房地产市场投资精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产市场投资范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

尼克(Nick Leslau)，英国最富有的房地产企业家之一，在2007年市场下滑之前退出了这个领域。但是现在他和一群小规模、但人数越来越多的投资者持一样的看法，他们认为现在是时候开始买进了。

上个月尼克设立的最大值地产集团(Max Property Group)，高达2亿英镑(约3亿2千900万美元)进行招股，这是今年英国第一个公开招募。对该股票感兴趣的投资者很多，以至于尼克先生仅仅公开了一个星期就卡断了投资者的渠道，尽管这样，股票仍然被超额认购。

事实上，在过去一个月里，至少有三家英国投资公司分别宣布了大约2.4亿美元的购房计划，这也预示着新房产出量开始趋于稳定。

根据戴德梁行(DTZ)的消息，投资者们正返回遭受重创的英国商业地产市场，以2007年市场最高价75％的价格，抢购办公楼和购物中心。

英国房价下降低于美国的89％，或亚太地区的80％。但是在英国，房地产成交量下降速度更快――在市场最高价三个月之后，突然下降了51％，与此相比，美国下降了35％，亚洲下降了19％。

一些分析家认为，如此快速的纠正有助于英国市场比纽约、东京或法兰克福更快地恢复过来。

“你永远不会知道市场的底部在哪里，直到衰退过去，但我们的感觉是，正在接近。”尼克先生说，他正在考虑数亿英镑的房地产投资，“我们有一个强烈的感觉，市场可能会像20世纪90年代那样。”

在经济不景气的时候，尼克通过低价购买商业地产并且对其重新开发获得大量财产。

今天，英国正面临第二次世界大战以来最严重的一个衰退。银行仍不愿贷款，各个行业复苏缓慢，失业率继续上升，空置率增高导致租金较低，尤其是在伦敦金融区，空置率上升到10％。但是过去的一年里，英镑贬值吸引了一些外国投资者，还有一些人正在寻找对抗通货膨胀的方法，同时被较低的房地产价格和银行利率所吸引。

根据戴德梁行的消息，虽然普通住宅市场仍在继续挣扎，英国还是有希望比美国更好地进行市场定位，从商业房地产市场中第一个复苏。

“伦敦房价调整得非常快，”戴德梁行伦敦全球预测负责人托尼・麦高(Tony McGough)说，“坏消息已退出这个市场，租金下跌很多，即使我们还没有触底，也正在接近底部。但纽约还是没有见底。”

纽约的房地产数据服务机构Real Capital Arialytics的研究主管丹・法苏洛(Dan Fasulo)估计。伦敦的市场周期大概比纽约提前6个月。一些分析家认为，原因是英国市场有更大的价格透明，在英国传统上，房地产投资主要是资金规模较小的投资者。当市场下跌时，许多投资者希望房产赶快变现，迫使他们的资产价值几乎每月变动一次。

英国的市场较少提供商业性不动产抵押贷款证券，更多是通过商业银行贷款。

一些分析师仍然持怀疑态度。并且预测市场只会在明年年中有限恢复。但一些房地产投资者的投资已经开始。

不动产投资机构London & Stamford，由雷蒙德・穆尔德(Raymond Mould)和帕特里克・沃恩(Patrick Vaughan)经营，在2007年的时候就准备拿出2.85亿英镑投资房地产市场，但一直等到今年年初才作出了第一次投资。他们花7400万英镑购买了伦敦金融区办公楼One Fleet Place，其价格只有原来最高价格的45％。目前为止，它已经收购了4个以上的房产。

沃恩先生说：“从今年年初起，房地产价格下跌充分，能明显感受到市场在回暖，可以肯定地说，这个市场有更多的机会。”

一些海外投资者也有兴趣。这个月的早些时候，阿曼投资基金(Oman Investment Fund)收购了位于伦敦金融区的One Bishops Square大部分股权，据安理国际律师事务所(Allen & Overy)对房屋的评估，收购价比去年年底下跌了8％。卖主是英国最大的房地产投资公司之一汉森公司(Hammerson)，它迫切需要偿还债务。

果园街投资管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府为背景的公司，6月8日同意以2140万英镑的价格，购买在同一地区的办公楼，包括租户12年的租契。

另一房地产投资者――伟大的波特兰置业(Great Portland Estates)，上个月宣布了一项1.75亿英镑的增股计划，并承诺明年年底前，资金大部分投入围绕着伦敦牛津街重要的零售场所。物业投资者沙夫茨伯里(Shaftesbury)还宣布了一项购买折扣房产招股计划。

对商业地产兴趣的突然复苏，造成了激烈竞争，无疑将导致高端地产的长期租户很难寻找到。果园街主席克里斯・巴特拉姆(Chris Bartram)说，他注意到，从今年年初，对高端资产的争夺开始升温，因为英国政府的资产保护计划，帮助了避免强行拍卖的房产蜂拥而至。

但是巴特拉姆警告说，如果银行变得更加积极地清理其资产负债表，它将使资产缩水和扼杀复苏。“如果我们现在有一个上升的市场，我们可以看到银行将以此为借口，出售资产保护计划里的所有资产。”他说。

篇(2)

一、房地产企业的财务现状分析

目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。

1、企业盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。

净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。

2、企业营运能力分析

企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。

3、企业偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。

4、企业成长能力分析

企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。

二、存在的风险

1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。

2、城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一、二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

篇(3)

关键词：房地产；市场经济；宏观调控

受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。

1 对我国房地产市场的经济形势分析

对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。

（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，

（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。

（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。

2 我国房地产市场宏观调控的分析

当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。

（一）建立房地产市场的宏观调控体系

在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。

（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性

通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。

（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，

加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。

（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为

要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。

3 结语

要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。

参考文献：

篇(4)

还有，如果房地产市场是信心问题，那么说明国内房地产仍然是停留在房地产个人投资购买上，因为，住房的投资价格不是由市场供求关系来决定，而是市场的预期及信心来决定。如果住房投资者预期房价会上涨及投资的风险低，投资者自然会进入这个市场。反之，投资者当然不会进入这个市场。

有房地产开发商说，目前房地产市场销售低迷，就在于购买住房的人对市场的信心不足。因此，“两率”下调就可以恢复房地产的市场信心。假定目前的房地产市场正如该商人所言，那么只能说明他对当前政府的政策不了解，因为，从2007年下半年以来，对个人房地产的投机炒作，所有的房地产政策都是严格遏制。其实，不仅房地产政策如此，只要看看这几天房地产上市公司股票价格狂跌的程度，就可以看到市场对房地产企业的投资信心如何。在H股市场，不少房地产上市公司的股价已经跌的不到最高时的五分之一了。这就是市场投资者对房地产的信心。这种信心是靠“两率”下降可以恢复的吗？

如果房地产是居民住房消费的市场，那么房地产市场的价格则由居民购买住房的支付能力来决定。当房地产市场价格上涨到80%以上居民都没有支付能力购买的时候，当房价顶在天花板把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时，那么靠信心的恢复能够把这些人吸引入市场吗？根本就不可能。

现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生了根本性的变化，不少房地产开发商仍然抱着早几年房地产市场的梦想，以为这种梦想还会持续，因此宁可把房价顶在天花板上就是不下降，甚至于制造房价为什么不可下跌的无数个理由。

对于这些理由如何，只要看看早几年国内家电市场、汽车市场走过的路，要让这些行业能够真正持续的发展，哪一个行业不是通过价格竞争来发展强大的。没有市场价格竞争，没有大量的房地产企业优胜劣汰，中国房地产业能够正常的生存下来吗？

可以说，国内房地产市场繁荣了10年，6万家房地产企业没有几家是通过市场竞争淘汰倒闭的，这才是房地产市场最大的怪事。这说明了中国房地产市场竞争十分不正常，房地产市场全面改革与调整也是必然。这是谁也无法改变的。即使是一些地方政府希望用托市的方式诱导居民进入，但是所起到作用不大。

篇(5)

关键词：锁定性困境；房地产市场；路径依赖；关联制度

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）10-0016-06

我国房地产市场经过20多年的高速发展，其市场波动已成为经济发展的晴雨表，如何把握房地产市场发展方向亦引起各界关注。

一、中国房地产市场的发展路径与困境

1.房地产市场发展路径

房地产市场面临的困境可以用路径依赖理论来解释，上世纪90年代，诺思和维特等提出路径依赖的主要思想和理论框架，强调某一模式或体制会由于规模效应、学习效应、协调效应、适应性预期以及既得利益约束等因素不断自我强化，形成路径依赖现象。该理论已在经济社会研究中发挥了重要作用，尤其适用于研究技术演进、制度变迁和产业发展。

我国房地产市场从1998年开始获得较快发展，当时恰逢亚洲金融危机的爆发。随着改革开放的进行.我国开始改革住房制度，由原有的单位分配住房逐渐改为住房市场化，并以此拉动内需，挽救财政，以应对亚洲金融危机影响，由此房地产业开始获得快速发展，并逐渐成为经济发展的主导产业。纵观房地产市场快速发展的20多年，与其直接相关的调整政策制定和执行始终是经济工作的重要内容：从政府开放房地产市场，使其快速发展开始，当该市场过热时出台调控政策降温，当其遭受挫创时出台政策刺激，并由市场慢慢消化刺激结果。长此以往。房地产市场逐渐形成一条与政府干预政策相互交错，并由政府助推的发展路径。这是一条外生性的发展路径，随着路径强化，我国房地产市场发展陷入锁定性困境。

2.房地产市场的锁定性困境

锁定性困境即指路径依赖的“锁定”状态，制度按照某一路径变迁可产生路径依赖，随着经济社会状况的改变，按照原有路径变迁的制度可能逐渐变得低效，并在原有路径上继续下滑，甚至被“锁定”在无效率状态，这种状态便是“锁定性”困境。一旦陷入“锁定”的困境，摆脱将变得十分困难.需要依靠强大的外力推动。起源于次贷危机的全球性金融危机使我国经济受到一定冲击，刺激政策作用使我国房地产市场在经济复苏中发挥了有效的拉动作用。但随着经济形势变化，按照原有路径发展的房地产市场陷入难以摆脱的锁定性困境，该困境下房地产市场发展背离经济规律。按照经济规律，若商品需求持续不足，供给便会减少，价格下降以达到新的均衡，而房地产市场却违背这一规律，出现商品房有效需求相对不足，供给却持续增加，同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。

首先，从需求方面看，以居住为基础的房地产需求相对不足。我国房地产市场是从满足居住需求开始发展起来的，居住用房在开发面积中占极大比例，而居住用房的销售需要有需求能力的人口支撑。商品房的主要购买者是劳动人口，然而随着我国老龄化社会的到来，近些年劳动人口比例呈下降趋势，老龄人口比重却不断上升。由表1可见，我国人口结构在2010年出现拐点，15―64岁的劳动人口占比2010年上升超过一个百分点，并持续维持高于2009年水平。而65岁及以上老年人口占比呈逐年上升趋势，说明我国正在经历老龄化过程。在劳动人口中，25―39岁对新增住房需求最大的中青年人口比例也整体呈下降趋势，2004年该比例为27.02%，而2013年这一比例仅为23.26%。这种人口结构变化可对房地产市场造成极深远的影响。日本90年代初及美国2007年房地产泡沫的破灭。恰遇两国劳动人口的转折点，是在国家政策收紧时发生的，是对房地产市场的破坏性调整。我国人口基数大，较小的比例变化也会对需求结构产生较明显影响，因此我国老龄化的趋势将从长远上减少对房地产的实际需求。就当前而言，我国城镇人均居住面积已高于32平方米，城镇住房拥有率已达到89.2%，居住用房有效需求趋近饱和。一些收入较低的务工人员主要依靠租房生活，这些人员是房地产市场潜在的“刚性需求”者，但他们有购买意愿却无购买能力，并不能真正增加房地产市场的有效购买需求。

其次，从供给方面看，已竣工和新开工住宅面积持续增加。人口结构的改变并未改变房地产商的开发惯性。近几年，我国住宅新开工面积仍在逐年增加，增量房一直占据房产销售的较大比例。如图1所示，自1997年以来，我国住宅新开工面积除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅销售面积2008年受金融危机影响出现下降，2014年因限购政策作用与新开工面积同步出现下降。两条曲线的距离表明我国住宅开发与销售面积之间的分离程度。由两线分离程度可以看出，房地产市场新增供给始终大于有效需求。随着房地产市场的快速发展，供需脱节逐渐严重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，随着新增住宅面积逐年增加，开发商库存逐渐堆积，供给持续过剩。另外，除开发商库存之外，一些已经销售的不以居住为目的的投资性房产空置，这些空置房产事实上是市场供给的一部分，库存房产及空置房产加剧了我国房地产市场产能过剩，这种持续严重过剩成为房地产市场面临的难以摆脱的困境。

再次，从价格方面看，房地产市场存在产能过剩与价格坚挺的局面。按照经济规律，在某一市场供需难以达到均衡时，可通过价格调整使之趋于平衡。然而在供给持续大于需求状态下，房地产市场价格仍然坚挺，甚至还出现一些地区房价上升的情况，有价无市成为房地产二手市场的常态。与2014年相比，2015年我国70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市仍有21个。就总体而言，我国新建商品房以及新建住宅商品房的均价逐年呈上升趋势，如下图2所示，近10年来，除2008年受金融危机影响之外，其他年份商品房价格都持续上涨。至2015年11月新建商品房均价为单位平方米6821.08元，住宅商品房均价为单位平方米6513.06元，亦分别高于2014年的6323.53元和5932.17元。

可见，房地产市场自身已处于典型的无效状态，如今我国经济进入新常态，房地产市场需调整以脱离这种锁定性困境，但由于高强度的路径依赖

二、中国房地产市场陷入锁定性困境的自我强化因素

路径依赖形成后，由于规模经济、学习效应、协调效应及适应性预期等因素的作用将不断得以自我强化，在自我强化过程中产生预期利益及沉没成本，使原有路径变迁难以实现。房地产市场之所以陷入“锁定”困境并难以脱离，恰恰是因为房地产市场路径依赖存在着有力的自我强化因素，预期利益和沉没成本的存在，使房地产市场调整与其他市场相比风险极大。房地产市场锁定性困境难以摆脱并非不能摆脱，只是通过直接改变房地产市场发展路径，由市场自由调整使房地产市场收缩，并脱离原有困境将产生社会难以承受的高额成本，从而使房地产市场调整存在巨大风险，也正是这些风险使我国房地产市场在当前困境中愈陷愈深。

1.全局性的经济急速降档风险

长期以来，房地产市场作为我国主导产业对经济增长作出极大贡献，使经济从主客观方面都对该市场产生极强依赖，依赖性越强，房地产市场调整可能破坏经济的程度便越深。

首先，风险根源在于经济增长对房地产市场过度依赖。我国经济增长从主观和客观两方面都表现出对房地产市场的过度依赖。从主观方面来看，我国习惯于主动运用政策调整房地产市场以达到影响整个经济增长目标。纵观过去近20年，从1998年住房商品化开始.各级部门在多个阶段都采取过针对性调控政策。以期通过房地产带动经济健康稳定增长。如比较典型的“国十条”、“国十一条”、“国五条”等，表明政府极其关注房地产市场发展动态，并对其带动经济增长予以极大期望。主观上的依赖使深入的经济结构调整难以进行，并进一步强化经济主体对救市政策的预期，使房地产市场原有路径依赖加强。从客观方面来看，我国经济增长主要依赖于固定资产投资增长，而房地产投资总额占全社会固定资产投资总额极大比重，可见房地产投资贡献极大。如表2所示，自1999年后，我国房地产开发企业完成投资额占全社会固定资产投资总额的比重都大于15%，比重最高的年份2012年达到26.14%，2014年房地产进入调整期，交易量下降，但房地产开发企业当年完成投资额仍达95，035.61万亿元。占当年全社会固定资产投资总额的18.93%，而5%是国际公认的这一比重的合理水平。

经济增长对房地产的依赖可以由我国经济增长中房地产开发企业投资额占GDP的比重进一步证明.我国经济增长的很大部分来自于房地产的贡献。由下图3可见，这一比重基本呈持续上升趋势，到2013年该比例达到14.63%，2014年房地产市场下行，该比率也高达14.93%。全球金融危机以来，我国房地产市场并未与世界同步调整，经过强刺激后房地产市场对我国保持较高经济增长所作出的贡献增大，其在整个经济中的主导地位难以取代⑦。

除此之外，房地产带动的其他行业亦为我国工业产值作出很大贡献。与房地产业直接或间接相关的产业较多，包括房产中介、装修、家具、钢铁、水泥、玻璃等。房地产业的发展对这些相关产业带动极大，其增加1个百分点，带动相关产业产值增加可超过1个百分点。2014年开始的低迷使这些附带行业陆续出现亏损。可见，房地产行业与经济增长息息相关，新的主导产业尚未形成，在保持较高增长速度的诉求下，经济难以离开房地产业。

其次，根本风险在于经济增长越级降档及继发性社会风险。由于房地产业已在我国经济增长中占据重要地位，房地产市场的收缩可引发我国经济增长的“越级降档”，对经济运行造成较大破坏，并引起继发性社会矛盾，这是房地产市场最大的路径变迁成本。一方面，房地产市场低迷的最重要影响便是经济增长速度下降，由于经济增长对房地产市场的依赖，使房地产市场调整必然引起经济增长速度下降。2015年，前三季度国内生产总值相对于2014年同期增加了6.9%，而2014年、2013年国内生产总值环比指数分别为107.3、107.7，经济增长速度的下降与我国房地产市场的低迷有很大关系。经济增长速度的变化涉及经济生活的很多方面.如房地产市场带动的行业较多，其份额的下降亦将带动这些行业的波动，从而带来就业率的下降等不利影响，而这些是关系社会稳定的根本，也是经济新常态下我国经济调整的底线。另一方面，房地产市场调整以达到新的均衡必然要求房价下降，房价下调同样伴随一定风险。房地产虽然具有投资品属性，但这一属性不仅是资金运作，还必须以消费品属性为前提，因为在房地产每一级市场交易的都是具有实物形态的房产，无论哪种属性最终都要归人满足居住需求之根本。相对于证券市场投资者，以投资为目的的商品房购买者更倾向于风险规避。房产对于其投资者而言既是居住场所，又具有保值增值功能，相比之下作为消费品属性优先于投资品属性，因此在房地产市场价格下跌时不能承担投资固有风险。若房地产价格泡沫破灭，他们首选弃房或退房，将风险和损失转移。转移无果时他们可能将房价下跌损失归谬于政府，而政府为解决此类问题所承担的相应成本通常具有不确定性，风险亦可能极大。另外，参与房地产市场集资的被集资者属于房地产市场的另类投资者，他们通常不具备风险评估能力，而且涉及面大。一旦房地产商破产.投入的资金基本难以收回，两种问题的解决都需极大成本，即隐含着极大的风险。

2.地方政府债务危机

首先，风险根源在于地方财政过度依赖。土地出让收入近些年来一直是地方政府的重要收入来源。近两年，大部分城市超50%的财政收入来自土地转让。在一些发达城市，地方政府财政收入对土地的依赖更强。2013年我国地方政府土地出让金收入高达39073亿元，占地方财政收入的72.5%，2014年受房地产市场波动影响，地方政府的土地出让金收入为2.34万亿元，财政收入为7.59万亿元，土地出让金收入占地方财政收入的30.83%，而当年地方财政支出为12.91万亿元，地方政府财政赤字增大，政府土地出让收入减少是重要原因，相关税收收入占地方财政收入比重亦越来越大。与房地产市场直接相关的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等五项，这类收入在地方政府财政收入中也占有很大比重，使地方政府对房地产市场更加依赖。由表3可见，与房地产业直接相关的五项小税种占地方财政税收收入的比重连年上升，至2014年该比例已达23.37%。除此之外，印花税、营业税等税收收入的一部分也是来自于房地产经营和交易。可见，房地产市场对地方财政的影响不仅是土地出让金收入，相关的税收收入也是不可小视的重要部分。

除此之外，房地产市场带动的许多相关产业不但可以增加税收，还可直接带动地方就业。这些收益诱使地方政府过度依赖房地产市场，由于在利益博弈中占主导地位，地方政府有动力促使房地产市场路径按原有方向持续下去，并使原有路径依赖得以强化。

其次，突出风险在于地方政府债务危机。我国地方与中央在房地产市场调整中存在双重目标矛盾。房地产市场发展具有区域性特点，随着该市场快速发展，各地方政府将其作为提高预期收益的重要产业。地方政府维持日常开支、基础设施建设以及土地出让前的规划、动迁等投入较大。单纯依靠正常财政收入难以抵补，因此不得不举债，并通过未来土地出让金收入偿债。2010年我国地方政府债务总额已达10.7万亿元，相当于当时GDP的27%，而2011年、2012年和2013年地方政府债务仍然持续增长，这些债务的偿付主要依赖于土地收入增长。2014年地方政府新增财政赤字为53338.91亿元，地方政府财政压力继续加大。

此外，地方政府为获取更多土地出让金收入，会选择动迁之后再出让，从而获得规划、动迁期间土地继续升值收益。这种方式使地方政府亦需承担相应风险，如：房地产发展受挫导致土地出让收入下降的损失；政府大量举借债务带来的本利偿还负担等。房地产市场调整还可导致土地出让难以实现，使地方财政收入锐减，支出增加和收入下降同时出现，导致地方政府债务危机风险加大。近两年来一些地方政府债务与当年全部财政收入之间已经出现较大缺口，地方政府债务问题成为经济结构调整不得不被考虑的问题。

3.系统性金融风险

风险根源在于投资、投机者过度依赖。近年来我国房地产市场快速发展，参与房地产投资的企业及个人大多获得可观收益，并使房地产业成为投资者最乐观的投资领域。从我国房地产开发企业构成来看，大型专业开发商所占比例极小，大多数开发商属于中小型企业，其中有相当多的企业原来从事其他行业，有一定资金储备后便将其用于房地产开发，还有些中小房地产商在自有资金较少的情况下，通过集资等渠道获得初始开发成本，参与到房地产投资中。如表4所示，我国近10年房地产开发企业除2009年外，其他年份都呈上升趋势，而2009年的下降则是由于刺激计划使房地产企业在2008年过度增加所导致的。大型房地产开发企业数量基本稳定，新增的大都是一些中小型企业。房地产的个人投资者主要是购买房地产用于获取溢值差价或租金的投资者。就购房者而言，他们的投资选择主要根据自己或他人过去的投资经历做出。过去20多年我国房地产市场迅速发展，房价持续上涨，房地产除了能抵消通货膨胀对资产价值的侵蚀，还可赚取超额收益。投资者便根据这一经历预期以后的房地产市场发展，增加房产投资。由于房地产具有使用价值，还可用于抵押投资，这种融资功能是我国股市不具备的。投资者将手头能够获取的流动性变为房产后，再利用房产抵押功能获取更多银行贷款购房。这从事实上加剧了投资者对房地产市场的投资依赖。

系统性金融风险在于银行债务风险。房地产开发商有很大的首期成本来自于银行，房价下跌，房地产存货积压成本连年上升，一些中小房企在结构调整中面临破产倒闭，而其大部分产品用于抵债。银行接手抵债的房产有许多仅仅是烂尾楼，近期全国多地出现烂尾楼群，一些烂尾别墅已沦为饲养场。就购房者而言，在房价下降低于未还贷款总额时，投资者便可弃房，银行接手房产后便要承受下降后的房价与房贷差额部分损失，这是原本意义上的债务风险，这一风险大小由房地产泡沫大小决定，次贷危机便因此而起。金融危机后，我国对房贷进行较严格的控制，因此该成本并不会很大。

相对于上述风险，由购房方带来的更大风险应是资金回笼损失。房地产市场若出现房价过高、受到购买限制以及人们预期改变等状况，需求会变得更弱，二手房市场会有价无市。银行接收的抵押房通常都需进行多次拍卖，并伴随多次折价才能成功实现资金回笼。价值减损及拍卖费用是风险的实质来源，若弃房急剧增多，银行风险会更大。房地产市场活跃时期，银行资金通过各种方式进入该市场，若房地产市场发展路径转变，将所有库存交由市场自行调节将是破坏性的调整，系统性金融风险难以避免。

三、中国房地产市场制度的重构

房地产市场调险大意味着房地产市场发展路径变迁成本大，同时房地产市场锁定性困境也不得不解决，原有发展路径亦需改变，因此房地产市场调整应力求减少其路径变迁的破坏，降低一系列经济社会风险，最终达到房地产市场制度重构，以实现该市场稳定健康发展的目标。

1.房地产市场发展路径形成中的关联制度群

按照制度经济学理论，进入锁定状态的路径依赖几乎不能超越，然而经济体发展过程中，某一制度变迁并不能孤立进行，而是伴随着其他制度的配合、影响及牵制，并在这些制度变迁的路径依赖下形成新的路径依赖，这种路径依赖属于多重路径依赖，影响该变迁制度的其他制度可视为关联制度。某一路径依赖的突破可从与之相关联的一系列制度改革入手，通过制度变迁主体引导相关联制度改革方向，随着关联制度路径变迁原有路径依赖便可突破。

房地产市场困境涉及供需及价格，无论当前的去库存还是以后新路径的形成都离不开这三个方面。我国房地产市场发展起步较晚，其发展路径形成初始便是我国国有企业制度的改革。从起步至今的供给相对过剩过程中，就供给方来看，开发商从获得建造用地至销售，都是在遵循原有土地制度、财税制度、金融制度等相关联制度群下完成的；而需求方也主要是在原有医疗保障制度、教育制度、户籍制度以及金融制度等一系列制度及其变化基础上做出预期并实现购买需求；价格只是供需双方做出决策后的一个相应结果。这些关联制度都有与房地产市场发展直接相关的具体制度，如国有企业改制，不再分配住房，职工便开始买房，银行开始提供住房按揭贷款以解决职工购房资金问题等都是与房地产市场相关的具体企业制度、金融制度。关联制度按照各自路径变迁，便形成房地产市场路径依赖。由此可见，房地产市场路径依赖是典型的多重路径依赖。

篇(6)

关键词：房地产市场 存在问题 优化对策

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1009-5349（2017）13-0032-02

美国次贷危机带来全球金融危机的历史教训是值得深思的。我国房地产市场正处于一个方兴未艾的时期，连续几年来我国房价居高不下，政府陆续提出的相关政策依然不能缓解房价高企的状况。因而，我们有必要挖掘房地产市场发展中潜在的问题，并且找到行之有效的解决对策，以确保我国房地产市场能够健康而稳定地发展。

一、我国房地产市场发展中存在的主要问题

（一）地区发展不平衡

近年来，我国房地产市场发展规模与增长速度的地区差异愈加凸显。这种差异主要表现为：与中部地区和西部地区相比，东部地区的房屋施工面积和房屋竣工面积都占据较高比例。笔者认为，造成这种地区差异化的主要原因是东部地区的房地产市场起步较早，并且经济发展水平较高。而中部地区的增长速度虽不及东部地区，但较之全国平均水平而言，还是维持着领先地位。在这种地区差异的影响下，东部地区的土地储备状态越发紧张，房地产价格的上涨与竞争也愈演愈烈，一些房地产开发商陆续向中部地区和西部地区进行移动，房地产市场的地区结构状况因此而出现明显的改变，加之中部地区经济水平的不断提高，导致中部地区的房地产市场的发展速度后来居上，超越了东部地区与西部地区。

（二）市场供需不对称

我国房地产市场在迅速发展过程中的结构性矛盾愈发明显。具体来讲，产品结构与市场供需不对称，低价位的经济适用房供应量较少，而高档商品房的数量过多、比重过高，由此导致了高档商品房供过于求的状况。以整体上的供求关系为尺度，经济适用房的供应数量明显短缺，必然导致房地产市场出现结构性泡沫，不利于我国房地产市场的进一步完善。另外，在推动我国经济持续、健康、稳定发展中，把握我国房地产市场的合理投资比例扮演着不可或缺的重要角色。基于我国房地产市场的现阶段发展机制有待健全，一些房地产投资商盲目的投资行为，造成我国房地产市场投资比例失调，也严重影响了当前经济形势的发展。

（三）中介行为不规范

我国房地产市场的完善与中介服务息息相关。在我国房地产市场逐渐繁荣的今天，房地产中介服务机构也随之而进步。我国房地产中介服务机构的形式较为多样，例如房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。这些机构对于我国房地产市场的良好发展起到举足轻重的作用。但是，在巨大的利润驱使下，大量经营者涌入这一行业，也由此引发了许多问}。具体来说，一些房地产中介服务企业在缺乏合法经营执照的情况下，通过伪造信息来谋取私利，并以提高标准收费价格的手段中饱私囊。在制定合同内容方面，以模棱两可的态度来削弱合同的制约作用。以上现象都充分反映了中介行为不规范对我国房地产市场发展的不利影响。

（四）监管体系不健全

针对近年来房价居高不下的现状，国家陆续出台相关调控政策，但始终收效甚微。究其原因，我国房地产市场监管体系不健全这一因素不容小觑。迄今为止，在我国房地产市场监管体制亟待完善的情况下，要致力于市场监控这一环节，让消费需求带动投资的积极影响充分展现，进而国家对于房地产市场出台的一系列政策在实际落实中频频受阻，加之一些房产企业在利益的驱使下也具备相应的蒙混过关的方法以及政策本身并非完美无缺。这些多重原因导致了国家政策无法行之有效，从而不能彻底地改善房地产市场的现状。由此观之，健全房地产市场监管体系势在必行。

二、促进我国房地产市场发展的优化对策

我国房地产市场的发展与国民经济的平稳运行密不可分，必须给予重视。为了避免我国房地产市场在发展的过程中出现过冷或过热的情况，市场运作与政府干预必须两手都要抓，而且两手都要硬。笔者认为，要想推动我国房地产市场持续、健康、稳定地发展，找到行之有效的解决对策则是刻不容缓。

（一）完善土地供应制度

基于近年来土地市场供求失衡的形势，改善土地供需结构并使之适应市场对于我国房地产业的发展前景有一定的推动作用。因此，政府健全土地供应体制，转变土地供应结构尤为关键。目前来看，我国一些城市的地价、房价大幅攀升，尤其以北上广等经济发展迅速的地区最为显著。为了更好地调整土地供应结构，除了要参照经济状况与市场需求来恰当地把握土地供应数量，还要遵循市场细分的原则，对于用途迥异的土地在供应量和储备量上进行适当的调整，进而来改善土地市场供需不对称的情况。具体来说，可以将高档商品房的数量控制在合适的范围内，并以人们的住房需求为指标适度地提高经济适用房的供应量。

（二）正确引导投资方向

为了避免房地产投资商随波逐流，造成房地产市场投资比例失调、投资总量过剩的不良后果，引领房地产投资商明确投资方向，妥善地运用经济杠杆原理付诸实践，加之政府政策的引导和制约，从而着重于房地产市场的宏观调控。针对高回报率吸引大量投资商盲目地进行投资，导致我国房地产市场在投资比例和投资总量方面出现一系列问题，政府既可以凭借金融手段来控制速度，又可以通过土地规划来掌握规模，还能够利用经济杠杆的原理来平衡供求关系，以居民住房需求来衡量房地产业的开发量。

（三）规范中介机构行为

近年来，我国部分地区的房地产市场发展趋势较好，这就为房地产中介服务机构提供了明显的机会。然而，一些中介服务机构的工作人员素质较低，利用不正当的手段谋取私利，往往造成业主的权益受到侵害。由此可见，中介服务机构在其工作人员的选择上要严格把关，最好能够进行职前培训。这样不仅可以丰富工作人员的相关专业知识；更为重要的是，使其对自身的本职工作富有认同感与责任感。另外，完善我国涉及房地产中介服务机构的相关法律法规，或是成立类似于消费者协会那种为消费者服务的房地产中介机构专业协会，为消费者申诉提供一个妥帖的平台，严惩中介工作人员的违法行为，都能够起到规范房地产中介机构的效果。

（四）加强房价宏观调控

造成我国房地产市场过热、房价快速增长的因素较多，

除了土地本身资源以外，房地产开发商借由政府政策的弊端改变供给量使得供不应求来趁机提高房价等投机炒房行为也是有迹可循。综上所述，势必要加强政府的宏观调控，以达到平衡房价的效果。一方面，要将土地价格和拆迁费用调节到一个合理的范围内，也可以从信贷控制上来遏制房地产开发商的投机行为；另一方面，用提高银行首付的方式，对倒房、捂房、炒房等个人投机行为进行抵制。最后，要引导人们形成正确的住房观念、投资理念以及风险意识。

（五）健全监控管理体系

加强对房地产市场的管理和服务工作，进一步健全我国房地产市场的监控管理体系，对于房地产市场中存在的违法违规行为进行严厉打击，着力维护消费者的合法权益不受侵害，并使房地产市场运行井然有序。除此之外，针对房地产相关的法律法规需要进一步加以完善，而房地产开发商也应该自觉规范其自身经营行为，可以设立房地产开发企业信誉测评体系，以公正公开为原则，并向社会公布，让房地产开发企业经营透明化。如此一来，不仅能够挖掘出一大批信誉良好的房地产开发企业，还可以对一些信誉不良、经营不善的房地产开发企业进行整顿与治理，从而为我国房地产市场的健康发展营造一个良好的氛围。

参考文献：

[1]倪鹏飞.中国住房发展报告（2014-2015）[M].社会科学文献出版社，2014.

[2]陈渝文.房地产过快上涨的原因与房产政策之刍议[J].财经论坛，2010（10）.

篇(7)

一、引言

近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。

二、房地产开发商与银行的演化博弈模型

1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。

三、演化博弈稳定性分析

从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：

1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。

2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#

3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。

4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。

四、结语