房地产项目营销建议精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产项目营销建议范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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1.1 房地产项目背景

1.1.1 房地产项目名称

1.1.2 房地产项目承办单位

1.1.3 房地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 房地产项目建设地点

1.3.3 房地产项目性质

1.3.4 建设总投资及资金筹措

1.3.5 投资计划与还款计划

1.3.6 房地产项目建设进度

1.3.7 房地产项目财务和经济评论

1.3.8 房地产项目综合评价结论

1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章 房地产项目背景和发展概况

2.1 房地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由

2.2 房地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 投资的必要性

第三章 房地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章 建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 社会经济条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章 房地产项目技术、设备与工程方案

6.1 房地产项目组成

6.2 生产技术方案

6.2.1 技术来源途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 房地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应

9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件

第十章 房地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 房地产项目进度规划

10.3 房地产项目招标

第十一章 环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 房地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况;

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;

11.1.8 交通运输情况;

11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2 房地产项目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准

11.4 治理环境的方案

11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

11.5 环境监测制度的建议

11.6 环境保护投资估算

11.7 环境影响评论结论

第十二章 劳动保护与安全卫生

12.1 生产过程中职业危害因素的分析

12.2 职业安全卫生主要设施

12.3 劳动安全与职业卫生机构

12.4 消防措施和设施方案建议

第十三章 企业组织和劳动定员

13.1 企业组织

13.1.1 企业组织形式

13.1.2 企业工作制度

13.2 劳动定员和人员培训

13.2.1 劳动定员

13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算

13.2.3 人员培训及费用估算

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1 房地产项目总投资估算

14.1.1 固定资产投资总额

14.1.2 流动资金估算

14.2 资金筹措

14.2.1 资金来源

14.2.2 房地产项目筹资方案

14.3 投资使用计划

14.3.1 投资使用计划

14.3.2 借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析

15.1 生产成本和销售收入估算

15.1.1 生产总成本估算

15.1.2 单位成本

15.1.3 销售收入估算

15.2 财务评价

15.3 国民经济评价

15.4 不确定性分析

15.5 社会效益和社会影响分析

15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;

15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;

15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;

15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响;

15.5.6 房地产项目的国防效益或影响;

15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章 风险分析

16.1 风险影响因素

16.1.1 可能面临的风险因素

16.1.2 主要风险因素识别

16.2 风险影响程度及规避措施

16.2.1 风险影响程度评价

16.2.2 风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议

17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。

17.2 对主要的对比方案进行说明。

17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。

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关键词:房地产;投资;过程控制

中图分类号:F27文献标识码:A

一、引言

一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。

二、建立房地产开发项目投资过程控制体系

建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。

一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。

三、实现投资过程控制的方法和途径

1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。

项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。

施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。

2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。

3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。

项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。

(作者单位:1,2.南阳市房地产开发公司;3.桐柏县城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要参考文献:

[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.

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房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。

1、概念策划模式

2、卖点群策划模式

3、等值策划模式

4、房地产全程策划的内涵

（1）土地价值研判

（2）概念设计

（3）视觉设计

（4）营销策划

（5）市场推广、媒体组合

（6）工程质量、成本、工期控制

（7）物业管理、售后服务

（8）品牌培植与运用

房地产项目的选择与论证

──房地产项目发展策划的内容与方法

一、对房地产项目选择与论证认识的误区

误区一：房地产开发经营的简单化、概念化

误区二：房地产后期营销、广告万能化

误区三：房地产项目选择与论证的形式化

以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性

1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。

(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；

(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；

(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。

一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。

(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。

(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。

3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。

(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；

(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。

因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。

4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。

房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。

三、房地产开发项目选择的概念和步骤

1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。

2、项目选择的步骤：

a、广泛寻找投资项目

b、精心筛选投资项目

c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）

d、项目投资谈判

e、详细可行性研究（发展策划）

f、公司的决策与实施

四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）

1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。

2、项目论证的阶段性

(1)项目投资开发的机会性论证

指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。

(2)项目投资开发的详细论证

指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。

3、项目论证要解决的问题

(1)立项时的宏观环境是怎样的

主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。

(2)立项时的微观环境是怎样的

了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。

(3)项目的市场定位分析

包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。

(4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案

投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。

(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定

(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。

五、项目选择与论证要注意的问题

1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。

2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。

3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。

4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。

5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。

六、房地产项目发展策划的工作理念简介

房地产项目发展策划的工作理念

1、服务性质：辅助决策

2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求

3、服务的目标：

(1)建立能够达致利润最大化的发展模式

(2)建立资金运用的最优化策划方案

七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）

八、前期发展研究的主要服务模块：

1、项目的区位价值评估；

2、项目地块的开发价值评估；

3、重要宏观经济指标的监控与分析；

4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；

5、项目SWOT分析与隐显因素分析；

6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；

7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；

8、物业管理的要求；

9、规划建筑设计方案的要求与评估；

10、成本效益分析；

11、风险分析。

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关键词： 房地产； 投资项目； 经济评价

本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。

一、我国房地产项目经济评价中的问题

（一）经济评价具有主观性

在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。

（二）缺乏专业人员的经济评估

经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。

（三）缺乏市场分析

房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。

（四）忽视分析房地产项目中的不确定因素

大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。

（五）经费不足

我国房地产过于依靠经验主义，在决策中植入大量的主观意识，对经济评价的认识不够充分，在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力，在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。

二、对策与建议

（一）改变观念，增强对经济评价的重视

经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要，如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视，无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案，落实经济评价的工作进程。同时，还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。

（二）完善评价体系

使评价体系走向规范化，对经济评价指标作出规范，合理利用财务手段分析评价指标，在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰，对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系，使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上，对成本有效评估，通过合理控制成本，使区域效应最大化，以经济角度衡量项目对区域的贡献，使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。

（三）规范经济评价市场

国家对建设部门要加强管理与引导，通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育，优化市场环境，还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展，可以利用高校特有的资源，例如经济学专家，营销学专家以及高校中大量的工程师，这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导，国家可以充分挖掘这种合作模式，使经济评价得到应有的客观准确性[3]。

（四）提高从业人员素质

适应时代的高速发展，从业人员必须与时俱进，在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献，通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效，从业人员要时刻拥有使命感，要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。

（五）市场调查的作用

经济评价是重要的投资依据，所以这就对经济评价有了更高的要求，必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据，在科学分析之前要经过实践，要进行大量的调查通过走访的形式，通过实践获得可靠的第一手数据，利用准确的信息进行周密的分析，再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性，才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导，控制财务风险。

（六）加大再评估力度

要将经济评价与经济评估相结合，通过专家对经济评价实行验证，将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡，要对专家的评论总结不断反思，除去过程中各种不合理的因素，增强决策的科学性。

三、结束语

房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位。

参考文献：

[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学，2015.

[2]吴雪峰.我国房地产项目经济评价存在的问题与对策分析[J].商，2013（15）： 238+235.

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【关键词】众筹，房地产众筹，互联网金融

一、房地产众筹概念及基本模式

（一）房地产众筹是一个新兴的电子商务模式。房地产众筹是基于互联网金融中“众筹”发展而来的新理念。众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。其基本模式是项目发起者在网站上展示项目，投资者则根据相关信息选择投资项目。而房地产众筹则是众筹的一个细分市场，指一群人通过 Internet 为房地产相关产业的项目或者创意提供资金支持从而取代诸如银行、风投、天使投资这类公认的融资实体或个人。

（二）房地产众筹基本模式

目前，房地产众筹处于起步阶段，发展中的模式主要有以下四种：投资理财型;营销推广型;合作建房性;合作购房型。

1.投资理财型。主要指投资者在互联网第三方平台上浏览交易市场的相关信息，确定投资的房地产项目，将资金打入第三方平台，第三方平台再将资金转给由信托公司审核通过的房地产项目。在项目资金筹集到位后，投资者自此开始将会经常受到有关投资项目进展情况的最新消息。

2.营销推广型。房地产商联合知名的房产信息平台已经完工楼盘的众筹信息。众多投资者可以以较低的价格联合购买特定优惠的房产。筹资时，较低的价格迅速吸引购房者的目光，带来一定轰动效应，为房地产商楼盘的推广起到推动作用。

3.合作建房型。在该模式目前只在微信平台初步发展。由一名或多名资深房地产行业人员发起。具体流程如下：申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过微信群成员商议决定。打造别具一格的建筑装修风格。

4.合作购房型。发起者通过此模式筹集资金，来购买相关地产，满足自住的需求。合作购房型的房地产众筹主要是指个人通过众筹平台向若干出资者借款。 这一过程中，平台的作用是多样的。 一些平台起到中间人的作用;一些平台还担当还款的责任。 相比于银行众多的审批程序和高额的还贷利息，发起者可以利用众筹平台立刻获取所需资金，贷款利息相对较低。而借款人的小额借款也可以获取较高的借款利息。平台将二者的需求结合，达到互惠共赢的目的。

从目前的发展情况来看，投资理财型的房地产众筹模式发展较好，市场上存在成功的案例，已经得到消费者的认可，为消费者带来了实际的收益。其他几种模式尚处于探索阶段，模式的成功运作还要等待市场的检验。

二、关于房地产众筹分析及建议

（一）发展优势

1.门槛低，面向普通大众。互联网金融最大的特点就是降低了投资的门槛，使普通民众也可以参与金融理财的活动中。房地产众筹打破地产开发需要雄厚资金实力的传统，将地产所有权细碎零分，面向所在地产项目居民以及社会出售基于所有权的股份，筹集公众的闲置资金，同时公众获得项目盈利和地产升值的红利。

2.链接行业链两端的需求。房地产众筹在项目选择时就充分考虑投资者的需求，参与投资的居民对于附近建筑更加具有话语权，建筑更加符合居民的需求。比如：因为代沟等原因，50-60岁老人们不愿与子女居住，并且有一定退休金，想要购买适合未来养老的房型。平安好房推出的养老地产众筹项目，就是充分考虑老人的需求。

3.较高投资收益率。房地产众筹充分发挥互联网的长尾效应，积少成多，吸取公众大量的闲置资金，来投资房地产高回报的项目。不仅如此，相关平台也绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率等费用，让整个项目的成本更加低廉。项目实施过程中考虑投资者需求和建议，成交量上升，为普通大众带来较高的投资收益率。

4.公平性、公开性、提高透明度。利用互联网平台搭建双方信息互通的平台。筹集资金完成之后，投资者就会时刻收到项目开展的信息。众筹中的资金将会交由第三方支付机构全程监控管理，保障信息公开化，透明化。致使投资者和地产商在收益和损失方面是公平的。

（二）面临的障碍

1.不动产投资的流动性较低。房地产项目完成需要一段时间，短则几个月，长则可能需要几年时间。另外，房地产行业市场容量有限，交易成本较高，造成房地产投资的流动性较差。投资者在投资完成之后，需要相当长的周期才能获取收益。投资时间变长，投资人可能认为存在较大风险或者自身现金需求，而撤去投资。

2.政策、法规不完善。在中国，由于相关政策、法规尚不完善，推进中国国内首例众筹买房项目也面临着一系列争议。因此，应从监管上加强众筹平台的消费者保护。美国JOBS法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规定都值得中国借鉴。

（三）实践应用建议

1.投资者：推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。

2.房地产商：首先要提供有投资价值的项目，才能吸引投资者。其次在项目开展的过程中保证项目信息的公开性，注重透明度。另外，注重良好服务，不是一味地进行价格战略。

3.第三方平台：建立一套标准来寻找合格投资者和筹资者，并且要有专业的房地产团队和风控团队对项目进行筛选。不仅要选择信誉较好信托公司进行担保，还要做出详细的数据报告和后期收益分析，保证投资人的收益安全。时刻关注国家政策，不要跨越政策红线。

总的来说，房地产众筹模式具有良好的商业前景，未来有极大的发展空间。在实际企业运用的过程中，要与市场具体情况相适应，进行适当的调整与创新，才能充分发挥房地产众筹模式的优势。

参考文献：

[1]范家琛. 众筹商业模式研究[J]. 企业经济， 2013， （8）： 72-75.

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【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法　改革

【中图分类号】G　【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02

随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。

一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性

房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。

经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。

二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探

（一）择本地房地产项目，模拟实战

为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。

（二）让学生“动”起来，在“动”中学

1　动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。

一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。

二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。

三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。

2　动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

3　动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。

三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项

（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣

心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。

（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导

课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。

（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台

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关键词:房地产项目;限额设计;造价控制

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、引言

房地产项目建设过程包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四大阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。作为房地产开发商而言,要想有效控制投资就应从源头上做起,而控制工程造价的关键在于实施前准备的设计阶段。一般情况下,设计阶段对整个工程造价的影响程度约为85%以上,对项目总投资的影响程度约为70%以上。如果设计时考虑最多的是设计方案的安全性和美观性,而忽视节约建设成本的要求,没有进行优化设计,就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果,因此必须采取有效措施,从源头控制,实施限额设计。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计、总概算控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。

二、房地产开发项目造价控制的特点

1、房地产项目来源的相对单一性决定了设计阶段进行造价控制更加有效。目前,我国房地产项目除经济适用住房外,土地的取得大都是通过招拍挂出让土地,在项目决策阶段的造价控制数据会因招拍挂行为产生的成交价格的变化而变化,从而使决策阶段的预测数据失真而影响项目造价的真实性。通过招拍挂取得土地后,土地成本和项目设计条件已经基本固定,项目实质已进入设计阶段,限额设计成为项目造价控制的主要手段。

2、“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。房地产项目涉及地域广泛,地方材料差别较大,即便是标准设计,造价的地域差别也很大。目前,工程计价由定额计价改为清单计价,计价方式的改革也改变了限额设计的额度,量的对比使限额设计有了更强的可操作性,由单纯的限价设计改为限量、限价设计,剔除了地材价差的影响,从而提高限额设计的准确性。

3、房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。房地产项目无论是住宅、商业、办公,使用功能较之大型公共设施要单一得多,限额目标的设置和分解比较容易,限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。

三、房地产开发项目运用限额设计进行造价控制的方法

1、建立基于业主方的造价管理体系。业主方自身或聘用的造价中介机构将涉及整个房地产项目的全过程,经历整个造价控制循环,较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验,设计限额的目标和分解更有针对性,因此必须建立基于业主方的造价管理体系,并参与限额设计目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际,业主的高层领导和相关部门都应参与全过程监管。要充分重视设计变更的早期管理,业主方造价管理机构应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。

2、建立科学的限额设计指标控制体系。业主确认的限额设计指标,经项目经理或总设计师提出,经主管院长审批下达,其总额度一般只下达直接工程费的90%,以便项目经理或总设计师和室主任留有一定的调节指标。用完后,必须经批准才能调整。专业之间或专业内部节约下来的单项费用,未经批准不能相互平衡,自动调用。除直接费外,均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。

3、建立科学的限额设计指标评价体系。根据“量价分离”原则,建立有量有价的限额设计指标评价体系,制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果,又有量来具体评价分部分项工程的经济性,特别是平方钢含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的评价指标,可以剔除地域、时间差别,评价更为科学准确,更易确定限额设计的总体目标和分解目标。

4、建立限额设计的纵横双向控制体系。通过实施纵向控制,保证限额设计贯穿到各个设计阶段,而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序,使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容,明确限额目标,实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节:方案设计要重视方案选择,按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果,是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段,对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价,科学决策,以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段,设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时,必须重新编制或修改初步设计及其概算。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分,应在与概算书要求相一致的前提下,由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上,各专业、各工序实施限额设计,以保证总限额的实现。加强设计变更管理,应严格控制变更的发生,对非发生不可的变更,应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之损失越大。

限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制,明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力;实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。

四、结论与建议

房地产开发项目工程造价控制是一个系统工程,只有具备完善的工程造价控制体系、明确的工程造价控制流程和切实可行的工程造价控制措施,才能实现各项目的工程造价控制目标。限额设计是房地产项目造价控制的重要手段,有利于强化设计人员工程造价意识,扭转设计概预算本身的失控现象,可促使设计与造价控制形成有机的整体,克服相互脱节现象。通过工程限额设计来控制房地产项目投资是一个综合性问题,不能片面强调节约投资,正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。在保证工程设计要求的前提下,通过对设计方案的经济分析比较,用法规政策、市场竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计,有效地控制工程投资,节约投资资金,从而真正达到工程限额设计的效果。

(作者单位:1.南阳市房地产开发公司;2.河南四建股份有限公司;3.桐柏县城建局)

主要参考文献: