物业管理研究精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理研究范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：平房区;物业管理;城市治理

视察北京时明确了北京“四个中心”的核心功能，并提出要深入实施“三个北京”战略，健全城市管理体制，提高城市管理水平，推进城市管理目标、方法、模式现代化。按照北京对新东城作为首都功能核心区的定位，东城区确立“首都文化中心区，世界城市窗口区”的新定位，推进“两新四化”成为新东城实现发展跨越的新战略。东城辖区面积41.84平方公里，共17个街道，90万常住人口。平房区主要集中在12个街道，总面积约12.8平方公里，平房区的常住人口约23万。由此可见，东城的平房区面积约占辖区面积的1/3，平房区常住人口约占总人口的1/4。北京市东城区平房区物业管理实践研究文/韩晓婷等平房区人口平均密度高达2.21万人/平方公里，产权归属复杂、房屋质量问题严峻、设施落后、环境脏乱、交通拥堵等突出问题，形成了平房区挤、乱、陋、贫的居住状况，不仅影响了平房区居民的生活质量，而且影响了新东城的建设。为改善民生、优化首都核心区功能和实现东城发展新战略，弥补短板刻不容缓，实现平房区物业管理成为近几年东城区政府的重点工作之一。2016年，东城区政府更是将平房区物业管理与文化强区、城市更新改造和居家养老四项工作作为区政府工作的重点。

一、平房区的特点

平房区是指以老北京胡同街巷为脉络，以平房建筑群为主要构成，具备一定四至范围的区域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交错其间的简易楼、独栋楼房和非封闭式小区。随着城市管理的推进，居住业态（楼房形态的住宅小区）的物业管理已经十分普遍，也受到了广大业主的认可。楼房小区首先是封闭的；其次，产权明晰；最后，有《物业管理条例》和《物行业研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012权法》等法律法规支撑。比较之下，平房区推行物业管理有一定的难度。第一，平房区相对开放，封闭性不够。第二，房屋建设年代久远，城市基础设施相对落后。第三，房屋产权关系复杂，且在不断分化，管理主体多元，呈现失管态势。平房区院落开放、设备老化、建筑年代久远、多年来实施行政管理，加之平房区的物业管理没有明确的政策和法规，致使在平房区推行物业管理难度较大。

二、东城区平房区推行物业管理的历史进程

东城区平房区主要集中在12个街道，即长安街以北的安定门、交道口、景山、东华门、北新桥、东四、朝阳门、建国门8个街道，长安街以南的前门、体育馆路、天坛、永外4个街道。平房区物业管理工作由区城管委牵头。自2014年以来，朝阳门、东四街道率先进行胡同准物业管理试点，取得良好效果。2015年底，区里（东四、交道口、北新桥、建国门4个街道）正式提出平房区推行物业管理服务。2016年5月24日，东四街道经区政府特批，通过公开招标方式率先完成了物业服务企业政府采购工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，东城区出台《关于推行平房区物业管理服务的意见》及配套文件，在平房集中的10个街道（12个排除天坛和永外两个）每个街道选取两个片区推行物业管理服务。2017年，东城区已经基本实现平房区物业管理服务全覆盖，并在此基础上探索解决平房区交通拥堵和停车难问题的根本方法。

三、平房区物业管理覆盖之初辖区主要存在的问题

1、公共用地紧张，胡同停车难问题较为突出。在东城区的老旧平房区，现在的停车位和停车需求之间的关系是1：2.9，有的街道甚至可以达到1：6。由于“先天不足”，停车位资源不能满足实际车辆对车位的需求，导致居民私装地锁、随意停车以及“僵尸车”占地等现象屡见不鲜。2、胡同内环境卫生较差。长时间以来，平房区居民认为自己房门口的地方就是自己的私人区域，常常堆放一些废弃物、废旧物品，影响胡同的整齐和美观。3、开墙打洞屡禁不止。开墙打洞，变居为商，在东城平房区的诸多街道较为普遍。小服装店、烟酒店甚至五金店在街边连成了排，路边广告牌大小形状各异，不仅影响了周围居民的正常生活，还破坏了古都风貌。4、人员杂，居民安全感低。由于平房区多为背街，街面商铺林立，行人众多，致使平房区人员出入多、杂。一些平房区挨着名胜古迹，游人、车辆随意出入也影响了辖区内居民的安全，使得偷窃之事时有发生。5、设施落后，问题多。平房区内大量的公共设施设备，公用电话亭、废物箱、街牌、座椅、自行车存车架、各类电力通信设施、排水设施、健身器材等，无专门机构对其进行日常管理，设施设备得不到定期的维修养护，部分功能退化，有些甚至失去应有的功能，成为“摆设”，大量设施设备年代久远，功能落后，无法满足居民生活需要。

四、东城区平房区推行物业管理的经验

平房区物业管理是指平房区行政管理机构以提供公共服务的方式委托物业管理服务企业对平房区内的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护平房区环境卫生、市容市貌和维护公共秩序等活动。平房区的物业服务包括六大项，即环卫保洁、园林绿化、秩序维护、交通疏导、设备设施巡查维护和治安防范。近几年，东城区平房物业管理主要从以下几个方面来开展。1、明确主线，加强顶层设计。平房区的环境卫生、安全保障多年来都是由城市环卫和城管部门来负责，居民集体意识不高，推行平房区的物业管理只能由行政部门来统领。与楼房物业管理不同，平房区的物业管理难度较大，单纯依靠物业服务企业的力量是无法做好平房区管理的，因此还需要区环卫部门、市政部门、城管委、房管局、社会办、财政局、街道和居委会等多部门的参与，这些部门思想意识统一十分重要。在响应面对全国群众所提出的号召，以疏解非首都功能为主线，东城区将“平房区物业管理”作为区政府四项重点工作之一。同时，区成立了平房区物业管理工作领导小组，区委常委委员负责，副区长组织，城管、社会办等部门负责人执行。领导小区下设办公室。2、建立健全物业管理制度体系，确保有章可循。经过专家论证和群众参与，东城区建立了“1+3+10”的制度体系。“1”即《关于推行平房区物业管理服务的意见》，“3”即《东城区平房区物业管理服务标准1.0（试行）》、《东城区平房区物业管理服务专项资金管理暂行办法》和《东城区平房区物业管理服务企业选取、考核及退出相关要求》，“10”是在10个街道推行管理。每个街道根据自己的实施方案选取物业企业签订合同。该套制度体系，明确了服务目标、服务内容、管理原则、服务标准、资金管理和企业进入及退出条件，实现了标准统一，过程控制有章法，监督评价有依据，为各街道引入物业管理做好了制度保障。3、建立政府主导的平房区物业管理模式。针对平房产权以公产房为主、地域开放、居民成分构成复杂的现状，东城区构建了以“区政府主导，物业企业实施，居民参与”的多元协作模式，建立“居民自治，物业服务，社区指导”三位一体的管理模式，形成政府主导、多元共治、良性互动的治理格局，实现创建符合首都核心功能区的干净、整洁、秩序、和谐的平房区新面貌。4、城市治理与物业管理并重，多项措施并行。东城区将平房区的物业管理问题视作城市治理的一项，强调了政府对于公共事务、公共设施、公共安全的管理义务，平房区引入物业管理旨在通过社会力量参与更为有效地促进平房区的法治管理。在平房区的物业管理中，做到了执法与物业管理相结合、公共服务与物业管理相结合、网格制与物业管理相结合、社区自治和物业管理相结合。由于物业公司没有行政执法权，因此当发现开墙打洞、私藏违禁品等情况时，只能“劝”不能“管”。当城市执法和物业管理结合了以后，物业公司就可以第一时间将问题反映给城市执法大队，由执法队第一时间给予解决。这种紧密配合的工作机制，有效地缓解了执法力量的不足，并及时将开墙打洞等违法行为扼杀在初期。平房区居民随意丢弃废弃物的情况居多，渣土类垃圾较多，城市环卫主要负责主干道街面的垃圾收集和清运，每天的工作时间比较固定，不能满足平房区的环境卫生需求。引入物业公司后，物业企业根据辖区的垃圾丢弃量确定管理重点、人员分配和工作机制，发现垃圾可以第一时间收集、清运，并能通过监控系统追查丢弃人。“停车难”一直是中国城市的社会问题，对于公共区域狭小的平房区，停车更难，单靠物业公司是无法解决的。今年，东城区在东四、交道口、北新桥等13处平房集中区域，试点利用公房腾退等方式建设胡同立体停车场，缓解老城区居民的停车难问题。育树胡同引进错层式自走车库的设计思路，对原有平面停车场进行改造，使车位从原来的100个增加至300个，成为东四胡同首个立体停车库。据介绍，目前正在施工的还有东四十条立体车库，前门东大街筹建的立体车库正启动项目勘察和设计，东城区今年将建设13处立体停车设施缓解平房区的停车问题。5、依靠政治思想工作，加大居民宣传。在实践中，由于广大居民对物业管理及收费问题认识不足，存在疑虑，给工作推进带来一定的阻力。各街道不断探索运用政治思想工作方式，加强平房物业管理的宣传工作，广泛深入发动群众，争取广大居民的理解、支持和参与，坚持以人为本，立足为居民服务的出发点，积极推进共建共享。事实证明，这种工作方式取得了很好的效果。

五、东城区平房区物业管理取得的成效

东城区平房区推行物业管理以来，取得了明显的成效，主要有以下几个方面：（1）秩序得到了良好的维护。包括交通秩序、经营秩序和其他城市管理当中的秩序。黑三轮，尤其是黑导游的三轮车因为物业公司的拦截明显减少了。物业公司在胡同两端安排人员疏导车辆，配合单行道措施，胡同内的通行秩序和停车秩序也得到了明显改观。平房区的店外经营、无照游商、私设广告等问题得到了有效控制，商户的自律意识增强，经营更加规范。特别是在街道开展治理开墙打洞工作中，物业企业与街道能够积极配合开展入户动员、调查、宣传教育等工作，并监督各类新生的违法行为，与执法部门形成了合力。（2）治安事件减少，居民安全感有所提升。物业企业进驻后，治安事件下降超过10%。部分街道引进的保安人员经过专业训练，在制止违法行为时震慑力较强。另外，保安巡逻时间较长，有的街道为24小时，弥补了白天社区治安巡防力量的不足，增强了夜间巡防力量，入室类治安案件发案率有所下降。（3）平房区停车管理明显改善。物业企业在胡同口两端设置固定岗，对进出胡同的车辆进行引导、询问、登记，对逆向行驶、不按规定行驶或停放的车辆以及非本地区车辆进行劝导、制止，对胡同地面交通环境的改善起到一定促进作用。另外，利用公房腾退在胡同两端建设或改造立体车库，增加停车位，切实解决了平房区的居民停车问题。（4）卫生环境有明显改善。物业企业加强了胡同路面的清扫保洁工作，及时对垃圾渣土、大件废弃物、小广告等进行清理。东四、朝阳门街道，物业企业还负责垃圾不落地工作，引导居民逐步养成垃圾分类、定点定时投放垃圾的文明习惯，对改善胡同的环境卫生起到积极作用。（5）应急处置工作得到加强。在连续出现大到暴雨期间，物业企业在开展地区防汛应急抢险工作中表现突出。主要是与街道配合对辖区内的房屋、树木、地下空间、公共设施、雨水箅子全面进行排查、清理，处理积水、漏雨等突发事件。今年的汛期，投入各方力量到低洼院的排水和危旧房的抢险当中，保证了为居民解决实事和难事，受到了广大居民的好评。（6）消防安全工作得到加强。以安定门街道为例，物业企业进入后，建立了3处微型消防站站点，并配置相应的消防器材、设备，消防支队、街道公共安全、防火办、派出所等专业部门多次对微型消防站人员进行培训、授课，并组织消防演练，有效提升本地区的初期火情控制能力。

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1运行模式

湖南城建职业技术学院物业管理专业从2016年开始在人才培养方案中加入四门跟岗实习实践课程，分别为物业客服与社区文化建设、物业社区安全管理、物业设施设备运维和物业环境与园林绿化管理。跟岗实习课程设置在本专业的第三学期和第四学期，教学周期为八周。目前已进行了四期跟岗实习，其运行模式及运行机制已相对稳定。在跟岗实习实践教学模式下，设置校内外双导师，其中校内导师以负责专业理论知识为主，企业导师以负责指导学生实践操作为主。

2主要成果与成效

（1）开发校企资源，共建专业教学资源库。跟岗实习的顺利进行，帮助完成了校外实习实训基地的建设。物业管理专业教学团队向每个合作企业选拔对应专业的企业教师，联合开发专业核心课教学资源。目前已完成全部专业核心课程的课程标准、课件等资源的开发，有6项院级科研课题成功立项。（2）丰富校园文化，促进职业素养的提高。通过进行“下企业跟岗实习”，促进了班级文化向企业文化过渡。“物业经理人订单班”引入并改良企业6S文化，开展模拟企业岗位竞聘、职业技能节等活动，培养了学生良好的职业素养[2]。（3）媒体大力宣传，促进校企知名度的提高。湖南日报《湖南城建职院“订单培养”物业管理人才》、红网《湖南建工校企合作办学显成效探索新时代物业管理人才培养模式》等专题报道了湖南城建职业技术学院“现代学徒制”人才培养模式，媒体宣传促进了校企知名度的提高。

3实践体会与思考

通过“下企业跟岗实习”这一教学组织模式，使湖南城建职业技术学院物业管理专业学生技能水平得到了加强，动手能力得到了提高。近年用工单位反映，湖南城建职业技术学院物业管理专业毕业生素质好、能力强，为探索校企深度合作新模式积累了经验。但具体还存在以下问题。（1）个别企业导师的管理与教学不够让学生满意。个别企业导师由于工作繁忙，没有时间与精力备课教学，会出现随意教学、随意安排任务的情况，学生实习目标没有实现、职业岗位技能没有得到锻炼。（2）个别学生的积极主动性不够。每一期的跟岗实习涉及二三十个项目，各项目的食宿条件有好有差，造成学生的心理落差，从而影响学生实习的积极主动性。

4未来努力方向

要有效开展新的人才培养方案试点，接下来湖南城建职业技术学院会在课程标准、师资（企业导师）标准等方面进行革新。（1）完善企业导师遴选标准和建立师资库。同时与企业合作积极开展师傅培训，提升企业师傅的教学能力和个人综合素质。（2）确立开发校本教材。下一步要与企业合作开发物业客服与社区文化建设、物业设施设备运维等基于岗位工作内容、融入国家职业资格标准的专业教学内容和教材，以解决教材和教学内容不统一的问题。（3）调整优化跟岗实习项目。与企业沟通，通过前几期跟岗实习学生的有效反馈，后续尽量避免将学生安排在满意度较低的实习项目中，提高学生的积极主动性和跟岗实习效果。

参考文献：

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油田社区现如今承担着企业的生产以及职工生活服务的重点职能所在。社区要通过不断的进行服务理念、服务方式以及服务水平的提高，才能够保证服务措施的进一步完善，让区域内的居民享受到优质的服务，保证社区和谐的建设。该如何改进和提升油田物业的管理水平，实现如今油田物业管理中的重点研究方向。

关键词：

油田物业；管理；建议

1.强化油田物业服务和管理的主要做法

首先对于油田物业服务人员来说，要不断的强化物业管理人员的技能培训，从人员的能力提升角度进行物业服务质量的提升。现如今，我国油田物业管理与服务水平一直因为物业管理素质的低下收到阻碍，为了能够更好的处理这种现状问题，我们应当通过狠抓物业人员业务能力的手段进行改善，通过开展一系列的培训活动让使得物业服务人员在工作的过程中坚持人性化的服务需求。这就需要我国油田物业系统在日常的工作中不断强化物业从业人员的沟通能力，从沟通方法、沟通艺术等角度进行培训。可以通过进行系列读物案例的读物编制，并将其下发到每一个油田物业管理人员的手中，从而使物业管理人员能够通过学习先进工作者的工作经验，达成职工间的工作交流与工作经验的共享。我们还应当按照严格的物业管理规章制度，借助多元化的活动对我国现行的油田物业管理条例进行解析和运用，使得物业管理人员的服务能力得到更好的提升。其次，要加强对油田物业从业人远的教育引导。通过对油田物业管理干部们进行有限教育培训，使物业管理干部在物业管理工作中充分发挥其带头作用。油田物业管理相对比较简单重复，有的时候还会遭受误解。我国正处于油田神话改革的初期，发展前景尚不明确，使得油田物业干部的内心不稳定，从而导致物业管理服务的品质得不到提升。在我国不断的明确油田物业的管理定位和发展定位以后，油田物业管理提出了崭新的工作思路，使物业管理职工们，从根本上意识到物业管理工作的简单。通过不断的进行教育引导使得员工们的文化生活得到丰富，日常的生活变得有规律，从而促进油田物业工作人员的思想观念开始转变。第三，加强油田物业管理队伍的制度建设。只有拥有明确的规章制度才能够将油田服务的改进落实到实处中去。对于油田物业管理队伍的制度建设首先要完善好油田物业职工的考核机制。不断的推行对员工们的绩效考核，并通过公示的方式，使职工们能够感受到“做多做少不一样，做好做坏不一样”还应当通过制度不断的加强职工们的监督意识，使得职工们能够在日常的工作生活们积极地对物业管理干部以及先进物业管理人员进行监督。只有这样才能够促进物业服务的持续改进。第四，要不断的对油田物业管理细节的完善。只有通过人性化的服务才能够改进现在的油田物业管理服务的现状。首先应当对职工们的需求有所了解。可以通过问卷调查等方式，将职工们的意见和建议进行收集，通过对意见和建议进行统计，及时对物业管理中存在的问题进行处理，使处理结果满足职工们的日常需求。还要建设还油田物业管理的服务经验交流，通过日常的运行，推行实时服务的制度，充分的调动好油田物业管理人员的工作积极性。

2影响油田物业服务品质的主要因素

油田物业管理队伍的结构不合理是物业服务受阻的关键问题所在。现如今油田物业管理系统存在人员的缺失的问题。造成这种问题出现的主要原因可以分为一下两个方面:第一个方面就是政策性的缺失，因为物业管理领导阶层对物业管理人员的设置䟔。导致很多员工不能够承担起实际的工作量，有些员工不断的空闲。另一个方面就是从结构上来讲，主要是物业管理队伍的人力资源没有进行合理的培植。使得物业管理服务的一线人员因为存在各种各样的原因，不能够正常的完成自己的岗位职责。对于油田物业管理人员来说，其管理人员的技能普遍比较低，对油田物业管理服务的认识不全面。有的油田物业管理人员缺乏与他人的合理沟通技巧，在沟通的过程中存在各种各样的态度问题。现如今油田物业管理的服务理念相对比较落后，要坚持以认为本的要求，我国油田物业应当明晰现如今物业管理服务中存在的不合理的地方。

3加强和改进油田物业管理服务工作的方向

对于油田物业管理服务的提升来说，首先要不断的坚持物业管理人员的教育，不断的增强物业管理人员的服务意识。通过让物业服务管理人员能够做到换位思考的方式，通过自己的不断努力来满足油田工作人员的工作生活中的服务需求，不仅如此还要不断的照顾到油田员工精神和心理上的需求，让油田管理服务能够更好的做到“以人为本”。要不断的对物业管理干部们的服务意识和服务能力进行提高，让干部们以身作则，在日常的物业管理工作中以自身的行动带动油田物业管理职工的工作积极性。从而达到，精化管理服务、亲情式服务的目标实现。通过不断的进行服务技能培训，使得物业管理人员的能力能够满足油田广大职工的需求。现如今物业管理发展作为一门新兴的产业，看似简单但同样需要丰富的专业知识、技能。油田物业管理应当首先从思想上高度重视对物业管理人员的培训，积极地创造良好的条件为物业管理职工们进行培训。让油田物业管理系统更加的优质化、亲情化、人性化。坚持以人为本、礼仪服务的具体要求。

作者：单振阁 单位：辽河石油勘探局兴隆台公用事业处

参考文献：

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关键词： 物业管理前期介入 现实意义 时机选择

所谓物业管理前期介入，即开发商通过招标或邀请物业管理公司，使其在正式接管物业之前，从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见，并配合监理公司对工程质量进行监督，以保证设计的合理、施工质量的提高，为以后的管理打下良好的基础。一般认为，物业管理是房地产开发经营的后续工作，为了对物业实施有效管理，以保证物业正常使用和发挥功能，物业管理企业需要前期介入。目前我市一些富有远见的开发商虽已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，且主要是就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，因而介入管理在深度和广度上都存在一定的缺陷，难以解决开发商给物业管理带来的许多问题。

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%―30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患；电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要；管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。［1］

2.2物业管理的中期介入。

2.2.1在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。［2］

2.3在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。［3］

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献：

［1］阮文勤.试论物业管理前期介入［J］.福建商业高等专科学校学报，2005，（2）：19-20.

［2］张惠芸.试论物业管理前期介入［J］.天津职业院校联合学报，2006（5）；134-136.

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【关键词】物业管理；行政管理；现状；研究

近年来，我国的物业管理行业逐渐发展壮大起来，物业管理行业已经成为我国国民生活中的基础行业，在促进我国社会发展中发挥着越来越大的作用。无论是新开发的社区，还是老旧社区都在全力推行物业管理。物业管理公司对社区设备设施的专业维护和修理，极大的提高了设备设施的安全性与稳定性；对公共区域的清洁保养，明显改善了居民的居住环境；对社区的安保防范，大大提升了社区的安全保障，上述这些都鲜明的体现了物业管理的价值。如今物业管理已深入到居民生活的各个角落，居民的日常生活已经离不开物业管理。在社区推行物业管理是我国城市建设的最大成果，开启了我国现代化城市管理的新篇章。同时，我国物业管理行业的发展壮大离不开政府的有效行政管理和物业管理公司的自我建设，我们要牢牢把握上述两点，在不断加强物业管理行业建设的同时给社区居民的生活带来便利与实惠。

本文结合笔者在物业管理行业的多年工作经验，研究了物业管理行业中的行政管理现状，并对未来的行业发展提出了自己的想法和建议。

一、我国物业管理行业中行政管理的发展现状

改革开放以来，我国的经济社会发展速度很快，人们的生活水平也有了显著提高，而人们对生活服务行业提出了新的要求，这些要求与我国物业管理行业的发展现状之间的矛盾也越来也大，降低了居民对物业管理行业的满意度，加重了两者之间的利益冲突。目前，由于物业管理公司的行政管理落实不到位、物业管理行业的管理水平有限、居民的维权意识不断增强，使社区居民与物业管理公司之间的矛盾冲突不断。现阶段物业管理行业仍然存在着一些不足之处。

1.对物业管理行业进行行政管理的政府部门职能模糊，管理理念落伍

在我国，政府部门的行政管理方式转变较慢，服务型的管理方式还未形成，服务意识淡漠和管理理念落伍的问题还比较突出，并且存在职能定位不清晰和管理越位等问题，这直接导致了政府行政管理工作效率低、效果差。通过行政管理部门的改革历史我们可以发现，行政管理的改革发展还是取得了很大的成绩的，但是其中仍然存在着行政管理的越位、缺位和错位的问题。职能的越位主要体现在行政管理部门的经济职能上，对物业管理企业自身的经营活动加以干预，这不仅限制了市场作用的发挥，还会浪费政府的财力人力，进而影响了其它职能的履行。职能的缺位是指本应由行政管理部门提供的管理和服务的缺失，这直接导致了行业的无序成长和混乱竞争，严重影响了物业管理行业的正常发展。职能的错位是指行政管理部门职能划分不清，导致相互重叠，主要体现为职能多家分管和职能相互重合，使得物业管理公司无所适从和无法应对，这严重影响了行业的正常发育。

2.法律法规不健全，无法适应我国物业管理行业的发展

物业管理公司与房地产开发公司和其它相关企业有着复杂的业务来往和利益关系。物业管理公司如何承接验收，如何进行日常的经营管理，如何与相关企业业务对接、与业主发生纠纷如何解决等等都需要有详细的法律法规加以规范。但是由于我国立法工作的落后，产生了大量悬而未决的问题，导致了许多问题没有办法去加以解决或者解决方式不当，造成了不好的社会影响。因此我国立法机构和物业管理的行政管理部门应该尽快详尽的物业管理办法、准则、程序、内容等，对我国的物业管理行业的健康发展加以引导。纵观近年来我国发生的多起物业纠纷事件，都造成了极坏的社会影响，也正是这些事件加速了一批与物业管理紧密相关的法律法规的出台，还有一批相关法规正加紧制定之中。这些物业管理纠纷事件也暴露了相关立法滞后的弊端。在我国现行法律体系下立法工作落后于社会需求成为了一种常见现象，这也是我国依法治国的实践过程中需要特别注意的问题。立法总在问题与矛盾暴露之后，立法工作缺乏主动性，这所造成的影响将使整个国家和社会付出沉重的代价。我国的立法机关和人民群众之间缺乏有效沟通，没有从广泛的、宏观的群众讨论发现人们的现实意愿，立法与当前现实缺乏有效联系，造成了立法滞后。

3.物业管理公司与居民纠纷不断，纠纷的解决途径不畅

物业管理行业的行政管理涉及多个行政部门，而各部门之间缺乏有效的协调，尤其是在居民群众特别关心的物业管理收费方面缺乏详细的规章制度和有效的监管，加剧了社区居民与物业公司之间的矛盾。而且当纠纷出现时，争议双方发现没有行之有效的解决途径，可以在兼顾彼此利益的前提下圆满的解决问题。物业管理行业属于生活服务业，该行业的发展是为了使人民获得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性决定了物业管理公司会采取降成本、增收入的措施，这同居民不断增强的维权意识形成了强烈的矛盾。在现实中的表现就是在整个物业管理公司的工作中，从接管、装修、设备的维护、环境清理、安保等方面，居民与物业管理公司矛盾不断。在我国目前的物业管理水平下，社区居民对物业管理公司的印象是只负责收费，对居民的服务工作不上心。尤其是物业管理行业部分从业人员文化水平不高、形象素质不佳更是增添了纠纷的产生。

二、从行政管理角度出发，探讨物业管理行业发展意见

1.加快立法，完善规章制度，指导行业健康发展

我国正在不断推进各项工作的法制化建设，物业管理行业也应该有相关的法律法规去遵循。物业管理行业要想长期健康的发展就离不开完善的法律法规加以规范引导。但是适应我国物业管理行业发展的法律法规较少，有大量需要法律来规定和限制的内容没有说明，这阻碍了行业的发展。可喜的是，我国正在不断加强相关方面的立法，其中《物业管理条例》就是借鉴了其它国家的先进管理经验颁布实施的，而且伴随着我国相关立法工作的不断推进，我国在物业管理方面的法制体系将会不断的完善起来。

2.规范居民c物业管理公司的行为，双方依据规章制度履行责任

社区居民和物业管理公司签订物业管理合同是在双方自愿的基础上的，居民委托物业管理公司依据合同进行房屋建筑、设备设施、卫生、绿化、安全等管理项目进行修缮或维护等。但在实际生活中，经常出现物业管理公司不按照合同进行设施的管理，卫生环境维护不及时，对于个别居民的私搭乱建、侵占公共空间的行为不及时制止，水电的突然停供导致居民生活受到严重影响。物业管理公司要熟练掌握物业管理的具体流程，认真学习物业管理的相关法律法规，认真的履行签订的合同。而社区居民也要按照规章制度办事，不做对其它居民的生活造成困扰的事情，由于物业管理公司的过错造成的损失要按合同规定索要合理的赔偿。

3.行政部门加强行政监管和企业考评，加强社会监督力度

健全物业管理企业档案制度，逐步完善物业管理企业的资质管理和信用管理，促进我国的物业管理行业规范有序发展。逐渐完善物业管理企业的诚信体系制度，综合各种数据建立企业的诚信档案，对于诚信档案中评价较差的企业要在政策和资质方面加以限制，促使各物业管理企业重视社会诚信，更好的服务于居民。引入市场竞争机制，向社会定期公布各物业管理企业的档案信息和评价结果，在市场竞争中实现企业的优胜劣汰，实现行业的健康发展。对物业管理企业进行经营水平和服务水平方面的考评，考评结果及时对外公布。不断完善企业收费项目的透明化，使V大居民清晰明了的知晓收费标准和收费内容。加强舆论监督建设，物业管理企业要自觉接受社会监督，对服务质量差和不按规章制度办事的企业进行有效惩罚。

4.物业管理企业按照规定进行项目接收，减少居民和物业管理公司间的纠纷

完善相应的法律法规，明确物业管理企业项目接收的规则和标准，以及出现特殊情况时的处理办法，为物业管理行业的规范化承接验收提供法律依据。在相应的法律法规中应该明确的规定承接的时间限制、所要承接的设备设施、承接的范围、承接所需的流程等等，为以后的物业管理工作的开展奠定基础。涉及物业管理企业与房地产公司和其它相关的业务时，法律法规也需要加以明确规范，使承接验收工作的各项工作的开展都有法可依，按章办事，以减少由于承接验收工作引起的物业管理公司和居民之间的纠纷。物业管理公司要严格按照相应的规章制度办事，保障各项承接验收工作顺利的开展，对进行承接验收工作的一线员工要加强业务培训，使之熟练整个承接验收工作的规范化流程以及特殊情况下的处理办法。

5.畅通纠纷解决途径，物业管理双方按照规定行使权力、履行义务

目前我国的物业纠纷不断，而纠纷的解决途径不畅加剧了彼此之间的矛盾激化。所以我们应该畅通途径，促进矛盾的解决，减少此类事件对社会产生的不良影响。依照法律法规，设立专门的纠纷解决部门，在照顾双方的利益诉求的前提下，秉持公正公开的办事原则，合理合法的化解彼此的矛盾。物业管理公司也应该加强自身员工队伍的建设，提升员工的业务水平和个人素养，对于居民的合理要求尽量满足，对于不合理的要求要进行积极劝导。社区居民也要在法律规定的范围内反应自己的诉求，不要超过法律所允许的范围，积极通过正当的途径与物业管理公司进行沟通，不可采取过激行为，导致矛盾的升级。只有居民和物业管理公司之间的纠纷顺利化解才能推进我国物业管理行业的发展。

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关键词:物业管理;物业问题;法律对策

当前我国城市化进程成效显著，城镇化达到空前高度，人居环境得到了明显改善，对于居住小区人文化管理方式要求越来越高。相应的小区物业管理水平也随着要求的改变不断在提高，管理和服务方式越来越成熟逐渐变得成熟，但在法律保障方面却没有跟上进步的步伐，在一定程度上限制了小区物业管理水平的继续提升，对于物业管理的稳步前进也有一定的阻碍作用。现在急需要对小区物业管理的法律支撑作用作进一步的完善，以推动小区物业管理水平的不断完善，为融入城市化进程的人们体验到舒心的生活方式。

一、物业管理的内涵

物业管理的概念定位是指小区业主将小区的内的物产、相关设施及场地，卫生状况委托给商业管理公司进行统一管理和维护的委托聘任关系，小区业主按照合同规定缴纳一定的管理费用，二受委托的物业管理公司则依照合同承担一定的法律责任。总体而言，可以从以下几个方面对物业管理进行概括:

(一)商业化经营盈利模式，物业管理是一种基于委托关系的商业经营行为，由承托方进行统一管理，盈利是其开展工作的基本要求和目标，物业公司开展任何一项业务也都需要支付报酬才能得以实现。

(二)集中化管理模式，小区管理涉及到的工作方方面面、纷繁复杂，而物业公司则需要将这些工作统一到一起进行集中式管理，由于这些工作对于小区业主来说，与日常生活密切相关，这就需要物业管理公司把问题集中起来再细分下去，逐一处理到位。

(三)规范化管理模式，当前物业管理政策清晰，权责明朗，物业管理也需要科学化的管理方式，物业管理公司只有把管理方式做到规范合理，才会起到好的效果和效益，也只有如此物业管理这一行业才能得到良好发展。这也是人们生活水平提高的对于物业管理提出的必然要求和结果。

(四)服务水平要求专业化，物业管理中涉及到很多专业领域知识，这就需要专业化的人才和专业化技能才能开展好工作。例如小区供电系统的运行和维护，小区供气系统、供水系统等等，就是专业知识较强的领域，必须使从业人员达到一定的专业素养才能得以进行。

二、物业管理中易凸显的问题

(一)物业与小区业主的关系

业主即是小区的真正拥有者，与小区物业管理公司属于委托和承托的关系，属于物业管理服务的承受方，两者的关系理应非常融洽，但实际上这两者之间的矛盾和问题时有出现。这其中有业主对于服务关系理解偏差有一定关系，一些业主认为我既然出了钱，那么就理所应当的任何要求都可以提，只要物业管理方没有达到我提的要求，那么就认定物业管理水平差，服务不到位等。当然也存在有的业主未能完全认识到物业管理方提供的服务属于商品范畴，由于种种原因，对于物业提供的服务不到位也完全不知情，合法权益未能得到保障。除此之外矛盾比较集中的是每个月业主所付出的管理费和维修基金费用，物业公司对这笔费用的使用情况，如何才能既使业主放心又能使物业管理公司得到信任。业主应当选出代表承力业主小区物业管理参与方，与物业公司共同对这笔费用进行管理，对这笔费用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果这笔维修基金未能完全使用，则有业主委员会取出，征求所有业主决定使用。业主委员应当选举负责人的人员组成，才能真正起到监督的作用。

(二)物业管理方易于凸显的问题

物业管理方出现的问题很多主要集中在服务态度上，一些物业管理人员的服务意识不够，把小区业主看做自己的管理对象，而非服务主体，甚至出现服务乱收费，收费后服务不到位等以及出现侵害业益的行为。这种服务方式很容易引起业主的反感和抵触，导致矛盾的出现，处理不好更容易出现矛盾升级的事件，这些情况的出现主要体现出的还是物业管理公司人员素质的问题和管理方式不够科学规范。这就要求物业管理公司在选聘物业管理人员的时候需要对人员素养进行认真挑选，并对选中的人员进行相关工作的细致培训，合格者方能上岗留用。小区的安全问题是业主和物业管理公司共同关注的最重要因素，在一些城市中心地段的小区物业管理人员，出于一些个人私利原因，对于外来人员的检查未能保持警惕性，特别是在停车拥堵地段，只要缴纳停车费，任何人都可以把车辆停放在非小区业主的小区内。一是侵占业主的合法权益，二是给小区的安全带来隐患，在出现安全事故之后，小区物业管理方往往会倾向于对应付责任进行转移。对于物业公司对于物业管理人员与小区外闲散人员的关系也应当实时把握和关注。如果出现物业从业人员与社会闲散人员交往过密且物管人员出现思想波动时，应该予以重点关注，必要时认真排查，以确保物业从业人员良好的职业操守。

(三)政府监管问题

当前各地政府均对小区物业管理做出了明确的规定，也出台一系列管理文件，但是在法律体系内仍旧缺乏系统有效的管理体系。尤其是在出现矛盾纠纷的时候，很多法规都没有对责任的认定给予明确规定，致使对矛盾责任的认定模棱两可，难以认定，缺乏实际操作性。

三、改善物管水平的法律对策

(一)加强监督，以监管促进步

物业管理应当作为公共事业管理的一部分，政府相应管理部门应当对物业公司的行为进行有效的监督，更不能对于物业管理问题听任不管。当然行政单位对于物业管理公司的管辖权也应当在适当的权限范围内，这主要是加强对物业协会的监制上，以行业标准迫使各个物业管理公司提升自身的管理水平和服务水平。在行政单位对物业管理进行协调时，应当坚持公平、公正原则，不偏袒，不包私。

(二)完善物业法规建设

为了确保物业管理工作的稳定和有序，也为了当有纠纷发生时能够有效处理矛盾的问题，完善物业管理相关法规建设，势在必行。对于已有的法规应当不断进行调整，以确保合符实际需要。

(三)大力加强物业法治意识建设

光有立法而没有普及法的精神，所立之法不会起到太大的作用和效果。行政监管部门应当大力普及物管相关法律政策的宣传工作，既加强业主的维权意识也加强物管企业的依法行事意识，共同改变法律意识，形成正确的服务委托关系，建立起良好的人居环境。对于超越法规内容的行为，无论是业主还是物管企业，都应当予以严厉处罚，以维护正常秩序。对于问题的反映，应当建立通畅渠道，是问题能在第一时间内得到解决，第一时间内能够对事情的原委做出真是反映和了解，以有利于问题得到正确处理。

作者:李松霖 单位:西南科技大学应用技术学院

参考文献:

［1］高雅冰．业主团体法律地位之中外对比［J］．河南理工大学学报(社会科学版)．2011，11(3):90－91．

［2］罗卫平．前期物业管理若干问题研究［J］．中南民族大学学报(人文社会科学版)．2012，12(5):38－39．

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关键词:VPN技术;物业管理;研究;应用

中图分类号:TP393 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 09-0000-01

VPN Technology Research&Application in Property Management

Liu Haixia

(Chengzhuang Mineral Industry Company,Jincheng Anthracite Mining Group,Jincheng048021,China)

Abstract:Through careful analysis of virtual network technology and application of the principle advantages,combined Chengzhuang Mineral Industry Company's actual situation,development of mineral sector in the management of the implementation in my program,the specific configuration,obtained the technology in property management relatively economical,safe and reliable conclusions.

Keywords:VPN technology;Property management;Research;Application

在随着宽带Internet网络的普及和信息化的发展,VPN虚拟网络技术在物业管理领域备受青睐,它不需要任何租用线路,只是通过在Internet上挖掘一条隧道就可传输加密数据,并且可以把费用降到最低。对于晋煤集团成庄矿物业公司来说,具有广阔应用前景。

一、工作原理

虚拟专用网,是利用公共网络基础设施,通过“隧道”技术等手段达到类似私有专网的数据安全传输目的。虚拟专用网中PPP数据包流是由一个LAN上的路由器发出,通过共享IP网络上的隧道进行传输,再到达另一个LAN上的路由器,而过去的直接拔号连接的PPP(点对点协议)数据包流是通过专用线路传输的,这两者的不同主要是隧道代替了实在的专用线路,它好比是在WAN中拉出了一根串行通信电缆。

二、实施方案

构建以成庄物业公司机关设为整个网络的中心,把它看作总部,并安装C/S应用程序,存储中央数据库。各二级单位看成分部,直接与总部网络互联。

三、硬件环境

(一)分部(二级单位)

1.10台电脑,每台至少采用10M/100M自适应网卡,处理器512M,硬盘80G,内存512M以上。

2.16换机1台另外,VPN技术还可以用于视频会议、远程监控、跨地域的数据、声音、图像集成一体的数据通信等业务中,特别是对于那些需统一集中、协调管理的业务领域,将会发挥出更大的优势。

3.APN GW2000路由器11台

4.申请上网线路一条,通过路由器作现线路的冗余备份。

(二)总部

1.APN GW2000路由器1台(支持远程办公)。

2.数据库服务器1台(配有1000M网卡2块,支持8个CPU,1G内存)。

3.VPN服务器。

4.高性能的硬件防火墙设备。

5.磁盘阵列柜(供数据热备份使用)。

6.网管交换机,通过VLAN技术以实现对每台计算机可访问范围的限制,同时支持端口汇聚功能,能有效地提高主干部分的带宽和连接可靠性,符合连接要求。

7.采用光纤接入。

四、软件要求

(一)服务器端C/S应用程序。

(二)远程客户端软件,启用DHCP服务器功能、启用DHCP服务器功能、启用DNS服务器功能、安装802.3协议标准、启用完善的路由功能。

(三)安装完善的宽带服务器软件,内置PPPoE。

五、VPN服务器具体设置

(一)客户端:首先在windows XP网络中添加PPTP协议――再设置两个VPN私人网络通道――安装VPN RAS And Routing Admin软件――在安装过程中要重新启动计算机3次,在程序项中增加Routing And RAS Admin程序项――添加VPN拨号适配器及拨号IP地址,设置VPN验证用户名、口令和域――接下来要设置VPN路由,可以用静态路由也可以用RIP路由。用静态路由要添加两个路由。一个是走VPN通道的路由,另一个是走Internet网络的路由――在NT的域用户管理器中添加VPN拨号用户,并允许拨入。

设置完成后,可以从本地的工作站Ping中心点的局域网中的工作站。另外在本地VPN服务器是可以Ping通Internet上的其他计算机的。

(二)总部服务器端:中心接点VPN验证服务器的配置过程:

其配置过程基本上与分布的验证服务器配置过程一样,就是所添加的VPN私有网络通道数是各分支所添加的和。要创建到各分部的VPN接口,并且对每一端口进行静态路由的配置。还要在WINDOWS NT 的域用户管理器上创建每一个VPN用户。

当中心点验证服务器和分部验证服务器的配置都结束之后,就可以进行VPN的连接。

六、本方案优点

(一)本方案费用低:VPN使用Internet进行数据传输免去了昂贵的专线费用,只须添加支持VPN的上网设备。保密性强:VPN使用了加密技术,保证了Internet进行数据的安全性。私有性:连接上VPN服务器的客户就像使用局域网一样,使用局域网内部IP地址就可以访问整个VPN中所有的主机。

(二)远程接入――实现了集中管理访问权限,达到了各种资源和信息统一管理。

(三)支持动态的IP――达到了多线路捆绑高速稳定的传输目的,有效地增强了总公司和分公司之间高效沟通能力。

(四)容易扩展――在扩展网络分支时,只对新加入的网络终端在逻辑上进行设置。节省网络新设备投入费用。并具有维护容易、安全性高的优点。

七、结束语