房地产项目调研精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产项目调研范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

篇(2)

【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A

近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。

一、房地产项目开发运行管理概述

房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。

二、房地产项目开发中运行管理存在的问题

1. 决策阶段

房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。

2. 设计阶段

房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。

3. 建设阶段

建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。

4. 项目销售与使用阶段

项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。

三、优化房地产项目开发运行管理的措施

1. 做好市场定位与调研工作

房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。

2. 制定科学的企业经营战略

企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。

3. 把握计划管理中的关键点

房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。

4. 加强项目成本管理

在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。

四、结束语

综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。

参考文献：

[1] 苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.

[2] 周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济，2011（14）：96- 97.

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关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1前言

一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。

2房地产项目管理的意义

房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。

3房地产项目管理存在的问题

3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。

3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。

3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

4房地产工程项目管理措施

4.1建设工程项目组织模式管理

建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。

4.2全面完善房地产项目成本管理

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【关键词】房地产企业 资金风险 风险控制

一、引言

随着我国经济的不断发展和进步，众多行业已经进入成熟阶段。房地产业作为我国近些年来发展速度较快、发展势头较好的行业，为我国经济发展和城镇化建设进度的推进起到了关键性作用。但是随着我国经济建设进入新阶段，房地产业必须意识到其发展已经步入新常态阶段，供给侧改革给房地产企业带来了风险同时也带来了极大的机遇。在这种情况下，房地产企业必须要加强企业内部控制，提升对资金风险的分析和控制能力，促进房地产企业在保持平稳发展的同时获得新的利润增长点。资金风险的控制和分析主要包括对外界因素造成的实际资金收益率的不确定性的控制和分析。房地产企业可以采取多种措施来提升控制能力，屏蔽相关风险。

二、房地产行业所面临的资金风险

（一）初期投资风险――房地产项目开发阶段面临的资金风险

房地产行业属于复合型行业，企业需要实现资金融通、投资项目选择、房地产项目设计、房地产项目建筑和房产出售或出租等业务内容，同时由于其所需资金数量极大，因此属于传统的资金密集型企业。而房地产企业在项目选择初期就面临着极高的投资风险即在房地产项目开发阶段出现一定的资金风险。房地产项目在开发前期需要对项目所在地和宏观经济政策等进行全面衡量和把控，通过数量模型分析等方式定性定量的对投资收益进行预判。同时对如何进行房地产项目开发规划及后期出售价位确定等都需要在项目投资初期进行详细规划。但是，在投资初期由于宏观经济的不确定性、政策的变动性及来自同行业竞争者的压力，使得房地产行业的初期投资风险仍然巨大。

（二）中期建设风险――房地产项目施工建设阶段面临的资金风险

房地产行业主要通过房地产项目建设的方式生产出该行业特有的商品――房屋，因此建设施工阶段实质上是一个典型的生产过程。在这个生产过程中，房地产行业也面临着来自方方面面的资金风险。在房地产企业外部，面临着原材料产品价格波动带来的资金风险，原材料价格上涨意味着企业未来所需采购原材料成本增加，企业成本增加，可能造成企业的利润减少甚至亏损；原材料价格下降意味着企业如果当期库存较多，则企业从长远角度看，企业成本超过同行业其他企业，也会造成企业的利润减少甚至亏损。在房地产内部，对于所融通的闲置资金的投资方式安排会直接影响到企业整体的盈利水平和风险状况，在建设施工过程中企业面临的资金风险对房地产项目能否顺利落地起到了重要作用。

（三）后期处置风险――房地产项目建成完工后出售、出租阶段面临的资金风险

房地产企业项目开发建设完工之后，就进入到房地产企业项目后期处置阶段。在这一阶段，大多数房地产企业都会采用出售的方式进行处置，少部分企业采取长期出租或自用的方式进行处置。不同置方式也给企业带来了不同的风险。而处置实质上是给企业带来最大资金风险的方式。处置过程需要企业具有强大的营销能力和营销策略，营销策略的制定及政府政策的引导都会影响到房地产项目的处置时间和资金回收的速度。

三、控制房地产资金风险的方法和策略

（一）提升前期调研效果，增强投资策略的准确性和可靠性

房地产企业在项目开发初期需要对行业环境进行全面评估，除此之外还需要对项目所在区位等进行全面宏观了解以最终完成项目投资初期的评价，实现提升前期调研效果，增强投资策略准确性和可靠性的作用。首先，房地产企业需要牢牢把握政府政策导向，对于大力发展区域经济的地区可以加大投资力度，对于严格控制开发购房的地区，房地产开发企业在进行房地产项目开发时就需要保持谨慎的态度，严格控制企业可能面临的资金风险。其次，在制定投资策略时可以通过经济数学模型的构建进行定量分析，提升决策的准确性和可靠性。准确的经济预测模型和风险控制模型可以从收益和风险两个维度对项目进行评价，最终决定是否对项目进行可靠投资。

（二）善用金融工具、加强监督管理，降低在建设施工过程中的资金风险

随着我国金融市场的不断完善和开放，其在各行各业的资金融通、风险规避方面都起到了重要作用。在这种情况下，房地产企业可以利用当前金融市场上具有的一定作用来降低自身在建设施工过程中存在的资金风险。首先，企业可以通过宏观预测方式推测未来原材料的价格涨跌情况，之后通过使用期权、期货、套期保值等方式来进行风险的置换或者规避，实现企业的平稳发展和有效运营。其次，企业需要在建设施工过程中加强对项目施工内容的监督管理，通过完善的内部控制避免不合规现象的出现，也可以避免资金的浪费，提升资金的使用效率，促进资金有效周转，降低建设施工过程中的资金风险。

（三）完善营销策略，提升营销能力，降低处置阶段的资金风险

房地产企业的营销策略应该具有较强的可操作性和可识别性，同时营销策略的制定也需要符合国家政策的基本规划，切不可通过虚假营销等方式进行房地产项目处置，不合理的营销策略会增大企业的法律合规风险，使得企业面临行政处罚甚至冻结资金等资金风险。而企业只有结合市场情况和社会现状制定的营销策略，才能被目标人群所接受，也只有通过强有力的营销能力和品牌能力，才能在最合适的周期内完成房地产项目的变现和处置。

四、结语

随着国家供给侧改革战略的不断深化和实现，房地产企业也进入了改革的关键期。房地产企业必须对企业项目选择、项目建设和项目处置等环节进行全面控制，促使企业有效把控资金风险，最终实现房地产企业平稳有效增长，实现企业的二次腾飞。

参考文献

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房产与地产统称为房地产，它是经济上房屋和土地的商品化表现形式，不仅包括有实体的房屋与土地，也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动，或移动便造成不可预计的经济损失，因此房地产属于不动产。在我国，房地产业投资热度持续上涨，有效地推动着国民经济的提升；房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金，关系着国家的经济稳定性；同时，由于房地产价格具有波动性变化，其投资具有高风险，总之，房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此，高风险的房地产业关系着我国的国民经济，必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装，从而推动国民经济的良性发展。

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

1.内容不完善。

可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。

2.方法不科学。

静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中，前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值，仅注重计算投入资金的货币价值；而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言，前者较后者更加简便快捷，仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析，进而获取可行性最佳的方案，然而顾及因子较少，与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程，较全面的顾及到各种因子，与实际情况较为符合，但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中，受资金的限制或调研员自身技能不过硬，使在实际过程中过于使用静态分析法，很少使用或是简化动态分析法，使得整个可行性分析较片面，项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。

3.研究不彻底。

基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析，才能得到相对健全的可行性研究报告，同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案；要使设计方案与相关工程数据一致，关键设备具有稳定的供应商，对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释，项目协议、合同以及附件等一应齐全，才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而，在多种因子的干扰下，我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事，并没有进行彻底的研究，严重制约着可行性分析的科学有效性，并不能作为投资者安全可靠的决策根据。

四、房地产投资项目可行性研究改进对策

首先，由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析，因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合，对经济效益进行全面的、系统的分析；其次，作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分，房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系，因此需要建立科学、合理的指标评价体系；再者，要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展，进而带动房地产咨询业的良性发展；然后，由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动，具有极为丰富的实践经验，但欠缺相应的理论知识，因此需要赶上“时代潮流”，增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习，使调研员的责任感与使命感得以提升；最后，在某个项目存在有若干不能弄的实施方案，因此须要拟定多个项目可行性研究方案，从中决策出最优方案。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时，房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告，对开发项目予以正确的决策方案；诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告，对开发项目批准立项或予以建设执照，环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估；更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料，为房地产项目建设提供保障。

五、结语

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【关键词】房地产；成本控制；策略

1、房地产项目成本构成

房地产项目成本构成通常来讲较为复杂，包含较多外界以及内部因素的影响，开发阶段产生的成本主要为土地成本，建设阶段成本则为房地产工程的主体构成内容，涵盖开发前期投入费用、建筑成本、配套工程成本等。开发房地产项目投入资金量相对庞大，因此，可将房地产归于密集型行业，筹建项目阶段中也将产生较多财务费用。建设阶段中，房地产项目运营管控费用内容广泛，包括开发直至完成项目建设交付应用之前产生的各类费用。同时还会形成一定的税收费用，例如营业、房产税以及所得税等。

2、房地产项目成本控制科学原则

优化房地产项目成本控制，应遵循科学的经济效益、成本管控、综合调节、动态管理、权责发生等规范原则。全过程管理中应确保降低投入，获取最大化效益，同时应参照房地产项目具体状况明确管控成本目标，做到层级分解、落实责任目标到位，并对目标执行的状况进行统筹检查评估，做好目标管理的优化调节，最终实现成本最低化目标。房地产项目综合成本管控尤为重要，应做好对项目全员以及开发建设整体过程的一致化调节管控，激发员工工作积极性，方能创设显著的经济效益。

房地产项目规模庞大，整体施工建设阶段中包含较多任务，为此应明确具体负责人，赋予项目经理、班组领导相应的成本管控职责，令其拥有必要权利，进而良好的行使经济责任。房地产项目一次性属性决定，成本管控工作中应做好中间调节，实现动态化管控。

3、房地产项目成本控制必要性

房地产项目成本控制具有重要的实践意义，管理水平对房地产单位经营发展产生至关重要的影响，因此应通过成本控制有效节约开发成本，并抵御外部风险影响，实现高收益目标。同时，强化成本控制对投资回收期的减缩起到了积极作用，可全面吸引投资方参与投资，强化企业财务管理水平。为实现预期目标，房地产企业唯有做好成本管控，优化资源总体应用效率，创设显著经济效益，促进环境以及社会效益的良好一致，方能实现低碳化、科学化、持续化发展。

4、房地产项目准备阶段做好成本控制

房地产项目准备阶段成本管控工作需做好筹划以及设计成本调节控制。筹划环节需做好前期的市场调研与投资研究，全面核查房地产项目具体环境、建设类别、总体规模、各项经济以及技术标准、原料市场运营供应水平与投资项目市场定位、综合价值等事项。同时应做好消费者的核心需求评估，衡量市场预期的销售状况，研究具体创造的利润空间，进而编制合理有效的经营投资方案。筹划阶段中应立足数据，做好有关资料的汇总研究，进而进行科学有效的估算。完成调研准备工作之后，决策人需进行房地产项目的财务评估、标准衡量、选择契合设计方案，判断潜在风险及项目开发运营可行性。当明确项目建设后，造价工作人员应做好具体经费的估算分析。

设计阶段做好成本管控可为房地产项目的成功运营创设完善保障，在节约成本的同时，可令建设施工以及资金回收的总体期限全面缩减，创设显著效益。前期设计阶段中，应做好细化研究、科学估算，完善初步设计管控。同时，应优化成本经费的具体落实，将施工预算合理管控在标准范畴中，并做好设计变更的科学监督管控。进行委托设计阶段中，应有效利用市场机制，引入招标模式，优选资质良好、经验丰富，具备一定知名度的设计单位。同时应强化管理，确保设计方案体现技术与经济的优化合理性。房地产单位还应引入限额设计模式，当完成项目审批后，应快速履行变更管控工作流程，拒绝随意进行项目变更，进而有效预防竣工结算时导致成本大于投资限定总额标准的问题。房地产企业还应全面做好施工建设图纸设计的管理，应合理考量施工费用成本投入、技术可行性、操作便利性。并应实施图纸会审，由造价以及设计规划等视角进行项目工程设计方案合理科学性的全面把握。出图前期，工作人员应强化管理审核，一旦发觉问题以及不足之处，应全面整改，有效弥补设计方案的欠缺之处，预防施工阶段中再行履行设计变更，确保房地产项目的顺利进行，做好造价成本管控。

5、房地产项目施工成本控制

房地产项目建设施工环节为投资具体的实施阶段，也是项目成型时期，因此成本管控工作较为复杂。应做好质量管理、造价管控，并基于工期目标、遵循合同规范，节约财力物力的经费支出，做好重要数据资料的收集管理。房地产企业在项目开工前期应完善施工组织设计的全面监督审核，为承包施工、发包管理提供科学依据，确保施工建设、承包管控的顺利开展，并处理好经济索赔事项。对于工程款项的支付应完善控制管理，不应存在拖延以及拒不支付的状况，应提升施工单位整体积极性。当然，应确保不提前进行款项的支付。不符合标准的施工建设应将相应的款项予以减除。同时，应做好施工物资材料的采购比价管理，完善审计评估，遵循公开透明的原则，做好质量水平、成本以及整体服务管理的全面掌控。应在确保质量的基础上实施供应方全方位的比价分析。施工阶段中还应全面评估成本计划，分析具体流程任务图，做好设计以及施工材料的综合管控，预防各类因素引发的设计修改、延误工期以及临时更换施工建设材料的行为。另外，应强化合同管理，保障建设进度、工程质量，令成本管控满足约定管理制度，预防隐患事故与违规操作行为的发生。施工阶段中还应定期进行总体任务量的核查计算，完善账单审核管理，全面登记施工事项，存储重要的各项信息资料数据。

6、优化财务管理，完善房地产项目结算成本管控

房地产项目成本管控工作中，做好财务管理工作尤为重要，可确保工程资金链的畅通、良好，有效解决资金矛盾问题，创建完善的约束管理机制，做好房地产项目工程的全面监督。同时，科学的财务管理，可制定完善的激励管理机制，提升员工核心潜能。应创建完善的成本管控体系，做好成本周期管理，规范工作模式与实践方式，确保房地产项目各单位实践活动的规范有序，实现良好的预期目标。

结算工作为成本管控的最终环节，应依据有关制度标准、项目施工建设合同规定、竣工数据资料等做好工程量的审核明确，并记录验收信息，进行附属项目的经费评估。房地产项目完成结算交付应用后，应实施项目评价，进行有效的成本研究，并通过比对分析，出具相关意见，对后续项目的建设以及造价管理提供科学参考依据，优化投资效益。

7、结语

总之，针对我国较多房地产企业正处于成长发展时期的状况，为赢得竞争主动，只有站在全局视角，树立战略化发展目标，做好市场定位，提升核心实力，全面适应市场波动及风险影响，做好项目建设投资可行性分析，强化成本管控，创新管理意识，方能确保效益目标的良好实现，令成本投入合理、高效，发挥综合应用价值。应在实践工作中借鉴行业先进经验，引入现代化信息技术手段，配置完善信息化工作设施，及时评估、全面调节，进而真正提升成本控制实践工作水平。

参考文献

篇(7)

关键词:房地产项目 可行性分析 完善

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

参考文献: