房地产项目投资分析精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产项目投资分析范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。

关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。

一、房地产投资风险的含义

1901年在美国的A・M・Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

二、房地产投资风险的细分及识别

为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。

（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险

一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。

（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。

（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。

（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。

（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经

营和生产的投资者带来了相应的损失。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。

（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。

（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。

有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。

三、房地产开发风险的防范对策

房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。

（一）投资风险回避。投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。

（二）投资风险减轻。投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。

（三）投资风险预防。风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

（四）投资风险转移风险转移。是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

（五）投资风险分散与组合：风险分散。房地产投资分

散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。

（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。

四、小结

综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。

总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。并由此得出切实可行的项目决策。

参考文献：

[1]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析.价值工程2010(05):224-225.

[2]陈妮.关于房地产投资风险分析与对策的思考.价值工程2010(17):77.

[3]李启明.房地产投资风险与对策.南京:东南大学出版社.1998.

[4]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向.中国房地信息.2004(4).

[5]钱民强.入世后房地产业面临的机遇和挑战.住宅科技.2002(2).

[6]张协奎,文卫平.房地产投资风险分析,估计方法与应用.武汉:武汉工业大学出版社.2007.9.

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[8]沈建忠主编.房地产基本制度与政策.北京:中国物价出版社.2002.

[9]Appraisal Foundation．Uniform Standards of ProfeSSional Appraisal Practice.2003.

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关键词：房地产;项目管理;问题对策

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行；

②项目预期经济目标不能实现；

③项目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差；

②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。

(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.

[2]张华:实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2004(10):50-54.

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关键词：房地产开发投资抗风险的能力

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

由于环境、条件以及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种想象成为不确定性。对房地产进行不确定性分析不仅可以帮助投资者做出正确的投资决策，还可以预测项目的抗风险的能力。

房地产开发投资项目中主要的不确定性因素包括租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。房地产项目的不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三个方面：

一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可能性。

二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化最乐观的最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。

三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。

敏感性分析的方法主要有单变量敏感性分析和多变量敏感分析。

房地产投资项目的风险分析

房地产开发风险具有客观性、多样性、补偿性和可测性等特征。房地产投资风险的主要类型有以下几种：

1.自然风险与意外风险，是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些损失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火灾风险、风暴风险、洪水风险、高温和低温风险等。

2.财务风险，是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还未来到期债务的可能性。

3.经营风险，是指由于房地产投资经营上得失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。主要包括经营不善、销售不力、管理水平低下等。

4.市场风险，是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。主要包括材料价格上涨、材料供应紧张、销售价格定位不准以及房地产市场竞争激烈等。

5.政策风险，是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。主要是指法律手续的变化，城市规划政策、企业政策和土地政策的变化。

以上风险，很多都是投资者无法控制，但是投资者可以通过控制财务风险和经营风险，减少投资决策的失误，保证投资项目能够获得既定的收益。

房地产开发项目风险管理

风险管理是房地产企业的一项非常重要的业务管理活动，它具有专业性强、技术性强和横跨多领域、多部门的特点。通过有效的风险管理可以消除风险发生的隐患，减少风险损失的影响，为企业生产和获取最大利益提供保证。房地产项目的风险管理与一般的风险的管理程序基本一致，房地产风险识别的程序主要包括以下几个方面：

一是风险的识别。这是风险管理中最困难的事，指对风险发生的可能性进行判断，在这个过程中需要对可能发生的风险进行科学的归类，弄清各个因素之间的相互关系，寻求合适的方法来识别特定的风险。具体可以采用风险分析问询法、财务报表法、现场视察法等。

二是风险的衡量。这个过程主要是对对上一个环节中识别出的风险进行定量描述，测算风险发生的概率，并据此分析风险发生的可能损失及对项目或整个的企业的影响。

三是风险管理对策。在上面两个环节的基础上，针对识别和衡量的风险制定出相应的风险管理措施，以便尽最大努力降低风险发生的概率和可能带来的损失。

四是风险管理的实施与评估。这是风险管理中的最后一个阶段，主要是根据风险管理的任务制定切实可行的风险管理计划，通过有效的指挥与协调，保证风险管理目标的实现。

风险控制具体到风险的控制方式主要有回避风险、风险损失的减轻、风险转移及保险。风险回避就是避开风险较大的项目，选择风险较低的项目；风险损失的减轻，指企业在风险损失发生或者发生后采取有效措施减轻损失的程度，比如企业应尽量准确预测开发项目的费用，减少开发过程中的盲目性，尽量缩短开发周期，尽早完成开发项目；风险转移，主要指企业在能够预测存在的风险情况下，将面临的风险转嫁给别人承担，对房地产来说可以选择与其他企业合作开发某些项目；保险，指房地产企业将自己面临的某些风险转移给保险公司的行为。房地产项目的投资者可以选择投保各种工程保险、质量保证保险、技术保险和责任保险等，在相应的保险事故发生以后，房地产公司可以从相应的保险公司获得资金的补偿。

参考文献

[1] 林文俏.项目投资经济评价与风险分析[M].广东:中山大学出版社，1995

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【关键词】价值工程；房地产项目投资；应用

1、引言

价值工程不仅关注工程管理中的局部环节和特性的管理技术，作为一种整体性管理技术，其独有的整体功能成本分析方法和多学科团队工作方法，在高速发展的中国房地产工程界、管理界具有非常大的应用空间。

2、价值工程

2.1价值工程的定义

按照国家标准局的国际GB8223-87《价值工程基本术语和一般工作程序》的定义，价值工程（Value Engineering）的概念可叙述如下：价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象价值的思想方法和管理技术。

价值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是产品能够满足消费者某种需求所具备的功能；成本是指产品的全寿命周期成本，它是为实现功能所要消耗的一切资源的货币表现。产品的价值与产品的功能成正比例关系，与产品的成本成反比例关系。要提高产品的价值，可以采取以下措施：即功能不变，成本降低；成本保持不变，功能提高；提高产品功能，同时降低产品成本：产品功能略有提高，成本有大幅度下降：产品成本略有提高，功能有大幅度提高。

因此，价值工程的定义包括四个方面：

（1）着眼于寿命周期成本

寿命周期成本（Life Cycle Cost）是指产品在其寿命期内所发生的全部费用（Charged in Full），包括生产成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）两部分。

生产成本是指发生在生产企业内部的成本，包括开发、设计、制造的费用；使用成本是指使用过程中的各种费用的总和，它包括运输、安装、调试、管理、维修、耗能等方面的费用。

在寿命周期成本的构成中，一般由于生产成本在短期内集中支出并且体现在价格中，容易被人们认识，进而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、环境、维修等耗费常常是生产成本的许多倍，但由于分散支出，易被人们忽视.如果单纯追求生产成本的降低，粗心设计，偷工减料。那么其建造质量就会非常低劣，使用过程中的维修费用就会很高，甚至有可能发生重大事故，给社会财产和人身安全带来严重的损害。因此，价值工程中对降低成本的考虑，是要综合考虑生产成本和使用成本的下降，兼顾生产者和用户的利益，以获得最佳的社会综合效益。

（2）价值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）

功能是指研究对象能满足用户某种需求的一种属性，即产品的具体用途。功能可分为必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用户所要求的功能，以及与实现用户所需求功能有关的功能。

价值工程对产品的分析，首先是对其功能的分析。通过功能分析，从而在改进方案中去掉不必要的功能，补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，达到可靠地实现使用中所需功能的目的。

（3）价值工程是一项有组织的管理活动

价值工程研究的问题涉及产品的整个寿命周期，涉及面广，研究过程复杂，如一项房地产产品从设计、开发到完工，要经过房地产企业内部的许多部门，一个降低成本的改进方案，从提出、实验，到最后付诸实施，要经过许多部门的配合，才能收到良好的效果。因此企业在开展价值工程活动时，以适当的组织形式组织起来，共同研究，发挥集体智慧，灵活运用各方面的知识和经验，才能达到既定的目标。

（4）价值工程的目标

价值工程的目的是要从技术经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，又要在经济上所支付费用最小，达到两者的最佳结合。而“最低的寿命周期成本”是价值工程中的经济指标，“可靠地实现所需功能”是价值工程中的技术指标，因此，产品的价值越高其技术与经济的结合也就越难，从这个角度上讲，价值工程的目标体现为产品价值的提高上。

价值工程与一般的投资决策理论不同，一般的投资决策理论研究的是项目的投资效果，强调的是项目的可行性，而价值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要的功能的技术经济分析方法，强调的是产品的功能分析和功能改进。

2.2价值工程的工作程序

综合研究（Comprehensive Study）是综合各方面情况来制定解决问题的方案。

方案评价（Evaluating Schemes）是对提出的多种设想和方案进行评价、筛选、择选，以确定和选择最佳方案。最后，方案还要付诸实施，以达到价值工程改进价值工程对象、满足用户要求的目的。

3、房地产项目投资目标优化的理论

工程造价管理目标的优化是指以系统工程的理论和方法为指导，从全局的观念出发，通过一系列的方法和手段达到工程造价管理目标的行为.系统工程则是用科学的方法规划和组织人力、物力和财力，通过最优的途经选择已获得最理想、最经济、最有效的效果。

房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，在整个国民经济运行中占有重要地位。房地产项目投资管理目标优化对于提高固定资产投资的效益具有十分重要的作用，其意义在于可以为项目决策提供可靠的依据，有利于促进资源的有效利用，有利于降低房地产项目投资成本。

4、价值工程房地产项目投资管理目标优化中的应用

价值工程兼顾了产品的价值、功能、成本三者之间的关系，它重在提高价值。目前而言，价值工程在房地产工程项目投资管理目标优化中主要应用于两个方面：一是方案的优选，即对若干方案通过价值工程理论选出价值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改进，即对方案的各项功能成本进行分析，通过价值仅（V）大小提出改进意见。

价值工程可以为建设节约型社会以及企业持续创新提供新的思路和科学方法。通过使用价值工程进行决策分析，在投资项目的可行性研究、设计、施工和运营等环节，可以确保项目能够最大限度地节约材料、能源，优化工作流程，提高房地产项目的投资可靠性。

参考文献：

[1]张彩江，复杂价值工程理论与新方法应用，北京：科学出版社，2006.

[2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2003.

[3]骈永富，阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].中国物价出版社，2003.

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本文结合成都市××项目为例，对实践工作中总结出的一套项目前期阶段投资估算的方法及经验指标进行分析，作为房地产业界同行参考。项目基本信息如下：位于成都二环路内侧，二类居住用地，项目占地55亩，容积率4.5，建筑密度≤25%，绿化率≥30%，航空限高100米，兼容商业不超过20%，该项目在某项目公司名下，土地取得成本5.5亿元，拟以股权转让方式转让，转让总价8.5亿元。

一、经济技术指标分析

项目投资分析的第一步是分析本项目主要经济技术指标，包括项目总建筑面积、地上计容建筑面积（包括住宅面积、商业面积、物管用房面积等）、地下建筑面积、停车位数量、小区户数等。实践工作中，笔者一般将项目经济技术指标归纳为。

计容面积（即地上建筑面积）：根据项目净用地和容积率指标推导而出，即计容面积=55×4.5×666.67=165000.00平米；

商业面积：由于前期投资阶段，如还未获取项目用地红线图，也未对项目进行现场踏勘，可按经验值对项目商业配比进行估算（通常情况下，如不修建大型集中式商业，仅修建社区性商业，一般商业配比比例较难达到10%以上）。一般而言，一层社区商业配比仅能达到项目计容面积4%-6%左右，本项目暂按两层商业配比估算（实践中一般可修局部修3-4层，由于尚处前期分析阶段，可不作深入分析考虑），预计商业配比达到8%，共计13200.00平米。

物管用房：根据《成都市规划技术管理规定》（2008）规定，本项目须按总建筑面积3‰配建物业管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，规划或国土部门可能会要求配建社区服务中心、公厕等，具体情况须依据项目《规划设计条件通知书》规定而定；

住宅面积：地上建筑面积扣除商业面积和物管用房以及其他公建配套面积，本项目住宅面积151176.84平米。目前，成都市对住宅项目一般有90/70政策要求，因此，本项目户型面积按平均90平米/户计，故小区总户数约1680户。

地下车位及地下建筑面积：根据成都市相关规定，二环内住宅停车位须按每100平米配比0.7个车位，商业按每100平米配比0.5个车位。因此，本项目须配比地下停车位1124个（部分地区可能同意地面配比部分停车位，并计入停车位配比指标）。根据实践经验，地下停车位建筑面积一般在35平米～40平米/个，前期投资估算阶段一般按38平米/个估算，故本项目地下建筑面积为42721.04平米。一般来说，在项目前期预判阶段，未考虑地下人防面积，而是视为直接缴纳人防异地建设费。

通过上述分析，本项目主要的经济技术指标均逐一分析得出。当然实践工作中，有可能还会涉及到以下指标，如：一是住宅项目可能会分高层电梯、多层洋房和别墅等产品，具体要视容积率指标判断；二是可能会修建医院、学校和代建公共绿地等，这些也应作为公建配套设施进行指标分析。三是可能要求配建廉租房或经济适用房，这些指标也应予以体现；四是要综合判断项目航空限高、容积率指标和建筑密度等指标是否配比。如某项目容积率4.5，限高65米，建筑密度20%。项目建筑层数=容积率÷建筑密度=22.5层，而限高65米，通常层高3米计，项目允许修建层数仅21层，再考虑底层商业层高一般要达到3.6米以上和女儿墙等因素，实际修建层高仅能按20层考虑，故项目实际仅能达到容积率4.0（20×20%）。其他指标的具体分析就不在此一一列举。

二、项目销售收入分析

分析项目销售收入主要是确定项目物业销售售价。在前期估算阶段，物业销售价格通常采取市场比较法确定。在采取市场比较法确定项目物业售价时，一是要对本项目周边在售楼盘（或二手房）进行现场询价；二是应查询各楼盘当地房管局的备案价，并再结合当前市场趋势进行预判。一般而言，在房市较好时，可在综合考虑现场询价和备案价的基础上，考虑一定的销售预期，在周边楼盘基础上将本项目物业销售均价上浮5%～10%左右。根据调研及实际情况预判，本项目住宅销售均价预估10000元/平米，1层商业销售均价为35000元/平米，2层社区商业销售均价20000元/平米，地下停车位按12万/个。由于地下停车位销售较慢，且考虑到人防和部分位置较差的地位出售较为困难，一般地下停车位按50-80%比例销售（因本项目地处成都二环内，通常住宅车位按70%计算销售收入，商业车位不计销售）。本项目销售收入总计196366万元。

三、项目开发成本分析

不同房地产企业建立的投资测算模型虽有一定差别，但在测算项目开发成本时，通常都包括以下几项成本：前期费用，土地成本、建安成本、配套设施成本、期间费用和其他成本及费用等几大项。

1.前期费用

前期费用主要包含三通一平费、报建费、设计费、图审费、招标费、地勘费等。项目场地平整、打围等三通一平费用须视项目具体情况而定，一般而言政府公开拍卖土地所发生的三通一平费均较少；项目报建费主要指政府收取的城市基础设施配套费、人防异地建设费、新建房屋白蚁防治费、散装水泥基金、异地绿化建设费等（目前成都市按220元/平米收取）；项目设计费主要包括方案设计、施工图设计、景观设计、装饰装修设计等，普通高层住宅项目的设计费一般在50元/平米（其中方案设计10元/平米，施工图设计20元/平米，景观设计10元/平米，装饰装修设计5元/平米）。地勘费在实际工作中一般按地勘点位和深度收取，前期估算阶段通常按10-15元/平米估算。此外，其他图审费、检测费、招标费通常按10元/平米估算。因此，在成都地区住宅房地产开发的前期费用一般要达到280～300元/平米。

2.土地成本

土地成本是房地产项目中投入较大的一项成本。如通过招拍挂方式拿地，国土部门应开具全额的土地成本票据。但以招拍挂方式拿地时，在前期估算阶段，除土地直接成本以外，还应考虑须缴纳3%的土地交易契税和土地交易服务费用。但如以股权收购方式获取土地，则应注意有票据部分的土地成本金额（主要考虑土地溢价对土地增值税清算的影响）。本项目以8.5亿元转让项目公司股权（楼面地价约5152元/平米），但其土地票据成本为5.5亿元，土地溢价3亿元，这部分土地溢价款是不能计入土地增值税的清算，在计算项目土地增值税时应予以剔除。

3.建安成本

由于容积率4.5，如按建筑密度25%铺满其基底面积，本项目住宅产品平均楼层为18层，但如扣除社区商业所占用的基底面积，住宅部分的建筑密度可能仅能达到15%左右，住宅层数须修建33层。根据笔者的实践经验值，18层至33层普通住宅地上建安成本约1600～1800元/平米，社区底商由于层高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及桩基工程、基坑支护、土方工程、人防工程、防水工程、顶板覆土等，其造价一般是2800～3000元/平米，相对来说，地下室2-3层经济性会比1层要好一些。当然，别墅、多层、小高层、超高层和写字楼等建筑的建安成本同普通高层住宅又有着较大的差别，需具体估算。

4.室外总平绿化及道路管网成本

主要包括小区安防工程、管网工程、道路景观工程、以及散水以外的水电气建设费和规划要求的公建配套工程等。散水以外的水电气建设费一般由经营性单位自行施工，并向开发商收取，目前成都地区收取标准在每户10000万元左右。小区安防、管网及道路景观工程（通常称室外总平部分）等造价成本按实铺面积估算。本项目室外总平实铺面积27500万米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外总平建设成本通常在300-400元/平米，故本项目室外总平建设成本约需963万元。

5.项目期间费用

项目期间费用主要包括管理费、营销费和财务费等三项费用。

项目管理费包括工资、社保福利、办公费、业务招待费等费用。根据实践工作经验，主城区房地产开发项目的管理费一般占销售收入1-2%（旅游地产项目可能要达到3%以上），项目管理费也可按照年度管理费支出情况进行估算。如本项目占地55亩，开发周期约3年，约需管理人员25人左右，如按人均年管理费支出30万（含人员工资、社保福利和办公费支出等），每年管理费支出约750万元，三年管理费支出预计2250万元，考虑到项目后期办产权等情况，管理费可调整为2500万元。

项目营销费包括营销策划、销售、广告推广、售楼部和样板房装修建设等费用。通常住宅项目的营销费占项目销售收入的2-4%。主城区刚需项目的营销费用占销售收入约2.5%左右，旅游地产以及郊区项目营销费占比可能达到4%。

财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。在房地产项目前期估算阶段一般仅作静态分析，分析方法如下：首先根据土地成本及前期费用估算项目启动资金，再根据企业自有资金确定融资金额。由于本项目股权转让总价85000万元，加上前期费用以及部分管理费用、资金成本支付等，项目启动资金需95000万元。本项目计容面积165000万平米，考虑本项目处于成都市二环路内，属典型刚需项目，按年均去化量8～10万平米（月均销售80～110套）估算，预计项目整体销售周期1.5-2年。按房地产企业正常开发速度，本项目可实现拿地后10个月开盘（目前市场上速度较快企业可达到4-6个月开盘），预计项目开盘后1.5年内可全部偿还完毕股东投入或银行借款。因此，预计项目启动资金占用整体占用期限约1.5年，利率按10%/年估算。实践工作中，如股东投入资金利率较高，可待项目取得“四证”后向银行申请开发贷款，从而利用开发贷款尽快偿还股东投入资金，以降低项目财务费用。当然，在进行详细可行性研究分析阶段时，须进一步结合项目开发计划、销售计划、投融资节点等详细编制项目现金流量和筹资融资情况而对财务费进行动态分析。

6.其他成本和费用

除上述列举的几项成本和费用以外，一般同不房地产企业还会归纳出如下几项成本和费用：

不可预见费：主要指建设期可能发生的风险因素（如人工材料调差等）而导致的建设费用增加的费用。房地产投资估算阶段，不可预见费通常工程成本的3%左右估算。

监理费：指支付的工程监理公司的费用。通常在10元/平米左右。

前期物管费：指支付给物业管理公司的开办费、弥补物管公司亏损的费用以及竣工交房后空置房支付的物管费等，一般取值为10～15元/平米。

产权及公维基金：主要包括房屋竣工测绘、综合验收以及办理国土证、房屋产权证等发生的费用，以及开发商须缴纳的住房专项维修基金。目前，成都市规定普通住宅开发商须缴纳38.5元/平米的住房专项维修基金。项目测绘、验收以及办理产权证等费用预计在12元/平米，两项通常按50元/平米估算。

四、项目缴纳的税金分析

住宅房地产项目开发涉及的税种包括营业税及附加、土地增值税和企业所得税，此外土地使用税、房产税等通常进入管理费用科目。按照经验值估算，三项税在项目销售收入的占比达到10-15%，如土地成本过低，甚至有超过15%的可能。下面，简要阐述三项税分析方式：

1.营业税及附加

是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种，营业税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利建设基金等，营业税金及附加不能计入房地产开发成本，一般按销售收入5.65%缴纳。

2.土地增值税

是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。土地增值税实行过程预征，项目结案清算。在这里重点讨论前期投资估算阶段土地增值税的计算方式。

土地增值税的计算按“清算与预征谁大取谁”的原则进行，即按项目开发完后进行土地增值税清算和按政策预征取值进行比较，取最大值作为土地增值税取值。因普通住宅增值额未超过20%可免征土地增值税，故应将住宅部分和商业部分按建筑面积分摊进行计算。需注意的是清算税收时，进入项目土地成本的只能是土地票据成本（本项目进入增值清算的土地成本为5.5亿元）。对于土地增值税预征比例，各地方税务机关均有正式文件规定。成都地区普通住宅土地增值税按1%预征，商业和车位按2.5%预征。本项目土地增值税计算及比较情况。

3.企业所得税

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产开发企业所得税的税率按25%征收。

在实践工作中，在项目详细可行性研究阶段，可考虑部分税收策划因素进一步分析判断土地增值税和企业所得税，从而进一步判断项目可行性。因房地产企业税收策划较复杂，这里就不详细论述。

五、项目收益分析

项目收益分析主要包括项目净利润、投资利润率、销售利润率、启动资金年回报率、财务净现值、自有资金内部收益率等指标分析。根据上述分析，本项目，预计销售收入196366万元，项目开发成本161548万元，应缴税金27813万元，项目净利润7005万元，投资利润率4.34%，销售利润率3.57%，启动资金年回报率14.90%，财务指标一般。但由于本项目未考虑税收筹划因素，且商业未配比到20%，故项目开发价值尚有挖掘空间，故可对本项目进行深入论证分析，并同合作方深入谈判商务条件。

六、结束语

房地产前期投资估算阶段主要是作静态投资分析，未考虑现金流的动态过程和资金贴现等因素，因此暂时还难以计算项目净现值和内部收益率等指标。但是，如果投资分析人员充分利用好上述投资估算方法，项目投资分析估算结果仍然可达到较高的准确度，从而可在短时间内迅速判断出项目财务指标是否可行，是否深入同合作伙伴商谈项目合作条件，进而避免花较长时间判断分析项目可行性。当然，在项目进入详细可行性研究阶段，还应充分结合项目规划设计条件、宗地线红图、地形图等全面分析项目设计方案，编制项目销售及开发计划，准确编制项目现金流量和筹资融资安排，进而深入分析项目财务净现值和内部收益率等指标，以进一步判断项目经济可行性。

参考文献

[1]王建红.《房地产投资分析》[M].电子工业出版社.2007

[2]《成都市规划技术管理规定》（2008版）[M]

[3]尹雅琴，劳志民.《房地产投资项目经济评价实际操作中存在的问题研究》[J].现代商业.2012（14）

[4]赵杰，李媛.《房地产投资风险分析》[J].合作经济与科技.2011（12）

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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【关键词】房地产；投资分析；风险防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

1.1 投资决策阶段的风险

房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。

1.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

1.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。

1.2 土地获取阶段的风险

在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

1.3 项目建设阶段的风险

1.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

1.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

1.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

1.4 经营管理阶段的风险

1.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

1.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

2 房地产风险防范建议

2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2.2风险回避

在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。

2.3 采取有效措施转移风险

①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。

②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。

2.4运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

2.5健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。

2.6风险自留

风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。

2.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。

3.结束语

房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。

[参考文献]

[1] 万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化,2000,(3)

[2] 刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004,(3)

[3] 曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融,2003,(2)

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关键词：房地产企业； 投资决策分析 ；成本控制

中图分类号： F830.59 文献标识码：A

一、房地产业投资决策对成本控制的影响

1、影响投资决策的因素分析

（1）社会因素

房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。

（2）成本因素

影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。

（3）投资区位

房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。

（4）投资时机

选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。

2、投资决策失误对成本控制的影响

面临日益复杂的市场环境，房地产投资潜在着各种风险，如果决策失误，将会给企业带来很大的投资风险。

（1）市场因素对成本控制的影响

房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化，从而使收益难以达到预期目标。

（2）政策因素对成本控制的影响

金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法，都使增加了项目开发的成本。

（3）项目开发团队人员素质对成本控制的影响

项目开发团队人员的素质对成本的影响较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力，无法正确对项目进行定位，盲目进行投资开发，在开盘后出现销售瓶颈，成本的收回速度较慢，使开发成本增加。

二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施

1、进行充分的市场调查，降低投资风险

在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素，潜藏着风险，从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查，对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议，为他们的投资决策提出科学依据，降低投资风险。

2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算

投资阶段重点是进行项目的可行性研究，对项目的投资估算精确度进行控制，并采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目上投资决策的可靠性。

（1）重视房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目投资数额大，建设周期长，要使开发项目达到预期经济效果，就必须实现项目决策科学性，减少或避免投资决策的失误，做好可行性研究，解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究，了解客户需求，对项目进行定位；在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能，从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性，使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位，尽可能避免投资风险，有效控制项目成本。

（2）重视房地产开发项目投资估算

投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资决策的重要依据之一，是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性，如果出现的误差太大，将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段，允许估算误差在30%左右，但在最终决策阶段，其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性，才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内，实现成本控制的预期目标。

3、采取组合投资策略，利用保险规避经济风险

（1）采取组合投资策略

目前，多数房地产企业为了分散风险，采用组合投资的策略，同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择投资时机、项目类型、投资区域等，规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益，具有重要的现实意义。

首先，采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点，因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机，如果后续资金无法及时到位，很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动，避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时，要注意对开发周期不同的项目进行组合，注意开发周期的多元化，使其相辅相成，增加抵御风险的能力，在保持企业效益长期稳定的情况下，提升企业形象和融资能力。

其次，采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变，因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价，从而对投资产品组合作出调整。

再次，投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同，房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合，可以使企业打破房地产不可移动的地域限制，从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会，避免一失均失、一败俱败的局面，尽可能的防范和分散风险。

（2）利用保险规避经济风险

保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法，可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保，以缴纳保费为代价，将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的，在多数情况下，保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。

4、加强项目团队建设，提高成本管理水平

（1）加强投资项目团队人员素质建设

房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势，房地产开发企业要适应新时期的变化，提高项目团队的整体素质，加强项目团队的建设，积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断，还要树立以客户为中心的思想，为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力，善于利用各方资源，与公司内部各部门合作伙伴沟通。

（2）提高成本管理水平

在房地产开发投资决策阶段，投资者要进行严格的成本管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制措施，避免或降低投资风险。

首先，要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性，对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励，对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能，拉近企业与员工之间的关系，使企业与员工同呼吸共命运，自觉节约成本。

其次，控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%～30%左右，因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案，确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%～55%左右，在进行建筑安装工程成本的控制时，要根据当前区域经济的发展形势，对类似的项目造价标准进行调研，把握项目施工的总体情况，对影响成本的主要因素进行深入的分析，制定出科学合理的成本指标，在施工过程中对成本进行分析优化，将成本控制在最小范围。

第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计，正确利用企业财务杠杆作用，在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的，可以降低企业的开发成本，因此在投资决策前，要根据相关政策规定估算，努力获得政府支持。此外，还要预测其他一些因素的影响，如开发周期的变动等，确保项目成本最小化。

项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点，因此提高投资决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量避免风险，从而达到企业的预期经济效益。

参考文献：

[1] 邹坦,韩宁.关于工程建设单位控制设计阶段工程造价的方法研究[J]. 工程质量. 2007(19)

[2] 黄千里.浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策[J]. 现代商业. 2007(14)