房地产项目审计精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产项目审计范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：房地产 项目 工程造价 控制

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产项目的工程造价控制对于工程质量和成本的控制具有重要的作用。从业主和投资商的角度而言，工程造价指的是完成某个项目所需花费的费用之和，包括固定资产再生产和无形资产，以及流动资金的一次性费用之和。在其具体的实施中，业主在选定房地产开发项目后，应对其可行性进行研究和评估，然后进行设计招标、工程施工和投资招标等一系列的活动。基于房地产项目工程造价的重要作用，我国对其较为重视，现对其控制和管理措施进行分析。

一、房地产项目工程造价失控的主要原因

（一）投资估算的作用不能够得到有效的发挥

在房地产项目工程的造价管理中，工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家，我国对于投资估算的管理控制较为缺乏，致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算，在每个工程项目可行性分析的基础上，实施严格准确、科学合理的投资估算，将估算确定之后，便对其进行严格的控制，保证不会超过，但可以减少，若是超出估算，则主管方必须承担相应的经济责任。

（二）工程招标投标存在不合理性

在我国现在的招标投标管理中，存在较多的问题，为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争，找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时，因为招标和投标过程中存在不合理的竞争，存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户，致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施，最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中，因为机械和人员不能够及时到位，进而造成工期延后，最终导致工程造价失控。

（三）工程设计缺乏严肃性

在房地产工程项目的管理中，相应的工程施工图为权威设计单位所制定，是为满足工程需要而制定的合理工程结果，可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑，进而获取更多的国家资金，对已定的设计文件进行更改，随意增加征地数量和赔偿金额，将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高，或是改变施工的方式，忽略工程造价的严肃性，寻求单位的利益，促使工程造价提高 ；或是在施工过程中，更改原计划，将工程项目增加和扩大，促使设计标准提高，将工程造价提高。

（四）合同管理缺乏规范性

虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准，但在具体的实践中，部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工，或是部分合同条款存在表述不严谨的现象，促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同，致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识，缺乏对合同法律的理解，存在反索赔的意识差，以及有法不依的情况。另外，因现场管理的缺位，致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题，在需要索赔时，不具有书面证据，致使反索赔失败。

二、房地产项目工程造价控制的优化措施

为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。

（一）提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制

施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷 ；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。

（二）加强房地产项目工程的招标控制力度

招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。

（三）促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制

在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。

综上所述，实施房地产工程项目造价的管理，不但能够有效的控制限额，并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义，实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。进而促进社会效益、经济效益的最佳提升。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。

参考文献：

[1] 张珊珊 . 谈房地产项目实施阶段工程造价控制措施 [J]. 中国房地产业，2012（03）.

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关键词：房地产项目；设计管理；设计研发部；设计单位

中图分类号：F293文献标识码： A前言：

房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面举例谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

作者本人在工作中参与了对于鄯善县房地产市场的调查，以此举例阐述调查研究注意要点：鄯善县房地产市场调查。鄯善县坚持以经济建设为中心，坚定不移地实施优势资源转换战略和“强农、兴工、促旅、活水、宜居、育人”的发展战略，不断深化改革，扩大开放，加大产业结构调整和基础设施建设力度，国民经济快速发展，社会各项事业不断取得新的进步，城乡面貌有了新的改善，人民生活水平显著提高。消费者对房子的需求也更加迫切，改善居住条件仍是其购房的首要目的。保障性住房建设是一项利民利国的民生工程。近年来鄯善县紧紧围绕“民生建设年”活动，大力支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、集资建房（统建住房）等保障性住房建设，为中低收入家庭改善住房条件提供更有力的保障。

并且十一·五”时期是我县房地产业发展的重要时期，鄯善县通过推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、集资住房等多层次住房供给体系，有效解决了城镇中低收入居民的住房困难，城镇人均居住面积，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期时达到25平方米。

五年来，我县逐步形成了普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、集资住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房供给体系。商品房总体上发展平稳，投资总额 5.83亿元,开工面积44.86万m2,竣工面积44.78万m2,销售面积40.3万m2,销售额7.25亿元。经济适用住房建设投资5200万元，建设面积3.97万m2。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

[1]王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济，2006.

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    根据目前所可知的信息资料分析,房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个: 一是国家宏观经济调控的风险;二是项目开发的法律风险;三是市场风险;四是不可抗力的风险。在这四个风险中,法律风险是最容易控制的,也是最有可能发生的风险,而其它三个风险都是企业无法控制的,只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析,供各位企业家参考(针对已经存在的房地产项目进行投资)。

    一,房地产项目的合法性问题

    这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如说,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。

    二,房地产项目可投资性问题

    这里说的可投资性不是市场分析,是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系,这是个经常被忽略的问题,而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经政府规划部门审批,但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低,不足以满足人民的需求,因此,如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时,就需要慎重考虑,因为这矛盾的存在会造成工期大大延期,也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响,在双方争吵过程中发生群体冲突,造成2死数十人受伤的悲惨局面,该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格,在周边居民诉讼后,法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数,比如说层数减少,对会造成光污染的材料设计重新更改,消防通道的宽度需要调整等等,这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然,审查是否会对周边建筑物地基造成损害,或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。

    三,房地产项目资金监控问题

    这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去,而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题,也是比较难以控制的问题,尤其在投资方没有决策权时。一般地说,在对某项目决定进行投资时,都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表,从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务,而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中,常常是一方派财务人员入住监控,或者说约定资金分阶段注入,但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是:审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。

    还有一点,就是在审查开发商提供的项目相关资料时,一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算(分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型),否则就会吃大亏,尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例:某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万元,增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元,就投资2000万元,双方在正式签订合作协议时约明:如工程预算增幅在10%之内,双方按比例增资,如超过10%,则由开发商负责募集资金。后该投资者才发现,开发商提供的项目资料,只是通过了立项审批手续,工程预算大概为3800万元,只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达5600万。显然,这使得该投资者陷入了困境,虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金,但在开发商表示无法募集到时,该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者,当然是追求资金回笼越快越好。后几经协商,投资者以1700万元低价转给了第三人才了却此事。

    四,房地产项目开发主体问题

    分三个方面进行分析。

    (一)审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例:某开发商为圈资,利用集团公司与投资人签订合作经营协议,但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立,集团公司只占10%的股份。后双方发生纠纷,投资人几乎颗粒无收。

    (二)审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾,利用手中多个楼盘建设,耍移化接木之手段来套取投资额。比如说,用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球,然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似,不仔细审查是无法察觉到的。

    (三)是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然,存在这样的关系,则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。

    五,审查房地产项目的当地政府态度

    这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理避免政策性损害或争取政策性利润。因为在我国,由于各地区的发展差异大,中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定,而更多的具体实施细则是授权当地政府制订的。这就是所谓的政府潜意识规则。 比如说对于房地产项目的超面积处理,杭州市明文规定:建筑面积1万平方米以上的,允许1%的误差。如果某项目建筑总面积为10万平方米,那么有1000平方米的建筑面积,在补套费和土地出让金后即可成为合法面积。而实际上,许多地方政府没有此类明文规定,如果是超面积,只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。

    六,房地产项目合作方式 房地产合作开发经营,可分成立项目公司(入股)、联建、参建等三种形式。从法律角度来说,项目公司(入股)最经济也最安全,但该方式一般地说只适用于投资初始阶段,不适合中后期加入。联建也是一种主要方式,但需要办理的手续比较繁琐,过程复杂,双方的合作关系和获得利益都靠合同来维持和保证。参建比较少,但该方式对于小规模资金投资是一种不错的选择,且手续简便,受暂时资金短缺的房地产开发商欢迎,尤其是那些在项目后期出现资金短缺的开发商欢迎。但参建合作经营常常被认为是无效合同的一种,也常常与借贷关系、非法集资、预售关系混为一谈,因此,合同条款的签订是至关重要的。

    七,房地产项目合作合同条款

    从以上来分析,一个成功的房地产项目合作经营,离不开一个完善的房地产合作合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷,绝大部分是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化。笔者曾见过一份只有七个条款的房地产合同,总计字数不超过300字,但该合作项目的资金总额却达到3000万。真佩服这些投资人的胆量与勇气。

    我们经常会碰到这样的条款:楼盘经竣工验收后,根据双方投资比例按建筑面积进行分配。这里就存在许多方面的争议:建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的,由于没有明确约定,则在实际分配时必然会引起诉争;其次,该建筑面积是以核准的规划设计面积为准,还是以实际竣工的建筑面积为准?再次,该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内?尤其在计算商住混合楼的公摊面积时,该系数是有明显区分的。

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关键词：房地产企业；项目融资；资金管控；对策

中图分类号：F271 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0246-02

资金是企业生存和发展的重要资源，企业的资金管理贯穿于企业发展和经营管理的各个环节。尤其是对于房地产企业而言，作为资金密集型的企业，高效的资金管理能够充分提高资金周转速度，降低企业成本，促进房地产企业经济效益提升。房地产企业是专门从事房地产开发和经营管理活动的企业组织，房地产项目的开发具有投资规模大、投资成本高、资金周转周期长等特点。因此，房地产企业相对于其他企业组织而言，资金管理显得尤为重要，加强房地产企业的项目融资管理和资金管理与控制，对于保证房地产企业经营活动的顺利进行具有重要意义。近年来，房地产项目成为推动我国经济增长的重要项目，房地产项目的投融资问题也日益受到关注，如何加强房地产企业的融资管理，提高房地产企业资金管控水平，促进房地产企业资金管理效益的提升成为房地产企业财务管理的核心内容。研究房地产企业的项目融资和资金管理，旨在提高房地产项目的融资能力，降低房地产企业的融资成本和融资风险，提高房地产企业的资金管理水平，有效地整合房地产企业的资源，提高企业资金使用效益，实现房地产企业整体效益的最大化。

一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析

1.房地产融资决策不当

在房地产项目的融资过程中，由于房地产企业缺乏科学的融资决策，造成项目融资出现融资结构不合理的情况，造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资，需要进行融资决策分析，进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是，由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程，没有对项目融资决策进行综合的分析和评价，缺乏资深的融资顾问的参与，造成项目融资不够合理和完善，不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求，造成巨大的融资成本和财务风险。另外，缺乏科学的审批流程和审批制度，也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。

2.房地产融资市场体系不健全，融资效率低

房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式，但在实际的运行过程中，我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全，许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为，企业过度地依赖于银行贷款，而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响，受到宏观经济调控的影响，房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时，由于缺乏健全的融资市场体系，房地产企业在项目开发的过程中，存在融资成本过高的风险，这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集，给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外，房地产项目在融资的过程中，缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等，缺乏充分的考虑，造成房地产项目开发盲目融资的现象，给房地产企业造成潜在的财务风险。

3.房地产企业内部控制水平不高

房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此，房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识，在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题，造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系，对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视，对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后，房地产企业缺乏健全的内部控制机构，对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门，造成房地产企业的风险。

4.资金管控不严和调度不合理，造成企业财务困境

在房地产企业的项目投资和开发管理过程中，资金管控水平低下，缺乏有效的资金管理制度，影响房地产项目资金管理的效率，可能导致奖金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺诈。另外，房地产企业资金调度的不合理，营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。

对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理，房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制，项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制，严重影房地产项目开发资金的正常运转，影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转，不利于房地产企业的财务安全，影响房地产企业的健康发展。

二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议

1.加强房地产企业融资决策分析

科学的融资决策分析，对于提高房地产企业的项目融资水平，降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后，应该进行科学的融资决策分析，探讨企业融资的方式、途径，融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析，对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力，提出建设性的融资方案，充分的咨询融资顾问，降低融资风险和融资成本。

2.推进融资渠道创新，实现多元化融资

房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式，随着房地产行业的深入发展，例如，地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资，推动房地产企业融资渠道的创新，通过多元化的融资方式，有效地降低企业的融资风险和融资成本，提高房地产企业的融资效率。其次，房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金，这是房地产企业有效的利用资本市场，获得企业发展资金的方式。再次，房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题，但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此，房地产企业可以发行公司债券，为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式，能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖，改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率，保证良好的社会形象，稳步扩张，促进企业健康稳定发展。

3.监督资金使用过程，提高资金使用效率

通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排，制订科学的资金使用计划，提高房地产项目的资金管理水平，加强对房地产建设资金的使用过程的监督，能够有效地提升资金使用效率，避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中，房地产企业应该科学地制订资金使用计划，加强对资金过程的监督和控制，避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象，降低资金使用的成本。另外，应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中，因此，必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督，严格控制资金的支出，保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划，加强对资金使用的预算管理，确保资金的合理安全流动。最后，应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程，加强对关键节点的资金流动的监控，建立完善的内部控制制度，完善相关的资金审批、严格用款审批制度，有效防范资金使用风险。

4.完善资金管理制度，保障房地产项目资金安全

房地产企业在进行房地产开发的过程中，由于投资额度较大、投资周期长，项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此，必须建立完善的资金管理制度，完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中，应该采用资金集中管理的方式，建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度，加强对资金流动的审批和操作流程的规范，从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段，应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制，根据实际的工期需要和工程进度需要，科学合理地安排项目资金使用，从而实现科学的房地产项目的资金管理，提高资金管理和使用的效率，保证资金的安全性和稳定性，促进房地产企业财务管理的效率，降低房地产企业的财务风险。

资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要，关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此，房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中，需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制，关系到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业应该建立科学的内部控制体系，实施多元化的融资模式，加强对融资渠道的创新，不断完善企业的财务管理制度，提高对企业资金管理和使用的监控，加强对资金使用的预算管理和内部审计，提高房地产企业的资金使用的效率，保证资金的安全性和可靠性，降低企业的财务风险，促进房地产企业健康持续发展。

参考文献：

[1] 吴国方.房地产项目融资基础模式比较分析[J].经营管理者，2011，（11）.

[2] 姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息，2009，（12）.

[3] 解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者，2011，（2）.

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关键词：房地产；全过程；成本控制

Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.

Keywords: real estate; the whole process; cost control

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。

1投资决策阶段成本控制

1.1房地产项目决策

房地产项目决策是对拟建项目的可行性与必要性进行科学论证的过程。项目决策是否具有合理性，对工程成本控制、投资效益和项目建设的成败等有着直接的影响。房地产项目决策的科学性是项目成本有效控制的基础，只有根据工程实际情况进行科学决策，确定最优的投资方案，优化资源配置，才能够有效地控制项目成本。通常，决定项目成本的基础是项目决策的内容。另一方面，工程项目的投资数量、造价高低影响着房地产项目决策。在投资前期，对房地产拟建项目进行系统地、全面地论证与技术经济分析可行性研究可以用作项目设计文件编制的依据，与相关单位签订协议或合同的依据，向规划部门、地方政府、环保部门申请项目审批的依据，安排工程进度、施工组织的依据，项目建成后进行评估、验收的依据。

1.2成本控制措施

房地产项目开发投资决策阶段成本控制的主要措施有房地产项目投资估算，组建优秀的项目团队和详细的成本分析。

1.2.1房地产项目投资估算

根据特定的方法与现有的资料，估计房地产项目的投资数额。项目投资估算是房地产项目决策的经济依据。具体来讲，投资估算是主管部门审批建议书，研究分析房地产项目经济效益，控制工程设计概算，制定项目资金筹措计划等的重要依据。房地产项目投资估算包括投资建设前期估算、建设实施期估算、竣工验收期估算，是对项目全过程的各项成本费用的评估。在整体性民用工程或全厂性工业项目中，投资估算既包括主要生产项目、绿化、构筑物、室外综合管网、围墙大门、道路等，又包括供电、供水等项目相关工程费用。

1.2.2组建富有成本概念的优秀团队

在房地产项目投资决策阶段，企业组建由专业的经验丰富的人才构成的项目组。项目组成员主要包括经营管理人员、投资分析人员、工程技术人员、营销人员、造价工程师、建筑师等。成本控制人员负责了解、分析和判断、贷款利率、政府费税情况、建筑安装工程造价状况、经济形势、市场状况等情况。

1.2.3精致的成本分析

投资决策阶段需要对土地开发成本、土地出让金、城市配套费、土地征用费、前期工程费用估算、建筑安装工程造价成本、配套设施成本、社区管网成本、小区智能化成本、园林环境工程费、费税以及不可预见费及风险等进行充分的分析。

2设计阶段成本控制

房地产项目设计阶段成本控制是项目开发全过程成本控制的关键。虽然房地产设计成本只占项目总成本的1.5%左右，但是房地产项目设计对工程项目的总成本有着重大的影响。做好设计阶段的成本控制，就抓住了房地产项目成本控制的重点。房地产设计概算具体包括房地产项目单位工程概算、房地产项目向工程综合概算以及房地产项目建设总概算。设计概算在房地产项目开发单的过程成本控制中发挥着重要的作用。设计概算是房地产项目投资计划编制、建设项目投资控制的重要依。编制房地产项目设计概算必须遵循以下原则：准确地反映项目设计内容；执行国家的经济政策与建设方针；充分考虑拟建工程项目的实际情况，反映出实际的价格水平。

在该阶段成本控制的主要措施包括：

①根据房地产项目的具体情况合理确定容积率，尽可能地提高土地利用率；②加强设计方案评审工作，不断优化设计方案；③明确奖惩办法，严格实行限额施工图设计；④加强房地产项目设计质量监督。

3实施阶段成本控制

3.1招标投标控制

招标投标是房地产项目实施阶段成本控制的重要方法，是促进建筑市场规范化的重要措施。通过招标投标，能够选择最佳的承包单位，有效地降低工程项目成本，合理控制房地产项目开发的成本，具有非常重要的意义。通常，招标投标工程项目成本管理的内容包括：确定科学的招标方式，邀请招标与公开招标是两种主要的招标方式，建设单位应当根据工程紧迫程度、合同类型、承包形式等确定招标方式；招标文件编制，确定科学的投标报价方法、招标工程标底以及工程计量方法；投标文件编制，投标人确定合理的投标报价；发包人采用科学的方式进行评标；评标定标，发包人和中标人签订承包合同。

房地产项目开发商在项目招标过程中应当有效地控制工程项目成本，通过招标投标使各个竞标单位有序竞争，使投标价格下降或趋于合理，有利于开发商减少投资数额，提高房地产项目投资效益，从而更加有效地控制工程项目成本。在招标投标的过程中，为了充分发挥招标投标的作用，就应当做好以下几方面的工作：加强资格审查，需要考核、审查申请投标单位的管理水平、信誉、业绩、实力等，确保优选优中；确定合理的标底价格，在保证工期、质量的基础上压低标价，促使合理低价中标，防止低于成本价中标；重视材料设备招标工作，单独组织招标采购钢筋、水泥、混凝土等材料设备，确保材料设备质量，以降低投资数额。

3.2施工监督控制

房地产项目施工阶段是合同的具体化阶段，是招标投标阶段的延伸。虽然项目施工阶段对工程成本的影响相对较小，但是因为该阶段是工程实体形成的关键阶段，所以必须加强施工监督控制。既要合理控制工程项目成本，又要确保工程项目整体质量。该阶段必须加强设计变更和现场签证的管理、监督；加强材料设备的价格和成本的管理；严格监控资金计划的执行情况。

通常，施工阶段项目成本控制应做好以下工作：图纸会审工作，审查施工图纸，查找可能存在的问题，避免由施工图纸错误导致返工；优化工程项目组织施工方案，从经济、技术等角度分析对比各种施工方案，选择最佳的施工方案，降低工程成本；加强现场签证管理，加强涉及成本增减的工程项目管理；科学确定设备和材料价格，加强设备和材料价格控制是降低工程成本的重要手段，在确保工程质量的前提下，争取将材料和设备价格控制在较低的水平上；加强房地产项目工程质量监督管理；确保工程按时完工，降低工期延误成本。

4竣工结算阶段成本控制

“复杂性、集中性、大量性”是结算工作的特点。为了防止在该阶段发生主观错误，导致成本上升，就必须建立下列机制：奖惩制度；二次复核、审计制；合同原则及会议确认制。通常，项目竣工阶段的成本工作主要包括：审查竣工结算、编制竣工决算、处理保修费用、评估建设项目等。其中，工程竣工结算审查是房地产开发企业控制工程成本的重要途径之一，也是工程项目成本控制的有效措施。竣工结算的成本管理工作包括甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。成本控制的过程为初审竣工资料、结算资料；审查结算资料，会签结算资料，初审结算；复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。具体主要包括以下内容：合同条款核对，审核竣工工程是否符合合同要求，只有验收合格的工程才能进行竣工结算，按照合同约定的计价定额、优惠条款、主材价格、取费标准、结算方法等审核工程竣工结算；隐蔽验收记录检查；实际变更签证落实；核实工程数量，根据现场签证、设计变更单、竣工图等核算竣工工程量；核实单价；合理计取房地产项目开发的各项费用。竣工结算工作完成后，要认真做好成本的分析、考核工作，总结经验教训，把具体的经济指标经验数据沉淀下来，为企业的未来发展项目的策划及成本管理与控制工作提供宝贵的经验。

5结语

综上所述，全过程成本控制在房地产项目开发中发挥着重要的作用。为了有效地降低工程造价、减少投资数额、提高工程经济效益，就必须坚持主动、全面、动态成本管理原则，成本控制工作前移，积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中、事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本，提高房地产项目开发成本控制的水平。

参考文献：

[1]周熙,凌军.建设项目设计阶段投资控制的方法与措施[J].军事经济研究,2006(8):47.

[2]李新春.浅议政府投资项目成本增加的成因与防控对策[J].四川建筑,2006(9):230.

篇(6)

关键词：房地产项目开发；成本控制；问题；对策

在近几年来，房地产行业在市场中的竞争非常激烈，房地产价格调控力度也在不断的加强，然而产业的暴力时代已经离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归，在这样的背景下，房地产企业加强项目开发成本控制就显得非常重要。只有控制好房地产项目开发成本，才能在产品定价和市场竞争中占有先机，企业才能创造更多的经济效益。

一、房地产项目开发成本的含义

房地产项目开发成本主要是指房地产企业在产品的开发过程中产生的所有费用的支出，其中包括购买土地的费用、工程施工费用、施工中的基础设施费用、建筑安装工程费用、水电气费用、公建配套费用等等。在房地产项目开发成本费用中，有一些成本费用是很难进行控制的，例如，购买土地的费用。因此，房地产项目开发成本控制应该分析各项成本项目在房地产企业中所发挥的作用，并结合工程施工实际，适当的对房地产项目开发成本进行有效的控制。

二、房地产项目开发成本控制中存在的问题

房地产项目开发成本所牵涉的范围比较广，其中包括设计阶段的成本控制、施工阶段的成本控制以及融资成本控制。因此，房地产项目开发成本控制的问题主要体现在以下几个方面：

（一）事前阶段，缺乏成本控制意识

房地产项目开发事前的成本控制阶段是非常关键的，然而我国一些房地产企业在事前控制阶段没有妥善的处理好资金的时间价值，致使累积的资金利息过于繁重，这样就导致资金回笼的速度比较缓慢。此外，过度的重视房地产规划指标和户型，没有对具体的设计方案进行审核，这样很可能会使设计的过程出现缺陷，甚至会导致后期设计变更等问题，这样就增加了工程成本费用。

（二）事中阶段，工程预算缺乏准确性和可靠性

工程预算是属于事中控制阶段，在这个阶段，工程预算的准确度和可靠性需要进一步的提高和完善，由于没有和施工材料单位建立为伙伴关系，这样就很难在施工材料方面降低材料的成本费用，同时在加上整个工程施工的随意性比较大，审核的精确度必须进一步加强。

（三）事后阶段，没有充分掌握建材市场行情

建材市场行情与现场管理的力度匮乏，预算人员没有按照一手资料将预算结算表编制出来，没有对整个工程进行事后评价分析，没有充分掌握建材市场行情，这样就很难对经济技术指标作出详细的总结分析，最终不能提高业务水平，再加上不重视企业中成本数据库的建设，这样就给房地产项目开发成本控制造成了很大的影响。

三、房地产项目开发成本控制的若干对策

房地产项目开发成本控制是一项非常复杂的工作，它不仅仅要将某项规章制度落实下去，同时还要为企业的经济效益着想，将简约化的管理贯穿在整个成本管理的全过程中。具体来说，房地产项目开发成本控制的对策如下：

（一）增强全员的成本管理意识

房地产项目开发成本控制中，企业应该树立正确的成本控制理念，应该在头脑中具备成本是可以进行控制的思维，同时还要意识到成本控制所涉及的工作内容比较多，可能会涉及到企业中的各个部门，成本控制并不是个体的责任，所有员工都树立良好的成本意识是实现房地产项目开发成本控制的前提条件。

一方面，企业领导应该起到带头作用，并从自身做起，积极的宣传并且倡导并为成本控制系统的建设能够创造一个非常好的企业文化氛围；另一方面，应该不断的协调各个部门掌握成本控制的相关信息，并且加强之间的信息沟通和交流，做到所有员工能够将力量凝聚在一起，共同控制成本。例如，房地产企业中的设计部门可以与市场部门一起对房地产项目方案进行优化设计，并且对新开发的产品进行准确的定位，当成本控制部门将预算审核工作做完以后，还要通过公开招标的方式，选择总承包施工单位，要保证所开发的项目能够及时按期，保质完成，通过招标，能够寻找一个具有良好市场信誉度的，而且管理能力非常强的承包单位。此外，还要加强合同管理，以控制工程量的变更。最后，在全员成本控制过程中，企业应该建立明确的监督制度，同时还要实行激励机制，这样可以鼓励他们在日常的工作中加强与各个部门之间的合作关系，并且能够更有效的将成本控制渗透到企业管理的各个环节中，并形成完整的管理链条。

（二）事前控制阶段的成本控制措施

首先，在购买土地阶段应该按照房地产发展的基本原则，对市场进行调查研究，按照最低利润保底、最低销售和最高综合成本为目标，将房地产的土地储备工作顺利完成，并贯彻在整个房地产项目开发的全过程中。同时企业应该将项目开发的周期缩短，并且对资金时间价值进行全面的关注，尽量是在保证项目质量的基础上将开发周期缩短，将销售工作提前，这种方法有利于房地产企业在一定程度上将财务资本降低，同时还有利于资金回笼。

其次，事前控制阶段的设计阶段有利于减少项目成本，同时对工程造价有很大的影响，对建设投资和建设工期都会产生直接的影响。因此，企业必须反复的强调管理，通过有效的管理来提高管理效率。一是加强设计，必须把建筑方案和经济方案进行相互间结合，同时进行多家投标，并由专家进行评审，以保证所设计的方案的合理性，这样也能够促使设计单位对整个建筑的造型和布局进行合理的规划，然后选择一个最优的投资方案。二是努力实施限额设计，在项目开发的过程中建立具体的设计经济责任制度。将项目成本进行划分，可以分解成部门项目成本，对投资限额进行规范的分解和使用，在设计施工图时，必须将施工图的设计与施工预算紧密的连接起来，根据所耗费的施工材料，确定工程造价，设计限额，在这个过程中要减少设计的浪费。

最后，在招投标阶段购买材料，控制项目投资和施工进度同样起着关键性作用。因此，要求业主在招标成本控制过程中应该坚持公正和公开的基本原则，必须对投标单位的资质进行严格的审查，同时造价管理人员必须分析影响工程造价的各种因素，这样才能为以后的造价控制创造有利条件。此外，不能过分追求低价中标，避免投标单位之间进行恶意竞争，应该确定一个比较合理的低价中标，以控制项目的质量。

（三）事中控制阶段的成本控制措施

事中控制阶段的成本控制也就是指施工阶段的成本控制。具体来说，施工阶段的成本控制主要是加强合同的管理、建立健全的监理机制，对项目的投资进行有效的控制，同时还包括在材料和技术方面控制项目投资，以缩短施工工期。此外，还可以运用经济手段对投资进行有效的控制。

（四）事后控制阶段的成本控制措施

事后控制阶段的成本控制主要是做好竣工的结算工作，这是建安造价控制的最后一个阶段。在竣工结算之前，必须按照竣工验收手续，及时整理相关材料，并且严格按照合同条款，合理的计算工程量，以确保结算费用真实准确。

总结：

综上所述，要做好房地产项目开发成本控制这项复杂的工作。企业必须利用创新成本的管理方法，提高全员的成本控制意识，同时在设计阶段和施工阶段加强成本控制，严格按照工程竣工验收程序，这样做不仅仅能提高项目开发的经济效益，同时还能够提高企业在市场中的地位。

参考文献：

[1]张伟民.房地产项目开发成本控制与实施[J].科技致富向导，2012（8）.

[2]罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].商业文化（上半月），2012（3）.

[3]王新芳.房地产开发成本控制研究[J].西安科技大学，2010（4）.

篇(7)

关键词：房地产开发；项目管理；全过程控制

我国房地产开发领域所使用的项目成本控制与管理模式，都是来自于其他领域所使用的成本管理与控制模式，这种照搬照抄的模式，在最初阶段可以实现房地产开发中成本管理的基本目标，也提高了房地产企业的经济效益。但是，随着时间的推移，房地产项目开发过程中总会遇到许多新的问题，而这种新的问题确实在以往成本管理与控制模式中所不能够解决的，而且，出现的新问题在其他领域根本无法寻找答案，这就使得房地产公司在进行房地产项目开发的过程中，失去了对于成本动态信息的获取途径，导致开发过程中出现某些不可挽回的损失。笔者一直在所在单位从事房地产开发的工程项目管理工作，能够了解到如今社会环境下，房地产开发市场的竞争日趋激烈，如果不从成本上下手，那么就会失去竞争的核心力量。因此，面对不断变化的市场竞争环境以及成本不断变化的形势，我们必须要在房地产项目开发过程中实施全过程的成本控制模式，实现对于项目开发周期、运营成本的有效控制，尽最大限度对于浪费成本进行控制，从而提高企业的经济效益。

1房地产开发项目成本控制的原则

1.1全面控制原则

全面控制原则就是需要企业在成本管理中要充分和完整实现统一成本全过程的控制。具体来说，就是要调动开发建设过程中所有人员对于成本控制的主观能动性和积极性，完善成本控制方面的流程及制度。因为每个员工对于成本管理的要求和特点都会不一样，所以，就需要实施全面控制原则，保证成本管理中各个方面的成本都得到有效控制。

1.2讲求效益原则

在房地产项目开发过程中，对于全过程成本的控制，我们需要将其与管理服务有机结合起来，不能够被控制所控制，也不能为了降低成本，从而减少和停止对于高品质管理服务及优秀建筑产品的提供。换句话说，也就是要在成本控制的范围之内，利用最小化的成本费用实现最大化的管理服务高品质水平，或者说在相同成本费用水平上，实现最大化的管理服务质量水平的目标。

1.3经济原则

经济原则在很大程度上决定了房地产公司在重要领域中只会选择控制那些关键的因素，而不是对所有房地产项目的全部业务成本都进行控制或者进行相同细致安排的控制。在落实经济原则中，我们要重视经济原则的重要性，应该将其资源集中在重要的问题上，可以省略那些对成本产生微妙或者极少数影响的整体成本和无关事项。

1.4因地制宜原则

对于因地制宜的基本原则而言，它完全符合房地产开发公司在项目开发过程中项目管理任一部门的要求。房地产公司内部存在许多部门，比如，销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和成本消耗都是不同的。所以，在对这些部门进行全过程成本控制的时候，我们就需要分别对待，不能使用统一的成本管理方法。比如，像项目开发中的工程管理部，他们所产生的成本主要是来自于项目开发所需要的材料和施工服务，所以，我们应加强对于工程部在开发施工各阶段资源配置计划的有效成本控制，而且还可以加之一些招投标方法作为辅助手段。而对于销售部而言，他们所产生的费用主要是来自于销售活动的支持成本，我们可以采取按照定期投入和产出的比例来进行成本控制。所以，对于不同部门而言，采取不同的成本控制方法，能够起到意想不到的结果。

2房地产开发项目管理中全过程成本控制的要点

2.1设计阶段的成本控制

2.1.1工程造价和设计方案相结合的设计招标

对于设计招投标而言，它能够起到提高设计招投标水平、促进良性竞争的作用。实施的工程造价和设计相结合的设计招标方法，能促进设计单位和设计师不仅在建筑风格、使用功能上达到和谐一致，而且还能够降低工程造价，实现确保项目经济利益的目标。

2.1.2成立成本评估审核部门，加强图纸审核

有必要成立专门的内部工程审核部门，该部门由经验丰富的建筑、结构、水电专家和经济分析师组成。制定详细的设计要求、设计任务，对设计单位所设计的施工图进行全面的审核。加强设计图纸审核管理工作，提高设计质量，减少不必要由于设计问题、设计缺陷导致的施工阶段的反复调整所造成的浪费。

2.2招投标阶段的成本控制

房地产项目招标中包括设备、材料的采购招标和施工招标两个方面。通过招标竞争过程，开发商可以选择优秀的承建商和优质的供应商，这样有利于降低建设成本，也是成本管理和控制的一个重要工具。要做到房地产项目开发的全过程成本控制需要做到以下三个任务。首先，我们必须坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标过程，以加强招投标过程的监督力度；其次，制定详细的招标文件和合同，以确保该条款的严谨性，有效预防发生合同纠纷，减少、避免施工索赔情况的出现，从而降低了项目的总体成本；第三，选择规范化的优秀承建商授予施工合同，签订严格的施工合同，在进行合同变更的审批流程中要严格按照要求执行，建立和完善合同跟踪检查制度，加强监督，对于合同和补充协议等具有同等法律效力的合同文件应保存好，确保严格执行合同控制条款。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段是施工项目预算中投入资金最大的一部分，是合同文件中内容实现具体化的重要部分。在整个成本控制与管理中房地产项目施工阶段的投资占了很大的比例。房地产开发不应该仅仅只重视施工阶段的进度、质量等粗放式工程项目管理，也应付出更大努力来降低项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的成因，为企业降耗规范管理提供管理思路，提高房地产企业经济效益和社会效益。

首先，加强施工现场管理，优化施工组织设计，选择比较先进的施工技术，实现经济合理的施工方案，当然这是施工承包单位的工作内容，但作为业主方应该在施工方案阶段以自身的成本控制目标来提出合理优化的意见和建议。

其次，施工过程中对于合同文件中的动态信息进行分析，根据分析结果采取积极措施，实现更有效地控制工程造价。严格把控工程变更、签证限额的审批制度和程序，尽量减少因为变更而产生的费用，以及因为审计评估原因而造成的理赔等成本浪费的情况。

最后，严格控制材料、设备采购的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。订单的时机要把握好，一般情况下，项目的材料和设备成本费用通常占预算的70%，占直接成本的80%左右，因此必须严格控制施工阶段，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。

2.4竣工阶段的成本控制

对于任何项目而言，其项目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的阶段。而对于竣工完成的房地产项目来说，需要对竣工项目进行严格的审核审计，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序的准确性进行审核，避免出现重复取费的情况，从而进行审核竣工结算编制范围，使审核后的预算能够真正反映实际的项目成本造价。

参考文献：

[1]程铁信， 霍吉栋， 刘源张. 项目管理发展评述[J]. 企业管理， 2011，（2）.