简述房地产投资的特点精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇简述房地产投资的特点范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

【关键词】房地产 融资渠道 现状 分析

一、引言

房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。

二、对我国房地产融资现状的分析

（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差

我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。

（二）我国房地产业发展时间较短

我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。

（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持

我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。

三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议

（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规

实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。

（二）大力发展房地产行业的投资基金

金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。

（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充

房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。

四、结语

我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。

参考文献

[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.

[2]尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议仁[J].大众商务，2009（6）.

篇(2)

关键词：房地产工程；预结算；审核；质量

Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits. In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion.

Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：

在21世纪的今天，人们做事情更加具有条理性了，任何事情都会做好规划和布置，房地产工程也不例外，它的特点更加要求在规划和布置上的工作做得事无巨细，有条不紊，进而更好地为房地产企业创造经济效益和社会效益，房地产工程预结算审核就是房地产企业未雨绸缪的一个表现，它减少了房地产工程一些不必要的经济损失，为房地产工程更好地投资使用做好了铺垫工作。但在房地产工程预结算审核工作中难免存在一些问题，导致工程预结算审核在质量上得不到保障，如何提高房地产工程预结算审核的质量是当前房地产企业亟待解决的一个问题。

一、工程预结算的概念

工程预结算也可叫做工程造价，是对建筑工程项目所需的各种材料、机械消耗量、人工及耗用资金的核算，是国家基本建设投资及建设项目施工过程中的一项基本的要求工作。在建筑行业有一句流行语叫：“是赔是赚，全在预算。”

二、房地产工程预结算审核存在的问题

建筑工程预结算是由基本的建设投资估算和建设项目施工组成的一项工作。它反映了建筑工程项目对施工人员、建筑材料、机械设备以及安全卫生等耗用指标，在一定程度上也体现了工程预结算审核的重要性。作为房地产工程，其预结算审核工作是有效控制投资和合理确定工程造价的重要环节和手段，对工程预结算进行全面、合理、系统的审核，能够及时发现和纠正施工方编制预结算过程中的疏漏。房地产工程预结算质量的高与低，直接关系到工程承包双方的利益，也关系到工程造价的有效控制，因此必须做到高效率、高质量的工程预结算审核工作，从而达到有效控制和合理确定工程造价的目的，在当前的房顶产工程预结算审核工作中还存在着一些问题，以致不能很好地保证房地产工程预结算审核的质量。这些问题主要表现在：

（一）预算中出现高估冒算的情况。

由于房地产工程预结算书是由施工方编制好后交给建设单位进行审核，施工方为了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造价，其主要的表现形式是多计工作量、从高套取建设项目费用、高估建设材料价格等。在实际的操作中，施工方往往以他的专业优势为借口，从而采购一些不通用、品牌新的施工材料或购买材料时以种种理由来编造，来达到虚报价格的目的。

（二）预算中有意遗漏工程项目。

房地产工程在招标和投标过程中，施工企业或单位为了接近标底，在预算中有意遗漏相关的工程项目，等到进行结算的时候再来补上。具体的表现形式是在招标和投标的过程中，低报价，结算时高要价。

（三）抬高价格，巧立名目。

这点首先表现为赶工费。施工企业或单位会为了工程造价费用而有意抬高价格，对于所面临的要变化的项目，以要赶工程建设，工期有限这一情况为契机，以此为借口来增加赶工费，从而达到索要高价的目的；其次表现为变更施工方案设计,这种变更施工方案设计有的是因为设计本身的问题，有的可能是建设单位考虑不周需要变更施工方案的设计，但也有一些无厘头的情况，这是施工方和设计方联手故意造成的，当出现设计变更的情况时，施工企业或单位对该加的工程款积极性很高，不仅加上，还要多加，对该减的却少减，甚至不减。

（四）减少工程项目却不减价格，偷工减料严重。

在房地产工程施工时，施工材料的价格虽然是根据定额来规定，但有些主要材料的价格需要按照实际的价格进行调整，材料调差也是工程造价的组成部分，施工单位为了获得这一点差价，在材料的使用上以次充好，而材料调差仍然按照质量好的材料价格进行调整，赚取一点利益；其次是对变更取消或者是减少的项目隐瞒不报，在减了项目的情况下不减价格，谋取利润，还有就是偷工减料。这些方面都不能给房地产工程预结算审核工作带来质量上的保障。

（五）工程讨价还价，有定额不套。

施工单位往往会对某些零星的工程或者某些土石方工程有定额标准的而不套用定额，却采取议价的形式来讨价还价，以此在从中获得一些利润。

（六）房地产工程预结算审核的送审资料不完整，真实性也不高，签证过于频繁，而且签证的随意性大。

（七）工程量虚增，在某项工程项目中，多计算工程量，或者是重复计算工程量，也就是干了某一项工程，却重复要了两次钱。

针对以上房地产工程预结算审核工作中存在的问题，笔者提出了一些切实可行的措施来提高房地产工程预结算审核质量，具体如下：

（一）加大预结算审核材料的审计力度。

审计人员要根据工程的特点，重点对一些价值大、价格不透明、数量多的材料进行预结算的审核，尽可能地多了解各项材料价格的信息以及变动情况，从而做到预结算的审核有理有据；审计人员要认真审核各项材料的定额价、市场价、调整的数量以及差价等，杜绝材料价格水分；要进行市场调查和现场核实，对于一些价格不明确的工程材料要进行市场调查，以了解价格的真实情况。

（二）提高审核人员的综合素质。

房地产工程预结算的审核是否公正、公平、准确、合理，与审核人员的职业道德和业务水平息息相关，因此要不断提高审核人员工作责任心和社会责任感，提高他们的综合素质，从而保证审核人员能够以严谨的工作态度来进行审核工作， 这在一定程度上可以预防在审核工作中出现的问题和纰漏，对于提高房地产工程预结算的质量来说也有促进作用。

（三）加强工程预结算在不同阶段的控制和管理。

房地产工程预结算要想提高审核质量，就必须对工程预结算在不同阶段的特点和性质进行全过程、全方位的控制和管理，以保证预结算的准确性和科学性。

结束语

综上所述，做好房地产工程预结算审核工作是提高房地产投资效益和经济效益的重要途径，但在预结算审核工作中存在着诸多问题，这就需要不断提高审核人员的职业道德素质和工作责任心，从而达到提高房地产工程预结算审核质量的目的。

参考文献：

[1]汤古兰.工程造价预结算的审核及其质量控制[J].企业科技与发展，2010,(16)

[2]刘彦锋.对建筑工程预结算及提高其审核质量的研究[J].现代企业文化,2010,(20)

篇(3)

【关键词】AHP；会议型酒店；投资环境；评价研究

1.引言

随着经济发展，饭店业逐渐涌现会议酒店、经济型宾馆、主题饭店等经营模式，其中，会议型酒店成为我国饭店客源市场新热点之一。会议型酒店的客源具有人流量大、消费水平高、逗留时间长的特征，能为饭店带来较为可观的经济效益，由此，越来越多的投资者投入会议型酒店。如何客观地评价和测算各地区的投资环境，如何依据具体的投资环境进行市场定位，是决定会议型酒店投资成功与否的关键所在。迄今为止，较少会议型酒店投资环境分析方面的研究成果。

2.基于层次分析法（AHP）的会议型酒店投资环境指标体系

会议型酒店是在酒店的客源结构中，以出席、参观一个或多个会议，展览或其他活动为主要目的的客源占自己客源的重要份额，并具备一定规模的会议功能、场所和设备的商务酒店。

2.1 评价指标的选取原则

会议型酒店的投资环境是一个完善的系统，包含从内到外、从宏观到微观的各层面的环境要素。本文借鉴已有研究成果，确定了会议型饭店投资环境评价指标体系中指标的选取原则：（1）相关性。指标的选取应与所要研究的目标产业具有很强的关联性。（2）客观性。为避免主观因素对评估的可信度影响，本文尽量采用数量指标，同时，尽量按比较客观和公认的标准处理非数量指标。（3）显著性。指标的选取应能最大限度地揭示样本间的差异。（4）全面性。指标选取时应从多层次、多角度描述和说明产业投资环境的优劣。（5）无差异性。政治和货币稳定性、外商的管制程度等因素对会议型酒店投资环境具有显著的影响，但这些因素在各省、自治区、直辖市之间几乎无差异，因此可忽略。（6）动态连续性。指标体系需要能够揭示地区产业投资环境的内在发展规律，反映其现状、潜力以及演变趋势。产业投资环境的改善是一个动态发展的过程，指标选取时动态与静态指标相结合，运用静态指标反映现状水平，利用动态指标预测发展前景。

2.2 指标体系的构建

基于上述研究，笔者访问了8个企业人士和6个酒店方面的专家学者，共同探讨影响会议型酒店投资的各种环境因素，建立会议型酒店投资环境分析的指标体系，准则层包括四个方面（表1显示17个目标层）：（1）基础设施指标（C1-C4）。着重选取了与交通设施和邮电通讯相关的指标。客（货）运量总计：一定时期内，各种运输工具实际运送的旅客（货物）数量；旅客周转量：一定时期内，由各种运输工具运送的旅客数量与其相应运输距离的乘积之和；邮电业务总量：邮电企业为社会提供各类邮电服务的总数量。（2）社会环境指标（C5-C8）。主要反映社会稳定性和居民的消费观念。从业人员平均工资指企业、事业、机关单位的从业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额；居民家庭恩格尔系数是指食物支出金额在消费性总支出金额中所占的比例。（3）经济环境指标（C9-C14）。此指标系所要反映的主要信息是市场的经济效益和经济结构，并突出考虑第三产业的发展状况。（4）行业环境指标（C15-C17）。主要反映市场竞争和需求情况。因为各地区大小会议、展览等方面的信息缺乏具体数据，根据客观性的指标构建原则，笔者用接待旅游人数来代替市场需求方面的信息。

3.运用层次分析法对会议型酒店投资环境进行实证分析

3.1 层次分析法（AHP）简述

本文选用层次分析法进行实证分析。层次分析法是美国学者T.L.Saaty于20世纪70年代提出。其特点是对复杂决策问题的影响因素、本质以及内在关系等进行深入分析，并构建一个层次模型，然后利用有限的定量信息，将人为决策过程数学化，因此，多目标或无结构特性的复杂决策问题即可转化为一种简便的决策方法。具有高度的有效性、可靠性和广泛的适用性。

层次分析法的基本步骤如下：（1）构造比较判断矩阵；（2）计算单一准则下元素的相对重要性及一致性验证。根据判断矩阵计算对于目标元素而言各元素的相对重要性次序的权值，判断同层因素的权数分配是否合理，要对判断矩阵进行一致性检验；（3）层次总排序及一致性验证。

3.2 数据统计及获取

3.3 权重计算

根据上述的计算步骤，得到每个个体指标在整个指标体系中的权重（结果见表2）。经过一致性检验，C.R.

对标准化数据进行加权，则得到各个城市的综合得分（结果见表3）。

计算结果得出综合得分的排名情况是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.结语

结果表明，本文构建的指标体系是合理的，能正确、全面地反应一个地区会议型酒店投资环境的具体情况。投资环境的具体分析给投资者以直观的、量化的指导，是投资者进行决策的基础。同时其结果对于具体地区来说具有很强的借鉴作用，利于地区制定针对性措施改善自身的状况以吸引投资者。

参考文献

[1]兰肇华，邓志维.基于层次分析法的房地产投资环境比较分析[J].统计与决策，2006，15：27-28.

[2]张博.SCHD设计院信息化建设风险研究[D].电子科技大学硕士论文，2008，4.

[3]邓宏兵.投资环境综合评价方法研究[J].华中师范大学学报，1999，3：150-154.

[4]孙国瑜.中国上市型开放式基金（LOF）绩效实证分析[D].南京农业大学硕士论文，2008，6.

[5]王湘.论旅游地的旅游环境质量评价[J].北京联合大学学报，2001，2：35-38.

[6]范德成，王晓辉.区域产业投资环境评价指标体系与评价方法研究[J].科技进步与对策，2009，7.