农村土地市场精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇农村土地市场范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

随着我国目前推进以人为核心的城镇化和农业现代化脚步的加快，农村土地流转市场中的问题越来越受关注。我国的土地市场正处在一个雏形阶段，各方面都还不健全。国内农业用地流动转让市场初步形成，但到目前都没有建立统一的、规范的、规模较大的农业土地流动转让市场。同时，国内各地农业用地流动转让的差异比较大，比较发达的地区和中西部地区的反差比较大，就拿农业用地流动专人来说，经济较发达地区与经济中等地区相比，不论是农业用地流动转让的规模还是农业用地流动转动的形式，都存在明显的差异。面对着日益壮大的农地流转市场，农村土地流转市场机制中暴露出来的问题急需解决。

市场机制中的问题

没有一个高效的市场机制就不可能使得土地资源在流转中的优化配置。土地流转市场机制中的种种问题都严重阻碍了市场的发展。

市场行为主体缺失。从土地需求的角度来考虑，我国目前还缺少具有一定相对有规模的农业方面的企业家，农业方面企业家的不足就会导致土地流转中没有土地需求者，抑制农民的意愿。此外，我国的流转体制中，行政的力量过大，在面对巨大土地流转收益的情况下，必然会存在一场权力的博弈，一些乡村干部就会通过行政调整，谋求自身利益最大化。这类行为主体的缺失会抑制市场机制的发育。

不规范的市场交易行为。由于缺乏国内流动转让市场的基础设施建设，土地流动转让市场的信息交互不及时，就算农民想转让土地，也找不到合适的对象，这时候农民只能通过私下交易，来满足自身的需要。传统的人情关系、伦理道德、风俗习惯仍然起着协调作用，更多的农民愿意将自己的土地转租给亲人或者周边的熟悉人群。契约精神在农户的农地流转行为中的作用并不普遍，很少有农民会重视在契约合同方面的事宜。从国内范围来看，接近三分之二的农业用地流动转让是通过转让供求双方之间的口头协商协定决定的，而口头协议具有随意性和不确定性。

改善方向

建立完善的中介服务体系。中介服务机构在土地流动转让市场中的重要性必然要引起我们的重视，我们需要建立一个组织健全、运作高效、服务周全的土地流动转让中介体系网络，为转让供求双方提供信息，实现土地流动转让从“散户―散户”的分散性自发流转向“散户―中介服务组织―大户”的转变[1]，同时我们需要更多数量的中介组织来满足市场的需要，同时也为中介组织提供良好的环境，减少政府干预[2]。

建立公平的流转市场，规范的流转程序。为了建立一个开放、公平、有序的土地流转市场，通过发育土地租赁市场，可有效地促进土地使用权的流转，规范土地流转市场。在规范市场方面，我们的政府应牵头建立农业用地流动转让市场，为农户流动转让土地提供必要的场所和环境，但政府与村集体组织绝不可以在土地流转中侵占农民的权益，政府等只能作为一个服务者参与到流转过程中去，而不是一个主导者的身份，不能过多干预流转市场的发展。同时我们也要在农民群体组织中强调市场规范的重要性，提倡更多的流转行为要在规范合同的保障下进行。

新型市场模式的出现

农村土地股份合作制。很多学者都认为我们应该成立有效的农村土地股份合作机制，将土地使用权、资金、技术、公共服务和劳动力等生产要素的有机组合，来促进农村土地的流转。在土地产权明确的情况下，可以更好地把土地作为一种资本，以股份形式入股合作组织。实行土地股份制，将土地产权货币化，重构集体在产权上的主体地位，利于土地资源的优化配置和生产力的提高[3]。但是，股份合作制内在的行政威权也会冲击经济自由，成员之间缺乏平等性和机会主义行为，股权与投票权及收益权不相一致，导致对合作社成员缺乏有效的激励和约束，农业用地股份合作社股权具有流动的封闭性及非退出性[4]。这些隐患就会影响市场的效率。

土地银行。在农村普遍存在资金缺乏的情况，农村金融是农村发展的一个难题，建立农村土地银行有助于完善农地金融制度、促进土地和劳动力流动、保障粮食安全以及推进农村城镇化进程。山东诸城在2003年建立了“土地信托中心”，宁夏平罗2006年成立了“土地信用合作社”。土地银行以农地抵押贷款为主要业务，我们可以通过土地银行，来促进土地的流动转让，发展适度规模经营，推进农业用地承包经营权的资本化和制度效益的最大化，为“三农”问题的解决和社会主义新农村建设提供破解之策。但是，土地银行在我国实行起来依旧有难度。我国建立农村土地银行的基础还不扎实，相关法律及政策的缺失、土地产权的模糊、缺乏相应的社会保障体系、没有服务于土地流转的土地估价事务所、缺少高素质的农村土地银行经营管理层次的人才等[5]。

土地国有永佃。将土地的终极所有权归国家，使用权归农民，这可以保障土地产权界定的清晰性和稳定性，还可为农业用地资本化创造条件，极大地促进了农业用地的流转。实行农地国家所有、农民永佃，土地归国家所有，农民拥有使用权，实现了各利益主体之间的有效分割，有利于保障农民的权益。同时建立永佃权之后，有利于整个农业用地制度的发展与完善，有利于摆脱承包经营权既非典型物权又非典型债权的局面，有利于农村经济长期健康地发展。可是，土地国有永佃之后，土地的流转效益就是最大的问题，在我国，一旦成为国有化资产之后，资源配置效率是一直难以解决的问题。有人就质疑这种机制在经济绩效相同的前提下，其产权交易成本较高，会造成效率损失。

篇(2)

[关键词]农村土地流转 制约 对策

一、农村土地流转的含义

土地作为一种生产要素,只有合理流动,才能提高使用效率,也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质,所以土地流转是必然的趋势。所谓农村土地流转,是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下,将土地使用权(经营权)承包经营权中分离出来,转移给其他农户或经营者其实质就是农村土地使用权的流转。

二、制约我国农村土地流转的原因

1.承包土地的产权不清晰

农村土地产权清晰度影响农村土地流转交易费用的大小,进而影响农村土地的流转,而我国目前的土地产权并不清晰,具体表现在以下方面:

(1)所有权主体模糊。法律规定农村土地归农民集体所有,但是具体归属于哪一级所有还不明确。这种所有权主体多元性,加大了土地流转的交易成本。产权主体不明确,造成土地使用权实际上落到了人手中,出现了“集体的变为村长、乡长的”等现象。

(2)使用权不完全。农村土地的所有权和使用权分离后,出现所有权主体凌驾于使用权主体之上的情况,农村社区干部随意征用农地、强制流转,侵害了农民的土地权利。

(3)承包经营权权能不完整。承包经营权是一种使用权,完整的权能应该包括转让、出租、抵押、入股、收益等权利。但目前我国的农村土地承包经营权只包括使用权、收益权和部分的处分权等,而禁止农户买卖和抵押,土地承包权并没有被赋予完整的权能。

(4)法律保障存在问题。一个清晰的产权需要法律来予以保护,才能获得有效的作用。而我国在土地流转的土地抵押、土地买卖方面,没有出台相应的法律法规;已有的法律在施行中也表现出执行不力或法律本身不够完善等问题。

2.农村土地市场化不完善

农村土地市场的完善程度影响农地流转的交易费用的大小,而我国农村土地市场发展缓慢,表现为:

(1)土地市场价格机制不完善。我国农村土地尚未形成科学合理的土地价格体系,土地不能得到合理的估价。在土地交易过程中,随意性和恶意操作性比较大,土地价格被过度扭曲。

(2)地流转中介服务体系落后。我国还未建立完善的中介服务机构:没有专门针对农村土地流转的交易所;没有建立土地供需的信息体系;其它如资产评估、委托、法律咨询等各类中介服务机构相当匮乏。

3.农村剩余劳动力转移缓慢

当前,我国正处在经济结构调整的关键时期,城市工业和乡镇企业吸纳农村剩余劳动力的扩张能力十分有限。并且,随着市场竞争日趋激烈,企业经营环境不稳定,兼业农民非农产业收入的不稳定使他们难以彻底离开土地而真正走进城镇。一旦经济波动,非农收入下降,大量兼业农民便会回流到农业部门。因此,广大农民在没有寻找到稳定、安全的生产替代来源之前,决不肯轻易放弃土地的使用权。造成我国劳动力转移缓慢主要有以下几个原因:

(1)社会保障制度落后。参加农村社保的农民比例小,同时进城务工又存在失业风险和收入的不确定性,绝大多数的农民还是把农地作为自己“最后的防线”,宁愿让其抛荒,也不会轻易流转出去。

(2)户籍制度改革滞后。长期以来,传统户籍制度严重制约着我国农村劳动力的转移。而且相对于我国城市化发展进程,目前户籍制度改革的进程还是比较落后。户籍制度改革后,农民进城务工虽然可以获得城市户口,但在教育、医疗、住房、社会保障等方面享有的权利与城市居民相差甚远。

(3)就业机制不完善。城镇劳动力市场对农民工还普遍存在排斥态度,农民进城务工获得工作难度大。即使获得工作,还会面临“同工不同酬”的待遇,阻碍了农村劳动力的转移。

4.农业的社会化服务落后

我国农村社会化服务落后,大多数地方只有简单的基本的生产资料供应,其他产前、产中、产后服务十分缺乏,农业基础设施投资和农业科技投入规模太小,经营农业生产的收益小,从而造成对土地的需求量小,土地流转市场发展缓慢。

三、促进我国农村土地流转的对策建议

1.进一步明晰土地产权权能,以法律保障土地流转

首先,应明确集体土地所有权主体代表,消除所有权主体多元性问题。其次,要完善农户的承包权、稳定农户的土地使用权,丰富土地承包权的权能范围,赋予农户对土地享有排他的占有权和使用权、自由的处分权和转让权、独享的收益权,并通过延长土地承包年限来稳定农户的土地使用权。最后,应运用法律对农户拥有的权能予以明确和保障,使农村土地流转走上法制化轨道。

2.加快农村土地市场建设

充分发挥市场对农村土地资源的基础配置作用,一方面要建立科学的土地价格评价机制,结合我国具体国情,学习外国成熟的土地市场运行机制,积极探索出科学的土地价格评估机制;另一方面,要建立完善的中介服务机构,政府应支持建立农村土地流转机构,形成系统的土地流转服务体系,完善从上到下的全方位的中介服务系统,建立各类与土地流转有关的中介服务机构。

3.改革相关制度,促进农村劳动力转移

首先,建立和完善农村社会保障体系。建立农村最低生活保障制度、农村医疗保障制度、农村养老保障制度以及救灾扶贫网络的建设等。其次,推进户籍制度改革。打破传统户籍制度的限制,允许户口的自由迁移,并保证把户口转入城市的农民与城市居民在各方面得到同等待遇。最后,保障进城农民享有平等的就业权利。各级政府应该加强劳动力市场的管理,保证城乡劳动力在同一水平上进行公平竞争,实行同工同酬、多劳多得的政策。

4.完善农业社会化服务体系

根据现阶段农村农业社会化服务体系的实际情况,在加大政府筹建力度的同时,从法律和税收等方面制定政策,鼓励农民自建或与经济团体协会等联合出资建立各种民办服务组织,增加各种性质的农业社会化服务机构。并且从中央、省、市、地区、县、乡、村各级共同努力,建立多级别的服务机构,提高服务水平和服务效果,在农业的产前、产中、产后为农民提供资金、技术、生产、加工、运输、仓储、信息、经营管理以及销售等配套的全方位服务。

参考文献:

篇(3)

改革现有的二元土地市场制度，实现城乡建设用地市场一体化，有利于农村的发展和社会的和谐。本文从城乡建设用地市场的特征，城乡土地市场分割的弊端和城乡建设用地一体化面临的挑战三个方面对城乡建设用地市场一体化的问题进行了分析。

关键词：土地整治工程；项目施工；现场管理

Abstract：Reform of the existing dual land market system, to achieve the integration of urban and rural construction land market, rural development and social harmony. In this paper, the characteristics of urban and rural construction land market, the challenges three aspects of integration of urban and rural land market segmentation and disadvantages of urban and rural construction land on the integration of urban and rural construction land market analysis.

Key words: land remediation works; construction of the project; site management

中图分类号：TU984.11+4 文献标识码：A文章编号：

土地是人类重要的生产资料和赖以生存的空间环境。自20世纪90年代，我国开始实施征地制度，土地市场向城乡二元化发展。目前，我国土地市场的主要特征就是城乡二元化的结构特征。但是，随着社会的进步和城乡统筹发展，在2010年，我国的国务院常务委员会会议提出并通过了建立中国城乡建设用地市场一体化的战略决策[1]。

城乡建设用地市场一体化就是打破以土地二元所有制为基础的城乡土地使用的双轨制，国家出让国有土地的使用权，集体出让集体建设用地的使用权，建立以这两种使用权为基础的城乡一体化市场，以实现中国城乡建设用地的有机统一。城乡建设用地市场一体化的核心就是在国家科学的宏观调控下，让土地市场在土地资源的配置中起主要作用。

一、城乡建设用地市场的特征

我国城乡建设用地市场的主要特征是二元分割，即农业生产用地和非农生产用地，农村土地和城市土地分割。主要表现为以下几个方面。

（1）城乡土地的产权二元化

土地产权包括与土地相关的使用权、继承权、抵押权、租赁权等。土地产权是与土地有关的根本问题[2]。我国城乡执行不同的土地产权制度，而且城乡土地之间的使用权与所有权不能随意交换。这样的土地产权制度使城乡建设用地市场出现了一道鸿沟。我国的土地资源长期无法按照市场要求及经济规律合理地进行优化配置，成为我国农村经济发展滞后，城乡一体化进程发展缓慢的主要原因。

（2）城乡土地的用途二元化

长期以来，我国实行城乡有别的建设用地使用制度。农村住宅、乡镇企业和农村公共设施等都采用集体所有制的土地，而城市企业等非农建设用地则采用国家所有制的土地，若需要占用集体所用制的土地，则需先向国家申报，由国家征收该土地为国有土地后才再被批准占用。我国《土地管理法规定》 ：农民集体土地不能出租或转让于非农业的建设，只能用于耕作及农村的公共建设。由此，农村土地转为城市建设用地的唯一途径就是将集体所以土地转为国家所有土地。这限制了农村土地在市场中的流通，使土地价值的实现受到限制。而且，农民从征地中获得的补偿是很低的，这导致农村长期以来的资金缺乏。所以，我国城乡土地用途的二元化，使我国农村的建设及经济发展受到严重的影响。

（3）城乡土地的市场二元化

我国在城乡二元分割的土地制度的基础上，形成了城乡二元土地市场。这使农村的建设用地被隔离于土地市场之外。此外，二元分割的土地制度还导致了城乡土地市场开放的不平等性。比如农民的宅基地，无法流通，更无法交易，则不可能获得增值。相反城镇居民的住房则可随着房价的增长获得高额的增值收益。

（4）城乡土地的价格二元化

城乡土地的价格也是呈现二元分割的，这也是我国土地问题产生的原因所在。城市土地作为建设用地的主要供应者，独享土地的增值效益，而农村的集体土地则局限在农耕和农村公益事业的建设上，不能享有增值效益。这与对集体和居民的土地财产进行公平的保护相违背。

二、城乡土地市场分割的弊端

（1）城乡土地市场分割使农民的土地权利受损

城乡土地市场分割使农民的土地权利受到所害，主要表现在两个方面：一是国家在征收土地用于非农用时对农民的补偿金额很低，时常发生农民的合法权益受到侵犯的现象。二是农民拥有的土地权利不完整，受使用期限及流通范围的限制。这严重制约了土地市场的发展和农业生产规模的扩大，影响农村的发展和城市化进程。近年来，由于土地问题引起的农民上访事件逐渐增多，土地问题已成为影响社会和谐的一个重要因素[3]。

（2）城乡土地市场分割使有限的土地资源受到极大的浪费

农村土地的低价导致了土地的无效利用。城市过分强调外延扩张，而忽视对现有城市的土地资源合理而有效的利用，造成了有限土地资源的极大浪费。一项调查显示：当前被征用的农村土地中有超过43%被闲置，这严重造成农用用地的流失与浪费[4]。土地作为有限的资源，应在人口、资源、环境协调可持续发展的基础上实现土地资源的最优化配置。

（3）城乡土地市场分割为土地腐败创造了机会

现存的城乡土地二元分割制度为土地腐败制造了机会。由于征地时对农地的补偿费用与土地用于城市建设所获得的巨大利益之间的差额，加上地方土地管理制度缺乏透明性，助长了各种腐败现象的出现，严重损坏了农民及国家的利益。

三、城乡建设用地一体化面临的挑战

我国实行城乡建设用地一体化的进程中面临各个方面的挑战。需谨慎行事，完善相关的法律法规，积极稳妥的统筹城乡发展。面临的挑战主要有以下两个方面：

（1）城乡建设一体化面临制度性的挑战

首先，农村的集体土地所有权只能通过被国家征用的方式来实现转移，不能直接进入土地市场，其次，我国的宅基地使用制度的不合理，造成了城乡住房用地的二元分割。农村宅基地的所有权仍归集体，不能自由交易及转让，但是城市居民的住房归自己所有，可以自由买卖，这显然是不合理的。最后，农村集体土地是使用权是有期限的，这也阻碍了土地的交易。

（2）建设用地一体化面临农村社会保障制度不完善的挑战

现阶段，我国社会保障制度的受益主体主要是城市市民，而对农民的社会保障制度很不完善。农民仍有后顾之忧，不愿意放弃赖以谋生的土地，这阻碍了土地流转。此外，即使有些农民为了眼前的经济利益，将土地流转出去，此后既无稳定经济来源，又无制度保障，便会导致沉重的社会包袱，影响社会和谐。因此，城乡建设用地一体化需要建立健全完善的农村社会保障制度。

四、结束语

综上所述，只有改革现有的二元土地市场制度，实施城乡建设用地市场一体化，才能稳定推进农村的发展，保证我国的社会和谐和国家的长治久安。

参考文献：

[1] 王香兰．消除城乡二元经济结构负面影响的对策探析[J]．中小企业管理与科技，2009(12):101

[2] 部志勇，董玉哲．打破城乡建设用地二元结构，建立城乡统一建设用地市场[J]．问题探讨，2009（4）:37-39

篇(4)

一、农村集体土地流转是生产力发展的客观要求

30年前,滁州市凤阳县小岗村18位村民率先实行“大包干”,这种农户自发行为,迈出了中国农村改革的第一步。在农业机械化水平相对较低的时代,这种模式既符合当时的生产力水平,也符合我国基本国情,因此极大地激发了中国农民的劳动积极性,使我国粮食生产量显著提高,农民收入水平也大幅上升。

随着中国工业化、城市化进程不断加快,城市二、三产业提供了大量就业机会,这导致我国农业人口开始向城市转移,农业就业人口的相对减少以及机械化水平的大幅提高,为中国土地集约化、现代化经营提供了必要条件。为适应现代大农业对土地连片的客观要求,实现农村土地资源收益最大化,加快农村集体土地流转已经成为必然选择。

二、农村集体土地流转与中国农业现代化的实现

通过土地有偿流转把部分农民从土地上解放出来,是扩大农业生产经营规模、催生现代农业的重要举措。解决中国农业问题根本途径就是转移人口,发展现代大农业。只有依法加快农村土地流转,通过城市化、工业化吸纳农民,才能扩大农业生产经营规模,即在耕地总量“分子”不变的情况下,大量减少种地农民这个“分母”,农业生产效益这个“商”就会大幅度提高。总之,只有依法有序推进土地流转,鼓励土地向农业企业和专业大户集中,通过集中化经营发挥农业机械化优势,降低经营成本,提高农业效益,才能有效促进中国农业现代化发展。

三、农村集体土地流转是破解中国城乡二元结构有益尝试

农民土地流转后,农民可支配收入必将快速增加,这也是有效突破城乡二元结构途径之一。农民承包土地流转后,在得到土地流转补偿和收益的同时,自身也从土地的依附关系中解脱出来,其生存能力、抗风险能力将大大加强。同时,土地流转将使农村土地经营利用规模扩大,这将带来规模效益,农民参与农业生产得到的收入就会有一定提高,城、乡间生活差距会因此缩小。从另一方面看,土地流转过程的实现必然以大量的农村剩余劳动力转移到城市,作为制度上的保障。农民到城务工时,其收益一般高于农村水平,而且可以享受城市教育、医疗等资源,农民的生存状况也会因此而得到改善。总之,随着农民收入的提高城乡差距将进一步缩小,这为中国最终突破城乡二元结构打下良好基础。

此外,在农民集体建设用地流转市场激活后,城市用地问题可望通过流转得到突破。如果能够实现体制创新,中国工业化、城市化进程必将随之加快,中、小城市的规模也将进一步扩大,更多农民会拥有非农身份,并从工业

化、城市化进程中获益,城乡二元体制也会因此得到改写。

四、依法推进农村土地流转能够有效保护农民利益

如何在土地流转过程中切实保护农民利益,已经引起中央有关部门的高度重视,国土资源部2008年开始着手制定农村集体用地流转相关办法措施,一些相应的文件正在出台。

虽然土地流转政策符合中国国情,但也应看到由于我国相关法律制度还不完善,加上规范的农村土地市场尚未形成,农村土地承包经营权流转过程中出现了一些新问题。目前,地方政府主要工作应是尽快完善农村土地承包经营权的流转体制,加强服务体系建设,通过土地经营权健康有序流转,加快农村经济社会发展。此外,土地流转除了尊重农民自身意愿以外还要尊重市场规律,特别是农村的集体建设用地流转,应该逐步做到跟城市建设用地“同地、同权、同价”。总之,土地流转是有底线的,土地流转绝对不是完全“自由”流转,农村土地不是可以随意买卖的,土地流转不能成为损害群众利益的借口,土地流转过程必须按照文件规定,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。

五、关于加快推进中国农村集体土地流转的几点建议

(一)通过典型示范作用,加快农村土地流转进程

一是抓好主体培育,拓展土地流转渠道。应当积极引导各类组织和个人参与土地流转,促进流转主体多元化,使土地流转从以前单一农户之间的流转向农业龙头企业、合作经营组织、科技人员、专业大户等多方参与流转转变,鼓励和支持农业走规模化、集约化发展道路,为农民流转土地提供更广阔的平台。二是通过农业产业化,带动土地流转。农业产业发展是土地流转的关键。要根据各地区农业的现状和发展潜力以及规模化发展的要求,抓好农业发展规划,着力优化产业区域布局,加快培育和发展一批具有核心竞争力,能带动农村千家万户的农业产业,带动更多农民参与土地流转。

(二)加强土地用途管制与利用规划,实现可持续发展

土地用途管制是为了保护土地资源和耕地,国家以管理者身份对土地采取保护性措施而行使的一项管理职能。农村集体建设用地由于点多面广,土地管理部门往往无力顾及,由此造成的多占、乱占、占而不用的现象普遍存在。一些试点地区的经验表明,严格控制新增建设用地的总量增长过快是需要解决的重要问题。土地管理部门必须加强土地利用规划,发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下,配合用途管制制度的实施,严格控制农地专用的数量和速度,确保耕地保护工作的落实。

(三)完善农村土地市场价格形成机制,保护农民合法权益

篇(5)

一、国外土地流转的经验与特点

美国农业是当今世界上最发达、最具有代表性的现代农业，在世界农业中占有十分重要的地位。家庭农场是美国土地生产经营的基本单位，它构成了美国农村土地经营制度的主要运行基础与发展前提。美国政府采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠政策，鼓励诱导家庭农场规模的适度扩大。英国的农业一直是以地主---佃农制为基础。圈地运动之后，英国政府为扩大农场经营的规模，促进土地流转，在政策上支持大农场，排挤小农场。在政府鼓励、市场竞争、农业技术的改进等因素的共同作用下，英国的土地流转顺利进行，农场数量减少很快。法国政府为促进土地流转进行了土地改组政策，措施有三：一是限制土地兼并, 规定农场规模面积。二是建立“土地整治与农村安置公司”。这是一种不以赢利为目的、由国家代表实施监督的股份有限公司。其作用在于购买土地，经过整治后转让给需要土地的农民，便于发展中等类型的家庭农场。三是政府对中等规模的农场在土地购买、贷款和税收上给予优惠。此外，法国政府采取对年老农民发放终生养老金的办法，促使他们离开农业，让出来的土地主要用于扩大农场规模。法国还规定私有土地一定用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上搞建筑。对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。规定土地转让不可分割，只准整体继承或出让。法国设有土地市场管理机构---土地事务所，并建有土地银行。土地转让或租契必须经过管理机构，不获其批准，转让无效。土地事务所对小块土地有优先购买权，整治合并后卖给有经营前途的农民。土地银行购买土地后再租赁给农民，并订立长期租约，以刺激投资。对世界典型国家土地流转的横向比较看，土地流转的发生具有以下共同的特点①土地流转的目的和结果都是扩大土地规模经营，而且这种扩大都是基于经济发展、农业技术进步、农村劳动力转入非农产业的城市化推拉作用。②以小农户经营为主的土地私有制国家，仅依靠市场的力量并不能完全实现土地的合理流动，土地私有权在一定条件下会成为土地流转的障碍。

二、我国农村土地经营权流转的现状及制约因素

尽管中国农地流转行为已经在全国各地出现，其形式包括转包、出租、转让、互换、股份合作等多种多样，但总体而言，存在以下问题：农地流转速率低、农地流转过程无序、农地集中度和集中率非常低、中介服务组织仍需完善。其中主要存在以下因素：

1、农民的因素

土地一直是农民赖以生存的财产，是农民的命根子，是保障其日后生活的基础。虽然一些年轻的有能力的农民大批涌入城市，但他们不会轻易把自家土地流转出去，有时请人代耕、代管，甚至不惜抛荒。这种宁愿霸占土地却不精耕细作者随处可见。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。

2、市场的因素

在良好的市场环境和机制下，资源的配置最终会达到一种最优状态，即资源在不同主体、不同用途、不同行业间配置产生的边际效应相等，资源的使用价值通过市场化配置得以合理利用，资源的价值得以充分实现。而目前农村土地流转市场所要求的完全性竞争条件尚不具备。加之市场信息受阻，供需双方交易的成本居高，从而降低了土地流转的发生率和流转数量。即使已经发生流转，流转价格偏低甚至负价格，对土地资源配置产生不利影响。

3、地区经济的因素

通过调查我们发现，农村土地流转较多发生在经济较为发达的地区，或较为发达的县乡，这些地方都有一个共同的特点：人多地少。仅靠较少的土地养活较多的一家人，相当困难的。于是这些地方迫于生计外出打工，在城市尝到甜头后思想也跟着变化，最先把土地流转出去专心在城里务工，同村人相继模仿，反而带活了当地经济，促进了土地的流转，盘活了土地资本。而一些人均土地较多的农户，养尊处优，虽富不了，但却饿不死，农民被捆绑在土地上，既不愿流转出去，也不愿扩大规模，这样自管自家三分地，经济条件没有大的进步。

4、农业本身的风险性

在市场经济条件下，农业是兼有自然风险和市场风险的弱质产业，特别是我国农业基础薄弱的情况下，表现特别明显。两种风险交织下，农民很难获得社会平均利润，有时甚至收不回成本，因此，土地有偿流转就会因巨大的经营风险而难以推行，即使推行也难以达到预期的目的。一些已经拥有数百亩土地的承包大户对继续经营信心不足，甚至想放弃。原因很简单，粮食价格一直不太理想，农资却在疯长，农业本身望天收的窘境无人能改，一年辛苦下来土地的产出效益极低，这些都挫伤了农户的积极性。

5、供需不平衡

有效需求不足是影响土地流转的又一重要因素。如果地租足够高，土地效益足够大，一方面，农户很乐意转出土地，因为地租的收入比自己种田的收入高；另一方面，承租者产出高，效益高，就会扩大规模，愿出高价，两者是一个良性循环的过程。现在的问题是土地流转呈现出明显的买方市场，只要土地流转价格足够高，土地的供给就远远超过土地的需求。承租者一定是理性的经济人，获得土地理想收益是其追求目标，但这一目标较难实现，所以承租人要承担的风险太大而不敢租。结果供需不平衡，转出农户议价能力大大减弱，由此出现低价格、零价格，甚至负价格就会大大挫伤农户转出土地的积极性。

三、农村土地经营权流转市场的建设路径

毋庸置疑，土地市场是农村生产要素市场的核心，如何让农村土地经营权有效流转，建立健全经营权流转市场需要众多力量的共同努力。我们建设农地经营权流转市场的目标是，激活土地能量，让土地在最有能力的人手中经营，优化土地的配置，让土地市场有序流转。

1、主体——思想解放的农民

农村土地经营权流转市场建设的主体是农户，农户的思想决定了土地供给的数量和意愿。土地流转市场要建立起来，关键是要提高农民思想的觉悟，让他们认识到小打小闹终难成气候，何不把土地交给有能力耕作的人或组织，获得高出自己劳动所得的租金，还可以外出打工获得另一部分收入，对己对人都是一件大好事。这需要村领导干部做好思想宣传工作，让农民看到效益，得到实惠。比如，村小组可以拟定一片实验示范区，让一部分先知先悟的农民带头示范。或者在村组里边选择一些有思想、有干劲、有号召力的农民代表外出考察，学习外地先进思想经验，移植到本地土地流转中来，彻底改变土地分散经营的模式，提高土地的整体效益。

2、客体——有能力的大户或组织

问题的症结在于流转方面有支付能力的需求不足，现有需求水平所决定的流转代价不足以调动起外出务工等农户出让其承包土地使用权的意愿。必须有一种能动的主体，可以使农场主，能够发挥企业家作用的农户，那么农村土地经营权流转的需求一定会较快的增长起来，这种流转和土地的规模经营也会较快发展起来。所以，要培养能和市场对接，能增加土地价值的能手、专业大户、合作经济组织或龙头企业，把农业结构调优、调高、调精，大力发展高效农业、生态农业和规模农业。

3、媒介——中介服务机构

随着土地流转意识和规模的增加，迫切需要建立一个区域性的中介组织来沟通流转渠道，处理流转过程中的各种经济关系，促进土地经营权在较大范围内的高效有序流转，以进一步完善土地经营权流转市场。中介服务机构是连接农户和农户，农户与企业或经济合作组织的桥梁。中介服务机构首先要选择相对稳定的交易场所，定期土地市场信息，以增加土地交易的透明度，其次要制定土地市场的交易规则，明确交易程序，规范交易行为，打击非法交易，在此要建立包括咨询、、仲裁、地价评估等机构及相关的制度。

4、核心——合理价格机制

随着经济社会的发展，强劲的农地市场化趋势与土地价格机制的缺失形成了明显反差。问题主要表现在两方面：一是农村集体土地使用权流转价格欠缺规范，且无正规的机构进行评估和市场监管，价格确定完全取决于当事人双方协商，交易价格畸高畸低。二是由于农地没有法定的价格标准，加之征用补偿标准过低，征地成本与批租收益之间的巨大价格差异，客观上鼓励了政府征用农地的冲动，自然会激励行政主体竞相成为经营土地的牟利组织。要建立统一的价格法律体系，将农地价格纳入《价格法》。建立地价信息定期公布制度，运用科学的方法确定于国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价，由有关单位定期公布；建立农用土地价格评估体系，由具有评估资格的地价评估单位和部门评定低价，提高机体土地入市的透明度和可操作性；建立相应的法律规范，以加强对土地评估过程及结果的监督管理。

5、外力——政府力量的介入

土地流转市场不可避免存在市场经济的弊端，又受到资源的约束，单靠市场机制是无法实现资源有效配置的。因此，需要政府加强对土地市场的宏观管理。政府要制定农地流转促进方案，以推动农业的规模经营，培育有效率的专业市场；要建立专项资金，加大农业规模经营的财政扶持力度；要做好政策服务、流转手续业务指导、农地流转用途监督；切实根据有关法律法规，保障农地市场交易双方的合法权益；要健全土地承包仲裁制度，使农地流转尽早走上市场化、规范化、法制化的轨道。

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关键词：农村；土地承包经营权；流转

一、当前我国农村土地流转基本现状及问题

近年来,随着城市化和新农村建设的推进,农村土地流转渐成规模,但是,我国农村土地流转也存在一些比较突出的问题,不仅影响到农村土地流转的正常有序运行,成为引发农村社会不稳定的导火线。主要表现为:

1、土地流转程序不规范

就当前流转的土地而言，有相当一部分是在乡邻、亲戚间进行，双方由于彼此熟稔，往往比较随意地采取近乎“口头协议”的方式私下进行土地的流转。并未遵循土地流转的法定程序，亦未履行必须的法律手续，双方之间没有正式的书面流转合同或契约来明确双方各自的权利义务，或即使有书面合同，其内容也不完整，流转合同条款、标的不明确，或未经县乡合同管理机构审查、鉴证或公证机关公证，在土地流转中，缺乏法律效力，纠纷隐患较大。

2、借土地流转之名侵害农民权益

保住18亿亩耕地的红线成为中央关于土地政策的基础,目前,一些利欲熏心者假借农村土地流转之名,非法改变土地的使用方式，挂羊头卖狗肉,打着发展规模农业或生态农业的幌子,暗地里干起了房地产等比较经济的非农产业的勾当,不但违法,而且使人民群众的利益受到了损害。

3、农村土地流转导致大量社会问题

农村土地流转之所以引发了如此多的争议,很大程度上是因为其是牵一发而动全身的领域,稍有不顺就会导致重大的社会问题。笔者的家乡就存在一些令人担忧的事情,一些农民借土地流转之机,将自己的土地转卖,而这些人当中有相当部分是外出务工人员,没有固定的工资收入,在农村社会保障不健全的今天,如果经济不景气,失去土地的他们将如何生存,这将成为新时期政府和社会面对的重大难题。

4、土地流转的中介服务组织匮乏

目前，各地土地流转还缺乏完整有效的市场体系。土地供给方与需求方分散、孤立地处在市场的边缘，双方之间缺乏高效准确的信息沟通渠道，缺乏能有效收集、土地流转供求信息的运作比较规范的中介服务组织，土地流转交易带有很大的盲目性目性、偶然性、不确定性。这种土地流转市场中介组织的缺位客观上使得土地承包经营权流转的交易成本增加，流转难度加大。土地流转市场条件的不完备，在相当程度上影响了农村土地流转的进程。

二、当前农村土地流转问题形成的主要原因

1、农村土地市场发育滞后

长期以来,我国在城乡土地流转政策上实行两套不同的标准,即城市土地允许在市场上进行拍卖交易,而广大的农村土地则不允许按市场价格进行流转,因而广大农村土地市场先天发育不足,流转的市场机制不够,农村土地流转大部分是依靠二者之间的简单博弈,缺乏科学的依据,农村土地流转方利益受损比较突出,这也是近年来农村土地流转过程中问题和矛盾不断激发的重要原因。

2、畸形政绩观的制约

近年来,各级地方政府相继出台了符合科学发展观的政绩考核体制,但是在经济发展依然是地方政府政绩考核主旋律的今天,地方自觉不自觉的选择大力发展经济。为了招商引资,纷纷出台各种优惠政策,土地政策便是其中的重要手段,有的为了吸引投资商主动为其开绿灯。在农村土地流转中,有的开发商往往以低价拿地,并且出现了所谓的强制拆迁之类的非法行为,地方政府为了保住项目往往是从中斡旋,事实上开发商之所以如此放肆,很大程度上也是抓住了地方政府急于出政绩的心态

3、农民利益表达机制不流畅

近年来,因农村土地流转利益受损的群体事情呈蔓延之势,很大程度上是因为我国目前的农民利益表达机制不流畅,而这些人往往是在目睹了基层政府的无能后而选择的无奈之举,前几年全国各地相继出现的“钉子户”便是很好的例证,而且越来越多的人意识到非正常渠道才是他们解决问题的关键,理性者选择集体越级上访,极端的却是采取暴力,成为当前农村社会不稳定的重要原因。

4、农村社会保障制度不健全

在农村土地流转资料搜集的过程中可以发现,一方面,相对于大量的农村剩余劳动力而言,城市非农产业吸纳农村劳动力的能力有限;另一方面,由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全,农民普遍把自己的一亩三分地视为最基本的生活保障,对于土地流转存在着后顾之忧,因而,宁愿土地抛荒也不愿意土地流转。

三、对策

针对目前农村土地流转中存在的问题以及未来的发展趋势,笔者认为可以从以下几点来推进农村土地流转。

1、加强土地流转的管理和服务

政府要逐步健全与完善流转市场，加强土地流转信息公开、法律政策咨询、流转价格评估、合同签订指导、利益关系协调等服务。农地征用补偿结束后，地方政府不仅不能将失地农民推向社会一了百了，而要采取积极的帮扶和引导政策，政府全面建立健全农村土地流转规范管理工作制度，建立流转合同制备案，确保流转规范有序。在农村土地流转的过程中,中央和地方政府把握好这样的“度”非常必要,不但要防止非法改变土地的使用方式,而且要防止农村土地流转转化为大范围的土地垄断,到时不但达不到规模效益,而且会带来新的社会问题。

2、健全土地流转纠纷解决机制

要建立矛盾预防机制。努力探索执法监察新路子，变事后被动查处为事前积极预防。建议建立以县为龙头、乡为主体、村组为基础的土地动态执法监察巡查网络。实践中，要及时处理好农地流转矛盾纠纷，纠正和查处违背农民意愿，强迫流转问题，应该疏通诉求渠道。政府要变堵为疏，疏通渠道，专门开通通信专线，包括政府公众诉求网，农民可以在网上反映自己的利益诉求，政府要责成有关部门进行处理。

3、大力培育农村土地市场

当前,农村土地流转中存在的问题很大程度上因为农村土地市场的缺失。长期以来,在土地流转上,只有城市的土地才可以进入市场按照市场价格进行流转,农村的土地流转始终没有建立规范的流转机制,农村土地进入市场流转的比例也只是少数,因此,为了更好的推进农村土地流转,应该加大农村土地市场的培育,从土地的登记、流转合同等等都要按市场程序进行流转。

4、完善农村社会保障制度

当前,考虑到农村养老、医疗、社会救助等社会保障体系的不健全,农民普遍把土地视为最基本的社会生活保障,即使是失业或者经营不善回到农村,土地还是他们最可靠的保障,而对于土地流转积极性不高,宁愿抛荒、撂荒也不参与农村土地流转,因而,完善农村的社会保障制度对于农村土地流转的推广具有非常重要的意义。

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“二元土地市场”的形成

随着城镇建设的加快，建设用地的不当扩张近年来也日益严重，大量农田耕地被低效率地占用，一些地方存在新一轮的“圈地”，引起社会广泛关注。

土地既是人类生存的环境空间，也是重要的生产资料。既具有自然特性也具有经济特性。因此现代社会中政府都对土地配置进行了广泛的干预。我国政府也对土地的使用和配置进行了严格的管理，但与大多数国家政府对土地干预方式不同的是，我国政府对土地使用和配置的管理和干预是建立在土地资源城乡“二元”分割的管理基础之上的。

一方面，城镇土地的所有权属于国家，不可以流动、转让，但除了部分政府拨划土地之外，城镇土地的使用权则可以通过一定的方式转让和租售，形成城镇土地使用权市场；另一方面，农村农用土地所有权则属于农村集体组织，国家规定农村集体范围内的农民都享有对农村土地的承包权，同时国家也鼓励土地承包权的转让，从而形成农村土地承包权转让市场。按照国家土地法的规定，农村土地与城镇建设用地之间是不可以自由转化的，城镇的土地使用权市场与农村的土地承包权转让市场是分割的。两类土地之间的转化需要经过政府土地管理部门的审批。

这种城乡“二元”分割土地管理制度的形成，一方面是计划经济的产物，是历史上形成的；另一方面也有现实的考量。其一，保持农村土地集体所有是对农民就业和社会保障的考量。我国是世界上人口最多的国家，在农村地区存在着大量的剩余劳动力，作为最重要的农业生产资料，农村土地的集体所有在一定意义上隐含着对农民劳动就业和基本生活权利的保障，国家希望通过农村土地的集体所有、农户承包来缓解农村剩余劳动力转移的压力和减轻贫困农民基本生活保障的压力。其二，城乡土地市场“二元”管理也是国家粮食或农业安全的需要。我国属于人口稠密的国家，可利用的土地、特别是可耕地少，人均耕地面积大大低于世界平均水平，为了保证国家粮食安全，也必须要保护可耕地面积。

“二元土地市场”利益级差

城乡分割的“二元土地市场”，形成了城镇建设用地与农村农用土地之间巨大的利益级差，特别是在城乡结合部。“二元土地市场”的利益级差表现在如下方面：

（一）土地产出价值级差。农用土地与城镇建设用地，在使用价值方面存在明显的差别。农用土地的价值除了为农业生产提供空间外，更具有直接参与农业生产的作用，土地的肥力是决定农用土地产出的关键；而城镇建设用地一般不能够发挥直接的生产功能，位置是决定土地价值的关键。

尽管在土地上的投资都能增加土地的价值，但农用土地与城镇建设用地，投资增值的方式和过程是不同的。农用土地上的肥力投资只能改善土地本身的肥力价值；而建设用地的投资则具有强烈的外部效应，由于工商业强烈的聚集效应，周围土地上工商业建设投资的增加，会大大提升所在土地地块的价值，所在地块的投资也会大大提升周围土地地块的价值。

（二）土地社会功能负担级差。土地不仅具有工农业生产功能，还承担着一系列的社会功能。在我国城乡分割的二元经济中，城镇建设用地与农村农用土地承担着不同的社会功能。根据土地管理法，建设用地所承担的社会功能就是保障城镇工商业的繁荣和城镇居民生活和居住；而农用地承担着两项重要的社会功能，即保障农村居民基本生活、就业权利与国家农业安全。在当前城乡差别较大的情况下，很显然两类土地所担负的社会功能也存在较大的级差。农村土地承担了更多具有外部性的社会功能，正是因为农用地对农村剩余劳动力的粘附作用，才不至于对城镇就业造成更大压力，也正是农村稳定廉价的农业产品生产和销售才保证了城镇人口农产品消费不受威胁。

（三）土地税费负担级差。在农村地区，由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农业税的征收多以农牧业生产的土地面积作为标准，并且加以固定，这就使得农业税成为实际上的农用土地税；而在农村地区，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献极其微小甚至表现为负，所以对农用地哪怕是很轻微的税收征缴也意味着极高的税收负担。

而对城镇建设用地而言，土地上的产出是全部工商业活动，根据我国税收制度，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式都是按照产出或收入而不是按照土地使用面积进行的。所以这些税收都与土地面积的使用无关。真正因为土地使用而负担的，只有四种类型的税费：土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入。而这四种税的征收比率很低，而且更为重要的是，建设用地税费属于地方税种，地方政府总倾向于执行更低的土地税费标准。所以，从税费负担比较，可以很清晰地看出，两类土地所承担的税费负担不合理，农用地比城镇建设用地承担了过高的税费负担。

（四）土地利益分享级差。尽管土地管理法规定，城镇用地的所有权属于国家，农用地的所有权属于农村集体，但是土地利益的分享并没有与所有权的形式保持一致。

从土地负担角度看，农村土地对农村劳动力的就业吸纳和对粮食产出安全的贡献都是针对国家总体利益的，不会或很少对农村集体或地方城镇构成影响；但从税费收入分享的角度看，尽管国家是城镇土地的所有者，但是全部与建设用地有关的税收都属于地方税种，由地方支配，建设用地带来的土地上工商业繁荣的利益也是属于地方城镇的。在以gdp作为衡量地方官员政绩的考核机制下，农用土地的使用很显然对地方利益是一种负担，而建设用地的使用对地方利益则是一种提升。

批转租金与土地流失

农用土地承担了过高的社会功能和税收负担，使得农用土地使用中的内部成本大大高于城镇建设用地。

城镇建设用地使用的内部收益高于农用土地的使用，这意味着农业用地向城镇建设用地的转化有利可图，因为国家对建设用地与农用地实行二元管理方式，那么土地在两种管理体制之间的转换就形成了一个巨大的租金空间。

在我国的土地审批制度中，土地转换审批管理权力是分散的。

根据土地管理法第44条、第45条，只有涉及省级和国家级的大型建设项目中农用地的转用才由国务院审批，其他农用地转用均可由各级地方政府审批。土地转换租金空间的设置是保证全国就业市场稳定与农产品消费安全的需要。但是土地转换租金的控制权却属于中央和地方共同享有，地方享有更大的租金控制权。各级地方政府代表的都是各级地方利益，这导致了各级地方政府在追求地方发展的过程中，都愿意扩大农用地向建设用地的转化。更为严重的是，一些掌握土地审批权的官员，也尽可能地利用土地转化的审批从地产开发企业手中捞取腐败收入。

结论与对策