房地产市调方法精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产市调方法范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：新形势 房地产投资 投资风险 风险管理

房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。

房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。

房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。

一、房地产投资风险管理

（1）房地产投资风险识别。房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程。其包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险 事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素。（2）房地产投资风险测量。房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和衡量，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产投资活动中，仅仅识别风险是远远不够的，开发商还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。（3）房地产投资风险防范与处理。房地产投资风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险衡量的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优方法或方法组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产投资风险防范与处理的方法主要包括风险控制、风险非保险转移、风险分散等风险控制工具以及风险保险转移、风险自留等风险财务处理工具。房地产投资风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平、风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。

二、房地产投资风险管理所面临的新形势

1．社会经济环境的变化

土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去,房地产延伸性无法显示,一旦过了这个阶段,住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。就房地产业而言,不少房地产开发商都在买地,研究容积率,盖房子,然后销售。我们发现,按照这样的模式进行房地产开发、投资,可能存在以下几大问题:一是高负债来押项目,买地;二是项目周期过长,资金回收太慢;三是现金流量不稳定;四是开发的项目值钱,而公司不值钱;五是经营本地化,很少跨地区经营。

2．信息与技术的变化

影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业。其一,计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如,现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二,卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑,再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方,这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。

3．消费观念的转变

住房消费趋向健康化,住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点,这主要表现在以下几个方面:一是建筑式样与内部结构方面,如：外观、照明、排水、楼道宽度、通风状况等这些人们关注的热点;二是建筑的配套设施方面,环保型和清洁型的配套设施将受欢迎,尤其对于空调,具有消毒功能的空调将受青睐,中央空调可能面临尴尬;三是在房地产区位选择方面,那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。

三、新形势下的房地产投资风险管理方法

新的形势要求房地产投资风险管理工作中要跟着时代的步伐走,要进行改革和创新：要看到别人所没有看到的新趋势，从而抢占先机;在别人不顾一切向前冲时,能机智地“后退” 一步,也可能获得机会。创新有两种形式:一种是替代原有市场;另一种则是创造新的市场份额,而后一种创新意义更为重要。房地产投资开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几个方面进行投资风险管理创新： 1.投资观念创新，知识经济时代是技术发展和创新的时代,在客观上必然要求投资人员树立新的观念。 2.投资内容创新，知识经济时代,筹资、投资和利润分配是企业投资的主题,知识资本运动成为投资的主要对象。3.投资制度创新，随着投资内容的扩展,投资地位不断提高,为适应知识经济的要求,必须建立新的投资制度。

四、结论

房地产投资开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过改革与创新，密切主要市场动态的变化,深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化,根据新的变化而与时俱进, 将风险防范和控制的各项措施落到实处，使得投资理念、内容及制度方面全方位相互协调，把风险损失尽量降低。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。

参考文献：

[1]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社，2003

篇(2)

关键词：房地产 需求 价格

全国房价的持续上涨表明新“国五条”正面临失效的尴尬，房地产屡调屡涨的“怪圈”仍未打破。投资者很快恢复了信心，居高不下的房价似乎成为青年人始终摆脱不了的梦魇。

从2003年起，政府三令五申，出台众多包括“限购限贷”在内的调控政策，但结果都成了“空调”，在经历了屡次期望到失望的过程后，人们似乎认可了房价越调越高的常态。

当下，房地产成了社会和谐的核心问题，那么是什么在推高房价呢？对于房地产而言，正常的“需求”当然是居住、办公、商业等，但它除了可以满足人们居住等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产就包含了消费和投资的双重属性。消费属性主要取决于供给和需求，供给和需求达到均衡点就会形成均衡价格。但投资属性就不会遵循上述规律了，投资品的价格决定于对未来收益与风险的预期，预期收益高风险低需求就会增加，价格就上涨，反之亦然。

那么是消费需求，还是投资需求在推高中国房价上涨？

先说房地产的消费需求，主要指居住性需求，中国人口众多，年轻人结婚要买房，人们想要住更大、更好、更多的房子，城镇化的继续推进。这种情况下供应永远无法满足需求，导致房价只会涨，不会跌。

事实是这样吗？

中国人口众多，这个我们每个人从小都知道，但是经过三十多年的计划生育政策，中国劳动人口比重出现十年来首次下降，中国人口出现红利逐步消失和老龄化的趋势，中国人口结构改变的时间节点正在加速到来，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，而人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的 “铁律”。

不说中国大量家庭实际拥有的房产有两套、三套甚至更多，可以说帮儿子、孙子的婚房都准备好了。光以人口结构的变化来看，中国新婚家庭的数量实际也会随着时间的推移和人口结构的变化而逐渐减少。随着房地产价格有朝一日的转向，新婚家庭的购房动机也会有可能在某一天突然转弱或完全销声匿迹。

全国家庭现住房完全自有率为84.7%。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。即使和很多地广人稀的发达国家相比也并不显得窘迫。从另一个角度，如果只是消费属性的话，房价上涨估计也会导致家庭放弃购房的需求，改为租住，或是推迟住更大面积住房的改善型需求。

中国过去三十年经济增长很大程度上得益于城镇化的进程，城镇人口占总人口的比重达到50%；沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下降。基于过去三十年的成绩，就算今后十年政府再怎么推动城镇化，城镇化发展的速度也不可能和过去三十年的城镇化相比。在有关城镇化的相关改革中，强调有序推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化；有序推进农业转移人口市民化。城镇化的路径，不会再是过去的造城、修路、搭桥、盖房的模式。因此，城镇化进程对房地产市场，算不上是一条新消息。

对于房地产的居住性需求，一旦市场掌握了，就不应该对价格有太大的影响。居住需要真的就无法得到满足吗？关于全国空置房的统计，权威部门选择集体失语，笔者当然更没有能力提供一个可靠数据，但仅用“夜间目测”这一简单方法，其结果也许就令人咋舌。一些地方所谓“鬼城”的存在，已经说明市场价格严重偏离了平衡价。

那么是什么导致房地产价格一次又一次爆发式的上涨，能够在短短几个月内会上涨百分之二十、三十？显然是由房地产的投资需求造成的。

投资需求影响投资者决策的主要因素是预期收益率和预期风险。

对于中国的普通百姓，投资渠道相当有限，主要是存款或者理财、黄金、股市、房产这几类。存款在通胀背景下肯定是要亏损的，理财产品的收益率也在日益降低，黄金被大妈买后被套住了，能在股市赚钱的人更是少之又少。房产投资几乎成了唯一能够抵抗通胀的投资。

值得注意的是，随着房价的快速上涨，许多城市的年租金只是房价的百分之二都不到，房价租金比不断攀升，偏离国际公认的合理范围十分明显。如果以收益率低于银行存款利率和CPI的房租来看，房地产投资不可能引起投资者的兴趣。

投资者之所以不在乎租金回报率，其实看重的就是房产的增值，买房只是为了短期内买入卖出赚差价，并不为了长期持有。房租这一房地产基本面的价值，早就被房地产投资者抛在脑后了。

中国房地产在过去十年的涨幅，大大超过了中国经济的涨幅，也让全球震惊。许多普通百姓都经历了辛苦一年赚的钱最终还赶不上房价增幅的无奈，中国的家庭和投资者也早就习惯了每年至少百分之二三十的房地产升值步伐。过去十年，房地产经历了数次调控，房价非但不降，反而大幅上涨，更加坚定了投资者的信念：房地产投资不但收益高，而且无风险。只要房地产一年增值百分之二十，谁会去在乎那点低得可怜的租金收益呢？

值得所有投资者考虑的，是某一个投资或投机项目的风险或收益的可持续性。随着价格的逐步攀升，目前的买房者更需要考虑的是：房价的这种上涨趋势是不是可以持续。

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影。

篇(3)

关键词：房地产市场 调控评价 DEA分析 房地产税制改革 评价模型

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。

对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。

有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。

二、研究方法

（一）DEA方法

尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：

假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：

其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。

就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。

（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建

DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：

DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。

房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。

三、华东典型地区实例研究

本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。

（一）数据描述

根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。

（二）数据预处理

由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。

将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。

根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。

上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。

（三）数据结果

收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。

四、结论与建议

（一）结论

由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。

从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。

从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。

从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。

（二）建议

从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。

参考文献：

[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.

[2] 李美娟，陈国宏.数据包络分析法（DEA）的研究与应用[J].中国工程科学，2003，5（6）：88- 94.

篇(4)

关键词 房地产 商品特征 营销策略

一、产品策略

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此，房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

二、价格策略

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签订合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

三、促销策略

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

四、渠道策略

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。

1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

篇(5)

房地产经济周期收益法

一、房地产经济周期理论

（一）房地产经济周期的概念

众所周知，宏观经济周期理论是经济的增长率呈周期性的波浪形波动。这种波动分为萧条、复苏、繁荣、衰退这四个阶段。房地产经济周期同经济周期相似，它是表现为房地产活动或其投入与产出围绕其长期趋势周期性但非定期性地波动。在我国一个周期的波动时间是5～7年。

房地产周期循环也分为四个阶段：复苏、扩张、收缩、萧条。在复苏期，需求量慢慢增长，吸收过剩的供给，房屋空置率下降，租金与房价开始上涨。随着供给的紧张和租金房价的上涨，开发商开始增加房屋的建设，但是由于建设的时滞性需求的增长还是大于供求的增长，空置率继续下降，当需求的增长率等于供给的增长率时，循环达到顶峰。在收缩阶段，供给的增长率比需求率高，这时当市场参与者发现市场开始下滑停止新的建设，但由于建设的时滞，供给仍在上升，空置率达到平均空置率之上。需求继续降低后者呈现负增长，新的建设停止，市场达到最低点，租金房价不断下调，房地产处于萧条期。

（二）房地产周期与宏观经济周期的关系

一个国家的房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系，波长大体一致，但是，房地产的复苏、萧条期较宏观经济滞后，而繁荣，衰退期超前。复苏期滞后是由于房地产价值大且高消耗、长生产期，所以它需要一个较长的准备期。萧条期滞后则是由于房地产具有保值增值的能力，所以当其他行业都萧条的时候，人们仍愿意投资或购买房地产。繁荣、衰退期超前是因为房地产作为基础和先导性产业的基本特性。我们可以利用房地产周期与宏观经济周期的关系，在已知宏观经济形势的条件下预测房地产的走势。

（三）房地产周期检测的先行指标

先行指标包括：全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投资实际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款利率、建筑安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数。

二、房地产估价的收益法模型

（一）收益法的概念

收益法的理论依据是效用价值论―房地产投资的预期收益原理。收益法是指用预测未来收益的折现值作为评估基准日被评估资产价值的方法。对于房地产估价，估价人员亦应遵循房地产投资商是理性投资行为，以待估房地产未来收益能力为基本依据，测算房房地产价格。

收益法的特点是：（1）理论性强。收益本身就是价值的一种反映，收益法从房地产收益角度估算房地产价格，不及反映了其价格的大小，而且说明了价格的来源和依据。（2）方法中收益和价格的关系反映了房地产市场的租金和售价的关系。（3）收益法评估结果的正确性依赖于未来收益和折现率这两个参数，参数的确定是收益法成功的关键，也是该方法运用的难点和重点。

对于未来收益和折现率这两个因素的预测都是基于未来的不确定型，所以具有很大的主观性，为了尽量的减少主观因素的干扰，我们要尽量在房地产估价中需找其发展的规律，并利用其规律。房地产周期理论正是我们要利用的规律。

（二）房地产估价收益法的基本模型

房地产评估的基本模型是最常用的模型，它需要逐年测定未来各年的纯收益与相应的贴现率，让后逐年折现得到测算日房地产的价格。这在现实中是非常麻烦也是几乎不可能的，因此，我们测算出一个折现率并假设长时间里都保持这个折现率不变，然后预测各年的收益，公式如下：。

同时，我们无法测算每一年的收益时，也会假设收益R的变化趋势。比如每一年的收益相同或者每年的收益按照一定的增长率增长等。也有分段模型，比如假设前n年的收益每年都不一样，后面的无限时间里收益都不变，公式如下：。

（三）基于周期理论下的收益法模型

从上述我们可知，房地产周期是呈波浪型的周期性波动，所以我们在构造新模型的时候不能单独的假设收益按某一个增长率增长或下降，要在收益法分段模型的基础上构建新的分段模型。

通过房地产经济周期和宏观经济周期的关系可以在已知宏观经济现状的基础上预测房地产所处周期的阶段，同时通过对前几年房地产发展数据的分析便可以预测出未来几年处于同一周期阶段的增长率g1，根据周期的期限我们也可以假设房地产处于下一个阶段的时间，并预测出下一个阶段的增长率g2。由于房地产的存在年限比较长，我们无法预测出每一个周期的增长率，所以在剩下的存在年限里可以假设一个平均收益增长率。

综上所述，新模型主要分为三个阶段，第一个阶段收益以增长率g1增长，第二个阶段收益以增长率g2（可能为负）增长，第三个阶段是以平均增长率g增长。公式如下： 。

可以根据实际情况灵活运用公式，如果通过种种迹象和先行指标的预测发现目前房地产处于增长期，那么增长率g1为正数，预测的第二阶段为衰退期g2为负数。如果目前房地产处于衰退期，那么g1为负数，第二阶段的g2为正数。

三、周期理论下房地产估价新模型所存在的问题

我们所假设的房地产经济周期的是指很少受到政府政策干预，在市场环境中自由发展的情况下的周期理论。而我国的房地产发展与国外发达的资本主义国家的房地产发展存在一定的区别，我国的房地产会受到宏观政治调控的影响，而宏观政策影响的结果是房地产行业发展波动趋于稳定，但在长远的发展趋势上看房地产仍是在周期性的波动性的增长。在评估中我们无法预测未来的政府政策，但我们可以结合我国房地产的特点把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。不断完善收益法新模型，使其对房地产评估的客观性做出重要的贡献。

参考文献：

[1]蒋蕾.对我国房地产周期波动问题的几点思考[J].现代商业，2008（9）.

篇(6)

[关键词] 房地产税收 房地产保有税 海外热钱

一、房地产税收种类、性质、作用及现状

房地产税收，是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。根据《中国税务年鉴》统计数据显示，2003年全国房地产税收为940亿元；2004年则高达1369.6亿元，较上年增长45.7%；2005年，虽然政府对房地产进行了宏观调控，税收也达到了1798亿元；仅2006年上半年，全国房地产行业税收就达到了1209亿元。由此看出，房地产税收作为政府财政收入的一部分，随着我国房地产业的不断发展，在政府税收收入所占比例也在不断增加。①

我国房地产税属于收益税，即政府为纳税人提供公共服务的价格接近纳税主体缴纳的房地产税赋额，换言之，纳税人所接受政府提供的地方服务支出主要来自于纳税主体本身缴纳的税收。我国房地产税具有政策性，其开征的目的兼顾满足财政收入和推行国家土地政策，土地税收促进土地资源的合理利用，抑制土地投机。而现今房地产行业的不稳定性使得开征税收的目的更倾向于市场的调节功能。在现行税制中直接将房地产作为征收对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、房产税和契税。其中土地增值税，其征收目的针对土地经营者的级差收益进行再分配；城镇土地使用税，目的在于调节国内企业和个人的财产收入；耕地占用税，意在保护农村可用耕地；以及为了调节外商投资企业、外国人财产收入的城市房地产税和调节国内企业、个人财产收入的房产税。

近年来，面对如雨后春笋般不断走热的投资热潮，政府开始进行大规模的宏观调控，特别是被大多数投资者追捧的房地产行业。

政府通过征收与房价及其相关联的资产价值固定比例的税赋，作为房价周期内减少经济波动的有效方法，减少投机行为和抑制炒房导致的房价升高。因此，作为宏观调控重要手段之一的税收在对房地产的调控中起着抑制房价，辅助相关政策调控房地产市场、稳定经济的极大作用。

目前我国房地产面临的现状：一是全国各城市住宅价格上涨过快，一些中低档住房的价格对于一般大众来说已经出现不可承受的状况。二是房屋的空置率过高，投机现象严重。在2006年7月24日之前，我国对于外资进入房地产市场的限制非常有限。在非居民购房方面我国几乎没有任何限制，这为热钱的大量涌入提供了极好的机会。2006年7月，建设部等六部门联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》②，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。但政策的有效实施应是长期的，税收的作用也在于此，它能持续的执行政策的实施，以达到与政策相辅相成的目的。面对我国人民币的不断升值，中美利率差的不断加大，海外投机性资金的大量输入，如何通过对税收的进一步完善来辅助限外热钱炒作政策的有效实施是亟待解决的问题。要控制海外热钱的涌入，就需要了解其进入中国房地产市场的现状以及方式。

二、我国房地产现阶段面临的海外游资的冲击

上图是摘自2008年某一日南方都市报的统计图表，可以看出，从2005年至2007年12月这段时间内，美国联邦基金利率不断上调，超过我国一年期基准利率，曾经一度相差近3%的利率差距，但从2007年12月底至2008年1月22日，美联储不断下调基金利率，使得中美利差出现首次倒挂。2008年1月30日，美联储将联邦基金利率再次下调50个基点至3%，2008年4月30日，美联储宣布再度降低联邦基金利率，至此，美联储基准利率已降到2%，以致中美利差倒挂2.14%。这无疑将会吸引大量热钱涌入国内，如果人民币继续升值幅度达到9%左右的预期被证实，再加上目前2%以上的利差，海外热钱进入中国即使利用单纯的银行储蓄手段，其无风险套利也将达到11%以上。据国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元，比上年增长51.9%，2007年前8月全国房地产开发利用外资371亿元，同比增长65.9%，外商投资房地产业平均每个项目的规模在不断增大。不难想像，这一状况将使中国的流动性过剩进入白热化阶段。而一切以赢利为目的的热钱绝不仅安于银行存款所获利息，其必将在中国选择投资收益极高的项目，而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场将成为海外投资、投机商必争之地。

“热钱”又称“游资”或“逃避资本”，是充斥国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，它的最大特点就是短期、套利和投机以追求高利润、高回报。目前国外资金大体分为私募资金和官方资金，私募资金主要的来源是外商直接投资、证券组合投资和商业银行贷款、保证金等。官方资金的主要来源是资金输出国政府和世界银行、国际货币基金组织等国际性组织。根据统计部门的估计，投机资本即“热钱”在我国房地产市场的资本中占绝大部分。这些“热钱”的进入是基于当前房地产市场的资产增值、现阶段人民币升值的普遍预期等多方面的逐利目的，加之房地产税收制度在对海外热钱注入的有效控制方面的不完善，为海外热钱的进入并获利提供了极大的发展空间。特别是海外资金中的私募资金，私募资金尽管在短期内能够提供巨大数额的投资，但它同样也可在短时间内流出。这些投机性的“热钱”极有可能迅速进入楼市，不断炒作楼价，当楼价被抬高后迅速脱手，特别是在人民币不断升值、中美利率2.14%的利率倒挂的时期，这种热钱投机的行为更是可以预见的，这样可能会对中国的房地产造成潜在的巨大影响。众多学者总结海外热钱进入中国房地产的方式大致有四种：（一）境外资金直接购买房地产，直接设立外资房地产，是境外热钱进入房地产最重要的方式；（二）与国内企业合作，开发房地产，2006年7月建设部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》③，只是限制外资投资现成物业，但在房地产开发领域，文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，由于中国市场吸引力巨大，外商投资者继而将目标投向直接开发；（三）借助于地产基金吸引境外资本；（四）非居民外汇流入，结汇购买房产，据相关数据统计，截至2006年10月底，非居民投入到房地产市场的资金净流入超过13亿美元。④

应该看到的是，适量的热钱进入房地产市场，可以有效的解决我国房地产融资渠道单一的问题，缓解银行信贷压力，促进房地产市场的正常发展，但过量的带有投机性的热钱的涌入，会不断抬高房价，扰乱中国房地产的正常秩序，加剧房地产泡沫，当热钱突然撤出，泡沫破裂，就如同一颗定时炸弹，如果不加控制，将会产生无法收拾的局面。据专家测算估计，目前国内至少有1600亿美元是热钱，数目不可小视，根据以上热钱进入房地产市场的方式来看，过量境外资金直接购买房地产，会造成房地产市场繁荣的假象，虚增房产价值，引起过度的开发；如果大量热钱投入到与国内企业的合作中，热钱的逐利性会促使企业过度开发，这与国家对土地的宏观调控与对土地的合理利用的目标相背离；地产基金吸引过量境外资本，由于这种形式的基金多由私募资金组成，其在短期内的炒作，会在很大程度上迫害中国房地产市场的稳定，是最危险的一类投资形式；非居民购房对于国内的房地产市场的冲击相对其他更为直接，非居民的过度购买，根据供需关系，会使得市场供给紧张，一方面在供不应求的假象中，购房者对房产的巨大需求促使房价不断上升，另一方面，这种虚假的需求状况会诱导开发商过度开发，同时，热钱的超常流入，抬高房价，会使得真实消费者无法以常价购买房屋，从而降低了房地产的有效使用率，造成了现阶段房屋空置严重的现象。

尽管政府在不断出台多项限外政策，但这些措施的实施并不一定能合理、有效的将海外热钱导向有利于中国经济发展的方面，还需要更多有效的手段相辅，税收政策将起到极大的作用，由此，我国房地产税收的完善和改革也已成为亟待解决的问题。

三、我国房地产税收制度革新的几点建议

1.根据热钱的逐利、短期获利特性，以及房地产投机活动是通过房地产产权的流转环节来获取其超额利润的特征，那么有效的调整税收的时间效用及调高税率额，可以抑制热钱的短期脱逃。例如，税制可以规定，在纳税人获取房地产产权后有限期内，如果转让房地产产权，其将缴纳高于以往数倍的房地产增值税等类似于此的高额税收政策。这样的税收政策可大幅度的提高交易成本，加大了投机性购房行为的限制，比如也可提高在流转阶段的契税，规定在一定时间内不得转让。同时，我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税，因此对于非居民购房者应该提高税率。从各种现阶段的税制中提高税率额度，限制房产持有期限，提高其交易成本，以此稳定游资的流动，冷却热钱，以达到保护房地产市场的正常发展的目的。

2．借鉴国外的房地产保有税可以征收空地税，对开发商在保有时期占用的土地、拥有的地上的建筑及附着物的增值，规定一定增值限额，超过限额征收一定比例的税金。这种税收方式不同于土地增值税，土地增值税是在土地的转让环节征收转让房地产所取得的增值额的税金，这种税收是在保有阶段征税。根据北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，现今全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。在国外这种方式有效的抑制房地产价值虚增的逐利行为。而用于中国现阶段的情况，同样是为了控制房地产的炒作，提高开发成本，从而减少开发商以“囤房”、“捂盘”的方式抬高房价的行为。这样可增加住房的供应量，减少空置率，最终以较低的价格提供给住房者，同时避免了投机性热钱的大量注入用于土地的不理性囤积，再以国家的其他政策的配合，将海外热钱导向投资修建和出售符合我国现阶段要求的住房方向。

3．建立税收管理信息系统，加大税收监管力度，消除房屋买卖双方的信息不对称情况。在地方，房地产的税收情况不容乐观，大多因为房地产的税费种类过多，税务人员在收缴时程序过于复杂且缺乏可对照的系统的历史记录，以致执行力度不够使得工作难见成效。税收管理的信息系统，将房地产市场准入标准和市场行为规范等信息归入信息系统，通过信息网络全面审查房地产市场中企业状况，规范市场并将信息公开化，使房地产买卖双方充分了解情况，避免交易之前的逆向选择和交易之后的道德风险问题，同时也可随时了解外资的流转状况，以达到提前预防热钱脱逃的情况。配合有关部门，运用经济、法律和必要的行政手段，在切实增加住房有效供应的同时，加强房价监管和抑制不合理需求，引导外资投资于有利于中国经济发展的方向，从而帮助房地产业持续稳定健康发展。

2008年伊始的中美利率倒挂，必将促使海外热钱的涌入冲击中国市场，处于发展阶段在各方面还不成熟的房地产市场也将备受考验。合理的税收革新将会帮助中国控制海外热钱在中国房地产市场的过热投机的逐利行为，以预防未来大量外资获利后脱逃的不良后果，使我国房地产业持续、稳定、健康的发展。

参考文献:

[1]国家税务局.《中国税务年鉴》.北京:中国税务出版社,2007

[2]《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》建设部等六部委联合 2006年7月

[3]《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》外管局 2007年9月

篇(7)

关键词：房地产， 成本控制 ， 措施

Abstract: in today's market economy environment, competition is intense, to seek survival and development in real estate development enterprise is an important problem in front of. In the same development environment in addition to development of marketable to meet market demand of the products, the most important is as far as possible to reduce the cost of construction projects, and reduces the production sales price, this is a lot of real estate development enterprises must pay attention to the problem. So in enterprise development strategy, the cost control to have the extremely vital role.

Keywords: real estate, cost control, and measures

中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：

引言

在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。

1 房地产开发成本控制的意义

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。所以，合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

2 房地产开发成本控制的措施

成本控制总体上应注意的问题有：

2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

2.2 成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

3 设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。

3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。

设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思——研讨——咨询——决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。

经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。

3.3 严格控制设计中装饰性设计。

一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

3.4 优选设计单位。

这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的效果。

4 招标采购是成本控制的重点

这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察、设计、销售等）及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。

4.1 要抓好招标工作。

充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。

4.2 组织好合同签定。

合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。

5 实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。

6 结束语

总之，房地产开发成本是决定房地产价格的重要影响因素，而房地产的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动既关系人民的生活水平，又反映一个地区的竞争能力。同时房地产价格也是国家国民经济的产业结构和政策的体现。因此，做好房地产企业成本控制也就是控制房地产的价格，也就是对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的做出应有的贡献。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社，2007.