房地产财务实务精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产财务实务范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

【关键词】税收筹划；纳税最小化；理论

税收筹划是指纳税人在税法的规定和许可的范围之内，通过对公司财务中涉及到税务方面的活动合理的筹划和安排，充分利用政府部门和税法中提供的优惠政策和可以选择的条款，来减轻公司税收负担的行为，也被称为纳税筹划。

1 企业税收筹划理论的起源

目前在发达国家中税务筹划已经十分普遍，已经成为企业的经营和发展的重要组成部分。据记载，税务筹划的诞生追溯到19世纪的意大利，但是现代税务咨询成立于1959年的欧洲税务联合会，这是由从事税务方面的专业人员和团体组成，其联合会成员遍及欧洲各地国家。欧洲税务联合会提出在联合会中的税务专家是以事务咨询为中心开展税务方面的服务，因此在税务方面真正形成了税务筹划的出现，从而不断地发展起来的。而在我们国家，税务筹划方面的发展较晚，其发展速度比较缓慢。随着经济的发展税收才在不断地担负起组织财政收入和调节人们收入分配的职能，也是税务筹划的概念在企业中运行，为企业的良好发展起到了重要的作用。

2 企业税收筹划理论的发展现状

在20世纪90年代以前，我国关于税务筹划方面的理论研究很少。这主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的计划经济体制下，企业为国家或集体所有，企业的经营自受到极大限制；同时，企业每年为国家所贡献的利税作为国有企业考核的一项重要指标，因此，企业没有税务筹划的压力和动力。另一方面，由于社会上对税务筹划存在错误认识，特别是税法详细地规定了纳税人的纳税义务，却很少、甚至没有规定纳税人的权利，这使很多人把税务筹划与偷税、漏税等同起来，使纳税人从事税务筹划承担了过高的涉税风险，因此阻碍了税务筹划理论的研究及其实际应用的发展。随着经济的不断发展税收筹划受到了重视，企业税务筹划的理论与实务研究悄然兴起并得到社会的认同，对其研究的成果日渐增多。

我国税务筹划的相关文献基本上是在20世纪90年代以后才逐渐出现的。《税收筹划》是我国第一部关于税务筹划方面的专著，《避税与反避税全书》中谨慎地介绍了避税和反避税的一些技术。随后，关于税务筹划理论和实务的相关著作才大量出现。其中，影响比较大的有：《现代企业的合理避税筹划》、《纳税筹划宝典》、《国际税收筹划》、《公司避税节税转嫁筹划》、《税收筹划与企业财务管理》、《税收筹划原理与实务》，全国注册税务师执业资格考试中用到的每年的指定教材《税务实务》等等，这些著作主要从理论的角度谈论了关于税务筹划的技术、企业税收优惠政策、分税种税务筹划等内容，个别著作还从企业的业务环节的角度对公司税务筹划进行了探讨。此外，《中国税务报》筹划周刊也对我国税务筹划的发展起到了很大的推动作用。《房地产开发企业理税顾问》中采用分税种的结构，详细地讲解了房地产开发企业应该纳什么税，应该交多少税，各种特殊情况的处理方法，如何计算应纳税额，纳税申报的途径，怎么样才能享受到那些税收优惠政策，如何才能申报办理享受税收优惠政策的手续等内容。该书的目的是能够帮助各类企业事业单位的管理人员、财务人员以及社会上的个人和家庭学习和掌握税法知识，正确履行依法纳税的义务。张美中（2005）的《最优纳税方案选择―房地产开发企业》中，从税收实务的角度分析，书中是以房地产开发企业所涉及到的主要税种为主线，依次介绍了房地产开发企业在营业税、所得税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税以及其他税种纳税方案的选择；同时并在介绍每一种税的纳税方案的选择时给出了案例和对案。贺志东（2002）的《房地产开发企业纳税筹划》中，主要从分税种的角度来介绍了税收要素的基础上对房地产企业在各个环节中所涉及到的税收方面的优惠政策进行了纳税筹划的提议。文中对房地产企业所涉及到的营业税、土地增值税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、契税和其他税种的涉税环节进行了纳税方面的提议。梁云凤（2006）的《房地产企业税收筹划》中，通过介绍房地产行业中涉及到的税收政策的基础上，用案例分析的方法对房地产企业业务流程中涉及到的税收筹划进行了一些探讨。

3 企业税收筹划理论的不足

从以上对税收筹划方面的研究现状的回顾我们可以知道，尽管国内在20世纪90年代以后对企业税务筹划方面的理论研究已经比较全面，在房地产开发企业的税务筹划研究方面也有所涉及。但我们也发现，现有的研究存在着以下几个方面的不足：首先，更多的是从宏观经济学的角度对税务筹划进行探讨，而不是从微观经济学的角度来展开；首次，在税务筹划的制度基础方面，仅局限于对税收政策的介绍，没有从更深层次的、从法系的角度进行分析，这可能使税务筹划的理论与方法得不到很好的理解；最后，现在的研究大多没有从企业战略或财务战略的层次来讨论企业的税务筹划，而仅仅从企业经营的层次来讨论税务筹划，这可能使企业税务筹划的效果存在一定的涉税风险。

【参考文献】

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篇(2)

本文主要以我国大型地产企业为样板，就房地产开发方面的财务集中管控问题进行探索。随着我国市场经济的发展，城市化进程正在不断加速。房地产企业为我国的城市化事业做出了重大贡献。随着我国第一代房地产企业的逐渐壮大，布局全国的房地产开发已经成为地产企业发展的方向。这些企业跨地域庞大、子公司众多，股份背景复杂。总部对下属子公司的正常财务管束就成为监督和保证子公司健康发展的基础。地产企业的财务集中管控较其他行业有其独特的一面，这主要是因为地产企业资金回笼速度慢，项目开发周期长。财务的集中管控不仅包括了基本的财务指导和监督机制，还包含配置财务资源、财务规划工作、监控和维护企业资金链等工作内容。所以，地产企业做好财务集中管控体系建设的意义重大。

1、房地产企业财务集中管控概述

1.1财务集中管控体系的内涵

地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台，通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理，将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析，然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理，得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况，为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。

当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的，同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度，不断对财务操作流程进行中国化的创新，使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。

1.2地产企业财务集中管控的优势

1.2.1 财务核算标准统一

通过财务集中管控体系，可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来，以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。

1.2.2 提高财务监督效率

鉴于房地产企业的地域性差别，大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系，不是要剥夺子公司财务核算的权力，而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督，推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。

1.2.3 提升企业的控制力度

总部通过对子公司的财务集中管控，完成一系列的财务工作，包括：财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等，加强了对子公司的控制力度，避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性，另一方面加强了对子公司约束和控制的力度，不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。

1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题

虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展，但是我们也要看到，企业在具体运转过程中，集中管控效果还存在一定的不足。

1.3.1 阻碍了下属公司的自主性

房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部，在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平，资金流动较慢，使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时，财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展，但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。

1.3.2 总部管理效率较慢

财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部，然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少，工作量太大，造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。

1.3.3 管控系统功能不完全

财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面，处理器功率较小，造成计算机“机堵”问题；另一方面，财务处理软件系统功能尚未开发完善，有些功能没有写入，还需要人工进行处理，降低了数据处理速度。

2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向

2.1完善的财务信息处理平台

当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题，由于地方子公司独立核算，是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口，公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销，不仅耗时耗力，还影响了报销管理速度。

为了保证企业基本的织架构，必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理，为整个企业财务管理部门提供基础标准保障，使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。

2.2 严格的财务核算制度

财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如：建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能，集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据；也可以利用总账系统集成处理往来款，比如：格局账单时间生成账单的处理方案，借以完成付款单据的自动对接与核销。

完成这一制度后，基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能，可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理，定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析，促进企业投资的科学性。

2.3高效率的资金运转处理中心

随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大，建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一，因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整，加强对其财务状况和资金流量的监管。当前，地产企业构建财务管理团队两种模式：一种是总部直接派遣财务人员入驻；另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员，通过网络系统进行财务工作的管理，与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔，属于借调性质，占用总部编制，向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算，子公司设立财务报账人员，只有使用权限，没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行；总部设立专门的核算处理中心，负责领导、规划、处理一切财务实务。

3.2 统一进行预算管理

子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下，坚持以风控为先，收支平衡，合理发展的原则。同时，结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息，完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系，合理的运作资金的流向，优化企业资源配置，推动企业整体的预算管理。

为保证统一预算管理的执行程度，财务部应结合公司上年度资金流动方向，创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中，加强与子公司的财务信息交流，市场现状交流，及时提醒风险状况，强化预算编制的科学性，统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上，总部可以召开半年、年度预算分析会，各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析，通过后再进行预算处理。

3.3 加强财务监督体系建立

对于财务集中管控体系建设，必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。

房地产企业下属项目众多，财务需要处理的事项较分散，使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此，企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督，定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为：会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。

3.4 加强硬件以及团队建设

企业要想完善财务集中管控体系，就必须把企业庞大的人力资源优势转化成人才优势。财务管理事关企业机密，更是要加强对财务人才培养的重视。从内部建立适合财务人才涌动的储备机制，公平、公开、公正的选拔环境，合理有效的晋升体系，促进财务队伍进一步专业化。同时，财务集中管控体系也需要对企业的电子信息技术进行升级。不断提升财务处理软件的功能和自动化程度，强化软件处理速度，弥补系统漏洞等。

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【关键词】公允价值 应用问题 改善措施

一、我国公允价值应用现状

2006年我国新《企业会计准则-基本准则》对公允价值的定义：在公允价值计量下， 资产和负债按照公平交易中， 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额计量。这一定义与IASB的定义基本相同。目前我国已的38 个具体准则中，有17具体准则提到了公允价值。采用公允价值计量属性最集中的是以下7个准则，投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、非同一控制下企业合并和金融工具的确认和计量。虽然新会计准则中已明确引入公允价值会计概念，但我国引入的公允价值是适度、谨慎和有条件的，主要表现在两个方面：

（1）考虑到我国新兴市场和转型经济的实际情况， 坚持了以历史成本为基础， 对采用公允价值计量的资产负债等规定了严格的限制条件， 仅在经济环境和市场条件允许的情况下特定交易或资产方可采用。

（2）实际使用公允价值的上市公司还是少数。在我国， 企业采用公允价值计量主要集中在股票、债券、基金、投资性房地产和企业并购重组等方面。新准则实施几年来， 上市公司将持有的股票、债券、基金大部分划分为可供出售金融资产或持有至到期投资， 划分为交易性金融资产所占比重很小。虚拟经济在我国规模较小尚未成熟， 尤其美国过度创新的金融工具在我国几乎不存在， 企业界也普遍反映， 在我国应暂缓扩展公允价值的应用范围。新准则实施之初， 上市公司涉及公产， 投资性房地产等， 公允价值变动损益金额较小。由于我国市场机制尚不完善，准则限制条件较多，更多企业选择历史成本计量模式。

二、我国公允价值应用存在的问题

（1）缺乏成熟有效的市场环境。公允价值是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额，由于我国市场机制不够健全，市场规模较小，市场化程度不够高，企业大多数资产无法直接取得活跃市场上的公开标价，只有通过资产评估的方式取得公允价值，不同投资者之间， 投资者与管理层之间对投资期望报酬率的不统一， 对未来现金流的估计， 贴现率的选择均离不开对未来事项的主观判断， 这一切都无疑增加了公允价值的不确定性，这就使得公允价值的确定带有一定的主观性。

（2）缺乏高素质、高技能的会计人才。目前我国会计从业人员大约有1200万人，80%左右的从业人员处于基础会计阶段，由财务会计向管理会计的转化还有较大的差距，会计人员整体的执业能力较低，会计电算化水平及相关的信息处理能力不高，很难正确理解、计量和运用公允价值。在实际操作中更多的是运用主观随意性计量有关资产、负债的公允价值，由此得到的财务数据变得既不相关又不公允，更不可靠，极大地影响了财务信息的质量。会计人员整体业务素质偏低，综合判断能力较差，便成为合理应用公允价值的又一难题。

（3）可能成为相关利益主体进行利润操作的工具。由于我国价格市场不够规范，市场监管不到位，公允价值可能成为相关利益主体进行利润操纵的工具。目前我国公司治理结构不完善，上市公司和大股东之间存在内部交易，尤其是子公司与母公司、关联公司进行债务重组、资产交换等交易中，交易价格缺乏公允性的情况时有发生，很多上市公司利用关联交易粉饰报表，操纵会计利润。

（4）缺乏完善的公允价值理论体系。新会计准则虽然大量运用了公允价值，但没有一个单独的公允价值方面的具体准则，理论基础还没有定论，计算方法还不规范，对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中，使公允价值计量缺乏相应而有效的解释与指引。

三、我国公允价值应用的对策研究

（1）完善市场机制，建立统一、开放、活跃而又充分竞争的交易市场。首先，要大力加强我国市场经济建设，建立完善的市场体系。就我国目前的市场环境而言，急需完善资本市场，扩大债券市场、票据市场、外汇市场、黄金等贵金属市场，建立充分竞争的生产资料市场和二手交易市场，尤其是房地产市场和金融工具市场，从而使公允价值的取得更客观、更及时、更经济。其次，要打破行业垄断，降低金融、电信、能源、电力等行业的准入条件，允许民营资本进入金融、保险等领域；同时，充分引入市场竞争机制，鼓励混业经营，打破分业经营的限制。

（2）提高会计人员的职业判断能力和守法意识。公允价值的计量主要依靠会计人员的职业判断，提高会计人员的职业判断能力主要应从两个方面入手：一是加强职业道德建设，强化法制教育，要求会计人员在不违反法律法规和会计制度的基础上处理会计业务；同时，切实加强诚信建设，保持职业良知，牢固树立务实求真的职业操守，从根本上消除虚假现象的发生。二是通过后续教育加强业务培训，帮助会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序。

（3）完善准则，要加强监管，深入研究估值技术。公允价值计量模式的引入无非是从政策上给上市公司操纵利润打开了方便之门，如公允价值确定方法的选择；金融资产的分类，在交易性金融资产、可供出售的金融资产和持有到期的金融资产之间进行选择；投资性房地产两种计量模式的选择；资产减值的计量等，对这些问题，一方面要完善准则；另一方面要加强监管，同时还要提高会计人员的职业判断能力和职业道德。

综上，公允价值计量这个新生的计量属性，必将在不断更新变化的市场经济中发挥着越来越重要且不可替代的作用。在其自身的整个发展过程中，尤其中国现在面对社会主义市场经济不完善的情况下，我们必须要对其有辩证的认识，在探索中加深对它的应用。

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摘要：随着我国经济市场化进程的加快，企业间的竞争也更加激烈。从财务的角度看，财务高管已成功转型为公司的战略计划管理者、公司控制管理者等一系列重要角色，他们的努力和付出与公司未来的发展息息相关。因此，对财务高管的薪酬激励问题已成为社会关注的热点问题。本文主要针对上市公司财务高管的个人特征对薪酬的影响进行研究，并选取了行业和地区这两个因素作为辅助研究。

关键词：财务高管 薪酬 个人特征

一、概述

21世纪是以人才为根本的知识经济时代，人力资本的价值日渐凸显。随着我国经济市场化进程的加快，企业间的竞争也更加激烈，在此环境下，人力资本特别是企业高层管理者对企业目标实现所做出的贡献也越来越大。

在我国，财务高管的薪酬激励机制一直处于不完善的状态。一方面是长期以来高管薪酬水平偏低、激励方式单一、有效激励不足，造成人才流失，极大地制约了公司的健康发展；另一方面是个别上市公司高管人员“天价薪酬门”事件屡屡发生，引起了社会的广泛争议。随着我国财务高管在企业中重要性的加强，在明确其地位和责任的同时，需要明确影响薪酬的各种因素，合理制定薪酬，这样才能使财务高管的权、责、利相互对等与相互制衡。所以，研究我国上市公司财务高管薪酬的影响因素十分必要。

薪酬是员工因向所在的组织提供劳务而获得的各种形式的酬劳。一般来说，工作能力强、经验丰富的财务高管的薪酬水平较高。目前大部分的研究主要集中于高管薪酬影响因素的定量研究，以及我国财务高管制度建设这两个方面，但是对于一些不易被量化处理的因素，比如财务高管个人特征因素、公司的行业、地区等研究的比较少，但是它们对于财务高管的薪酬也有着不可忽视的作用。故本文选取了万德数据库和新浪财经上披露的262家上市公司财务高管的信息进行数据统计分析。

二、描述分析

（一）年龄。由于财务高管这一职位需要较多经验，因此年龄较大的居多。从各个年龄区间的平均年薪差额来看，31―40岁与41―50岁的平均年薪差额最大；从人数比例来看，41―50岁的财务高管占样本总数的58%，可见财务高管的年轻化程度并不高。一般情况下，随着年龄的增长，他们的经验也会更加丰富，所以对应的薪酬也就越来越高，并逐渐趋于稳定。但是目前财务高管的薪酬增长模式比较单一，需要时间和经验的积累才能获得高薪。

（二）性别。在公布财务高管性别的262家上市公司中，男性的比例高达70%，并且其平均年薪为67.84万元，女性财务高管的平均年薪为46.22万元，可见财务高管这一职位更偏向于男性。在毛艳敏的文章中，通过研究2014年世界500强企业中前100家中国企业和前100家外国企业会计高管的资料，也得出了我国上市公司财务高管中，男性远多于女性的结论。

（三）学历。在调查的262家上市公司中，一共有256家上市公司公布了财务高管的学历。其中硕士和本科学历的比例高达81%，可见财务高管对学历的要求主要集中在中等学历上；博士的比例仅为5%，原因可能是博士属于研究型人才，而上市公司真正需要的是能够处理财务实务的实践型人才，故博士学历并不适用于市场需要，这一点与我们预期的薪酬与学历呈显著的正相关关系不符。

（四）股东。在公布财务高管是否是股东的262家上市公司中，有35%的财务高管是公司股东，并且从表4中可以明显看出，是公司股东的财务高管薪酬更高。作为公司股东，当公司盈利的时候，股东也会得到一定的分红，所以他们更看重公司的业绩，并为此付诸努力。随着公司业绩的上升，他们的薪酬也会随之提高。

（五）董事。在公布财务高管是否是董事的262家上市公司中，有27%的财务高管是公司董事。从薪酬的整体水平上看，作为公司董事的财务高管，其平均年薪更高。如果财务高管担任公司董事，那么在经营方面肯定会朝着盈利的方向努力，公司业绩得以提升，他们的薪酬水平当然也会随之提升。可见是否担任上市公司董事对财务高管的薪酬有一定的激励作用。

（六）兼职。在公布财务高管是否兼职的262家上市公司中，有55%的财务高管在总公司或者子公司、分公司有兼职。目前，一人兼多职的情况在许多上市公司中都很常见，比如董事长兼总经理，财务高管也会相应的担任一些职务。那么有兼职的财务高管薪酬也会随着兼职职务的数量和重要性而提升，所以其平均年薪会比没有兼职的高。

（七）职称。与学历的披露情况类似，上市公司披露的财务高管的职称情况并不全面。在调查的262家上市公司中，仅有157家明确披露了财务高管的职称情况。从表7中可见，有超过一半的财务高管拥有高级职称。至于拥有中级职称的财务高管的平均年薪比拥有初级职称的低，我们认为可能是由于不详细的信息比较多，使得整体数据存在较大误差。排除掉这种误差，从表中可以看出，职称越高，薪酬越高。财务高管是一个兼具智慧与能力的职位，在竞争非常激烈的社会里，高职称意味着高职位、高薪酬。

（八）证书。262家上市公司中一共找到86家有明确的财务高管证书信息的公司。其中持有注册会计师证书的最多，高达73%；其次是注册税务师和英国特许国际会计师证书，大约有8%；国际注册内部审计师、高级国际财务管理师、国际项目管理职业证书、伦敦工商协会高级会计职称及美国注册会计师证书持有人数比较少。由此可见，注册会计师证书对我国上市公司财务高管来说，确实是相当重要的。当然也有一些和注册会计师含金量类似的证书，比如国际特许会计师证书或者其他类似的国际会计师证书等，也可以起到代替注册会计师证书的作用。

（九）地区。我们将所调查的262家上市公司所在的地区划分为中、西、东部，东部地区的公司比较多，占据了样本总量的一大半。从平均年薪看，最高的是东部地区，其次是西部地区，最低的是中部地区；从最大值看，每个地区的最大值也是按照东部、西部、中部的顺序递减的。东部地区一直处于改革开放的前沿，其产业发展也比较完备，属于我国的发达地区，财务高管薪酬由当地的高物价水平确定；至于西部地区的薪酬比中部的高，原因可能是近年来我国一直致力于西部建设，所以为了吸引人才，我国可能加强了对西部地区人才的薪酬激励。

（十）行业。我们将所调查的262家上市公司分成了四个行业，分别是服务业、机械电子制造业、轻纺工业和资源加工工业。从均值来看，轻纺工业的财务高管薪酬最高，达到了78.35万元；资源加工工业的最低，为53.17万元。从最大值来看，服务业的薪酬最高，特别是其中的房地产业，其薪酬的最高水平达到了538万元。从最小值来看，机械电子制造业的薪酬最低，特别是技术硬件与设备，其薪酬仅为2.72万元。根据我国目前的经济发展水平，轻纺工业是第二产业中发展较好的行业，故而财务高管的薪酬水平最高；而出现服务业中的房地产业财务高管薪酬高达538万元的现象，很可能与我国目前房地产业的经济泡沫有关。

三、结论

经研究，我国上市公司财务高管的个人特征因素与薪酬呈一定的相关关系：男性财务高管的平均年薪高于女性财务高管；年龄集中在51―60岁之间的财务高管薪酬水平最高，说明财务高管的年轻化程度不高；学历与薪酬呈正相关关系，目前来说，财务高管的学历主要集中在本科与硕士学历之间；担任公司股东和董事的财务高管，平均年薪会更高一些；身兼多职的财务高管平均年薪也相对较高；相比于其他行业，轻纺工业的财务高管平均年薪总体水平最高，但是房地产业作为服务业的一个分支，其薪酬水平是四个产业中的最高者，这可能跟我国目前房地产业的泡沫性有关；东部一直是我国经济发展较快的地区，其平均年薪的总体水平最高。从对以上影响因素与上市公司财务高管薪酬的描述性分析中，我们提出以下建议：

（一）对公司的建议。建议公司平等对待不同性别的财务高管；公司应加强对财务高管的股权激励，目前我国的公司薪酬激励制度并不是很完善，而且财务高管是直接与公司资金打交道的职工，在财务高管薪酬激励方面有很大的进步空间，所以公司应该对财务高管制定合理的薪酬激励制度，提高财务高管的工作积极性和公司业绩。

（二）对个人的建议。在本次的调查中发现财务高管的学历水平大多集中在本科和硕士学历之间，根据目前的社会现状，我国财务人员高学历的居多，我们推测今后公司对财务高管的要求也会逐渐提高，因此建议公司财务高管多多申请在职研究生或者参加高校培训，了解目前社会对财务高管能力的需求现状和发展空间，提高自己的工作能力，满足公司和社会对财务工作能力的要求。对于尚未成为公司财务高管的人员，不仅要在工作中增强自己的工作经验，更要随时随地学习和完善自己。从我国目前的地区发展水平看，东部一直是人才争相前往的地区，其满足了人们对薪酬水平的追求。但是因为我国政策的支持，西部地区有着很大的发展潜力，对人才也有着不小的吸引力，所以建议年轻的工作者在符合自己职业规划的前提下，衡量不同地区的发展前景，做出合适的选择。轻纺工业的发展水平相对较稳定，其薪酬水平是四个行业中最高的。虽然房地产业的利润空间比较大，能在短时间内赚取高收益，但是却伴随着极大的风险性和泡沫性，所以建议人们慎重选择。

参考文献：

[1]张劲松，张璐.上市公司高管薪酬激励机制存在的问题及对策[J].商业会计. 2014，（11）.

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2006年2月15日财政部颁布了现行的《企业会计准则》。该企业会计准则体系在诸多方面都实现了突破,其中公允价值计量属性的运用尤为显著。公允价值计量属性的引入一方面体现了我国加入WTO之后,为融入世界经济一体化而建立完整的会计准则体系的迫切要求;另一方面也反映了我国会计准则实现国际化趋同的趋势。随着市场经济的不断发展完善,公允价值将在会计计量中扮演重要角色,为会计信息使用者提供更为相关和可靠的数据。但鉴于我国的实际情况,公允价值在我国的运用在很多方面将受到不同程度的制约。因此,探讨和研究公允价值计量的相关问题将具有重要的理论和现实意义。

一、我国运用公允价值的主要原因

1、符合配比原则的要求。企业在销售产品的过程中,为取得该产品销售收入,必定要发生相应的产品成本,即所谓的收入与费用的配比原则。通常情况下,收入和费用、成本在计量的单位方面是配比的,即都是采用货币计量单位。但是,在计量的属性方面却不配比,收入是按现行市价进行计量的,成本、费用却是按历史成本进行计量的。而公允价值是基于市场价值的一种计量模式,现行准则运用公允价值计量模式可以保证收入与费用、成本在计量属性方面更加符合配比原则。

2、更真实地反映企业的利润。企业的利润是通过收入扣除相应的成本、费用配比计算出来的。如上所述,通常情况下,收入是按市价计量的,而成本、费用则是按历史成本计量的。很明显,收入与费用之间的差额,即利润是由两部分组成,一部分是企业由生产经营活动所实际创造的利润,另一部分是各经济因素影响形成的价格差。随着公允价值计量模式的采用,其中价格差对企业的利润影响是不可忽视的,比如交易性金融资产被列为公允价值计量的金融工具,其报告价值即为市场价值,且其变动直接计入当期损益。这也意味着,如果企业能够较好地把握市场行情和动向,其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升;相反,其当期利润就会因此受损。由于人为无法控制的价格差的影响,当期实现的利润并非是企业经营所实现的真实利润。因此,对收入与其匹配的费用、成本都采用公允价值计量属性,能够更真实地反映企业的利润。

3、进一步提高财务信息的相关性。根据《企业会计准则——基本准则》,公允价值是指“在公平交易中,熟悉情况的交易双方,自愿进行资产交换和债务清偿的金额”。由于公允价值是以市场定价为基础的,因此其决策价值是显而易见的。首先,金融资产的购买时间和历史成本都不会影响后续计量,只有报告日的市场条件、债务人的信誉等因素才会影响到公允价值;其次,公允价值体现了一定时间上资产或负债的实际价值,能够真实反映资产能够带给企业的经济利益或者企业清偿债务时需要转移的价值,可避免资产或负债计量中的一些武断标准并减少管理当局操纵会计数字的空间。因此,公允价值能确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,能够为企业利害关系人的决策提供有用信息。

二、运用公允价值计量中的难点问题

1、公允价值与账面价值的矛盾。现行会计准则体系在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。准则出台之前,按谨慎性原则,会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如,采用公允价值计量之前,企业投资房地产,投资成本1,000万元,即使该房地产的公允价值涨到1亿元,报表上显示的也只能是1,000万元;而采用公允价值计量之后,该房地产的账面价值就需要调整为1亿元,但是如果之后该房地产又跌到5,000万元时,账面则需要反映亏损5,000万元,如此所谓的亏损是否合理成为问题。另外,利用公允价值与账面价值的关系可以进行利润操纵。如在非货币交易中,过去非币交易产生的收益,只能计入资本公积金,而现行会计准则可直接计入当期收益。

2、信息质量的可靠性受到置疑。由于公允价值计量所提供的会计信息具有高度的决策相关性,越来越受到利害关系人的关注。但如何取得公允价值,能否从可观察到的市场价格或通过有效的估价技术直接得到公允价值,也就是公允价值会计信息的可靠性成为问题。在实务中,由于信息不对称,交易的地缘差异、时间差异等因素的影响,很难确定一个唯一存在的市场价格;与公允价值相关的未来现金流量的现值更是受到众多人为因素以及不可预见事件的影响。而且我国相关会计准则中对投资性房地产、非货币资产公允价值的计算仅有原则上规定,缺乏具体细则上的操作规则,这会带来实际操作上的困难和随意性。

3、公允价值计量缺乏统一规范。根据企业会计准则及其应用指南,公允价值的计量方法概括为三种:第一,在存在活跃交易市场的情况下,交易价格即为公允价值;第二,在活跃市场上没有相同但有相似的资产(负债)的报价,这种相似的报价可以作为公允价值的计量属性;第三,如果某项资产或负债没有由市场决定的可观察到的价格,却有合约规定或可以预期的未来现金流量加以估计,就可以运用现值估价技术来估计公允价值。其中,前两种方法都容易确定公允价值,并且在方法的具体运用过程中不存在较难的技术问题。关键是第三种方法——现值估价法,由于现值技术在理论和实务中存在诸多难题,使得现值估价法难以准确操作,进而造成公允价值不能深入运用。

4、会计从业人员综合素质不高。公允价值的运用需要会计人员专业的主观判断,这需要扎实的理论功底、丰富的实践经验和高尚的职业道德。尤其是涉及到现值、折现率等问题,更需要会计人员了解金融市场,并具有很高的专业技术水平。而据调查,目前我国会计从业人员中,受过高等教育的仅占很少的比例,绝大多数会计人员只具有初级文化水平。对于经济和社会发展急需的高层次、复合型会计人才,则非常缺乏。另外,由于大部分会计人员受教育水平较低,致使其职业判断水平不高,职业道德水平有待提高。在公允价值计量运用过程中,会计人员综合素质的低下为利润操纵提供了空间。

三、我国公允价值计量难点问题成因分析

1、缺乏成熟完善的市场体系。公允价值的获取要求是在一个活跃的、完全竞争的市场条件下进行的,要求参加交易的双方在自愿的原则上充分了解市场情况,尽可能地缩小信息不对称的程度,而且交易时交易双方都已经将各种交易的风险因素考虑在内,并据此确定交易价格。但在我国,还没有形成完全开放的市场体系,资源在市场上的自由流动仍存在较大的限制,不同市场上所反映出来的市场信息不一致;部分市场仍然处于垄断状态,竞争不充分,其资源价格不能反映市场的公允性;政府对市场的干预现象仍旧存在,致使资源的价格往往难以真正反映其价值,绝大多数资产的公允价值难以获得。因此,运用公允价值计量的环境尚不成熟,造成公允价值计量方式在实际应用中比较困难。

2、公允价值计量环境的复杂性。由于公允价值是基于市场环境而确定的一种计量属性,因此其可靠性问题源于市场信息的多样性、估值方法的复杂性以及判断估计的人为性。首先,我国尚无完善的活跃要素市场,公允价值计算的数据来源没有保障;其次,会计监督体系尚不健全,只有上市公司和外资企业审计监督较为规范,而其他企业的监督都存在着不少问题,甚至很多企业完全处于监督体系之外。除此之外,企业在对会计要素进行计量时,《现行准则——基本准则》规定:“应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。”在这个规定中,并没有对“能够取得并可靠计量”做出明确的解释,从而对公允价值的合理运用产生了一定影响,信息可靠性也因此受到质疑。

3、公允价值计量准则不规范。现行企业会计准则不同程度地涉及到现值估价技术,但是绝大部分都是有关现值估价的概念表述,前后一贯性较差,可操作性不强,这增加了运用现值探求公允价值的难度。企业会计准则对公允价值计量进行了范围的规定,但是对于具体如何进行计量却阐述很少。而且作为现行的会计准则体系中大量采用公允价值的原因之一,正如财政部在相关文件中论及采用公允价值计量原因时所述:由于国际上多数国家或地区都采用了公允价值计量,为了与国际会计准则趋同,我国会计准则中需要采用公允价值计量,而并非学术界、实务界真正从会计发展规律上认识到采用公允价值的必要性。因此,落后的理论研究必然会影响到实务应用。

4、会计人员职业判断能力较差。目前,在我国技能型会计远远多于智能型会计,大部分会计从业人员习惯于历史成本计量的模式,习惯于按照规范导向准则进行固定式的会计处理,在公允价值获取方面缺乏职业判断,导致了公允价值获取方面难达公允。然而,公允价值计量要求会计人员不仅仅要知道过去,更多地应面向现在和未来,如现时市场价值、未来收益现值等。这就对会计人员的业务素质提出了更高的要求,会计人员不仅应当具备较强的职业判断能力,还需具有一定的财务管理知识。由于公允价值计量需要会计人员的职业判断,这样就增加了会计人员的操控空间,以致影响到公允价值的真实性和可靠性。

四、我国运用公允价值计量的对策

现行会计准则中公允价值计量已经得到广泛应用,但上文所述难点问题是不容回避的客观存在的问题,为了能够更好地应用公允价值计量模式,应从以下几个方面着手:

1、完善公允价值应用的外部环境条件。影响公允价值计量的外部环境包括市场经济环境以及法律环境等。在市场经济环境方面,虽然公允价值并不等于市场价格,但是公允价值是市场经济的产物,最为客观的、可靠程度最高的市场价格也便称为公允价值的最简便的来源。所以,应该继续努力培育各级市场,特别是生产资料市场和二手交易市场,进一步完善影响公允价值的市场环境,从而使交易双方都能够获得更为客观、直接的公允价值。另外,在法律环境方面,需要建立合理的法律规范体系,加强政府对市场的监管力度,完善监管机制,规范企业的经济活动,避免利用公允价值进行不公平交易和利润操纵。

2、统一规范公允价值计量准则。现行会计准则只是在基本准则中对公允价值进行了定义,关于公允价值的具体应用是分散于不同的具体会计准则或是解释指南中,缺乏具体应用公允价值计量属性的统一标准,因此目前我国企业会计准则需要制定相应的准则以及应用指南,以规范指导公允价值计量属性在不同会计准则之间的具体运用,保持不同准则中应用公允价值的一致性。

3、提高会计人员综合素质。为提高会计人员的综合素质,可以从两个方面入手。首先,在职业道德建设方面,强化法制教育,要求会计人员在不违反法律法规和会计准则的基础上处理会计业务;同时,切实加强诚信建设,牢固树立务实求真的职业操守,从根本上消除虚假现象的发生;其次,在业务方面,帮助会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和程序,提高其业务操作能力,减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。只有提高了会计人员的综合素质,建立了合理的监督机制,公允价值计量才能得到合理使用,并会在一定程度上提高和改善我国财务会计信息的质量,使之向利害关系人传达更为真实的企业价值信息。

五、结语

公允价值计量的复杂性、特殊性以及我国市场经济的发展程度,决定了公允价值计量属性在我国的运用势必是一个漫长的过程。但是,随着我国经济市场化程度的不断提高,有关经济事项的公允价值将比较容易取得,在这种情况下,我们要克服运用公允价值计量中存在的各种困难,在充分学习国际经验的基础上,结合我国的实际情况,认真分析研究,以便让公允价值计量更好地服务于会计信息质量要求,服务于我国资本市场的健康发展。

主要参考文献:

[1]陈美华.公允价值计量基础研究[M].北京:中国财政经济出版社,2006.

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关键词:住房金融体系;住房消费群体;商品房;对策

随着美国次贷危机的进一步加深,房地产市场及住房分配问题日益成为全球各国普遍关注的话题。次贷危机为我国地产市场的繁荣敲响了警钟,我们必须重视房地产及其抵押贷款市场中存在的风险。房地产是一个资金密集型市场,无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关的,因此,住房金融政策是值得我们认真研究的。

一、我国住房金融发展进程

我国住房金融是随着住房制度改革不断深入的情况下,逐步形成和发展起来的。我国住房金融从出现到现在主要经历了以下四个发展阶段:

第一阶段:住房改革试点起步和房改金融业务创立(1980~1988年)

我国的住房制度改革始于1980年,这一阶段的改革主要是试点售房和提租补贴。试点售房是1979~1985年,分为全价售房和补贴售房两种。1988年国务院召开了首次全国住房制度改革会议,印发了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,出台了我国第一个房改总体方案。第一次提出要实现住房商品化、社会化和专业化。随后,我国住房金融最早也以房改金融的形式出现了。经中国人民银行批准,1987年12月1日和12月8日先后成立了烟台和蚌埠住房储蓄银行。其目的是配合房改,建立住房基金制度、办理住房券结算;同时支持商品房的开发经营,开办个人买房贷款业务。

第二阶段:住房改革的全面起步和住房公积金的建立(1988~1993年)

随着经济改革的发展以及对房改理论认识的深化,促进了房改思路的变化。全国的住房制度改革进入全面起步阶段。这一阶段的一个显著特点是我国一些城市建立了住房公积金制度。1991年,上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。到1993年末全国地级以上城市中有131个城市建立了住房公积金制度,占地级以上城市总数的60%。归集住房公积金110亿元,使住房制度改革和发展初步具备了一个稳定的资金来源。

第三阶段:住房金融制度的初步建立(1994~1998年6月)

1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》标志着中国住房制度改革进入了新的阶段。它对住房制度改革的根本目的、基本内容和近期改革的重点作了原则性规定。与此同时,与住房改革全面推进相配套的住房金融制度也初步建立。

第四阶段:住房金融的全面发展(1998年7月至今)

1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善多层次的城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

二、我国住房金融体系现状

获得住房是公民的基本人权,只有“安居”才能“乐业”,实现“居者有其屋”是政府对国民最起码的承诺。从发达国家走过的道路可知,完全依靠市场的力量无法实现上述目标,政府有必要干预市场,保障公民的基本人权。因此我国应该在完善现有商业性住房金融体系的基础上,建立以住房公积金为主的政策性住房金融体系,使之成为我国的住房保障体系。

(一)政策性住房金融体系

政策性住房金融体系是政府以解决大多数居民住房问题为目的,参与、引导住房金融,从而形成了带有公共性和福利性的住房金融体系。

1.政府管理部门

这些部门包括国家发改委、住房金融管理委员会、财政部、中国人民银行、建设部。负责制定为中低收入阶层提供的住房计划、监督银行经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等。为体现市场导向的住房金融管理特点,住房金融管理委员会作为主要的住房金融体系的宏观管理机构,不仅负责政策性住房金融的宏观管理和指导,还负责商业性住房金融体系的引导。负责对参与住房资金运营的银行等金融机构进行资格审查和登记;制定住房金融政策;根据国家经济发展水平制定对经济适用房、廉租房建设贷款的贴息等补贴计划。授权中国住房发展银行管理政府的住房发展基金;通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹借住房资金;购买住房金融机构的股票、债券等,以支持整个住房金融体系的发展。

2.住房政策和住房金融政策

所谓住房政策是以提高居住水平以及收入再分配为基本目标,力求解决住房问题的一项政策。住房金融政策是为了提高国民获得和享用住房的能力,实现“居者有其屋”,提高国民整体的福利水平。当前在住房供求矛盾还比较突出的情况下,住房政策在加强土地管理、规范住房供应市场,制定长远的住房开发计划,尤其是政策性住房,以保证住房供应。另外有必要引导住房消费,让国民理解“居者有其屋”不是“居者购其屋”。倡导住房升级换代的消费观念。升级换代是指中高等收入者能够取得较高水平的住房,低收入者能够利用、购买原来中等收入者的二手住房。也就是说让各种不同经济水平的居民都可以根据自己的经济实力,适应持续性生活方式的变化,逐渐提高住房水平,这样可以盘活更多的住房存量,建立起发达的二级住房市场和住房租赁市场。

3.中国住房发展银行

它是住房金融管理委员领导下的专业政策性住房金融机构,是为执行政府住房政策和住房金融政策而建立的,不以营利为目的,其承办的业务往往是商业性住房金融机构不能或不愿办理的业务,二者形成互补关系,使我国住房金融体系的职能发挥得以完善。专业政策性住房金融机构在职能运行上体现为两大职能:一是投入资金扩大住房供给量,在总量上满足住房需求;二是注重住房公平分配,对中低收入阶层进行重点支持。

4.住房公积金中心

改革和完善现有的住房公积金制度,成立全国统一、规范的住房公积金中心,使它成为我国政策性住房金融体系的主体。

(二)商业性住房金融体系

1.商业银行

主要面向中高收入阶层发放住房消费贷款,向住房开发商提供商业贷款,也可以在接受政府贴息补助向中低收入阶层发放低息贷款以及为政府住房工程发放低息贷款。在当前我国的住房金融发展过程中,由商业银行兼营的住房金融业务处于辅助地位,随着房地产业的发展,住房建设的加快,可以组建专营商业性住房金融业务的金融机构。

2.住房储蓄银行

这是专业性的住房金融机构,它以发放住房贷款为主要业务。购房者获得贷款的前提是成为该银行的储户。客户要与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同,客户按月向银行存款,在存款总额达到合同要求的金额时,储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。这种类型的住房储蓄银行有别于我国在上世纪房改时成立的烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。这两家银行更多的带有政策性质,为房改服务。住房储蓄贷款的主要优势是利率低,贷款购房者可以享受更多实惠。

3.住房贷款保险与担保机构

由于住房金融业务最重要的部分是对广大中低收入居民的住房信贷业务,而居民收入水平不高且经济状况不断变化,难以对其偿债能力做出准确的预测,因此,贷款风险难以避免。这样,要么是金融机构不愿意向广大中低收入居民提供贷款,要么是贷款条件苛刻,将部分购房者排除在贷款对象之外。因此,必须有为住房贷款提供保险和担保的中介机构,提高贷款的信用等级,贷款人才会放松贷款条件,愿意向广大中低收入居民提供贷款,同时也能减少部分贷款机构的信用风险。我国的财产保险公司可以开展这样的业务,是个新的利润增长点。

4.住房金融资产证券化操作机构

住房金融资产证券化是未来住房金融发展的必然趋势,随着我国住房金融二级市场的逐步构建与完善,有必要根据业务发展的需要相应设立一系列配套机构,其中最重要的就是住房金融资产的操作机构。它能给住房抵押贷款这类资产提供流动性,使住房金融能参与资本市场,形成完整的资本循环体系。这样的机构主要是投资银行,如证券公司、投资公司、财务公司等能从事投资银行业务的金融机构。

三、促进我国住房金融体系健康发展的政策建议

(一)住房金融组织机构体系建设

1.加快组建政策性住房银行

政府应该加大对政策性住房金融的参与力度,建立健全政策性住房金融的补贴和税收减免体系,降低中低收入阶层的购房负担。

2.建立多层次竞争性金融组织机构

商业性住房金融业务,仍然应该是我国住房金融体系的主体地位。对此,可以借鉴美国的经验,设立政府抵押贷款担保:保险机构。我国设立政府抵押贷款担保的保险机构,可以主要针对未参加住房公积金制度的中低收入居民,使他们通过商业性房金融解决住房筹资问题,由政府担保机构提供担保,并在借款人确实无力还款时提供资金支持。

3.发展完善住宅合作社

为进一步完善我国住宅合作社事业,从经济战略与体制建设的高度认识住宅合作社的地位与作用,从内部规范建设和外部加强社会支持两方面做好工作;政府必须给予大力支持,加强宣传,提高认识,制定政策,积极扶持;严格规定限制入社资格;切实加强合作社内部的民主管理等问题,进一步从理论上明确住宅合作社的性质与地位,从实践上完善合作社的运行机智和管理体制。

(二)住房金融工具体系建设

我国目前住房金融体系的融资问题主要是融资渠道和融资工具的创新,解决办法的根本途径就是寻找高质量的资金的来源,即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。

1.稳定推进住房金融的间接融资金融工具

首先,当前其他融资渠道各有限制,发展虽然很快,但远水解不了近渴,其他融资方式目前仍无法替代银行贷款在住房金融市场的地位和作用。其次,比较发达国家的相对成熟房地产金融市场的各种融资渠道比例来看,银行信贷的合理比重为30%左右,这也说明了银行信贷市场在各国住房金融市场的重要地位。因此应该稳定的推进住房融资的银行信贷市场。

2.推行抵押货款证券化,建立住房金融工具体系的二级市场

抵押贷款一级市场即本文中所提的银行信贷市场,二级市场是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,由此而形成的资金流通市场。

3.适当开展其他的融资渠道,补充房地产金融工具体系

海外基金拥有雄厚的资金实力,在中国一直在寻找好的投资机会。

(三)住房金融配套体系建设

1.在住房金融市场调控和配套体系方面,建立完善的宏观调控体系

在继续支持房地产业发展的同时,要加住房信贷监管,其监管机构要适应市场发展的需要,积极探索合理有效的监管方式,调整住房贷款结构,完善住房金融市场运行机制,形成多元化、多层次、竞争性的住房金融市场体系,逐步建立并不断完善住房金融市场的公共服务体系。

2.尽快构建和完善房地产金融法律法规体系

修改现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位;加强房地产金融立法,强化住房金融和规性风险防范和管理;真正把问责制度落实到实处;做好商业银行住房金融业务建章建制的基础性工作;把住房金融法律体系建设与房地产金融监管紧密结合起来。人民银行要定期公布全国房地产金融运行情况报告,银监会要及时房地产金融业务监管制度和办法,把住房金融监管纳入银监会重点监管范围,减少监管真空、提高监管效率。

3.建立多层次的住房金融配套机构及中介服务体系

尽快在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构,在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构。政府部门应根据市场发展的要求,在有关信息的采集、处理和等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务。

参考文献:

[1]常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京:经济科学出版社,2001.

[2]曾国安.住房金融:理论、实务与政策[M].北京:中国金融出版社,2004.

[3]王洪卫.中国住房金融:资金筹措与风险防范机制[M].上海:上海财经大学出版社,2001.

[4]武岳.期待保障性住房金融体系[J].望,2007,(12A).

[5]王歆.构建我国住房金融体系的国际比较研究及务实对策[J].中国房地产,2007,(7).