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融，2011（7）：18-20.

[3]黄雅婷.融资：信托基金“急行军”[J].房地产导刊，2011（7）：58-61.

[4]邓志勇.论宏观紧缩下房地产企业资金风险防范[J].经济论坛，2009（10）：106-107.

[5]潘国瑾.我国房地产企业融资现状与渠道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244.

[6]王春华.我国房地产企业融资的突破与创新[J].中国房地产金融，2012（2）：14-16.

[7]张亚辉.房地产信贷收紧下的地产企业融资探析[J].首都经济贸易大学学报，2011（10）：49-50.

[8]刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2009（4）：178-179.

篇(5)

关键词：房地产；融资；现状；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地产企业融资方式

房地产企业的主要融资方式

1.企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求，按我国有关规定，从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的30%，但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

2.银行贷款。房地产企业的重要融资方式之一就是银行贷款，是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。近年来房地产市场持续发热，银行投放给房地产领域的贷款逐年增加，从历年统计数据来看，2002年银行贷款仅为2220.3亿元，2011年银行贷款资金为13056.8亿元，是2002年的6倍左右。

3.股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。

4.企业债券。债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债券人支付利息和偿还本金的一种有价证券[5]。发行债券是房地产企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式，我国企业发行的债券一般称为企业债券，房地产企业发行债券融资时应该注意以下几个问题：一是债券的价格。二是债券利率、利息支付方式及支付时间。三是企业债券的偿还期限和方式。四是企业债券是否记名和流通。

二、目前房地产企业融资所面临的问题

1.当前我国房地产企业面临的融资环境不容乐观。按照当前房地产市场调控政策：贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策继续执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

2.房地产预售资金监管使得房企融资状况雪上加霜。近年来，国务院下令要求对商品房预售资金进行监管：禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金。按照北京市的要求，房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，把商品房预售资金全部存入监管专用账户，并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设。如果预售资金监管细则能落实，那么无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后，对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。

3.房地产企业融资的限制因素多。房地产业是资金密集型产业，资金对房地产经济的正常运行具有极其重要的意义。中国人民银行前副行长吴晓灵曾指出，商业银行直接或间接为房地产业提供了60%以上的资金。

对于严重依赖于银行贷款的我国房地产业，银行为了在最大限度内规避自己的信贷风险，在信贷管理政策方面有严格的审批和限制政策，再加上发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，导致大多数的房地产开发商无法接受和实现，基于这些问题，致使我国房地产企业，特别是中小型地产企业在资融通方面陷入两难的境地，它们在很大程度上不能进入资本市场进行正规的直接融资活动，因此银行信贷以外的其他融资方式在我国当前的金融市场条件下不能很好的发挥它们融通资金的优势，各方面受政策和金融体系的制约比较大。

三、优化房地产企业融资结构的对策措施

1.房地产企业应根据自运营状况来选择合适的融资方式

对于不同房地产企业，应根据自身状况来灵活选取融资方式，并不是上述的每一种融资工具都适用于每一个企业。由于不同企业有着不同的抗风险能力与融资需求，如何根据自身实情来确定融资方式，优化融资结构，规避融资风险成为融资决策的核心内容。例如房地产企业在业绩表现良好等等的条件下可以考虑债券融资和私募融资，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡。

2.房地产企业应提高资产资本周转率和利用效率

资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资金周转率方面，对降低融资成本和融资风险有着十分重要的作用。企业资金（包括固定资金和流动资金）在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式，这也大大降低了企业运营融资的风险系数，从而实现增强资产流动性，分散风险的目的。

3.完善房地产信用评级体系

有效的信用评级制度是地产金融发展的重要前提和保障。应该加强信用控制，将企业和个人的借贷还贷行为建立长期的信用记录，建立对失信企业和个人的惩罚机制，建立完善的社会监督网络，逐步建立健全与金融市场配套的信用评级制度，为房地产融资渠道的多元化运行和发展奠定牢固的基石。

4.提高企业自身实力，增强企业融资能力

房地产业融资渠道多元化必须通过房地产企业、政府和金融机构的多方协调努力才能实现。房地产企业要想具备更强的融资实力就必须诚信经营将自身的综合竞争力不断提高。随着市场的高速发展告诉我们房地产业发展的关键在于企业的市场竞争力。企业如何走上专业化、品牌化、规模化的道路是摆在地产企业面前最迫切的问题。因为只有企业做大做强了才能降低成本、获得土地、提高市场份额，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

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[关键词] 房地产 融资 渠道

房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发。并且在市场经济条件下,单纯依靠自有资金进行项目开发的办法也是违背市场竞争规律的,对于房地产企业的健康发展企业价值最大化目标的实现都没有好处,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。从目前房地产企业的实际情况来看,大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资,因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。

一、房地产企业的融资渠道分析

房地产业作为资金密集型产业,其融资活动对企业生产和发展具有至关重要的意义。目前,房地产企业主要还可以通过以下几类融资渠道来进行融资活动。

1.房地产信托投资

房地产信托投资是基于商业信托组织形式,它是通过聚集多个投资者的资金,来收购和持有房地产或者为房地产项目进行融资的一种投资方式。现阶段我国的信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种是债权融资。信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产企业,信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到要求,而信托投资公司作为股东获得投资回报。对于资金相对紧张的房地产企业来说,信托投资公司通常以一次性购买其部分资产的方式向其提供后续开发资金,并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回。房地产信托投资主要针对一些自有资金已达到较高水平的企业,这类企业往往是因政策、市场等原因导致其面临短期资金困难,在这种情况下,信托公司向房地产企业提供一笔定向征信贷款,使其能够快速弥补资金缺口,继续进行项目开发。

从信托资金的使用情况来看,其已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道,特别是在银行信贷紧缩的政策环境下,房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要,但是目前国家对于信托产品的限制还比较多,这在一定程度上影响了房地产信托的发展速度和质量,并且也在一定程度上促使房地产企业去寻求其他的融资渠道。

2.企业上市融资

通过上市来融资是房地产企业一个较为有效的融资渠道。企业上市之后不仅可以有效化解金融风险,还可以在很大程度上降低项目的融资成本。但是,国家处于对金融体系安全性的考虑,对房地产企业上市的审批十分严格。而从房地产行业的整体情况来看,短期内大多数房地产企业还不具备上市资格,因此利用上市进行融资的方式还难以在房地产行业广泛应用。

3.房地产基金融资

随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,当前很多房地产企业都面临巨大的资金压力,在这种情况下,很多海外房地产投资基金进入了中国市场,为房地产企业提供了又一新型的融资渠道,目前,摩根士丹利、盛阳地产基金等国际地产基金都已进入我国房地产市场。海外房地产基金的进驻对于我国房地产行业是具有一定好处的。基金投资主要有两种基本形式:一类是股权投资形式,即基金直接注入房地产项目进行投资,待项目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利润。另一类是债权基金,即基金将资金借给房地产企业用于开发,带项目建成之后,如期向借方收回债权。从目前情况来看,无论采取哪一种方式进行融资都对房地产企业具有很大的好处。一方面,房地产基金可以有效缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,促进房地产市场的持续健康发展。另一方面,多种融资渠道能够有效分散金融体系的风险。但是不可否认的是,目前海外房产基金在我国发展还存在一定的障碍,要使得充分发挥作用还有待时日。

二、房地产企业融资中存在的问题

近年来,虽然我国房地产融资渠道不断多样化,企业整体融资能力有所增强,但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。相关资料显示,目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一,过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在,加之一些地方市场监管不利,很多房地产企业盲目扩张,长此以往,将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。目前,我国房地产企业在融资方面主要存在以下几个方面的问题:第一,房地产企业对于风险缺乏预期。目前,我国房地产企业大多对经营风险缺乏足够的预期,很多企业依靠短期贷款来进行长期投资使企业资金链条薄弱,极易出现资金短缺问题。第二,我国房地产资金从来源上来说过于依赖商业银行,从融资方式上来看也较为单一,这严重加大了银行方面需要承担的风险。第三,从银行方面来看,很多银行看好房地产市场,而盲目房贷给房地产企业,很多中小银行一再降低贷款标准,这严重加大了银行的贷款回收风险。

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.完善房地产融资相关法律法规

近年来,随着我国金融法规体系度不断完善和住房市场不断规范,房地产企业所处的金融制度环境已经大为改观。但是国家鉴于房地产行业的高风险性,对于房地产融资的宏观调控政策还较为严格,对许多金融产品的引入都采取较为保守的态度,这就导致很多房地产融资相关的政策还没有完善起来。如,对于房地产投资基金、债券融资的法律法规就很不完善,融资过程中的很多细节问题都没有在法律法规中予以规定,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的拓宽和创新,因此,未来我国有必要不断完善房地产融资法律制度体系,以法律的形式规范好房地产企业的融资活动,在为房地产企业提供充足的项目开发资金的同时最大限度的降低金融风险,确保整个行业的持续稳定发展。

2.灵活运用多种金融工具进行融资

上文我们已经提过,融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性,巨大的资金需求使其与金融体系保持着很强的依赖性,在这种情况下,由自有资金和银行贷款构成的融资组合式我国大多数房地产企业的融资形态。但是国家处于对宏观经济调控的考虑,银行贷款门槛相对较高,房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。在这种大环境下,房地产企业必须不断拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用更为灵活多样的融资方式,选择多种融资方法。如,企业可以根据自身资金状况和项目资金需求情况自主选择多种融资方式。具体的可以采用自有资金和银行贷款相结合、自有资金和机构投资相结合、自有资金与基金相结合等方式来进行融资,通过运用多种金融工具,能够充分利用房地产企业自身的优势,利用好外部各类资金更好的为企业项目开发服务,在确保企业融资计划顺利进行的基础上最大限度的降低企业自身的融资风险。

3.住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产,并以其产生的现金流作为担保,通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。实施住房抵押贷款证券化对于房地产项目开发各方来说都具有积极的意义。首先,购房者可以通过购买有价证券来实现对房地产的保值。根据经济学原理,实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高资产的流动性,进一步为房地产企业提供充足的资金来源。其次,住房抵押贷款证券化有利于将商业银行的风险分散到多家机构和投资者身上,从而能够有效的降低金融风险,提高金融体系的稳定性。从目前的情况来看,我国政府对于个人及机构投资者介入抵押贷款二级市场还有诸多限制,但是随着房地产市场日趋成熟,国家必然会根据市场情况适当放宽政策,到那时房地产企业进行融资将更为便捷和安全。

4.在房地产行业引入瑞茨模式

实践证明,单纯靠财政和银行贷款来发展房地产业是不现实的,房地产业所需的大量资金应更多的利用金融手段来筹集,我国可以借鉴国外经验,引入瑞茨的办法来收购和经营廉租房。瑞茨的基本模式类似于个人出资购买房产来出租赚取租金,不过不同的是它是由社会公众集结起来的,通常购买的是个人无力购买的大型住宅区,然后通过出租在实现住宅在社会上的流通。目前,韩国、日本、马来西亚等地都已在房地产行业引入了这种模式。我国目前还没有正常采用这种模式,因为政府考虑到该种方式会在一定程度上影响楼市的价格,对房价产生进一步的推高作用。但是如果灵活的引入这种方式,对于房地产行业来说还是十分可行的。

参考文献:

[1]葛建国.房地产市场和谐发展的模型分析[J].吉林师范大学学报,2007(02)

[2]陈永栓.经济法视角下房地产市场中的利益衡平[J].法治与社会,2007(04)

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关键词：房地产开发贷款；资金平衡；风险防范

中图分类号：F832．45 文献标识码：A 文章编号：1003－9031（2006）09－0066－03

市场经济改革深化后，商业银行预算约束加强，必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重，才能满足日益严峻的竞争形势的要求。这种转变意味着，商业银行不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。只有借款人投资达到期望的效果、银行的债权才能得到根本保障。[1]

借款人的投资过程就是将自有资金和债务资金投资形成固定资产后通过生产的产品实现销售后回流资金补偿投资的过程。该过程涉及到借款人资金筹措、融资安排、投资计划、生产管理、市场销售、负债偿还和利润分配等资金过程。这一过程要求现金流入和流出必须保持平衡。在银行贷款参与资金循环过程后，凡是可能减少现金流入和增加现金流出的因素都可能成为银行的风险因素，需要进行准确揭示、提前控制。本文以房地产开发投资为例，从项目资金平衡角度考察投资过程中资金流动特点，通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险、测量风险和控制风险，并评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。

一、房地产开发投资的资金平衡

1．房地产开发投资的资金运行。房地产开发投资过程按照房屋形象进度可以分为三个阶段，即建设准备期、建设期和现房销售期。在建设准备期，开发商通过招、拍、挂等方式购置土地、进行土地平整、工程设计、工程招标和市政报建等工程前期准备，所需资金主要来源于开发商自有资金。在房屋建设期，投资支出的主要是工程费用和相关税费；由于商品房开发采取的预售制度，这一阶段的资金来源可以分为自有资金、银行开发贷款和预售收入三部分。房屋竣工结算后进入现房销售阶段，投资支出主要是当期经营成本、相关税费、贷款本金偿还和净利润分配，所需资金来源于销售收入（见图1）。房地产项目开发投资的建设准备期、建设期和现房销售期必须保持资金平衡。

2．考虑资金时间价值后的投资资金整体平衡。考虑经营期和贴现率后，以通过项目财务净现值来反映房地产开发投资资金的整体平衡。上述三个阶段的资金平衡都能够通过净现值的公式来衡量：

NPV＝∑（CIi－COi）／（1＋r）ii＝1、2、3、．．．、n

其中，CIi是现金流入，COi是投资过程第i期的现金流出，r是贴现率，i是开发经营期。

（1）建设准备期的资产平衡：CI＝F（E，L，R）

房地产开发投资的现金流入是自有资金E，银行贷款L和销售转投入R的函数。其中，自有资金来源于前期存货销售净利润、固定资产折旧、长期费用摊销和股东追加投入等，是企业前期经营成果和股东信心的综合反映，属于内生变量。银行贷款是银行对借款人和项目的综合评价后发放的，属于外生变量。销售转投入取决于市场价格、消费者付款方式等因素，也是外生变量。

（2）建设期和销售期的资产平衡：CO＝G（I，T，c L e）

房地产开发投资的现金流出主要是投资I、税费T、经营成本c、贷款L和股东收益e的函数。其中，投资、经营成本和股东收益是可控的内生变量，税费T和贷款偿还L是刚性支出，属于外生变量。

需说明的是，贴现率r是股东预期收益、贷款利率、风险升水等因素的综合体现，还受市场竞争程度、政策环境等因素影响。

二、影响房地产开发投资资金平衡的主要风险因素

影响房地产开发投资资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素。一般采用的方法是分析影响项目投资资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，找到敏感性因素后再研究规避风险的具体措施。当前房地产开发投资中常见的风险因素主要是：

1．市场风险。房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入，因此，市场风险是房地产开发贷款面临的主要风险。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。Allen和Gorton1991证明了理性投资者与资产管理者之间的问题会产生资产泡沫。Allen等（1993）指出资产市场的信息不对称会使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素造成的。袁志刚等（2003）通过一个具有理性预期的购房者、地产商和银行的房地产市场局部均衡模型，分析了房地产市场的均衡价格存在理性泡沫的条件和程度，以及导致泡沫破裂的相应条件。关于区域性市场风险，王维安等（2005）对存在地区经济差异的房地产市场区域风险产生和扩散机制进行了描述，认为通常在经济欠发达地区，房地产开发商对土地价格的炒作和居民对房地产价格的升值预期是导致房地产市场区域性风险的重要原因。[2]

2．项目资本金筹集风险。股东新增货币资金投入也是项目资本金的重要来源。为了弥补企业现有资金不足，借款人可能要引入新股东投入项目资本金。部分开发商为了获得税前抵减费用的优惠，不在实收资本中核算新增项目资本金、而是在“其他应付款”或“资本公积”科目核算。因此，对新投资者投入的资本金，银行除了要审核投入资本形式和到位情况，还要其在借款人财务报表中的核算形式。

3．经营风险。房地产开发项目自筹资金主要来源于借款人前期经营净收益形成的自我积累投入。房地产开发企业的主营业务收入是住宅、商铺和车库等存货租售，在抵偿成本、税费后形成的净现金流量能够用来进行新的投资。应当重点考察借款人前期项目销售情况，凡是能够影响到企业存货销售的各种因素都可能成为影响资金流入的风险因素。如果借款人前期存货余额较大、销售期较长，应当进一步分析其存货的构成，找到存货销售缓慢的原因。通常认为，存货中大户型住宅销售缓慢可能是定价过高、当地购买力有限等原因；商铺销售不畅多是因为当地商业氛围尚未形成等原因造成的。借款人前期存货销售不理想既占用了原有投入自有资金又影响到对新项目的资本金筹集能力。

4．土地购置风险。由于政府垄断国有土地使用权转让的一级市场，借款人只能通过招、拍、挂方式获得国有土地使用权。所有关于土地转让的制度、政策、税费等变化都可能导致土地购置成本上升，将直接增加土地成本资金支出。为了保障项目用地，开发商一般要提前进行土地购置，待条件成熟后进行开发。银行要关注企业的土地购置计划，如果企业在贷款期内频繁购置土地，将占用经营活动产生的现金净流量，形成现金流出刚性压力，相应减少了偿债资金。

5．财务风险。房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控，难以保证项目资金的封闭运行，存在资金监管风险。

6．贷款方式风险。房地产开发商一般通过项目土地和在建工程为开发贷款提供抵押担保。这种抵押方式存在法律瑕疵，必要时难以执行担保、可能影响第二还款来源的稳定性。首先，由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的，当项目实现销售后，房屋所有权将从开发商转移到消费者，消费者所购房屋对应的土地使用权也转移给消费者所有，造成抵押物悬空。其次，相关法律规定，开发商在未付清建筑房工程款时，建筑商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在建筑商工程款付清的情况下才可能处置抵押物，存在较大不确定性。

7．偿债风险。开发商一般采取滚动开发的方式进行运作，如果开发商前期项目销售不畅，前期开发贷款不能按期偿还，而开发商偿债资金主要依靠新项目销售收入。原项目贷款等负债造成借款人偿债时间集中、偿债压力加大，可能影响新项目贷款按期偿还。

三、在风险控制前提下提高房地产贷款使用效率的对策

考察房地产企业投资资金平衡过程说明，在准确识别投资风险后提高风险控制水平，就能够提高房地产贷款的使用效率。

1．选择贷款进入时间。项目前期土地购置、拆迁安置、场地平整和报建等工作涉及面广、资金要求集中，风险较大，在基本建设条件尚不具备的情况下银行贷款不宜过早进入。为提高市场效率，可以提前了解借款人融资需求，跟踪项目进展情况，进入投资循环。

2．关注行业政策变化。政府行业调控政策是系统性风险的重要来源。要密切关注政府主管部门和各地方政府出台的行业政策，及时调整贷款风险控制重点。政府政策主要从土地供应、施工规划、利率水平、信贷政策和税费政策等方面调节房地产市场价格。由于政策调节具有时滞性、动态性等特点，银行要关注政府部分的房地产市场价格等方面变动情况的信息，分析市场价格各影响因素，及时调整贷款投放节奏。

3．提高市场风险识别能力。市场价格变化是市场风险的主要来源，银行要分析反映房地产价格需求的指标，如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况；反映供给水平的因素，如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。

4．做好贷款封闭运行管理。设定还贷资金专户，对贷款使用和偿还进行封闭管理、专款专用。关注借款人的关联方交易情况，督促其规范财务管理和会计核算，及时充分披露经营信息，防止借款人挪用项目开发贷款资金。

5．设置合法、有效、足值抵押。银行应当关注项目土地权证的真实合法性、建筑工程付款等合同执行情况以及项目土地等权利是否已设为其他债务抵押等情况。由于房地产项目土地和在建工程抵押存在法律瑕疵，还应寻找非本项目土地和在建工程为开发贷款提供合法有效足值担保；对借款人提供的抵押物依法进行实地审查并进行相关抵押登记，确保第二还款来源。

参考文献：

[1] 赵庆森．商业银行信贷风险与行业分析――以中国钢铁工业为实证[M]．中国金融出版社出版,2004．