房地产规划设计精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产规划设计范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：房地产 规划 造价控制项目风险

中图分类号： F253 文献标识码： A

我国房地产已经成为国民经济的支柱产业, 发展房地产服务业, 是房地产业持续促进经济增长、强化房地产业地位的重要方面。

近几年随着房地产业的迅猛发展, 一个与房地产业息息相关的产业――房地产规划设计服务业成了一门炙手可热的职业。究其原因, 我们不难发现，如何向市场提供设计好、质量高、环境优的房地产产品,是房地产业在新的市场环境的下如何取得较好业绩需要考虑的重要问题，因此作为房地产开发前期的设计规划理所当然的成为房地产业工作的重中之重。

城镇房地产开发过程中, 房产开发项目与施工建设方案通常是由开发商内部管理人员自行拟定的, 并没有真正考虑到规划、设计与建设施工过程中有可能会出现的问题, 如设计不周全、设计深度不够等等，此外由于设计周期偏短，急于开工建设等因素，导致设计规划没创意, 设计理念不新颖,不能吸引社会有需求群体的热衷与青睐, 从而大大地影响到后期使用和经济收益。

一、房地产规划要考虑的因素

1、市场因素

作为房地产项目而言, 主要是对自身市场效益的体现, 而市场经济条件下的市场效益主要是来自于自身的协调与政府的宏观调控与干预来形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其对于房地产的市场环境与发展形势, 在很大程度上是由开发商及媒体的不断引导与渲染而形成一种必然的现象。在项目规划的前期, 主要包含对建设单位的投资决策与最终目标的分析, 以及市场定位及相应的供需关系。

通过房地产市场分析和预测,可以初步了解某区域房地产市场的供需求关系及其影响因素，基本把握该区域房地产客户的主要消费观念及特性，认知房地产市场变化的未来趋势，这是房地产项目主题概念与形象确立的基础，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展方向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。

其中市场调查的主要内容：

（1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

（2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

（3)平面布局：当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求，对房屋朝向、通风、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物档次：正确确定拟建商品房的档次，与开发路段居民购买力相吻合。

（5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况（销售价格及已出售成数）。

2、政府因素

房地产建设规划者要具备相关的专业知识, 对于土地资源的开发与占用, 要进行详细的规划设计。规划设计人员与相关的管理人员要对相关的知识有足够深入地了解, 特别是对城市的主体建设现状、结构与相应的发展计划, 要作出积极地响应。

二、房地产规划的内容

在房地产项目的规划设计中规划者应通过深入的市场调研和准确的项目定位，对项目进行规划设计，具体内容应包括：

1、项目建筑风格设计。项目的建筑和景观设置，应注重整体统一，并凸现现代特性，以反映经济的日益发展、社会生产、生活水平日益向上的特性。

2、项目绿化系统设计。项目绿化系统对于提升项目价值具有重要意义，绿化系统的设计要充分考虑消费者的心理因素，强调生态、环保以及绿化系统的活动功能。

3、项目公共配套设施规划。社区公共设施的布局强调层次性和区域性，从消费者的需求以及项目的整体出发，对公共配套设施进行规划。项目道路交通系统规划设计同时要考虑项目将来的发展以及与公共道路交通系统的衔接。

三、房地产规划的作用

1、对项目风险的影响

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来风险。有的公司喜欢打政策球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解和分析不够深入,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初目标无法成果化等。所以项目组织者要有风险意识,对项目做风险定性分析,才可以防患于未然。

2、对产品的质量影响

在此房产项目开发过程中,房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度地配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键。首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补。房地产公司要对市场的了解比较及时,对先进知识和经验的获得要通过市场考察，不能滞后。在现实中，有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,没有对规划设计产品进行市场把控，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控、与设计单位共同合作、保证设计成果的内容质量外,同时成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交代。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立,设计工作流程相对简单、有序,因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键,工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解。要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量与进度。

3、对工程造价的影响

(1 )产品设计研发阶段中规划设计管理和造价控制的指导目标是统一的,都是基于市场对房地产产品的需求,是以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中,规划设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述,形成指导工程施工的图纸语言,是项目开发过程中的关键阶段。

造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程控制,产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数最大的阶段,产品设计一旦完成,从项目造价形成机制上说,项目成本已经基本确定。

(2)产品设计研发阶段规划设计管理和造价控制目标的实现,需要两者相辅相成地互动作用。造价控制是规划设计的成本边界,也是创造高性价比产品的推进因素。两者分别从造价和设计的角度在经济成本和产品形态上进行同一目标两个方面的控制。

(3)产品设计研发阶段中的规划设计管理和造价控制之间的互动管理机制是在实施中需要形成制度化的业务管理流程,互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行,业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验,不断完善和修正,在制度上纳入到各级管理和业务工作中,形成从上至下各级人员的管理共识。

参考文献：

[1] 刘志平.王学孝.《房地产开发可行性研究的思考》[J].房地产开发与住宅建设.2010.

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房地产项目前期阶段的主要工作内容包括：分析拟开发项目用地的范围、特性、规划用途及获益能力大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建与委托设计；市政设施建设的谈判与协议；资金筹措（安排短期和长期信贷）；进一步分析市场状况，初步确定目标市场或价格水平；详细估算开发成本和可能的工程量。在上述工作中，规划设计对成本控制的影响最大。

一、房地产项目规划设计过程中的成本控制

规划设计是指项目的整体设计，包括项目初步设计、项目技术设计、项目施工图设计准备、项目施工图设计等。

规划设计是可行性研究后的第一项工作，是项目后续工作的前导和方向。一旦设计完成，项目成本的数量级就基本确定了。统计资料表明：设计对工程造价的影响程度高达75%以上，而施工阶段对工程造价的影响程度不超过25%。因此，在规划设计过程中进行成本控制是管理房地产项目成本的关键环节之一。

二、房地产项目规划设计过程中的成本问题

房地产项目的规划设计是否合理、是否经济直接影响整个项目的总投资及利润水平。一个好的规划设计既要满足建筑物的使用功能也要合理控制建安投资，保持建筑物合理的性价比。

目前，房地产项目规划设计过程中存在与成本相关的问题有以下几个方面。

1.房地产企业和设计单位对规划设计中的成本问题重视不够

大多数房地产企业认为，在将项目委托给一家“可信”的设计单位、确定项目方案、功能后，具体设计工作是设计单位的事情。通常，房地产企业在设计合同中只会与设计单位约定设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等基本因素，很少或几乎不对设计单位进行成本约束。

对设计单位而言，目前常用的设计费取费方式使得设计人员缺少成本控制的动力。一般来说，设计费的取费标准有两种：一是以建筑面积为基数，按照一定的设计费标准（如30元/平方米）计算；二是以双方商定的项目总投资为基数，按照一定的百分比系数计算。这两种取费标准都不利于强化设计单位的成本控制意识。在项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等涉及成本控制的关键问题，设计单位往往从“技术可行，质量可靠”的角度出发，过分强调“安全”责任而忽视成本控制的问题，因为一旦发生安全问题，设计人员要承担责任，成本节省的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。

2.房地产企业和设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象

房地产企业在项目的规划设计阶段过分看重技术问题，往往造成主要指标的过分提高，如钢筋、混凝土的含量等，使得项目成本增高。如某花园小区，原设计图的钢筋含量为69公斤/平方米，经过第三方审图后，钢筋含量下降到61公斤/平方米，仅此一项就节省成本600万元。

设计单位内部技术人员与经济人员分离，也造成了成本浪费的隐患。设计单位普遍认为工程设计是设计人员的事，而成本控制则是概预算人员的事情。于是，个别设计人员为过分强调安全而加大梁、柱、墙截面、提高混凝土标号、加大配筋等。

三、建立房地产项目规划设计过程的成本控制系统

规划设计阶段的成本控制是一个有机的整体，设计单位应根据房地产开发企业的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。

1.设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2.施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

四、房地产项目规划设计过程中成本控制的具体措施

规划设计过程中成本控制的主要措施可归纳如下。

1.采用设计招标

设计招标竞争，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。

2.推行限额设计

限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。通常，要将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。

3.适应市场需求，优化设计

规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。在总体规划确定后，优化设计是房地产企业控制成本的关键。如在满足规范的情况下，层高每降低0. l米，就可节约成本1%左右；适当采用大进深户型，可以提高容积率，增加建筑面积，无形中节约成本和造价。

4.加强图纸会审

请专业审图公司仔细地会审图纸，减少设计变更，也是控制成本的重要措施。这是在设计阶段克服设计方的不足或缺陷花费小、效果好的有效方法。会审重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来困难或造成经济损失。

5.做好施工图预算与审查

施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算审查的重点是施工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。

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关键词： 住宅性能；3A产品；规划设计

多年来我国住宅市场连续保持了供需两旺的景象，为迎合开发商宣传的需要，社会上自发产生了对住宅品质各种不同名目的评价与认定。然而在房地产市场竞争日趋激烈、房地产市场渐入理性发展的今天，其可信度大打折扣。几乎所有负责任的开发商都迫切需要一种具有公信力的评价机制，对其开发的住宅项目做出客观公正的评价。住宅性能评定就是由政府部门建立起的一个针对住宅性能的科学、公正、公平的具有公信力的第三方评价机制，借用专家的学识与经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。

一、什么是3A产品   现行住宅性能认定以2005年建设部的住宅性能评定技术标准为依据，从规划、设计、施工、使用等方面，将住宅性能划分成5个方面，即适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。通过5个方面的综合评定，体现住宅的整体性能，以保障消费者的居住质量。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅是执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅是执行了国家现行强制性但性能达不到A级的住宅；A级住宅又按得分由低到高细分为1A、2A、3A三等。3A级产品是住宅性能评定中最高级别的产品。

二、国内房地产业3A产品现状  住宅性能评定反映了住宅的综合性能，体现了节能、节水、节地、节材等产业技术政策，全国许多负责任的开发企业勇于承担建设节能省地环保型住宅的历史使命，纷纷参加住宅性能A级认定，截止2008年8月底，全国已有410个小区、一万余幢住宅楼通过了性能认定预审；147个小区，4310栋住宅楼通过住宅性能认 定终审，其中14个小区通过了3A级住宅终审。

三、3A产品的评分标准、申报及评定  住宅性能评定技术标准采用指标量化法对住宅的进行性能评定，共设五大性能268项指标：适用性能和环境性能满分为250分；经济性能和安全性能满分为200分；耐久性能满分100分，总计1000分。其中达到3A级住宅指标得分要求如下：含有的18个子项全部得分，且适用性能和环境性能得分等于或高于150分，经济性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，总分850分以上，且满足所有6项含有的子项。

住宅性能认定的申报条件： (1)房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；(2)住宅的开发建设符合国家的法律法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。

申报及认定流程：(1)项目立项后，填写申请表，进行申报；(2)规划设计方案完成后，向评定机构申请设计审查；(3)设计审查通过后，颁发通过设计审查的证书和文件，评定机构进行全面跟踪；(4)主体竣工后，组织专家组进行中期检查； (5)竣工验收后，组织专家组进行终期检查； (6)终审通过后，颁发证书，公告。

住宅性能的评定方法：住宅性能终审一般由2组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家3-4人。专家组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照住宅性能评定标准分别打分。

四、项目规划设计和施工图设计阶段针对3A产品的工作重点    在规划阶段和施工图设计阶段根据住宅性能评定的五大性能标准提出规划设计和施工图设计条件，使3A标准融入规划设计和施工图设计阶段。既可避免产生先天性的缺欠，又能使一些3A指标得以细化和明确，从而保证项目实施3A标准的设计质量。下面分别从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面说明在规划和施工图设计阶段的工作重点。

（一）住宅适用性能  住宅适用性包含了住宅建筑功能空间的构成、尺度、数量、日照、通风及视线、声环境等性能和居住设备、设施要求，包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设施设备和无障碍设施6个评定项目。单元平面各功能空间尺寸、电梯楼梯设置、日照通风、采光和视线均要满足标准要求；住宅套型设计要做到房间齐备，交通顺畅，布局合理，动静区分，使用功能不同的房间紧凑协调，房间直接采光，并保证日照，通风的要求；无障碍设计中要满足到户内、住区道路、入口、公共卫生间的无障碍要求；以上是规划设计阶段应考虑的重点，应对照标准要求逐条落实。否则会产生先天的缺欠。

（二）住宅环境性能  环境性能评定包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目。因地制宜、合理利用原有地形地貌；住栋布置满足日照通风要求、建筑密度控制适当；道路架构清晰、出入口设置；绿地设置；公共配套服务设施配置等在规划设计阶段应重点考虑。3A住宅要求的机动车停车率≥1是硬性指标，在规划设计阶段应根据总户数设计足够的停车位。

建筑造型、公共服务设施、垃圾存放与处理设施及智能化系统在施工图设计阶段应根据标准要求进行重点深化。

（三）住宅经济性能 经济性能评定包括节能、节水、节地、节材4个评定项目。住宅建筑以南北朝向为主；体型系数、窗墙比、地下空间的利用均要在规划设计阶段整体设计。施工图设计阶段对建筑围护结构如墙体的构造、屋面的构造、外窗外门的传热系数要求、采暖照明系统设计及设备选型、中水雨水利用要进行重点深化。

（四）住宅安全性能 安全性能评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常防范措施和室内污染控制5个评定项目。耐火等级、消防道路、疏散口数量、疏散楼梯设置在规划设计阶段应明确，并要满足指标要求。地基基础、荷载等级、抗震设防、消防设施的设置、栏杆的设置应在施工图设计中按照标准要求进行深化。

（五）住宅耐久性能 耐久性能评定包括结构工程、装修工程、防水防潮工程、管线设备和门窗6个评定项目。在耐久性能方面没有在规划设计阶段需要明确的指标。结构设计、装修设计、防水设计、管线设计、设备门窗设计选型的使用年限和耐久性指标要求在施工图设计阶段应在施工图中明确。

五、项目室外环境景观结合3A产品应做的设计工作 项目室外环境景观按3A标准要求涉及到住宅使用性能、环境性能、经济性能三个方面，五个评定项目，28个检查指标。针对这些项目指标，在景观硬景、软景设计前对设计单位提出要求，使其在设计中充分体现，确保设计图纸满足3A指标要求。为落实指标要求，对单元公共入口、小区道路、室外景观等要求进行无障碍设计；要求住区内道路交通顺畅、路面铺装选材合理、绿地率≥35%并提出要充分利用散地、停车位、墙面等进行绿化；在绿化植物方面：花卉、木本植物种类数量、乔木量均有指标要求；在室外活动场地方面：分别设置老人、儿童活动场地、设置健身场地、设置儿童戏水池等。以上方面是园林景观设计时应重点考虑的内容。

六、中期检查的主要内容 中期检查的内容主要有施工质量、设计的执行情况和施工现场文明施工情况。其中在适用性和环境性能方面检查的内容有：厨房卫生间排烟和通风、卫生洁具的选用和安装情况；管线隐蔽布置和施工、材料选用情况；电梯的安装和使用情况；采暖工程施工情况；垃圾的处理方式；水处理设备的选用和安装情况；智能化的配置情况；装修配套情况和景观的设计情况。

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[论文摘要]住宅（房地产）作为城市居民生活的基本消费资料，在城市发展中取着非常重要的作用，而居民的生活与城市的发展和规划又是息息相关并且相互影响的。 

 

住宅（房地产），是城市居民生活的基本消费资料，是人民安居乐业的关键所在。作为关系整个城市人民的生活质量的重大问题，是各级政府和相关部门需要研究的重要课题，因此住宅的规划设计与城市的发展存在着相互影响的相互依存的关系。 

城市规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化,住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。 

为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域,城市规划与房地产开发都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发是一项综合性的社会经济活动。 

由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。 

在城市房地产开发过程中，房地产开发与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解； 反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足， 落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。 

对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。 

因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。 

对房地产企业而言，住宅的商品化市场价值长期以来依附于基本建设设施。建筑企业成为了独立的商品生产者，它面对的是变幻不定的市场，其中包括建筑市场、原材料市场、劳动力市场、技术市场和资金市场等等。它有自主经营的权利，在市场竞争中也承担风险。它不能在依靠国家计划分配生产任务，而要了解市场的产品需求，占领市场，争取生存和发展的空间。建筑企业要按照市场的需求生产高质量的住宅产品。

对比而言，城市规划具有的时间跨度式比较大的，规划设计人员在思路和运作方法等方面做出相应的调整成为当务之急，良好的相互理解和沟通是达成共同目标---满足消费者利益的先决条件。面对同一的住宅商品设计生产，规划设计除了上述综合因素外，还应将对市场的关注放在一个重要的地位上。当前，我国城市规划是由政府主导的，但规划设计管理还没有做到完全理性，还很不科学，这样就造成规划设计的不合理现象严重存在。有的城市房地产开发处于无序状态，这于城市的总体规划不明确的主要原因。而开发商主要选择地段好，中心城区的黄金位置，有开发价值的土地进行开发，而规模化的情况不明朗。 

有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。在信息反馈角度方面，以往城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要。但是，这一行为往往并没有确定的途径和制度来实现，信息带有片面性、主观性和滞后性，因此市民的广泛反馈实际上难以达成。而房地产开发商对市场信息的搜集却是行之有效的，市场调查正作为用的手段在发挥着显著的作用这一点值得规划设计人员借鉴。因此，市场反馈这一概念的提出，不仅切实可行，而且会对一般的市民反馈形成客观有效的补充，面对飞速发展变化的住宅规划设计，提高了反馈的实时性和高效性。 

在现在的社会中，消费者的需求受到多种因素的影响，而且随着经济、政治、文化、教育水平的变化而经常发生变化。随着住宅产业的发展，不仅市场本身在不断发展变化，而且市场环境也在不断变化。这一切都要求参与者以消费者需求为中心，运用科学的方法和手段，有目的、有系统地收集、分析和研究相关的信息，为规划和决策提供客观可靠的依据。 

总之，房地产的整体规划应该满足整个城市的功能分区和整体布局，由于房地产市场的地域性很强，中心城区的黄金位置不能作为房地产的开发区域，否则将无形中提高整个城市的房价，对城镇居民的生活水平的提高是不利的。因此房地产的规划和整个城市的发展是密切相关的，它们不仅相辅相成，而且要协调发展。 

 

参考文献 

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关键词：房地产经济；意义；问题；对策

中图分类号：F299.27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

一、房地产经济可持续发展过程中面临的问题

（一）房地产业快速发展造成资源严重浪费

自2009年以来，我国房地产业呈现井喷式发展，各地方政府为增加当地财政收入、增加就业机会在土地摘牌、规划设计等方面提供房地产企业各种宽松环境，同时，政府规划设计等部门为提高审批速度，对于房地产企业提交的开发规划在资源利用率方面未给予足够的重视，导致我国房地产企业仍沿用粗放式发展模式，在土地、地下水等资源利用方面造成极大浪费，例如，一些资金雄厚的房地产企业在市区繁华地段盲目开发建设，完全不顾该地区整体城区规划设计，违规兴建别墅等高档住宅，以满足高端客户需求，造成土地资源严重浪费。

（二）房地产业环境保护意识淡薄

一是建设楼盘内部方面。个别开发商私自篡改规划设计，在园区绿地或配套设施内加盖商品房，导致楼盘间距过小，容积率超过国家相关标准，导致生活油烟无法排放，造成园区空气质量下降及绿化面积不达标，使住户面临来自楼体安全及环境质量方面的威胁。二是建设楼盘选址方面。我国个别开发商为了追求经济利益，规划在水库湖泊、泄洪区开发建设商品房，不但给周围地下水资源造成污染，而且降低了水库排洪、泄洪能力，使当地面临着极大的安全隐患。

（三）房地产业金融配套体系不健全

金融贷款对于房地产企业开发前期资金投入及购房者贷款购房起到决定性的作用，经过近几年探索与发展，虽已形成较健全的金融体系，但由于我国金融体系漏洞及货款政策易受国家宏观调控影等因素影响，金融配套体系无法满足房地产经济运行需求，阻碍着我国房地产整体经济的发展。一是开发贷款。在房地产行业过热时，多数金融机构为了追求经济利益，盲目向开必商提供贷款，未对开发商偿还能力及资信情况进行可行性分析，促使房地产企业纷纷通过举新债还旧债方式开发新楼盘，一但房地产泡沫破碎，将使双方蒙受巨大的经济损失。二是购房贷款。我国多数金融机构抬高个人购房贷款门槛，将大量资金投向经济利益回报较高的开发贷款中，使个人贷款资金占到银行放贷总资金极小的比例。同时，我国住房公积金政策多数在机关、事业单位或一些经济效益较好的国企、外资企业中执行，导致民营企业职工无法享受住房公积金在利率方面所带来的优惠，不利于提高房地产企业商品房销售量。

（四）商品房入住率较低

一是个别地区开发商为追求利润最大化，在未对该地区人口规模、市场保有率等指标进行调研的基础上，盲目拿地开发商品住宅，最终由于超出该地区市场规模或周边配套设施未建成等原因出现商品房闲置，使开发商大量资金被开发商品房所占据，一但无法偿还银行贷款，则面临极大的破产风险。二是开发商为降低成本不惜在钢筋、水泥等建材方面作手脚，将工程开发项目由不具备相应建筑资质的建设方负责，最终由于商品房墙体脱落、楼顶漏雨等质量问题影响商品房销售，造成土地、资金浪费，甚至影响所在地区百姓生活与经济发展。

二、促使我国房地产经济可持续发展的对策

（一）加强房地产事前规划，避免造成资源浪费

首先，房地产企业在设计规划前必须充分考虑楼间距、容积率及所在地区人口规模等影响因素，由以往粗放式发展转向土地集约利用发展模式，提高土地使用效率。其次，政府相关部门在对房地产企业规划设计进行审批时，应严格按照本地区城市规划图对设计进行审批，对于违反城市规划及违建项目一律不准开工，避免因房地产过度、盲目开发致使国家土地等资源浪费。

（二）将环境保护意识贯穿房地产开发建设过程，提高城市生态经济水平

首先房地产企业在编制规划前，应主动向当地环境保护部门咨询设计意见，通过科学规划，将环保理念完全溶入房地产开发建设整个过程中。其次，当地环境保护部门对开发商提交的规划设计及楼盘竣工验收项目作出环境评价，并将环境评价结果及时对外公布，并跟踪开发商进行整改，对于环评未达标或整改不到位的开发项目一律不予通过环评审批，促使开发商树立正确的环境保护意识，提高城市生态建设水平。

（三）进一步完善我国房地产配套金融体系， 为房地产业发展提供金融支持

一是金融机构应对申请贷款的开发商就偿还能力、抵押资产变现及其他资信情况进行科学论证，对于抵押资产变现能力低下或资信不良的开发商拒绝给予贷款，避免因开发商无法到期偿还本金、利息而使金融机构面临坏账风险。二是金融机构应增加个人购房贷款资金发放比例，适当放宽个人贷款购房门槛限制，充分享受国家出台的各项房地产政策，提升潜在购房者购房欲望。三是国家层面应积极出台调首付、降税负、宽信贷等宏观调控政策，以刺激房地产经济有序、健康发展，同时，各地住房公积金管理部门应认真执行中央“去库存”宏观调控政策，通过提高贷款额度、缩减缴费年限及降低贷款利率等手段鼓励缴费个人通过公积金购房，维护我国房地产经济可持续发展。

（四）加强宏观调控及政府监管，保证房地产经济健康、有序发展

一是政府部门应严格按照“减政放权”原则取消不合理收费，以提高房地产行业审批事项，提高政府办事效率，为房地产经济可持续发展提供软环境。二是各级政府监察部门应加强对土地审批、摘牌、规划、环评等项目政府审计工作，彻底杜绝个别政府工作人员为追求经济利益与开发商勾结侵吞国家资产及监理人员在验收过程中不作为现象的发生，在提高商品房质量的同时，为房地产经济营造纯净的运行环境。三是国家应在充分调研、论证的基础上，针对目前房地产行业出现的各种经济问题出台相应调控政策，通过税收、金融利率等调控手段促使房地产经济可持续发展。

参考文献：

[1]郝季花.试论我国房地产经济的可持续发展.财经界（学术版），2014（13）.

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[关键词]房地产开发规划管理；规划设计；人文；生态；和谐

[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0021-02房地产开发项目管理是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。

1 规划设计纲要制定原则

1.1 人工环境与自然环境相和谐

房地产开发，包括新建项目和拆迁改造项目，对生态环境会产生一定的破坏，有些地方已到了不能再继续开发下去的地步，房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力，保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责，可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。

1.2 历史环境与未来环境相协调

在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时，要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调，保持开发项目发展过程中的历史延续性，让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。

1.3 社会各群体生活相和谐

房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现，开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化，同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要，要为建立高度物质文明、精神文明创造条件，坚持以人为本，不分文化背景和社会阶层，共同创造健康和谐的社会生活，为弱势群体提供便利条件，避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。

2 规划管理要点

在房地产开发项目规划管理中，每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制，深入的调查论证，准确的可行性研究，精明的项目策划，领导层的正确决策，以及高水平的规划设计纲要，是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，营造最佳居住环境、工作环境，使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。

规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例，应以人为中心，规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向，要注意建筑群体因地制宜，形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定，在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排，称为居住区规划。其基本要求如下：使用要求，为居民创造一个方便的生活居住环境，满足居民生活的多种需要；卫生要求，为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风，并防止噪声的干扰和空气的污染；安全要求，为居民创造一个安全的居住环境，除保证能有条不紊地进行正常生活外，还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况，如火灾、地震等，按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度；经济要求，在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时，应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应，应尽量控制造价，节约用地；景观要求，居住区是房地产建设量最大的项目，它的形式对城市面貌有着重要的影响，旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌，要注意建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划；强调生态建筑的要求，重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染，保护自然生态环境，创造健康舒适的室外环境，使建筑功能质量目标统一，使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势，人工与自然环境相融合，能借景建设，以人居文化氛围为主题，保证生态环境，并辅以山水景观。

建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉，有关资料和现有建设实践证明，现在的建筑设计，往往着眼于单体建筑的外观形象，对于同周围环境的关系视而不见，都想表现自己，宣传自己，或将用地红线占尽，不顾与左邻右舍的关系，在规划方案审定时，也往往以单体外观形象为主，单体环境与群体环境不协调，群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑，应是单体服从环境，先环境规划而后个体进行设计，才能与环境规划相协调，为环境规划增色。

用地要平衡,管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低，主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类，即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查，得出如下经验：不可片面追求高容积率，容积率高，意味着建筑面积增加，可承载人口数量增加，同时不可避免地影响到环境质量；对项目空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”的原则，在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全，各种管线宜地下铺设，应综合规划，合理安排，相对集中，一次建成。

3 结语

房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段，建立符合可持续发展的人居环境，注重多学科知识技术的整合应用，适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局，想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去，项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题，时刻注重科技的发展，并应用到房地产开发项目环境研究上来，必须站在地域和整体的角度去看待项目，充分体现人、项目和自然的和谐统一。

参考文献：

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关键词：房地产；成本管理；动态控制

一、房地产项目开发阶段划分概述

房地产项目的开发是一个长时间的复杂过程，其开始于房地产企业对某个地标的投资意向。在房地产项目实施前，房地产企业会对有投资机会的项目进行评估选择并进行投资分析，确定后再进行后续的“土地征用项目规划设计土地拆迁及安置施工前期准备项目实地施工项目整体竣工工程验收项目租售”整个项目开发。整个项目的开发任务并不是由房地产企业独立完成的，在这个过程中需要其它企业单位的配合，更需要房地产管理部门、规划部门、市政部门、金融机构以及其他行政主管部门的协调监督。虽然房地产项目的开发过程和程序相对复杂，但通常情况下，其基本程序是可描述和划分的，要做好房地产项目的成本管理工作就需要在把握房地产开发的原则下做好各项目各阶段的成本管理，最终实现项目整体的成本管理优化。

正常情况下，一个房地产项目的开发过程都可以划分为四个阶段：第一，开发前决策阶段；第二，项目设计阶段；第三，工程的实施阶段；第四，项目的竣工验收阶段。房地产项目成本管理也可以从这几个阶段着手。需要注意的是，房地产项目成本的管理和控制必须以优良的工程质量和合理的开发周期为前提，管理的整个过程也必须全程化和全方位化。

二、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题

1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制

房地产项目开发初期包含项目的投资决策以及规划设计两大方面是整个项目的基础，这个阶段的费用占据项目总费用的比率并不高，一般不会超过3%，但这个阶段对整体成本的影响却是深远的，甚至会影响整个项目的90%的成本。项目的投资决策是否正确直接影响到企业经济资源是否能实现优化配置并获得最大效益。项目的规划设计阶段更是成本控制的龙头。通过确定合理投资并科学勘察设计，将工程项目的技术性和经济性有机结合，实现投资的效益化和工程设计的全面化。当前我国很多特别是一些中小型房地产企业对工程项目缺乏经济和技术的综合分析，这些企业本身缺乏专业的房地产专业人才，设计人员只关注项目质量，对项目的总体造价并不关心，这就导致企业的设计方案缺乏经济性。另外工程设计清单中还存在工程量的错算甚至漏算情况，既难保证工程质量又使项目成本难以有效控制。

2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施

当前在房地产项目开发过程中，为达到控制成本的目的，很多企业都会对工程进行拆分实行分包或转包。这种开发方式在项目建设初期的问题并不明显，越到项目实施后期，各分包单位之间、分包单位与总承包单位之间以及承包单位和开发企业之间在项目的配合以及对接上的矛盾将会日渐突出，这些矛盾都成为房地产项目开发后期管理的难点问题。由于参建单位众多，交叉作业项目多，各单位的进、退场时间就有所不同，开发公司要与各专业工程以及配套工程的施工单位签立施工合同。由于招标工程中的要求不够完善、监管不够到位，签订的合同不够严密，很多施工企业都只考虑自身利益，相互间合作意识差，工期拖延情况时有发生，管理上也比较混乱，企业很难对项目成本做好控制。

3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏

房地产项目的寿命周期即项目从评估创意到建设，最终至项目竣工交付和售后服务等所涉及到的全部时间。在这个过程中每个环节每个方面都会涉及到企业的资金流动，因此成本管理控制必须贯穿整个寿命周期，立足各环节，以系统的全局发展观来对项目进行控制。当前很多房地产企业对项目的成本管理只侧重于施工建设阶段，对寿命周期成本管理则关注较少，对房地产项目的拆除和竣工等阶段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理难度大

当前我国房地产企业素质参差不齐，很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，并未依据国际的一些通行做法在项目投标前就完成并细化项目的各项成本预算。一些房地产项目在投标阶段只计算投标价格，没有将计划成本分解落实到各部门、各具体项目以及各实施环节，没有具体的管理目标。同时，房地产项目的成本预测或成本计划缺乏科学有力的编制基础。技术人员大多只参与项目的规划设计以及施工监理，对技术上的可行性考虑较多，缺乏经济合理性的考虑。施工企业应该及时将项目完工量耗费的实际成本与计划成本进行对比分析，从差异中发现问题并采取措施进行纠正。

三、房地产项目成本管理完善对策研究

当前我国房地产业环境复杂，随着政府一系列调控政策的出台，房地产的发展前景并不明朗，完善房地产项目成本管理对提升房地产企业竞争力具有重要作用，具体可以从以下几个阶段着手实施：

1、项目决策阶段成本管理完善措施

项目决策阶段的成本管理可以从项目的定位选择以及规划设计两个方面进行完善。一方面，需要对房地产项目进行准确定位，明确其各类经济指标。当前一些房地产项目定位不当，在功能设置上不合理，导致投资成本高而收益低，远远背离投资初衷。搞好市场预测并确定合理的开发建设标准和消费目的市场，并确定建筑项目的特点、价格水平、经营策略以及开发计划等，再拟定项目的具体投资规模、项目成本和投资收益等指标，尽量降低项目投入；另一方面，需要优化房地产项目的规划与设计。项目的整体规划设计与项目品质息息相关。一个高品质的项目需要具备高质量、优景观、美环境，花园式的宜居社区是很多项目设计时追求的目标。项目要做好规划设计就需要充分结合地域特色以及民众的居住特点，尽量设计并创新出更多产品。针对房地产项目的市场定位，企业必须要首先整合出一套低成本、易实施和高收益的规划，实现投资的效益最大化。

2、项目设计阶段的成本管理完善措施

房地产设计阶段是指在做出项目的投资决策后，经过房地产企业与收托单位共同确定的项目具体设计成果，主要包括项目规划的方向与概念设计、项目的整体设计、布局设计、工程量设计、具体施工图设计以及费用耗费估算等多个方面。项目的设计阶段是项目整体成本控制管理的关键，此阶段费用虽然在总建筑安装费用中所占比率不大，但对工程的整体造价却是影响深远。项目设计总体质量的好坏不仅影响到整体建设费用高低以及建设工期长短，更决定着各类资源的投入多少。科学的设计能有效降低项目工程造价，因此房地产企业迫切需要走出重技术、轻经济合理性、设计标准改变随意性等误区。设计阶段的成本管理完善可以从三个方面展开：第一，推行设计招标制，以公开招标的方式择优选择合作设计单位。房地产开发企业要积极推行建筑方案和经济方案相结合的项目设计招标方法，将项目的围护、绿化等配套设施的设计融合进主体项目进行统一招标，通过对竞标企业进行系统的、有组织的专业评比后选择出最优的设计单位，以达到既优化项目又降低工程成本的目的；第二，积极推行限额设计，完善设计经济责任制，有效控制项目造价。设计人员需要熟悉掌握工程项目的预算定额、费用定额和建筑材料预算价格，根据项目的投资估算对项目成本进行概算和初步设计，最后在此初步设计基础上设计项目的整体概算和施工设计。在对投资资源的使用中，必须秉承质量与效益双赢的原则，设计一旦确定后就要进行严格控制。由于当前房地产行业前景的不明朗化，很多项目的设计都存在不确定因素，工程造价控制也存在很多困难，因此必须建立有效的奖惩制度对设计限额进行考核，同时利用各种同类建筑的技术指标对比不断优化设计，降低项目总成本；第三，强化法律意识，运用合同控制造价。

3、在项目实施阶段的成本控制

施工阶段作为招投标工作的延伸，这也是资金投入的最大阶段。施工阶段作为施工合同履行落实的阶段，加强施工控制的过程就是履约的过程。该阶段成本控制的主要工作为：

（1）抓好合同管理，减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制

技术措施是项目投资实施的必要保证，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。因为直接费的高低影响到间接费的高低，所以选用新工艺和新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

（3）从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制管理现场经费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。另外，加强材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

4、竣工阶段的成本控制

工程竣工后与建设单位办理结算手续，尽早结回工程款，有利于偿还债务和资金回笼，这也是项目成本过程控制的目的。这样一来，有利于降低企业内部运营成本获得相应利润，大大降低了经营风险，最终实现良好的经济效益。同时，根据国家或地方的有关法规、合同预算及费用定额、竣工资料，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

参考文献：

[1] 钱碧慧，马静.论房地产项目成本管理[J].中国新技术新产品，2009，（9）：187.

[2] 陈远鹏.房地产工程项目成本管理[J].世界家苑，2012，（8）.