房地产存在的问题及建议精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产存在的问题及建议范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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摘 要 随着时代的发展和国民经济的腾飞，各行各业的发展趋势都是不容小觑。而发展之际也带来了不少令工作人员颇为头疼的问题。随着人口的增长，房地产行业悄然走俏，近年来的发展势头极为迅猛。而投资性房地产行业的发展中就存在不少问题，会计核算就是影响非常重要的其中一个。根据国家相关规定以及投资性房地产内部行业的有关准则，明确指示了投资性房地产的发展方向以及会计核算的有关要求。本文接下来将针对投资性房地产会计核算存在的问题进行细致的说明和研究，并提出相关的改进建议。

关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议

近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。

一、投资性房地产会计核算的基本内容

（一）基本概念

所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。

（二）会计账簿

会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。

（三）投资性房地产会计核算

在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。

二、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）公允计量问题

投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。

（二）转换计量问题

投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。

三、对投资性房地产会计核算的改进建议

（一）改进公允计量方式

在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。

（二）改进转换计量方式

在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。

（三）公允价值的确定方法的研究

一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：

1、市价法

如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。

2、类似项目法

要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。

3、现值法

其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。

总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：

总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。

参考文献：

[1]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析.中国乡镇企业会计.2010（07）.

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在当前房地产市场环境中，受政府宏观调控、银行等金融机构信贷政策的调整以及社会舆论造成的社会性购房欲望下行等因素的影响，房地产市场中的竞争逐步加剧，房地产企业过度追求利润的最大化以应对当前的经营压力，但是房地产企业本身作为一个多因素所构成的经济系统，各要素间存在一定的利益相悖点，导致整体的联系与协作不甚协调，企业的竞争力与获利能力自然下降。在此背景下，房地产企业必须在企业的管理制度上进行改革，使企业管理与市场经济发展需求相协调，建设现代化、精细化管理的体制并贯彻执行，是房地产企业生存发展的必然趋势。

房地产企业的内部控制制度就是针对内部各要素、各部门间垂直管理与水平监督的客观环境进行有效利用，维护房地产企业内部资产安全，通过协调企业内部工作，强化经营信息质量与传递效率，促进生产经营活动的积极发展，以实现精细化管理，在当前环境中对于房地产企业塑造长远的核心竞争实力具有显著作用。

二、房地产企业内部控制存在的问题

（一）内部控制环境缺失

内部控制环境是内部控制管理活动的重要要素之一，对内部控制管理有着奠基作用。目前，我国房地产企业内部控制环境存在以下几点问题：一是缺乏绩效考核制度，房地产企业整体的劳资分配模式不健全，岗位薪资及绩效分配随意，导致房地产企业内部员工在根本上缺乏参与内部控制的动力和积极性；二是房地产企业在管理活动中过于依赖“人治”，对于制度的贯彻和执行力不够，虽然内部控制是企业全员参与的管理活动，但是仍要以企业所制定的制度化规定为准绳，然而实际工作中，大多房地产企业都存在“人治大于法治”的问题；三是中基层管理者缺乏内部控制管理意识，对于内部控制制度的积极意义难以理解或拒绝执行内部控制相关措施，导致上层管理意志难以有效传达到基层，战略部署逐层弱化。

（二）内部控制体系不健全

内部控制是我国房地产企业为适应时展所采用的精细化管理模式，但因种种原因导致房地产企业整体对于内部控制体系的建设不甚完整。不同的企业制定适应其自身需要的内部控制策略，这本无可厚非，但据笔者调研而知，多数房地产企业内部控制管理过于片面，大都缺乏对于风险防范以及内部活动约束机制的管理，造成房地产企业风险的堆积，使得内部控制的事前管理职能弱化。另外较多企业岗位责任制度难以明确，削弱了内部控制的执行力，一旦发生生产经营风险，难以落实责任人，造成大部分风险由企业去承担，无形中增加企业的生产经营压力，削减了房地产企业的利润空间，拉缓企业的发展步伐。

（三）内部监管不完善

内部控制是基于内部岗位联系与矛盾的利用，服务于企业战略目标的实现，因为其是企业全体共同参与的管理活动，所以，在贯彻时更应注意对于内部控制相关活动的监督与管理。因为企业大部分经营活动都是可以通过财务数据来体现的，所以内部控制较为重点的一面就是基于财务管理进行的控制活动，内部审计就是财务监督管理的重要体现之一。但在实际工作中，较多房地产企业将审计部门与财务部门合并，造成监督者与被监督者混为一体，相关财务数据真实性受到严重影响。

三、房地产企业强化内部控制措施浅析

（一）优化内部控制环境

内部控制的质量与效率直接受制于内部控制环境，所以，内部控制环境的优劣必须受到足够的重视。建设完善内部控制环境的首要环节是在意识层面的引导，也就是树立内部控制管理观念，并在企业内部进行普及与推行，使得企业内部从业者充分认识到内部控制的重要性，能够积极参加到内部控制活动中去。另外要将内部控制相关理念在企?I经营管理的理念和方式中进行渗透，使得内部控制与企业大环境和根本制度想适应，在组织结构、绩效管理、部门责任落实与权力分配等模块进行细化管理，使得内部生产经营活动和内部控制管理相适应，实现内部控制最优效果，进一步保障企业经营风险的最小化，促进房地产企业的可持续发展。另外，要不断提升财务人员的素质，财务人员是内部控制的主要力量，只有财务人员的能力提高了才能创造良好的内部控制环境，加强对财务人员的培训，充分利用现代信息技术，实现信息共享，为内部控制建立保障条件，降低企业经营风险。

（二）完善内部控制制度

制度是企业实施一项管理的重要依据，完整的内部控制制度除了包含表面的控制活动和监督管理，还应该包含对经营风险的评估与应对、生产经营相关信息的传递与解读等。房地产企业投资大、周转期长，其风险堆积相比较而言更为严重，风险评估与应对必须要进行制度化的规范。而在当今的市场环境中，信息已经成为企业生存发展的重要影响因素之一，所以，在内部控制制度中必须对信息进行详细规划，基于企业生产经营活动的特点与行业特性，研发或采购一套完整的信息化处理系统，保障内部各部门之间信息沟通的时效性，加强内部各部门横向监督的效率与质量，也确保企业内部生产经营信息与外部市场信息的有效沟通。

（三）建立健全内部控制体系

房地产企业采用部门管理制度，将整体的经济体系以部门形式分为几大要素，房地产企业作为各部门的组织与控制核心，必须对其职能、地位等进行严格规划，完善内部控制组织结构框架，将各部门职责进行明确划分，建立健全岗位责任制度，落实责任主体，一方面确保企业在生产经营活动中出现问题可以直接问责，保障企业营业外损失的最小化；另一方面通过落实岗位责任制度与内部控制绩效考核奖惩制度，在企业中塑造出内部控制氛围，提升员工对内部控制活动的参与积极性。各部门间的内部控制岗位应采用不相容职位相分离的原则进行设置，明确权力与责任区间，保障内部控制相关活动的合理和合法，服务于房地产企业整体的内部控制目标。

（四）严肃监督系统独立性

监督系统是房地产企业保障内部控制各项制度得到有效落实、准确实施的重要保障，所以其工作独立性必须要得到有效的控制，不可与其他受监督部门混为一体，监督管理活动的负责人不可同时兼管其他受监督部门的经营活动，做到监督管理独立成为一个系统。必要情况下，监督管理系统应直接由董事会负责，使其监管活动不受其他部门及管理层领导，绩效不受其他部门经营活动盈亏所影响，保障监管独立性和公正性，并依据企业实际情况赋予监督管理部门内部控制范围内足够的监管权限，保障审计监督活动的及时有序进行，维护内部控制成果的完善。

（五）建立健全风险评估与防范机制

房地产企业建立健全并贯彻实施内部控制制度的根本意义在于降低企业生产经营活动风险，保障企业长远战略目标的实现。无论是内部控制制度的建立还是内部控制具体措施的执行，都要在企业经营风险的评估与预防角度进行综合考量，防范房地产企业在经营活动中造成风险堆积。虽然内部控制制度中涵盖了风险评估与防范机制，但是在实际工作中却只有部分房地产企业对该模块进行落实，所以笔者在此就该模块的重要性进行论述，以期能够引起读者在内部控制管理活动中的重视。

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[关键词]商品房 预售制度 对策

一、我国商品房预售制度概况

我国的商品房预售制度起源于香港,随着市场经济的发展、房地产市场的繁荣,商品房预售制度迅速风行于全国各地。中国是从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月,全面规范城市房地产开发的法律――《中华人民共和国城市房地产管理法》,借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后1998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年及2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了进一步的完善。

十几年的发展表明,商品房预售制度对培育我国房地产市场和推动房地产业的发展起到了重要的作用。我国房地产业获得了资本的原始积累,并且预售使得房地产开发商降低了融资成本,另外,预售房价格明显低于现房,也使得购房者获得了实惠。因此,在买卖双方的共同推动下,商品房预售制度在国内迅速发展。但是,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险,亟待关注和完善。

二、我国商品房预售制度存在的问题及成因分析

当前,我国的商品房预售存在的风险问题表现在以下几个方面:

1、交易不公平问题

商品房预售存在着交易不公平的现象。通过这一方式,房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。根据我国的预售制度,当商品房还在建设过程中,买方就已支付大部分房价款。这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金,而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。因此,开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者,借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式,把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。更有甚者,当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时,处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。

2、居民消费风险成本大

在商品房预售制度下,预售商和预购者掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本。商品房预售的交付履行周期长,不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响,还要受到市场供求关系,不可抗力等因素的影响,交易双方都面临着不可预测的风险。现有国内市场的商品房销售中,开发商拥有信息优势,而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。房地产商往往会利用这种信息不对称,千方百计隐匿有关信息,转嫁风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。

3、低效竞争

现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,获得廉价的土地和低成本的贷款,往往就意味着项目的成功。这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制,还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式,大量低质开发商充斥房地产市场。

综其原因,我国商品房预售缺乏一套健全、完善的风险分担机制。购房者和银行缺乏保障自身利益的法律依据,使得开发商轻而易举地转移开发风险;同时缺乏房地产业监管体制。目前,对在建商品房销售行政许可的书面审查没有发挥应有的把关作用,这一机制的缺失助长了低效竞争的发生;另外,缺乏严格的准入和退出制度。这导致了房地产市场中,低于准入门槛的开发商充斥市场、参与竞争,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房预售制度的政策建议

针对上文探讨的我国商品房预售制度主要存在的问题,我们从以下三个方面提出了健全商品房预售制度的建议:

1、设立房地产预售风险担保基金

如上文分析,当前商品房预售中的风险分配极不合理,因此,政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金,凡是房地产开发商都应参加这个基金。通过这一机制的设立,把整个房屋预售制度的风险分散给银行、消费者以及房地产开发商,这样可以有效地平衡各方风险。

2、完善预售房款监管

首先把目前我国房地产市场主流的预收款收存方式变成由买方自己将预付款存入预售房款监管账户的方式,严格规范预售房款资金的使用。房地产商除了可提取规定比例的备用金外,不能轻易动用账户内的资金。因工程建设需要用款,须由房地产行政主管机关审批,监管帐户所属银行才能将款项转入施工单位账户。这样有效避免了开发商挪用预收款和携款潜逃等行为,既保证了商品房预售款的融资作用,又保障了预付者的资金安全。广东省已作过相应尝试,应在全国范围内推广。

3、设立预售商品房单项建设资金审核机制

如前所述,当前我国商品房预售制度导致了大量、低质的中小企业充斥市场,深度危害行业环境和社会利益。因此,设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业实行实时监控,经过严格审批方可进行房地产开发,可有效避免房地产商在其他项目上资金周转不灵时,以预售商品房为手段,填补资金漏洞,有效地将不合格企业清除出市场。

参考文献:

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关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

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论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。

一、当前我国房地产業存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。

二、我国房地产業宏观调控的政策建议

1、完善房地产市场的金融政策建议

(1)实行差别化的信贷政策

行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。

(2)稳定人民币汇率政策

我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。

2、完善房地产市场的财政政策建议

目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。

3、完善房地产市场的土地政策建议

(1)有效增加土地供应量

土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。

(2调整土地供给结构土地供应结构

应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。

参考文献：

[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20.

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关键词:房产市场；现状；法律规制

一、我国房产市场现状及存在的问题

1.房地产业总体规模越来越大

我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

二、房价居高不下的原因分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 　三、对规范房产市场的法律规制建议

1.调控房价涨幅的必要性

关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

[1] 杨 波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价 2008.

篇(7)

关键词：城镇化建设房地产土地供给

城镇化是经济社会发展的必然过程，中国正处于城镇化快速发展的阶段。城镇化进程中为农村转移人口解决住房问题尤为重要，因而对地产发展有着巨大的推动作用。中国农村人口比例占人口总数的一半以上，那么城镇化率每提高一个百分点，将有近一千多万农村人口涌入城镇。为了容纳更多的居民，城市的空间必然要得到进一步的开发利用。在这一过程中，包括大量基础设施的建设在内的各商业地产、工业地产等的开发会为地产开发商带来的大量的商机。城镇化建设将会对地产业发展产生巨大的推动作用，然而也存在一些问题。

一、城镇化背景下地产发展存在的问题

1.土地供给问题

土地是房地产发展中最为重要的内容，城镇化进程中所需的大量建设用地使得土地供给问题不断凸显。 部分地方政府不能合理利用土地，表现为搞粗放发展、无序投资等等。甚至有些地方政府和房地产商之间甚至会以不正当的方式达到谋取各自的某种利益的目的，导致在土地供给秩序混乱，资源分配不合理，谋取私利现象严重。

2.开发规划不合理

目前我国城镇化建设普遍存在规划滞后于开发的现象。缺乏有计划的，科学的规划一方面导致了房地产开发出现混乱失控的局面，另一方面也使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，生态平衡被破坏等严重后果。

3.难以企及的高房价

城镇化进程中，对大量农村转移劳动力的安置催生了城镇化背景下房地产发展的源动力。据中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》显示，现阶段农村居民收入比高达29.44倍，因而日益增长的高房价对于大部分农村居民来说“留下来”无异于“天方夜谭”。

二、问题产生的原因分析

1.土地供给渠道混乱

土地供给产生问题的根源在于地产商获得土地的渠道杂乱，既有国土部门供地，又有地方部门和单位供地，还有房地产开发企业供地。而且获取土地的过程存在暗箱操作，竞争条件不平等种种问题。

2.市场机制不健全

我国城镇化建设发展速度较快，但是相关的一系列配套的市场机制并不健全。诸如房地产市场的市场基础、市场主体、市场规则等等要素的不充分将直接引发城镇房地产市场交易行为不规范。而房地产企业的行为缺乏约束、市场隐易活跃等扭曲市场机制的行为最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。

3.地产市场供需结构失衡

地产市场的供需结构不合理是催生高房价的重要原因。地产开发商普遍热衷于开发可获高利润回报的商业地产，以致其供应过剩。而对于中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房及廉租房等供应则严重不足，导致了一些地区出现了部分楼盘开盘前就已售空而另一些地区却出现“鬼城”。

三、对策及建议

1.有效发挥政府职能

城镇化这一过程是市场自发形成的，政府既然不能去亲身组织城镇化，不如转型为服务型政府，伴随这一过程提供必要的公共设施和服务。弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。

2.完善配套法律制度

城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，打开依附于它的教育、就业、计生政策等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的“二元结构”现象（城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场），推动市场要素的自由流动和价格市场的形成，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。

3.合理开发，注意土地利用率问题

在城镇化建设过程中，政府应该统一控制土地。首先政府应当加大土地供给，保障住房供给量。政府应该将城镇化过程中扩大的城区面积有效利用，合理分布其用途。其次，政府应该大力发展房地产评估、咨询、、策划等中介组织。同时建立更多的评价和审查企业行为的组织，确保企业的公平竞争，减少土地分配过程中的不正当交易。

4.做好市场调研工作

做好房地产市场的需求调研是城镇地产健康发展的重要前提之一。开发企业首先应该做好市场需求的调研，查清不同收入阶层不同房型的市场需求，根据需求量确定开发量。防止开发规划与居民有效需求不匹配的现象出现。

参考文献：

[1]王文婷：城镇化对我国房地产市场需求的影响分析.现代经济（现代物业中旬刊），2010（4）.

[2]中华人民共和国可持续发展国家报告（2）.中国城市低碳经济网.

[3]尹伯玉：促进房地产业健康持续发展与城镇化进程和谐共赢.中国经贸，2010（4）.