工程建筑市场调研精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇工程建筑市场调研范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：建筑工程；前期设计；质量监控

一、建筑工程设计的准备工作

建筑工程前期设计的质量能够直接影响到整个工程的施工进度以及投资目标的实现，因此必须要加强质量监控措施。在进行项目设计之处就需要进行大量的准备工作，这其中就包括对建筑项目的选址、功能策划以及市场调研等因素结合建筑资金的投入量用科学、客观、综合的分析方法进行评估，并且从宏观意义上提出一种预设，为接下来的建筑工程设计阶段提高重要依据。此外做好建筑工程设计前的准备工作可以给设计方案带来更多的经济性因素，例如能够产生良好的经济效益以及社会效益，并且能够在一定程度上降低投资方的投资风险。以下就对加强设计前的准备工作进行具体分析：

（一）建筑项目的选址

建筑项目的选址一般都是由投资方在确定建筑项目的具体内容以后，通过对建筑环境的考察选择从而使既定目标获得最大化的效益。进行建筑项目选址时的质量监控措施包括：从城市控制性规划中的用地性质、建筑用的的位置、交通条件、市政的配套设施状况、周边的人文以及自然环境等出发，从分考虑建筑用地的规划以及建筑设计规模。可以先根据以上内容制定出设计预案，然后分析合适程度以及变化额冗余度。

（二）功能策划以及市场调研

功能策划以及市场调研通常都是在建筑项目选址已经确定下了的情况下进行的，通过对建筑用地以及周边环境等各种因素进行功能策划以及市场调研，然后为建筑项目的决策者提供理论依据。由此可知功能策划和市场调研虽然在侧重点上存在差异，但彼此之间还是紧密联系、是相互配合进行的。

对建筑用地进行功能策划并没有固定的形式，主要是通过结合区域内的自然以及人文环境等因素对现有建筑功能的配置、修建规模、建设投资以及周边交通状况等进行充分考虑，完善知识储备，然后策划者根据建筑功能的不同特征发展一些新的功能形式。根据具体的建筑环境除了要对建筑自身的发展进行考虑以外，功能策划还需要考虑建筑对周围整体环境造成的影响，可以借势增强周边功能，或者结合周边进行优势互补，此外经济效益也是功能策划的重点工作。市场调研主要是对市场份额、需求、定价等方面进行调查，然后把这些信息收集起来进行分析和监控，进而解释各种信息之间的内在联系以及相互关系变化的规律。这个过程是为日后建筑项目的具体实施以及功能定位提供重要的理论依据。对于功能策划以及市场调研的监控措施主要是将整个策划过程进行专家论证，决策的判断应该结合市场调研的结果而定。

二、建筑工程前期设计的质量监控

建筑工程前期的设计质量能够直接影响日后的工程建设是否能够达到投资者或者业主的预期目标，它是整个建筑工程的关键所在，因此对于建筑工程前期设计中的质量监控是设计监理工作的重中之重。建筑工程设计方案质量的高低取决于设计方案是否能够满足设计规范性、结构安全性、技术合理性、工艺先进性、设备可靠性以及施工可行性等要求。以下就对建筑工程前期设计的质量监控措施进行具体分析：

（一）把住方案设计比选关

建筑工程设计方案就是将投资方或者业主对建筑的各种要求集中反映在设计文件以及图纸上，它基本上决定了工程项目的功能、技术、投资，所以对建筑工程设计进行质量监控主要是管理和控制设计文件以及图纸。因此建筑工程设计监理必须要求设计单位提供多种设计方案进行比选，确保能够最大限度的满足投资方或者业主对建筑的质量标准，安全性、经济性等方面的要求。

（二）加强设计图纸的审核工作

设计图纸是建筑工程设计工作的最终结果，同时也是建筑工程施工和进行质量监控的主要依据。在进行施工监理的过程中，施工图存在问题的是非常普遍的现象，这不仅会对建筑功能产生一定的影响，而且如果没有及时整改在施工中引起质量事故将会造成非常严重的后果。因此对设计图纸的审核工作必须建立在严格遵守技术标准以及法律法规的基础上，以及结合现有的技术条件和环境因素对其进行综合考察，对制定出的技术措施以及建筑关键节点的构造设计要积极与相关专业人员进行技术难点以及可行性分析。在对设计图纸进行认真仔细地审察时，如果发现设计图纸中存在缺陷或者其它质量问以便采取有效地修改措施，然后再对修改后的设计图纸按照原有设计要求进行复核检查。只有通过严格的审核工作才能使设计项目能够更好地满足投资者或者业主的需求，最大程度的发挥项目投资的经济效益。

（三）设计单位要进行充分的沟通协调作用

要想使建筑工程设计能够满足投资方或者业主的要求，据需要设计者同投资者或者业主进行密切的交流。双方互相交换意见，明确设计思路并且对设计方案共同提出修改意见，只有这样才能使设计者充分领悟到投资方或者业主的建设意图以及主导思想，使建筑功能能够最大化的发挥作用。设计人员的设计能力与协调能力是相互依存的整体，两者缺一不可，共同对建筑设计的质量产生影响。总之建筑工程的前期设计质量的改进应当以设计者为主体，然后投资方或者业主、建立工程师等共同参与，从设计项目的策划、设计方案的改进以及设计效果的体现等多方面考虑从而能够有效地提高建筑工程设计的质量。在建筑工程设计阶段，建筑工程的设计说明以及施工图纸等各种文件的质量对日后建筑工程能否真正意义上实现技术先进、经济合理、安全实用以及确保质量的建设目标起着关键性和决定性的作用。

（四）提升设计人员自身的职业素质

设计人员是建筑设计的主体，其主要责任就是把投资者或者业主的要求能够如实的反映到图纸上，所以设计人员自身的职业素质直接影响着建筑工程设计质量的优劣程度。因此建设单位在设计开始时就要进行人员资质的配备，制定具体的设计计划，整个过程必须进行严格评审制度，而且还必须加强对设计人员业务水平的培养，加强对建筑设计队伍的管理，而设计人员也要不断的提高自己的专业技术水平，多学习一些优秀的设计理念拓宽自己的设计思路，也只有这样才能设计出更多优秀的建筑作品。

设计过程能够以确保质量以及自身权益的保障。设计

（五）注重建筑设计的技术质量

建筑设计不应该只是单纯的追求外在形式，对于其设计质量的衡量还取决于建筑形式、结构、材料、设备以及施工技术条件等因素之间的相互统一与协调，如果建筑工程前期设计中只是片面的追求建筑形式、而忽略了考虑建筑结构的科学性、建筑构造的合理性、建筑材料的适应性以及建筑施工的可行性，那么设计者的意图也很难在实际的建设中展现出来，也就无法达到建筑设计的质量要求。

三、结束语

建筑工程设计是项目建设的灵魂，是工程项目实施的重要基础。建筑工程施工前期设计是整个工程项目的核心工作，设计质量的优劣，直接影响着整个建筑工程质量的好坏，无论从工程投资到工程进度，以及项目竣工后的运营成本还是投资效益等方面都有着举足轻重的作用。因此在建筑工程施工过程当中，必须将科学的管理措施融进建筑项目管理工作中，要运用科学、有效地管理的职能与方法，不断完善建筑工程技术管理工作，为整个建筑工程项目的顺利进行提供可靠的技术保障。

参考文献：

[1]杨孟林.建筑施工技术管理浅析[J].新疆农垦经济，2010

[2]杨乐波.浅谈兼职施工技术管理[J].科技致富向导，2010

[3]傅小良.工程质量管理及技术措施[J].科技与生活，2010

篇(2)

【关键词】建设单位 建筑工程造价 管理与控制

建筑工程的造价管理与控制是工程项目成本管理的重要组成部分，它从工程建设的全过程中体现出来，与工程建筑的每一个阶段都紧密联系着。加强建设单位对建筑工程的造价管理与控制，可以帮助企业控制投资成本，实现更好的经济效益。下面本文就从建设单位的角度出发，分析了建设单位的工程造价管理与控制。

一、投资决策阶段的建筑工程的造价管理与控制

（一）做好项目决策准备工作

项目决策是工程造价工作的基础，只有项目决策工作做好了，才能够为后续的造价管控奠定坚实的基础。对于建设单位而言，这一阶段要积极的做好数据搜集工作，包括对设备详细资料的搜集、对施工效益的提前分析预估等。

（二）做好市场调研工作

提前做好市场调研工作可以提高项目决策的科学性和合理性。市场调研工作主要包括对当前竞争市场的分析、对竞争企业的分析、对自身所占的市场份额的分析等。

（三）做好方案优化

制定好建设方案之后，要对其进行进一步的优化和完善，对形成的方案进行深度的润色，进一步加强其科学完整性。如把投资估算详细的制作成表格，使投资预算更清晰全面。还要对项目进行过程中可能会出现的问题进行预测，提前制定应对方案，尽可能的减少其对工程造价的不良影响。

（四）科学的进行项目工程投Y估算

科学的进行项目工程的投资估算可以提高建设单位对工程造价管控的效率。通过工程估算，对工程项目建设过程中预留价格的上下浮动系数进行深入的考量，可以帮助建设单位将投资总额控制在整体建设项目的投资预算中。

二、工程设计阶段的建筑工程的造价管理与控制

（一）再次优化方案，满足建设工程投资收益要求

设计阶段是进行工程造价管理与控制的关键阶段，后期工程项目的具体展开也主要依据施工图纸来进行，因此这一阶段也直接关系着工程项目的效益。建设单位在设计阶段进行必要的工程造价管理与控制可以很好的提高造价管控的效率。

施工方案只有在不断的修改与润色中才能够不断的加强其科学性，使工程后期的造价管控更加合理。在设计阶段要充分的考量工程投资方的利益，并将其通过设计方案体现出来。

（二）对项目工程实行限额设计

限额设计是指在进行施工方案设计时，对投资和造价因素动进行充分的考虑，实现投资与造价的相统一。它是一种行之有效的工程造价管控方法。对项目工程实施限额设计时，建设单位首先要对设计人员的工作进行严格的把关，让他们能够做到技术与经济的协调统一，从而能够设计出质量更高的设计方案。

（三）审核预算，提出修改意见

设计方案完成后，要交由专业的人员对其进行评定和审核，对其中不足的地方指出，提出合理的修改意见加以修改，如建筑工程项目的选址、工程建造规模的大小以及建筑的用途等，确保最终完成的设计方案是最经济有效、科学合理的。

三、招投标阶段的建筑工程的造价管理与控制

招投标阶段是项目是施工过程中的关键，一个好的招投标方案能够对工程造价管控以及工程的质量管控起到积极的引导作用。这一阶段的工程造价与控制主要有以下几个方面的内容：首先要对投标图纸进行详细的分析。因为投标图纸基本上就决定了建筑项目的外形、建筑材料的类型，而这些因素又直接关系着工程造价管控。其次是要使用恰当的发包方式。发包方式也是控制工程造价的主要手段。通过使用合适的发包方式，让建筑企业能够在招标竞争中实现以最低的价格得到最大的利润。

四、施工阶段的建筑工程的造价管理与控制

（一）加强监理工作力度

监理工作同样也贯穿于建筑工程施工项目的始终，尤其是在施工阶段，有必要加强监理工作的力度。具体包括以下几个方面的内容：一是对于建设单位而言，要加强对现场施工人员的管控，让他们严格按照施工图纸来进行施工，当施工方的要求产生变化时要及时的对相关设计进行修改，确保施工过程的顺利进行。二是监理单位要及时的对工程进行检查，及时的发现其中存在的安全隐患并提醒施工人员及时对其进行处理，避免监管不到位而给施工单位的工程造价管理与控制工作造成不必要的麻烦。

（二）把控好材料关

建筑材料质量的高低直接影响着建筑工程项目质量的高低。在建筑行业的相关规定中，对一些比较大型的建筑施工材料进行了明确严格的规定，而对于一些特殊的材料，以及一些较小宗的材料则没有对其价格、标准等进行严格的界定。这就需要建设单位自己来对这一部分材料进行严格的把控，在确保建筑物的质量的前提下，选择性价比高、性能强的建筑材料，来实施合理的造价控制，减少不必要的损失。

五、竣工阶段的建筑工程的造价管理与控制

（一）严格审核工程质量

竣工阶段是建筑工程造价管理与控制的收尾阶段，这一阶段的工程造价管控工作主要包括对合同建筑要求与实际完工的工程项目的情况进行确认，对工程质量进行确认，对工程的标准进行确认等。通过对工程质量的审核，确保整个项目与最初的设计图纸相一致。

（二）准确套用定额

工程项目完工以后，就可以对工程的套用定额进行结算了。通过结算出此次工程项目的总造价，对建设单位的投资收支情况就可以有明确的了解了。对于结算后超支的部分，可以分析成因总结经验，在今后的建造工作中加以改进。

篇(3)

关键词：造价类图书 造价员 预算与经济管理 出版社

中图分类号：G23 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）07（a）-0135-02

建筑造价类图书在建筑领域类图书出版中占有重要的一席之地。通过对此类书选题的精心策划以及评估，确定出版零基础成长为造价员高手系列图书。那么如何策划适应市场需求，获得双效益的图书呢？下面笔者结合自身图书策划经验与经历来介绍如何策划造价类图书。重点详细介绍图书策划的流程，供同行参考。

1 充分了解行业政策与从业人员需求

通过开卷数据调研，2014年开卷图书市场分析数据显示出如下几点。

（1）预算与经营管理类图书占建筑类图书市场码洋比重：实体店是6.29%，网店是2.97%。（2）2014年我社图书市场动销的预算与经营管理类图书313种。目前分社有效动销品种39种。造价员类图书7种。建筑类图书市场占有率第2名。（3）实体书店和网店畅销书前15名中造价员类图书有2种。开卷中关键字搜索“造价员”同类书表现较好的有：“造价员一本通系列”（建材社、哈尔滨工程大学出版社）、《造价员――专业技能入门与精通》、《建设工程造价员培训教材》。（4）我社出版的造价员类图书有：《造价员――专业技能入门与精通》、“造价员图表快速入门手册”系列（5本）、《全国建设工程造价员资格考试辅导用书――建设工程造价管理基础知识》。

目前预算类图书市场以工程预算类图书编写形式居多，造价员图书相对较少。但是近年来造价员考试、培训热以及造价员就业人数较多，带动了此类图书的销售。就业人员如有证书更增加了就业优势。目前造价员从业人数大约300万人左右。

1.1 造价员介绍

考试条件：（1）工程造价专业，中专及以上学历。（2）其他专业，中专及以上学历，在工程造价岗位上工作满一年。

考试内容：《建设工程造价必备知识》《建设工程计量与计价》两个科目，《建设工程计量与计价》分建筑工程、装饰装修工程、安装工程、市政工程等4个专业。报名时土建和安装不能兼报，市政和装饰不能兼报。

1.2 造价员岗位工作要求

（1）专业过关，能熟悉图纸，对现行的价目表、综合及各种定额、建材的价格必须熟悉，另外对工程量的计算公式、工程的结构做法、隐蔽工程、变更等要熟悉运用，分析及计算工程材料。（2）对定额中的子目，特别是应该套用的部分熟练掌握，具备能够说服甲方、监理方、审计等部门的能力。（3）投标时能够综合地掌握对工程的概算及投标的规则。（4）决算不漏项，在工程量、取费、子目等方面的控制最为关键。（5）并掌握相关专业的知识像审计、会计、材料、设计等。

1.3 造价员图书需求

（1）行业规范、标准。（2）工具书。造价员岗位就业门槛比较高，刚刚参加工作的技术人员需要借助图书或师傅才能从事岗位工作。（3）考试用书。

2 深入调研图书市场同类书出版情况

2.1 开卷图书市场调研

（1）工程预算与经营管理类图书市场占比：实体店码洋占有率6.29%，品种占有率10.94%；网店码洋占有率2.97%，品种占有率10.8%。（2）出版社出版的工程预算与经营管理类图书市场占有率排名前3：中国建筑工业出版社、机械工业出版社、中国建材工业出版社。（3）开卷销售数据分析。对开卷监测书店、网店数据进行汇总。畅销书中规范、教材占了一部分。其余以中低端技术类图书为主。《从校园到职场――造价员：专业技能入门与精通（第2版）》《一图一算之建筑工程造价（第2版）》《建筑工程识图及预算快速入门》等图书在市场上表现较好。

2.2 当当网同类书市场调研

查询当当网工程预算与经营管理类图书年度畅销排行榜，市场表现较好的图书有：《造价员一本通系列》《建设工程造价员一本通系列》《建设工程造价员培训教材》等。

3 进行选题规划

3.1 明确读者对象

（1）主要读者对象：从业人员为工程师水平以下。从业时间少于5年。建设行业从事工程造价工作的上岗人员。施工企业、造价咨询企业、建设单位、建设项目管理单位等的造价从业人员、工程管理人员。（2）次要读者对象：工程造价专业、建筑工程专业、工程管理专业师生，以及造价员考试人员。

3.2 提炼读者需求

造价员主要工作流程：了解岗位需求识图手工计算套定额用清单计价用软件计算。

3.3 同类书分析

对开卷和当当网调研畅销书16种图书进行分析。分析内容包括内容架构、装帧形式、出版时间、定价、销售数量，图书优缺点等。找出畅销书共性，提炼畅销书优点，规划选题方案。

3.4 内容安排或编写方式特点

（1）依据最新规范结构编写。（2）按照岗位需求编写。（3）写作思路独特。（4）写作内容精炼。（5）增值服务。该系列图书配套实例电子文件。

3.5 内容编排形式特点

（1）编排形式易学易用。（2）流程图。（3）计算要点编排。 （4）细化目录。（5）重点提示。

3.6 装帧形式特点

（1）纸张：采用70 g胶版纸，双色印刷。（2）版式：章名页、标题采用彩色，小提示内容采用彩色印刷。（3）开本：16（B5）开。（4）封面：有突出宣传语，介绍该书特色。（5）增值服务：读者可以索取实例电子文件，还可以和作者互动。

3.8 营销方案

（1）网络营销：包括网上书店和分社合作专业网站。（2）媒体营销：赠送超值电子实例文件。读者与作者互动。（3）店面营销：及时上架。（4）数据库营销：分社专业读者数据库营销。（5）馆配：适合馆配销售。（6）作者：作者可推荐毕业生使用。

3.9 遴选适合作者

优选同行业优秀作者。

3.10 经济预测

对成本利润进行精细核算。

总之，要从深入地了解读者需求和市场需求出发，策划合理的图书架构，精选优秀作者，努力提高图书质量，选择好的出版时机，给力的营销方案。要对图书从策划到出版销售的重要环节把控好，特别是对作者写作内容的把控尤其重要，要在不同的时间节点进行质量控制，图书出版后做好营销，充分调动作者的营销优势，将图书的出版信息及时送达终端读者，最佳时机达到预期图书销量，不难做出畅销的图书产品。

篇(4)

【关键词】建筑工程；材料暂估价；成本控制

2013年颁布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）（以下简称13规范）则继续沿用了这一概念。在建筑工程的实施过程中，暂估价设置实际解决了工程招标的完整性问题。有利于投标人在投标报价时进行组价，从而能够缩短招标周期、降低招标难度，有利于招投标的顺利进行。但在实际操作中暂估价设置与确认还缺少规范统一的实施办法，导致在工程实施过程中，材料暂估价项目在价格确定和调整方面往往产生争议或纠纷。此外，过多地设置暂估价项目，不利于工程的管理，还可能造成项目投资成本控制的困难。材料暂估价的确认对业主方来说存在一定的风险。

1暂估价存在的问题

在13规范中对暂估价定义为招标人在工程量清单提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、工程设备的单价以及专业工程的金额。在国际上，国际工程师联合会称之为PrimeCostItem。土木工程师学会对该类项目的定义为包含于合同之内，被称之为原始成本金额的一笔费用，其可用于工程的实施或与之相关的货物及服务的供给”。暂估价有三个主要特征：一是招标时报价不可竞争。二是施工时主要实行“甲控乙购”。三是结算时价格按实调整。暂估价的应用促进了合同价格的科学合理化，也在一定程度上防止了低价中标。但随之而来的问题也不断增多。暂估价定义笼统，包含内容模糊，导致经常在竣工结算时业主方和施工方争论不休。

1.1不利于价格的充分竞争

暂估价在招投标阶段单独列出，不作为投标人投标报价的竞争组成部分，而是在工程实施过程中再进行价格确认。由于施工方已进场施工，其唯一性往往占据一定的优势。暂估价的价格确认相比招投标阶段而已显然无法充分竞争，从而影响价格的合理性。

1.2不利于工程结算的控制

暂估价项目的内容在工程建设过程中，往往缺少合理规范的价格招标或价格认定的方式、程序等，导致暂估价定价过程中存在规避招标及暗箱操作等违法行为。定价过程又过于随意，价格过高时易造成业主方的损失，增加工程结算时的难度，价格过低时施工方会拒绝采购，从而增加工程建设管理的难度；均易造成工程结算中的纠纷隐患。另一方面，施工方已进场施工，没有其他的承包商进行竞争，此时将会本着经济利益最大化的原则进行报价。

1.3不利于合同价格的管理

暂估价价差越大，其调整额度越大，从而导致合同价格产生大的波动，进而影响到工程成本的控制。特别是一些工程将地板、瓷砖、卫浴等材料列入暂估价，这些都是主要的材料，其规格、品牌的差异大，价格区间大，会极大的影响工程合同价格。而且，由于暂估价基本上都是据实结算，实际上将施工方的价格风险全部转移给业主方，往往成为施工方的一个重要的利润点。从业主方的角度，这并不符合风险分摊的原则。在实际操作中，甲乙双方对暂估材料的认价难以达成一致性的结果。

2材料暂估价的成本控制

2.1招投标阶段的控制

在很多建筑工程的招标阶段，由于工期等原因，往往要求尽快的完成招投标工作，以便早日进场施工。这就导致设计和概算阶段的无法深入，建筑细部尺寸、材质、规格和档次并未充分考虑。在没有掌握详细设计和概算资料的情况下，无法明确部分材料的规格和单价，只能以暂估价的形式列入工程量清单。由于业主方和施工方之间立场和利益的差距，为后期的暂估价的确定带来了风险。因此，必须要在招投标阶段采取必要的控制措施来降低后期的造价风险。

2.2合理设置材料暂估价

为了尽可能创造招标投标的平等竞争，在招标时同时纳入程序，充分竞价，有效控制成本。发挥优化资源配置的功能，暂估价的范围应尽量缩小。完全可以明确尺寸、规格、品牌、质量要求，无须列入材料暂估价。

2.3完善合同相关条款

在招标文件的主要合同条款中，在施工合同中明确材料暂估价的确认方式，确认价只能在规定的幅度范围内进行调整。首先，必须明确暂估价确认办法和暂估价的价格组成；其次，明确价格确认的时限与违约责任；同时，需要明确甲乙双方配合工作的责任和义务，以及相应需要承担的违约责任。通过合同约定的方式，控制业主方的风险，约束施工方的行为。

2.4施工阶段控制

对于不属于依法必须招标的，应由承包人按照合同约定采购，经发包人确认单价后取代暂估价，调整合同价款。在实际操作中，一般由施工方报价，业主方经市场调研后，双方确认规格和价格。但由于双方利益的差距，导致业主方和施工方之间无法就材料暂估价在较短的时间内达成一致。从实际情况来讲，施工方已经进场，没有其他的承包商进行竞争，同时也没有投标时的报价有竞争力。此时，承包商可能会以完成不了相应的工作为由，争取更多的利润，甚至施工方还可能和供应商串通起来导致材料价格虚高。对于通用性强的材料，可根据本期当地造价信息确定材料价格，选定性价比高的材料生产厂商。由业主方确认后，施工方负责采购。同时，对于市场价格差异很大的材料，采用市场直接调查的方式确定材料厂商、型号、价格。施工单位负责具体采购与使用。材料暂估价的确定需要业主方进行充分市场调研，了解材料价格行情，对于存在较大分歧的，必要时可以采用甲供材的方式。

3结论

在建筑工程实施过程中，材料暂估价在为业主方招投标提供便利的同时，为后期的项目管理增加了难度和一定的风险。因此，建议在招投标阶段合理设置材料暂估价，必须设置的也应当在合同中控制确定价的价差区间。同时，在后期暂估价的确定过程中，应当充分市场调研，确保暂估价材料的优质优价。通过不同阶段的造价控制，避免在暂估价确定过程中可能存在的成本、工期、质量风险，保障项目的顺利实施。

参考文献

[1]吕杰峰.清单计价模式下暂估价问题探讨[J].建筑经济，2013，1：19-21

[2]魏飞.“暂估价条款”在应用中易出现的问题及应对措施[J].中国建筑装饰装修，2013，8：40

[3]徐建良，蔡世华.政府项目中暂估价设置及其风险控制[J].安徽建筑，2011，6：197-198

[4]中国建筑材料联合会关于规范以建材行业名义组织有关活动的公告[J].中国建材.2011（09）

[5]周丽肖.浅析如何做好建筑材料的检测与试验[J].四川建材.2011（06）

篇(5)

**住宅房产策划流程

一、初步接洽阶段

1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。

负责部门：业务部、策划部

报告名称：《***项目立案报告》

中心内容：

项目所在城市——房产市场现状初步调研

总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目

项目基础资料

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费

e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型

f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额

g、园林设计方案，园林造价

h、内部配套，物业服务内容，收费标准

i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局

k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo

开发商访谈

开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费

动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况

2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见

负责部门：策划部

报告名称：《项目营销思路建设性意见》

中心内容：

评估项目立案的可能性。

项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。

形成初步营销思路和项目关键操作点。

针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）

拟订合同草案。

3、正式洽谈合同合作意向签定。

负责部门：业务部。收取费用。

4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。

负责部门：业务部、策划部

二、前期策划阶段

1、全面市场调研

负责部门：策划部、驻外办

a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）

b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）

c、房地产项目调研（见附件1）

d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）

e、合作项目的补充调研。

f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）

2、形成市场调研报告

负责部门：策划部、驻外办

a、城市宏观环境综述

b、房地产市场环境综述

c、各项目市场调研资料及简评

d、房产开发总量分析

e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）

f、消费者分析

g、畅销楼盘分析

h、滞销楼盘分析

3、项目概况

负责部门：策划部、驻外办

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

4、项目地块内在条件整合及价值分析

负责部门：策划部

a、项目土地性质分析

地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析

b、项目用地周边环境分析

项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、项目用地周边配套分析

学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

d、swot分析

s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素

5、项目初步市场定位

负 责部门：策划部

a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）

b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）

c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）

d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）

6、项目市场定位

负责部门：策划部

a、竞争策略定位

b、客户群定位

c、产品定位

d、价格定位

e、户型定位

f、品牌定位

g、社区文化定位

h、物业管理定位

i、小区配套定位

j、规划、建筑风格、园林定位

7、项目总体规划

负责部门：设计院

a、开发商初步规划和设想

b、总体平面规划及说明

c、功能分区说明

d、道路系统布局

e、绿化系统布局

f、园林规划设计

g、公建与配套系统

h、建筑立面色彩与风格

i、主力户型及配比

j、分期开发思路及工期

8、经济可行性分析报告

负责部门：策划部

综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析

9、初步营销框架

负责部门：策划部、设计部

报告名称：《***项目初步营销策划》

中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。

10、规划园林设计方案跟踪

负责部门：策划部

11、项目视觉识别系统核心

负责部门：策划部、设计部

a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）

b、标志

c、标准色

d、标准字体

e、推广主题词

三、营销策划阶段

负责部门：策划部、设计部、销售部

报告名称：《***项目营销策划案》

1、卖点整合

a、生活概念、客户群

b、规划、园林

c、地段、户型、价格、内部配套、物业

d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）

3、营销推广阶段划分及实施要点

4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）

5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）

6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）

7、促销策略

8、公关策略

9、媒体策略

10、推广预算

11、营销推广计划

四、项目vi延展及运用

1、工地环境包装视觉

建筑物主体

工地围墙

主路网及参观路线

环境绿化

2、营销中心包装设计

营销中心室内外展示设计

营销中心功能分区提示

营销中心大门横眉设计

营销中心形象墙设计

台面设计

展板设计

营销中心导视牌

销售人员服装设计提示

销售用品系列设计

示范单位导视牌

示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

五、销售组织

负责部门：销售部

第一部分、销售组织与培训

1、销售人员的招聘与培训

2、销售组织架构

3、销售场地及道具准备

第二部分、人员岗位职责

第三部分、销售政策与考评

第四部分、业务管理体系

第五部分、《现场管理制度》

第一部分：总则

第二部分：服饰规范

第三部分：考勤制度

第四部分：卫生制度

第五部分：现场制度

第六部分：电话规定

第七部分：接待与解说制度

第八部分：物品摆放制度

第九部分：会议制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜访制度

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关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

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工程造价超概预算的原因分析

现今，我国许多工程项目中都存在工程造价超出概预算的情况。针对这种现象，本文主要提出以下六点原因并分析。

(一)、设计观念落后

目前而言，我国许多工程项目的设计工作都交由外地的专门的设计院进行设计。而这就导致了工程项目在设计阶段就会受到来自地域差异以及人员常规思维的影响。例如，同样的工程项目在我国的东北地区开展和在我国的西南地区开展就存在很大的地质差异，而且，由于受到气候、时节、文化的影响，工程设计中往往存在许多不确定因素影响整体的工程造价。我国大部分设计院的设计人员在设计时，往往设计理念保守，或缺乏对工程所处地域缺乏全面细致的了解，或只为图省事方便，从而导致工程在设计环节毗漏百出，最终导致工程概预算难以控制。

(二)、工程管理不善

具备一定规模的建筑工程一般都需要耗费较长的工期，而且工序繁多，环节复杂，这些特点都对工程管理带去了很大的压力。薄弱的工程管理会导致工程意外发生的可能性大大提高，同时还会减弱建筑企业对于施工现场的控制，致使施工现场反馈企业决策层的信息严重滞后。一旦在施工中出现突发性事故，那么就会导致施工计划严重受阻，从而加大工程成本。

(三)、临时变更设计

当前我国的工程建设中，还存在大量的施工现场临时变更工程设计的现象。因为建筑企业过于急功近利，前期准备不够充分，导致在工程设计时没有做足相关资料的准备和工程现场的勘查，致使设计存在漏项。此外，一些设计、建筑单位对工程设计的审查制度薄弱，无法有效及时地查出设计中的确漏，最终导致在施工时爆发出问题，从而不得不临时变更设计，增加成本。

(四)、高估冒算

高估冒算也是导致工程造价超出概预算的一大原因。高估冒算是我国工程建设中的一个比较普遍的现象。一般而言，导致高估冒算的原因主要来自与两方面:一是建筑企业内部人员为一己私利，不负责任，，从工程项目中赚取不义之财;或是崇尚铺张浪费，从而增加了工程成本。一是由于目前建筑市场竞争激烈，受限于我国并不完善的招投标机制，不少建筑单位为中标而采取一些不法勾当，走关系拉后门，以高档的应酬为自己增加竞争力;又或者互相串标，联合抬高投标价格，从而造成高估冒算。

(五)、缺乏市场调研

一般的具有一定规模的工程项目都需要3到5年的工期。而在工程建设的过程中，往往原材料价格、人工费、机械台班费等均在一定的范围内上下波动。然而，受到国家政策以及国际经济的影响，我国的物价近几年呈现出了逐年上涨的趋势，尽管国家做出了强有力的宏观调控，但是仍然不能限定相关元素价格的波动。而对设计人员来说，其设计的依据则是各不同省市自己规定的定额。一般这类定额都要使用5到10年的时间。这就导致了设计阶段的概预算存在一定量的定额差、价格差、价外差等差额。一旦市场风向发生改变，工程造价概预算就不得不做出调整，从而无谓增加了工程成本。

工程造价概预算的控制措施

工程造价概预算的控制与企业利益息息相关，因此进行工程造价控制对建筑企业而言具有十分重要的意义。本文主要提出以下五点控制措施。

(一)、做好设计阶段的控制

设计是决定整个工程走向的根本环节。因此要想实现对工程造价概预算的控制，就必须先从设计阶段入手，做好设计阶段的控制。设计人员在进行工程设计时，首先要从经济角度入手，充分收集相关资料，对工程当地的气候、人文、地质、地形地貌等自然人文因素有一个全面充分的了解，避免设计人员不结合地域设计而片面追求高标准的经济观念。并时刻对设计进行审核，保证设计足够深化，方案足够优化。积极推行限额设计，切实做到概算不超估算，预算不超概算。从而在起点就避免对工程造价控制的不利影响。

(二)、做好工程概预算编制工作

要进行设计阶段的概预算控制，还必须做好工程概预算的编制工作。在进行设计之前，设计人员必须做足前期准备工作，不仅要收集工程勘察报告、地形测量图、施工设计图纸等相关资料，还必须要亲自深入到工程当地，对施工环境做一个全面的了解，掌握足够多的第一手资料。比如对当地材料的采购价格、运费等做好充分的市场调研。同时设计人员还需对于所要设计的工程项目有足够细致的了解，不能存在设计内容漏项的问题，要在设计之初就避免临时变更设计的可能性，保证工程造价的稳固。

(三)、充分掌握市场动态，实现“动静结合”的管理模式

要有效进行工程造价概预算的控制，建筑企业还需构筑“动静结合”的管理模式。工程造价中的几乎60%～80%来自与材料、人工、机械费用。在设计阶段，对于这方面的费用计算，设计人员主要是根据统一的法定定额进行计算的。但是在实际中，这类费用是不断浮动变化的。因此，真正的工程造价应具有一定的动态特征，无法完全用静态的概预算来反应。对建筑企业来说，应充分注意到市场动态变化对工程造价可能带来的影响，必须时刻关注市场价格变化，做到心中有数，并准备充分的准备金。且在工程工期类对于市场的走势有一个清晰的预期，从而减少发生意外的风险。

(四)、提高工程造价预算管理人员的素质

管理人员的素质高低，也在很大程度上影响着工程造价的高低。工程造价管理是一项任务繁多，人员要求较高的工作。管理人员不仅要具备专业的工程预算知识，熟悉相关政策法规，还必须精通设计、采购、施工、投资分析等各个环节。因为工程造价管理工作量大，工作时间长，往往要求管理人员时常深入第一线，同时还需要时刻应对各种新问题。所以对于工程造价的管理人员要求具有过硬的专业基本功，良好的职业道德，较高的综合素质。