低风险项目投资精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇低风险项目投资范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：电力项目；投资风险；分析；管理

随着我国电力体制改革的不断加深，电力项目建设的不断加快，国家出资办电的局面发生了一些变化，即出现了国家、地方、投资商公共出资办电的局面。然而，在电力项目投资中，具有一定的垄断性，进而存在着一些风险，所以受到了大众的特别关注。加强对电力项目投资风险进行分析，提出有效的管理策略，对促进电力事业的健康、可持续发展有着十分重要的意义。

一、电力项目投资风险分析

（一）风险来源

一般情况下，电力项目投资风险主要来自三个方面：（1）电力项目自身情况。一般而言，在电力项目建设中，需要具备较高的技术水平与完善的设备，同时要具有一定的物力、财力、人力，所以致使电力项目投资风险无法有效掌控。（2）外部环境。随着经济形势的不断变化，市场经济的快速发展，国家政策的逐步调整，均会对电力项目投资产生影响。（3）电力项目设计人员及管理运营人员的专业水平有限，无法保证电力项目顺利建设，以此增加了投资风险。

（二）风险种类

通常而言，电力项目投资风险主要包括三种：（1）技术风险。其指的就是电力工程的技术风险。因为电力项目对技术与设备的要求非常高，使得技术因素严重影响着电力项目投资，并且技术因素还会受到自然因素、政治因素、经济因素、文化因素的影响，导致技术因素不断变化，进一步影响了电力项目投资。（2）市场风险。电力项目投资金额非常大，加之电力项目建设周期长，投资回收慢，导致电力项目投资本身就具有一定的风险；在电力项目投资途径越来越多的形势下，市场竞争日益激烈，极大促进了投资市场竞争的发展，增加了投资的市场风险。（3）管理风险。通常而言，企业管理水平与企业盈利能力有着密切的关系，具有很大风险。若管理制度不合理，就会影响管理工作的开展，从而导致企业内部管理工作无法落实，增大了电力项目投资风险。

二、电力项目投资风险管理策略

（一）开发阶段风险管理

在电力项目建设过程中，开发阶段风险管理策略主要包括以下内容：（1）构建风险诊断小组，全面分析电力项目投资风险，并且全程参与风险管理。（2）在风险诊断小组指导下，预测电力项目投资风险，找出项目设计、施工、经营等方面的不足。（3）基于诊断技术、环境风险，全面分析诊断结果，根据风险小组建议，召开全体会议，并邀请有关技术专家，全面分析项目中存在的风险与问题。（4）在明确分析结果的基础上，提出有效的风险管理策略，以此减少投资，并且最大限度的降低投资风险。

（二）建设阶段风险管理

在电力项目建设过程中，建设阶段风险管理策略主要为：（1）重视风险防范及控制。加强对项目技术可行性的分析，保证设计方案合理、科学，并且完善施工组织设计，有效弥补与调整设计中存在的缺陷；根据施工要求与进度做好材料、设备、资金的供应，确保电力项目质量达标。为了最大限度的完善风险防范与控制，必须对项目调试可能性予以及时分析，找出其中存在的问题，根据项目建设的具体情况给予相应评价及处理。（2）强化风险转移。通常而言，风险转移就是在项目建设中，对活动风险予以分解、分散，以此削弱投资主体风险。其主要包括以下途径：①风险投保：即向保险公司交纳一些保险费，通过投保的方式转移风险。②进行项目组合：在电力项目投资中，可以在同一电网中进行火电、水电组合，以此对市场风险予以分散。项目组合风险示意图如图1所示。图1中的组合方式包括六种：A组合：2个“低风险、高利润”；B组合：1个“高风险、高利润”与1个“低风险、高利润”；C组合：2个“高风险、高利润”；D组合：1个“高风险、高利润”与不少于1个“低风险、高利润”；E组合：不少于2个“低风险、高利润”；F组合：1个“低风险、高利润”与不少于1个“低风险、低利润”。

（三）经营阶段的风险管理

在电力项目投资建设中，经营阶段的风险管理工作主要包括以下内容：（1）强化风险防范及管理。在电力项目经营中，结合实际需要，编制合理、科学的战略计划，并且完善技术结构调整、市场调整、管理调整，以此提高电力项目经营效益。（2）加强电力项目的宏观调控与统一管理，突破电力系统的垄断形势，以此降低电力项目投资风险。结语综上所述，随着电力项目投资体制改革的逐步深入，投资主体越来越多，为电力项目投资增加了更多的渠道，活跃了投资市场，但是也增多了投资风险。因此，为了有效降低电力项目投资风险，必须对其进行深入分析，从而加强管理，提高企业与社会的抗风险能力，以此实现电力事业的战略发展目标。

作者:张赦 单位:陕西榆林能源集团有限公司

参考文献:

[1]张道彬.电力工程项目投资风险管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2015，5（12）：265.

[2]刘丹民.加强电力建设项目投资风险管理[J].中国电力企业管理，2011（02）：100-101.

篇(2)

关键词： 风险预警；代建制；物元理论；风险识别

1 代建制项目的定义及主要模式

代建制的起源是美国的CM项目管理模式，即Construction Manager，为项目业主提供工程管理的服务。后又演化成为Construction Agent at Risk和Construction Agent。根据国家发改委起草、国务院原则通过的《投资体制改革方案》，代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责，有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变。现阶段，政府投资项目代建单位的组织或选定主要有两类模式：政府集中代建制和公司代建制：（1）公司代建制是选择社会中介性质的项目管理公司作为代建单位。具体包括两种方式：一是短名单或有限选定代建机构的方式；二是通过公开招标或招募方式选定代建单位。（2）政府集中代建制是组建常设的事业单位性质的建设管理机构。

2代建制项目风险预警管理的基本原理

代建制项目风险预警管理的基本原理包括以下4个方面：

（l）风险征兆的可测评原理。通过对项目所面临的风险管理状态的详细测评，可以很好的反映出代建制项目面临的具体的风险。

（2）风险诱因可测评原理。项目面临风险的发生，通常情况下可以通过对项目管理组织内部与外部环境的风险诱因的测评而预测到，同时还可对风险诱因因子进行有效的预控或规避，从而进一步遏制风险的发生与发展。

（3）风险测评的值域原理。项目风险测评指标的取值范围是一个区间，不同的测评指标取值有不同的域值，因此预警的界限有所差异。

（4）风险预控方法的易操作原理。项目风险预控方法的组合原理，使得日常管理过程中的多种控制方法的选择以及处于危机状态时特别控制方法的选择显得比较方便。

3代建制项目风险识别

风险识别的结果是形成一个风险清单，包括详细的不确定事件列表。具体包含：

风险来源表。即罗列出所有已经识别的风险以及风险事件的可能后果，估计相关来源促发的风险事件预期发生时间，从而对该风险预期发生次数的估计加以说明。

风险征兆。风险发生或者即将发生的外在表现即是风险征兆。如项目中上管理人员沟通欠缺，施工先后次序混乱等。

风险的类型说明。通过对识别出的风险进行分类，以便对风险进行分析、量化、评价和管理。分类的方法和角度有多种，可以按照项目面临整体风险划分或者按照项目阶段来划分。

4基于物元理论的政府投资代建制项目风险预警管理指标体系

由于影响代建制项目风险的因素很多，其影响程度也会由于具体所处的环境不同而有所不同，并且对这些影响因素进行分析可以发现，代建制项目中多为定性指标，少数为定量指标，因此在代建制项目风险预警中需要对定性指标进行量化处理。代建制项目风险预警指标体系中，定性指标需要聘请专家确定每一种风险指标分别属于5级风险水平的等级，然后汇总这些评价结果。

5政府投资代建制项目风险预警管理结果应对

通过建立物元理论的河南省政府投资代建制项目风险预警管理模型对代建制项目风险进行预警管理的结果，可以确定代建制项目存在的风险及风险发生的可能性和风险对代建制项目的影响；根据预警管理结果就可以制定必要的管理方法和手段对代建制项目风险进行有效的控制，妥善处理风险事故可能造成的不利影响，尽量以最小的成本保证代建制项目保质保量顺利完成，交付使用。在实际生产工程中，根据具体项目风险预警系统给出的风险分析结果，我们可以依次划分为低风险，较低风险，中低风险，较高、高风险四个层此，并依据各个层析风险的危害性大小做出相应的对策，以保证项目的损失降到最低。具体分析如下：

（1）低风险项目应对对策

若根据代建制项目风险预警管理结果为较低风险项目，低风险项目是指总体风险处于安全区域，这种情况下，即使项目中个别风险发生会对代建制项目造成一定的不利影响，一般也不会太严重，由此在代建制项目实际风险管理过程中，对低风险项目经常忽略，不需采取特别的监测管理手段，但需对个别不利风险因素进行适当关注。

（2）较低风险项目应对对策

若根据代建制项目风险预警管理结果为较低风险项目，由于较低风险项目在代建制项目一般不会出现严重的后果，因此，较低风险等级代建制项目的应对策略主要是风险关注和风险自留，这要求风险管理者能够正确进行风险识别和风险评价，并做好充分的风险处理准备工作，将风险有意识、有计划、有选择地留给自己。

（3）中等风险项目应对对策

代建制项目风险预警管理结果为中等风险的代建制项目，这类风险是较低风险和较高风险的临界区间。在实际风险管理时对中等风险等级的代建制项目需要采取必要的监控措施，并且要特别关注一些风险的动态变化，当风险状况发生恶化时，就需要制定相应的防范对策。

（4）较高、高风险项目应对对策

代建制项目风险预警管理结果为较高或高等级风险的代建制项目，就需要采取风险控制的应对对策。在实际生产中药进行风险控制来改变风险后果的性质以及风险发生的概率及风险后果的大小对代建制项目进行必要的风险回避、风险减轻、风险转移和风险分割。作为代建制项目风险预警管理部门需要针对风险因素管理事先制定风险防范计划。

参考文献

[1]王爱领，孙少楠.基于熵度量法的代建制项目风险评价研究[J].中国管理信化.2009.5

[2]Hagan，等著，戴葵等译.神经网络设计[M].北京：机械工业出社，2002.9

篇(3)

一、PPP项目投资概述

伴随我国社会经济的不断发展，PPP模式在市政建设、公共服务、交通设施等领域得到广泛推广。依托PPP项目投资，公共部门建设服务可经由民间组织获取投融资、维护等，并且民间组织同样可收获相应收益，公共部门资金支出压力得以有效缩减，并将项目风险一定程度转移至民间组织[1]。PPP项目投资中，经由政府采购模式政府部门与中标企业签订合同，中标企业作为项目规划建设、生产运营的责任主体，其同时具备相应的收益权及特许经营权，项目公司则在基础设施建设、运行期间获得收益。

二、PPP项目投资中存在的主要风险

（一）系统风险

PPP项目投资系统风险指的是项目在规划建设、生产运营期间，因为遭受超出政府方、社会资本方可控范围对应产生的风险，包括金融风险、政治风险等。其中，金融风险包括有利率风险、外汇风险等相关风险，该部分风险转变造成项目收益受到影响而产生风险；政府风险与PPP项目投资全面环节息息相关，因为项目周期长期，使得项目所处的政府、政治等环境转变存在不可预测性[2]。

（二）非系统风险

PPP项目投资非系统风险指的是与项目规划建设、生产经营紧密关联的风险，包括市场风险、生产风险等。其中，市场风险指的是项目实际收益难以达到预期对应形成的负面影响。生产风险包括有材料风险、技术风险等相关风险，其很大程度上决定了项目生产能否有序开展。

三、PPP项目投资控制管理与风险承担策略

全面PPP项目投资相关人员在当前社会形势下，要紧紧跟随社会前进步伐，不断开展改革创新，强化对国内外成功发展经验的学习借鉴，切实推进PPP项目投资控制管理与风险承担的顺利开展，如何进一步促进PPP项目投资的安全有序运行可以将下述策略作为切入点：

（一）构建完善建安工程费投资下浮机制

在PPP项目招标过程中，政府方往往要求社会资本方对建安工程费进行下浮，依据下浮后总投资开展可用费或者最优计划价格等相关PPP招标指标开展标价。在项目实施过程中，针对PPP合同签订中要求按照工程竣工结算成果计算补贴回报的项目，则需要在工程建设完成结算过程中依据招标期间得出的下浮率获取投资基数；针对选取最优计划价格报价的项目，则在获取对应合理投资超支补偿过程中，应当权衡招标期间对应确定下浮率的影响[3]。构建完善建安工程费投资下浮机制，促进政府方在招标过程中对社会资本方报价水平的有效管控，有助于增强社会资本方项目管理能力，促进提取出具备实力的社会资本；与此同时，有助于政府方从招标阶段便收获投资节约效益，促进政府方自总体层面达成对项目投资规模的管控。

（二）强化基本预备费使用管理

因为PPP项目投资估算或者概算成果中涉及的基本预备费在工程建设期间一定发生与否及发生额度高低难以有效确定，针对其开展的使用管理模式通常会转变成政府方、社会资本方开展PPP合同谈判过程中商讨的一项重要内容。针对此项费用可采取下述使用管理模式，首先，将基本预备费纳入进PPP项目投资口径氛围，在PPP项目招标过程中，开展PPP报价指标的评估；然后，在工程建设过程中，基本预备费通过政府相关部门开展全面控制管理，用以政府方对可能引发的工程变更开展有效投资补偿；最后，工程建设完成开展结算后，其他的基本预备费通过政府方经由投资回收或者调整项目公司补贴的手段开展收回[4]。这一使用管理模式的显著特征在于政府方拥有基本预备费的各项权益，即基本预备费由政府方全面掌控，进而使政府方对社会资本方在投资控制思路上有力地位的充分彰显。

（三）推行建设期利息计算

因为PPP项目融资责任主体为项目公司，所以对于众多PPP项目而言，政府方对项目公司的建设期利息并不开展管理控制，项目债务资金融资成本高低与项目公司或者社会资本方能力重要相关，即融资成本高则意味着项目公司承当一定成本，融资成本低则项目公司获取一定收益，由此可激发项目公司融资主观能动性[5]。然而针对选取竣工决算投资审核用以项目回报计算前提的PPP项目，则应当在PPP合同中对建设期利息计算规则进行有效确立。在实际操作中，可考虑将PPP招标阶段对应生成的项目融资机构及利率情况用以PPP回报结构中获取建设期利息的计算前提，从而使项目公司在融资层面的能动性得到有效发挥，并使项目公司在融资层面的风险承担责任得到充分凸显。

篇(4)

【关键词】融资成本；风险溢价；道德风险

一、债务融资道德风险的理论评述

企业债务融资一般有银行贷款和企业债券两种形式。理性的企业在选择债务融资方式时会遵循成本最小化和收益最大化原则，其中，融资成本是企业融资时必然要考虑的主要因素。债务融资的成本由基础利率和风险溢价构成。对银行贷款而言，基础利率就是银行间拆借利率、央行再贷款或再贴现利率，企业债券的基础利率是相同期限的国债收益率。基础利率取决于宏观经济形势和社会资金供求状况，宏观经济形势好的时候，投资机会多，社会资金供求状况偏紧，利率水平较高，企业整体债务融资成本上升。风险溢价与企业融资期限和违约风险有关，融资期限越长，企业违约风险越高，风险溢价也越高。

风险溢价的重要组成部分是债务融资过程中企业和债权人之间由于信息不对称而产生的逆向选择成本和道德风险成本，其中道德风险成本还对企业选择债务融资方式有很大影响。

道德风险成本源于债务融资后债权人与企业之间的信息不对称。债权人的监督能有效防范企业的道德风险，降低债务融资的道德风险成本和整个融资成本。由于银行对企业的监督比债券投资者更有效，对于道德风险高的企业而言，道德风险高的企业一般经营时间短，知名度低，规模较小，或负债率高，进行债券融资的道德风险成本高，而银行的监督能够降低其融资的道德风险成本，所以这类企业一般会选择银行贷款。相反，道德风险低的企业进行债券融资的道德风险成本低，更愿意发行公司债券筹集资金。而且这些道德风险低的企业一般经营时间较长、知名度较高、负债率较低、规模较大、可抵押的资产较多，投资机会也较多，债券融资的道德风险成本低，能够以较低的成本发行债券。

在多数情况下，由于信息不对称，公众对企业的道德风险水平不知情，那些道德风险低的企业为了降低融资成本，就需要在投资者心目中建立良好的声誉。对于那些公众投资者了解不多的企业，如果没有声誉，发行债券的成本相当高，在公开发行债券之前需要在投资者心目中建立声誉。大企业在长期经营过程中已经有了良好的声誉，因此具有比中小企业更大的融资优势（Diamond，1991）。

道德风险还与企业投资机会有关。在融资金额有限的情况下，企业不可能投资于所有的项目，选择一个投资项目就意味着放弃别的项目。因此企业的投资机会可以被看作期权，其价值取决于企业以最优方式行权的可能性（Barclay&Smith，1995）。企业投资机会越多，股东和债权人对行权方式的冲突越大，发生资产替代和投资不足等道德风险的可能性越大，用高风险项目替代低风险项目越容易，债券融资的道德风险成本也越高。为了降低融资的道德风险成本，这些企业更依赖于银行贷款。投资机会也是企业的增长潜力，所以银行贷款的比例与企业增长潜力正相关，而企业债券的比例与增长潜力负相关（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

企业债券可以选择在公募债券市场或者私募债券市场发行。公募债券市场面向所有的个人投资者和机构投资者。私募债券市场的投资者主要是金融机构。金融机构精于信用评估，能够对企业进行有效的监督，所以发行私募债券与银行贷款相似。道德风险成本是影响债券发行市场选择的重要因素，规模较小的企业道德风险较大，在公募债券市场上融资的道德风险成本高，会选择在私募债券市场筹资，私募债券更多的监督及更严格的债务条款也降低了道德风险成本。债券发行成本是影响企业债券发行市场选择的另一个因素。公募债券发行成本高，但债券发行成本具有规模经济，债券发行量大的企业能够充分利用公募债券发行成本的规模经济，通过公募筹集债务资金（SudhaKrishnaswami，PaulA.Spindt，VenkatSubramaniam，1999）。

虽然银行监督能够降低债务融资的道德风险成本，但银行可能利用其优势“要挟”企业，从企业中抽取额外的费用，因此一些道德风险小、债券融资道德风险成本低的企业会选择企业债券（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

二、基于道德风险的债务融资方式选择模型

道德风险是影响企业债务融资方式的重要因素，道德风险小的企业债券融资较容易；道德风险高的企业难以在债券市场上融资，只能依靠银行贷款，通过银行的监督来减少或消除道德风险。道德风险与企业的投资项目质量、经营业绩、经营时间长短、资产结构、负债率等都有关系。下面将通过一个建立在道德风险基础上的企业债务融资方式选择模型来分析企业对银行贷款和企业债券的选择。

模型的基本思想是：由于所有权和经营权的分离，经理和股东的利益不完全一致，在选择投资项目方面意见不一致，经理会选择有高回报的好项目或低回报但能给经理个人带来好处的坏项目。如果经理把股东价值放在第一位，那么有好的项目、好的经营业绩、资产盈利能力强的企业更倾向于发行债券，其他企业从银行贷款。如果经理不关心股东价值，经理倾向于选择使其受监督最小的融资方式以投资于能给经理私人带来收益的坏项目，就会选择债券融资。

（一）模型的假设条件

（二）模型

假设企业公共秩序资金为F，承诺到期偿还金额为D，原有债务比新的债务优先级别高。如果企业无力偿还新老债务，债权人将清算所有抵押资产Ac。

经理从项目1获得的收益为：

α[p1（X-D+Ar-DE）+（1-p1）（Ar-Ac）]+bAr（2）

经理从项目2获得的收益为：

α[p2（X-D+Ar-DE）+（1-p2）（Ar-Ac）]（3）

如果

α（p2-p1）（X-D-DE+Ac）≥bAr（4）

那么经理会选择更有社会效益的项目2。

如果新债权人认为经理会选择项目2，那么在不考虑资金的时间价值的情况下，新债权人愿意借款的最低条件是：

综合上述分析，公式6成立或公式11不成立时企业就会发行债券。

公式6和公式11可以被重写为：

从公式12和公式14还可以看出，负债率高的企业更倾向于从银行取得借款。因为这时新的债务风险高，融资成本高，经理从项目2得到的收益少，更倾向于投资项目1，只有银行监督才能解决这个问题；反过来，负债率低、净资产高的企业更倾向于债券融资。

该模型的基础假设是银行比分散的债券投资者的监督更为有效，银行有监督企业的动机，而个人投资者没有。分散的债券投资者具有强烈的“搭便车”行为倾向，很难对企业进行有效的监督，而银行不能“搭便车”，且银行在挑选和监督企业方面具有优势，因此个人将资金交给银行，委托银行贷款给企业，代表他们对企业进行“授权监督”（Booth，1992）。

银行的自有资金很少，绝大部分资金来自于存款人。根据委托-理论，在不存在道德风险的情况下，当委托人是风险规避者而人是风险中立者（或爱好者）时，委托－合同应该由委托人取得固定收入，而人获取剩余收入，这样的合同同时满足约束和激励，促使人尽心尽力工作。银行可以看作是风险中立者，企业是风险中立者或爱好者，个人则是风险规避者。个人以固定利率存款到银行或借款给企业，并签订一份委托－合同。而银行的道德风险较低，企业的道德风险相当高。银行满足委托－合同的前提条件而企业不满足，因此个人愿意与银行签订合同而不愿直接与企业签订合同。

银行监督企业的动机有以下三个方面。首先，存款人与银行的委托－合同让存款人取得固定收入，而银行获取剩余收入，这使银行的收入与其工作努力程度和尽责程度直接相关，使银行有强烈的动机监督企业。其次，金融监管当局对银行的资产质量有较高的规定和要求，为了达到这些要求，银行必须对贷款企业进行监督。最后，声誉和诚信是银行最重要的无形资产，一旦银行因为对贷款监督不力而出现问题，就会失去存款人的信任，其经营会碰到很大困难，甚至会破产。

此外，从宏观环境看，银行监督企业还需要满足一个条件，即银行面临着预算硬约束，如果经营不善，就有可能破产。如果这一条件不满足，那么银行监督企业的动机就会削弱。如果政府会对陷于困境的银行施以援手，或者存在存款保险制度，银行的预算约束软化，缺乏监督企业的动机，就会出现一些放任企业损害银行利益的“非理性”行为。

三、结束语

本文基于道德风险，对企业债务融资选择方式进行了理论研究。研究假定企业、银行和债券投资者都是理性的“经济人”，在既定的规则下追求自身利益极大化，企业和银行都是预算硬约束的。企业为了追求自身利益极大化，总是力求以尽可能低的成本从银行和债券投资者那里获取资金。银行和债券投资者为了其利益极大化，既要以尽可能高的利率向企业提供资金，又要通过各种措施保证企业如约偿还债务。

银行贷款和公司债券存在的基础是不同的。作为一个理性的“经济人”，企业在选择债务融资方式时，融资成本是必然要考虑的主要因素，而道德风险又是影响企业债务融资成本的重要因素。道德风险小的企业债券融资较容易。而道德风险高的企业难以在债券市场上融资，只能依靠银行贷款，通过银行的监督来减少或消除道德风险。本文通过建立一个基于道德风险的企业债务融资方式选择模型，对债务融资方式的选择进行深入研究。研究结论表明，与中小企业相比，大企业的资产规模大，经营时间长，声誉高，进行债券融资的逆向选择成本和道德风险成本低。一些信用好的大企业能够以低于银行贷款的融资成本进行债券融资，因此进行债券融资的通常是大企业。

【主要参考文献】

[1]Barclay,M.,SmithC.,TheMaturityStructureofDebt,TheJournalofFinance,1995,609-631.

[2]ChristopherW.,AndersonAnilK.Makhija,Deregulation,DisintermediationandAgencyCostsofDebt:EvidencefromJapan,JournalofFinancialEconomics,1999,309-339.

篇(5)

关键词:房地产项目,风险评估

中图分类号：TL372文献标识码： A

Abstract: On the basis of the analysis of risk sources of real estate project and the identification of risk, this article introduces the assessment methods of Project risk from different angles and different starting point, providing the basis for project decision maker to make risk assessment, so as to control risk effectively.

Key words: Real Estate Projects; Risk Assessment

引言

近年来，我国房地产业的建设规模已位居世界前列。房地产业的迅猛发展为投资者带来了丰厚的利润。但是由于房地产项目的投资金额一般比较巨大，而且现金的回收周期较长，加上房地产项目又受很多因素的影响，如果对房地产项目中存在的各类风险因素认识不足、评估不到位，这些风险因素一旦发生，极易造成投资失败，将会给企业带来巨大的损失。所以说，房地产项目是所有投资项目中风险较大的一种项目。因此，对房地产项目开发活动中存在的风险因素进行评估分析，有着重大的意义[1]。

1房地产项目的风险概述

房地产项目的风险是指项目在从投资、前期准备、项目建设、租售管理中，存在难以预计、监控的因素，影响项目正常顺利的开展，进而影响开发商及相关主体利益，并使其遭受损失的可能性[2]。

房地产项目风险的来源有：自然风险、政治风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险、内部决策和管理风险等。

2房地产项目的风险识别

房地产项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA法）、幕景分析法及筛选―监测―诊断技术等方法[3]。

3房地产项目的风险评估

房地产项目风险评估是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。

3.1 模糊综合评判法

运用模糊综合评判法来评价项目风险的大小，不仅顾及评判对象的层次性，可使房地产项目中难以量化的评价标准、影响因素的模糊性得以体现，可以做到定性和定量分析，在评价中又可以充分发挥人的经验，使风险的评价结果更客观，符合实际情况。具体方法如下：

(1)确定风险因素集

对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其后果做出定性估计。确定的风险因素集可以表示为：

(2)利用AHP法确定各因素的权重

利用AHP将复杂的风险问题分解成递阶层次结构，然后在比原问题简单得多的层次上逐步分析，构造各风险因素和子因素的判断矩阵，计算其特征值并检验其一致性，从而得到各风险因素的权重。权重集表示为：

(3)选择评价集。

按风险因素对房地产投资项目的影响程度和风险发生的可能性，可将风险划分成四个等级。即一般风险v1，较大风险v2，严重风险v3，灾难性风险v4。据此,得出评价集为：

(4)确定隶属度和评价矩阵

由专家组对评价对象其中的每一个指标进行相对等级评判，则隶属度为：

判断某指标属于专家个数/专家总数

从U到V的模糊关系可以用模糊评价矩阵R来描述：

式中（;）表示对第i个指标作出的第j级评语的隶属度。

(5)进行多级模糊综合评判

将指标权重集与评价矩阵相乘即得最终评价结果E：

根据这一方法得出某一目标项目风险的评价结果，将评价结果与确定的评价集V做比较，可得出识别风险大小，为决策做出判断。基于模糊综合评判的风险评估方法，将复杂的风险问题模糊定量化，且计算较为简单[4]。

3.2 FCIM模型法

传统的风险评估方法只能得出风险的大小，而不能得出风险出现的概率，这给投资者进行风险规避和管理带来困难；而通过模糊四边形方法与控制区间和记忆模型(CIM)的综合运用，将定性指标定量化，解决了指标间相互独立和相关的问题，不仅得出风险的大小，同时得出不同风险大小出现的概率，使投资者能迅速准确地对风险进行控制。

(1)定性指标的模糊处理

对于定性指标，在风险评估中通常采用语言变量来表达，确定评价定性指标的语言变量集为E={很高，高，一般，低，很低}。采用不规则四边形模糊数表示为：“很高”(0，1，2，3)，“高”(2，3，4，5)，“一般”(4，5，6，7)，“低”(6，7，8，9)，“很低”(8，9，10，10)。

假定评估者确定了定性指标并给出风险评估结果，则采用模糊处理可以得到概率分布区间，从而得出其概率分布值，将定性指标定量化[5]。

(2)CIM计算

有了定性指标的定量化，通过CIM对变量相互独立和变量之间相关的概率计算，得出风险程度。

①将总指标分解为一套可供分析的基本指标集合。

最初的分解是将总指标分解为主要项目指标。组成主要项目指标的项目就是一级指标项目。一级指标项目又可分为两类：一类是不能再进行分解的，或者只能用均匀分布的方法分解的一级指标项目；另一类是指不同种类的，具有不同风险特点的指标元素的集合，因此可以继续分解为二级指标项目、三级指标项目等。

②考虑可能影响每一基础指标项目的所有风险，以便计算出基础指标项目的风险影响图。

先对每一基础指标项目进行风险辨识，找出影响它的风险因素集合，再估计每一风险因素影响基础指标项目投资的风险概率分布曲线。

在得到影响基础指标项目的所有投资风险概率估计值之后，就可以估计出这些风险因素至少出现一个时基础指标项目的风险概率曲线。这些风险因素在实际中的出现机率是随机的，并联模型把这些风险因素连接起来，并用并联概率叠加模型计算基础指标项目的总风险。

③对基础指标项目的风险进行组合，从而确定总指标的风险曲线。

与风险因素的并联连接模型相反，基础指标项目变化的串联连接组成了总指标的风险变化[6]。

4结语

本文在介绍了房地产项目风险的来源和对风险识别的基础上,采用定性与定量分析相结合的方式，初步建立了两种房地产项目风险评估方法,可以为房地产项目风险评估作一定的参考。但是,由于房地产项目风险的影响因素很多,本文建立的模型还有有待完善的地方,希望各位同行共同努力,以建立更加广泛适用的房地产项目风险评估模型。

参考文献:

【1】李 红，张小芳. 房地产项目风险模糊综合评估研究[N].西安文理学院学报，2006，9(2)：80.

【2】路遥. 房地产开发项目风险评价及应用研究[D].南京：南京理工大学，2012.

【3】甘传发. 房地产投资项目风险分析[J].房地产业，2013(5)：19.

【4】宋皑，苏同启. 基于模糊综合评价的房地产项目风险评估[J].青岛理工大学报，2007，28（2)：113-114.

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一、民间股权融资

股权融资是筹资者采取权益性证券形式从外部投资者手中筹集资金的直接融资行为。在私营农场的发展周期内，可以采用不同的融资方式，其中，民间股权融资在农村特定的环境中是一种可行的融资方式。私营农场管理水平的高低是股东盈利能力的保证，如果管理者有较高的管理水平，能够在提取足额折旧基金的前提下分配给民间股东足够的红利，股东会偏向于保留当前的管理者，否则股东将会更换目前的管理者；私营农场如果想长期使用民间股东的资金，则需要农场管理者能够在提取足额折旧基金的基础上分配给民间股东足够的红利以弥补股东股权的风险贴水。

二、私营农场民间契约性融资的主要风险

（一）经营风险经营风险是指私营农场在无负债的情况下，农场固有的预期经营收益的不确定性。一般说来，农场利润波动越大，其经营风险就越大，经营风险的变化与行业特征和时间特征直接相关。目前，受自然环境和经济环境的双重影响，加上私营农场经营灵活和监督困难，在其生命成长周期的各个阶段，民间契约融资结构相差很大，所面临的经营风险也不断增加，这主要是由于其盈利的不确定性造成的。由于生产经营的不确定性及资金来源的有限性，很容易导致私营农场利润的亏空甚至破产，经营风险是私营农场面临的最严重的风险。

（二）信息不对称风险信息不对称在私营农场融资过程中表现得最为明显，由于其财务管理和信息披露的不规范，内部的经营者具有更强的信息优势，这会加大私营农场融资过程中的契约成本。信息不对称问题将引起私营农场融资过程中的两种风险：1.逆向选择风险。在民间借贷市场上，私营农场是资金的使用者，对借入资金的投资项目的收益和风险有充分的信息，对投资项目的回报及资金的偿还概率都很了解。而民间借贷放贷者是资金的提供者，它并不参与资金的运用，对于以上信息只能通过农场或其它间接渠道获得，因此，民间借贷和私营农场之间在信息的掌握上差距很大。民间借贷放贷者为了化解自身的不良贷款，在放款的过程中关注的只是贷款发生时利率的高低和风险的大小，这样逆向选择就出现了。民间借贷放贷者为了防止信息不对称，常常会提高贷款利率，利率的提高把“好的”借款者挤走，而留下“坏的”借款者，或者出现较高的贷款利率会引导私营农场去选择风险更大的投资项目，民间借贷放贷者面临更大的偿还贷款违约率。2.道德风险。私营农场的经营权和所有权是统一的，且只有极小比例的私营农场能有资格通过股票进行融资。民间债务融资作为一种融资工具在私营农场的资金来源中占绝大部分，一般要求私营农场提供相应的抵押品来避免道德风险的发生。但是由于私营农场规模小，可提供的抵押品很少，所以道德风险在私营农场融资中发生的最为普遍。道德风险即指愿意支付高贷款利率的借款者倾向于选择高风险、高收益的投资项目。当借贷完成后，收益会在借贷双方分割。如果民间借贷放贷者提高贷款利率，这在一定程度上会降低私营农场的项目收益。这会促使借款农场选择高风险、高收益的项目而放弃可备选择的低风险、低收益项目。高收益的项目一般成功率相对比较低，这势必会加大民间借贷放款者的风险。

（三）信用风险私营农场的治理结构不完善，信息披露机制差，且我国目前还没有建立完善的信用评价体系，这样外部相关利益人很难对其进行监督检查，农场的各种信用危机很容易发生，在失信行为得不到追究和惩罚的前提下，会进一步导致私营农场的信用恶化循环。由于信用制度不完善所形成的融资契约不完全所导致的信用风险是私营农场所具有的典型特征。在私营农场起步时，在技术、市场和管理等方面的知识匮乏，且受到成本、成长规律和管理经验方面的制约，并不具备与合作各方签订完备契约的条件，这样私营农场的信用风险会高出很多。

三、防范私营农场民间契约融资风险的措施

（一）利用规范化的民间借贷融资私营农场具有规模小、风险高、融资频率高及金额小等特点，以银行贷款和发行债券的形式融通资金面临很大困难，而民间借贷机制灵活，借贷双方信息对称性强，且契约成本低、方便、快捷和效率高，具有很强的可行性。在民间借贷的契约关系中，契约主体多元化，民间借贷方式以信用贷款为主，需要担保的仅为9%左右，对私营农场来说是雪中送炭。在农村特定的金融活动中，有组织的金融市场可能会出现市场失效或者规模不经济的问题，而民间资金供给充裕且存款利率较低，资本市场发育不健全，所以在趋利的动机下，巨大的民间资金供给可以为私营农场资金需求提供充足的来源。

（二）积极创办契约性民间银行契约性民间银行制是在日本发展起来的一种金融制度，在该模式下，民间银行可以派专人进入私营农场的董事会，亲自参与农场的经营运作，深入了解企业农场的管理水平和发展前景，从而可以客观评鉴农场的信用水平，减少信息不对称性风险。同时，民间银行可以对私营农场进行监督检查，避免所放资金被任意投放，合理控制现金流量，有效防范道德风险发生。由于民间借贷占我国私营农场外源融资的很大比例，所以推行契约性民间银行能够通过建立私营农场与民间银行之间的长期借贷关系，进行彼此高效的资金融通。

（三）逐步改善融资环境根据不完全契约理论的观点，一定的规制环境是行为约束的重要构成。如果一个国家的法律制度比较健全，投资者的利益能够被有效保证，则在此国家内的直接融资成本就会很低，其证券市场也会更加完善，采取分散投资更能降低投资风险，逐渐形成以资本市场为主的金融体系。相反的情况下，则会出现以间接融资、关系型融资和商业银行债务融资为主的金融体系。因此，私营农场作为资金的需求者不应刻意去追求特定的资本结构和融资模式，相应地政府部门（尤其是金融监管部门）应从建设融资的法律体系入手，切实降低私营农场的融资成本和风险。

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1.1体育产业在经济结构中比重小

据有关统计数据表明,1997年,我国体育产业的增加值为156.37亿元,1998年为183.56亿元,占GDP比重的0.2%,而发达国家同时期的这一比例在1%~3%之间。从这一角度看,我国的体育产业在经济结构中的比重偏低。

1.2相对于不断增长的体育消费需求水平而言,体育产业的投入水平低

依据配第一克拉克定律,一个经济地区的经济将从第一产业向第二产业、第三产业顺次发展。我国目前整体国民经济处于工业化的中期阶段。由于地区的不均衡发展,有的地区如京津唐、长江三角洲、珠江三角洲地区,已经步入工业化的后期阶段。随着经济的日趋发展,人们对体育消费的需求也将增加。从目前的状况看,体育投入的规模远远满足不了人们对体育消费的需求。

1.3在竞技体育举国体制下,相对于重点项目而言,非重点项目和群众体育投入水平低

举国体制是以国家利益为最高目标,动员和调配全国有关的力量,攻克某一项世界尖端领域或国家级特别重大项目的工作体系和运行机制。举国体制有利于集中力量办大事。但是对于一些非重点项目、偏冷项目、观赏性不强的项目,资金不足现象尤为突出。群众体育是体育事业的一个重要方面。在政府主导的投资体制中,群众体育相对于体育行政部门而言,则是不属于本部门份内该管的事。体育行政部门在精神上支持群众体育的发展,但是要把本已紧张的资金投入到跨部门、跨系统、收效慢的群众体育上,是不大可能的。所以,资金短缺对群众体育投资而言是任何时候都存在的。

随着体育改革的深入和体育市场的逐步完善,一些体育投资项目应抨弃“等靠要”这种计划经济下的残留思想,主动到资本市场中寻求机会,以缓解资金短缺问题。

2体育投资项目通过风险投资进行融资的作用

2.1风险投资存在大量的资金沉淀

风险投资是指专业资产管理组织将筹集到的资金投入到创建时间不长、但成长很快,且具有较大发展潜力的企业,以期获得高额投资收益,或对未上市的具有潜在增值机会的中小型企业的一种中长期投资。

目前,我国风险资本在总量上已经达到100亿元人民币,但真正发挥作用的资金仅有12亿左右。在100亿的风险资本中,具有政府背景的风险投资资金占90%,私人资金占2%,外来风险投资资金占8%,所以,大量的私人资金(如居民存款)、基金(如养老保险基金)未能加入到风险投资行列中来。

在我国,对于风险投资的认识上存在一个误区:认为风险投资是从属于高新技术产业的,是只为高新技术产业化服务的。如风险投资公司的业务主要集中在高新技术开发区内,有89%的风险投资公司选投了在高新技术开发区和创业服务中心的高新技术项目。这种认识背离了风险投资的本性。诚然,高新技术企业的产品通常具有较高的产品附加值,利润空间较大,理所当然,高新技术产业是风险投资活动的主舞台。然而,风险投资的最终目的是以其富裕的资金和专业化的管理参股被投企业,通过被投企业的培育成功,获取高额资本回报(而不是稳定获取成长利润),然后功成身退。所以,应该说,哪里有发展空间,哪里就有风险投资的影子。

目前,风险投资在我国存在着大量的资金沉淀。

2.2引入风险投资对体育产业的影响

2.2.1风险投资的进入可以加速体育资产证券化步伐

体育产业资产的证券化有利于增加我国体育产业资本市场融资工具的可选择性,可以使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款和透支,同时降低了筹资成本,有利于提高我国体育产业资本市场的运作效率。

如果风险投资进驻体育产业,必定会迫使体育产业走资产证券化的道路并加快其步伐。

2.2.2风险投资的进入有利于体育产业内部理顺产权关系

我国体育产业尚处于由计划向市场转变的阶段,产权不明晰是处于这一阶段中的企业的通病。

风险投资以其提供的资金入股,被投资企业以其有形资产和无形资产入股。这种无形资产包括范围极广,可以是专利、技术诀窍,也可以是一个创新的点子,甚至包括创业者的个人能力。风险投资在一开始就要求被投资企业有清晰的产权关系,否则,后面的合作将难以为继。

2.2.3风险投资的进入有利于加强体育产业内部管理的科学化

市场机制下现代化企业的基本特点之一是管理科学。体育要走产业化的道路,必须坚持科学管理的原则。

风险投资给被投资企业带来的附加价值之一是参与管理。风险投资基金管理者(也称为风险投资家)都具有丰富的管理经验。据调查,有2/3的风险投资家有大型企业高层管理背景,另有1/3的风险投资家有金融背景。被投资企业可以利用风险投资的直接参与管理来加强自身的经营管理,还可以有效利用风险投资家的专长、经验和网络关系来克服不同阶段的困难而不断顺利发展。

3体育投资项目赢得风险投资应注意的事项

体育投资项目是指通过向体育领域投资获取利润回报的项目,如体育休闲项目、体育竞赛项目。

成功获得风险投资并能使项目顺利实施的注意事项可以从三个阶段来分析,即策划阶段、撰写商业计划书阶段和签约阶段。

3.1策划阶段,注意理顺产权关系

体育投资产权是指进行体育投资的投资者对投资对象拥有的各种权利,包括所有权、行为权、索取权。在产权结构当中,所有权、行为权、索取权存在着相互作用、相互影响的互动关系,它们最终共同决定了产权的运行效率,其中任何一方存在着不科学、不合理、不公正的一面,就会伤害产权主体的积极性和创造性,进而损害产权的运行效率。在计划经济体制下,体育投资项目从选项到投资,全部由政府统一包办,投资项目无论盈利还是亏损,均由政府独家承担,体育事业所需资金全部来自国家财政支出。所以体育投资主体单一。随着国家政治体制和经济体制各方面改革的逐步深入,体育改革也迈开了步伐。体育投资主体从一元化向国家和社会二元化转变。所以,现有体育资产很多为国有产权,在委托关系中,存在出资人缺位现象和很高的人风险。

3.2撰写商业计划书阶段,注意设计一份出色的商业计划书

商业计划书是对投资项目的背景、基本状况、盈利能力、发展前景等方面的真实表述和客观预测。经过商业计划书的筛选,一般只有5%的项目能进入风险投资家的调查阶段。所以商业计划书的设计是赢得风险投资的至关重要的环节。

一份完整的商业计划书包括以下内容:

摘要:简要阐述产品理念。

产品及经营理念:让读者清晰地看到你要进入的领域、所经营的产品,以及在整个商业背景下该产品的定位。

市场机会:回答产品有什么市场机会。

竞争分析:让读者知道此商业计划建立在现实的基础之上,它表明了计划成功的阻碍,并设计出克服它的方法。

个人经历与技能:告诉读者项目发起人或者创业者是否有能力使该业务获得成功。

市场导入策略:说明如何启动新计划。

市场发展措施:所需技术及其他设施。

市场增长计划:将表现如何使该业务持续发展。

市场退出策略:万一我们的计划失败,出现了我们不愿看到的局面以致于需要退出市场,我们也会尽量减少损失,不至于血本无归或名声扫地。

法律法规:新业务是否在法律许可的范围内开展、我们的产品是否合法、在这个领域是否存在相关的规定等等,

资源(人力及技术)配备:我们在资源配备上要有多大的投入,如何得到这些资源。

资金计划:这部分将说明新业务所需要的资金投入。

近期规划:获得投资后,近期工作安排。

体育投资项目其产品多为服务性产品,在设计商业计划书时,一定要把盈利模式和成长途径交代清楚,避免给人留下空洞虚无的印象而被淘汰掉。

3.3签约阶段,注意管理权限的分配

风险投资的最大特点是参与管理。在合同设计时,风险投资家一般会要求在企业处于不同的境遇下管理权限要发生变动:当企业运行状态良好时,风险投资家的管理权限较小;当企业处于危机状态时,风险投资家的管理权限变大,甚至会抛开创业者,接管企业。作为项目设计人或者创业者当然不愿意将自己辛苦培育的企业双手奉送他人。所以,在设计合同时,应注意巧妙避开管理权限的变动条款。

风险投资为规避风险,一般选择分阶段注入企业。如果在第一阶段,投资项目业绩较差、或者市场前景黯淡、或者技术已经落后,那么风险投资将会终止后续投资,并进入清算程序。如果是由于管理不善导致投资项目表现较差,那么风险投资家将会接管企业,同时,股价换算比例也将向有利于风险投资家的方向发展。所以,体育投资项目争取风险投资不是一锤子买卖,而是一个多阶段的动态过程。项目发起人应抨弃“临阵磨枪”的思想以及“只要把钱拿到手就好办”的想法,而应该努力把项目做好,以赢得后续投资,获得最后的双赢结局。

参考文献新晨

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