房地产贷款风险防控精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产贷款风险防控范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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一、宏观调控压力下房地产贷款面临的主要风险

（一）信用风险

1.房地产开发贷款信用风险。一是个别达不到银行贷款发放标准、不具还款实力的项目房产商，故意编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目资料，取得银行资金支持；二是房产商由于自身经济实力不强，开发项目资金不足，房屋预售不畅形成资金链断裂造成的违约风险；三是开发商取得贷款后，将贷款挪为它用甚至携款逃走。

2.个人住房贷款信用风险。一是被迫违约，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件而无法继续正常还本付息而产生的信用风险；二是恶意贷款违约，借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款；三是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将此看法付诸实施而产生的信用风险。在当前宏观调控趋紧、银行信贷资金紧缩的背景下，要重点关注房地产开发商资金链断裂和个人理性违约的信用风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式，在房产开发过程中，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2010年后房地产业面临更加严厉的宏观调控，银行收缩信贷，后期投入资金减少，导致有些工程可能无以为继，这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率；个人住房贷款方面，如果在严厉的宏观调控政策影响下，房地产价格大幅下降，贷款利率不断增加，理性违约现象将大幅攀升，特别是在房价峰值购买住房，发生理性违约的可能性较大。

（二）市场风险

1.住房价格风险。近年来，我国住房价格飞速上涨，但随着国家宏观调控力度的不断加大，市场价格理性回归，一旦房价下滑，商业银行存量房贷客户还款意愿可能会出现变化，业务风险随之上升。尤其，在房价高位发放的按揭贷款将面临更大的风险。

2.利率风险。房地产贷款一般期限较长，特别是个人住房贷款，一般在5~20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当房地产贷款业务占资产业务的比率达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规避的风险，特别是当利率进入上升周期，借款人利息支付加重时，不良率将上升。

3.汇率风险。如果市场对人民币进一步升值的预期强化，那么国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及房地产贷款风险都会进一步积聚，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。

（三）操作风险

房地产贷款中最典型、最重大的操作风险就是由于内外部欺诈形成的“假按揭”现象。“假按揭”行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动，另一方面“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。

（四）合规风险

一是外部政策执行情况的合规问题。房地产贷款业务中比较敏感的合规问题包括利率政策、授信条件、用途监管等方面。该类风险主要发生在产品研发以及业务执行环节。各地监管环境不同，监管政策在执行层面的统一性和持续性方面也有差异，加上各商业银行因竞争压力所导致的各类业务创新不断，有的不惜突破政策管制底线，合规风险整体上呈上升趋势。二是内控制度完善落实的合规问题。一方面存在商业银行内控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系统性等问题，另一方面是内控制度执行不力，只重制度建设而轻制度落实，疏于管理、约束乏力，从而造成了有章不循、违章操作，严重影响了内控制度的实施效果。

（五）其他风险

1.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其它相关政策的影响。自1998年实行住房货币化改革至今，我国房地产政策历经了“松—紧—松—紧”的历史变化，给商业银行的房地产贷款业务的发展带来了较大的影响。

2.声誉风险。2010年国家频繁出台房地产市场宏观调控政策，至年底逐步取消房地产贷款优惠政策。各商业银行部分当年已受理但未完成放款的个贷客户，2011年将面临重新核定贷款利率。2011年初，自深圳开始的银行“反价”风波在全国蔓延，各地出现不同程度的房贷客户利率纠纷，很多客户通过向媒体报料、到监管部门上访等措施向银行施压，给银行带来极大的声誉风险。

二、加强房地产贷款风险控制的应对措施

（一）信用风险防控措施

1.房地产开发贷款。一是严格信贷规模，灵活信贷政策。应以对行业发展趋势的科学分析为基础，合理测算授信规模，控制房地产企业信贷规模上限；对房地产企业的授信政策要保持相对的灵活性，不能因加强宏观调控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目应给予连续稳定的资金支持。二是落实贷款新规，建立全程监管制度。要求房地产企业开立项目资金专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督，确保企业前期项目资金投入的真实性；合理确定资金使用计划，严格凭付款合同和支出凭证逐笔转账；当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比率扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款；当银行项目贷款全部收回后，银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。只有开发商按期交房、个人按揭贷款全部办妥分户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。

2.个人住房贷款。一是建立个人信贷内部评级体系和内部评级模型。根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系。二是建立信用风险转移机制。通过和保险业务相结合，建立银行风险转移机制。首先可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，购房人通过购买相应年限的人寿保险来为房屋贷款做担保。其次商业银行可以向保险公司签订履约保险，当购房人出现财务问题而无法正常还款时，商业银行可以从保险公司获得保险金。

（二）市场风险防控措施

1.积极开展房地产贷款压力测试。2010年初，银监会要求全国各级银行进行了一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措施。

2.加强市场风险研判，提高业务主动性。一是应加强人民币贷款利率浮动水平管理，在优化客户结构的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择适合的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。三是提高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在精确化分解贷款进度的基础上，确定合理的贷款定价时机。

（三）操作风险防控措施

1.完善内控制度，规范管理流程。当前，房地产开发贷款“三查”制度和操作流程相对比较完善和规范，而个人住房贷款单笔金额小、笔数多、期限长，在银行信贷产品中发展和起步比较晚，相应的制度设计和流程执行上还存在诸多问题，尤其需要加以规范化、标准化：贷前要加强调查，坚持面签；贷时要独立审批，规范抵押，确保贷款用途的合法性、抵押登记的合规性以及信贷条件的合理性；贷后要分类管理，严密监控，在内控制度和操作流程的设计上要坚持“相互制约、换手监督”的原则，同时兼顾流程的效率和可操作性，提高专业化管理水平，严密防控操作风险。

2.运用适度，有效操作风险防控工具。对于个人住房贷款：一是要提高系统容量，特别是笔数较多的个人住房贷款方面，在相应系统容量设计方面要预留足够大的空间，避免由于业务大批量增长而出现系统滞缓、差错，甚至堵塞和瘫痪；二是要提高系统智能化控制，通过日常统计、参数设置、报警标识、贷后提醒和流程跟踪等方式，增强系统智能管理功能，防范越权、不执行授信标准以及不落实贷后管理要求等操作风险；三是开发专门针对假按揭操作风险的风险核查工具，设定相应特征条件，通过数据扫描和比对及时发现异常风险状况；四是建立群发性风险监测表，防范外部市场环境变化下群体性违约风险。

3.创造良好的房贷风险管理外部环境。一是加大征信报告适用度，建立信息资源库。首先，广泛吸收各个领域的征信数据，丰富征信报告的内容，使得银行通过征信报告可以对借款申请人的信用状况进行全面的判断，提升征信报告的利用效率。第二，商业银行间应加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台互通有无、共同发展。第三，建立个人信用失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者，提高客户违约成本。二是完善房产抵押登记管理。建立之前，商业银行应建立一个与房产登记机关间的信息共享的网络平台，让银行可以即时查询到房产产权和抵押的实时动态状况，减少人为操作环节，防范抵押操作风险。

（四）政策风险防控措施

一方面，政府及各级监管部门要从促进房地产市场持续稳定健康发展的需求出发，吸取2008年以前宏观调控不力的经验教训，构建宏观调控的长效机制，使宏观调控目标常态化，另一方面，要确保贯彻执行。这些监管政策是绝对不可以跨越。面对近年来监管政策出台较多、调整较频繁的现实情况，商业银行应当定期和不定期检查各经营机构对监管政策的执行情况，确保落实。

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个人住房贷款作为个人金融业务的主要品种，具有三个方面的鲜明特点：一是属于优质贷款，风险较低；二是业务期限较长，银行可以有一个长期稳定的收入，而且客户的忠诚度较高，有利于银行培养一批忠实的客户群体；三是银行可以利用个人按揭服务，争取客户使用其他产品，赚取除按揭利差收入以外的其他收入，如银行透过按揭业务，可以拓展VIP客户，发放信用卡、个人贷款，可为客户提供一整套的理财业务，从而赚取非利差收益。

正是由于上述个人住房贷款特点，个人贷款业务对银行零售业务的发展起着越来越重要的作用。随着居民生活水平的不断提高和住房体制改革的不断健全，个人住房贷款业务具有巨大的市场空间。在个人住房贷款业务迅猛发展的同时，住房信贷风险逐步成为银河风险防范的一个重要方面。

一、正确识别个人住房贷款的风险点

住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成原因是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，住房信贷风险主要还表现在以下几个方面：

（一）房地产市场供需变化引发的风险

近年来，房地产市场正处于“卖方”市场向“买方”市场转折的时期，市场参与各方都在不断地调整自身经营理念和操作方式，以因应市场变化。

(二)开发商引发的风险

1.开发商或销售商恶意套现风险。在住房贷款中开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现。

2.开发商将购房款入账后,由于经营不善,导致楼盘烂尾,或因地价、建筑材料、施工技术等情况的影响造成不能按时交楼,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。

3.由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。

4.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。

(三)借款人引发的风险

1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。

2.购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险。

3.购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料,如个人收入证明、营业执照等带来的风险。

4.由于不可预见的自然灾害以及不可抗力的因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。

(四)银行内控机制不健全引发的操作风险

银行内部控制不严格,操作风险时有发生。具体表现在：一是贷前审查不严。经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严；二是信息不畅通带来的信贷风险。即在审批发放时,对贷款相关资料了解不及时、不全面造成判断错误带来的风险。三是信贷管理规定不健全,形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体的管理方法;制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险。四是贷后管理不到位引发风险。

(五)其他因素引发的风险

1.在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。

2.抵押物引发的风险。抵押物管理不规范,办理抵押物的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效。

二、 控制个人住房贷款风险的主要措施

（一）关注市场动向，完善信贷政策

房地产市场是一个不断变化的市场，而且区域市场的差别化很大。我分行相关部门应进一步加强市场调研，强化房地产市场监测，密切关注房地产市场运行情况的变化。通过分析国家和地方政府的宏观调控政策调整对市场、房地产企业、居民住房需求和预期等因素的影响，正确把握形势，及时调整房地产信贷政策和经营策略，把好信贷准入关，前瞻性地管理房地产贷款风险。

1.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系。首先,要根据政策层的要求,继续执行严格的房地产政策，尤其要加强对房地产开发贷款的审核管理,尽力控制开发商通过诸多变通的融资方式使用银行贷款垫资房地产开发项目。其次,要建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法律法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进住房市场经济的健康发展。

2.逐步建立全社会范围的个人征信系统和行之有效的个人信贷资信评价体系。建立科学有效的个人征信体系是银行控制信贷风险的前提保证。目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产,掌握借款人个人负债状况及借款人信用记录状况,从而据以判断借款人还贷能力和还贷意愿。

(二) 加强内部管理,提高抗风险能力

1.完善各项内控制度,正确处理业务发展和风险防范的关系。建立内部个人住房信贷的风险管理体系。建立健全常规检查与专项检查相结合的检查制度,及时纠正不合规的操作,强化内控的再检查和监督。完善审批流程,做到审贷分离,形成平衡制约机制,以便明确职权和责任,防范信贷风险。

2.加强对房开客户资金链和销售情况的监控。进一步完善风险预警机制，建立个人住房贷款风险控制机制密切关注房地产企业资金链状况和项目销售情况，加强对房开贷款的动态监测，特别是对即将到期的房开贷款，要制定一户一策的催收措施。对企业经营正常，因拆迁、销售延期等原因无法按时回收的贷款，在风险可控的前提下，应切实做好项目贷款的转贷、展期工作，避免因转贷不及时而产生新的不良贷款。

3.加强对借款人及其相关法人的贷前调查,尽可能地做到操作风险的事前防范。住房按揭贷款业务因其特殊性,不仅和个人客户有关,而且和房地产开发商、房地产评估公司、房地产中介担保公司、保险公司等法人客户相关联,因此要强化贷前调查环节。首先要对借款人的资信状况进行调查,详细了解核实借款人贷款的真实性,以及借款人(及其家庭成员)的职业、收入状况以及其稳定性,确保借款人借款行为的真实性并有足够的收入来保证按期归还借款本息。

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关键词：商业银行；宏观经济；信用风险

我国经济正逐步进入增速适宜、结构优化、创新驱动的新常态。对于商业银行而言，在宏观经济经历增长速度换挡、结构调整阵痛和前期刺激政策消化的同时，企业生产经营面临新考验，信用违约风险呈现新特点、新趋势，对风险应对措施的针对性和有效性提出了更高的要求。

一、当前信用风险的新特点

（一）系统性

宏观经济正处于“三期叠加”阶段，加之世界经济还处于深度调整中，这种经济运行中的周期性、结构性和政策性因素交互作用，消费不足、投资周期、货币因素等将对企业的经营风险、投资风险和筹资风险造成区域性、系统性的冲击，进而导致商业银行将面临区域性、系统性的信用风险。

（二）突发性

随经济增速放缓，以及经历行业结构调整和产业转型升级阵痛，企业经营运行的难度增大，资金链面临紧张。加之前期高速扩张、盲目举债投资留下的后遗症，民间借贷危机的爆发，企业高管涉案、跑路失踪，企业“猝死”增多，信用风险突发性增强。在2014年爆发的一系列违约事件中，不乏一些大型集团企业，这些“光环”企业突发风险让商业银行防不胜防。

（三）传染性

一方面体现在信贷风险的传染。部分领域、行业、客户的信用风险通过契约连、担保链、贸易链和产业链蔓延渗透。这些链条上任一环节出现问题，就会产生一系列的连锁反应。另一方面体现在非信贷风险的传染。民间借贷、互联网金融、表外业务等非信贷业务风险，有向信贷风险传染之势。

二、当前信用风险的新趋势

（一）行业角度

1. 制造业贷款风险需引起关注，尤其是产能过剩和高污染行业。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3490.67亿元，其中制造业1341.42亿元、占比达38.4%，行业风险显现。一是经济下行、产业调整和产业链风险传导，致制造业整体疲软。如煤炭行业步入需求不足、价格持续下跌的长周期，风险沿产业链由煤炭采选业蔓延到煤化工、炼铁等领域；钢贸行业风险也沿产业链蔓延到金属制品领域。二是制造业贷款风险主要集中在造船、钢铁、水泥等严重产能过剩和纺织、造纸、化工等高污染领域。

2. 商贸类贷款风险需引起关注，尤其是大宗商品交易领域。根据对上市银行2013年年报的统计，批发零售业不良贷款余额826.4亿元，占全部不良贷款的23.7%，也存在较大的行业风险。一是钢贸、铜贸类客户互保、联保普遍，易造成单一客户风险通过担保圈蔓延传染，不良贷款集中暴露。2013年上海法院共受理涉钢贸案件约3700件，同比增长5.5倍，标的金额达230亿元，占金融商事纠纷案件标的总金额的51.4%。二是商贸类贷款风险向信用卡领域转移。不少钢贸商在银行贷款收紧、民间借贷等途径筹资也出现困难时，通过信用卡套现，偿还银行贷款和民间拆借的贷款本息。三是在银行收紧房地产贷款的情况下，部分企业利用商贸企业尤其是建筑、建材类贸易企业作为融资平台，为其提供担保，通过小企业简式快速贷款等方式套取银行贷款，投入房地产领域，规避银行信贷政策和贷款准入门槛。

3. 房地产业贷款风险需引起关注，尤其是房价虚高地区。虽目前不良率低于同期全部贷款不良率，银监会已多次警示房地产贷款风险，其潜在风险不容忽视。随着宏观经济下行和调控措施的作用，房地产市场由“过热”转而“冷却”，新建商品住宅环比价格下跌城市逐月增加，导致开发商资产缩水、资金回笼难度增大。同时，需要注意的是，房地产贷款风险不仅局限于房地产开发贷款，还应关注占贷款总量14%的个人住房贷款，尤其是部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款；以房地产抵押担保的其他贷款，由于房地产价格下跌、交易量减少导致贷款第二还款来源的保障度降低。

（二）区域角度

在前期经济刺激政策下信贷投放过大，以及经济较为活跃、发达的区域，贷款风险更需引起关注。2008年国务院出台的4万亿经济刺激计划，其中配套的银行贷款占了较大份额。前期信贷规模大量投放的“后遗症”已开始显现。一方面在经济运行层面，刺激政策在一定程度上加剧了产能过剩和经济失衡，信贷资金也并未全部用于实体经济、技术升级等。尤其是一些民营经济较为活跃的区域，在经济下行周期受到的冲击将更大。根据对上市银行2013年年报的统计，不良贷款余额共计3360.06亿元，包括长三角、珠三角、环渤海等在内的东部沿海地区占比达63.18%，显著高于中部和西部地区占比25.99%，信用风险更大。另一方面在银行信贷管理层面，在信贷规模过快、过多投放的过程中，部分存在降低准入门槛、疏于风险管理的问题，进一步加大了现阶段信用风险防控压力。

（三）客户角度

1. 大型民营集团客户贷款风险需引起关注。部分大型民营集团客户通过化整为零、过度用信，在经济上行阶段偏离主营业务、过度扩张规模，经济进入下行周期后，更易出现资金链断裂风险。同时，较国有企业而言，民营企业治理架构不完善，经营和财务管理欠规范；经营发展与其高管人员的个人素质、经营理念和人格魅力直接相关；信息披露相对不完整，银行难以掌握全面、真实的经营情况，民营企业贷款风险相对较大。

2. 中小企业贷款风险需引起关注。一方面，中小企业自身抗风险能力较弱，受经济波动影响更为明显。同时，区域风险、行业风险、产品风险都更易在其身上产生叠加效应，进一步造成信用风险扩大。另一方面，信贷市场上的融资困难、民间借贷的高额成本等都成为加剧中小企业资金链断裂的因素。据浙江省经信委统计，2014年上半年小企业利息净支出增长45.5%，超规模以上企业11.1个百分点；56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年；80%的小企业依靠民间借贷维持经营，年息最高达180%。

3. 涉案涉诉企业贷款风险需引起关注。随反腐倡廉力度加大，2015年以来，企业及其高管涉案涉诉信息频频曝光，甚至存在由于涉案涉诉直接导致贷款形成不良的情况。企业或高管涉案涉诉，目前已成为新发生法人不良贷款的主要风险问题之一。仅以四川为例，2014年上半年就先后多达20余户企业高管涉案，涉及贷款上百亿元。

4. 担保圈客户贷款风险需引起关注。2014年7月末，银监会下发《关于加强企业担保圈贷款风险防范和化解工作的通知》，明确风险防范的相关要求。担保圈使原本不相连的公司变得息息相关，且往往涉及银行众多、债权债务关系复杂，单体客户的风险将被放大并蔓延至整个担保圈，导致风险的集群式爆发。如河南长葛某担保圈涉及近百家企业、20家金融机构，圈内担保金额逾20亿元。目前，多个关键担保节点企业已形成不良，风险不断蔓延扩散。

（四）产品角度

1. 通过贸易融资业务套利风险需引起关注。套利空间的存在、操作的便利性以及国内融资环境的恶化催生部分企业通过贸易融资套利，其背后积聚的资金链风险爆发的可能增大。一是通过虚假贸易背景套利，且资金多流入高风险领域。部分企业通过与境外关联公司虚构贸易背景，套取银行资金及利差汇差，并将资金投入房地产开发、民间借贷等高风险、高收益领域。二是仓单重复质押，操作风险引发信用风险。进口商与仓储企业合谋，采取修改仓单编号、日期，同一货物辗转多家仓库等手段，重复开具仓单，而银行未对货物进行实地调查，导致贷款失去货权，丧失担保保障。

2. 通过信用卡套现风险需引起关注。近年来，部分信用卡客户滚动套现风险不断扩大，成为信用风险凸显的又一产品领域。一是部分信用卡客户以即还即透、卡中介代还代刷的方式，频繁在他行商户或第三方支付商户实施滚动套现，一方面，持卡人通过滚动套现长期高额占用银行资金；另一方面，卡中介与商户联手，协助持卡人代垫资金还款再套现，并视垫资时间长短收取手续费。二是银行内部放松管理，员工参与套现，加剧了信用卡套现风险。一方面，部分商业银行在信用卡业务办理和管理过程中，存在准入审核不严、未执行“三亲见”，授信管理存在漏洞，套现管理不到位等问题；另一方面，银行内部员工协助、参与套现，甚至套现用于资本市场投资或通过出借资金牟利，加剧了套现行为。

三、当前信用风险的新对策

商业银行应结合新形势下信用风险的新特点和新趋势，从以下四个方面入手，提高风险应对措施的针对性和有效性。

（一）树立稳健经营理念，夯实风险管理基础

部分信用风险的发生，与银行在经营管理中重发展轻风控、重眼前轻长远、重形式轻规范，甚至为完成指标任务不惜违规违纪有关。商业银行应树立科学的发展观和业绩观，正确认识发展效率和风险防范的辩证关系，杜绝以违规换业务增长、以风险换短期利益。提高全面风险管理和整体合规意识，夯实业务发展基础，实现可持续健康发展。

（二）把握宏观经济形势，动态调整信贷策略

1. 前瞻预判，调整行业信贷结构。商业银行要主动适应经济转型和结构调整的新形势，通过前瞻分析和预判，把握信贷结构调整的方向和重点，将先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业等作为支持的重点，如高端装备制造、旅游、文化产业、生态环保等。

2. 综合分析，实施差异化区域政策。主动对接当前的区域发展政策，结合信用风险现状，采取差异化的区域信贷政策。防范信用风险从东部沿海地区向中西部地区蔓延，以及前期信贷投放过大区域信用风险的集中爆发。同时，围绕国家重点区域规划，积极支持京津冀、长江经济带、“一带一路”的重大项目和自贸区离岸业务、金融市场等业务。

（三）提高风险识别能力，强化重点领域治理

1. 提高识别能力，摸清风险底数。要改进调查、审查的技术和方法，提高风险识别的主动性和技术能力，重点围绕客户生产经营、担保有效性、信贷资金用途以及还款来源，及时识别风险信号。同时，加大风险排查力度，摸清客户经营、财务、对外投资和担保的全貌，真正做到“早发现、早反映、早处置”。

2. 做好应对预案，科学治理风险。要在准确识别风险领域、风险程度和风险效应的基础上，针对重点风险行业、区域、客户和产品领域，提前制定应对预案，做到信用风险的提前防控、及时发现和快速响应。同时，要讲究治理措施的科学性、渐进性，避免“一刀切”式的抽贷、停贷、压贷，造成企业资金链断裂。

（四）切断风险传递链条，化解风险叠加隐患

1. 整体把握、严防传染，切断风险传递链条。商业银行要从产业上下游、关联关系、担保圈/链等角度全面分析，判断单一风险的传导途径，及时采取措施切断风险传递链条。一方面严防已经暴露的信用风险蔓延扩张，另一方面阻断来自信托融资、民间借贷、表外业务等非信贷风险的传染。对于已成为风险集中爆发导火线的担保圈/链，必须找准关键点，开展解构工作。

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关键词:商业银行;信贷风险;房地产;风险管理

在我国,房地产信贷己成为当前银行信贷的重要组成部分。由于房地产产业属于资金密集型产业,使得银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。所以,一旦房地产业萎缩,房价持续下跌,地产商存货堆积导致周转困难,必然致使银行收贷困难,贷款违约率升高,坏账提取额度加大。同时,以土地和房产等小动产做抵押的贷款资信度也将随之下降,由于信用等级下降,抵押物会重新估值,优质资产将不再优质。这一系列的连锁反应将降低银行的盈利能力,银行在经营过程中将会面临很大的市场风险和信用风险。因此,为了防止信贷风险的形成和累积,商业银行就必须对房贷风险进行有效地防范、控制和化解。

一、我国商业银行房地产信贷的现状

近几年在居住方面,国内城乡人均住房面积以每年4%以上的速度增长,带动建材、装饰市场以每年20%的速度增长。国家统计局数据显示,2008年1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于去年的同期增长4个百分点。在从紧货币政策下,房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长,房地产业的繁荣为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

(一)房地产信贷业务爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应,对短期经济增长指标也有明显的促动作用,因此,我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下,房地产投资增幅很快,大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据,2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元,个人住房贷款余额为8253亿元,而到2007年末分别达到了1.8万亿元和3万亿元,年均增速分别为22.2%和29.4%。

(二)房地产信贷业务危机重重

随着房价不断的上涨,泡沫危机也日益笼罩,商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。自2002年以来,我国房地产信贷业务得到了快速发展,社会各界看好其未来的发展,使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。国内的不少银行,甚至不惜突破规则限制,让那些没有资质的贷款者进入市场,以夺取信贷市场的一席之地。也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识,不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大,也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段。正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”,最近几年由于国内股市价格暴涨,证券市场赚钱效应,诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场,这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。

二、我国商业银行房地产信贷的主要风险

第一,金融政策影响房地产市场。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业,每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标,进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。与此同时,央行多次调整利率,导致购房者的还贷压力日益加大,使得部分购房者购房心态发生变化,产生观望心理,个人住房贷款需求出现一定程度的减少,直接影响了楼盘的销售,进而在一定程度上导致房地产企业出现资金链紧张,一旦房价趋势逆转银行住房开发贷款将很有可能遭受损失。多年来,国家的宏观调控保持了较浓厚的行政色彩,调控大多基于对己经发生的经济行为、金融行为,甚至信贷行为的判断做出的,存在滞后性,预测性不强,无法从信贷资金的安全性、效益性、流动性方面改变商业银行的信贷行为效率。

第二,房地产企业融资渠道单一。房地产作为资金密集型行业,对银行信贷资金有着巨大的依赖性。在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一直维持在25%-33%左右,房地产开发贷款约占18%-23%,绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。在商品房预售中约有70%的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房,按揭贷款以首付20%-30%计算,其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费信贷。房地产企业融资渠道的单一,导致房地产信贷风险过度集中在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,要承受伴随着各个环节的市场风险。

第三,投资性买房诱发价格泡沫导致房地产信贷抵押品价值不充足。上涨过快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为实现保值增值,转向购房投资。而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。在房地产信贷中,抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等。如果抵押品价格严重超出市场预期,抵押品处置会变得十分困难,抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将会被削弱,借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

第四,银行内部风险防控意识不足,操作不规范。我国的银行业过去长期处于计划经济体制中,其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展,而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够。在实际业务中,银行内部人员的违规操作也常常会导致房地产信贷风险出现的机率上升。究其原因,一是由于各级业务审查、审批人员主观上不够重视,疏于防范和管理,贷前审查流于形式,对明显存在疑点的资料不深入调查核实,随意简化手续;二是由于业务不精、技能不热,无法准确判断和把握借款人的信用状况和风险状况,没有科学、完整的风险度量指标体系,审查过程成了摆设和走过场;三是贷后管理出现严重漏洞,放款后就对借款人不管不问,给房地产企业随意挪用资金提供了条件;四是迫于任务指标、绩效考核的压力,部分商业银行放松审查标准,仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求,对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查。这样马虎的审查过程放出的贷款,常常隐藏着巨大的信贷危机。

三、对我国商业银行房地产信贷风险管理的建议

(一)把握国家宏观调控的方向,保持敏锐的金融嗅觉

宏观经济走势,对产业关联度大的行业影响力十分明显,尤其是关系到民居民生的房地产业。房地产在自由竞争市场条件下运行时,就必然会经历产业周期的波动,随之引起房地产信贷周期性波动。银行要高度关注和贯彻落实国家房地产宏观调控政策,关注国家宏观经济走势,关注国家经济、金融政策的变化,如住房开发、居民购房、贷款利率等政策,适时调整内部的房地产信贷政策,使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。在控制风险的前提下稳步拓展房地产信贷业务、进一步加强项目的调研和筛选工作,理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,努力转变经营观念,优先满足区位优势明显,产品结构合理,得到国家政策扶持的地区的房地产开发项目,要从源头努力防范行业风险。

(二)拓宽房地产企业融资渠道,创新房地产金融产品

长期以来,中国房地产企业融资的主要来源严重依赖于商业银行信贷资金,这不仅使房地产企业的融资方式和融资渠道越来越狭窄,同时也日益加大了商业银行信贷资金和信贷投放的风险。因此,在我国金融体制加人改革力度的今天,有必要为拓展房地产企业融资途径创造条件,开拓房地产与金融共赢的局面。2008年房地产企业协会指出,应当支持房地产开发企业通过股权合作、上市等渠道筹集开发资金。对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动省地节能环保型住宅的企业,给予融资的支持。通过大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具,将流入房地产投资性消费的资金和保险基金、养老基金引导到住房融资市场,吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域,以缓解由于投资渠道短缺、住房投资性需求的增加给市场带来的压力。

(三)缓解房地产企业与商业银行之间的信息不对称

信息不对称是导致商业银行房地产信贷产生风险的原因之一,要解决两者之间的信息不对称主要是要强化银行对开发商的披露信息、约束和激励机制。银行应采取一定的措施使开发商经过成本收益分析后放弃机会主义行为,对银行传递真实的信号和自觉信守信誉行为的同时要完善房地产贷款的抵押担保制度,以通过第三人或其自有财产显示开发商的真实信息有效的贷款担保制度是保证增强开发商真实信息显示的可靠措施,这样就可以缩小与开发商之间的信息不对称程度。

(四)健全和完善银行内部风险防控体系

加强贷款管理、严格贷前审查,杜绝违规操作、明确各部门职责,对各工作岗位从事的业务活动进行风险控制和制度管理,建立协同配合、监督制衡的工作机制。一是对开发商进行现场调查和跟踪联系如果借款人出现的经济恶化情况,要第一时间发现并及时采取补救措施,可视情况严重程度要求开发商追加担保措施或提前偿还贷款,切实保障银行债权安全;二是明确贷前信用审核的严肃性,认真分析客户的征信信息和偿还能力,避免出现虚假按揭现象,严防信贷风险;三是落实贷后管理,放款后客户经理要实时监控工程进度及楼盘销售进度,保证销售同笼款按照要求对应转入专户,严防房地产企业违规挪作他用;四是加快构建商业银行内部的风险管理文化,充分认识风险管理的重要性和迫切性,尽快使风险管理的意识深入人心,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程。

参考文献:

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4、戚剑虹.商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理[J].管理科学,2009(8).

5、孔艳杰.中国商业银行信贷风险全过程控制研究[M].中国金融出版社,2006.

篇(5)

【关键词】云南省 房地产市场 房地产金融 调查与思考

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资保持稳定增长

2013年，全省房地产开发投资完成2488.33亿元，占全省固定资产投资（9621.83亿元）的比重为25.9%，占全国房地产开发投资（86013亿元）的比重为2.9%；同比增长39.6%，增速较上年同期提高0.4个百分点，高于全省固定资产投资增速（27.4%）12.2个百分点，高于全国房地产开发投资增速19.8个百分点。全省房地产开发投资结构呈现出两个显著特征：一是住宅类和商业类开发投资保持稳定增长。全年住宅类开发投资完成1642.40亿元，同比增长42.5%，增速较上年提高12.2个百分点；商业类开发投资完成410.97亿元，同比增长60.4%，增速较上年提高5.5个百分点。二是办公楼类和其他类开发投资放缓。全年办公楼类开发投资完成117.50亿元，同比增长36.0%，增速较上年降低51.9个百分点；其他类开发投资完成317.46亿元，同比增长10.6%，增速较上年降低45.5个百分点。

（二）商品房供应充足，销售市场趋于平稳

1.商品房供应充足。截至2013年末，全省商品房施工面积18260.72万平方米，同比增长27.1%，商品住宅施工面积12969.39万平方米，同比增长24.3%；商品房新开工面积6481.80万平方米，同比增长7.4%，商品住宅新开工面积4529.09万平方米，同比增长8.7%；商品房竣工面积2019.20万平方米，同比增长9.1%，商品住宅竣工面积1576.13万平方米，同比增长5.6%。

2.商品房交易市场趋于平稳。截至2013年末，全省商品房销售建筑面积3309.30万平方米，同比增长2.2%，商品住宅销售建筑面积2855.52万平方米，同比增长2.4%；全省商品房销售额1487.24亿元，同比增长9.1%，商品住宅销售额1192.55亿元，同比增长10.7%。上半年，全省房地产市场延续了前期的成交势头，商品房销售保持较快增长，尤其是“国五条”出台后，市场预期出现较大变化，购房需求加快释放，4月和5月的商品房销售速度明显提升；下半年，在前期购房需求集中释放的影响下，商品房销售速度下降，7月和8月出现负增长，之后逐步回升，在4季度呈现出较为稳定的增长趋势。

图1 云南省商品房销售面积同比增速

数据来源：云南省统计局

（三）重点城市住房价格运行基本稳定

1.新建住宅销售情况。2013年12月份，根据国家统计局的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨0.5%，大理环比上涨0.1%，涨幅在全国70个大中城市中分别排在第19位和第63位；昆明同比上涨5.8%，大理同比上涨5.5%，涨幅在全国70个大中城市中分别排在第61位、第63位。总体上看，2013年昆明和大理两城市新建住房价格基本保持稳定。

2.二手住宅销售情况。2013年12月份，根据国家统计局的全国70个大中城市二手住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨0.4%，大理环比上涨0.2%，涨幅在全国70个大中城市中分别排在第25位和第42位；昆明同比上涨8.0%，大理同比上涨3.1%，涨幅在全国70个大中城市中分别排在第12位和第54位。

（四）城镇保障性安居工程建设顺利推进

2013年，国家下达云南省城镇保障性住房建设任务30.32万套，计划基本建成16万套。至2013年末，全省城镇保障性住房建设开工30.36万套，基本建成23.4万套，完成投资315亿元，超额完成了国家下达的年度目标。全省完成城镇保障性住房分配入住46.65万套，发放租赁补贴22.58万户，改善城镇低收入家庭居住条件的作用明显。

二、房地产金融运行情况

（一）房地产贷款稳定增长

截至2013年末，全省房地产贷款余额2606.83亿元，占全省各项贷款的比重为16.2%，占全国房地产贷款的比重为1.8%，分别较上年同期提高0.9和0.1个百分点；同比增长23.2%，高于全省各项贷款增速9.4个百分点，高于全国房地产贷款增速4.1个百分点；较年初新增491.31亿元，同比多增155.02亿元。全省房地产贷款同比增速自2012年3月份以来逐步回升，2013年保持在21%～25%的区间范围内，呈现出稳定增长的发展趋势。

图2 2009年以来云南省房地产贷款同比增速

数据来源：人民银行昆明中心支行

（二）房产开发贷款增速明显提高

截至2013年末，全省房产开发贷款余额625.77亿元，同比增长55.9%，较年初增加224.40亿元，同比多增138.84亿元。其中，住房开发贷款余额477.20亿元，同比增长53.4%；商业用房开发贷款余额136.48亿元，同比增长93.5%；其他房产开发贷款余额12.09亿元，同比下降38.8%。2013年，部分金融机构加大对商业用房建设的支持力度，以及部分金融机构获得总行下放一定的商品住宅项目审批权限，得以加大对优质住宅项目的信贷投放，促使全省房产开发贷款保持高速增长，4-12月份的同比增速均超过50%，贷款增速明显提高。

（三）地产开发贷款调整效果显现

截至2013年末，全省地产开发贷款余额为172.57亿元，同比下降7.4%，较年初减少13.76亿元。其中，政府土地储备机构贷款余额为142.41亿元，同比增长17.5%，较年初增加21.21亿元。自2012年底国家相关部门先后联合出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》和《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，全省银行业金融机构对地产开发贷款的结构进行调整，在压缩融资平台公司地产开发贷款的同时，支持符合条件的土地储备机构贷款，使得2013年全省地产开发贷款出现两个变化：一是地产开发贷款增速持续降低，并在下半年连续6个月负增长；二是政府土地储备机构贷款保持12%以上的增速，占地产开发贷款的比重从2012年末的65.0%上升至2013年末的82.5%。

（四）个人住房贷款发放力度加大

截至2013年末，全省个人住房贷款余额1506.47亿元，同比增长16.1%，较年初增加209.35亿元，同比多增94.72亿元。2013年，随着房地产市场成交有所活跃，金融机构发放个人住房贷款的力度加大，全年共发放个人住房贷款11.99万笔，合计431.84亿元，同比分别增长30.7%和47.1%，其中首套房贷款10.87万笔，占全年个人住房贷款发放笔数的90.7%，表明金融机构对刚性购房需求的支持力度较大。从利率水平来看，2013年首套房贷款平均利率为基准利率的0.98倍，二套房贷款平均利率为基准利率的1.11倍。在首套房贷款中，下浮利率占23.9%，基准利率占69.8%，上浮利率占6.3%。

（五）住房公积金委托贷款快速增长

截至2013年末，全省住房公积金委托贷款余额488.57亿元，同比增长24.7%，较年初增加96.88亿元，同比多增37.50亿元。随着全省房地产市场成交有所活跃，市场对住房公积金委托贷款的需求增加，拉动住房公积金委托贷款快速增长。

2013年，全国房地产市场交易普遍活跃，一些热点城市的住房公积金出现不同程度的资金紧张状况。我行及时对昆明市住房公积金管理中心进行了调研，结果显示昆明市住房公积金个人住房贷款呈现高速增长态势，2013年个人住房贷款发放额为54.23亿元，同比增长117.39%；年末贷款逾期率为0.03%，存贷比为62.9%，保持在合理的区间范围内。

（六）城镇保障性安居工程贷款增势良好

截至2013年末，全省城镇保障性安居工程贷款余额为239.23亿元，同比增长40.5%，较年初增加69.00亿元；全年累计发放城镇保障性安居工程贷款131.65亿元，较上年同期多发放41.31亿元。全省城镇保障性安居工程贷款呈现出以下三个特点：

1.国开行、工行、农行和建行发挥信贷支持主力军作用。2013年，由国开行牵头，工行、农行和建行参与的对云南省城乡建设投资有限公司的银团贷款积极推进，在6月底实现放款，到年末已发放42.98亿元。截至2013年末，四家行的城镇保障性安居工程贷款余额合计197.66亿元，占比达到82.6%。

2.信贷资金高度集中于廉租房和公租房。2013年，全省金融机构向廉租房和公租房发放贷款99.15亿元，占同期城镇保障性安居工程贷款发放额的75.3%，廉租房和公租房贷款余额占比达到74.5%，“两租房”贷款在全国排名前列。

3.贷款业务主要发生在昆明市。2013年，昆明市共获得城镇保障性安居工程贷款99.97亿元，占全省的75.9%；年末贷款余额200.65亿元，占全省的83.9%。全省16个州、市中，仅有普洱市和怒江州尚未发生城镇保障性安居工程贷款业务。

（七）房地产贷款质量保持稳定

截至2013年末，全省房地产不良贷款余额7.10亿元，较年初减少3.75亿元，不良率为0.27%，较年初下降0.24个百分点。其中，房地产开发贷款不良率为0.32%，较年初下降0.81个百分点；个人住房贷款不良率为0.24%，较年初下降0.03个百分点。在房地产宏观调控和稳健的货币政策背景下，金融机构不断提高房地产信贷准入门槛，促使房地产信贷资产质量保持稳定。

三、关注的问题

（一）全省房地产市场供应增量明显，待售面积增长速度加快

从房屋供应量上看，2011年至2013年，全省商品房施工面积增速分别为20.6%、30.4%和27.1%，实现了稳定快速增长，但3年的商品房施工面积中，住宅施工面积占比分别为75.9%、72.6%和71.0%，呈现出逐年下降的趋势，全省房地产市场优化投资结构的发展趋势明显。

从房屋待售情况看，2011年至2013年，商品房待售面积分别为334.3万平方米、511.7万平方米和1167.8万平方米，增速分别为52.3%、53.1%和128.2%，反映出随着房屋施工面积的快速增长，全省商品房待售面积也呈现高速增长趋势。

（二）房地产开发企业资金链较为紧张，融资增长势头明显

我行在2013年下半年委托部分金融机构对全省60家重点房地产开发企业进行了问卷调查，结果显示有35%的企业资金链较为紧张。2013年，全省房地产开发企业到位资金中，以定金及预收款等销售回款为主的其他资金占比为32.5%，较上年减少11.6个百分点；国内贷款和自筹资金占比分别为14.3%和52.7%，较上年分别提高4.2和7.0个百分点，显示在房地产市场成交较低的情况下，房地产开发企业的融资需求有所上升。

（三）预期房价上涨的购房者占多数，个人住房贷款潜在风险值得关注

根据我行委托部分金融机构对昆明市100名贷款购房者进行的问卷调查显示，预期未来房价上涨的占54%，预期房价下跌的仅占4%，预期房价稳定的占42%。在预期未来房价上涨的情况下，不排除有少数购房者超出自身承受能力提前购房的可能。在调查中，有12%的借款人房贷月供收入比高于50%，其中月供收入比高于60%和70%的分别占4%和1%。月供收入比过高，借款人将面临较大的经济压力，一旦出现收入来源不稳定或是住房价格向下波动等局面，贷款本息的偿还将可能出现困难，其潜在的信贷风险值得关注。

（四）购房者贷款难问题突出

据数据显示：2013年9月至12月，全省金融机构单月个人住房贷款发放笔数从1.1万笔下降到0.7万笔，下浮利率的贷款占比从9.3%下降到2.4%，房地产市场购房贷款难问题显现，到年底更加突出。据调查，出现问题的原因是由于信贷规模较为紧张，部分金融机构把小微企业贷款和个人住房贷款进行统筹安排，而小微企业贷款受监管部门“两个不低于”的考核，个人住房贷款受到挤压，加之个人住房贷款利率较低，导致银行业金融机构放贷意愿有所降低。

四、2014年云南省房地产业发展形势分析及预测

（一）2014年云南省房地产业发展将面临更加复杂的形势

一是房地产开发投资资金来源仍将趋紧。根据中央经济工作会议精神，2014年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，2013年底召开的全国住房和城乡建设工作会议强调继续抓好房地产市场调控和监管工作，保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施；更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。整体来看，限购限贷等房地产调控政策短期内出现调整与松动的可能性不大。因此房地产市场销售也不太可能出现较大幅度增长，从面上来说，房地产开发企业销售回款进度难以发生明显改观。

二是房地产市场分化的特点进一步显现。岁末年初，北上广等一线城市土地拍卖价格不断创出新高、地价高出同地段现售房价、商品房市场供不应求、房地产开发企业再度出现惜售以及云南城投进京拿地开发等新闻不断见诸媒体报道。这表明全国一二线城市房地产聚集人口和资金的优势进一步突出，包括土地和资金等优势资源向全国优势房地产企业集中的趋势更加明显。而从全国来看，三、四线城市房地产市场供过于求，楼市回升乏力以及中小本土房地产开发企业生存、发展维艰的状况可能延续，甚至加剧。

三是全省房地产市场库存化压力与部分城市住房价格上涨的中长期压力同时存在。一方面随着房地产开发投资和商品房供应的连续快速增长，全省商品房的消化周期延长，给保持房地产市场的总量基本平衡带来压力。另一方面，云南省主要城市住房价格呈现逐步抬升趋势，加上城镇化带来的住房刚性需求持续增长与住房资源稀缺性之间的矛盾短期内不可能发生根本性改变，因此稳定住房价格任务仍然艰巨。

四是电商的迅猛发展给商业地产和城市综合体开发带来冲击。近年来电子商务和网络交易的异军突起，给实体零售商业带来巨大冲击，并由此给商业地产和城市综合体的开发带来挑战。

（二）云南省房地产业发展面临新的机遇

一是2013年底中央首次召开城镇化工作会议，明确了新型城镇化的发展方向。云南省正处于城镇化快速发展的时期，2014年云南省城镇化率的目标任务是提高2个百分点以上，达到44.0%左右。新型城镇化进程中蕴藏着广阔的发展空间和巨大的内需潜力，房地产业仍将在这个过程发挥重要引擎作用。

二是国家西部大开发和沿边开放政策以及省委省政府两强一堡战略积极推进，都为云南省基础设施、重大产业发展项目建设和产业结构转型升级提供了良好的历史机遇。2014年云南省经济社会发展的主要预期目标为：全省生产总值增长11.0%以上，规模以上固定资产投资增长24.0%以上，城镇居民人均可支配收入增长11.0%。可见全省房地产业发展仍然有着良好的经济基本面支撑。

三是云南省房地产业发展潜力正在逐步释放。全省150个城市综合体开发建设的稳步推进，形成有力项目支撑，为房地产业的发展注入了新动力。同时抓住旅游业由传统观光型向休闲、度假型升级以及云南省实施旅游二次创业的机遇，云南旅游地产正逐步成为全国旅游地产的重要板块，不但本土的城投、城建股份和星耀等实力企业取得了较好的开发经营业绩，更吸引了雅居乐、万达、中坤、龙湖、碧桂园和华侨城等重多全国性房地产开发企业进驻云南重点旅游城市。一批有品牌、上规模、影响大的旅游地产项目的开发建设，将在未来一段时期推动云南省房地产业的转型升级与结构调整。总体来看，全省房地产业在未来一段时期内仍然将处于上升期。

（三）2014年云南省房地产业发展趋势分析

综合以上因素，总体上2014年云南省房地产开发投资和市场供求总量上仍将呈现稳步上升的态势，房地产贷款保持稳定增长的可能性较大，重点城市住房价格仍将保持基本稳定并与城市发展水平相适应。

五、政策建议

（一）继续严格执行房地产调控政策，稳定市场预期

继续坚持房地产调控政策不动摇，保持房地产调控政策的连续性，防止出现各类变相放松政策的情况，通过严格执行差别化住房信贷政策和完善房地产税收体系等措施，提高投机投资性购房成本。加强稳定市场预期，通过舆论合理引导居民理性消费，配合对中小套型、中小户型普通商品住房建设的鼓励政策，促进自住性需求的有序释放。

（二）推动建立房地产市场多元化融资体系，拓宽融资渠道

积极构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等，加快企业销售回款速度。

篇(6)

一、上半年工作情况

半年来，我们围绕分局总体部署，结合当地实际，围绕年初提出的“五加强”工作思路，认真履行职责，积极采取措施，强化银行业监管，取得了明显效果。

（一）加强风险管控。一是注重把握风险重点。年初，根据省市银行业监管工作会议精神，我县监管办全面分析辖内银行业金融风险情况，在年度工作会议上指出了当前银行业面临着金融政策调整、银行业改革、经济形势下行、“黄龙病”灾害和不良贷款反弹等五方面的压力，需要各银行业机构重点防范果业贷款风险、房地产贷款风险、业务操作风险、资金流动风险、“影子银行”风险和声誉管理风险，并相应提出了风险防范要求。二是清查非法集资风险。上半年，我们督促各银行业机构严格按照上级要求全面清查信贷资金流入高利贷、非法集资领域等违贷行为，加强对信贷资金流向跟踪管控，同时，我县监管办对清查非法集资风险工作进行了现场督导，防止和避免清查流于形式，以提高清查效果。到目前，未发现信贷人员从事非法集资行为。

（二）加强金融。一是优化小微企业服务。按照上级要求，我们认真督促银行业机构组织开展第三届小微企业金融服务宣传，采取开辟宣传栏、悬挂横幅标语、散发宣传资料、滚动电子显示屏等不同方式，并结合“送金融知识下乡”活动进行广泛深入宣传。同时，为解决小微企业信贷资金不足，引导农村信用社加大对小微信贷支持，与当地政府部门联姻，开办了财园信贷通和小微信贷通两项业务，达成意向性贷款金额2.23亿元,其中财园信贷通1.43亿元、小微信贷通0.8亿元。二是加强涉农贷款支持。督促银行业机构特别是涉农机构进一步加大对“三农”信贷支持。截至5月末，全县共累计投放涉农贷款493700万元，涉农贷款余额为292484万元，比年初增加12596万元。三是引领服务实体经济。上半年，我们积极举措引领辖内银行业机构支持实体经济，先后配合县政府召开两次银企对接工作会，7家银行机构与40家小微企业签订意向性贷款达25185万元。

（三）加强改革转型。一是督促完善绩效考核。上半年，我们监管办根据分局统一部署和要求督促辖内银行业机构开展绩效考核办法的检查，对绩效考核办法中各类指标权重不合理的及时加以纠正，着力突显风险合规权重，降低业绩考核比例，以增强绩效考核的科学性和合理性。二是加快农商行改革步伐。6月初，通过召开审慎监管会谈的形式督促农信社尽快采取措施完善农商行改革条件，充实各类监管指标，力争明年纳入农商行改革之列。

（四）加强质效提升。一是加强高管人员管理。半年来，先后对拟任邮储银行支行行长王军民、农联社营业部主任邱明华进行任职资格审查考试和谈话，并提出初审意见。二是搞好非现场监管。5月份，已派一人参加由分局组织的EAST系统应用的培训，系统学习该系统应用技能，进一步提高了非现场分析预警能力，并运用该系统增强现场检查实践性，以提升现场检查水平。

（五）加强内部管理。一是开展党的群众路线教育活动。根据银监会、省局、分局开展群众路线实践教育活动工作要求，采取切实可行措施认真组织并积极配合县委县政府开展第二批党的群众路线实践教育活动。组织员工召开动员会，学习有关文件，明确活动意义、要求和步骤，进一步增强员工参与意识；制定活动方案，对活动进行全面安排，明确学习重点与方法，制定学习计划，确保学习有步骤地进行；采取“交流学习”、“专题讨论”、“送学上门”和“调查研究”全方位、多层次抓好“学习教育”环节活动，认真学习了规定读本和一系列讲话精神，观看了焦裕禄等人的电影，到革命苏区兴国、瑞金等地接受革命传统教育，撰写了心得体会，进一步提高了对党的群众路线的认识。目前，已按照上级要求全面完成了党的群众路线教育实践第一环节各项工作，已进入第二环节，将组织党员干部按照查摆要求，认真查找“”方面存在的问题，并提出针对性措施加以整改。二是深入推进党风廉政建设。认真贯彻落实银监会系统开展廉政风险防控工作实施意见，在2013年探索、试点的工作基础上，进一步推进分局系统廉政风险防控制度建设，严格执行《银监分局重要岗位廉政（廉洁）风险预警指引（试行）》，扎实做好风险防控的各项工作。同时，结合干部职工思想状况，按照分局部署和要求，开展了以“严明纪律风清银监”为主题的反腐倡廉专题教育活动，并制定了活动方案，以教育活动增强干部职工廉洁自律意识，从而加强党风廉政建设。

二、下半年工作打算

下半年，我县监管办将根据银监会、省局有关会议精神，结合自身实际，积极采取措施进一步强化监管，确保全年各项工作任务圆满完成。

（一）提升服务水平。一是正确引导信贷支持。在当前经济低位运行形势下，正确研判经济形势，客观分析金融风险，围绕县委县政府提出的经济发展战略，积极引导银行机构做好信贷支持工作，既要加强银企对接，又要加大有效资金投入，有效地促进银行业与地方经济协调发展。二是督促抓好农信社改革。根据上级有关农商行改制要求，全面督促农村信用社抓好向农商行改制准备工作，优化各类改革指标，为明年农信社改革提供条件。

（二）推进案件治理。一是加大对新增贷款风险管控。督促银行业机构在拓展业务的同时，进一步加强贷款风险管控，特别是督促农村信用社加强对房地产贷款、银行承兑汇票、财圆通和小微信贷通等新开业务的风险管理，防止和避免新一轮贷款风险。二是督促员工行为整治年活动。严格按照员工行为整治年活动要求，认真搞好各银行业机构开展员工行为整治年活动的督促检查工作，特别是要督促银行业机构加大对问题的整改力度，避免活动走过场，以确保取得实效。三是搞好案件专项治理分析。将召开案件专项治理分析会，全面总结案件专项治理工作，认真分析案件治理过程中存在的不足，全面分析原因，提出切实可行措施，进一步提高案件治理效果。

（三）加强廉政建设。一是继续抓好党风廉政建设。全面落实党风廉政建设责任制，积极完成党风廉政建设各项工作任务，做到以廉促监管，以廉树形象，深入持久地抓好党风廉政建设。二是推进群众路线教育活动。要把党的群众路线教育实践活动与加强廉政建设结合起来，严格按照路线教育活动要求，不折不扣地开展好党的群众路线教育实践活动，认真撰写体会，如实对照查摆，搞好问题整改。三是开展“严明纪律风清银监”专题活动。以开展“严明纪律风清银监”为主题的反腐倡廉教育活动为契机，推进廉政教育，转变工作作风，做到廉洁监管、依法监管，从而进一步树立良好执法形象。

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关键词：欠发达地区；经济金融运行；风险隐患；相关建议

中图分类号：F832.7 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）25-0062-02

一、平凉市经济金融运行中的潜在风险对金融稳定的负面影响因素分析

（一）经济运行四大问题值得关注，宏观调控应对措施尚需跟进

通过深入分析，2009年平凉市经济运行过程中仍然存在经济结构性矛盾比较突出，工业经济快速增长的基础还不稳固，结构调整的任务非常繁重；农村优势产业仍处在爬坡提升阶段，农民持续增收的难度较大；改善城乡基础设施的任务十分艰巨；企业发展、产业开发中资金、人才等瓶颈制约还未得到有效破解；就业、再就业和节能减排、环境保护等方面的压力依然很大。主要表现在以下四个方面：一是工业经济效益持续下滑。相当一部分企业由于产能过剩、市场需求下降而压缩生产规模、降低经营成本，对信贷资金的需求减弱，未来经营形势还有很多不确定因素，信贷风险增加，企业投资信心不足。二是部分项目建设衔接渠道不畅，制约了信贷资金的及时跟进。三是制度和产品创新不足，中小企业融资难题仍然突出。由于缺乏有效的银企信息沟通机制和中小企业担保机制，使传统的信贷产品不能完全满足中小企业多元化发展的融资需求。四是地方政府融资规模快速增长，未来偿债能力明显不足。据统计，至2009年末，仅市级政府债务累计已达5.86亿元，是当年市级地方财政收入的2.6倍，偿债率高达265%，使银行贷款潜在较大的风险隐患。

（二）金融运行五大问题较为突出，金融服务质量效率亟待强化

2009年度，平凉市金融运行总体情况良好，但在实际经营过程中，仍存在以下五个方面的突出问题，亟待研究和解决。

1.贷款质量有所下行，不良贷款压降难度大。从统计资料来看，全市银行业金融机构不良贷款占比虽然较年初有所下降，但主要是由于新增贷款的稀释，不良贷款占比依然高达11.2%，高于全省6.1个百分点。贷款质量总体趋势呈下行态势，向下迁徙率为7.2%。

2.贷款投放高度集中，大客户潜在风险隐患。全市四家国有商业银行贷款主要集中于煤炭、电力行业，两大行业贷款余额高达53.48亿元，占其贷款总额的65.3%。其中：工行、中行、建行最大单家客户占比与最大十家客户占比分别超过监管标准值26.6个和42.4个百分点；工行、中行、建行煤电企业贷款占本行贷款的比例分别为85.4%、90.6%和47.7%。而华能平凉发电公司由于发电量下滑，煤炭平均价格回涨，发电负荷较低等诸多因素的影响，使该公司2009年经营亏损2.7亿元，同比多亏2.3亿元，且全市电力行业已产生不良贷款2.17亿元，其中：关注贷款2亿元，占比92.17%，风险苗头已经显现。大客户贷款持续增加，风险控制难度进一步加大，务必引起高度重视。相反，中小企业“贷款难”的问题依然突出；新增个人贷款仅占26%；贷款投向依旧单一，贷款结构仍需调整。

3.国有商业银行盈利空间收缩，法人机构利润增幅较小。2009年，全市商业银行利差进一步收窄，并且给大企业的贷款利率执行下浮利率，虽然贷款持续大幅增长，但贷款利息收入增幅缓慢。如：四家国有商业银行贷款同比增长了20.2%，贷款利息收入同比却下降了5.3%，利润增加仅靠系统内上存资金和中间业务收入等资产减值回拨因素，如果剔除这一因素，则其盈利增幅较小。另外，平凉市商业银行和农村信用社等法人金融机构利润同比分别增加了5.8%和4.1%，增幅总体偏低。

4.关注类贷款有所上升，房地产贷款隐患凸显。从统计资料来看，至2009年末，全市银行业金融机构关注类贷款余额为8.2亿元，较年初增长39.8%，其中：房地产业关注类贷款余额为9 164万元，较年初增长9.15倍，次级类贷款和可疑类贷款分别增长1.8倍和5%；房地产业不良贷款较年初增长25.4%，高于全部不良贷款增长率16.6个百分点，房地产业贷款风险隐患明显上升。

5.村镇银行业务发展不稳定，经营困难重重。至2009年末，平凉市汇通、成纪两家村镇银行各项存、贷款余额分别为5 052万元和3 224万元，较年初分别增加2 002万元和1 947万元，分别增长65.64%和1.53倍，各项存款同比减少1 048万元、下降34.36%，各项贷款同比增加669万元、增长52.35%。但由于其属于新型金融机构，社会各界认知度不高、市场占有率偏低、结算汇路不畅通、金融产品较单一、“黄金客户”很稀缺等诸多因素的制约，使其业务发展起伏较大、困难较多。

二、对维护金融稳定支持经济可持续发展的相关建议

（一）集中有效信贷资金，积极支持重点项目

各银行业金融机构要准确判断形势，不断提高信贷政策的针对性和灵活性，把握信贷支持的节奏、重点和力度；要保证中央投资项目和全省重点项目配套贷款及时到位，有效发挥投资对全市经济增长的拉动作用；积极筹措信贷资金，重点支持平定高速、平西铁路、崇信电厂、大柳煤矿、60万吨煤制甲醇、海螺水泥、西气东输二线工程、平凉支线机场等重大项目建设；继续支持全市规划实施的地震灾后重建项目、农户自建住房、危房改造和城镇棚户区改造等。

（二）创新金融服务方式，破解中小企业贷款难题

各金融机构要充分发挥其中小企业信贷专营机构的职能作用，积极应用和创新中小企业信贷产品，认真落实与中小企业签约项目的贷款资金，扶持中小企业加快发展。同时，要发挥村镇银行、小额贷款公司等新型金融机构灵活、机动的作用，深入调查研究，全面掌握企业生产经营情况和资金需求，着力破解中小企业“贷款难”的问题。

（三）创新理财信贷产品，努力扩大盈利渠道

各级金融机构要在进一步加大对符合贷款条件的自住房、汽车、耐用消费品、旅游消费等信贷支持的基础上，积极创新农村金融产品，努力做好“家电下乡”、“电脑下乡”、“汽车下乡”等农村金融服务工作，为农民群众扩大消费提供融资便利。同时，要大力发展中间业务，潜心研究市场动向，拓展理财产品种类，针对不同客户的多样化需求，积极营销风险、收益、流动性相匹配的适销对路产品，引导客户规避风险，切实增加中间业务收入，努力扩大盈利渠道。

（四）落实各项政策规定，全面提升支农水平

各级农村金融机构要认真贯彻落实“中央1号文件”、上级行《关于大力支持农村流通服务体系建设的意见》、《支持农业产业化发展五年规划及指导意见》等有关文件精神，加大对农村流通体系建设的信贷支持，积极支持农业产业化和特色产业发展；推广邮政储蓄银行信用村镇建设，发挥农村信用社支农主力军作用，大力拓展农村小额信贷业务；积极开展对集体林权制度改革试点的金融服务工作，探索开办林权抵押贷款、林农小额信用贷款和林农联保贷款等业务，支持农户发展“绿色经济”，切实加大对三农经济的有效信贷投入。

（五）拓展贷款投放渠道，积极扶持弱势群体

各级金融机构要全面领会、灵活运用党和国家有关金融支持下岗失业人员、返乡农民工创业、大学生自主创业、零就业家庭就业等一系列扶持政策，紧密结合工作实际，加大政策宣传力度，积极改进工作方式，努力简化工作程序，有效降低信贷门槛，不断创新担保方式，充分发挥小额担保贷款对促进创业、带动就业的积极作用，全力满足弱势群体生产生活合理的信贷资金需求。