房地产投资合作模式精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产投资合作模式范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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一、房地产项目现有融资模式对比

（一）房地产投资者直接融资模式

房地产投资者直接融资模式是由房地产项目投资者直接融资，同时由房地产项目投资者直接承担融资中的责任和义务，目前来说是结构相对较简单的一种融资模式。这种模式一般情况适用于房地产投资者自身财务结构简单，且房地产投资者的信贷良好的情况。对于这种模式，其投资机构一般是非公司型合资机构，房地产投资者可以依据其投资战略需要来灵活地安排融资，同时还可以利用其与银行的良好关系和信用等级，降低融资成本。但这种方式难以实现贷款的有限追踪，无形中增加房地产投资者融资风险。

（二）以产品支付为基础的融资模式

以产品支付为基础的项目融资模式是建立在由贷款银行或者第三方融资机构购买地产项目产品的未来租金或者销售收益的权益基础之上。主要适用于项目产品数量和现金流量可以比较准确计算的房地产项目。主要特征有：它由贷款银行和投资者建立的一个融资中介机构，通过购买一定比例的房地产来作为融资的基础；贷款银行提供资金给第三方融资机构，第三方融资机构再根据协议将资金融入房地产项目；销售阶段根据销售协议，项目公司承担房地产销售义务和责任，且销售收入将直接进入第三方融资机构。

（三）房地产ABS项目融资模式

ABS(Asset-Backed Securitiation)即资产证券化。这种模式是以房地产项目所有资产为基础，以房地产项目资产的未来收益作为保证，并通过在国际资本市场发行债券来筹集资金的一种证券融资方式。房地产ABS项目融资模式是通过国际资本市场发行高档债券来筹集资金，由于这种负债数据不在房地产投资者的资产负债表上显示，从而能够避免对房地产投资者资产的限制。另一方面，国际高级债券市场利率较低，这样不仅可以大幅度降低发行债券筹集资金的成本，同时也为房地产ABS项目融资模式应用于资金量大的房地产项目提供了无限空间。

（四）房地产TOT项目融资模式

TOT ( Transfer Operate Transfer) 即转让一经营一转让的模式，这种模式主要是通过房地产投资者投资购买项目所在地的基础设施所有权，并由该地区政府授予特许经营权，进而投资者在授权时间内拥有对该基础设施的所有权、经营权，通过经营获得相应的利润，在授权期届满时，房地产投资者必须将该基础设施的所有权和经营权无偿移交给该区政府。[1]

（五）房地产PPP项目融资模式

PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴关系模式，对于这种模式，根据联合国培训研究院的定义认为是不同社会系统倡导者之间的所有制度化的合作方式，目的是解决当地或者区域内的某些复杂问题。而广义的PPP 模式泛指公共部门和私营部门为了提供公共产品或者服务而建立的一种合作关系；狭义的PPP 更多的是强调政府在项目中的所有权以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享机制。[2]这种模式是政府、营利性企业以及非营利性企业共同基于某个房地产项目而形成的以双赢或多底为目的的相互合作模式，参与方可以达到比单方面单独行动更为有利的效果。

二、房地产项目融资中的问题

（一）房地产融资市场体系不健全，融资效低

虽然上面介绍多种融资模式，当时从实际情况来看，我国房地产业尚未形成真正多元化的融资模式，主融资渠道还是通过银行贷款，这种单一融资方式所带来的风险是难以避免的。这些情况主要原因还在于我国房地产融资市场体系不健全。房地产融资体系的不健全会导致一系列的问题，如大多数房地产企业只顾短期效益而不考虑企业的长期发展，自有资金的缺乏，使得剩余资金往往需要依赖于银行贷款，只有少数的房地产企业看清市场走向，这不利于房地产行业的长期发展。还有一个方面，由于房地产融资市场体系不健全，无形中增加了企业的融资成本，进而使得更多的企业为了保证自有资金而不得不采用银行贷款或者地下融资方式。

（二）房地产项目融资目的不明确

房地产企业多元化进程也在慢慢开展，虽说目前股权融资已经成为房地产企业进行直接融资的主要方式，但很多企业在依赖于银行贷款的同时也在积极探索多元化融资渠道，力求适应市场需求。但其中一个问题就是，房地产企业在进行融资时必须要结合企业自身情况，这就需要对企业进行合理的估算。如待融资房地产项目的规模、项目的数量、融资方式以及融资的时机等。但是目前我国房地产企业存在一种盲目融资的现象，如大部分房地产企业在融资时只是估算一个数额，而并没有结合企业自身实际，这无形中带来潜在的风险，很可能造成房地产企业的财务危机。[3]

（三）缺乏明确的产权制度和法律体系

房地产证券化融资模式已成为目前最重要的方式之一，但这种房地产证券化模式的前提条件是必须明确房地产产权，而目前来说我国的房地产产权制度尚未明确，缺乏有效的法律保障体系，同时也没有基金管理等方面配套的法律法规。另一方面，由于我国现阶段尚未形成有效的个人信用制度，金融机构很难对贷款人的资信状况有所了解，很难对房地产企业信贷业务做评价。银行为了减少信贷风险，只好严格控制贷款方式，这无疑抑制了房地产项目的融资多元化进程。

篇(2)

一、房地产投资信托基金的概述

1.房地产投资信托基金的简介房地产投资信托基金是一种房地产证券化产品，通常以股票、受益凭证的形势募集资金，其中募集的资金又专业的人士统一集中管理，用来长期投资不动产来获取收益，然后将收益分给各投资人。不用缴纳所得税是其一大优势。房地产投资信托是一种十分有效地市场化融资工具，可以说企业不需要上市就能享受在公开市场上募集资金的通道，其模式主要是通过合作经营或者收购物业，打包上市，以达到盘活存量资产的目的，这样不仅能够加快资金周转，也减轻了企业大量持有存量物业的资金压力，对促进商办物业的发展具有划时代的意义，可以说能够直接推动行业的转型升级。

2.房地产投资信托基金的特点具有多元化的优势，可以说几乎各类资产都可以通过房地产投资信托予以盘活，包括住宅、公寓、商业、酒店、工厂、仓库、办公楼、医院等等，且既可以投资其中的一项，也可以多项组合。具有股权、债券兼具的优势，可以说既有股权中投资者风险共担的优势，也就是所有投资人一起承担投资的风险和回报；也有债券中相对稳定的特点，对投资者有一定的保障。具有流动性佳的特点，房地产投资信托基金核心优势之一就是盘活投资者的资产，提升其资金的流动性。

3.房地产投资信托基金的运作房地产投资信托基金有两种形式：一是信托；二是股份公司。以发行股票、收益凭证的形势募集投资者的资金，将这些资金进行房地产投资，或者房地产抵押贷款投资，并将这些资金委托给专业的人员、专业的机构来进行经营和管理。基金发起方面：绝大部分的房地产投资信托基金是由房地产公司、商业银行、人寿保险公司、独立经纪人、联营公司等发起，即发起人是组织或者机构。资金来源方面：主要有股票融资和金融市场融资两个方面。前者由养老基金组织、人寿保险公司等机构投资者和股民认购，后者以发行债券、银行借入、商业票据等。管理形式方面：基金参与者包括投资者、管理者和经营者。其中董事会（或受托人委员会）为管理者，负责制订房地产投资信托基金的业务计划，并指导实施。经营机构方面：包含内部经营和外部经营。内部经营结构和股份公司相似，由基金自身的经营公司负责，公司CEO由董事会任命；外部经营结构与共同基金相类似，由董事会聘请或委托独立的经营公司(或投资顾问公司)负责。两者相同之处是都要在董事会的监督下进行。经营决策与管理方面：房地产信托基金受经济环境、市场环境、区域发展不均衡、项目自身差异化等多种因素的影响，因此对投资时机、管理能力均有较高的要求，一旦房产的出租率不佳、运营成本过高的情况出现，对基金的业绩和价值均有较大的影响。因此，一般房地产投资信托基金会聘用顾问公司和经理人来专业化运作、多元化投资、差异化布局，以降低投资的风险，获取稳健且较高的投资回报。

4.房地产投资信托基金的分类房地产信托基金的分类有多种角度，不少研究报告也有详细的阐述。本文主要从投资对象的视角来进行分类，房地产投资信托基金主要分为权益型、抵押型和混合型。权益型房地产投资信托基金是收益类房地产，且兼具所有权和经营权，也基本上是狭义的房地产投资信托基金所指，包括房地产的开发经营、物业管理服务、租赁管理等等。房地产信托基金最大的特点就是要开发、收购和持有房地产，同时将三者纳入自己的投资组合中，而不是简单的开发-销售型的开发模式。抵押型房地产投资信托基金是指向房地产所有者、开发商提供直接融资，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。从美国的经验看，这一模式主要针对已经开发建成的房地产项目。混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的混合体，既持有并经营房地产，同时也向房地产所有者和开发商提供资金。

二、发展房地产投资信托基金的意义

我国商品房总量短缺的时代已经过去，未来将逐渐转向存量商品房的时代，因此，开发企业依靠开发-销售回笼资金的难度加大，因此，房地产企业的资金问题将逐渐成为核心问题。在国内现有的融资渠道单一的形势下，发展房地产投资信托基金将具有其独特的优势。一是可以拓宽房地产开发企业的融资渠道。现阶段，我国房地产开发企业的融资渠道相对单一，且上市融资、发行债券等对企业要求较高，以至于房企对银行贷款的依赖度过高。房地产投资信托基金兼具参与一级、二级市场的优势，是发展房地产金融市场的重要手段，也是房地产金融发展的重要标志。通过房地产投资信托基金能够直接从市场上融资用于房地产企业，明显可以减轻房企对于银行信贷的依赖。二是可以降低房地产开发企业的融资风险。从房地产企业的融资现状看，融资途径的过于单一，对银行和房企来说，都存在着极大的系统性风险。引入房地产投资信托基金，可以有利地化解这一风险，提升房地产金融的安全性。三是可以疏通房企的资金循环通道。现阶段，受过于依赖银行贷款的印象，关于信贷政策的变动对房企的影响巨大。比如信贷政策的收紧，将对迫切依赖于信贷自己的房企资金循环造成极大的冲击。这一模式可以有效避免环境波动对房地产开发企业造成的影响。

三、我国房地产投资信托的发展现状

2015年中在深圳，面世了第一只国内公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金，也打破了十多年来国内房地产投资信托基金毫无进展的僵局。可以说，自房地产业开始迅猛发展依赖，关于房地产投资信托的提议就开始出现，特别是对国外城市房地产市场研究较多的专家持续呼吁，但受多种复杂因素的影响，特别是金融市场尚不完善和政策限制等方面的影响，房地产投资信托基金停滞不前。其实在十年前，建设银行、越秀地产等银行和地产公司都有所探索，但基本上属于昙花一现，关注度颇高但很快就悄无声息了。2013年，开元酒店信托基金在香港问世，业内给予了极大的希望，认为将具有极大的带动意义，但随后两年仍然没有太多的动静，对商业地产、办公楼、酒店都没有形成积极的带动作用，房地产投资信托基金依然是举步维艰。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》政策均提出支持房地产投资信托基金试点，为这一模式尝试提供了政策支持。鹏华基金联手万科共同推出的公募基金项目是在2015年6月8日获批的，公示显示：这一封闭式混合基金的总规模为30亿元人民币，已经完成了注册，不少机构投资者对鹏华前海万科基金兴趣极大。基金将有一部分投资于万科前海公关公馆这一优质超甲级写字楼公馆。预计将来会为基金带来一定的现金流保障。

对于首只公募基金的面世，可以说业界为之一片振奋，不少专家认为三五年内房地产投资信托基金将在国内规模化的发展，这将是国内商业地产、办公楼、酒店能持有型物业的破局的利器。另外，万达近两年开始提出轻资产化，王健林在公开尝试不止一次的表示：万达要开启轻资产化的战略计划，这也很容易理解，过去多年万达靠着以售带租的方式，快速扩张，短短几年内，在国内多个城市开了超过100座万达广场，这种快速发展的模式几乎就是靠着万达自带的公寓、住宅项目的回现支撑的。在地价高企、商业地产供应严重过量、百货业受到重大冲击的形势下，万达持有的大量的万达广场类的重资产将难以承受资金压力，因此，轻资产化是万达必须要选择的一条道路。2015年6月，万达集团参与一款类房地产投资信托的产品，名为“稳赚1号”，同时也是一款众筹理财产品。其投资门槛较低为1000元。这一产品的基础资产是万达广场，募集资金全部投资于万达持有的万达商业广场。就国内众筹的环境看，仍有募集人数的限制，因此对于资金规模大的产品，仍然需要解决这一问题，特别是门槛较低、资金规模较大的产品。万科、万达两大地产巨头，一个住宅地产的龙头，一个商业地产的老大，可以说在2015年均实现了在国内公募领域的破冰之旅，这也几乎指出了未来房地产开发企业融资发展的一大方向，将助推国内商业地产快速转型升级。不少业界专家都预计未来三五年，房地产投资信托产品有望实现在A股上市。

四、我国发展房地产投资信托的建议

1.健全法律体系和税收体系国内房地产投资信托基金（REITs）发展相对迟缓的原因之一就是配套的法律体系不健全，这种新型的房地产投资工具，亟需建立完善的法律体系，来保证和维持市场的公平、公正、公开、透明。在《信托法》《公司法》之外，根据房地产投资信托基金的具体实际，专门制定相应的专项管理措施，确保从一开始就规范化发展。另外在税收体系上也要相应配套。

2.加快专业人才的培养目前REITs在国内仍处于起步阶段，摸索中发展，因此，尚未形成专业的基金管理和运营团队，既要了解房地产市场，又要熟悉基金业务的运作，还要熟悉投资市场的规范。要想实现房地产投资信托基金的快速发展，亟需加快房地产和基金跨界人才的培养。

3.完善信用制度由于房地产投资信托基金存在着信息不对称的问题，投资人对管理公司难以全面了解，因此，需要建立信托企业的信用制度，促进市场诚信的建设，从而保证信托市场的健康发展，包括政府可以建立企业征信体制、失信惩戒制度等。

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【关键词】房地产；投资信托；必要性

1.房地产投资信托（REITs）概述

REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文译为房地产投资信托）的简写，它是投资信托制度在房地产领域的应用。尽管不同国家的房地产投资信托基金并不完全一样，但通常从定义上讲，REITs是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。

1.1 REITs的基本运作模式

REITs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证（或股份），集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。它本质上是一种资金信托性投资基金，其运作一般分为四个阶段：（1）成立阶段；（2）筹资阶段；（3）经营阶段；（4）利润分配阶段。

1.2 REITs的核心思想

REITs的核心思想有如下几点：

（1）满足公众投资者房地产投资需求

在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场上购买房地产，受财产价值不可分割性制约，中小投资者难以涉足这个高端投资领域，这显然不利于社会财富的分配。REITs的证券化设计就为中小投资者创造了机会，通过购买REITs证券间接进行房地产投资。REITs的出现大大地提高了房地产的流动性，众多投资者的参与也为资本密集型的房地产业打开了资本市场融资渠道。

（2）确立以消极型资产配置为主的长期投资战略

美国税法规定，REITs总资产的75%以上应为房地产、房产抵押贷款、其他REITs证券、现金和政府债券；至少75%的收入必须来自房地产租金、抵押贷款利息收入、出售房地产和其他REITs股份等房地产资源所得；95%以上的收入必须来自房地产相关所得和其他被动投资所得。这些限制的目的就是让REITs选择与普通房地产公司相反的投资方向——长期投资，而不是通过不断买卖房产获利。这种长期投资理念的存在，对房地产市场稳定无疑具有积极的作用。

（3）通过专业化组合投资化解风险

外部顾问管理是早期REITs必须遵守的要件，尽管出于减少风险目的，现代REITs逐步向内部管理过渡，但由具有丰富行业经验和信息渠道的专业顾问进行管理，对提高REITs绩效的作用是毋庸质疑的，只不过这些专业人士的产生从外部独立机构转向信托公司内部组织。

（4）提供高额稳定的现金回报

为了使投资者充分享受投资REITs的利益，美国税法免除了REITs公司层面的所得税和资本利得税，只对股东或受益人的分红征收所得税，避免了重复纳税。在分红方面规定，REITs每年至少应将其应纳税收入的90%分配给股东。REITs的高分红及长期投资策略，为投资者提供了一个波动性小，现金回报丰厚的投资工具，从实践角度看，REITs也的确取得了优于股票、债券的长期市场表现。

2.中国发展REITs的必要性

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，REITs作为一种功能强大的融资渠道，目前在我国还是一个新生事物，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品，因此，在我国推行REITs显得十分必要。

2.1 提供多元化投资渠道，满足社会大众的房地产投资要求

目前我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一，风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位。我国证券市场的可交易品种中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有大约20%为债券类低风险产品。这种投资产品的风险结构与广大投资者的长期理财需求不匹配。第二，低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。而REITs兼有投资股票与房地产的功能， 房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值功能，降低风险的同时实现较高收益。该产品的引入，拓宽了投资渠道，满足了中小投资者投资房地产的愿望，最终也实现普通大众财富的保值增值。

2.2有利于我国房地产业持续健康发展

房地产业是中国的支柱产业，其稳定健康发展对于国民经济的持续增长和13亿人口的居住环境改善具有战略意义。然而从目前看，中国房地产业的发展却面临着诸多问题，其中很重要的一个就是投融资问题。中国房地产资本市场不完善，房地产企业融资渠道单一，基本依靠银行信贷间接融资。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。REITs即可以建立起一种比较稳定的融资机制，为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障，更重要的是融资模式的改变将直接促进房地产业的公司治理、投资方式、经营方式等的转变，从而推动我国房地产业的健康持续发展。

2.3有助于规避和缓解金融市场风险

作为具有金融机构特征的REITs发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。同时，引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。最后，引入REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。REITs的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度；可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

参考文献：

[1] 刘燃，沙见金.我国REITs境内外发展现状.合作经济与科技，2008（06）：36～37

[2]吴洋.内地REITs市场的调研与思考.中国房地产，2009（02）：60～61

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关键词：房地产投资分析 教学方法

随着我国城市化进程的不断加快，房地产业也飞速发展，目前，房地产投资已经成为房地产领域和投资领域共同关注的热点之一。房地产投资分析也成为各高等院校房地产专业开设的核心课程之一。房地产投资分析是实践性非常强的一门课程，只有准确把握市场动向，正确作出房地产投资决策，并科学有效地规避投资中遇到的各种风险，才能最终实现满意的投资收益。这就需要良好的专业知识储备。

房地产投资分析内容包括对房地产投资环境、投资市场的分析，投资项目方案策划，涉及到成本费用及投资收入的估算，以及对房地产投资的风险分析与投资决策，是一项复杂系统的工程。而市场的变化、政策的更新的影响使得房地产投资分析变得更为复杂，这增加了教师的上课的复杂程度，也增加了学生的学习难度，而不断更新教学方法也成了教师的研究课题。

一、现行教学方法存在问题

房地产投资分析由于实践操作性很强，传统的老师讲学生听的教学方法，早已被摒弃。现如今的理论学习与社会实践结合的教学方式，将工作流程分为市场分析、财务分析等模块进行情景学习，虽说与社会接轨，但学生的主动参与积极性仍有待提高。

1.真实项目参与难度大

在理论学习与社会实践相结合的教学方式中，以现实经济活动中真实的出让土地信息让学生进行分析自已选择地块，然后结合出让土地所在区域分析市场情况设计开发方案，虚实结合让学生参与到房地产投资分析的学习当中。然而，在教学过程中却发现，虽然与现实经济活动相关，能使学生在毕业后更快更有效率地参与到工作中，但出让土地远离他们的生活范围，甚至处于他们完全陌生的区域，较大的空间距离使得学生的参与积极性不高，甚至会直接抱怨，地块太远了解数据资料难度太大。

2.市场动态变化需要大量时间跟踪调查

在不同时期、不同的经济环境和政策环境下房地产市场情况也不同，而房地产市场的景气与否直接关系到房地产的投资行为。因此，投资者必须拥有敏锐的市场洞察力和非凡的投资魄力，而这些不是依靠课堂的学习，也不是一次实践就能达到的，这需要长期对市场的关注，收集大量市场信息资料，把握当前房地产市场情况与政策形势再分析预测。而一次的课堂组织，例如让学生事先设计一份调查问卷，再集体参与调查所得到的信息也是短暂的片面的，这就需要学生利用更多的课余时间去完成，如果要求每周都必须完成一次市场调查，学生会大感压力增加而产生抵触情绪，而这在大学中几乎是所有专业都难以解决的问题。

二、教学方法改革构想

真实案例教学无疑是非常有效的能让学生毕业后更快适应工作的一种教学方法，但学生的参与度不高，且真实案例教学学生学习难度更大，如何发挥真实案例教学的优点，又使学生能主动参与到学习中来，则需要研究新的教学方法。

据调查，知识的掌握在工作以后边学边干过程中效率更高，并且知识掌握的速度很大程度上取决于对所从事工作的兴趣和负责程度，自身努力程度，机遇等非智力因素。教育心理学阐释：“只有充分调动学生的学习兴趣，才能使他们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。”因此，如何激发学生兴趣，让学生主动去了解工作流程，并在参与工作过程中发现问题，引发思考去解决问题，则成了新一轮教学方法改革的思考方向。笔者在此进行了一些小小的尝试。

1.游戏的思考方式

在这里得提到一款曾非常流行的益智游戏――大富翁。该游戏主线便是投资买地，加盖房屋，以收取租金来赢得游戏胜利。而房地产投资分析课程则可利用这种方式将课堂枯燥的学习变成一种游戏来完成。首先，必须要选择一个学生熟悉的区域作为进行房地产投资分析的市场，而贴近学生生活的最好区域便是学校；再由学生自己根据平时的生活轨迹将学校分成几块区域，再根据各区域特点确定商业中心，根据人流量划出几块等级差异明显的地块；接下来，便可让学生分组竞争商机最大的地块，并让他们在各不同地块进行商业行为体验，因这直接关系到他们的切身利益，学生都积极参与体验并要求延长体验期。当他们将这种体验行为代入到房地产购房者的行为模式中，以此为兴趣点引发学生的思考，会使得他们更愿意去主动思考问题，从而建立起完整而又严密的逻辑思维方式，然后再将点延伸成线，最终让他们主动走出校门了解市场。而在这一过程中，学生以主动参与的形式进入到房地产投资环境分析、市场分析以及市场定位的学习情景中。

2. 团队合作赚取虚拟资金

在学生通过市场调查了解近期出让土地信息，为使他们能积极参与土地周边区域情况的调查了解，并根据周边市场情况完成开发项目策划任务，则需将学生代入投资者的角色中。首先，学生分组以房地产开发企业形式参与到出让土地的模拟招拍挂行为当中去，再通过平时课堂的团队合作来赚取虚拟资金，进行资本的原始积累以筹集企业的开发资金，而最终累积的虚拟资金将决定能购买到的土地的好坏；再根据各组团的投资方案与自有资金来确定最终所需借贷资金，而借贷资金产生的利息将直接影响他们最终的利润率的高低，在组团相互之间的竞争中就使得学生能主动参与赚取虚拟资金的活动当中去。而在这一过程中，学生体验了竞争中的成本与收入的估算，通过财务分析评价项目的盈利能力。

最终，用一种学生接受的方式将房地产投资分析课程中有实际应用价值的信息传递给他们，并让他们学会自己思考解决问题的途径，增强学生的决策能力和综合素质。

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关键词:房地产投资信托 问题 完善

作为一个新兴的金融品种，房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间，其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称 “121号文件”，这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，截止2004年6月底，全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而，银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时，对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产，且免除公司税项)。与其它筹资方式不同，投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物，所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看，房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限，只能采用私募形式，不能像国外那样，真正做到证券化，能够让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。同时，在募集资金的使用上，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向，但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为，无法长期或永久性地购入商业物业，进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险，对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则信托产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出，我国房地产投资信托业务的发展，因为受到政策等多方面的限制，在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上，信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与，对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部，应建立和完善业务评审及风险控制流程，按照审慎的原则运用信托资金，各部门分工协作，交叉监督，以最大限度地防范风险。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言，房地产商也好、投资者也好、信托机构也好，距理性认识房地产投资信托，在心态上还有一定差距，尚不成熟。例如从投资者来看，投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。而信托产品的流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险。因此，只要出现一个信托产品不能兑付，有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态，投资者在投资过程中也应加强金融知识，提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践，2003(10)

2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示.国际金融研究，2005(1)

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房地产基金是通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。目前，在紧缩的货币政策下，开发商资金紧张，通过民间借贷和高利贷等形式进行融资，风险无疑会增加。因此，具有合法、规范、创新以及安全性等优势的房地产基金应时而生。随着地产业资金链趋紧，为房地产项目融资的房地产基金出现了井喷式增长。

亿元资金注入地产基金领域

2011年堪称是中国本土房地产私募投资基金飞速发展的一年，无论在募资和投资方面均较往年大幅增长。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场总共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。

自2010年开始，大型房地产开发商如金地、远洋地产、绿城集团、万通地产等与金融机构合作，成立了房地产基金管理公司。一方面目前多数房地产开发商需要“雪中送炭”，即基金可以为其提供一种新的融资工具；另一方面金融机构也需要地产基金提供一种避险工具，即提供一种债权与股权相结合的融资，股权内部监督与债权外部监督相结合的规避风险的工具。在短短两年时间，全国房地产基金公司由零起步，已发展到500余家，管理资金约1000亿元。

类金融业的多渠道融资

金融行业对房地产的紧缩政策，使得房地产企业的资金面非常紧张。以前房地产企业可以通过上市、信托、银行融资，现在这些渠道逐一被封堵，房地产基金成了唯一的救命稻草。“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”某房地产基金投资集团董事长如是说。该集团对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？百亿收购优质房地产项目……”与对资金饥渴的开发商相比，不差钱的房地产基金公司似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。

与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。目前中国的房地产基金寻找LP（投资人）时，主要依赖信托、银行高端财富管理、私人银行及第三方理财机构。业内人士这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业和低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”

房地产股权信托需到银监会前置报备，满足“四三二”的要求，即四证齐全、三成自有资金、二级开发资质。所以，现在开发商较倾向与基金公司合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金运作也能省一些税。深圳德信资本董事长陈义枫谈到，目前银行信贷收紧，房地产信托计划也在收缩，融资年化成本正常是在20%左右，现在开发商融资困难是明显状态，而房地产基金在某种程度上可以解决房企的资金难题。

房地产基金的崛起，固然与房地产企业资金紧张有关，然而房地产正回归其金融属性。过去房地产开发资金仅依靠银行贷款，一旦开发失败，给银行造成巨大压力。美国就不一样，开发商只是一个项目商，资金来源靠各种金融产品筹措。这正是房地产的金融属性，应把房地产看成一种金融产业，让其回归其应有的金融属性，“房地产基金就是其回归金融属性的一种很好的手段。”

此前8月，包括德信资本、盛世神州基金、高科投资等国内近40家房地产投资基金发起成立了房地产基金联盟。可以看出，房地产融资方式必将改变，已得到了市场的普遍认同，房地产基金在国内的发展也将更具潜力。除此之外，还有两点也表明房地产基金的潜力：一是房地产基金的高收益将吸引更多的投资者；二是房地产基金将向更加规范化的方向发展。

发展进入“快车道”

目前，房地产基金的投资收益较高，房地产基金GP（管理公司）参与项目的发起和管理，其投资金额占GP股本的1%-3%，收益占项目总利润的20%。房地产基金LP（投资人）的行业平均预期收益为15%-30%。在市场一片哀鸿之下，这样的收益无疑会吸引更多的投资者加入到房地产基金的投资行列。随着更多的投资者加入，房地产基金公司所管理的资金规模也将日益庞大。

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【关键词】2016 房地产 基金

以2010年为元年开始算起，人民币房地产基金已经进入了第五年，尽管期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金已经的确开始倔强成长，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，中期内我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。

一、判断一：投资、退出渠道趋于多元化

从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化；养老地产：在我国逐步迈入老龄化社会的背景下，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影；产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资领域。

从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道都在于REITs、CMBS等产品，通过将物业打包上市，再进入证券市场流通，凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。而近期以来，国内资产证券化开始起步，海印股份等多个地产公司开始尝试通过资产证券化进行融资，相信未来借助国内资产证券化等渠道的兴起，国内人民币房地产基金将迎来更多元化的退出渠道以及流通活力。

二、判断二：股权、夹层投资将成主流

目前市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资模式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。

结合前文判断，当LP构成趋于成熟、基金管理公司更加注重团队以及品牌的内生性建设，势必将带来整个基金行业投资策略的发革。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。

三、判断三：大资管时代下战略合作契机

自2012年5月以来，新一轮的监管放松，在扩大投资范围、降低投资门槛以及减少相关限制等方面，均打破了证券公司、期货公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒，为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，在未来法律限制进一步放宽的假设前提下，险资、养老金、证券公司等都可以通过其资管业务投资私募房地产基金，未来房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。

通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生发化。在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。在退出阶段，传统的回收和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。想的更进一点，随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起，未来私募房地产基金完全可能和这些渠道合作，产品的购买和兑付将更加便捷。总而言之，技术驱劢以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。

四、判断四：管理重心向团队品牌变迁

国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，因此房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道，这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处。过去两年房地产基金的爆发，可能更多地需要归因于国内房地产市场融资手段的转移而非独立房地产基金管理人的崛起，在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力也就很难得到凸显。

从国际经验来看，基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件。在美国，一个标准的房地产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，实现风险收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是对投资品类进行合理组合，而这需要长期积累的专业判断。因此，一个基金经理曾经管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要条件。

参考文献：

[1]叶景.房地产企业主导的房地产投资基金的研究[D].首都经济贸易大学，2014.

[2]匡国建.香港房地产投资信托基金的运作模式及启示[J].南方金融，2009.

[3]李翠平.论我国房地产投资信托基金的发展目标及立法模式选择[D].中国海洋大学，2008.