房地产开发项目设计精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产开发项目设计范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键字：项目管理、质量管理、沟通管理

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和 在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

篇(2)

关键词：房地产开发；项目设计管理；重要意义

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

我国房地产开发项目设计管理历史较短，缺乏经验，还未形成一套科学有效的管理模式。但是，项目设计管理的重要性不可忽视，因此在项目的管理上要不断的进步和完善。

一、房地产开发项目中存在的问题

在房地产项目开发设计管理中，很多的企业都会忽视项目设计阶段的投资控制。我国企业项目投标的设计中，主要是从功能、美观等角度上进行设计方案的实施。有一部分设计方案只注重技术而忽视了经济，也有的一小部分只注重经济，这显然不能符合项目设计管理的核心理念。还有就是在项目的计费方式上还存在着很多的不合理。工程费用的多少完全是根据工程造价的高低以及工程的大小所决定的，计费的本身完全反应出了项目设计管理的程度。因此，项目设计管理的好坏，也很大程度上制约着工程造价的合理性以及自身经济的收益。

设计人员的创新中，企业只对技术上的创新有所认可，在对项目投资控制的创新上却不认同和关注。设计人员在项目投资创新中的成果完全得不到企业以及管理者的赏识和奖励，还要承担着各种风险。这样的结果只会导致设计人员对工程的设计、工程投资意识的弱化，逐渐养成了只要保证工程保险方面的安全，即使没有新技术的研发也是可以的思维模式，这就使得工程设计上存在着造价太高的现象。

二、房地产开发项目设计管理的意义

目前为止，我国的房地产开发项目设计普遍不高，许多企业的经济利润达不到国际上的一半水平，而且一些企业旗下的房地产开发项目中存在着很大的隐患。如楼房质量低劣、交房一再延期以及空置率高等问题。这些都是和项目设计管理的好坏有关。要想解决这些问题，就要在在房地产开发项目设计管理上下功夫，加强项目设计的实践以及应用。要把项目设计管理作为新生的管理模式来进行高度的关注。

房地产开发设计管理前期策划及市场调研如果不够详细，或是调查的结果不够及时，这些都将制约着项目设计管理方面的工作。许多企业还抱有市场变化快，不应将开发项目的目标定的太死等观念。尤其是在前期不注重项目策划的可行性研究，以此导致了市场定位不准确的问题，白白浪费了投标的时机。这些都是不注重项目设计管理所导致的。所以要在招标前一定要做好详细的企划方案，决不能盲目的进项目的招标，否则将导致项目的失败。在项目的决策上，如果项目设计管理不够到位，将会导致管理层在决策上犹豫不定，或是匆忙的进行决策，这样的决策将导致项目的不科学、不系统、不全面以及实施的不可行。要认真的进行项目的决策，否则，在决策中所导致的问题将对整个项目设计管理以及工程的施工带来很大的麻烦。

三、房地产开发项目设计管理中的控制

1.在项目设计管理中创新的控制

要想创新，就必须加强管理者对企业创新的认识和必要性。管理是讲求科学的，是企业的生产力。只有企业的不断创新，也只有本着不断创新的原则，才能在如今竞争激烈的市场中立稳脚跟。创新力对每个企业发展都起着推动作用。项目设计管理的创新才是工程施工的核心内容，也是房地产开发项目经济发展的主旋律。

此外，管理技术的创新也是企业的基本保障。一个企业只有创新理念的不断生成，才能促使管理技术的不断提高，二者是相辅相成的。经过对管理理念的创新，才能使得企业内自上而下都能形成一种创新的良好氛围，为施工中的项目设计管理不断的创新提供了一个发展软环境。这样才能使得项目管理的机制不断的完善，才能形成一种巨大的创新动力。一般从管理理念的创新这方面来讲，应当确定两个基本的创新点即战略管理的理念和危机管理的理念。

战略管理的理念是指工程施工前在制定和实施新的战略时，要时刻的具备充分的全面性及先进性。在执行的过程当中，建设单位必须不断的对执行的方式进行创新，同时还要创新运作的方式和竞争的机制。这样才能够使工程施工具有竞争力。

而危机管理的理念所起的作用更加重大。危机管理的理念应当贯穿在整个工程施工过程当中，起着在施工不同的进展阶段有着不同的比重。通常情况下，对于具有一定规模的施工来言，危机管理的理念和风险管理的理念是房地产开发项目设计管理的重中之重。

2.房地产开发项目设计管理中施工进度的控制

房地产开发项目设计管理中设计施工进度的控制有：投资机会的选择、施工可行性研究、建筑阶段的租售等。把握好房地产开发项目设计管理中施工的进度，就要从多个方面入手。在时间上要抓好应对各方参与管理的范围化统筹；要抓好项目工程在各个阶段中相关的施工程度。有的是在互不影响下进行施工，有的是要有先后顺序；针对项目施工的情况，要制定出房地产项目施工中，工作的先后次序和预计施工的期限，并且对项目施工的进展情况做到及时的检查；建筑工程项目施工进度控制是在房地产项目施工前期就应该定下的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

3.房地产项目设计管理中沟通的控制

对于房地产项目工程来讲，应该先要求施工单位内部的组织要沟通好。由于招标单位在施工中常常采用矩阵式的组织模式，所以，应该要求施工单位对职能部门的沟通交流以及职能部门与项目部门之间的交流引起重视。职能部门间的沟通通常是招标单位营销策划部门将企业项目在市场中的竞争信息和投资的发展方向与职能部门进行沟通；财务部门根据投资的预算，资金的融合以及资金的保障工作进行沟通；人力资源部门需要根据整个组织所提供的人力保障进行沟通。

在房地产开发项目中，投标单位应与各方做到及时的沟通。在招标企业的施工中，投标单位、监理部门、规划设计的单位以及中标单位之间要进行切实有效的沟通工作，对工程项目施工的顺利进展提出科学的依据。

四、总结

开发项目设计管理是一个动态的过程。投标单位如何为施工单位提供施工周期中的重要信息；把握市场经济的主导方向；避免工程施工中资金的流失，这些都是开发项目设计管理的职责。

参考文献：

[1] 劳新明. 房地产项目管理与成本控制的探讨[J]. 建材与装饰(中旬刊),200

7，（09）.

[2] 祝元志, 张荣文, 邓捷. 关心所有人 关注几种人 不一样的陈志明 不一样的项目管理[J]. 建筑, 2010,(08) .

[3] 杨进跃, 王建弘, 徐公波, 李涛. 浅谈项目管理与建筑装饰施工[J]. 科技信息, 2009,(25) .

篇(3)

【关键词】房地产开发、项目、设计管理

中图分类号：TU2文献标识码：A

房地产开发行业是我国国民经济的重要组成部分，我国房地产开发业兴起于20世纪后期。究其兴起的原因主要有两点：首先，随着改革开放后我国经济水平逐步提升，推动了我国城镇居民生活水平的提高，这就在很大的程度上影响了大众对于住房的需求。随着购房需求量的不断提升，促使房地产开发市场交易得到快速发展。其次，在90年代随着我国实行积极的财政政策，刺激了我国对固定资产大量投资的风潮，这就促使房产行业的投资增长，使其占GDP的比例逐步提升。特别是在近20年的经济发展中，房地产开发行业的发展成就令人瞩目。

但是，在房地产开发业如雨后春笋一样兴起和飞速发展的趋势带动下，房地产开发行业的竞争日益激烈化。造成房价的一路飙升，甚至有些房价的增长一发不可收拾，违背了市场经济发展的客观规律，出现了一系列亟待解决的问题。随着竞争的激烈化和一些房地产开发与交易问题的出现，促使房地产开发商对其所开发的项目进行设计管理改革探讨，使房产开发项目的设计管理能更好的适应经济发展新形势，使本身的房地产开发项目更好的适合更多的消费群体，从而达到或超过预期的房地产开发收益目标。

房产项目设计管理的指导意义与重要价值  一、房地产开发项目的设计管理改革的重要性

随着经济的迅速发展，房地产开发项目设计时期的管理改革对房地产开发整个项目的发展具有重要意义。如果，当前的房地产开发商或设计管理者仍停留在原有的或传统的项目设计管理理念中，将会严重阻碍其房产开发企业的发展和收益。

房地产项目设计管理是一种适应新经济发展形势下出现的新兴管理方法。项目管理包括：运用各种技能、相关知识、工具与方法，为满足、超越所开发项目的有关各方对所开发项目的期望和要求，所开展实施的各种组织、计划、领导和控制等方面的活动。在房地产开发项目中主要指是在房地产开发过程中的项目的设计管理时期将较成熟、科学的项目设计管理方法引入，这样的项目设计管理，会有利于对房地产设计过程中做好科学的销售方案或房产开发范围等决策，使资源优化配置，同时还会使房地产开发的成本和质量等得到有效控制与严格把关。

在一般情况下，房地产开发的建设过程中对项目设计进行管理主要包括两大过程:对项目设计方案过程的管理和设计施工图过程的管理。对这两大过程进行管理获得的最终产品主要项目设计方案的报建文本与房地产开发项目进行施工图的主要蓝图，这些是一个房地产开发项目顺利实施与投入施工的基础。同时这两大过程的主要成果也必须申报到政府有关部门进行审批通过，才可进行房地产开发项目的施工。可见，房地产开发项目的设计管理在房地产开发项目的设计过程中起到沟通、协调、促进等方面的作用，可以使项目设计过程中实施者和管理者得到更好的把握与控制，所以，新时期对房地产开发项目的设计管理改革是非常必要和切实可行的。

二、做好房地产开发项目的设计管理需要注意的要点分析

（一）做好对项目的设计质量的管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，结合项目实际情况作出基本策划，即常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，从而才能确立设计目标与投资方向。房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。  实际上，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。另外，我们还要知道基本设计方案的确立往往要反复研究的过程才能确立出最终的设计方案，这是一个反复推敲的过程，同时更好的需要房地产开发企业做好对项目的设计质量管理。

（二）做好房地产项目资源的设计管理

做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。

总而言之，随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。

【参考文献】

[1]史贤戈.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技资讯.2008 

[2]代杨,孙慧,贾博,赵丽英.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技风.2010.

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【关键字】房地产；开发；项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3 工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

3.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

3.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

参考文献：

[1]张家麟．房地产开发项目管理及成本控制分析[J]．科技资讯.2010(08)．

[2]蒋鹤林. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（06）.

[3]印亚军. 论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J]. 科技资讯.2010(28).

[4]丁振雷. 浅析房地产开发项目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .

篇(5)

【关键词】房地产；开发；项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式，这时,成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小,这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。

一、房地产开发项目管理的重要性

（一）房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

（二）房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

（三） 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

二、房地产开发项目管理过程中存在的问题

（一）项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。

项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。前期对市场研究不充分，决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，致使项目决策慢、效率低。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

（二）房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

（三）供方资源的整合工作不足，与供方平等、诚信合作双赢意识差，影响项目管理。

开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

三、从项目管理角度提出以下几点建议

（一）要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，没有图纸，无法建设；而有图，却经常变动，则会使目标落空。要重视项目的前期调研工作，就要加强前期调研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立和完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

（二） 要加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

（三）要重视供方的资源整合和管理。

应该真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者；讲诚信，把供方视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应资源库，然后再通过规范的工程、材料设备招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责权利分明的合作联盟。

（四）要尽量减少甲方的分包项目。

对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。在工程招投标文件及工程建设承包合同中明能由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位组织施工。开发商可同意由总包单位分包，由总包单位选择几家专业分包施工单位，开发商主持分包工程的招投标工作并确认分包施工单位，在开发商同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同。这样，有利于甲方及监理的管理、协调，规避如质量、工期、安全、保修责任等风险。

（五）甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，并严格按合同履约。

对于工程建材，可由承包方自行采购；对于工程主材可采用甲方指定若干厂家并确认价格和提货、支付方式，由施工单位自行进货；对于工程未计价材料和工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采购管理费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。

参考文献

[1]白伟.房地产开发项目管理.基建管理优化。2005年第3期

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关键词：房地产；项目成本；控制

0引言

伴随着我国城市建设的不断发展，房地产开发项目进入了蓬勃发展的阶段。在我国，由于国家对土地市场以及房地产市场进行了一系列的宏观调控，房地产开发企业必须按照市场经济要求，通过投标竞拍的方式取得土地的使用权。一系列的措施使得房地市场的竞争更加激烈，因此加强房地产项目的开发成本控制，对于提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力，合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫以及避免国民经济的损失具有重要的意义。

1房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织以及管理措施，确保房地产开发项目的成本控制目标得以实现。房地产开发项目成本主要是指房地产开发企业为了开发房地产所支出的全部费用的总和，主要包括项目准备阶段的土地使用权出让金，征地以及拆迁补偿，前期费用，建筑安装工程费用，基础设施费用，公共配套设施费用以及房地产开发进行组织和管理而产生的管理费用与财务费用以及房地产的销售费用。房地产开发项目的成本控制，就是在房地产项目的开发实施过程中，对于各种费用进行管理，从而确保预先计划的成本目标得以实现，提高房地产企业的利润收益。

2房地产开发项目成本控制影响因素

（1）土地成本。房地产开发项目的土地成本主要是指土地使用权出让金与拆迁及各项征地补偿费用。随着城市土地资源的不断减少，以及国家土地红线的有力控制，土地成本价格不断上涨，已经成为影响房地产开发项目的主要因素。根据相关资料统计，土地成本已经达到了房地产企业项目成本的30%以上，因此，房地产企业必须根据土地成本对开发项目成本进行评估分析，并确定开发单位面积房产的土地成本，以此作为房地产项目实施的可行性分析参考依据。

（2）建筑安装工程成本。建筑安装费用主要是指建筑安装工程建设的总，包括建筑工程建设费用，设备与安装成本，室内外的装修工程成本。在房地产开发项目中，建筑安装工程成本占总成本的比例较大，随着我国国内建筑原材料价格的不断上涨，建筑安装成本也随之增加，因此，建筑安装工程费用也是房地产开发项目的重要影响因素。

（3）基础设施及公共配套设施成本。基础设施以及公共配套设施成本是指房地产开发项目的辅助设施成本，主要包括水电暖气的安装成本，道路绿化以及排水环卫等成本支出。

（4）财务以及管理费用。房地产开发项目的财务费用主要是指为开发项目筹集资金进行贷款所支付的利息以及各项手续费用，管理费用主要是指房地产企业开发项目管理以及经营活动的各项费用支出。由于房地产开发项目投资的周期长，投资金额巨大，因此财务以及管理费用也是房地产开发项目成本一项重要组成，在制定成本控制目标时必须加以考虑。

（5）房地产开发项目期间的各项税费。我国房地产开发项目的主要税费有耕地占用税，城市土地使用税，土地增值税，城市维护建设税，企业所得税，印花税以及营业税等，税费种类较多，因此，在开发项目的投资环节应该充分考虑各项税费，并制定相应的税务筹划，并将其作为成本控制组成的一部分。

3房地产开发项目成本控制完善措施

（1）加强设计阶段的成本控制管理。对于房地产开发项目而言，设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，例如房地产建筑设计标准，建设工程量以及招投标的限额等工程设计直接关系到工程成本的高低，因此必须加强房地产开发项目设计阶段的成本控制管理。在房地产项目设计阶段，对于方案的设计以及工程设计实施招投标方式，设计原则应该遵循在保证工程设计安全合理实用的前提下，尽可能选择施工成本较低，便于实施项目成本控制的方案。其次，应该做好设计施工图的审核工作，并采取一定的限额措施，在施工图设计中，根据国家或者地方的相关标准规范，对于建筑的外型，结构等技术图纸文件进行标准化设计，已尽可能的节省施工成本，提高施工作业效率。

（2）房地产开发项目施工阶段的成本控制。首先，加强房地产项目的施工现场管理。优化施工组织设计，结合施工现场的实际作业条件，统筹安排各项资源，做到施工组织设计的技术可行经济合理。对于重要的分部或者分项工程进行技术经济可行性分析，尽可能的节省施工成本，提高工程投资的利用效率。其次，加强工程项目建设施工材料的管理。施工原材料作为房地产项目成本的重要生产性支出，在房地产项目施工成本中占有较大比例，因此，加强材料的成本管理，对于房地产项目的总体施工成本控制具有重要的作用。材料的采购以及加工运输，结合房地产工程建设规模以及施工实际情况，确定材料采购总量以及供应单位，必要情况下建立材料采购的招投标制度。第三，加强施工阶段的工程量签证的监督与管理。对于房地产项目的工程变更，必须建立完善的签证管理制度，明确工程预算管理部门的职权责任分工，对于工程索赔，加强对工程索赔的预见性以及索赔的审查管理，做到工程量签证的处理及时管理完善。

（3）房地产开发项目竣工结算阶段的成本控制管理。由于房地产开发项目竣工阶段的成本已经发生，因此，竣工阶段的成本控制应该重点加强项目的审核阶段，对于按照设计施工图纸以及招投标文件与合同规定完成的，必须开具竣工验收单。对于材料的价格波动以及竣工调价的审定，应该加强工程签证以及预算的清理工作，严格按照合同规定，确定各项规费的的审查以及尾款会签管理，确保结算质量。

（4）完善房地产项目的销售阶段的成本控制。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是针对各项销售费用的控制管理。随着市场竞争的激烈化，房地产广告宣传力度逐步加大，费用支出也呈现不断增长的趋势，对于房地产开发项目的整体成本也具有重要的影响作用。销售阶段的成本控制主要集中在选择优秀的销售机构，制定合理完善的营销策划方案以及媒体的选择等方面。房地产销售机构的选择必须熟悉项目所在地的市场，可以在短时间内完成房地产项目的销售计划以降低销售成本。房地产营销方案的制定必须符合市场需求，可以通过建立体验营销模式，充分利用项目推广宣传费用。对于宣传媒体的选择，可以选择网络或者其他新型多媒体方式，以尽可能的节约宣传广告费用，对于实现房地产销售项目成本控制也具有重要的意义。

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关键词:房地产开发企业;质量管理;质量计划

中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)05-0038-02

房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益,以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作、设计、项目实施和竣工结算四个阶段。如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。由于项目前期工作和设计这两个阶段更是质量管理重点中的重点,所以本文重点对这两个阶段进行详细的分析与探讨。

怎样才能管理好项目的质量?对于每一个开发企业来说,应首先考虑项目的质量,质量又是质量管理的对象,它的原则是全面的质量管理,即以质量为中心,项目全员参与,以达到预期目标。全面质量管理既是原则,也是可行的操作程序,即PDCA循环(计划、执行、检查、处理),具体的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制图法、直方图法等,这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正,从而提高房地产开发企业的经济效益。

一、目前在房地产开发项目中所存在的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方为项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,就很难保证工程项目的整体投资效益。

二、房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目的前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,这是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。

1.建立开发项目质量管理责任制

对于房地产开发项目,还可设项目质量经理,他是开发项目质量的全权负责人,必须亲自抓质量工作。质量经理的职责是:根据投资人项目开发战略,确定市场定位目标,负责编制开发项目质量计划,并组织实施;按质量计划规定,检查项目质量计划的执行情况;对发现的重大质量问题,组织研究解决,并向项目团队负责人报告;编制项目质量报告,报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查,不能代替项目其他岗位的质量职责,项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己的质量责任,这样项目的质量才能有保证。

2.制定开发项目的质量计划

充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。

3.建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。

三、房地产开发项目设计阶段

项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约只占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。

1.开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制,实现设计方案的最优化。即由开发企业选择几家具有实力的规划设计单位进行方案设计。设计前,向他们详细介绍项目可行性、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况,特别要强调设计方案的经济与合理,使各设计单位做到心中有数。设计方案提交后,开发企业组织专家进行评审,选出最优的初步规划方案,确定中标单位且与之签定合同,并在此基础上细化。

2.初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,这是非常重要的一环。应注意的是细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。经济合理主要体现在:

(1)布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求;环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,是否具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。

(2)经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观、新颖但不奢华。

开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工。修改后的设计方案要重新预算成本并与目标成本对照,看是否超预算设计。

四、房地产开发项目实施阶段

在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在:(1)实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。(2)尽量减少设计图变更。(3)严格现场签证管理。(4)控制进场材料的质量与成本。(5)严把隐蔽项目的验收关

五、房地产开发项目竣工结算阶段

房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审-项目部门复审-开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训;另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。

六、结论

综上所述,房地产开发企业质量管理是一个动态的过程。开发企业的质量管理贯穿于项目的全过程,在项目管理的各阶段,时时要有抓优质质量的观念,确保开发建设前期的质量,随时纠正发生的偏差,以减少或避免资金的流失,最大限度地提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度,以保证项目管理目标的实现,更好地获得较好的经济效益和社会效益。

参考文献:

[1] 邓宏乾,等.开启迷宫之门――房地产经营技巧与实物[M].武汉:华中师范大学出版社,1993.

[2] 成虎.建设项目全寿命期集成管理的总体思路[EB/OL]. 北航项目管理网.