房地产风险案例精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产风险案例范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：房地产；合作开发；决策；管理；风险；控制

我国房地产市场经历了十多年的发展和随着近几个经济周期的起伏，已经进入后危机和后暴利时代。这一时期，面对房地产市场的诸多不确定性，高资本积累的房地产企业在战略上和运营上的任何失误，都有可能使企业面临极大的风险。尤其是以合作开发组织构架形式的房地产项目，往往会面临涉及政策、市场、战略决策、管理等诸多方面的更多的不确定因素和风险。作为高收益、高风险的房地产行业，在关注高回报投资预期的同时，应该更加关注所面临着各种风险因素，而这些风险因素对房地产投资的成败起着决定性的作用。随着土地资源的稀缺，政策的变化，非主流行业的盲目加入，越来越多竞争者的出现等，导致各种风险叠加、放大。我们应通过认识、分析风险，采取正确的战略决策，施行良好的管理，从而控制和驾驭风险，减少风险损失并获得风险收益，做到在承受最小的风险下获得最大的收益。本文基于某合作开发房地产项目失败的案例，给出房地产项目合作开发决策与管理的风险控制的初步分析。

1.某房地产项目合作开发案例的概况

2011年初，正在寻找合适投资项目的某投资公司（以下简称A公司）了解到某实业公司（以下简称B公司）因资金短缺、经营策略调整等原因欲寻找对象对其拥有某“商业综合楼”合作开发项目的45%股权进行转让的信息。该“商业综合楼”开发项目地处国家一级风景保护区区域内，是城市房地产投资的热点区域，土地性质属拆复建用地，用地成本相对较轻；项目总投资预算为5亿元人民币；项目股权为三方所有，B公司占45%，其余部分由当地村经济合作社（以下简称合作社）占51%，拥有另4%股权的合伙人为自然人（以下简称自然合伙人）；三方共同成立了相应的项目公司，由合作社推荐的自然合伙人担任董事长、B公司派员出任项目经理；至2011年初，项目的主体工程已结顶，总体工程形象进度进入中期过后阶段。A公司在经过一段时间的考察和评估后，认为该地块楼面价仅为3000元人民币左右，用地成本轻，地处国家一级风景保护区，项目具有明显的地理环境优势和地价优势，2009年后正处于房地产的快速复苏期，因而判定该项目具有良好的开发前景。于是A公司在2011年下半年受让了B公司占总股本45%的股权和相应的债权，介入自身并不熟悉的房地产开发行业，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人担任董事长、A公司派员出任项目经理。A公司涉足房地产开发行业之后，由于一系列失当的决策，导致该项目至今难以为继；更由于法人治理结构和权力制衡机制的不完善，产生了超出预期的管理风险，牵涉A公司卷入了多起涉及项目开发的经济纠纷。对于A公司而言，这无疑是一次失败的战略决策，造成了巨额的直接经济损失和声誉损失，成为房地产合作开发中典型的负面案例。

2.房地产项目合作开发主要风险因素分析及控制

目前，企业参与投资房地产项目多采用股权或债权的合伙人投资方式，这种投资方式决定了投资风险存在投资过程中的各个环节。根据风险源划分，房地产合作开发面临的风险主要有：决策风险、政策风险、管理风险、法律风险、开发流程风险和经营风险等六大类。根据房地产市场的调查和咨询实践，房地产企业的风险80%来源于决策、管理、流程和经营风险。以下从企业可控的角度，主要对决策与管理的风险控制作出分析：

2.1 决策风险控制的分析

篇(2)

关键词：房地产；投资组合；收益与风险

中图分类号：F830.9 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地产风险最小投资组合模型的建立

（一）房地产投资组合的收益与风险

1.投资组合的期望收益率。投资组合期望收益E（Rp）为第i类房地产投资的期望收益率；Wi为各项目在投资组合中的权重，则：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投资组合的总体风险。投资组合的总体风险σ2p 可定义为该组合获得的收益优选法与预期收益率的方差；设σi和σj为第i类和第j类项目期望收益率的标准差；pij为第iod 与第j类项目的相关系数，则

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）确立的目标

结合以上对房地产投资组合方法的推导，可以归纳出房地产投资组合的目标有：在一定的预期收益水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；在一定的风险水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益。

在本文中，结合资本资产定价模型β概念，以目标一为基础建立了房地产投资组合风险最小模型。

（三）模型的有关假设

建立房地产投资组合模型的目的在于引入风险概念，使房地产企业获得最小风险的投资目标。现做如下假定：各房地产投资项目均有完整的可行性研究报告或投资计划；本模型不再考虑资金资源的约束；各投资类型均能根据市场调查及预测资料确定各自可能收益率和各收益率实现的概率大小；市场由多元化的投资者统治，不存在低风险高收益的投资。

（四）模型的建立

设有N项不同的房地产投资，Wi为第i种房地产投资的投资比例，Ri为收益率，σ2p表示房地产投资组合风险，在预期收益R0寻求风险最小，依据房地产投资组合分散风险的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地产投资中，单项房地产风险包括系统风险（由政治、经济等 因素引起，不能在组合投资中被分散）和非系统风险（与特定的房地产投资有关，可通过投资不完全相关的资产组合使之分散）。根据夏普等的资本资产定价模型（CAPM），可知单项投资总风险中只有系统风险对组合的预期收益和风险有贡献，那么可预先把系统风险分离出来。设Rm是资本市场投资组合的预期收益率，ai是无风险时的投资收益，βi是不可分散风险度量，即第i项投资对市场组合风险的贡献率，εi是投资i自身的变动，根据统计学原理，第i项房地产投资的收益为：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由统计学原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不确定性（即风险）由两个因素决定：市场波动因素β2i σ2m和投资自身波动因素（σni）2（非系统风险）因此可以用不可分散风险度β将第i种资产的总风险分解为系统风险和非系统风险：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2为第i项投资的系统风险：（σni）2为第i项投资的非系统风险。

以（σsi）2，表示房地产投资组合的系统风险，同时，组合投资的风险还要考虑单项投资间的相关程度，交（2-4）和（2-5）分别带入总体投资目标函数，修正后最终可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定预期收益率下，寻求风险最小的目标之上的，不同企业在实际应用中还可根据其不同的目标，同理以寻求收益最大化为目标来建立模型。

1.各变量发生的概率P。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值，一般随机事件的概率是介于0与1之间的一个数。

2.投资项目的期望收益率E（Rp）。项目的投资期望收益优选法可以根据市场调查、有关数据资料，在单项目经济评价时加以确定。其计算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—项目第i种预期收益率的出现概率

Ri—项目第i种结果出现后的预期收益率

3.项目的投资期望收益率的方差σ2i。确定项目的投资期望收益率之后，方差可根据下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.项目之间的相关系数ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—项目i和项目j之间的协方差

4.不可分散风险系数β。β反映的市场风险不能被相互抵消，体现的是投资组合的风险，即该组合的报酬率相对于整个市场组合报酬率的变异程度。以不可分散风险β为度量的房地产组合投资，β系数是理论上的假设模型参数，可按照以下公示计算：

就单项资产看，其计算公式为：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—项目i和整个组合投资的相关性

σm —整个市场的标准差

σI —项目i自身的标准差

二、房地产投资组合案例分析

（一）分散风险的案例

某房地产商投资房地产项目，其项目组合中包括两种房地产投资类型A和B，当项目A的预期收益率RA=25%时，预期收益率发生概率PA20% ；RA=15%时，PA=50%；RA=10%时，PA=30%。当项目B的预期收益率RA=30%时，预期收益率发生概率PB=30% ；RB=20%时，PB=40%时，RBA=10%时，PB=30%时。做出风险分析如下：

由式2-1、2-8得：

项目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。项目B的预期报酬率高，投资风险比较大，而项目A的预期报酬率比B低，但投资风险较小。设投资商决定项目A和B的投资率均为50%。

由公示得：投资组合的预期收益率与方差为：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投资率确定的情况下，投资组合的预期收益率为定值17.25%结合的风险随两者的相关系数变化，方差在0.0045～0.00316之间。

（二）房地产投资组合风险最小模型的案例

某房地产开发公司拟对1，2，3三种房地产类型进行投资组合，各项目投资预期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各项目间的相关系数为ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市场预期收益率不低于12%，试确定风险最小化的组合投资比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投资项目的风险分解为系统风险和非系统风险，计算如下：

项目1：系统风险=1.22X0.5%=0.72%，

项目2：系统风险=0.72X0.5%=0.245%，

项目3：系统风险=0.82X0.5%=0.32%，

设三项投资比例分别为W1W2W3将各数值带入房地产投资组合风险最小模型，计算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得该房地产组合投资的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最优组合投资的收益方差为0.0504%，但组合收益率可达12%，可见组合投资风险远小于各单项投资风险，组合投资起到了分散风险的作用。

参考文献：

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【关键词】房地产经济 金融风险 防范措施

一、研究背景

房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。

二、房地产金融风险

在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩[，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。

（一）信用风险

信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。

被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。

（二）市场风险

银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。

（三）操作风险

房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。

（四）政策性风险

自2009年下半年以来，随着房地产业在2008年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。2011年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。

三、房地产经济金融风险防范

第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。

第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。

第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己经成为各国普遍用的土地调控手段。

参考文献：

[1]王雪峰.房地产泡沫和金融安全[J].日本学论坛.2006，（4）.

[2]谢经荣等.地产泡沫与金融危机一国际经验及其借鉴[M].北京：经济管理出版社，2002.

[3]曾康霖.必须关注房地产经济的特殊性及其对金融的影响一对我国现阶段房地产经济的理论分析[J].金融研究.2003，（9）.

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“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

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过去的10年，“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲，在“房地产”行业喝汤，都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自2009年以来，受国家经济宏观调控的影响，抑制房地产的政策接二连三出台，房价上涨的预期日益渺茫，与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了，我们是否还有机会淘金？

房地产信托：火了！

今年以来，房地产信托的年化收益率不断走高，越来越多的投资者开始走上了介入“房地产”的第三条通道：房地产信托。据中国信托协会统计，仅2011年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。5月份更是创下历史新高，募集资金高达250亿元。

与此同时，房地产信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以来的年化收益率则在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品随处可见，而最高收益率则从11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的时候开始杀入房产信托领域，当时就购买了中融的一款房地产信托，两年期，年化收益率11%左右。此后他又频频光顾各大信托公司的网站想再做一些投资。

他告诉记者，现在的信托产品很火，相当难买。有时，他知道一个新产品后，与客户经理联系，还没考虑好自己是不是买呢，人家告诉他已经卖完了。比如，上个月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品，同股同权，年化收益率可以达到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不错的房地产公司，可什么叫同股同权呢？问问吧。于是，给客户经理打电话，还没张嘴问他的问题呢，刚提“金地深圳别墅”6个字，客户经理就说：“抱歉，先生，这款产品我们已经预约完了，我再给您推荐几款其他的产品吧……”

后来，他才知道，客户经理推荐的顺序是：买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像他这样100万元级别的，就属于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托产品，客户经理还没通知到他呢，就已经被抢完了。由此，房地产信托火爆可见一斑。

房地产信托：安全吗？

但是当记者问及林先生对房产信托了解的程度时，他告诉记者，其实现在就是看好它的高回报，也知道有风险，但是因为太好卖了，有时候还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想买了，对于风险程度还真不是十分了解。

中融信托公司的工作人员陈同告诉《小康・财智》记者，其实现在的房地产信托分产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色；而后者在实际运作过程里，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益分得一杯羹。

“相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，而投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。”陈同表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品，这个还是比较成熟的。”

在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，首先信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。而落实到单个房地产开发项目时，四证齐全、开发商背景均会成为风险评判依据。

但是却有业内人士指出，房地产信托还是蕴含一定的风险，不要盲目迷信风险控制能力，任何高回报的投资都是有一定的高风险的。

因为随着预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据业内人士介绍，以前，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10%左右，给信托公司的费用也在加大，7%、8%很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17%以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压，开发商的压力很大，房地产信托也就存在违约的风险。

选择产品要谨慎

“日前接到银监会的窗口指导电话，除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停。目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。”6月底中信信托负责全国房地产信托业务的投资总监向记者透露，“除了保障房性质的信托计划，没有很好的合作关系，不会再发新的信托产品了。”

上述投资总监表示，现阶段房地产信托收紧有两个因素，一是应银监会的要求，因为银行的开发贷款在不断收紧，而信托却在大规模放款，与当前的市场调控相违背；二是由于房地产市场走势不明朗，政策的变化无法预估，加上信托所要求的投资回报不断上升，各大信托公司在风险掌控上也开始收紧。

而各家信托公司提供的“产品质量”相差较大。因此，即使接下来投放的房地产信托产品会比较谨慎，投资者还是应该注意产品结构、风险控制的甄别，不能只关注投资预期收益。

“收益和风险是成正比的，收益越高风险肯定越大。”招商银行理财师表示，地产信托产品收益高但也有风险。购买信托类产品一定要仔细看清合同，弄懂内容。

上述招商银行理财师还建议，在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。

首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已拥有了多年房地产直接投资的经验。

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关键词：房地产企业；非预期损失；影响因素；量化核算

F293.3

1 非预期损失的概念与影响因素

房地产企业非预期损失是指与房地产预期损失相关联的经估算的超过上述平均损失以上的损失，它是对期望损失的偏差——标准差（σ），也可以表述为受随机变化的不确定风险因素影响，所引起的房地产市场收益偏离预期收益的程度。换言之，房地产非预期损失就是除期望损失之外的具有波动性的资产价值的潜在损失。

导致房地产非预期损失的影响因素主要是城市和土地利用发展战略及规划问题、市场主体本身的问题、政府相关房地产政策及其运作问题、宏观经济环境问题以及区域房地产市场本身的问题。

在风险的控制和监管上，意外损失等于经济资本，因此房地产非预期损失随房地产企业容忍度的不同，可以通过保有资本金承担这种预料外或由不确定因素造成的潜在损失，从而缓解非预期损失对日常经营活动的冲击。

2房地产非预期损失的原因

2.1城市发展战略、城市规划、土地利用规划问题

城市及土地开发规划缺乏高起点的、统揽全局的总体规划，对土地性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对滨海、城市的未来发展缺乏有效想像空间，难以根据土地规划把握开发热点和赢利机会。

很多县市的城市土地发展规划缺乏系统的、具体的控制性详细规划，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，滨海、城市土地开发具随意性和低水平性，反复的推倒重建，既给滨海、城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险。

2.2市场主体本身的问题

在暴利导向和信息不对称的情况下，房地产市场主体出现一些不讲信用的投机操作乱象：少数房地产相关政府部门以及相关责任人不作为或者乱作为；开发商违规操作；商业银行贷款“三查”不严，风险管控不足；职业炒家操控市场；购房者浮躁、恐慌、盲目跟风；部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。

房地产市场主体中问题最严重的当属开发商，很多外来开发商跟随热潮来，却因为没有对市场的深入把握，新开楼盘规模偏小，这些反复的小规模房产开发商绝大部分资金都是依靠银行贷款和商品房预售款，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置。

还有开发商针对本地环境，过多注重高价位楼房以及海景房的开发，照搬内地设计，没有充分结合本土文化和房地产项目低碳技术要求，导致品牌的应用效果不佳，存在一定的误区。

2.3政府相关房地产政策问题及运作问题

多年来一直是实行“重买轻租，透支消费”的房地产政策，缺少清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策，房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚，一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又出现。

2010年配合国家宏观调控，政府针对房地产市场的宏观调控政策不断出台，通过采取控制土地、税收、紧缩贷款、提高首付款比例、限制购买第二套住房、提高房地产开发项目资本金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”“屯地”的开发企业发放贷款等手段，对房地产市场的供给和需求实施调控。

但是这些宏观调控政策却在某些县市相关部门、某些银行和某些房地产项目遭遇执行不力，政策效果打了一定的折扣，市场不可预期因素却在逐渐增加，——房地产行业面临全新的考验。

同时某些县市办事效率低、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性。

3非预期损失量化核算与控制

财务型方法是对无法控制的房地产项目投资风险非预期损失所做的财务安排，这种方法的核心是把消除和减少房地产投资风险的成本均匀地分布在一定时期内，以便减少因随机性的巨大非预期损失发生而引起财务上的波动。通过财务处理，可以把房地产投资风险成本降低到最低程度。

3.1经风险调整后的投资收益（RARI）

房地产投资的预期损失（ELI）为房地产企业投资风险资产的暴露部分，是企业从事房地产经营活动将承受的损失。因此，企业必须留存价值与预期损失相当的坏账准备以避免影响企业的正常经营。

如果企业的投资风险没有发生，风险资产的实际损失为零，则坏账准备可以计为企业的收益。房地产预期损失等于房地产企业的预期投资损失概率、既定投资损失率与投资风险暴露三者的乘积，是投资风险损失分布的方差。

ELI是计算投资风险调整后收益的核心，其基本含义是房地产企业在拓展投资规模的一段时期内，平均而言可以预期到的损失额度。

记V为房地产企业在一定分析期内受投资风险影响的资产价值，简称企业的风险资产暴露价值，EDF为房地产企业的预期投资损失率，LGD为在EDF下不能收回的那部分资产的价值（又称既定投资损失率），于是投资预期损失可表示为：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地产企业在投资活动中所面临的投资风险，可假定企业暴露在风险下的资产价值V为房地产企业全部投资额；既定投资损失LGD为房地产企业在分析期末即投资期满时损失的那部分投资。进一步记α为投资回收率，即投资期满时房地产企业能够收回的投资率，则既定投资损失率LGD为1-α（该指标可以利用房地产投资的历史数据估计获得，也可援用行业的平均水平）；EDF的估计可援用相应的投资风险评估方法。

由上述分析，可得房地产企业经风险调整后的投资收益RARI的计算公式为：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投资成本（2）

由于投资给房地产企业带来一系列应收账款，因此投资成本除销售成本外，还包括投资所涉及的其他成本（见图1）。

图1风险调整后的投资收益

3.2投资风险资本（CIR）

房地产企业的风险资产价值V通常随着投资的损失率和投资损失的非预期变化上下波动，本文称之为房地产企业所面临的投资非预期损失（ULI），采用当期风险资产价值V的标准差进行度量：

（3）

设随机投资损失变量L的密度为f（L），并假定导致投资损失的随机投资风险因素与投资损失变量L相互独立。设V0为初始风险资产价值，记 和 分别为随机投资损失变量L和投资预期损失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

将（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

换言之，随着投资的损失率和投资损失率的非预期变化，投资的非预期损失为：

若房地产投资损失是一个两状态事件，则投资损失概率即EDF的方差为：

若房地产投资损失是一个多状态过程，则需考虑投资风险等级转换概率，此时房地产非预期损失的表达式会复杂得多。房地产投资资产组合的非预期损失与预期损失不同，它不等于其所包含的各单个房地产风险资产的非预期损失的线形总和，包含N个房地产资产的资产组合的非预期损失为：

（8)

其中

（9)

联合投资损失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一个房地产企业投资损失的概率。由于房地产企业之间投资相关系数的计算量极大，一般将房地产企业所属区域的相关系数作为房地产企业相关系数的近似。

由于投资的非预期损失是除投资预期损失之外的潜在损失，房地产企业必须为该不确定的潜在损失预留足够的资本，以便在损失真正发生时能够缓解企业的财务压力，维持其经营。称这类预留资本为房地产企业的投资风险资本（CIR），可用非预期损失ULI的倍数加以刻画，不妨记CIR=r×ULI，其中称r为投资风险资本乘数。

设ε为置信水平，则在投资期满时，企业预留的投资风险资本CIR应满足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L为随机投资损失变量，ELI为投资的预期损失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示为：

（11)

由（8）式可计算出在置信水平ε下的最小投资风险资本乘数r，进而得到企业为不确定的潜在损失应预留的投资风险资本CIR。

3.3经风险调整后的投资风险资本收益

根据前面的分析，进一步还可得到房地产企业经风险调整后的投资风险资本收益模型：

（12)

根据I-RROC值，房地产企业可以衡量每次投资业务给企业带来的投资风险资本的收益。由于上式中考虑了投资的非预期损失，企业在拓展业务或进行投资活动时将收益与风险完全匹配起来，从而使企业的经营更加稳健，对投资风险的控制更加完善。

4 房地产预期损失和非预期损失量化核算案例

假设某房地产企业的销售收入是100亿元，销售成本为60亿元，投资管理成本为10亿元；该企业的预期投资损失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文献[3]中损失变量服从β,分布的假设，不妨设投资损失变量L服从参数α＝1和β＝9的β,分布，因为β,分布的均值和方差分别为μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企业的既定投资损失率为LGD＝10%，标准差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得该房地产企业投资业务的预期投资损失为：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2亿元

由式(5)可得该房地产企业投资业务的非预期损失为：

5结语

在当前国际国内宏观经济、政策环境面临许多不确定性的情况下，各房地产市场主体应加强房地产投资风险和非预期损失防范理论学习，不要迷信权威专家和迷信媒体，从而规避房地产投资风险及其非预期损失，确保房地产市场健康可持续发展。

参考文献：

［1］迟国泰．基于银行贷款组合风险的经济资本计量模型［J］．管理评论，2007．

［2］于研．完善我国企业内部信用风险管理机制的思考［J］．上海经济研究，2004．

篇(7)

关键词：土地还原利率；租售比法；风险调整法；温州市

中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：

1 常用的土地还原率确定方法介绍

1.1 土地纯收益与价格比率法

选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易案例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率，按下式计算土地还原率:

rd＝∑(Rx/Px)×1/M

式中：rd—某—土地利用类型的还原利率

Px—某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价

Rx—与售价质量相同宗地的单位面积年租金M—调查样本数量

1.2 安全利率加风险调整值法

即：还原利率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

1.3 投资风险与投资收益率综合排序插入法

将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

2 各方法应用比较分析

第一种方法即计算同一均质区段样本地价与样本租金的租价比，在土地市场比较正常的状况下，测算的土地还原利率能反映实际情况，温州市土地市场发育较早，已经初步形成较为完整的土地市场，房地产租售价之间具有一定的可比性。但是从理论上分析，土地使用权租赁（短期）市场与买卖（长期）市场的市场行为与特性不同，地价形成机制也不同。根据古典地租地价理论，租赁市场的收益地价由土地收益（即租金）确定，反映地价的长期均衡值；而买卖市场的交易地价则由供求决定，是在土地资产市场上决定其价格，不是间接由地租决定，因而土地市场上收益价格与交易价格往往不一致。特别是当土地市场投机气氛比较浓厚时，“地价泡沫”不断膨胀，容易出现租金不涨而房地产买卖价格节节攀升的现象，这样市场交易地价与收益地价就会出现背离。

第二种方法理论性强，反映还原利率是房地产投资收益率的实质，即投资收益率等同于投资者的机会成本加上投资房地产的风险补偿，机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的回报，一年期存款利率在我国一般可作为安全利率，但该法对影响投资的风险因素的加数大小确定带有较大的主观成分。

第三种方法在理想的市场状况下，所求得的还原利率较为接近真实值。但是，由于我国的价格体系尚未完全理顺，不同行业的投资利率可比性差，数据资料难以获取，社会平均投资收益率很难测算，因此，用该方法确定土地还原率操作性较差。

3 温州市区土地还原利率确定

综合分析温州市具体情况及其他城市土地还原率确定的经验，本次土地还原率的确定，主要采用的方法是以实际测算的租售比率数据（综合还原利率）和基准日现行的各种存贷款利率数据作为土地还原率的控制指标，在此二者的区间内，经对比分析确定。

3.1 房地产租售比测算

本次测算，我们通过典型调查了11个住宅和22个商业店铺的买卖价格和租金水平案例，分别测算商服和住宅的租售比价。从测算结果看，住宅租售比1.54%-2.42%区间，平均值为1.80%；商服的租售比在4.01%-10.36%不等，大部分在6%左右，平均值为6.13%。而不同类型、不同区位、不同品质的房屋租售比差距比较大，但基本符合规律，测算出的商业店铺的租售比相对较高，尤其在老城区的繁华地段；而住宅用房租售比普遍低，特别是在城市新区或一些新建楼盘。考虑到温州市区近年的房地产价格上涨较快，对于住宅的投资需求远远大于实际居住需求，使得住宅价格存在一定的“泡沫”，采用租售比无法算出真实的还原率；相对来说，商业用房的租售比较真实地反映租金与售价间的关系，权宜确定以商业用房的租售比作为控制指标。

为了合理确定温州市土地还原利率水平，首先以商业用房租售比的平均值作为房地产综合还原利率，即商服用地的综合还原利率为6.13%。其次根据综合还原利率与土地还原利率、房屋还原利率的相互关系来测算土地还原利率。公式如下：

r=(L*r1+B*r2)/(L+B)= γ1*r1+γ2*r2

式中：r——综合还原利率r1——土地还原利率 r2——房屋还原利率

L——土地价格 B——房屋价格

γ1——土地价格占房地总价的比例 γ2——房屋价格占房地总价的比例

根据所选样本地价与房屋价格的比较及温州市的实际情况，确定商服的γ1为0.70，γ2为0.30。另外由于房屋有—定的经济耐用年限和折旧，一般情况房屋还原利率比土地还原率高1-2％，由此确定房屋还原利率在土地还原率的基础上加2％。由此测算得到商服的土地还原利率为5.53%。

3.2 安全利率加风险调整法

近年来我国宏观经济持续保持较快发展，货币信贷增长较快，加之受能源、食品等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力不断增加，为防止物价由结构性上涨演变为显著的通货膨胀，尤其是2010年以来，人民银行加大了利率杠杆调控，先后进行了多次存、贷基准利率的上调。若以本次基准日一年期存款基准利率3.3%为安全利率，综合考虑因当前物价上涨的趋势、房地产市场的风险积累、公众对房地产宏观调控政策的观望心里的不确定性等所致的房地产投资额外风险程度，以及贷款基准利率对房地产投资价值效应的影响等，确定风险调整值为3-4%，则土地还原利率在6.5-7.5%。同时结合国土资发[2006]307号文件有关工业用地出让最低价标准中进行年期修正的还原利率不得低于同期人民银行公布的五年期存款利率的规定，现行的五年期存款基准利率为5.5%。据此，我们认为土地还原利率确定在7%左右比较合理。

3.3 最终土地还原利率的确定

对比上述两种方法可以看出，两者存在一定的差距。分析原因，主要在于我国当前社会主义市场经济体系不够完善，房地产市场体系中不同层次市场之间特别是租赁市场与资产市场之间联动性不强，房地产买卖的资产市场存在过热的现象，致使房地产市场租售比价关系失衡。从有利于引导房地产市场健康稳定发展的角度出发，本次温州市土地还原利率的确定，主要以安全利率加风险调整值法确定结果为基础，结合房地产租售比法结果、不同用地的投资风险程度差异及实际操作性等确定，同时征询当地资深估价师意见，最终确定商服、住宅、工业用地等各类用地的土地还原利率统一为7%。

[参考文献]