房地产公司经营状况精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产公司经营状况范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。

关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴

一、引言

房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。

二、杜邦分析体系

通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：

三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。

通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。

四、我国上市房地产公司盈利能力的分析

我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。

（一）资产收益率及其分解分析

（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。

(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。

对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2

由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。

酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。

(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。

（二）权益乘数分析。

从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。

五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议

（一）树立风险意识

企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。

（二）优化资金管理范围和程度

为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。

在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。

（三）加速存货周转

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关键词：房地产上市公司；融资偏好行为；对策建议

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2014年3月11日

一、引言

资金是企业进行经济活动的第一推动力，企业是否能够拥有广泛的资金来源，及时足额地筹集到生产运营所需要的资金，对一个企业的经营和发展是至关重要的。上市公司选择资金来源的偏好和行为，决定了公司的资本结构，进而影响到公司的总体价值。

随着资本市场的发展，我国上市公司的融资行为选择发生了明显的变化。我国上市公司的融资结构与西方发达资本主义国家不同，有明显的融资偏好行为，这与西方优序融资理论相悖。同时，房地产行业属于资本密集型行业，长期以来都存在融资结构不合理，融资渠道单一等问题。但是，当前对房地产上市公司的融资偏好行为的研究较少，房地产上市公司的融资有怎样的偏好，影响其偏好行为的因素又有哪些？本文将以上市房地产公司为研究样本，对我国上市房地产公司的融资偏好，以及其影响因素、优化政策建议等进行研究。

二、我国房地产行业特征

房地产业的发展速度和国民经济的发展密切相关，西蒙・库茨涅茨在《各国的经济增长》中将二者的关系总结为“发展速度呈正相关关系”。宏观经济的波动对房地产价格有着重要影响，而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，房地产价格的变化势必对宏观经济的运行产生重要影响。

归纳起来，中国现阶段房地产行业具有以下特征：

（一）房地产业发展具有周期性。作为基础建设行业，房地产业属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响很大，其发展同样具有周期性。

（二）房地产业具有很强的产业关联性。房地产业与国民经济的许多行业，如钢铁、水泥、木材、玻璃等都有密切关系，其发展也促使一些新兴行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等的产生。

（三）房地产业受政策的影响非常大。房地产业具有很强的政策敏感性，宏观财政、货币政策、国家产业政策乃至城市规划都会对其开发、流通等环节产生影响。

三、我国房地产上市公司融资现状分析

（一）股东权益比率分析。对2012年我国100家房地产上市公司的股东权益比率分析了解到，上市公司根据融资偏好以及经营状况的不同，导致股东权益比率存在较大的差异，比如泛海建设的股东权益比率是28.97%，卧龙地产为45.78%，而天伦置业为63.94%，等等。我国房地产上市公司的股东权益比率的平均水平为51.6%，普遍热衷于发行股票融资，而对债券融资反应十分冷淡。因此，中国上市公司的融资顺序与现代资本结构理论关于融资顺序原则存在明显的冲突，即存在融资偏好的特征。

（二）再融资方式分析。在当今全球资本市场中，增股、配股已经在上市公司利用资本市场进行股权再融资中扮演着重要的角色。其中，上市公司进行股权再融资最主要有两种方式：第一种是以配股的方式，向现有股东进行融资；第二种是通过增发新股的方式向投资者进行融资。截止到2012年12月，通过对在上海证券交易所上市的33家上市房地产公司，以及在深圳证券交易所上市的67家上市房地产公司的分析研究发现，以增股、配股的方式进行股权融资是一种普遍的方式。我国房地产上市公司即使在宏观调控严格的时期，依然争先采取增股、配股的融资方式进行融资。2007年至2012年期间，共有61家房地产上市公司通过增发新股、配股的方式进行融资。资料显示，由于国内股票市场规模的限制，上市公司通过股市得到的融资中，只有小部分得到了有效使用。

四、我国上市公司融资偏好因素分析

（一）制度因素。基于新制度经济学理论，中国证券市场上的一些反常行为则可以解释为制度安排存在缺陷，制度建设尚不完善所致。上市公司理所当然利用一切制度许可的方法来合理合法地筹集资金，而置中小投资者的利益于不顾。如股票发行制度不符合市场经济规律，对上市公司考核制度的不合理等。

（二）产业因素。企业的产业特征也是影响其融资偏好的重要因素，不同行业的上市公司所面临的产品市场的竞争不同，而产品市场竞争通过影响上市公司收入来影响企业的资本结构与融资选择。其中，产业组织与融资结构之间的互动是影响融资行为选择的重要因素之一。房地产公司属于基础建设行业，其发展速度和国民经济的发展密切相关，同时对国民经济的贡献率也很高。

（三）融资成本因素。从融资成本的角度来说，债券融资方式要比股权融资方式的成本低。在税收方面，发行债券能起到减税的作用，而发行股票，政府要对股东个人资本所得和股息收入以及企业法人双重征税；在发行费用方面，发行企业债券的费用较低；在风险方面，债务上升带来的财务风险也会加大，如果经营不善会导致企业破产；在对企业的监控成本方面，股权融资会导致道德风险，从而增加投资者对企业管理者的监控成本。

（四）股权结构因素。上市公司融资不仅受到外部环境的影响，还受公司股权结构的影响。中国上市公司特殊的股权结构影响到其融资行为，同时其融资方式偏好的不同，也影响着上市公司的融资结构。房地产上市公司的长期融资比例偏低、短期融资比例过高，股权融资比重较高、债券融资较少，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，不利于房地产企业的持续健康经营。

五、对策建议

（一）加强制度建设，健全法制、法规与政策环境。我国房地产企业普遍存在存货比例高的问题，这是因为我国很多房地产企业都在加大力度囤积土地，这就导致了我国房地产企业存货周转率低，导致企业现金流出现断裂。我国应对相关法律规定进行适当的调整，以适应宏观环境的变化。具体工作包括：完善新股发行、配股及增发规则，加强信息披露管理，构建信号传递机制等。

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关键词 房地产融资 风险 防范对策

一、房地产企业融资风险的种类

（一）利率风险

大多数房地产企业的资金来源大多是银行贷款，所以对房地产企业来说影响最大的莫过于利率的波动。房地产企业的资金周转期相对较长，在这个时期利率变化越大风险就越大。如果利息增加，企业的资金周转就更困难，资金链出现问题的可能性就越大。

（二）违约风险

筹资活动是房地产企业进行经营的前提，可是如果房地产不能及时足额地归还所贷款项，就容易出现违约风险。违约风险大体分为两种：一种是由于企业自身资本结构和融资策略不合理而造成无法偿还借款的情况，这叫做被动违约；另一种是企业出于牟利等别的原因而故意不归还借款的现象，这叫做主动违约。

（三）其他风险

主要包括意外风险（如操作不当或自然灾害所造成的风险）、汇率风险和国家政策变动风险等。

二、房地产企业融资风险的成因

（一）融资渠道过于单一

房地产业的融资主要有银行贷款、房地产信托、上市融资等方式。但就目前来说，在有关部门的调控下，房地产信托已明显降温，国家的政策使得这一融资渠道渐渐淡出人们的视线。对于上市融资，由于我国对于房地产企业的上市要求较严，审计时间长，手续复杂，成本较高，而我国中小规模的房地产企业较多，很多企业都无法达到上市要求。因此，上市融资对于大多数的房地产企业来说也是不太可行的一个融资渠道。相比之下，银行贷款对于很多公司来说是最方便快捷的一种融资渠道。可是对于房地产企业来说，一旦房地产市场遇到一些较大的波动，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。

（二）负债规模过大，资本结构不合理

企业本身的自有资金通常不足以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。由于国家税法规定企业的债务资金的利息在企业所得税前列支，而且债权人承担的风险比投资者要小，要求的报酬率又低，因此企业的资金主要来源通常是债务资金。但是过多的借入资本会导致企业自有资本与借入资本比例不恰当。借入资本的比率越高，企业需要偿还的本息就越多，企业的资产负债率也越高，丧失偿债能力的可能性就越大。[1]

（三）风险预警机制不够健全

由于房地产业属于资金密集型行业，需要大量的资金来维持正常运转，所以房地产企业应该有良好的风险预警机制来防范财务风险。可是目前有些房地产公司过分追求利益，忽略了对风险的规避。

（四）国家政策对房地产市场影响

作为资金密集型行业，房地产业直接受国家宏观调控政策的制约。自2012年以来，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，减少了很多购房者的购房欲望，也使得一些公司的资金链出现问题。

三、案例分析

（一）公司简介

K公司是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月23日重组，公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发，2009年4月更名为K公司。重组后，作为集团内的唯一房地产开发业务运作平台，K公司成为全国性大型房地产开发企业集团，在全国各地拥有11家房地产开发企业和项目公司，公司现有开发项目43个，占地面积300多万平方米，建筑面积500多万平方米，公司总资产110亿元。

（二）公司财务状况及融资风险分析

由表1可以看出，K公司的资产和负债都呈不断上升的趋势，这是由于报告期内公司不断扩大规模，经营业务不断增长。但公司负债的增长幅度远远大于公司资产的增长幅度，负债结构不太合理，容易造成难以偿还负债的风险。

由表2可以看出，K公司的经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额一直呈下降趋势，这说明K公司经营活动产生的现金流量金额远远不能支撑企业本身的资金需求。K公司的经营活动产生的现金流量净额出现负值，其原因主要是国家宏观调控政策出台后，经营状况不够乐观。而且，银行的信贷条件也做了相应改变，利率下降，放款速度减慢等一系列的问题在一定程度上也影响了现金的流入。

（1）偿债能力分析。流动比率和速动比率是分析企业偿债能力的一项重要指标。通常认为流动比率为2速动比率为1时则说明企业偿债能力比较正常。从分析中我们可以看出，K公司的流动比率3年来一直高于2，速动比率也一直偏低，说明公司偿债能力较弱。

（2）营运能力分析。公司的应收账款周转率呈逐年下降的趋势，这应该与报告期内国家的宏观调控政策有关。存货周转率下降则说明K公司存货变现能力较差，资金使用效率不高。

四、我国房地产业融资风险防范的对策建议

（一）拓宽融资渠道实现多元化融资

我国房地产公司的主要融资方式就是银行贷款，K公司的主要融资方式也是银行贷款。但这一方式受国家宏观调控的影响较大，所以企业需要建立多元化融资渠道，如房地产信托、房地产基金等，并大力推动中小房地产企业上市，通过发行股票的方式筹资，这样可以改善企业资金大部分来源于银行贷款的状态，从而分散风险。

（二）优化资本结构

MM理论认为负债规模要适度。如果筹资过多会导致企业负债过多，偿还困难，增加经营风险。但是如果筹资不够又无法保证企业的正常运营。因此，企业应根据自身的实际条件在融资风险与成本之间进行权衡，确定一个最优的，适合本企业的资本结构。

（三）建立健全的风险预警机制

企业应建立完整的风险预警体系对企业的发展与运营情况进行监测。首先确定目标和风险管理对象的范围，然后通过分析风险成因制定防范策略，然后建立风险预警系统，对风险进行预警，防范和控制，最后对结果进行考察和总结。

（四）提高企业资金利用率

房地产企业应建立一个科学的融资计划，对企业的资金管理进行程序化管理，每一笔开支都进行严格的审批，加强财务人员的专业能力与综合素质，使资金管理的每个环节都能被严格执行。同时减少企业过度预支的情况，不能仅依靠银行贷款来筹措资金，企业应该根据本企业的实际情况筹资，严格控制成本费用的支出。

（作者单位为黑龙江省大庆市开发区黑龙江八一农垦大学）

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【关键词】铁路建设；房地产；管理

1 铁路房地产企业现状

目前全国各铁路局房地产企业众多，但房地产资质较低，除少部分房地产开发公司涉足商业地产开发外，其余均只参与经济适用住房建设。近几年随着铁路经济适用住房建设的推进，由于铁路建设的快速发展，新增职工不断增加，对房屋的需求大量增加。可以预见，在今后很长的一段时间内，各铁路局房屋紧缺状况不会改变。房地产企业应加大利用政府大力建设房地产的优惠政策的优势，抓住机遇对铁路沿线地区危旧住房改造，为房地产企业今后的发展奠定基础。铁路房地产现存以下几种发展模式：自主开发、委托开发、合作开发等模式。铁路房地产开发的模式只有紧紧的围绕着铁路经济适用住房建设为重点，积极争取城市住房建设用地，商住结合，统筹兼顾，分步实施，量力而行。

2 房地产企业存在的问题

随着铁路生产力布局调整和多元化经营深入推进，对房地产企业提出了更加严峻的要求和挑战，所面临的经营发展形式不容乐观。

2.1 房地产企业有待整合。目前各铁路局内房地产开发公司较多，资质较低，资金不足，各自为阵，不能形成合力。由于受资质、资金、设备、人员等方面因素的影响，各房地产开发公司争相分割内部市场，造成同业竞争，增加管理成本，严重制约了铁路房地产企业的发展壮大。

2.2 资金运作遭遇瓶颈。房地产开发企业是典型的资本运作型企业，具有投资大，周期长、资金回笼慢等特点，因此回款过程受诸多影响，致使房地产公司资金运作和还贷压力巨大。

2.3 土地储备不足。随着近几年的开发建设，各铁路局内可开发利用的土地资源逐步减少，企业发展的后劲不足。

2.4 物业管理市场化难形成。近几年来房地产企业开发的小区相继投入使用，由于大部分小区软硬件配套设施不完善，物业管理未能完全走向市场化，物业管理费用负担也越来越重。

3 铁路房地产业发展的措施

随着近年来生产经营状况的改善，特别是在铁路局运力布局调整和新一轮经济适用住房建设到来的背景下，房地产企业，面临着极好的发展机遇，具有做强做大房地产业的能力，为构筑企业科学持续发展的健康平台，打造品牌的房地产开发公司，建议重点做好以下五项工作。

3.1 加速房企资源整合

目前国家出台的房地产调控政策与按揭贷款进行衔接，使房地产门槛提高。竞争力小的中小企业将会被淘汰。在房地产市场竞争日趋激烈、土地控制日趋严格、房地产市场管理日趋完善的今天，房地产企业应该通过强化资金、信誉优势，改善经营管理机制和应对市场变化能力差的弱势，抓住现阶段良好机遇，尽快把铁路房地产企业做大。各铁路局房地产企业虽多，但是资质较低，只有合并重组后成立房地产集团公司，减少法人企业，提升企业资质，做大做强，做成品牌才有利于房地产业的良性发展。

3.2 打造铁路房产品牌

随着房地产的日趋发展，逐渐成熟，购房者也会日趋理性，对于房地产的认识也会逐渐深入，随着品牌和品质的提高，他们对于地产项目综合品质要求也会越来越高。房地产企业有铁路局做坚强后后盾、良好的商业信用、企业文化以及高素质的员工队伍，成功地开发了商业区和住宅项目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用铁路国有企业品牌效应及公众的信任度，突出国有企业信用和企业文化，全力打造出房地产精品。

3.3 采取措施增加储备

土地储备作为房地产业的核心，随着铁路运输的快速增长，铁路房地产企业根据自身业务范围和背景,充分利用新建铁路线路、专运线及物流基地均在全国各地快速扩张的发展机遇，房地产企业应及时与铁路局土地管理部门联系提前介入到征地的过程中，扩大征地范围，低成本获取土地储备，为将来做铁路沿线职工经济适用住房和商业地产做准备。例如：中铁二局主营业务是修建铁路,很多铁路周边的土地在征地的过程中划入中铁二局，旗下房地产公司以强大的土地资源储备及低成本获取优势，打造了渝经济区中的地王地位。各铁路房地产公司完全可以借鉴此方案，增加土地储备。

3.4 多渠道筹集建设资金

房地产作为资金密集型产业,资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。针对职工住房建设前期启动资金量大的实际情况，铁路局可为承担职工住房的铁路房地产企业增加注册资本金，提高融资能力。在加强资金管理、确保资金安全的条件下，铁路局资金结算所可以为铁路房地产企业建设职工住房提供周转资金。房地产企业有铁路局的支持再加上全面拓宽融资渠道，推行市场化运作，充分运用招商引资、项目融资、联合开发、合作经营等方式，有的放矢地寻求战略合作伙伴，努力增加公司新的增长点，有效的解决资金不足的问题，为企业的发展提供源源不断的动力。

3.5 逐步实现市场运作

3.5.1 房地产企业应加强联系各铁路局土地房产管理部门，全面了解铁路局土地使用情况，制定土地资源开发利用规划，让闲置和有开发价值的土地充分利用起来。

3.5.2 选择目前位置相对较差，但是远景规划有发展的二三类地块，开发经济适用住房，把小区周边临街地段开发成商业房或拿出部分房屋作为商品房出售，出售的资金补充到开发建设费用里，摊薄建设成本。

3.5.3 适当提高商业地产的开发比例，将建好的商业房出售，可以适当留置部分位置好的商业房出租。租金和物业管理费可以长期作为房地产公司收入的手段之一。

3.5.4 在规划设计、项目建设、租赁销售等方面加强成本控制，制定各项管理制度，落实搞好事前计划、事中控制、事后分析等措施。千方百计把职工经济适用住房造价降至最低，最大程度让利于铁路职工。

3.5.5 在建设开发房地产和物业管理条件成熟的时候，完全实行市场化运作。

3.6 提高物业管理水平

实施由房地产开发为主向房地产开发与物业管理均衡发展过渡的战略构想。大力发展物业管理可以将部分铁路职工分流到物业公司，既可以为职工解决后顾之忧，也可以为铁路局减员增效做出贡献。具体对物业管理的建议：

3.6.1 物业公司要做出品牌，才能在市场站住脚，并且实行集团化管理，可以把铁路住宅小区、车站、宾馆及各单位办公楼等铁路产业一并纳入物业管理，统一核算。

3.6.2 物业管理公司要为业主提供周到的服务。应提供保洁、保安、小区绿化维护、小区内的房屋维护、休闲健身场所和设施等这些基本的服务，在此基础上还要开展一些特色服务，如代购车票、代缴各项费用、保姆服务等。

3.6.3 物业管理应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。物业管理公司应开展24小时热线服务，制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范售后服务的工作程序和制度。用满腔的热情面对业主，用心与心的交流与业主沟通，用真诚服务赢得业主信赖，努力实现“一切为了业主满意” 的服务宗旨。

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在计划经济体制下，国家的各项投资、建设都是要由各级政府的计委批复执行，市场价格由政府制定，不是真正反映社会劳动消耗和需求关系的影子价格，缺乏规范科学的投资评估程序，所以导致很多工程项目都是不记成本的领导工程，凭一时之勇匆匆上马，如水利建设中的三门峡水电站的建设，这是中国水利建设者的一个“滑铁卢”，修建后的即无水发电，造成了人力物力的大量浪费，这就是没有充分在工程上马之前进行技术经济论证的恶果。还有80年代全国各地的“维c热”“房地产热”，耗资50亿元的珠海机场门可罗雀，笔者曾去过利用世行贷款的号称亚洲最大的维c制药厂—郑州中原制药厂，此厂的建设期是在VC奇缺，价格高居不下的80年代末，但是到投产的90年代出，即遇上维c的价格下跌，工厂立即面临瘫痪，直到现在郑州市政府每年财政收入的20%还是用于负责为其偿还贷款，给地方财政和当地市民造成了很大的压力。

长期以来我国的高等教育中，工程技术教育与经济管理教育相互分离，重技术轻管理的思想无论在政府还是企业都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设正日益健全起来，加入WTO无疑会加快这个进程的发展，在完全开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了获取经济效益，因此技术经济论证越来越受到这些投资主体的重视，投资主体的改变，投资科学化的建立，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委相继成立了技术经济研究所，清华大学等高校也建立了相应的专业，现在全国已经有12个技术经济学博士点分布在祖国的不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做了大量的工作。

笔者曾经有长期的土木工程背景，所以一直以来就对中国房地产市场的发展情况怀有浓厚的兴趣，以下就具体论述一下技术经济论证在房地产业中的作用。行业背景：随着中国城镇化进程的加速，对外开放的深入和加入WTO，房地产业，尤其是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将会抢滩中国，而这将刺激办公和居住用房数量的激增。所以这是个现在基本面较好且发展较快的行业，所以在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点，社会流动的资金和存量资金会有很大一部分进入房地产业，面对这种情况，国内的房地产公司是否做好各方面的准备，把握这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，取得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个占用资金大、投资周期长、受地域性、受政策面和基本经济面影响很大特殊产业，因此具有高风险、高收益、对社会影响大等特点。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。而在中国专业建筑房地产咨询公司一直是此行业的空白，但是在这一领域，国外已有了成熟经验。国内的工程建设中不重视工程前期工作，把“可行性研究报告”做成“可批性报告”，缺少市场调查和分析就匆匆制定任务书；施工过程中对质量、进度、投资缺少科学控制，做不到“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金汇入海南岛，近乎疯狂，缺乏科学论证，于是多少公司血本无归。放贷的金融机构无法收回贷款，导致大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看到大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了极大的破坏产生了和很大的社会震荡。

以下集中论述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些看法。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。首先我们讨论的背景应该是一个充分开放的市场，可以认为是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在同样的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地审批、配套设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇到的是从拿到土地开发权、银行贷款，聘请建筑设计公司和施工公司进行设计和施工，直到销售或租赁这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。

一. 筹资分析：对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是构成经济系统现金流量的基本要素。也是进行技术经济分析的最重要基础数据。对于技术经济分析不同于会计分析的最大的特点就是其是和未来的不确定性打交道，因此其具有高精尖的特点，需要专业人时或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终的具体运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到以有本地区以前的相关项目的大量相关数据（有些可能是商业机密，获取成本比较高，可以请专业的调查公司负责此事），在国内已经有许多这种市场调查机构，并且已经有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据出发，采取数学规划，回归分析等专业技术经济方法对未来进行预测和估算。因为房地产项目的投资周期普遍比较长，资金量巨大，企业普遍资产负债率高，不确定性多，市场风险很大，因此在分析中要准确考虑资金的时间价值，否则可能得出的结果和现实相去甚远。筹资分析对房地产项目的成败起了关键性的作用，同一个项目，也许同样的经营状况因为资金的流通方式不同就会造成迥然不同的效益。是使用贷款、债券、基金……如何尽量降低筹资成本，这样就需要对宏观经济走势以及利率走势进行正确的估计，通过分析后可以采取相应的投融资渠道和方法，有效的避免利率风险。例如如果在97年预测到世界经济将进入走缓期，世界各国的利率水平都将进行不同水平的下调，进行地产投资时就应该避免固定利率贷款，同时尽可能的压缩前期成本，可以尽量以浮动汇率或者通过金融衍生物的互换等方法来运作。同时对偿还方式及时机也要进行相应的研究。当然现在的中国筹资方式相对较少，但是随着中国资本市场的开放力度的加大，企业的自主选择的余地会越来越大

二 多方案选择：在方案选择上，地产商会面对不同的选择，地产商的决策绝不是老总一拍脑门就能定出来的，面对不同的选择，比如有不同的地域，如是投资在发达地区还是地区中心城市，不同的项目，如是开发住宅还是写字楼，是用于销售还是出租……这些都需要进行方案比较，要用到NPV、IRR等经典指标，尽管房地产业相对于制造业而言，它的品牌效应相应受到地域限制比较强，很多公司只是在一个地区进行经营，进入其他地区的壁垒比较高（ 但是随着房地产行业的发展和规范，也出现了一些知名品牌，如万科（VANKE）(000002)成功走出地域限制从一个深圳本地品牌成为了一个全国性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地开发的住房受到了城市中产阶层的垂青，并成为入选《福布斯》全球优秀小企业中内地的唯一一家上市公司。其他之名品牌还有万通、华远等）所以相对制造业选择集相对较少，但是在有限的选择中进行选优也是重要的。在方案选择上要考虑当地的产业结构、收入水平、从业情况、政府住房政策等的影响。

篇(6)

关键词：房地产企业;全面预算;必要性

在社会发展新时期，房地产开发企业迎来了新的机遇，迅速成长起来，在拉动我国经济发展中占据着重要地位。但是，与此同时，机遇与挑战并存，新时期的发展也对房地产开发企业管理提出了新的要求。一般来说，房地产开发企业管理中会涉及到大量的资金，如果资金管理不当，不仅会影响资金的利用效率，而且会增加资金风险，给企业造成严重的经济损失。面对这种状况，我们必须做好全面预算管理工作，从而为房地产开发企业的可持续发展提供条件。本文将以我公司为例，对房地产开发企业实施全面预算管理的必要性展开探讨。

1 房地产开发企业实行全面预算管理的重要性

我公司成立于2012年，属于新开设房地产公司，目前共有4个在建项目，刚步入房地产行业中，管理经验尚需进一步积累。作为一家新开设的房地产公司，目前要进一步加强正规化管理，只有长远规划是不够的，还需有实现目标的具体措施，而在这一过程中全面预算管理这一管理工作在公司整体管理工作中有重要意义。全面预算管理不仅涉及到企业的整体目标，还涉及到本部门的工作目标以及公司其它的方面。因此，全面预算管理的实施需要各个部门和工作人员的积极配合，这样就增加了企业中部门之间的沟通和交流，增强了它们的协调性，有利于促进工作效率的提高，改善企业的经营状况。另外，全面预算管理还可以作为企业评价的一个标准，通过与以前的业绩进行对比分析，为企业今后的管理工作提供依据。

2 房地产开发企业实行全面预算管理的必要性

在房地产开发企业中，全面预算管理的实施有利于企业发展战略的实现，对企业的健康稳定发展具有重大意义。从目前现实情况来看，由于受到房地产市场环境、行业情况、税务管理以及企业发展目标的实现等因素的影响，房地产开发企业实行全面预算具有必要性。

（1）实行全面预算管理是满足房地产市场环境的要求

近年来，房地产开发企业面临的市场环境越来越严峻，市场环境的变化要求实行全面预算管理。首先，在国际方面，国外金融危机频发，对我国经济造成影响，进而使我国楼市出现低迷问题。其次，在国内方面，一方面，随着房地产开发的发展，我国政府逐渐加大对楼市的调控力度，出台限购和提高房贷利率等各种政策;另一方面，在建材市场，混凝土和钢材等各种施工材料的价格不断增加。由此可见，在市场环境方面，无论是国外还是国内，都要求企业进行全面预算管理，降低企业运营成本，实现利益的最大化。

（2）实行全面预算管理是适应行业情况的需要

我国房地产开发企业在20世纪90年底末开始迅速发展起来，虽然时间不长，但是，它的市场占有率已经基本上达到饱和，竞争越来越激烈。在这种形势背景下，无论是已经形成规模的大房地产开发企业，比如我公司，还是新兴起的房地产开发公司，都需要进行全面预算工作，提高企业资金的综合利用效率，增加竞争优势，以便在愈演愈烈的市场环境中占据一席之地。因此，实行全面预算管理也是适应房地产行业情况的需要。

（3）实行全面预算是税务管理的现实要求

房地产行业中涉及到多种税费，比如，依照企业运行情况，需要缴纳土地增值税和企业所得税;依照资产购置，需要缴纳房产税、使用税以及契税等。其中，对房地产开发企业来说，土地增值税与企业的经济效益有着密切关系。比如，在工程项目的前期申报过程中，如果建筑的面积符合国家相关标准，就可以免缴土地增值税费用。相反，如果建筑的面积超出规定标准就要缴纳大量的土地增值费用，给企业造成不必要的经济损失。因此，我们需要在建设前期做好预算工作，对建筑工程申报到销售全过程进行量化预算分析，使企业土地增值费用降到最低，实现企业经济效益的提高。

（4）实行全面预算是实现企业发展目标的现实需要

在房地产开发企业中，全面预算管理以现金流为基础，以工程项目预算为核心，对工程进行全过程和全方位的预算管理。它的实施可以对企业中的各种资源进行整合，比如，人力资源、物力资源、信息资源以及资金资源等，对它们进行优化配置，从而有利于增加企业中各个部门的合作和协调性，使各项工作都有条不紊地进行，促进企业经营目标和发展战略的实现。简而言之，房地产开发企业实行全面预算还是实现企业发展目标的现实需要。

3 结束语

综上所述，房地产开发企业是一个投资大和风险高的企业，因此，资金的管理显得更加重要。在具体的发展过程中，鉴于房地产市场环境、行业情况、税务管理以及发展目标等因素的影响，房地产开发企业中实行全面预算管理具有重要性和必要性。因此，今后我们要加强全面预算管理在房地产开发企业中的应用，从而使它更好地为房地产开发企业服务，促使房地产开发企业进入到一个新的发展阶段，更好地在我国经济发展和人们生产生活中发挥作用。

参考文献：

[1]李宝香.浅谈房地产企业全面预算管理的实施[J].中国住宅设施，2009，02（03）：25-26.

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[关键词]土地使用权估价；假设开发法；折现法

[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0107-02

假设开发法（hypothetical development method）是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值时要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。假设开发法的核心在于假设，其相关的数据都是通过预测得到的，需要对开发完成后的房地产未来实现的销售价格、开发经营期、建设成本、销售费用等进行科学合理的预测。

在实践中，开发商准备投资某个项目之前，必须首先估算出土地的价值。房地产公司常常采用市场比较法来预测房价，即通过对周边类似的房地产成交价格进行修正后来预估房地产的价值，再估算出建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等。房价扣除开发成本之后就剩下地价和利润两部分，如果地价高了，利润就降低了，如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想而增加楼层、改变建筑物用途，使这个项目有利可图。房地产商要想在竞争中取胜，必须仔细研究该地块的地理位置，面积周围环境，容积率等。然后再根据这些条件，分析该土地的开发方向，在此基础上明确待开发土地的价格。

假设开发法评估土地使用权价值基本公式为：

待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

以南京最近成交G75地块为例，计算土地使用权的价值的步骤如下：

1调查评估对象的基本情况

G75地块为建邺区兴隆大街北侧、南河西侧A2地块，东至规划道路，南至兴隆大街，西至规划道路，北至规划道路。出让面积为5752220平方米，出让年限70年。土地交付条件是净地出让，即地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

2选择最佳的开发经营方式

G75地块的规划用途为住宅。

3估计完成开发经营所需要的时间

开发经营期可以分为开发期和经营期，其中开发期又可分为开发前期和建设期，其关系如下图所示。

根据周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为05年，建设期为3年，经营期为1年。

4预测开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值是开发商购买待开发房地产的核心因素，对这个指标的准确估计将会直接影响对估价对象价值的判断，从而也决定了在待开发房产投标中的报价是否合理，以及投标是否能够成功。

G75地块预计3年后进入销售期，根据《大中城市住宅销售价格变动情况》，南京新建商品近三年住宅价格指数与去年同期相比为1003，989，1153。南京作为华东第二大城市、中国科教第三城、中国国家区域中心城市，南京房价呈上涨趋势，预计年上涨幅度为51%。G75地块位于建邺区，是南京重点打造河西城市新中心，区域内房价一直呈上涨趋势。G75地块周边在售的楼盘有：凤凰和熙，单价23500元/平方米，星雨华府，单价25000元/平方米，华润悦府，单价27000元/平方米，均为高层住宅建筑，具有较好的参照性。预计G75地块开发完成后的销售单价为[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5预测后续成本费用

后续成本费用是将待开发房地产变成未来开发完成后的房地产状况所必须付出的成本、费用、税金等，在现金流量折现法下具体包括待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用等。

取得税费是在拍得土地时应由开发商缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等，大约为地价的3%。

建设成本包括建筑安装成本、小区配套费用、前期费用。G75地块预计建设为高层住宅，据统计数据，南京高层住宅的建筑安装成本为1865元/平方米，小区配套费用为小区内部环境改造、绿化、公用设施、景观、智能化系统的费用，前期费用为可行性研究、规划、勘察、设计等前期工程所发生的费用，二者合计约为建筑安装成本的14%。

销售费用为销售期为销售开发的房地产而发生的费用，查阅拍得地块的房地产上市公司的近年财务报表，销售费用为销售收入的4%，假设整个开发经营期均匀投入。

房地产交易中开发商应缴纳的营业税为销售价格的5%。

6确定折现率

折现率是采用假设开发法的现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，应等同于市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。拍得G75地块的是某上市公司，查阅该公司的财务报表知该公司的近三年的资产报酬率为：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可确定折现率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待开发房地产的价格

估价基准日为购买该地块的日期，设该地价的总价为V，则：

住宅建筑总面积=5752220×3=1725666平方米

开发完后住宅的出售总价款的现值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270万元

该地块取得税费=3%×V

建筑工程总费用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323万元

销售费用总额=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027万元

销售税费=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064万元

则得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783万元

G75地块的成交价格为293000万元，高于以上求得的土地价值。房地产开发后的价值扣除成本、费用、税费后剩下土地使用权价格和利润，按开发商拍得地块的价格，开发商的预期报酬率为10%～11%。

参考文献：

[1]中国资产评估协会建筑工程评估基础[M].北京：中国财政经济出版社，2013

[2]薛姝房地产估价[M].北京：高等教育出版社，2010