房地产的金融属性精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产的金融属性范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

房地产本身具有投资与消费二重性。房地产的消费品属性是基础性的，只有房地产消费品属性才是建立在真实需求之上，以此为基础的房价才能够准确反映供求关系。投资品属性会推高房价，甚至使房地产市场泡沫化，从而危害经济。

一、消费性是房地产的基本属性

房地产具有投资与消费二重性。“企业固定投资、存货和住宅是国民收入核算中三种主要投资形式”，[1]房地产是投资品，非住宅房地产或者作为一种生产要素投入生产过程以获得利润；或者将其持有，待其价格上涨出售获得利润。不管以哪种途径持有房地产都是以获得利润为目的，使房地产具有投资品属性。住宅房地产因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成为重要的投资品。而且不管是否自住它也是一种财产，与购买黄金、股票一样是一种投资途径。“用宏观经济学的语言说，投资指设备或建筑物这类新资本的购买。当莫尔从银行借钱建造自己的新房子时，他增加了一国的投资。”[2]房地产还具有消费品属性。非住宅房地产用于生产消费，住宅房地产用于生活消费。这里主要说的是住宅房地产的消费品属性。衣食住行是我们日常最基本的消费，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住还是出租都离不开房屋居住的功能，即便没有能力购买自己的房子，也要通过租的方式来解决居住的问题，总是要找到一种办法来解决这一居住需求。基于需求目的判断住房的消费品属性，获得了研究者的广泛认同。

房地产的消费性是基本的属性。投资是为了获取利益，消费是为了满足需要。投资是由储蓄转化而来的，它通过垫支资金或物质财富以获取利益，即投资实际上是对现期消费的抑制，投资的获利是为了实现更大限度地满足消费的目的。“住房则是典型的兼具消费与储蓄二重性质的耐用消费品。”[3]居民购买新住房虽然使得当期社会固定资产增加，但这种投资更多地是为了满足居民的消费需求，而没有直接形成生产力，没有增加未来的消费水平。出租房屋的住房所有者虽然可以获得租金收益，而房租属于本期消费的支出，对住房所有者来说，政府通过分摊成本和利息“虚拟租金”方式计算当期消费支出，只是具有统计学上的意义，不能作为把住房当成经营性固定资产的理由。所以消费是目的，投资则是由消费派生出来的，是实现更好消费的一个手段。也就是说房地产的消费品属性是其基本属性，投资品属性是派生的。这就要求对房地产的投资与消费二重性及其关系要有清楚的认识，否则就不能对房地产市场做出科学的定位，政府就不能够对房地产市场制定客观、科学的相关政策。

从理论上说由于房地产具有消费品的基本属性，特别是从生存需求看它是生活的必需品，所以我国房地产市场定位应为以消费品属性为主的市场。因为“居住”需求是属于有效需求，是真正意义上的“刚性”需求，它受消费者收入和可支配能力的约束，对价格敏感，房地产价格过高则有效需求受到压抑，房价有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定，而且房地产的消费品的属性使效用最大化约束成立，这种网状调整形成消费品市场的均衡价格，使供求关系定价理论可以在以消费品属性为主的房地产市场发挥其均衡价格的作用。从我国现阶段的经济发展水平和居民的实际生活水平的现实看也应该将房地产市场定位为以消费品属性为主的市场。但我国目前房地产市场的许多问题就是由于没有根据我国的实际发展情况做出科学定位，房地产投资品属性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。因以投资为主的房地产市场，投资品是以价格差异为“赚钱”目标的，其有推动价格不断上涨的强烈动机，因而以投资为主的房地产市场是不可能依靠国家调控形成稳定的均衡价格水平的。其结果人们感到居住需求受到危险，即人的存在受到威胁。这势必会引起个人焦虑及社会震荡，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我国目前房地产市场投资性过强的原因，以便采取措施加以调整，回归房地产的消费品属性，满足人们的基本需要，使人民安居乐业，达到社会和谐目的。

二、房地产投资属性过强的原因

（一）房地产市场投资性过强是房地产支柱性地位使然的结果

国家赋予房地产业支柱性地位使其吸入了大量资金。从房地产业对GDP的贡献率可看到，房地产业确实成为经济发展的支柱产业。在这一定位下，国家把发展房地产业做为拉动内需、保GDP增长的手段，以应对危机。1998年的房改可以说是为应对亚洲金融危机而通过住房消费的释放来拉动经济增长；2003年房地产业支柱地位的确定使房地产市场越调越热，房价越调越高；2008年为应对世界金融危机，房地产业又成为拉动经济增长的引擎。“房地产业实际投资占固定资产总投资比重的变动趋势同房地产业增加值占GDP比重的变动趋势相似，房地产业开发实际投资的快速增长是支撑自身高位运行的关键因素。”[4]在经济发展低迷之时，房地产业确实起到了带动经济增长的作用，但负面影响是在国家保增长的资金和民间资本更多流入了房地产市场的同时，实体经济进一步失血，房地产价格虚高，扩大的投资需求吸引大量资金投机，使进一步被推高的房价远离国民的购买力，严重影响了国民的居住需求。

地方政府也把房地产业当做了“支柱产业”，甚至采取不规范行为吸引大量资金，使房地产成为地方政府财政收入的主要来源。土地作为全民所有，原先并不在可出售资产之列，所以土地出让一直归入预算外收入，再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得各级地方政府的财政几乎依赖于土地财政。当然，地方政府对房地产的依赖，不仅是财政收入，房地产的关联性，使GDP的增长也有赖于房地产业的发展。如果把房地产这一块剔除，很多城市的GDP会大大下降。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是房价与地价相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地产投资属性及融资环境的单一使大量资金被挤入房地产市场

我国金融市场还不够健全与完善，“在现有的房地产投融资体制和金融市场环境下，房地产投资渠道有限，融资结构失衡，股票、债券、基金融资比例低。”[5]金融产品的单一使投资渠道狭窄，大量民间游动资本缺少选择增值路径。而在房地产成为最佳投资渠道的情况下，民间资本都涌向楼市，甚至使得制造业的资金也纷纷进入房地产市场。

房地产市场吸入大量资金不仅加剧了房地产的投机，推高了房地产价格，也对其他经济主体的资金来源造成了挤压。本来能解决就业的一些实体企业却得不到信贷，尤其是民营企业始终被资金不足问题所困扰，最终造成实体产业发展缓慢。改革开放三十多年来，民营企业虽然解决了大量就业，但由于资金来源渠道狭窄，缺乏高新技术，没有高端产品，导致现在出口业仍旧依赖低附加值产品。同时因这些企业处于整个产业链的最低层，从业者劳动报酬也增长缓慢，这个问题如不能解决，会拖累我国整体经济，外需内需都将无从谈起。在全民投资房产的情况下，房地产已经造成对实体产业发展的最大挤压。

（三）房地产投资属性及土地稀缺性和城市化加剧了人们对房地产增值的预期

房地产的投资品特性直接成为推动房地产价格上涨的推动力。土地所有权的垄断及其自然资源的品性决定了土地供给的稀缺性，在投资氛围浓厚的条件下使地价的上涨预期不断形成并自我强化，并进一步推动房价上涨的预期。而且房地产不仅仅是投资品，它还具有消费属性，但由于房地产供给刚性，这些属性决定了房地产的价格长期趋势是永远看涨。

伴随城市化的是对工业、住宅与商业用地需求的增加，土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。而且城市土地价值随着城市的不断开发具有积累性，这就决定了城市土地随着经济价值的变化，必将带来未来的预期收益。若没有外力的作用，作为房产投资收益的实现与增加其实是很缓慢的。而现行房地产的价格上涨，与城市化过程中政府对基础设施建设的投入有关。政府在城市运营中，使郊区土地的价值日益提高，从而实现土地价值的快速增值，并最终通过房价来反映，进而促进大量游资投资于房地产，最终形成挡不住的房价上涨趋势，从而实现房地产的投资属性。

三、抑制房地产投资属性过强的对策

当前房地产市场投资过强，消费属性的基础性地位正逐渐弱化。“特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。”[6]而房地产的居民消费问题实质上就是房地产的民生性问题，它关系到如何通过房地产市场发展与繁荣来解决并改善全体国民的居住状况及居住条件。若不能抑制房地产过强的投资属性，房价就不能回归理性，房价收入比与租金比就不可能合理化，房地产消费属性的基础性地位也就得不到体现。因此，如何抑制房地产的投资性，凸显其消费属性的基础性地位，笔者认为可以从以下四方面入手。

（一）宏观调控必须以房地产的必需品属性为立足点

将房地产的消费属性再进一步细分为必需品和发展品，使国家的宏观调控及地方政府的政策立足在房地产的必需品属性上，摆正房地产消费属性的基础性地位，使房价能够理性回归。虽然目前国家加强了对房地产市场的调控，但房地产市场投资性过强、消费属性的基础地位弱化的局面并没有大的改观。要想抑制房地产的投资属性，必须要重新认识房地产的消费属性。发达国家对房地产属性的认识在宏观调控上起到很大作用。“在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。”[7]现行房地产市场投资性过强并不是人们没有认识到房地产的消费属性，而是贯彻对其消费品属性的方法不恰当。笔者以为应将房地产的消费属性再进一步细分，即分为必需品和发展品。基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次――安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于高档住房（大户型、别墅等）是发展品，它体现了人们对发展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分三个群体，意识到住房对这三个群体的不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要的一步。属于发展品需要及投资品需要的房地产价格由市场决定，而作为生活必需品的房地产价格应由政府控制。政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要，这样才不会使房地产消费属性的基础性地位缺失。

（二）强调房地产业与整体经济发展的协调性

从宏观来说，国家要重新认识房地产业的支柱性地位。虽然房地产业对国民经济的发展和GDP的增长贡献非常大，但房地产业作为经济整体的一个产业部门，其发展必须与其他产业部门和整体经济的均衡发展协调一致，过快的发展势必引起经济结构的失衡，资金积压，风险增大。所以，资金的使用要本着房地产业的发展与整体经济发展相一致的原则，以避免房地产业对其他实体经济资金的挤压。

从地方政府的角度来说，要从观念和制度两方面入手改变地方政府对房地产业支柱性地位的认识及地方经济对房地产业的依赖性。为此地方政府不仅要从其观念上进行纠偏，更重要的是要改变原来影响地方政府作为的杠杆作用方向，引导地方政府的行为回归到政府应为的职能上。具体对策可以从以下两方面入手。

一是剔除地方官员的政绩考核对GDP的依赖性，着重从民生角度改革原有的政绩考核制度。中央政府应该改变原来的激励考核地方官员的杠杆作用的方向，不能只以GDP来说明其政绩，更应该注重地方政府在民生问题上的作为及民生问题解决的程度。这样才能弱化地方政府对房地产业的依赖性，使其作为的方向转向强调房地产市场的消费属性，使政府承担起在发展房地产必需品上的责任，调动起地方政府合理发展房地产必需品的积极性，在使房地产市场回归到消费属性基础地位上的同时，很好地解决房地产市场的民生问题，也使地方政府的职能得以回归到为民执政的本性上。

二是改革土地收益制度。现行房地产价格虚高，其中土地价格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地产的价格，必须要从土地价格入手进行调整。调整土地价格的原则是既要使房地产在市场上体现其投资属性，又要体现其消费属性，更重要的是要体现房地产消费属性的基础性地位，即凸显房地产必需品的属性。这就要求地方政府在确定出让土地价格的时候，要同时考虑房地产的投资品、发展品、必需品三个不同层次的属性，进而规定不同的土地价格，既发挥投资品的收益性，又凸显发展品的市场性，还能体现必需品的民生性，使土地价格与房地产的不同属性相适应，土地物尽其用的同时真正体现政府为民执政的职能。

（三）完善住房保障制度

房地产消费属性基础性地位的回归，关键在于房地产的必需品属性的保障，如罗尔斯所言，“正义的主要问题是社会基本结构”，[8]即通过合理的制度安排，解决低收入群体的住房保障问题。这就要求政府通过制度安排承担保障居民住房的责任，恩格斯在《论住宅问题》中说过：“资本即使能够办到，也不愿意清除住房短缺，这一点现在已经完全弄清了，于是只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。”[9]通过市场确保房地产消费属性基础性地位的回归显然是不可能的，所以必须得依靠政府的作用。具体措施有：

一是通过建立制度管理来保证保障性住房的土地供给。因为土地资源的有限性，房地产的投资品、发展品、必需品之间必然会形成对有限土地资源的争夺。要想使房地产投资性弱化，回归消费属性，特别是保障房地产必需品的属性，政府必须根据本地房地产必需品发展的实际需要制定计划，并按计划规定每年投放到保障房建设市场的土地数量，而且不得改作其他用途，规定每年投放的土地在首先满足保障房需要之后才能流向其他市场。这一过程不仅要有专门部门来管理，而且要将其制度化，避免其他两个土地需求市场强势需求的竞争威胁。

二是建立住房保障基金。稳定的资金来源是保障房顺利建设的必要保证。政府可以将保障房本身所需土地零价格无偿划拨，还可以把投资品和发展品市场所得的土地出让金用作保障房的建房资金。

三是完善保障房的分配制度。为了提高保障房这一有限资源的利用效率，避免以前曾出现的开宝马买经济适用房的问题，必须对原有的保障房分配制度进行完善。前提条件是建立完善的信息网络，并在此基础上一方面建立收入确认制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保；另一方面加强监管，发挥、加大社会和新闻单位的监管作用与力度。

（四）抑制投机性需求

投资需求是导致投机性需求的根源，房地产投资性过强源于其投资属性，“买涨不买跌”是投机操作的原则。投机推动房价上升会吸引更多资金进入房地产市场，“羊群效应”下，更多的投机力量进一步推波助澜，继续推动房价的上涨，最终甚至出现经济的“泡沫化”倾向。而房价攀升还会导致市场的有效需求进一步萎缩，使房地产市场的结构性过剩趋于严重。因此，弱化房地产的投资性，就必须抑制房地产市场的投机行为。具体对策：

篇(2)

虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。

一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。（一）房地产经济虚拟化与会计信息的关系。房地产市场是一种垄断性的竞争市场，购房者和开发商通过博弈来实现房地产的交易。在此博弈中，开发商是强者，购买方则是弱者。二者之间存在严重的信息不对称。在所有的信息中，会计信息是最重要的部分，也是投资者进行决策和投资的主要依据。房地产市场也是时刻在变化的。可是，在会计信息不对称、且质量低下、披露不很及时的情况下，投资者对变化的房地产市场无法做出及时准确的判断，并且房地产开发项目周期长，使得房地产开发商的有效供给往往滞后于市场的需求，进一步使房地产市场更加虚拟化，加快了泡沫的生成。由此我们看出，会计信息出现问题不但会扭曲房地产市场中供求关系的正常反映，更是市场中盛行投机炒作的一个重要原因。（二）房地产经济虚拟化和会计要素计量的关系。会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。根据企业会计准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。在一般情况下，产品的价格是以成本和市场的供求关系来确定，一旦产品的价值和价格产生严重的背离，将会产生泡沫。当前我国房价的上升已经不是主要由生产成本上涨引起的，其增长的幅度早已超出成本的增长幅度。目前我国房价的上涨，很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。因此，房地产计量属性能否反映房地产的真实价值显得颇为重要。从会计学上来看，房地产可分为存货房地产、自用房地产和投资性房地产。自用房地产指的是企业为生产经营经营而持有的房屋、土地等房地产。企业用来生产经营而持有的土地使用权属于无形资产；而生产经营用的办公大楼和厂房属于固定资产。自用房地产是按照历史成本作为无形资产和固定资产来进行初始计量和后续计量。投资性房地产是通过出租建筑物或出租土地使用权来获得收益的房地产。按照会计准则的规定，投资性房地产按照成本模式进行初始计量。投资性房地产的后续计量只有企业在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。如果不加限制的引如公允价值，就会出现人为操作利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，过度虚拟化，产生泡沫。存货房地产是指的是房地产开发企业自行建造并待售的房产。此时无论是购买的土地还是构建厂房的各种成本都并入房产的开发成本，统一作为存货的成本。在虚拟经济的大环境下，房地产的公允价值会不断升高，给广大的投资者带来房地产价格继续高涨的预期，在这种情况下，按照经济学中的各种模型计算出的公允价值会不断的攀升。非理性的投资者会受到多种因素的影响而不能察觉到房地产价格的过度虚拟化，感觉不到泡沫的存在。投资者会根据以往的价格和当前市场的价格来确定公允价值，过去持续攀升的价格给投资者以良好的预期，最终导致泡沫的出现。当公允价值下降时候，投资者的预期变得悲观，导致房地产虚拟经济回到实体经济状态，但会造成房地产经济的持续低迷。

篇(3)

在全球经济最暗淡的2009年，中国房地产业却迎来了自己最“辉煌”的一年。岁末年初，房地产价格的暴涨，更是从一线城市蔓延到了二、三线城市。不经意间，房地产远离了大多数民众的生活，成为了有钱阶层的投资品。面对谜一样上窜的房价，老百姓一脸的茫然，连一贯共享房价上涨喜悦的地方官员们也终于看得有点心惊了。于是中央再次出手，一系列调控房地产的政策又出台了。

很显然，自1998年房改以来，房地产泡沫从未像今天如此真实存在并威胁到民众的生活及中国经济的未来。世界上没有哪个大国的经济象今天的中国一样对房地产如此依赖，也没有哪个国家的老百姓象中国的老百姓一样为购买一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天这样的一种局面?笔者认为房地产问题的症结在于政府对房地产业不恰当的定位：

首先，国家对房地产业予以“国民经济支柱产业”的定位是不恰当的。在这一定位下，国家把房地产当作经济增长的引擎，特别在危机来临之时，更是把它作为拉动内需、保GDP增长的便利手段。1998年为应对亚洲金融危机爆发后造成出口快速下滑、国内消费乏力的局面，中央决定通过制度改革释放国内住房消费来拉动经济增长，首次提出了房地产将成为国民经济重要产业的设想；2003年，在房地产市场首次在全国范围内出现过热的情况下，中央“121号文件”出台，明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。自此，中央在调控房地产市场上左右为难，结果是市场越调越热，房价越调越高。当房价于2007年攀高到一般老百姓靠“啃两代老人”的手段也不能承受的时候，中国房地产开始了自1998以来第一次市场主导的调整期。可惜，2008年世界金融危机不期而至。历史惊人的相似，中国经济又面临着亚洲金融危机时出口乏力、内需不振的困境，而房地产业又成为了拉动经济增长的“救命稻草”。市场之手让位于政策之手，一系列救市措施使得房地产市场进行中的调整半途而废，下坡中冲天而起，带动了钢铁、水泥等传统过剩产业走出了困境。而负面效果则是，国家保增长的资金和民间资本更多流入了房地产市场，实体经济进一步失血；令人咂舌的房价把绝大部分有自住需求的老百姓挡在了市场大门之外。

事实上，我们把房地产视为“国民经济支柱产业”，就相当于把经济发展绑在了“房地产”这驾战车上，这样做风险极大：一是房子问题是关系到民生的最大问题，不能单纯以“经济”视之追求商业利益最大化，否则会国顾民生而带来社会不稳；二是房地产具有明显的投资和投机的属性，具有很大的市场波动性，不具备作为“支柱产业”的基本要求。正因为这两个原因，没有哪个国家敢于把房地产视为“国民经济支柱产业”。

其次，房地产是地方政府预算外收入的主要来源，这使得地方政府也把房地产当做了“支柱产业”。土地作为全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出让一直归人预算外收入；再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得土地财政成为各级地方政府的主要抓手。当然，一些一、二线城市对房地产的依赖，不仅仅是财政收入而已，GDP的增长也有赖于斯。如果把房地产这一块拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉个4成5成都不止。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是“房价推高地价，地价推高房价”背后的主要原因之一。

难怪有地产界的朋友自嘲：“政府才是房地产最大的开发商，他们是庄，我们只是抬庄的小瘪三，分一杯羹而已。”这句看似自嘲的话，道出了中国房地产的玄机：由于中央和地方对房地产不恰当的定位而使得政府对房地产业深度依赖，各路资金摸清楚了政府的“死穴”，从而吃准了房地产只涨不跌的“定势”。这样就能解释清楚，为什么面对自住需求无法承受的房价，2009年各路资金依然疯狂人市，炒土地、炒楼盘，更有开发商(其中不乏国有企业)稳稳捂盘，赌定楼盘更上层楼。

房地产在政策支持下的财富效应，使得浸在制造业数十年的巨子们如海尔、格力之属，也纷纷打起了房地产的主意。毕竟在制造业辛辛苦苦挣来的那点微薄利润，和在“国民经济支柱产业”里挣快钱、挣大钱相比，实在是不值一提。

对于很多城市的主政者来说，道理也是一样的：既然卖卖土地、抬抬房价，就能带来立竿见影的大效益，又何必花那么大的力气去调什么结构、转变什么方式?

但是，为政者不能不心系民生，不能不有战略思维：高房价基本消灭了城市的“中产阶级”，令“中产阶级”按揭买房后一生沦为赤贫，买不起房的“无产阶级”则是怨声载道；而高昂的房价更是扼杀了城市的创新能力，实体经济特别是创新型经济将逐渐远离这些商务成本、生活成本奇高的城市。创新与活力对一个迅速发展中的城市保持竞争力持续发展至关重要，这比高房价带来GDP和财政收入短暂的增长要重要得多。

篇(4)

水皮表示，从2016年10月份算起，中国房地产市场进入了新一轮宏观调控周期，新的周期也出现了新的情况，房地产的成交量和成交面积却创出了历史新高，房地产经过上一轮的报复性上涨之后，进入了平台整理期。这个阶段房地产市场进入了新一轮宏观调控周期，伴随着的是房地产的成交量和成交面积却创出了历史新高，接下来宏观调控可能会有新的动作，在金融支持方面严加管束。同时，还面临流动性收紧，M2已经回落到8.2％，未来三年金融政策会更加趋紧，金融对房地产的支持进入一个瓶颈周期。

1月底，中国证券报爆出消息，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务，信托公司地产融资业务也趋向审慎。

前海开源首席经济学家杨德龙认为，楼市的调控的宗旨，就是让楼市回归到居住的本原。在杨德龙看来，除了一些刚性需求购房，房产配置一定要选择核心区域、核心地段。“中国人的投资渠道非常有限，从大的方向来看，要么是炒房，要么是炒股，过去十年中国家庭大概70%的资产是配置在房地产上”，楼市调控后，房地产市场会出现严重的分化，非核心区域的住房或许面临比较大的调整，稀缺性和区位是最关键的因素。

关于未来房地产市场发展的趋势，新城控股集团高级副总裁欧阳捷判断，我国住房市场没有大起也没有大落，房价不会暴涨也不会暴跌。非都市圈城镇化接近尾声，都市圈惜土如金，发展受到限制，房地产市场的蛋糕一年比年小，未来楼市将呈现“大稳小乱”的态势，行业垄断加速来临。高能及城市住房将成为奢侈品，好地段核心商业仍然是投资品，高成长企业股票也是市场投资的潜力股。

篇(5)

笔者所在的重庆世纪精信实业(集团)有限公司是一个综合性的大型企业集团，秉承着创新的发展理念，并重视人才管理，试图通过产业结构的调整来为企业赢得更高的经济利润。那么，这就需要我们根据新会计准则的规定来更好的应用公允价值指标，从而更好的做好企业的财务会计核算工作。事实上，公允价值的引入是新会计准则财务会计目标变化的结果，是对原有会计准则内容的实质性修订与突破，可以更好的满足会计报表使用者的实际需要。公允价值的引入还是我国会计向国际趋同的结果，因为它的运用范围与程度在很大程度上标志着一个国家或地区会计国际化的发展状况与水平。因此，公允价值在我国新会计准则中的引入，是我国会计史上的重要里程碑，也是我国企业财务会计中的一项重要计量属性。目前来看，它已经在我国企业财务会计核算中有了大范围的引进与全面推广应用，还在实际应用过程中进行不断的完善与创新。因此，公允价值必然会对我国企业财务会计核算产生不容小觑的巨大影响。

（1）公允价值对金融工具核算的财务影响。在新会计准则中，以公允价值计量的金融工具主要有交易性金融资产和金融负债。事实上，公允价值是金融工具最具相关的属性之一，是衍生金融工具唯一相关的计量属性。新会计准则中运用公允价值来确认和计量金融资产或金融负债，实际上是我国会计核算体系的巨大创新与根本改革。根据新会计准则的规定，在进行金融资产交易的时候，应该以成本进行初期计量，然后再根据公允价值对其进行后续计量，其变动应当直接计入到当期损益中去。那么，针对一些上市公司的短期股票投资行为，我们将直接采用纯粹的公允价值计量法，这样就可以把一些由于市价提高而获得的账面盈利作为净利润来对待。事实上，新会计准则中对于公允价值的引入是秉承着谨慎使用原则的，这与国际上对于公允价值的运用仍然具有一些差距。我国的新会计准则主要提出了企业的公允价值运用，应该为投资者与社会公众提供更为真实可靠的会计信息这样的新理念，这在一定程度上与国际会计准则实现了有效连通，也在一定程度上构建了一个较为完整的会计体系。但是，这种会计核算新理念与新体系的实施过程仍然不够到位。因此，我们应该加大行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与的相关力度，在市场上形成一套较为完善的监督体系，让引入公允价值的新会计准则能够发挥出更大的监督效力，保障每一个企业的财务核算情况更为清晰健康；

（2）公允价值对投资性房地产的财务核算影响。根据《投资性房地产》中的规定，只有当我们获得了确凿证据来证明投资性房地产的公允价值是能够持续可靠取得的时候，我们才可以利用公允价值对投资性房地产进行后续计量。我们要以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础来调整其账面价值，从而在房地产升值的情况下会增加利润。当然，我们在对投资性房地产进行公允价值计量时，应该要同时满足这些条件，即投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。只有在满足了这样两个基本条件之后，我们才可以对投资性房地产进行公允价值的计量，把公允价值与原账面价值间的差额直接计入到当期损益当中去。那么，我们也应该对公允价值计量投资性房地产进行一定的规范化操作，否则就有可能会出现一些企业利用公允价值变动来调节企业利润的不良行为。因此，新会计准则中明确规定，投资性房地产的计量模式不得随意更改。随着我国房地产市场的发展，一些投资性房地产企业采用公允价值进行计量，将会大大提高其净资产和当期净利润，也可以更为准确的反映出企业账面净资产，具有更高的会计参考价值；

（3）公允价值变动对所得税的影响。在新会计准则下的企业利润表中出现了一个新的会计科目，即公允价值变动损益。那么，这就要涉及到纳税问题。根据我国相关部门的规定，对于那些公允价值变动收益金额巨大的上市公司来说，可以暂时不计缴所得税。这就可以在很大程度上减少了上市公司的纳税支出，减轻了公司的现金流压力。这样的规定并不会影响到公司的净利润。由于这是一项新的会计政策，因此，我们还发现新会计准则明确规定了企业的所得税纳税情况，这主要就是为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，尽量使得新会计准则的公允价值实施顺利进行下去，并帮助企业进行合理合法的有效减税或避税，提高企业的经济收益率；

（4）公允价值对债务重组与非货币性资产的财务核算影响。根据新会计准则，债务人确实具有财务困难，而债权人则应该给予一定的实质性让步，这就是债务重组。它可以把债务重组利得和损失计入当期损益，对于那些以非现金资产方式清偿债务和修改债务的时候，就可以使用公允价值的计量模式，并把债务重组收益计入当期损益。因此，以公允价值计量的当期收益反而会增加债务人的当期利润。此外新会计准则中明确规定，对于一些换入资产的计量是否采用公允价值计量模式，将需要根据交易的性质来进行辨别。一旦按照换出资产账面价值的基础，就不需要计算补价带来的损益，这样的会计核算方式较为简单与实用。

二、公允价值应用的注意事项

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关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产

一、公允价值的基础理论

（一）公允价值的定义

对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。

（二）目前我国公允价值的适用范围

虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。

二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析

（一）投资性房地产准则制定的背景

房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。

（二）新准则中对投资性房地产的有关规定

新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？

（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析

对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。

其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。

参考文献：

[1]财政部．企业会计准则2006[N]．北京：经济科学出版社，2006．

[2]谢诗芬．公允价值：国际会计前沿问题研究[M]．长沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．关于会计计量属性——公允价值[J]．上海会计，2001．

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关键词:金融危机;公允价值计量

一、公允价值计量模式提出的背景

传统的财务会计模式主要以历史成本为计量属性,其基本特征是:确认以权责发生制为主;计量以名义货币单位/历史成本计量模式为主;记录采用复式记账法;报告以会计报告为核心。这种模式下是以历史成本为主的混合计量模式来计量资产的。它形成于工业经济时代,却在知识经济时代面临着如历史成本报表相关性、软资产、衍生金融工具等方面的诸多挑战,这主要是源于资本市场和金融创新以及人力资源和高科技的高速发展。在以历史成本为基础的单一会计计量模式已无法满足会计主体相关利益各方对会计信息质量的要求这样的背景下,公允价值计量模式的出现具有十分重要的意义。

二、公允价值的涵义

国际会计准则委员会(IASB)1995年在第32号会计准则《金融工具:披露和列表》中指出:公允价值指在公平交易中,熟悉情况并自愿的各方之间交换一项资产或负债时所采用的金额;美国财务会计准则委员会(FASB)在2000年2月正式的第7号概念公告《在会计计量中使用现金流量信息和现值》中,将公允价值定义为:在资源双方进行的当前交易中,即在非强制性或清算性出售,买卖一项资产(承担或结算一项负债)所采用的金额。我国此次企业会计准则修订,基本采纳了国际会计准则的概念。公允价值是指理性的双方在公平的市场中,在相互之间没有关联关系的情况下,自愿进行交易的金额,它可以用现行市价或未来现金流量现值的表示。在新会计准则中有18个准则涉及公允价值计量模式,具体包括长期股份权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、非货币易、资产减值、企业年金支付、股份支付、债务重组、收入、政府补助、企业合并、租赁、金融工具和计量、金融资产转移、套期保值、石油天然气开采、金融工具列报。然而,由于我国市场化程度不高,市场成熟度低导致的公允价值不易获得或者不确定性较高,相对于发达的市场经济国家而言,我国新会计准则在采用公允价值计量的范围上较为保守。

三、公允价值的特征

第一,多种计量属性的复合性。公允价值实际上是多种计量属性的复合,并非一个独立的新计量属性,仅仅是对上述前5种计量属性的一种再现和重复。与以前的相比,所不同的是公允价值不具有在交易时间、交易类型、交易性质3方面各自不同的特征而相互区别。企业可以在不同的条件下选择不同的计量模式从而确定公允价值。第二,非确定性。在新准则基本准则第3章第10条:有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。应同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。首先,对于活跃的房地产交易市场如何确定,如何量化,什么才称的上为活跃的房地产交易市场没有量化的标准,另外对于同类产品的相关信息,如何考虑泡沫与虚假交易问题,正如前几年高科技企业存在泡沫一样,是否将价值中的不利因素去除,如何去除,不易确定。在这些相关因素中是否存在人为炒作的因素,如何量化这些因素等都体现了公允价值的不确定性。例如股票市场中各企业存在交叉持股,必然影响企业的损益,那么对于这些可供出售金融资产的公允价值如何考量如何确定,股票价格中包含的大量投资收益等都会影响到公允价值的确认。这一点在房地产市场尤为明显。某地商品房交易活跃,但活跃的市场是人为炒房的结果,这时公允价值如何确定。同样,在非货币性资产交换中也存在此类问题。第三,变动性。因市场交易有可直接确认或可观察或只能估计等多种情况,因而会随着市场情况的变动而变动。投资性房地产,非货币性资产交换,可供出售金融资产等都要求公允价值能够可靠的计量。不同的计量方法在不同的条件下可靠性也是不同的,不存在活跃市场或同类可比市场交易就会选择其他方法来确定公允价值,这也就体现了公允价值的变动性。如不存在活跃市场时,投资性房地产可对未来现金流量折现为现值作为公允价值;非货币性资产交换可采用估值技术确定其公允价值等。

四、金融危机下公允价值的缺陷

第一,对公允价值的监管还有待进一步加强和完善。第二,公允价值的定义假设还有待进一步完善。此次由次贷引发的金融危机中也暴露出公允价值定义的一些缺陷。公允价值定义中假设所计量的资产或负债存在着一个有序的交易市场或公平交易市场,但在金融危机中,公允价值运用的这一假设前提并不成立。如花旗、瑞银等投行之前发售的标售利率型证券(Auction-Rate Securi-ties,下称ARS),ARS市场在2008年2月之前的总市值约为3300亿美元,而从2008年2月至今这个市场已根本不具备流动性。第三,公允价值的估值技术还有待进一步完善。公允价值分为3个层次,第1和第2层次的公允价值,对于存在活跃交易市场的公允价值可观察参数能够随时获取,其可靠性是可以保证的。但第3层次的公允价值,则需要大量的估计和判断,可靠性可能偏低。必须采用估值技术对不存在活跃市场的金融资产和金融负债进行公允价值的确定。而其中的主观性直接影响公允价值的可靠性。

参考文献:

1、财政部.企业会计准则[Z].2006.

2、论财务会计概念[M].中国财政经济出版社,1992.

3、John Edge.公允价值已成为公认计价基础[J].环球评估,2004(9).