房产投资的特点精品(七篇)
时间：2023-06-29 16:43:08
序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房产投资的特点范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
篇(1)
关键词:房产“拼杀”;期望效用理论;启发式偏差;心理账户
中图分类号:F0
文献标识码:A
一、房产“拼杀”基本概述
(一)房产“拼杀”
房产“拼杀”活动是指一种多人集资购房,房产所有权依概率决定归属的房产投资活动。其特点在于:一是集资购房降低了个体的出资额,购房者们在购房中投人等额资金,资金总额为该房产价值。二是房产所有权决定方式所带来的低投入、高风险、高回报的投资特点。因此此种投资更类似于一种赌博行为,投资者们依等额资金投入而具有相同的概率获得房产。由于此种房产投资方法具有成本低的特点,相对于高昂的房价而言,即使投资者未能获得房产所有权,成本损失也在可以接受的范围内。
(二)传统理论的局限
传统投资理论对于投资问题的分析,主要是通过成本收益分析来进行。依照投资人为理性经济人的假设,期望效用理论可以描述一般投资者的投资行为。以房产投资为例,假设投资者投入成本为A,获得房产的概率为p,房产本身价值为B,那么按照房产拼杀规则,必然总有B*P=A,这一等式在任何条件下成立,也就是说投资者获得0经济利润。既然依照期望效用理论投资者仅获得0经济利润,那么为何还有如此多的投资者有参与此类投资的动机呢?行为经济学的基本原理可以对此作出解释。
二、房产“拼杀”及行为经济学基本理论
行为经济学认为,投资者在做投资决策时不完全依赖于脑的理性,决策本身要经历一个心理过程,其中主要包括认知过程、情绪过程和意志过程。而在其中,由于种种因素的作用,可能会产生认知偏差、选择偏好等非理性决策,这也就影响了投资决策的完全理性,产生资产定价偏差。房产“拼杀”就可以由上述基本理论描述。
(一)认知过程中的判断启发式和偏差
所谓启发法,是指人们在做决策的时候,当我们没有时间认真思考某个问题时;当我们负载的信息过多,以至于无法充分地对其进行加工时;当手中的问题并不十分重要,以至于我们不必太过思虑时;当我们缺乏做出决策所需的可靠的知识或信息时,由于认知上具有惰性,往往只根据以往的经验或部分信息作出决策。因此决策有可能正确,也有可能产生较大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和锚定效应中,代表性偏差更能解释房产“拼杀”现象,投资者由于忽略了结果的贝叶斯优先,容易产生“赌徒谬误”,无意识的夸大结果出现的概率,因而高估了投资的收益,产生非理性决策。
此外,锚定效应在决策中也扮演了重要角色,由于媒体的宣传,在此类“拼杀”活动中,更可能被报道的一定是成功的投资,这会在将要作出投资的人中产生心理效应,将投资本身锚定在一定会以低成本获利这一结果上,认为夸大了投资的收益。
(二)情绪过程中的过分自信和心理账户效应
行为经济学认为:因为人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人们往往具有过度自信、损失厌恶、后悔厌恶的特性。此外,对于财产而言,同时具有一个心理账户来衡量财产的价值。
大量的认知心理学的文献认为,人是过度自信的,尤其对其自身知识的准确性过度自信。人们系统性地低估某类信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)将过度自信定义为,认为自己知识的准确性比事实中的程度更高的一种信念,即对自己的信息赋予的权重大于事实上的权重。关于主观概率测度的研究也发现确实存在过度估计自身知识准确性的情况。当然。就房产“拼杀”活动而言,人们也表现出过度自信的状态,系统性的高估投资会获利的可能性。
而在衡量后悔厌恶和损失厌恶带来的心理效应时,很明显的人们更倾向于机会成本效应可能带来的损失厌恶,认为自己如果不投入少量的购房资金,很可能面对较大的机会成本,而事实上这还是没有尊重贝叶斯优先的一种表现。
更为重要的是心理账户对于投资决策的影响。心理账户与传统的会计账户不同,其本质的特征是“非替代性”,也就是不同账户的金钱不能完全替代,这使人们产生“此钱非彼钱”的认知错觉,从而导致非理性的经济决策行为。投资者会过分夸大自己的投入资金的价值而看轻另一账户――收益账户资金的价值,因此将少量的成本资金与大量的收益资金等同了起来,造成决策偏差。心理账户效应同样反映的是过分夸大的概率在成本和收益账户之间的联系。
(三)意志过程中的羊群效应
意志过程主要指人的从众心理和自我控制作用。从众心理可以由羊群效应来描述,它是指由于对信息不充分的和缺乏了解,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将大致相同且彼此强化,从而产生的从众行为。在房产“拼杀”投资中,只要出现一定数量的投资者,其他犹豫不决的投资者就很有可能会跟风投资,这可能是因为他们心理上对于不投资带来的机会成本过于看重的原因,也可能仅仅就是一种人的本性。羊群效应作用于此类投资的作用是十分巨大的。
三、结论
房产“拼杀”作为一种投资形式,并不是一种完全合乎理性经济人假设的投资方式。除了脑的理性分析外,投资者的心理过程的对于投资的影响也是十分巨大的。启发式偏差、心理账户效应等行为经济学基本概念对于解释此类问题是有很大的说服力的,而通过行为经济学的视角来研究投资行为,也正在逐渐成为经济学的一个重要研究方法。
参考文献:
[1]董志勇.行为经济学[M].北京大学出版社,2005,11
篇(2)
[关键字]房地产 投机性需求 限期过户 调控措施
一 购买房产的六种心态
现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
第二，企业进入破产程序、人们由于工作调动居家搬迁、房产继承以及离婚，需要出售、办理二手房产过户手续，不受“18年期限”的限制，但需要相关单位出具书面证明。为了防止虚假证明满天飞，需要配套类似上述措施的条款。
篇(3)
经过十多年的发展，如今的智能家居行业已逐步完善了产品的高定位、单一化，以及服务体系的不健全等问题。智能家居行业的数字化、网络化、集成化的发展趋势越来越明显，发展程度也越来越高，其产品明显的体现出人性化、生活化、简单化等特点。另一方面，整个行业的发展模式也越来越成熟，不管是模式，合作模式还是直接面向终端客户进行销售，各大商家都在谋求自身发展的同时，推动了整个智能家居行业的发展。相信，随着2008年奥运会的到来，智能家居行业的发展道路将会越来越宽广。
当今社会，随着科技的迅速发展，人们对高品质生活的追求越来越强烈，对生活越来越追求舒适、智能、安全。于是，智能家居应运而生，自从80年代初期，在发达的欧美、日本等国家开始流行，90年代初期，逐步在东南亚、港澳台地区广泛流行，90年代中期，开始在中国出现智能小区，90年代末，智能小区、智能化楼宇等智能化小区开始迅猛发展，同时针对每个家庭的智能家居产品开始出现，智能生活已成为时展不可阻挡的新潮流，智能家居市场巨大，商机无限，谁能捷足先登，谁就先占领市场份额。根据建设部科技委智能建筑技术开发推广中心最近的报告称，我国智能建筑市场有着巨大的市场潜力。据统计，目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%至8%，在未来几年可达到10%以上。
其中，住宅小区智能化系统投资平均为每平方米60元左右。报告预测，“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积将达57亿平方米，如按城镇住宅竣工计划的半数实现智能化计算，“十五”期间用于智能化系统的投资就达810亿元，作为智能建筑市场主力的智能住宅小区发展前景可观。
美国权威市场调查机构Pearl Research联合对该市场进行了深入的调查，调查研究表明：到2005年初，智能信息家电硬件产品的费用占据了网络化家庭建设费用的85.14%，其价值约为4100亿美元，其余是软件和技术服务支持所花费的费用。目前在欧洲国家，德国约有37.68%、瑞典和英国约有36.54%、法国和意大利约有34.5%的家庭已经使用上部分智能化家居的产品。在亚洲地区，日本约有27.31%、韩国约有25.84%、中国约有4.45%的家庭具备一定的智能化家居设备。
随着我国3111工程的推进，创建平安城市和建设和谐社会的深入，无疑会对智能社区的发展起到催化剂的作用。据相关资料统计显示，未来5年中国的智能化小区将以30%的速度增长，预计到2010年我国大中城市中的60％住宅要实现智能化。所以，如何更快、更好的营销这个巨大市场是摆在每一个智能家居营销商面前的最大的课题。据目前全国各智能家居营销商的成功营销模式，现总结为如下十大成功营销模式：
一、房产合作
房产合作营销方式又分为：精装修房产项目合作、样品房项目合作、楼盘交房定时展示合作三大营销方式：
精装修房产项目合作
主要是指针对那些比较高档的精装修房产项目，把智能家居这一块纳入房产预算中，这样对房产商来说，既可以让智能家居成为楼盘的一个很好的“卖点”，又是一个赢利点，这种销售方式，一般要在房产立项预算前进行。
销售模式的特点：利润最丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟房产商分期结算货款。
样品房项目合作
主要在房产楼盘造样板房时，跟房产商合作，作为样板房的一部分，这样对房产商来说，既是一个宣传点，又是一个赢利点，这种销售方式一般在房产打桩时，就要立即考虑跟房产商的样板房合作事宜。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、资金回收快。
货款结算方式：跟房产商成交单数定额分享利润或比例分享利润，直接跟户主结算货款。
楼盘交房定点展示合作
主要在楼盘准备交房给户主时，入住楼盘两至三个月，在楼盘处悬挂展板等展示品，设点展示，演示智能家居，因这段时间为装修高峰期。对房产商来说这是一个赢利点。
销售模式的特点：成交率高、成交期最短、最直接的接触户主的方式，货款可以立刻收到，是最实用、最有效、最直接、最经济的销售方式。
货款结算方式：跟房产商可以交场地费、月租费；跟户主是直接结算货款。
二、装修合作（让别人为您推销产品的最佳方法）
跟各装修公司合作，利润共享，由商来负责安装及售后服务，对各装修公司设计人员进行集中培训，由装修公司来负责产品推荐。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟装修公司分享利润；跟户主直接结算货款。
跟装修公司合作应注意以下几个要点：
1. 利润分配
一定要把更多的利润点让给装修公司，这样装修公司才有更大的热情去推荐产品，一般宜在分享20%以上的利润点。
2. 智能设计培训
一定要对装修公司的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让装修设计人员培训成您产品的推销员。
3. 寻找更多的装修公司
如果寻找到更多的装修合作伙伴，培训更多的智能家居设计师，每天都有这么多人为您推销智能家居产品，这是最重要和省力的销售方式。
三、系统集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
寻找装修相关类合作商，分享利润，共同推销智能家居产品，主要是一些安防产品销售商、建材销售商、电子产品销售商、电器灯具销售商、弱电总包等，对它们来说，智能家居产品既是一个配套销售的产品，又是一个利润点，所以，会比较乐意去经销和。这种销售方式的合作跟装修公司合作有点类似。其合作方式可以参考跟装修公司的合作方案。
销售模式的特点：销售面最广、销售效果比较快、比较经济快速的销售方式，资金回收比较快。
货款结算方式：跟系统集成商分享利润；跟户主直接结算货款。
四、设立下一级经销商（分享赚钱的方法，才能获得更多的财富）
通过做地方性的招商广告来寻找下一级及经销商，分享智能家居的乐趣与投资商机，一定要做到统一的政策。
五、专业市场设点（把钢用在刀刃上，才能事半功倍）
通过在专业市场设点来宣传和销售智能家居产品，例如大型建材市场、灯具电器市场、专业电子市场、安防市场等，因为到这些地方来的客户大部分都是装修户，所以，都是准客户。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
六、智能家居专卖店（最亲切的服务、最专业的品牌效应）
通过设立专业的智能家居形象店，一方面来销售智能家居产品，另一方面也是无形的最大面积的推广智能生活的理念，让智能家居产品真正贴近老百姓的生活。
销售模式的特点：影响面比较大、是比较稳健、经济的销售模式，能比较直接、亲切的接触户主，资金回收快。
货款结算方式：跟户主直接结算货款。
七、超市式销售（贴近生活、贴近百姓，让智能走进千家万户）
通过超市等开铺式销售门面，来大量销售产品，当然，这种方式主要用在产品比较成熟期时，但在初期，可以通过展板演示和促销员讲解，来达到宣传和更直接、更大范围的让普通老百姓接受智能家居生活方式。
销售模式的特点：影响面较广、宣传效果较好、适合于投资不是很大的中型超市做促销，效果比较长久、真正能深入人心、贴近百姓生活。
货款结算方式：跟超市定期结算；跟户主直接结算。
八、特殊战略合作模式
通过在当地找一些跟政府有关系的人建立特殊战略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程来打开市场，提升品牌效果，建立知名度。
销售模式的特点：成交率高、影响面大、利润丰厚、影响面大、但投资额大、工期长、资金回收时间比较长。
货款结算方式：跟政府直接结算。
九、设计院合作模式
通过选择在本地排名前几位的设计院合作，找到该设计院的水电设计团队合作，一定要对水电设计团队的设计人员进行集中培训，培训2.4G T-bus智能控制系统的特点、销售技巧及2.4G T-bus智能控制系统配置方案等。一定要非常清楚，想方设法让水电设计团队的设计人员培训成为您公司的直接面对客户的一线专业设计人员。
销售模式的特点：成交率比较高、客户群比较集中、成交速度比较快、资金回收比较快、是比较经济而且稳定的销售方式。
货款结算方式：跟客户直接结算货款。
十、项目合作模式
通过选择在本地排名前几位的弱电总包合作，成为弱电总包的产品供应商，一起开发大型的项目。
篇(4)
关键词：房产税；房价；房租
2011年1月28日，一直处在预期中的房产税政策终于落地，并且同时在上海和重庆两地以不同的方式宣布开征，这标志着我国房产税征收正式拉开了帷幕。房产税的出台寄予了全国上下对房价下跌的殷切厚望，但是房产税的试点以及在以后的全面开征是否能真正使得一路看涨的房价趋稳或者下降，专家学者都有自己的看法，围绕房产税的讨论也由此展开。
一、房产税对房价影响的现有理论（观点）
近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。
1、 房产税将推高房价
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。
2、房产税难以抑制房价上涨
持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。
（1）供求失衡论
郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。
再如徐宁、吴福象（2012），从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。
（2）投资推动论
根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。
3、房产税会使房价下跌
抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金包含在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。
第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加，这将使房价下降。
而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。
在国外，由Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点”，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应”和“流转税效应”。而Case和Grant（1991）模拟发现，房产税的流转税效应非常显著，房产税将会使房价下降。
4、房产税对房价影响不大
在吕立新（2010）看来，房产税对抑制购房需求会起到一定作用，但是作为一个税种，不能把它看成调控房价的利器，其实它对房价的抑制作用还是有限的。中国社科院财贸所高培勇认为，房价等于成本、利润和税金的总和，房产税只对税金部分进行调节，故而对房价的影响作用不大。
国外学者对于该观点也有自己的理论。Hamulton（1975）提出了“受益观点”，且将其逐步发展。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税，仅影响地方公共支出，不影响住房价值和资源配置。
5、房产税会使房价短期下跌长期上涨
对于以上三种主流观点，南昌大学MPA联合课题组（2011）提出了独到的见解，他们认为房产税短期具有心理威慑作用，但从长期来看并不能扭转房价上涨的趋势，反倒会推高房价、房租。房产税的开征，短期内对市场无疑是利空，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，从而供大于求使得房价下跌。另外，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。但从长期来看，中国很多一二线城市的工业化和城镇化进程不断加快，商品房的刚性需求依然很大，开征房产税对房价中期上涨的趋势不会造成太大影响。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的，开征房产税，只是增加房屋保有环节的成本，调整楼市供求结构。
二、对现有理论（观点）的评述
针对房产税对房价影响这一问题，有着五种完全不同的观点，究其原因在于各个学者研究的角度、方法不同。有些学者从供求关系的角度分析，还有的从投资回报率、房价构成、税负的流转效应等视角进行解读，再加上影响房价的因素众多且环环相扣，所以从不同的切入点入手得出的结论也不尽相同。
对于第一种观点――房产税与房价关系理论的“传统观点”，在当时的那个年代具有一定的借鉴作用，但对于当今的中国而言我认为不太适用。第一，房产税不一定完全由消费者承担，转嫁的程度需要取决于需求弹性的大小。第二，该观点的假设与现实还存在相当大的差距，比如对资本回报固定、资本不承担任何税负的假设存在一定的问题。
再来看“房产税难以抑制房价上涨”这一观点。首先是供求失衡论，价格变动分析的最本质原因就是供给与需求的改变，从而使得均衡点移动。不过在他们的分析框架中没有把房租市场考虑进去，房租市场与住房交易市场之间存在着联动关系，两者相互影响，所以忽略了这一重要因素会使得最终结论与实际之间出现偏差。其次是投资推动论，不可否认在过去10多年中，投资及投机性需要在一定程度上推高了房价，但在限购令、房产税等各项政策下，这一需求已经被严重压缩，剩下的只有改善性需求和刚性需求，所以我对这一论点持怀疑态度。
第三种观点认为房产税会使房价下跌。国内的第一种逻辑有一定的道理，将当前的房价进行分解，可以发现地价占的比重相当大，如果房产税能够在一定程度上取代地价，能提供地方财政一笔可观的收入，那么房价必然会下降。但是就目前的政策来看，房产税占地方财政收入的比重较低，例如重庆在房产税试点的第一年里房产税收入才1亿元，可谓杯水车薪。另外，根据当前重庆的房产税细则，房产税的收入要投入到保障房的建设中，那么指望房产税能够撼动土地财政的期望恐怕就要落空了。
第二种逻辑运用了供求分析的方法，我个人认为此观点在房产税背景下对供给和需求变动情况的分析比较合理，但是对房租影响的分析思路不敢苟同。其分析的逻辑为“开征房产税后，闲置房产持有成本增大，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降”。而实际上一二线城市房产的空置率并不高，开征房产税后，房产持有者的成本增加，使得供给曲线向左上方移动，最后的结果是供给减小而租金上升。
对于国外学者提出的的房产税对房价影响的“新观点”，其核心思想是资本会从高税区流向低税区，在国外有一定的实际意义。但对中国而言，东西部贫富差距比较大，东部一线城市对住房的需求远远大于二三线城市的需求，这时候税率对资本流动的影响力会大打折扣，所以流转税效应不会很明显。
第四种观点从房价构成的角度入手，分析税金变动对房价的影响。我个人认为，房价等于成本、利润和税金的总和显示的是房价的合理估值，但是当市场上供大于求或者供不应求时，房屋的价格就会偏离价值，而中国现在的情况就处在偏离的轨道上，房价存在一定的泡沫，所以该公式可能不适用。
最后，我个人更偏向于第五种观点，房产税对短期的影响远远大于长期的影响，这使得短期房价下跌但长期依然上涨。在短期，房产税的出台具有一定的心理威慑作用，在增大供给的同时又有效地降低了投资和投机性需求，使得房价下跌。但对于长期而言，中国的楼市依旧是供不应求的局面，如果不能有效地增加供给，那么房价上涨的趋势就很难改变。（作者单位：浙江财经大学经济与国际贸易学院）
参考文献：
[1]郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考[J]. 财税论坛， 2013（2）.
[2]贾祖国. 房产税对房地产价格的影响[J]. 观察思考， 2013（1）.
[3]张健铭. 指望房产税降房价是一厢情愿[J]. 决策探索， 2011（3）.
[4]南昌大学MPA中心联合课题组. 房产税对平抑房价的效应研究[J]. 热点关注， 2011（5）.
[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute.
篇(5)
拉动海外房产的三驾马车
去年，华人首富李嘉诚持续变卖国内地产业务，频频投资欧洲市场的行为，令国内舆论一片哗然。事实证明，随着中国经济增速的放缓，越来越多的国内投资者将目光投向了海外房地产市场，移民、留学、投资堪称是拉动海外房产的三驾马车。仔细分析其背景原因，首先，是因为受金融危机影响，欧美国家房价前几年普遍跌幅较大，目前欧美经济正在逐步复苏，因此海外楼市出现了不少抄底的机会；其次，宜居养老、子女教育、跨国经商是投资者比较普遍的三大需求；最后，出于对保值及未来升值空间的信心，投资人海外置业意愿坚定，从而纷纷走出国门，成为欧美房地产市场上的新贵。
与中国相比，金融危机之后的欧洲经济相对低迷，资产价格也较为便宜，更关键的是欧洲发达国家，政治环境稳定，法律有保障，经营风险较小，引得众多世界级富豪及名企纷纷踏足欧洲楼市。而美国的房地产市场成熟完善，移民等方面的政策也吸引着诸多中国买家。“今年中国投资者海外投资总额将高于去年，甚至有望翻倍。美国、英国、葡萄牙、西班牙等国家有望受到中国资本的青睐。”万国置地高级咨询顾问如是说。
海外置业知多少
国外购房与国内购房之间最大区别是在土地所有权问题上。在我国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制，也有极个别地区的房地有产权年限，但年限也都为90年以上。因此，投资海外房产时，房产的质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。
房价走势
在购置海外房产前，一定要对当地的房价走势作一次全面的了解，只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。在投资海外房产前，当然不能完全听信一些公司的一面之词，其中难免有失偏颇甚至存在夸大隐瞒现象，投资者一定要提前做好准备工作，要对即将选择投资地区的人文环境、社会动态、相关政策以及经济发展状况有所掌握。
汇率风险
这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长，其间利率的升降对买房者会造成较大的影响，因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。
关于税费
海外置业者投资前必须要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担，对将来的居住或收益有无影响。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5%左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋是每年征收一次。当然，也有部分地区是没有税收或者税收极低的。
特别需要提醒海外置业者的是，一定要在充分调查和考量之后再作投资，尤其要注意开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套程度以及当地文化背景等各方面因素。在购房过程中，最好聘请专业的中介机构和律师。普通购房者对投资地的贷款政策很难吃透，因此聘请专业机构和人士可以增强交易的安全性。同时还要做好对东西方文化差异的理解和心理准备，另外，选择哪种适合自己投资的管理物业也都是投资者需要仔细考虑并详细了解的问题。
目前，海外房地产市场可谓是百花争艳，各有所长，投资者比较青睐的美国、英国、法国、希腊、西班牙、葡萄牙等地由于大环境的理想以及政策上的优势，吸引着广大置业者。海外购房，对投资者来说挑战多多，实地考察和综合分析必不可少，下面就让我们来看看这些充满魅力的国度。
美国 定居的理想国度
优势 / 经济、文化发达，体制相对健全，生活方式众多，房屋有永久产权，后代可以继承。
安全城市 / 纽约的犯罪率在美国25座城市里排名最低。
教育资源 / 纽约市教育局管理的公立教育体系，其规模在全美首屈一指，还有著名的哥伦比亚大学、纽约大学等私立学校。
英国 古老的文化 开放的市场
优势 / 经济稳定，文化悠久，在英国购买房产，房产归本人所有，而且产权通常是永久性的。英国具有一整套完善且备受尊重的法律体系能够充分保障业主的利益。
安全城市 / 伦敦，是全球顶尖的金融中心之一，在商业、交通、文化、教育、就业、医疗等各个方面都相当发达。
有利政策 / 英国政府对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制，也不限制海外买家申请房贷。英国目前的税收政策不对买家征收资本利得税，此外，根据具体情况，还有多项税收减免的优惠政策，是投资者公认的“避风港”。
法国 浪漫与福利并重
优势 / 购买某些项目，可免费申请获得全家法国非盈利性居留卡，享受法国完善的福利待遇。
安全城市 / 巴黎，是欧洲绿化最好与最适合人类居住的城市之一，繁华而美丽。
福利待遇 / 法国的各种福利制度多如牛毛，大致有400多种，为全球福利最多的国家。法国社会福利的特点是不论国籍，只要在法国有合法居留身份，就可享受。国民教育、医疗免费。
希腊 移民去看好风光
优势 / 投资少，购买25万欧元以上房产即可申请全家移民，购买房产获得永久产权，出租收益稳定，无双重征税，消费水平低于欧洲其他国家。
安全城市 / 雅典，三面环山，一面傍海，西南距爱琴海法利龙湾8公里，至今仍保留了很多历史遗迹和大量的艺术作品。
移民特色 / 一人申请，全家移民，享受当地福利，无移民监，无任何居住要求，需解释商业背景及资金来源，无学历和语言要求，子女在当地上学满六年即可入籍。
葡萄牙 灵活自由的居住
优势 / 葡萄牙国家统一、政局稳定、治安良好、人民友善包容，同时食品安全、空气清新、气候宜人，优美的海滩与历史古迹也使得它成为世界知名的度假胜地。投资50万欧元购买房产即可移民，拿到欧盟移民身份，也可得到一套永久产权的房子。
安全城市 / 里斯本，是葡萄牙的政治、经济、文化、教育中心，也是葡萄牙最大的海港。里斯本是葡萄牙乃至欧洲最富庶的地区，这个地区的人均GDP远高于欧盟平均人均GDP的水平，其西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场，亦是欧洲著名的旅游城市，每年接待游客超过100万人次。
居住要求 / 取得临时居留签证后第一年需要累计居住7天，接下来的每两年累计居住14天即可，居住时间可自己掌控，身份灵活自主，不需要放弃国内的事业和生活。
西班牙 尽显皇家风范
优势 / 西班牙的制造业和旅游业都十分发达，此外，它还是文艺复兴时代欧洲最强大的国家，为世界带来巨大影响。置业申请门槛低，不需要解释商业背景和资金来源，无年龄要求，无外语要求，无资产要求，整体流程只需4～6个月。
安全城市 / 马德里，是欧洲著名的历史名城，同时也是西班牙的商业中心和“总部经济”中心。马德里历史文化遗迹丰富，现代旅游设施齐全，可尽情浏览古迹、世界知名的博物馆以及享受夜生活。
投资特点 / 房产坚挺，投资房产风险低，房产可出租，取得永居身份后即可自由出售。一人办理，全家获身份，全球免签国排名保持世界前5，免签170个国家及地区，包括英国、美国、日本、新西兰等热门国家。
购房小贴士
1.签证问题
签证问题主要体现在海外看房及买房后移民的问题上，签证问题相对于其他问题，是完全可以忽略的问题，因为如果您找的海外房产经销商背景够硬，那么这些问题他们都能轻松帮您搞定。有句老话说得好，钱能解决的问题，都不是问题。
2.商的资质问题
记者从国内的海外地产一级商――万国置地了解到，目前国内经营海外地产的公司基本上都是公司，因此选择一级公司至关重要，一方面，一级公司的房源更多，更便于进行专业性的挑选，另一方面，一级公司的房价公道，像万国置地在售房源的价格，就始终保持与国外当地价格一致，并且保证如果有溢价行为，双倍返还差价。
3.物业维护和管理
物业维护和管理对于房地产投资保值、增值起着重要作用。在国内购买房产时候的商是非常重要的，例如万国置地就拥有白金客服体系，保证5年内房产的质量，并提供金牌关键服务，买房后一切质量问题以及房屋租售问题，都能轻松搞定。
纽约 联排别墅
价格 / 152469500元
面积 / 560平方米
来源 / 北京苏富比国际房地产提供
推荐理由 / 这一独一无二的联排别墅坐落在纽约第五大道和格林威治村的黄金海岸，无论是去Village、SoHo，还是Chelsea 都十分便利。
踏上楼梯间，一个宽敞精美的双客厅展现在您面前，约7.6米宽，3.7米的层高，并附有一对壁炉，阳光从宽大的窗户洒向整个起居室，令室内通透明亮。南边的私家花园可以满足您任何娱乐与休闲的需要，同在花园层的大型Boffi厨房以及早餐区，可享受室外用餐的极致体验。三楼是三个卧室、私人衣橱和两个浴室。四楼是主卧套房，拥有奢华浴室、多个走入式衣橱和广阔的朝南露台。5楼是一个类似跃层的可支配空间。全屋共有七个壁炉，豪华典雅，精致生活。
伦敦 罗马公寓
价格 / 350万英镑
面积 / 168～204平方米三居 期房
来源 / 万国置地提供
推荐理由 / 项目位于老牌大都会――伦敦，这里是通往欧洲的黄金大门。该项目无论作为投资型、景观型、定居型、学区型房产均十分适合，特别值得一提的是，如果您的孩子是伦敦当地居民，那么每年可省下学费15万元人民币。
马德里 马德里塔
价格 / 面议
面积 / 87～248平方米一至三居 期房
来源 / 万国置地提供
推荐理由 / 项目位于西班牙首都马德里地标西班牙广场旁，周边配套齐全，剧院、电影院、博物馆、餐馆和咖啡馆应有尽有，让您和家人可以享受豪华、舒适、安全的居住体验。另外，所有住房均可以自如控制温度、照明、百叶窗，安全中心大楼24小时与每个住房连接，保障您的安全，而且所有的装修材料包装质量，绝对一流。
雅典市中心 绿栋
价格 / 24万欧元
面积 / 53～72平方米一至四居
篇(6)
【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率
2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。
目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。
1.小户型的界定
1.1 小户型的概念
对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。
1.2 小户型与其它房型的区别
目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。
小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。
2.小户型在房产市场崛起的原因
在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。
投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。
计算条件：
（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；
（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；
（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。
按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。
业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。
3.影响小户型投资决策的因素
需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。
房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。
4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用
4.1 方法介绍
价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。
投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。
4.2 投资决策实例
选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。
张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：
A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。
房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。
图1 A房结构图
图2 B房结构图
C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。
图3 C房结构图
4.2.1 主要评价指标的确定
确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。
对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。
4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序
（1）计算各房型功能指数
各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。
（2）计算各房型价值指数
各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。
以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。
租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投资组合
已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。
通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。
分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：
（1）投资方案1
投资回报率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
总价=4238=80万元
（2）投资方案2
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
总价=4235=77万元，故组合A+C只需贷款27万，月供仅3107元。
重新计算得：
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投资方案3
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
总价=38+35=73万元，故组合B+C贷款只需贷款23万，月供仅2647元。
重新计算得：
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投资方案4
投资回报率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
综上所述，张女士应当贷款23万，选择投资B、C两处房产，此时的投资收益最大。
5.结论
通过对购房时考虑的众多主要因素进行权重的计算，区分了不同因素的重要程度；采用价值指数法，可以结合房产的总价，对房产今后的升值潜力进行排序，将房产的潜力量化；通过独立方案的投资组合，将投资者的收益最大化，这一系列的计算可以给投资者提供相对科学、合理的投资建议。
当然，这一算法也存有不足之处。由于投资者的心理偏好往往影响着投资行为[5]，且投资者的心理偏好无法准确量化，故没有将此因素考虑进去，只是认为投资者的偏好同价值指数法得到的排序相同。
参考文献：
[1]邵华锋.怎样投资小户型[N].开放导报，2003（1）：96-98.
[2]程晨.“手把手”教你投资小户型[J].科学之友，2008（5）：71-71.
[3]齐连山.二手房、小户型哪种投资好赚钱[J].理财周刊，2003（6）：85-89.
篇(7)
关键词 贫富差距 房产持有不平等 实体经济 投资渠道 房产税
〔中图分类号〕F293.31 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕0447-662X（2014）07-0030-09
一、引言
中国的贫富差距日益加剧，既表现在收入差距的不断拉大，又表现在财产差距的持续扩大。就收入差距而言，中国的收入基尼系数已经从1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①远超过国际警戒线水平。如果将“隐性收入”考虑在内，实际收入差距将会更大：2011年城镇最高收入组家庭与最低收入组家庭的实际收入差距是20.9倍，显著高于官方统计的8.6倍。②就财产差距而言，城镇家庭的财产基尼系数已经从1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③
对城镇家庭而言，贫富差距最直观的表现就是房产持有不平等。房产是中国城镇家庭财产的最重要组成部分，房产对城镇家庭的重要性已经大大超越了传统意义上的住房。2005年房产占城镇家庭财产的比重高达67%，2012年也达到了56%。④但是，房产在不同家庭之间的分布极度不均匀，而且房产不平等程度已经超过了财产不平等程度，房产不平等对财产不平等的贡献度达到了60%左右。⑤
由于房产是一种特殊的商品，兼具投资品和消费品的双重属性，房产持有不平等不仅导致贫富差距不断拉大，而且不利于社会稳定。城镇建设用地的有限供给决定了住房供给相对有限，而首次置业需求和改善性需求等刚性住房需求以及投资性住房需求却持续旺盛，因此城镇住房处于明显的供不应求状态。由于很多富裕家庭持有过量的投资性房产，进一步加剧了房产的供不应求程度。再加上中国的住房保障体系和住房租赁市场仍然很不完善，不少城镇贫穷家庭连最基本的住房需求都无法得到满足，这导致他们对社会产生不满情绪，长此以往会威胁到社会稳定。正因如此，应该从经济和社会的双重视角来看待房产持有不平等问题，只有这样才能找到缩小房产持有不平等的有效对策。
二、城镇家庭房产持有不平等程度的判断
中国社会科学院收入分配课题组城镇住户调查数据库（以下简称CHIPS数据库）和北京奥尔多投资研究中心“中国投资者行为调查问卷”数据库（以下简称Aordo数据库）是城镇家庭房产相关研究中应用较为广泛的两个数据库。考虑到中国房地产市场化改革的标志性年份是1998年，CHIPS数据库拥有2002年的城镇家庭房产调查数据，而Aordo数据库拥有2005年和2012年等年份的城镇家庭房产调查数据，因此综合使用两个数据库来研究住房商品化以来城镇家庭房产持有不平等的特点。结果发现，中国城镇家庭房产持有不平等的程度在不断加剧，集中表现为富裕家庭持有大量房产。
1.中国城镇家庭房产持有不平等的程度不断加剧
为了说明房产持有不平等程度，本文选用了房产基尼系数这一常用指标。表1中的计算结果显示，2002年中国城镇家庭房产基尼系数为0.536，到2005年已经升至0.592，2012年虽然略有回落，不过仍然居于0.563的高位。可见，中国房产持有不平等程度已经非常严重，总体而言呈现出不断加剧的趋势。
数据来源：中国的数据是根据CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）计算得到，英国的数据是根据家庭调查数据库（British Household Panel Sruvey，简称BHPS）计算得到，美国数据根据消费者金融谱查数据库（Swvey of Consumer Finances，下文简称SCF）计算得到，意大利数据引自D’Alessio（2012）。 D’Alessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于发达国家土地大都私有化，其住房价值是土地与房产市场价值之和。
通过国际对比进一步显示，中国城镇家庭房产基尼系数已经超过了西班牙和英国等发达国家。西班牙的房产基尼系数只有0.48，西班牙的房产基尼系数是2002年的数据，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明显小于中国。英国2000年的房产基尼系数为0.59，尚且高于中国，但是2005年以来已经被中国超越。虽然中国房产基尼系数仍低于意大利和美国，不过这些国家拥有发达的住房租赁市场，贫困家庭可通过租赁市场就可以解决居住问题。也正因如此，虽然美国最贫穷的10%和20%家庭中无房产家庭占比分别高达84.9%和86.2%，但是他们并没有因此而表现出对社会的不满。数据来源：根据SCF（2010）计算得到。与之相比，中国住房租赁市场存在供给不足、租赁合同不能充分执行和承租人利益难以保障等问题，不能有效解决贫穷家庭的住房问题。所以，虽然房产基尼系数低于意大利和美国，但是中国房产持有不平等所反映的问题却更加严峻。
2.房产持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房产而贫穷家庭房产持有量却相对较少
与贫穷家庭相比，富裕家庭房产持有量明显偏高，而且二者差距不断拉大。图1表明，2002年中国城镇最贫穷10%家庭房产持有量平均仅为0.5万元，而最富裕10%家庭的房产持有量平均则为28.9万元。到2012年，中国城镇最贫穷10%家庭平均房产持有量增加到了7.8万元，但是最富裕10%家庭的平均房产持有量已经跃升到了266.3万元。十年间，两组家庭的房产差距从28.4万元急剧扩大到258.5万元。
计算结果显示，最富裕的10%城镇家庭持有的房产占全社会房产总值的比重已经从2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中国最贫穷的10%和20%家庭持有的房产占比仅为0.6%和2.1%，2012年该比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。这是因为：其一，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的贫穷家庭没有房产；其二，富裕家庭住房面积和住房质量远远超过贫穷家庭，所持有房产的市场价值大大高于贫穷家庭。可见，中国城镇地区的房产绝大多数都集中到了富裕家庭。
三、房产持有不平等的形成原因分析不少文献研究了房改对房产持有不平等的影响，发现其中的公有住房出售环节是导致房产持有不平等的重要原因。我们赞同这一观点，但是正如表1所示，房改完成以后房产持有不平等的程度仍然呈现出明显的上升趋势，因此肯定还有其他重要因素导致近年来房产持有不平等加剧，而这正是本文关注的焦点。
要解释城镇家庭房产持有不平等的形成原因，需要回答两个关键问题：一是为什么富裕家庭会持有如此大量的房产；二是为什么贫穷家庭持有房产过少甚至没有房产。对中国城镇家庭而言，住房不仅仅是消费品，更多的被视为投资品。要想解释房产持有不平等的原因，应该从家庭的资产组合入手分析。通过对比中国城镇家庭和美国家庭的资产组合（参见表2和表3），可以发现：房产是中国富裕家庭最重要的资产组成部分，而生产经营资产是美国富裕家庭最重要的资产组成部分；中国家庭更多的以现金和银行存款的形式持有金融资产，而美国家庭则拥有股票、债券、基金和养老保险金等多项选择。
基于中国家庭和美国家庭资产组合的上述显著差异，可从实体经济发展环境、金融市场发展程度、房产投资收益和家庭房产购买能力等方面，寻找中国城镇家庭房产持有不平等的形成原因。
1.实体经济吸引力不足，富裕家庭不愿意经营实业
中国实体经济尤其是以中小企业为主的民营经济所处的发展环境比较恶劣，税负过重、融资成本过高和市场进入壁垒等不利因素的存在导致创办实业困难重重而且盈利空间较小，大大减弱了实体经济对富裕家庭的吸引力。
第一，中小企业承担的税费负担过重。由于税收制度不健全和税收优惠政策不合理等问题的存在，企业需要缴纳种类繁杂的税费，不仅包括营业税、增值税和企业所得税，还包括城市建设维护费等各项费用。目前，针对中小企业的收费项目多达69个大类，全国工商联：《2011年中国中小企业调研报告》，中华工商联合出版社，2011年。73.4%的民营企业家感觉税负过重。零点研究咨询集团：《2011年中国企业家生存环境指数研究》，2012年。
第二，中小企业普遍面临“融资难”困境。间接融资方面，中小企业主要依赖于银行贷款，但是银行惜贷和对抵押品要求过高等问题导致信贷融资难度很高。国家统计局2011年的调查发现，只有15.5%的小微企业能够获得银行贷款。李建军、胡凤云：《中国中小企业融资结构、融资成本与影子信贷市场发展》，《宏观经济研究》2013年第5期。直接融资方面，由于资产规模和信息披露等方面不符合准入条件，中小企业难以通过发行股票融资；投资人对信用风险等的顾虑使其亦难以借助债券融资。《2011年中国企业家生存环境指数研究》显示，通过发行股票和债券融资的中型企业占比分别为4.6%和5.6%，小型企业则只有4.3%和1.4%。
第三，市场进入壁垒导致中小企业发展空间不足。长期以来，电力、电信、石油和金融等重要行业都被国有企业垄断。尽管“旧36条”和“新36条”理论上大大提高了垄断行业向民营经济的开放程度，但事实并非如此，“玻璃门”和“弹簧门”等隐形障碍继续阻挡着民营中小企业的进入。以石油行业为例，商务部的《成品油批发企业管理技术规范》规定，申请设立成品油批发的企业注册资本应不低于3000万元，原油一次加工能力需要在100万吨以上，这对中小企业而言是很难跨越的。中小企业只能在有限的行业展开激烈竞争甚至是恶性竞争，发展空间被大幅压缩。
2.金融市场发展滞后，富裕家庭投资渠道匮乏
表面上看，目前中国已经具备了比较丰富的投资渠道和投资产品，不仅有股票、债券和基金，而且还有期货和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能够真正参与其中并且实现财产保值增值的投资渠道并不多。
第一，中国股票市场长期低迷，投资收益没有保障，富裕家庭很难通过投资股市获利。中国的上市企业大都以融资为目的，很少分红，投资者难以享受到企业的盈利；扩容过快使得股市资金“失血”严重，致使市场整体低迷并进一步降低了投资收益。1992～2005年间，上证综合指数几乎一直位于2000点以下（仅2000年达到了2073点），深证综合指数则始终位于500点以下（仅2000年达到了636点）；经历了2006和2007的短暂牛市后，中国股市再次跌入低谷。国家统计局：《中国统计年鉴（2013）》，中国统计出版社，2013年。《中国家庭金融调查报告（2012）》显示，投资于股市的中国家庭中只有22.3%能够盈利，多达56%处于亏损状态。
第二，与股票类似，基金盈利性同样较差，亦不是富裕家庭的理想选择。由于金融市场发展滞后，金融产品种类有限，基金的投资范围仅限于股票等少数几类，股票市场的持续低迷很大程度上决定了基金盈利性同样不佳，而股票市场上期货和期权等衍生工具的缺失进一步制约了基金公司的风险管理能力。陈晓虹、刘肯、杨婕：《我国证券投资基金市场发展现状及存在的问题》，《中国货币市场》2008年第10期。《基金投资者情况调查分析报告》显示，2008年以来，投资于基金的家庭中获利家庭占比从未超过50%，2008年、2011年和2012年仅为20%左右。而且很多家庭处于亏损状态，如果将“亏损超过30%”视为严重亏损，那么2008年基金严重亏损的家庭达到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。
第三，债券种类有限而且主要面向机构投资者，富裕家庭很难参与其中。中国目前发行的债券仅包括国债和金融债券等少数几种；相比之下，发达国家债券品种繁多，例如美国除了国债等常见债券外，还有住房抵押贷款债券、资产抵押贷款债券、通货膨胀指数型债券和金融创新产品本息剥离债券等等。此外，当前中国的债券主要面向机构投资者，富裕家庭投资机会很少。以国债为例，中国个人持有的国债仅占国债发行总额的0.08%，而美国个人投资者持有的国债占国债发行总额的10.2%，是国债的持有主体之一。郭玉洁：《债券市场产品的国际比较及其多维度改进》，《改革》2011年第6期。
第四，期货等其他金融衍生品发展尚不充分而且专业性强，投资者很难驾驭。一方面，中国金融衍生品市场尚处于起步阶段，规模有限。2008年中国金融衍生品市场规模不足GDP的15%，而美国金融衍生品市场规模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危机背景下中国金融衍生品市场的发展》，《金融论坛》2010年第2期。另一方面，期权、期货等金融衍生品与股票、基金等一般金融投资产品相比，需要更为复杂的专业知识和投资经验来控制风险，而目前中国绝大多数城镇家庭并不具备这些条件。数字100市场研究公司调查结果表明，87%的居民根本不了解期货投资，而且只有32.8%的期货投资者实现盈利。数字100市场研究公司：《中国人期货投资情况调查》，《金融博览财富》第2013年第2期。
3.房产投资收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投资房产
第一，房产需求持续旺盛和供给相对不足使得房价不断走高。需求方面，城镇化的稳步推进、家庭规模不断小型化、适龄购房人口规模快速增加等因素共同催生了大量刚性住房需求，家庭可支配收入的不断提高创造了大量的改善性住房需求，因此中国城镇住房需求持续居于高位。陈彦斌、陈小亮：《人口老龄化对中国城镇住房需求的影响》，《经济理论与经济管理》2013年第5期。供给方面，为了维持居住用地价格、保证土地出让金收入，地方政府严格控制居住用地供应量，最终导致住房供应不足，房价因此不断上涨。全国城镇平均房价已经由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房价增长率达到了8%。全国主要城市的房价增长率更高，2002～2012年35个大中城市年均房价增长率达到了12.8%，福州、厦门、宁波和杭州更是在15%以上。根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。
房价的持续快速上涨意味着房产投资的预期收益率很高。《中国家庭金融调查报告（2012）》将家庭持有房产的当前市场价值和购买时的价值进行了对比，发现家庭持有的第一套房产的当前市场价值是购买时价值的4.4倍，持有的第二套和第三套房产的当前市场价值也分别高达购买时价值的2.4倍和2倍。在其他投资渠道均不理想的情况下，房产投资的高收益（和低风险）刺激富裕家庭大量持有房产。
第二，房产税的缺失使房产持有成本极低，强化了房产的投资品属性。个人住房房产税（以下简称房产税）可以有效提高房产的持有成本，抑制投资和投机性房产需求，从而稳定房价以促进房产市场的平稳运行。目前全世界发达国家普遍征收房产税，澳大利亚、奥地利、比利时、加拿大、芬兰、法国、德国、爱尔兰、意大利、丹麦、荷兰、新西兰、西班牙、瑞士和美国等15个OECD国家2000～2009年的平均实际房产税率为4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美国实际房产税率超过了5%，法国更是高达8.7%。况伟大：《房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据》，《财贸经济》2012年第5期。不少国家针对不同地区、不同家庭和不同类型的房产制定了差异化的房产税率，为了方便国际对比，况伟大（2012）计算了各国的实际房产税率，即各国本年所征房产税总额占上一年房产价值总额的比重。
与发达国家不同，中国的房产税一直处于缺位状态。1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”。除了上海和重庆从2011年开始进行房产税试点之外，其他城镇并没有开征房产税。而且，目前上海和重庆试点的房产税率偏低，上海房产税率仅有0.4%和0.6%两档，重庆也只有0.5%、1%和1.2%三档。
房产税的缺失使得房产持有成本极低，富裕家庭购买房产之后几乎可以毫无成本、毫无风险的等待房价上涨，坐享房产升值的收益，这便是中国富裕家庭大量持有房产的根本原因。根据上一节计算出的房价增长率，在不开征房产税的情况下，扣除CPI之后，城镇家庭持有房产的年均净收益率将高达6%，35个大中城市更能达到10%。如果参照OECD国家的平均水平征收4%的房产税，则相应的净收益率就会分别下降到2%和6%，这无疑将大大削弱富裕家庭投资房产的动机。
4.购买房产需要大量资金，贫穷家庭无力支付
第一，与股票和债券等资产不同，房产具有不可分割的大宗资产属性，购买房产需要大量资金，持续飙升的房价增加了贫穷家庭购买房产的难度。本文选用房价收入比这一常用指标来阐明贫穷家庭房产购买能力不足的问题。吕江林在综合考虑消费倾向、按揭贷款利率水平和首付比例等因素后，计算得出中国城镇家庭可以承受的房价收入比的合理上限在4.4～6.8之间。吕江林：《我国城市住房市场泡沫水平的度量》，《经济研究》2010年第6期。毫无疑问，当前中国城镇贫穷家庭的房价收入比大大超出了这一合理区间。2000～2012年城镇最低收入户（10%）的房价收入比一直大于20，这意味着他们要积攒20多年的所有可支配收入才能够购买一套房子。可是，贫穷家庭还需要在日常生活中进行必要的生活开支，靠积攒收入来购买房产所需要的时间之漫长可想而知。
第二，贫穷家庭也难以借助住房贷款和住房公积金服务提升房产购买能力。由于贫穷家庭收入和财产水平极其有限，而住房抵押贷款对借款人收入和财产都有严格要求，因此贫穷家庭往往难以获得住房贷款。Aordo数据显示，2007年资产水平最低组家庭中只有8.5%获得了住房贷款，2012年是降到了5%。富裕家庭中获得住房贷款家庭的比重则明显偏高，2007年资产水平最高组家庭中有37.8%获得了住房贷款；随着房产“限贷”政策的实施，2012年资产水平最高组家庭办理住房贷款的比重有所降低，但是依旧达到了22.1%。
与住房贷款类似，贫穷家庭也很难使用住房公积金服务购买房产。国家住建部数据显示，截至2011年9月，全国住房公积金的缴存人数是9100余万，其中政府机关、事业单位和国有企业职工占到了缴存人数的67%。由此不难推测，贫穷家庭的住房公积金参与度很低。由于自身财力有限，大部分贫穷家庭即便缴纳了住房公积金、能够使用公积金贷款，也无法迈过住房首付的门槛，因此难以有效使用住房公积金服务。世界银行的《中国经济季报》指出，截至2005年底，只有17%的缴费者获得了公积金贷款，并且他们基本上都是富裕家庭，而贫穷家庭很少受益。
第三，由于政策执行不力，贫穷家庭鲜有机会购买相对廉价的经济适用房。由于房地产企业和地方政府缺乏建设经济适用房的动机，全国经济适用房供给量明显不足。为了限制经济适用房的价格，提高贫穷家庭的房产购买能力，《经济适用住房管理办法》规定，房地产企业建设的经济适用房的利润率按不高于3%核定。因此，房地产企业建造经济适用房的盈利空间很小。同时，免征土地出让金等规定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建设经济适用房的激励。正因如此，全国经济适用房一直处于供给不足的状态。2000～2010年，城镇经济适用房建成量只有482.5万套。根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。根据第六次人口普查的结果，全国有2.07亿个城镇家庭，这意味着2000～2010年建设的经济适用房只能满足2.3%家庭的住房需求，而城镇中实际需要经济适用房的家庭占比显然大大超过2.3%。说明：2000～2010年经济适用房总共为482.5万套，而2010年中国家庭总数为2.07亿，前者占后者的比重为2.33%。
四、为什么要缩小房产持有不平等
现实生活中，城镇家庭之间消费品（如服装、电器）或者投资品（如股票、期货）的持有量不平等是非常普遍的，这是市场经济的正常表现，政府不需要做出过多干预。因为，这些商品并没有由于富裕家庭持有过多而导致严重的供不应求或者价格持续高涨等问题，而且这些商品持有量不平等的事实并没有对贫穷家庭的基本生活造成实质性的障碍。与之不同，房产兼具投资品和消费品的属性，房产市场在一定程度上存在着“市场失灵”，需要政府加以干预，缩小房产持有不平等程度。
1.房产的特殊性决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定
为了更好的理解房产持有不平等引发社会问题的作用机理，可以借助于服装和汽车等普通商品进行比较分析。虽然服装和汽车市场上分别存在着价格不菲的奢侈服装和豪华汽车，其价格甚至不低于一套房产，但是居民并没有表现出对服装和汽车市场的明显不满情绪。这是因为，服装和汽车市场上提供商品的种类和档次繁多，市场上不仅有高档的服装和价值千万的汽车，也有几十元甚至几元一件的服装，有普通家庭轿车、摩托车、电动车和自行车等交通工具，因此居民可以根据自己的购买能力选择合适的产品进行消费。
房产与普通商品在如下两个方面的差异决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定：其一，房产的大宗商品属性决定了其供给量不可能像服装和汽车等普通商品那样充裕，一旦富裕家庭以投资为目的持有了大量房产，必将加重住房市场的供需矛盾继而推高房价，这将大大提高贫穷家庭的购房难度。由于房产持有成本几乎为零，富裕家庭持有的投资性住房很多处于闲置状态，造成了资源的极大浪费。如果将“偶尔居住”的存量住房视为空置房，全国城镇存量房空置率已经从2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，东部地区城镇存量房空置率更是从3.2%提高到了4.5%。资料来源：REICO工作室的历年《中国房地产市场报告》。其二，房产不像服装和汽车等普通商品那样随着时间的推移会逐渐贬值，与之相反，房价在不断升高，因此房产也在持续升值，导致贫富差距不断拉大。富裕家庭只要购买房产之后便可以坐享其成、不劳而获；而贫穷家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度甚至比不过房价上涨的速度，贫穷家庭因此而产生不公平和被剥削的心理落差。不仅如此，保障性住房体系和住房租赁市场的缺陷使得很多贫穷家庭不得不通过商品房买卖市场解决住房需求，然而他们根本无力购买普通商品住房，最终处于没有居住场所的窘境，无房家庭便产生了对社会的不满情绪，进而威胁到社会稳定。从这个角度来讲，政府所实施的房产“限购”和“限贷”政策有其存在的合理性和必要性。
2.缩小房产持有不平等可以缓解住房供需矛盾、降低房价
如果政府能够削弱富裕家庭投资房产的动机，让富裕家庭释放所持有的过多投资性房产，那么无房家庭便可以通过购买或者租赁富裕家庭所释放的房产来解决住房需求问题。而且，富裕家庭投资性住房需求的减少和其所释放房产带来的市场上房产供给量的增加能够缓解房产供求矛盾，从而削弱房价的增长态势，这也能够在一定程度上提高贫穷家庭的房产购买能力。
调查结果显示，中国城镇家庭拥有两套住房的家庭所占比重为13%，拥有三套及三套以上住房的家庭占比为2.51%，甘犁、尹志超、贾男、徐舒、马双：《中国家庭资产状况及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此为基准展开计算。供给方面，假设每个家庭只保留一套住房，那么拥有多套房产的家庭累计释放的住房数量相当于当前城镇家庭总量的18.02%。需求方面，目前城镇主要有两类家庭存在刚需，一类是没有住房的城镇常住家庭（占15.3%），还有一类是没有住房的进城农民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累计有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能够有效的将富裕家庭所持有的过多房产释放出来，那么将有18.02%的城镇无房家庭有机会获得房产，这意味着目前住房供需缺口的3/4将会得到满足。
富裕家庭释放的房产能够大大缓解房产市场的供需矛盾，从而使房价上涨态势得以缓解，以便一定程度上提高贫穷家庭的购房能力。关于如何解决高房价的问题，目前主要有两派代表性观点。一派期望通过打压投资和投机性房产需求来减少富裕家庭的住房需求，从而使房价降低。另一派则认为房价持续高涨的根本原因是住房供应不足，因此期望通过增加住房供给量来降低房价。对于前者，毕竟城镇化和家庭规模小型化还在不断进行，经济发展水平的提高也在继续催生改善性住房需求，因此刚需相对旺盛，打压需求政策在执行过程中通常会“误伤”刚需，而且政府越是出台打压需求的政策，越会使投资和投机者形成房价还会继续上涨的预期，无益于房地产市场平稳健康发展。对于后者，虽然政策方向是对的，但是增加建设性土地供给并不符合地方政府的激励机制，实施难度很大。本文认为要想降低房价，更加有效的措施或许是通过调整房产持有结构缩小房产持有不平等程度。决定房价走势的除了存量住房供给和需求，还有新增需求和新增供给。图2显示，2014～2018年间城镇化和家庭规模小型化等因素平均每年将催生8亿平方米左右的新增住房需求。凭借房地产商现有的供应能力，再加上“十二五”期间的保障房供给，未来5年城镇新增住房供给将会超过新增住房需求。因此，将新增住房供给和新增住房需求考虑在内之后可以发现，未来城镇房价上涨的压力将会进一步减小。
五、缩小房产持有不平等的具体措施
本文研究结果表明，中国城镇家庭房产持有不平等程度非常严重，主要表现为富裕家庭持有大量房产，而贫穷家庭持有房产太少甚至没有房产。究其原因：实体经济发展不足导致富裕家庭很少从事实业，而投资渠道匮乏又使得富裕家庭难以实现资产的保值增值，房产投资的高收益吸引富裕家庭持有大量房产；贫穷家庭不仅自身的购买能力极其有限难以购买普通商品房，而且难以获得相对廉价的经济适用房，最终导致持有房产水平很低。富裕家庭持有的房产大大超过了自身需求，导致了住房资源的闲置和浪费，加重了房地产市场的供需矛盾。住房保障体系和住房租赁市场的不完善使得贫穷家庭的住房需求难以满足，引发了他们对社会的不满情绪。若能够通过调整房产持有结构来缩小房产持有不平等状况，富裕家庭释放的房产将会解决住房供需缺口的3/4，从而有效缓解房地产市场面临的问题，并且缩小贫富差距。
因此，缩小房产持有不平等的核心内容是减少富裕家庭的房产持有量。要想实现这一目标，需要提高房产持有成本，降低房产投资收益，从而降低富裕家庭的房产投资动机。
1.在全国范围内开征房产税，提高房产持有成本
征收房产税可以显著提高房产持有成本，削弱富裕家庭的房产投资激励。然而，目前关于中国是否应该征收房产税还存在不少争议，不少学者反对征收房产税。郎咸平认为，房产税属于财产税，征房产税的前提是家庭拥有土地所有权，然而中国的土地是国有的，因此不应该征收房产税；而且目前没有相关立法出台，征收房产税是不合法的。郎咸平：《郎咸平说：我们的日子为什么这么难》，东方出版社，2011年。许善达认为房产税是在房产没有带来任何实际收益的情况下征收的，需要家庭用其他税后收入来交房产税，是不合理的。许善达：《开征房产税不符合中国国情》，《新京报》2013年11月15日。作为回应，十八届三中全会已经明确规定，“加快房地产税立法”，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，这将为房产税提供法律基础和信息基础，有助于尽快在全国范围内开征房产税。
2.发展实体经济和金融市场，拓宽投资渠道，降低房产投资吸引力
实体经济应该成为富裕家庭资金的重要目的地。要想增加实体经济对富裕家庭的吸引力，需要重点在三方面做出改进：一是加快税制改革，减轻中小企业的税费负担；二是加快金融体制改革，拓宽中小企业融资渠道，破解“融资难”困境；三是进一步破除垄断，为中小企业创造更加宽松的市场环境和发展空间。
由于投资渠道匮乏，富裕家庭的大量资金流向了房地产市场，要想减少富裕家庭的房产持有量，就要加快金融市场建设的步伐，拓宽富裕家庭可选择的投资渠道。尤其需要注意，不仅应该增加投资产品的种类，更应该完善金融市场运行机制，加强市场监管，切实保证投资者的合理投资收益。如此，才能减少富裕家庭的投资和投机性房产的持有量。
3.加快住房保障体系和住房租赁市场（尤其是长期租赁市场）的发展，着力解决贫穷家庭的住房需求
政府应该继续增加经济适用房等保障房的供给。目前还有不少城镇贫穷家庭亟需解决基本的住房需求，而城镇化的快速推进意味着将有更多的贫穷家庭进入城镇。为了增加这些家庭的房产持有量，需要政府制定政策加大经济适用房供给量，并且提高对房地产企业的监管力度，有效控制经济适用房的面积和价格，确保政策执行到位，让贫穷家庭真正“有得买”，而且能够“买得起”。
