房地产企业经营分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产企业经营分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：货币政策；经营绩效；房地产业

一、引言

自从2003年以来，我国对房地产市场的调控增多，其中货币政策调控较为频繁，对房地产企业的影响较为广泛。多数学者从理论上对房价这一民生问题进行了深入研究，并结合货币政策的影响，为货币政策调控提供了重要的理论基础。大量研究认为，房地产行业资金投入量大，所以货币政策调整对房地产行业发展影响非常大。但是研究基本上围绕房价展开，因此对于货币政策的影响研究尚存在一些不足。其一是因为我国地区间的差异较大，房地产发展不均衡，如果以房价作为研究的对象，无法真实反映货币政策对企业的影响。其二，房地产企业作为经济的主体，更关心企业自身的发展，房价很大程度上受外界供需因素的影响，并非企业关心的核心问题，因此，以房地产企业为研究对象，深入探讨货币政策对微观企业经营绩效的影响具有重要的研究意义。不仅为房地产企业经营决策提供建议，更是为政府货币政策调整提供借鉴和参考。房地产上市企业是房地产行业重要组成，在行业里具有典型代表性，且上市公司数据可控性强，在研究货币政策影响时，上市公司既具有较强的代表性，又具有较强的操作性，因此成为理想的研究对象。

从数据上看，2010年至2013年房地产市场持续走高，2014年各项数据有所下降，这与当时宏观经济不景气以及房地产市场自身调整有很大的关系，此时房地产市场进入了调控政策的拐点，市场不断降温。2015年开始房地产市场呈逐步回暖的趋势。眼下，中国的货币政策正从稳健略偏宽松朝“稳健中性”转变。2017年春节过后的第一个工作日央行上调了逆回购利率和SLF（常备借贷便利）利率，而在2017年春节放假前，MLF（中期借贷便利）利率也已上调。这一举措提高了银行放贷的资金成本，进而会影响按揭贷款利率。这也是货币政策调整对房地产企业经营绩效影响的表现之一。

二、文献回顾

对于货币政策调整对房地产企业经营绩效的影响，国外学者进行了相关方面的研究。例如Gaike Warren与Clark Scott（2005）[1]的研究表明美国政府出台的各项政策，有关房产税、贷款及信用评级政策、土地监管政策等方面来影响房地产市场的发展。Kling和McCue （1991）[2]从宏观经济政策变量的变动（如利率和货币供应量的变动）的角度研究房地产企业的影响，结果发现影响效果并不明显著，但是存在潜在的影响。Kashyap （1991）[3]认为， 货币政策紧缩虽然会使银行贷款减少，但企业的商业信用融资却增加了，紧缩性货币政策会导致企业无法获得贷款，在企业又缺少其他融资渠道的情况下，企业资金紧张，导致最终产出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升将影响借款人的资产状况，股价下跌，资产状况恶化，商业银行可用于发放贷款的资金减少，商业银行等金融机构为了资金回收防范风险将减少对资产状况不佳企业的贷款，导致市场经济中资金减少，最终影响实体经济产出。Bredin（2011）[5]的研究表明货币政策对房地产信托投资基金产生源源不断的影响，而股利通道是产生这一影响背后的驱动力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常规的扩张性货币政策冲击是房地产市场利率下降的关键，住宅建筑商和房地产投资信托基金市场的股本回报率得到了提高。

在我国，有关货币政策对房地产企业经营绩效影响也有大量的研究。王曼怡、刘同山（2010）[7]在理论分析的基础上，使用金融加速效应分析货币政策与房地产企业之间关系，研究指出货币政策调控效果跟房地产企业规模有关。认为会比政策对小房地产企业影响显著，对大房地产企业影响效果不如小房地产企业，指出大型房地产企业资金雄厚可以抵消货币政策调控带来的影响。宋芳秀等（2011）[8]使用沪深73家房地产上市公司作为研究对象，选取1998-2007年总共9年的数据，研究利率与房地产上市公司投Y情况的关系，指出投资与利率之间不存在明显因果关系，利率因无法区分投资需求和刚性需求导致调控效果不明显，另外国有资本或国有资本控股背景附带的资金保障削弱了利率机制的作用和政府调控的效果。陈欢、马永强（2013）[9]采用2008-2011年房地产上市公司数据作为研究对象，研究货币政策与房地产企业融资决策的关系，研究结果表明，存款准备金率和贷款基准利率的变动对企业融资决策具有重要的影响。程正中、张绪通（2015）[10]利用59 家房地产上市公司2003-2013年的数据进行实证研究后发现贷款利率、存款准备金率和货币供应量的提高都对房地产企业盈利能力有负面影响。户青等（2016）[11]以2007-2014年沪深A股上市公司为研究对象，研究货币政策对企业绩效的影响，结果表明货币政策紧缩对企业绩效具有显著的负面影响。

三、我国货币政策调整与企业经营绩效

（一）存贷款利率调整与企业经营绩效

房地产企业对银行贷款的依赖性强，企业的60%的资金来源于银行贷款，利率的上市导致企业资金使用成本上市，影响企业的开发投资。房地产企业负债融资水平较高，融资的成本易受市场因素的影响，进而影响房地产企业的经营绩效。房产作为一种价格较高的特殊商品，一次性购买的成本和费用较高，消费者购买多采用抵押贷款的方式。利率上升将抑制购买的需求，导致房地产销售下降。利率的调整还会影响房地产企业的资本结构，当企业预期利率上调时，会更多考虑长期负债的融资方式；预期利率下降时，企业将减少长期负债，偏向于短期负债。从图1可以看出，除了2007年异常波动外，贷款利率处于下降周期，房地产企业所获取的资金成本下降，企业经营绩效（净资产收益率和营业利润率）不断提升。且同时期房地产企业不断增加，说明在此期间房地产业是有利可图的。

图1 贷款利率与房地产业经营绩效的关系

（二）存款准备金率调整余企业经营绩效

央行货币政策提高银行体系的存款准备金率，导致商业银行无法通过资产负债结构（如发行票据、减少债券持有或者其他金融创新产品）抵消存款准备金率上升减少的货币量，银行在面临这种融资约束下的贷款决策也会发生变化。1央行每上调0.5%的存款准备金率将冻结商业银行3500亿元的资金，导致商业银行的贷款能力受限。因此，存款准备金率的提高减少了市场的流动资金，商业银行提高贷款难度，贷款额度受限，最终导致房地产需求下降，住房销售量下降，房地产企业住房库存增加，资金周转率下降，降低企业的经营绩效水平。

（三）货币供应量调整与房地产业经营绩效

货币供应量对房地产企业经营绩效有着重要的影响，特别是房地产开发投资和住房价格的影响。宽松的货币供应量提升房地产企业的投资信心。2009年宽松的货币政策，使得大量货币流向房地产，房地产开发投资同比上一年增长了22.4%，商品房销售同比增长96.5%。大量研究表明，货币供应量与房价呈现显著的正相关。多年来，我国M2保持着高速增长，2009年年末M2余额为60. 6万亿元，同比增长27. 7%；2010年年末M2余额72. 6万亿元，同比增长19. 7%；2016年末M2的余额达到155万亿元，同比增长11.3%2。宽松的货币政策为房地产企业获得足够的资金，且资金成本降低极大促进了房地产企业的开发投资。在此期间，房地产企业获得资金比较充裕，消费者购房贷款的资金能够有效保障，增加了住房的交易，推动了房价的快速上涨。图2反映了1995-2015年货币供应与房地产经营绩效的关系。从图中可以得出：货币供应量（M2）的变化与房地产经营绩效具有较强的线性相关，货币供应下降的两个阶段（1999年前和2009年后）均伴随着房地产业净资产收益率和营业利润率的下降。

图2 货币供应与房地产业经营绩效的关系

注：数据来源于中国统计局数据，部分数据来源于CEIC数据库和国泰安数据库。

四、结论

本文从货币政策调整的角度探讨房地产企业经营绩效的影响因素。本文发现，利率、存款准备金率的变动对房地产企业经营绩效具有负向作用。房地产企业资金需求量大、资金使用周期长等特点，导致其经营绩效对资金价格较为敏感。而市场利率的调高直接增加了房地产企业的资金价格，增加了房地产企业成本，降低企业经营绩效水平。货币供应量的变动对房地产企业具有正向作用，宽松的货币供应量将有助于提升房地产企业的经营绩效。因此，房地产企业在面临货币政策调节的不确定性下，应积极调整企业融资策略，拓宽企业融资渠道、调整企业资产结构，提升企业的经营绩效。

参考文献：

[1]Gaike Warren， Clark Scott. National Evaluation of the US Department of Housing and Urban Department Lead-Based Paint Hazard Control Grant Program：Study methods [J]. Environment Research. 2005，98（3）： 315-328.

[2]Kling J L， Mccue T E. Stylized Facts About Industrial Property Construction[J]. Journal of Real Estate Research， 1991， 6（3）：293-304.

[3]Kashyap， A. K，Stein， J. C. and Wilcox，D. W. Monetary Policy and Credit Conditions：Evidence from the composition of External Finance [J]， The American EconoraicReview. 1991，83（1） ：78-98.

[4]Ben Bernanke， Mark Gerlter. Inside the black box：The Credit Channel of Monetary Policy Transmission[J]. The.Journal of Economic Perspectives. 1995，9（4）： 27-48.

[5]Bredin D， O'Reilly G， Stevenson S. Monetary policy transmission and real estate investment trusts[J]. International Journal of Finance & Economics， 2011， 16（1）：92C102.

[6]Gabriel S A， Lutz C. The Impact of Unconventional Monetary Policy on Real Estate Markets [J] . Social Science Electronic Publishing， 2014， 197（6）： 100-116.

[7]王曼怡，⑼山.我国房地产业金融加速器效应研究――基于面板数据的实证分析[J].经济与管理研究，2010， （09） ：88-92.

[8]宋芳秀，王一江，任颞.利率、实际控制人秀型和房地产业上市公司的投资行为[J].管理世界，2010， （04） ：24-31.

[9]陈欢，马永强. 货币政策调整与房地产企业融资决策：由2008～2011年房地产上市公司观察[J]. 改革，2013， （05）：25-32.

[10]程正中，张绪通. 货币政策对房地产企业经营绩效影响研究[J]. 会计之友，2015，（07）：69-73.

[11]户青， 陈少华， 贺琛. 货币政策、财务灵活性与企业绩效关系的实证考察[J]. 统计与决策， 2016（15）： 169-172.

注释：

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一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

篇(3)

关键词：房地产企业经营管理

中图分类号： F235 文献标识码： A

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力

房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

2、房地产企业经营基本要素

2.1房地产企业的内部管理

优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基

本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

2.2外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

3、房地产企业经营管理方式

3.1建立风险预警体系

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。

3.2创新营销方法

3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。

3.3建立健全企业的财务管理体系

从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。

3.4竖立良好的企业形象和自身品牌

对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。

3.5加强资金管理

资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。

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关键词：房地产开发；成本控制；防范对策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征

1．房地产企业的财务风险具体表现为

1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。

2．房地产开发的特征

长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。

综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。

此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。

二、房地产开发企业经营管理及其财务风险

1．房地产开发企业经营管理内容

经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。

首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。

2．房地产开发企业经营管理中的财务风险

财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。

三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策

1．房地产开发企业成本控制对策

在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。

在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。

2．房地产开发企业财务风险控制对策

房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。

在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。

房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。

参考文献：

【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

【2】罗振华李秀娟：浅谈房地广企业成本控制【J】．科技致富向导，2009，(12)．

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【关键词】价值链；房地产企业；核心竞争力

一、房地产企业核心能力的概念

房地产企业核心竞争力指的是在房地产企业经营发展过程中不会被其他净重对手模仿的、能够为企业带来独特经营利润的知识和能力资源，是房地产企业经过长时间发展积累的资源，也是房地产企业经营发展中一种特殊的动态变化生产要素，根据房地产市场环境的不断变化持续退出的优质服务和产品，以此为房地产企业探索更深的发展潜力，使房地产企业在激烈的市场竞争环境中始终处于领先地位。如果房地产企业对核心竞争力长期放任不理，不加以维护和提升，随着时间流逝和市场变化，房地产企业的核心竞争力将不再具有任何优势。自发的动态变化指的是房地产企业在经验发展中无意识的经验积累，为企业带来能力和竞争的提升，而自觉的动态变化指的是有计划、有步骤地引导房地产企业向着战略方向发展。自觉的动态变化能够使房地产企业在市场竞争中占据主动权，企业核心竞争力是一个动静结合的发展过程，将房地产企业的创新项目组合成一个新的整理，核心竞争力体现在服务水平、产品质量、功能样式等多个方面。

二、房地产企业核心竞争力资源

本文基于企业价值链角度，对房地产企业核心竞争资源加以提炼，如图1所示：

（1）土地资源

房地产企业核心竞争力形成的关键条件就是土地资源，土地资源不可能相互代替，属于不可再生、不可替代的独有资源。而且，房地产企业对于土地资源的使用开发基本是一次性完成的，房地产企业很难在短期内对同一块土地资源进行多次开发使用。

（2）资金资源

房地产企业核心竞争力构成的首要条件就是资金资源。当房地产企业无法从施工企业获得垫付资金的前提下，企业自有资金资源的多少是决定房地产企业经营成败的关键因素，也限制了房地产企业的准入门槛。

（3）市场资源

市场是检验房地产企业开发是否成功的标准，无论房地产企业开发的产品功能多强大、样式设计多新颖，如果与市场消费需求相互脱离，只能造成产品的闲置和积压。因此，房地产企业在项目开发过程中要拥有一定的前瞻性，能够准确把握市场发展方向，始终坚持以人为本的开发理念。

（4）知识资源

知识资源是房地产企业核心竞争力形成的首要保障，不同房地产企业的内部知识资源和存储量存在一定差异，知识资源不仅能够决定房地产企业各种资源发挥带来的效能，还对房地产企业发掘市场机会、利用市场机会带来了一定影响。

（5）人力资源

人才资源为房地产企业经营发展和核心竞争力的提升奠定了坚实基础。有了人才企业才能有所发展，因此，人才资源在房地产企业中发挥着不可比拟的作用。由于房地产企业项目开发时间长、更新速度快、覆盖范围广，同时具有一定的风险性，由此，房地产企业需要拥有专业项目策划人员、融资人员、管理人员和营销人员等。

（6）品牌资源

品牌资源是房地产企业核心竞争力的综合体现，房地产企业的品牌资源是对广大消费者的价值承诺，尽量避免房地产企业与消费者之间出现的信息不对称等问题，并在房地产企业经营发展中逐渐构建良好的美誉度，由此，房地产企业的品牌资源是产品差异化的持续深化。

（7）企业文化资源

企业文化是房地产企业发展的灵魂。企业文化的形成是企业在经营发展过程中逐步确立的行业标准、价值理念和规章制度。房地产企业的价值观念必须简单明确，能够得到广大员工的认可，只有在正确的企业文化指导下，房地产企业才能真正获得成功。良好的企业文化能够使员工对企业产生认同感和使命感。

（8）信息化资源

房地产企业的信息化资源主要包括两个方面，一是在房地产项目开发建设中采用先进的信息技术，例如通信技术、网络技术等，促进房地产项目的智能化发展；二是房地产企业的信息化建设，在当今以信息化建设为主的时代，房地产企业只有拥有强大的信息化资源，才能在市场镜子中处于优势地位。

三、基于价值创造角度提升房地产企业核心竞争力的对策

（一）研发设计方面

房地产新项目产品的研发设计过程包括创意设计、营销战略、市场分析、开发建设和商品化销售等。房地产企业在研发设计阶段最关键的就是创造价值，找准项目产品的服务和功能定位，由此决定了新产品的最大价值。房地产新项目产品的研发设计不但决定了资金投入的多少，更决定了价值的创造。房地产企业新产品的研发设计是智力资源劳动的结晶，集产品创新、技术创新、功能创新于一体。然而，我国大多数房地产企业处于模式创新阶段，产品研发设计效果的情况与企业职工技术技能、行业标准、政策法规密切相关。由此，房地产企业应该建立完善的企业奖励激励机制和管理控制机制，为员工发展提供宽阔的渠道，营造积极创新的工作气氛，将创新作为房地产企业文化的核心竞争力。

（二）施工建设方面

在项目施工过程中，对于问题的处理不能带有任何弹性，房地产企业在施工建设阶段，应该将目标定位为竭尽所能高质量、高要求地完成工程施工，准确把握房地产项目资金成本、建设时间和建设质量三要素的平衡。通过不断改善房地产企业的经营发展方式，使房地产企业运作方向逐渐转变为集约型，在不断提高施工工程质量和服务水平时，要将树立良好的企业品牌形象作为提升房地产企业核心竞争力的关键，从而有效降低施工成本、缩短施工周期，树立企业品牌形象。只有房地产企业在战略发展过程中优于对手，才能获得竞争中的优势。

（三）品牌建设方面

根据需求层次理论来说，当消费者的安全需求、生理需求等低级需求得到充分满足后，自然会追求更高层次的需求。消费者选择某一个品牌不仅仅是追求物质需求，更希望能够通过这个品牌来体现个人的价值观和独特品味。由此可见，品牌文化将消费者从一个简单的物质需求世界中带到一个充满丰富感情的精神世界，以此体现消费者的个人生活品味。一个成功的品牌展现的绝对不仅限于其物质层面，而是其精神文化内涵的深刻体现，这是一个企业的竞争对手最难以模仿的核心竞争力。

在房地产产品同质化愈演愈烈的今天，房地产企业很难在商品质量、价格等方面制造很大差异，而品牌文化的独特性，能够使消费者对房地产产品的品牌具有美好的想象和情感，使房地产企业逐渐形成了自身特有的优势。房地产企业只有不断培育属于自己的品牌文化，才能在激励的市场竞争中占据优势，保证企业核心竞争力的领先。

结论

综上所述，随着国家对房地产市场调控力度的持续加强，我国房地产行业必将会朝着规范化、秩序化、标准化的方向发展。然而，房地产企业的蓬勃发展已经成为了我国国民经济增长的有力保障。本文基于价值链角度，对房地产企业核心竞争力的形成与发展进行了深入讨论，具有一定的理论参考价值。

参考文献

[1]贾弦.当前房地产开发企业构建核心竞争力的路径研究[J].教育教学论坛，2012， 31：274-276.

[2]张泽颖.核心竞争力视阈下的房地产经营与估价专业建设[J].重庆教育学院学报，2012，02：138-140.

[3]张淑英.利用成本管理提升房地产开发企业核心竞争力[J].中国乡镇企业会计，2012，04：131-133.

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(自贡银海房地产开发有限公司,四川自贡643000)

［摘要］本文基于战略成本会计在房地产企业管理中作用的凸显,分析了战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于企业生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为房地产企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对房地产企业生产经营的各个环节进行成本分析与控制,为房地产企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。

［

关键词 ］房地产企业；战略成本会计；生产规划；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相对于传统成本会计而言,战略成本会计在企业管理中的优势突出,尤其是以当前信息技术为背景的数据集成平台系统的应用,使成本会计为了适应现代企业制度与企业的发展,演化成为更高层次与更高水平的战略成本会计。一般来说,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,打破了企业生产经营的传统顺序,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,从生产前的规划、经营过程中的成本控制到企业售后服务以及企业对所处行业、市场中的定位,战略成本管理为企业在市场与行业中保持长久的优势地位,对企业生产经营的各个环节进行成本控制并进行分析,为企业的管理者与投资者所做决策提供有效的建议。本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。

1战略成本会计的概念和作用

战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理；而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出；另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节；销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系；另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级；售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营；而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划；战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。

5结论

本文将从战略成本会计对于房地产企业管理中重要的几个环节进行论述,证实当前房地产企业采用战略成本管理的重要性。由此可见,战略成本会计突破了传统会计时空上的局限性,在房地产企业管理方面真正实现了科学的成本分析与管控,将成本会计贯穿于生产经营的各个环节,能够实现对企业经营管理各方面因素的优劣势分析,降低成本耗费,提高企业经营绩效。房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期,房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素,战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排,企业显然有必要改变其传统的经营模式,落实战略成本会计在企业管理中的作用,采取科学的成本分析与管控措施,保证企业在市场竞争中的长期优势地位。

参考文献：

［1］井冠阳.房地产企业战略成本管理研究［D］.济南：山东财经大学,2014.

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［3］刘玲.战略成本会计在制造业中的应用分析［J］.中国总会计师,2013(7):85-86.

［4］张巍.浅析战略成本会计在企业管理中的应用［J］.中国外资,2013(21):46-48.

篇(7)

关键词：房地产企业 会计 问题 对策

现代城市规划与建设脚步的加快，促进了房地产行业的发展。在巨大的发展空间面前，房地产企业如何提高市场竞争力，是企业经营管理中面临的首要问题。受房地产行业经营活动中资金特点的影响，房地产企业会计工作对企业的经营发展有着较大的影响。为了保障房地产项目投资活动中资金链的通畅、保障房地产投资项目资金使用效率，现代房地产企业必须加强对会计工作现状的调研与分析。针对房地产企业会计工作的现状及存在的问题制定相应对策，并以科学的实施及严格的监督管理保障会计工作的顺利开展。

一、房地产企业会计工作中存在的问题分析

房地产企业的管理工作受传统地产企业经营习惯影响，存在着会计管理意识薄弱、会计控制及管理体系不完善、会计管理组织结构不科学、会计管理缺乏明确目标、缺乏会计监督机制、会计制度执行不力等问题。这些问题的存在与企业经营管理理念侧重有着极大的关系、与企业经营管理能力及会计工作重视程度有着极大的关系。在现代城市改造与建设中，会计工作的科学开展关系到房地产开发企业的经济效益、关系到房地产开发企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企业会计管理工作现状及存在的问题，房地产企业必须加快自身会计体系的建立及相应制度的建设。以会计工作的科学开展促进房地产企业综合市场竞争力的提高、促进房地产项目实施中资金的有效使用，利用现代会计管理理论指导房地产企业的会计管理工作，实现会计工作的全部职能。

二、房地产会计工作存在问题的应对策略

（一）强化会计管理意识，促进房地产企业会计工作的开展

针对房地产会计管理工作中存在的问题以及房地产企业会计管理意识薄弱问题，现代房地产企业的经营管理中应强化企业经营管理层会计管理工作意识。从会计管理工作职能、内容、目标的分析入手，强化项目管理人员、各部门岗位人员工作中会计管理意识，进而促进会计管理工作的开展。同时，针对房地产企业资金流向特点以及会计岗位设置现状，房地产企业还应建立完善的内部控制体系。以内部控制体系的监督职能促进房地产企业各部门、岗位工作中人员会计意识的树立，促进房地产企业会计工作的顺利开展。

（二）建立完善的会计控制管理体系，促进房地产企业会计工作的开展

房地产企业会计管理工作现状分析中发现，房地产企业会计管理体系不适用、会计管理体系不完善对房地产企业会计工作有着较大的影响，严重时还将导致房地产企业资金链失控等问题的发生。为了保障房地产企业的经济利益，促进房地产项目投资资金链的通畅，现代房地产企业应加快会计控制与管理体系的完善。针对不同项目的实际情况以及企业管理架构、管理流程的特点对原有会计控制管理体系进行完善。必要时借助专业服务机构对企业会计管理体系、管理流程进行评测，发现企业会计管理工作中存在的问题。以评测结论及建议为基础，以企业实际需求为重点对会计管理体系进行完善，促进会计管理工作的有效开展。在房地产项目投资建设中，单纯的多层住宅小区、高层住宅小区以及复合型住宅小区的会计管理内容也存在一定的差异。这一差异的存在使得会计工作内容更加繁杂，会计审计及管理工作量急剧增加，为了保障房地产企业投资项目会计管理工作目标的实现，房地产企业财务管理部门还应建立会计管理信息数据库以及会计管理问题数据库，针对不同问题发生的原因制定相应措施，以此提高会计工作管理能力。

（三）完善会计管理组织架构，促进会计管理工作的开展

现代房地产会计管理调研报告指出，房地产企业会计管理组织架构存在的缺陷严重制约了房地产企业会计管理能力及管理水平的提升。而且，房地产会计管理组织架构存在的问题也影响了会计管理工作的开展、影响了会计工作目标的实现。针对这一问题，现代房地产企业的会计管理工作中应加强对企业会计管理组织架构的建立与优化。针对企业投资项目情况、针对不同项目对会计管理工作的需求，对会计管理组织架构进行评测。以评测结论为基础完善、优化房地产企业会计管理架构，促进会计工作的有效开展。

（四）明确会计管理目标，促进会计管理工作的开展

受房地产企业高利润因素影响，房地产企业对会计管理目标缺乏足够的重视，仅通过基础会计管理制度以及相关法规指导会计工作的开展。这一现状严重制约了房地产企业会计工作职能的发挥，影响了会计管理工作目标的实现。为了促进现代房地产企业会计管理工作的开展，房地产企业在项目投资阶段应根据项目的实际情况确定会计管理目标。以明确的会计管理目标指导房地产项目的会计管理工作，规范会计工作中的注意事项、促进会计管理目标的实现。

（五）建立会计监督机制，促进会计工作的顺利开展

会计监督机制的建立有助于房地产企业会计工作的开展、有助于相关岗位人员会计制度的遵守。现代房地产企业必须在项目投资前确定明确的监督管理机制，并以专人进行会计工作的的监督及审查。针对房地产企业资金流向、资金使用情况以及会计工作内容中的注意事项等开展监督及审计工作，确保房地产企业资金使用效率及资金使用有效性。以会计监督机制的建立及执行，避免职务侵占等问题的发生，保障房地产企业的经济利益。

（六）强化会计制度的执行，促进会计管理目标的实现

在现代房地产企业会计工作问题的调研及分析中发现，房地产企业会计制度的执行使影响会计工作目标实现的关键因素。近年来，房地产企业所面临的市场竞争压力使得企业不断完善自身管理体系、强化企业综合市场竞争力的构建。因此，房地产企业的会计制度建设已经出具成效。但是，受企业会计工作人员综合素质及相关岗位人员会计管理意识等因素影响，房地产企业的会计管理制度执行不力问题严重影响了企业会计管理目标的实现。针对这一现状，现代房地产企业应加强岗位职责及责权利内容的明确。通过奖惩制度的实施促进相关岗位人员会计工作制度的遵守、促进房地产企业会计管理目标的实现。

三、强化会计工作基础，促进房地产企业会计工作的开展

房地产企业会计工作中，票据的规范、基础工作的开展等对会计管理工作的开展有着重要的影响。针对现代房地产企业会计管理工作需求，房地产企业的会计管理工作中应加强会计工作基础的强化。通过相关岗位人员培训、奖惩制度应用、会计人员职业道德及职业操守的强化等促进会计基础工作的开展，促进房地产企业会计管理水平的提高。

四、结论

综上所述，现代房地产企业会计管理工作中存在的问题影响了企业的经济效益、影响了企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企会计管理中存在的问题，现代房地产企业应通过会计制度的健全、会计监督体系的健全、会计组织架构的优化以及相关责权利的明确促进会计工作的开展。同时，针对房地产企业资金特点加强相关岗位人员的培训工作，促进房地产企业会计工作的开展、促进房地产企业会计管理目标的实现。

参考文献：