住房贷款论文精品(七篇)
时间：2022-10-31 00:55:25
序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇住房贷款论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。
篇(1)
【关键词】个人住房贷款；提前还款
1.引言
随着我国改革开放进程的不断加快，我国经济实现了一次又一次的腾飞，城镇居民收入水平获得了大幅增长，对于改善生活条件的需求愈发迫切，其中购房需求被放在首要位置，居民购房热情愈发高涨，房地产业也由此得到了飞速的发展。在国家扩大内需等各项积极财政政策的刺激下，我国固定资产投资总额在短期内大幅增长，其中房地产投资在我国GDP中的占比逐年增长。
随着我国个人住房贷款的发展以及受贷款利率调整的影响，即我国个人贷款基准利率由下降通道转为上升通道之后，直接导致很多地区出现集中性的提前还款高峰。2007年中国人民银行的一项调查报告显示，借款人在贷款存续期内的还款规划、资金成本和产生的费用以及家庭收入结构、水平等的变化是导致借款人提前还款行为发生的最主要原因。如果说我国居民传统“无债一身轻”的观念是主导借款人提前还款规划的直接原因，那么由贷款利率波动拉动借款人支付资金成本的提升以及我国经济向好带来的借款人家庭收入结构的调整及绝对额的不断增长，将成为借款人家庭最终落实提前还款规划的推动力。
通过本论文的研究旨在识别影响个人住房贷款提前还款的主要因素，为商业银行在贷款审核阶段及贷后管理阶段进行有效的管理提供依据，并为我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技术基础。具体理论和实践意义如下：
从理论研究角度看，由于国外对个人住房贷款乃至个人住房贷款提前还款行为的研究起步较早，已经积累了大量的、较为成熟的研究成果，而我国在此方面的研究却处于起步阶段，以往由于数据样本整体数量不足、缺乏完整性、连续性等原因，导致学者在进行定量分析和建立模型时存在较大难度。由此，通过本论文的分析及实证研究将为商业银行个人住房贷款提前还款风险的管理提供有益参考。从实践研究角度看，通过本论文的分析及实证研究将为住房抵押贷款证券化之后，合理确定住房抵押贷款证券发行价格提供有力依据。同时，通过对个人住房贷款提前还款行为表现形式的研究，深入探讨由提前还款为商业银行经营管理带来的影响，从而有利于商业银行提升风险的有效性。
2.个人住房贷款提前还款风险影响因素分析
2.1 外生因素分析
外生因素要包括由于地理环境、经济整体情况或人口变化等因素导致的借款人提前还款风险，以及由自然环境变化或借款人死亡导致贷款无法偿还，由保险公司或担保公司代为偿还借款人应还未还欠款而出现的提前还款违约风险。
2.2 内生因素分析
内生因素是指与个人住房贷款紧密相关的内生经济变量，主要包括以下几方面因素。
2.2.1 房产价格因素分析
房产价格是导致借款人发生提前还款重要因素，一方面由于房地产价格上涨，借款人可以通过再融资的方式获得更多贷款，满足其多样化的个人消费及经营需求，由此借款人就会提前还清原贷款的方式以申请更高额度的贷款。另一方面，借款人由于改善居住条件、子女上学等刚性需求引发的换房行为，导致借款人要提前还清个人住房贷款，撤销房产他项权以便房屋的销售。
2.2.2 借款人收入状况因素分析
宏观经济向好，住房的转手率提升，促进提前还款行为的发生。当经济形势走低，居民无力偿还贷款，银行会通过拍卖等方式处置房产后收回贷款，也会形成借款人的提前还款。另外，住房公积金缴存也加速了借款人的提前还款。
2.2.3 利率因素分析
固定利率条件下，市场利率下降时，借款人提前还款的概率加大。采用浮动利率条件下，市场利率提高时，借款人提前还款的概率加大。另外，较低的市场利率水平会促使很多本来不具备还款能力的购房者购房，通过转手，加速提前还款。
3.个人住房贷款提前还款管理的国际经验
3.1 违约金管理制度
违约金制度，即银行对于个人住房贷款提前还款的借款人收取违约金，并以此作为银行价格补偿的方式。
3.2 贷款产品创新模式
伴随我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款取得了长足的发展，竞争程度日趋激烈，由此市场上涌现出很多新兴的个人贷款产品，特别是在还款方式上更为多样，既有利于拓展市场空间，也起到了管理提前还款风险的作用。（1）多样化的贷款计划。根据不同的职业类别和收入水平对借款人进行细分，并针对不同的群体设计个性化的产品，以起到降低借款人还款压力，限制提前还款的作用。（2）Mortgage One账户。即通过将借款人的存款账户与贷款账户关联的方式，将借款人存款账户中的资金视为提前偿还贷款，不仅为借款人节省了利息支出，还保证了借款人资金的流动性，同时起到了降低提前还款的作用。
3.3 衍生金融工具管理模式
在美国，个人住房贷款的利率方式以固定利率为主，银行为借款人提供提前还款的选择权，而此举将无法预期个人住房贷款整体资产组合在将来一段时间内的现金流动性。由此很多商业银行通过套期保值的方式化解个人住房贷款提前还款的风险。险。
3.4 个人住房贷款证券化
近年来，管理个人贷款提前还款风险的新手段是通过资本市场将提前还款风险进行转嫁。其基本机制是金融机构通过将个人住房贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV），金融机构资产负债表上的个人住房贷款转变为现金，从而使个人住房贷款的违约风险和提前还款风险随着贷款的销售转移给SPV，从而通过SPV发行的个人住房贷款证券（MBS）在资本市场上将这些风险分散给众多的投资者。金融机构的利润被锁定为该个人住房贷款发行利率和销售利率之间的买卖差价。从整个金融市场系统风险管理角度看，由于遵循了风险配置的基本原则，个人住房贷款的风险由风险过渡者（金融机构）转移给承担不足者（愿意且有承担该风险能力的投资者）手中，对降低系统性风险有至关重要的作用。
4.管理个人住房贷款提前还款风险的建议
通过分析结果和国外经验的总结，结合我国商业银行目前在提前还款风险的管理中存在的问题，提出了具有一定针对性的解决方案。
4.1 建立健全违约金制度
违约金制度，是在个人住房贷款的交易价格中，通过运用风险定价机制，对借款人的提前还款行为进行补偿的技术。违约金制度是商业银行提前还款风险管理的第一步，也是最基础的管理方法。违约金制度是国外普遍采用的一种管理提前还款的方法，经过长时间的发展已经形成很多种方式，包括规定违约金、盯住市场违约金等，商业银行根据自身发展现状及对风险的容忍度，综合运用各种方式以弥补提前还款造成的损失。
4.2 运用表内对冲方法管理提前还款风险
表内对冲，利用了商业银行资产负债表中资产方和负债方对于市场利率变动产生的反向效应可以相互抵消的原理，合理安排和管理表内各项业务，以使市场利率变动对表内业务的总体影响降到最低水平。由个人住房贷款提前还款产生的风险如果能够实现在商业银行表内业务中自然对冲，对于商业银行来说，不仅转嫁或转移了金融风险，而且降低了管理成本，同时对于整个金融体系来说，起到了有效控制和管理系统性风险的作用。
4.3 推进个人贷款产品创新和提升服务水平
管理和控制提前还款归根结底是为了挽留客户，以此为出发点考虑，最容易实现的方法莫过于通过商业银行自身个人贷款产品创新，乃至个人金融产品的联动以及进一步提升商业银行服务的水平和质量，从而不断提高单一客户口袋份额，并通过提供多样化、个性化的产品和服务，不断提升客户对同一银行产品和服务的认可度、信赖感和忠诚度。
参考文献：
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篇(2)
【论文关键词】 公积金贷款 准备金提取 风险管理
前言：
住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。
1. 住房公积金业务发展状况及风险分析
1.1住房公积金当前发展情况
自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。
1.2住房公积金个人住房贷款风险分析
《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。
第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。
可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。
第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。
第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。
第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。
2. 住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析
现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。
2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度
根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。
2.2缺乏完善、统一的风险管理体系
要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。
3. 住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析
住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。
3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制
建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。
3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制
针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。
篇(3)
论文摘要:在世界金融危机环境下,我国商业银行必须加大信贷风险管理的力度,将商业银行自身价值的所有来源包含在管理范围内,通过分析找出引起商业银行不确定性的内、外部变量,对其变化趋势持续地进行监督其,这样就可以帮助管理层在商业银行的安全性、流动性、效益性间找到平衡点,使商业银行躲开前面的未知风险,保持持续健康的发展态势。
一、世界金融危机的概念及爆发诱因
全球性的金融危机是由美国的次贷危机所引起的,从表面上看,次级债问题是由美国低收入者的房贷所引发的。实质上,本次危机是源于刺激经济的目标下过度的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用,使状况愈演愈烈终致危机恶化。而贯穿始终的问题是:无论是监管者、金融机构和个人都存在着忽视信贷风险管理的通病。金融机构特别是投资银行,在追求业绩的利益驱使下,片面的追求业务规模和业务利润的快速增长,而忽视风险甚至无视风险。从业人员的道德水准与风险管控水平直线下降;另一方面,金融机构对金融衍生工具过分信任,认为一切风险可以通过工具创新转嫁给别人,忽视了衍生工具内在的风险,最终导致金融风险被成倍地放大。
商业银行作为专门经营货币的特殊企业,具有高负债性和高外部性的特点,这就使其不仅追逐收益性,也必须关注安全性和流动性。而作为发展中国家的商业银行又担负着“转型与发展”的双重使命,这必然使信贷风险不断积累。在当前的外部环境下,信贷风险管理已不再是对风险的规避和对冲的博弈术,而是一种保值增值的差别化技能。 信用评级机构则在此中扮演了极其不光彩的角色,甚至故意为投资银行提高其产品的信用等级,某种程度上对金融风险的扩散起到推波助澜的作用。从监管者的角度,由于长期的经济繁荣和市场繁荣,自由主义的理念在监管者的头脑中占据上风,放松管制、让金融更加自由化成为这一阶段监管者的核心价值观。比较而言,美联储对银行的监管是严格的。而恰恰次级债以及衍生产品均由美国证监会监管,作为长期监管股权资产的机构,对债权资产的利害关系肯定不如美联储,监管错位也可以看作是危机爆发的重要原因。
二、世界金融危机背景下我国商业银行可能面对的信贷风险及存在的问题
1.信用级别管理不严及住房贷款比例增大可能导致个人住房贷款者信用风险的集中爆发
由于信用体系的缺乏,我国商业银行在实际贷款发放过程中,无法得到借款人的信用保证。相对于美国的信用等级而言,我国的借款人甚至达不到次级信用级别。我国商业银行在审核个人住房贷款申请时,主要是通过申请者从单位开具的收入证明来审查其收入状况,导致资信较差的借款者可能凭借虚假证明从银行得到贷款,进入房贷市场。银行为了扩展业务规模,按揭成数都比较高,近几年仍然维持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,随着国家对房地产业进一步进行法规及商业银行控制风险的要求,2005—2006年按揭成数下降到了60%左右,但是这个数值还是偏高,依然蕴含着很大的风险。
2. 抵(质)押物的评估价值相对较高且缺乏更新机制致使商业银行过度放贷
商业银行发放的大量贷款中,有部分贷款是抵(质)押贷款,其中有很多抵(质)押物的价值评估是在我国经济上行时进行的,那时的宏观经济背景还比较乐观,现在经济处于下行中,银行的抵(质)押物的价值已大幅缩水。而住房按揭贷款又被我国商业银行视为优质资产业务而大力发展。行业间的激烈竞争和巨大的利润空间又促使其不断降低办理条件,进而对贷款审查流于形式。许多银行还通过推出各种优惠业务刺激个人房贷消费,从而抢占市场份额。这种风险意识的缺失使银行业的风险正在不断累积。而且,商业银行对在建工程、未办理产权证件房屋作抵押的抵押物跟踪管理薄弱,没有建立动态更新机制,甚至会出现抵押的在建工程已经完工,还没有办理好后续抵押登记手续,使银行的抵押权“悬空”。
3. 信贷投放过于集中在国家宏观调控的房地产业促使风险加大
根据国际经验,个人房贷风险暴露期通常为3到5年,而我国房地产行业个人信贷业务是最近4年才发展起来的,也就是说我国银行业已进入房贷风险初步显现的时期。基于房地产市场在经济体系中的重要作用,它已成为宏观政策重点调控的行业。2006年以来,住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险;同时,贷款机构风险控制意愿下降,使行业风险加大,最终导致从紧的货币政策出台。2007年连续加息导致住房开发成本高,同时也推高了贷款买房者的还贷成本。随着次级债危机影响下的经济下行,收入预期下降,还贷压力增大,个人住房贷款者可能选择提前还贷或断贷,出现类似美国次贷市场上借款人无力还款的情形。
三、现阶段我国商业银行加强信贷风险管理的措施
商业银行在金融危机背景下进行信贷风险管理,首先要明确信贷风险管理的目的不仅是保护资金的安全,而且还要提升构成银行经营模式的有形和无形资产的组合水平。信贷风险管理应遵循保本、稳健的原则,保护银行资产的安全,保证存量资产质量的稳定,这是银行生存的基础。对内生不确定性引致的风险,如银行由于内部的信息传导不及时、相关制度不完善而发生的操作失误、贷款抵(质)押物价值没有及时更新等,可通过加强控制程序和业务检查力度来实现。
1.严格控制个人住房贷款者的信用级别
商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别,严格检查每一笔房屋按揭贷款业务,信贷员必须要与贷款申请人见面,而且必须面对面地签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请,由信贷工作人员到单位核实收入证明,通过核实贷款者真实身份。
2.增强我国商业银行自身的流动性
从宏观层面看,2007年央行10次上调法定存款准备金率、6次加息、每周发行定向票据,从紧货币政策的实施回收了银行体系内相当数量的流动性。而在 金融 危机过程中,保持自身流动性成为银行渡过难关的重要手段。
3.加强金融创新监管
从美国的次贷危机到全球的金融危机再次印证了金融创新会给银行业带来双重影响。在国际金融市场和交易日趋复杂化的背景下,必须清醒认识到金融监管的重要性。审视次贷危机的爆发过程发现,即使美国在监管体系完善的市场中,仍然存在着大量的监管缺失,尤其是对金融衍生品的监管。金融产品的复杂化导致了对其认识上的盲点和监管上的空白。
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篇(4)
【关键词】 个人住房贷款 融资 还款方式
一、商业贷款及公积金贷款概述
个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。
二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析
1、案例背景
个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。
南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。
2、案例分析
目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。
由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势;
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。
等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：
月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
还款总额=月还款额×还款期数
利息总额=还款总额-贷款本金
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：
月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月还款本金=y/n
月还款利息=[1-（k-1）/n]yi
总利息=
总还款额=
通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。
对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。
3、案例解决
通过比较还款方式及还款年限，A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。
此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是A决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，A、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，A、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。
合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额M1与未提前还款剩余还款额M2两者的大小，如果M1>M2，不适合提前还款;若M1<M2，则适合提前还款，若M1=M2，无所谓是否提前还款（计算时，应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金）。当然，采用浮动利率计算利息的话，不能准确计算剩余所需还款数额，因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言，固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。
假定A、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，A、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。
（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-
S436。刘斌为本文第一通讯作者。）
【参考文献】
[1] 安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.
篇(5)
美国次贷危机从住房抵押贷款市场的信用风险发展为一场全球性系统性金融危机，暴露了美国金融监管部门在全球化背景下，面对金融创新的监管“失灵”，特别表现在对次贷发放机构、投资银行、新兴市场投资机构以及评级机构的监管上。这次危机启示中国金融业，建立有效的监管制度和金融危机处理机制，保持金融监管水平与金融创新步伐相适应，尽快推动新资本协议的实质性实施，是保障金融安全的重要措施。
关键词：次贷危机；金融监管；金融安全
一、次贷危机中金融创新与金融监管的“失灵”
(一)对次贷发放机构盲目扩张次贷业务的风险监管“失灵”
1联邦政府住房金融监管部门对次贷市场监管的失误
次贷危机的发生，联邦政府住房金融监管部门对房地产金融业监管不力，导致信用风险在住房信贷市场孕育和集聚是关键原因。美国拥有全球最完善的住房金融体系，也拥有较完备的住房监管部门和监管手段，但从次贷危机发生的现实看并非如此完备。首先，在住房贷款一级市场，联邦住房金融委员会是政府设立的监督机构，该机构将全国划分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行(FederalHomeLoanBanks，FHLB)，12家联邦住房贷款银行共吸收了8104家抵押贷款发放机构作为会员机构，这样，使联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行，间接实现了对一级市场的监管。但问题是8104家会员机构并不是美国全部的抵押贷款发放机构，2007年发放的个人住房抵押贷款占美国个人住房抵押贷款总额的84％，另外尚有16％的其他住房贷款发放机构未受到监管。而且占有次贷市场59％份额的前10大抵押贷款发放机构，都不是联邦住房贷款银行的会员。其次，从房地产二级市场来看，大约80％的MBS(住房抵押贷款支持债券MortgageBasedSecurities，MBS)是由政府支持企业发起的，受联邦住房企业监管办公室的严格监控，但由私人机构发行的另外20％的MBS则不在其监管范畴。作为金融企业，贷款机构为了追求更高利润大力拓展次贷市场也无可厚非，但是金融监管当局却需要站在战略高度，在维护金融体系稳定的宗旨下，从宏观上把握金融创新与金融稳定的利害关系。但由于美国金融监管属于分业监管模式，因而缺乏全局性的机构来前瞻性的监控金融创新的
2商业银行等贷款机构次贷业务暴露了风险管理“失灵”
(1)贷款流程创新助长了次贷风险集聚。在金融自由化、市场流动性泛滥、房地产业泡沫背景下，银行等贷款机构为了获得更高利润，对贷款流程进行创新，即贷款发放机构不直接对借款人的还款能力进行审查，而将该业务外包给中介机构——贷款经纪商。贷款经纪商原本是购房者的人，为购房者寻找最佳的贷款机构及争取有利的贷款合约条件。但在竞争激烈的次贷营销中，银行等贷款机构把贷款审查环节外包给了贷款经纪商。据美国住房与城市发展部(HUD)的报告，60％的住房抵押贷款发起和贷款交易是由经纪人完成的。受利益的驱使，贷款经纪商从中介服务变成为金融机构“卖贷款”，有意降低贷款标准，放松对借款人的信用调查。而次贷借款人普遍文化程度低，缺乏基本金融知识，在低首付、低利率的诱惑下，实际是借了高成本、高风险的贷款。另一方面，次贷发放机构由于通过证券化过程能够将次贷的信用风险分散和转移，因此也放松对借款人的偿债能力调查，主要依赖贷款经纪商。这样，许多通常被认为不具备偿还能力的借款人就容易地获得了房屋抵押贷款。据2007年底的一项调查显示，次贷中60％购房者的申报收入被至少夸大了50％。而政府金融监管部门对这些明显违规的做法既没有及时风险提示，也未采取有力措施纠正。
(2)次贷业务暴露了大型商业银行风险管理的缺陷。次级抵押贷款大部分是存款体系外的专业抵押贷款公司发放的，商业银行并未大量发放。但是，大型商业银行广泛参与了次级贷款的证券化过程，包括次级债承销、服务、提供流动性支持和投资。正是次贷证券化过程放大了市场风险，商业银行在参与中没有充分重视和识别风险从而遭受了巨额的亏损。
第一，商业银行忽视表外实体的业务风险。在次贷证券化过程中，商业银行通过创设独立的特殊目的机构(SPV)作为次贷证券化的表外实体，其主要形式是资产支持商业票据渠道公司(AssetBackedCommercialPaperConduits，ABCPCs)和结构性投资工具公司(StructuredInvestmentVehicles，SIVs)。这两大表外实体持有大量的债务担保凭证(CollateralDebtObligations，CDOs)，却不受资本监管制度约束，也没有资产拨备要求，加之其资产负债存在显著的期限结构错配。在次贷危机爆发后，这些表外实体面临巨额亏损和流动性风险的情况下，一方面，商业银行被迫向其提供备用信贷，从而将表外风险暴露在表内；另一方面，商业银行作为SIVs发行的资本本票的持有者将会面临额外的市场风险。按照美国以市价调整(MarktoMarket)的会计准则，表内资产的风险积聚和巨额投资损失必然导致商业银行资产价值大幅缩水，出现巨额账面亏损。
第二，商业银行低估了结构性证券衍生品的风险危害。近年来，金融创新越来越依赖数学模型运用，特别是在风险度量和产品估值中。不可忽视的是数学模型的构建往往过度依赖历史数据，但市场是千变万化的。大型商业银行凭借其人才与市场优势，过分乐观地运用风险价值模型或基于模型的指标计量风险，但任何模型都不能反映所有风险，尤其是市场发生重大变化的时候。许多银行对次贷及其结构化产品的信用风险估计不足，未充分考虑信用风险和市场风险的传染性，没有建立有效的信用风险和交易对手风险之间的综合监控与管理机制，导致总体风险暴露的低估。
(二)对投资银行及其创新的次贷衍生产品的风险监管“失灵”
投资银行作为金融中介机构在次贷危机的发生中担当了重要角色。首先，投资银行购买房贷机构发放的次级房贷，通过“原生一分销”(OriginatetoDistribute，O&D)过程创新出大量复杂的次贷衍生证券；其次，投资银行既是次贷衍生证券的发起人、设计者与承销者，也是其重要的投资者。在证券化创新过程中，次贷衍生证券的信用链条被大大延长，最终投资者和初始资产所有者的信息联系被割裂，造成了“风险转移幻觉”，弱化了市场参与者监测风险的动力。
投资银行通过衍生金融产品创新可以有效分散和转移信用风险，但这种转移过程中信用风险并没有消失，而是转移到了未受监管的市场，风险管理消失了。如CDOs等次贷衍生证券是一种高度个性化的产品，其交易是由各类金融机构通过OTC市场一对一进行的，OTC市场交易分散，流动性低，市场监管相对较少，风险到底转移到了哪里并没有公开的信息可供分析，所以透明度反而降低且易产生新的风险，如交易对手风险。
从目前危机发生的结果看，受到损失最大的并非传统商业银行，而是大型投资银行和从事投资银行业务的全能银行。据IMF和国际金融学会(IIF)估算，银行损失中真正的信贷市场现金流损失仅占13％～20％，其余皆为资本市场减值损失。传统银行受到的影响较小，主要原因是银行业受国际统一的资本监管制度约束，有资产拨备制度的要求，并且按要求定期披露，发生风险会及时处置，但投资银行不受资本监管制度约束，没有不良资产拨备机制，其资本充足率远远低于商业银行。因此，投资银行形成了一种主要通过市场融资，大量采用杠杆交易，以很少的资本为股东赚取高额回报的业务模式，即所谓低成本、低资产回报率、高杠杆、高资本回报率的“两高两低”模式。这种模式导致投资银行在业务经营中过度注重当期收益而淡漠风险，忽视长远发展，如对员工起薪较低，但对业绩突出的给予重奖，股东对管理层激励也是如此。次贷危机发生后，美国最大的五家投资银行中雷曼(LehmanBrothers)、贝尔斯登(BearStearns)和美林(MerrillLynch)率先倒下，高盛(GoldmanSachs)和摩根斯坦利(MorganStanley)被迫转为银行控股公司，就表明美国盛行的投资银行业务模式面临严峻的考验，需要重新评价。
(三)对新兴市场参与者的监管“失灵”
在次贷衍生品受到机构投资者追捧的市场中，对冲基金、私募股权基金、财富基金(SovereignWealthFunds，SWFs)等新兴市场参与者在利益驱动下，凭借其庞大的资本规模和较高的市场信誉，大量采用“信用套利”策略，以银行信用为支持，投资次贷衍生品，加之普遍采用高财务杠杆进行对冲交易，这使其交易头寸对于房价和利率都极其敏感。这种交易方式，一方面放大了对冲基金的获利能力，另一方面也扩大了其风险承担水平，同时也放大了衍生金融市场的信用规模，加大了系统性金融风险。一旦市场条件发生变化或对冲操作失误，风险即刻显现。同时导致对冲基金向银行借人的贷款无法归还，引起了金融市场的连锁反应。而联邦金融监管部门对这些新兴机构在衍生金融市场的作用和风险未予足够重视，它们在市场的行为几乎不受监管。
(四)对信用评级机构业务运作中的道德风险的监管“失灵”
信用评级机构在次贷衍生产品二级市场流通中发挥了重要作用。评级机构要对各种次贷衍生证券在发行之前进行信用评级，以提高其市场风险可信度。由于次贷衍生证券经过层层分解和重新打包，变得非常复杂，不仅普通投资者即使大型机构投资者也难以准确衡量其风险，因此，各类投资者基于对评级机构的充分信赖，其投资决策主要依据评级机构的评级进行。但事实是评级机构对这些结构性衍生证券的评级并没有充分揭示其真实风险特征。其原因主要有：一是客户希望其评级资产获得尽可能高的评级，而评级机构作为商业机构以利润最大化为目标，在有保险公司对评级资产担保的条件下，通常愿意给予此类资产较高的评级。二是次贷衍生证券的复杂程度大大增加了准确评估其风险的难度。三是次贷及其衍生品的发展历史较短，没有经历一轮经济周期的检验，在市场繁荣的大环境下，评级机构对次贷衍生品的评级也普遍乐观。2006年第3季度，穆迪、标准普尔和惠誉三大评级机构对75％的次级债全都给予AAA评级，相当于美国联邦政府债券评级，10％给予AA评级；8％给予A评级，只有7％给予BBB或更低的评级。次贷危机的爆发，使一向以独立、公正而闻名于世的美国评级机构声誉扫地，备受指责，也揭示了作为纯营利性中介机构的评级公司也必须受到监管和约束的客观现实。
二、中国金融业的风险监管与金融安全体系构建
(一)推进金融混业经营制度的同时需要构建有效的金融监管体系
金融监管要与金融混业经营相适应，特别是对混业经营后创新业务的前瞻性监管非常关键。我国目前实行的三大金融监管机构各自对相应行业实施监管，这种模式显然与业务经营日益混业化的趋势以及金融风险的复杂性不协调。另外，对于跨部门的金融创新，需要有一个统揽全局的更具权威性和协调能力的机构牵头，采取全面的审慎监管。因此，中国金融业在迈向混业经营的过程中，基于分业监管的银监会、证监会、保监会三大监管机构有必要建立联席监管机制，加强对混业经营中创新领域、创新业务的协同监管。监管中既要保持金融创新的活力，又要防范创新过度带来的风险暴露，还要防止出现监管“失灵”的问题。
(二)商业银行等金融机构要强化金融创新的风险管理
1商业银行要协调好信贷业务拓展中短期盈利与长期可持续发展的关系
2005年，在国内房地产价格不断高涨的市场下，为了提高市场份额，一些股份制银行曾推出近似于“零首付”的房贷，以及“加按揭”、“转按揭”等等创新业务模式，后被银监会强令取消。这些做法在危机发生前的美国次贷业务中都有，值得我们警惕和深思。
从近两年我国的住房抵押贷款来看，截至2007年底全国金融机构个人住房贷款余额为2.7万亿，在各项贷款中占比接近10％。根据中国人民银行2008年1月对全国20个大中城市的抽样调查，个人借款购房者多为中高收入人群，其中82％的人预期家庭收入基本稳定或上升；40岁以下的购房者占75.5％，群体支付能力处于上升时期。全国按照购买价格计算的抵借比(贷款发生额／房屋销售额)为55.4％，平均首付款比率为37.2％，而美国次贷的抵借比在2000年就达到了78％，到2006年更上升到86.5％。对比来看，我国银行贷款的第二还款来源比较充足。总体分析，我国的住房抵押贷款质量较高，因借款人还款能力不足而发生被动违约的系统性风险较小。但在住房市场趋于持续升温的状况下，房贷机构往往具有扩张冲动，监管部门的及时预警和有效监管措施非常必要。
2商业银行要正确把握资产证券化创新商业模式的应用
从美国次贷危机的教训中，我们应该对国内商业银行未来住房贷款证券化的发展有正确认识。第一，次贷危机与过度利用证券化以及“原生一分销”的业务模式有很大关系，但并不能否定这些创新形式。证券化作为盘活信贷资产流动性，分散金融机构信用风险的创新模式，仍然有广阔的发展前景，只是要把握创新与风险控制的关系。第二，金融机构不能认为只要通过资产证券化就能把风险转移出去，而过度拓展高风险信贷业务。因为证券化只能转移和分散风险，并不能消除风险，风险仍留在市场内。在全球金融一体化背景下，以及金融市场各子市场界限趋于模糊的条件下，局部的风险暴露会通过创新管道在市场主体间传递。因此，资产证券化模式的运用要注意把握量度，不可滥用。同时资产证券化的发起主体要注意基础资产的质量，从源头上把好信用风险防范关。第三，要充分发挥证券化模式有利的一面，防范其弊端。监管部门要制定严密的证券化产品信息披露要求，把结构性产品的特异性风险向投资者充分揭示，避免误导。同时，要完善结构性产品的资本监管制度，防止机构投资者利用结构性产品从事监管资本套利(不降低风险甚至增加风险的前提下降低了监管资本要求)。第四，“原生一分销”模式是风险转移过程，在次贷证券化中，投资银行、SPV等中介机构不受传统资本监管的约束，导致风险传递中监管出现“失灵”。次贷危机警示监管部门，金融监管要从系统性风险的高度着眼，对风险转移过程中的各环节的金融中介都要监管，而不仅仅是商业银行。
(三)要以次贷危机为契机推动中国银行业新资本协议的实质性实施
实质性实施新资本协议的监管要求，将使银行风险管理至少在下列几个方面得到改进。第一，有利于改变银行单纯依靠计量模型衡量风险的缺陷。新资本协议要求商业银行采用风险计量模型的同时应辅以必要的专家判断，定量分析和定性分析相结合，以准确计量风险。第二，有利于改变衍生金融产品场外交易透明度差、交易对手风险暴露不充分的缺陷。新资本协议明确规定了在衍生金融交易中交易对手信用风险的计量方法，以估计由于交易对手信用恶化导致的信用风险。鉴于资产证券化交易结构的复杂性、风险的隐蔽性，按照新资本协议的资本监管范围，资产证券化及特殊目的机构SPV都应当适用资本监管要求。在新资本协议下，资产证券化主要用于改善银行资产负债表的弹性，而不再为了资本套利。第三，有利于改变银行资本覆盖风险范围有限的缺陷。1988年的资本协议仅要求商业银行对信用风险和市场风险计提资本，新资本协议要求银行将资本覆盖范围扩大到面临的所有实质性风险，如操作风险、流动性风险、银行账户利率风险、声誉风险、模型风险等。而且银行集团内部要有统一的风险计量方法和标准。
基于新资本协议实施的需要，商业银行必然要对风险管理的组织架构、IT系统、风险管理政策流程进行改造，这将有效推动中国银行业整体风险管理基础设施的完善，促进风险管理的效率和效果提升。
(四)完善金融基础制度，构建中国金融安全体系
政府信用、存款保险制度、突发性危机处理机制构成了一国金融安全体系的基本框架。中国虽然尚未建立存款保险制度，但公众对中国银行业的信心，根本原因就在于国有金融为主体的金融体系结构，政府发挥着实事上的隐性担保。这种信用机制对于金融业这样特殊行业而言非常关键。当然，存款保险作为一项金融基础制度，对于非系统风险的化解还是具有重要作用的。因此，中国金融危机处理机制的建立，应在保持政府信用隐性担保的基础上，一是通过建立存款保险制度解决个别风险承担问题，二是建立类似美国的《2008紧急经济稳定法案》(EmergencyEconomicStabilizationActof2008，EESA)或英国的《特别处置制度》(Specialresolutionregime，SRR)的系统性金融风险处理机制。从而形成个别风险处理、重大系统风险处置及金融业基础信用三个层次构成的中国金融安全体系。
参考文献：
[1]张宇，刘洪玉，美国住房金融体系及其经营借鉴[J]，国际金融研究，2008，(4)。
[2]葛奇，次贷危机的成因、影响及对金融监管的启示[J]，国际金融研究，2008，(11)。
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[5]陈颖，王胜邦，张守川，次贷危机对新资本协议实施的影响[J]，国际金融研究，2008，(10)。
[6]德国中央银行执行董事HermannRemsperger，美国次贷风波引发对金融稳定的再思考[J]，当代金融家，2008，(1)。
篇(6)
论文摘要:文章选取美国储贷危机、北欧危机及日本金融危机作为研究对象进行比较分析，指出政府的救助措施将对美国金融危机的治理起着至关重要的作用，为美国政府救助方案的实施提供理论上的支持。
一、美国金融危机的性质探讨
《新帕尔格雷夫经济学大辞典》将金融危机定义为“全部或部分金融指标——短期利率、资产(证券、房地产、土地)价格、商业破产数和金融机构倒闭数的急剧、短暂的和超周期的恶化。”
根据IMF在《世界经济展望1998》中的分类，金融危机大致可以分为以下四大类：(1)货币危机。当某种货币的汇率受到投机性袭击时，该货币出现持续性贬值，或迫使当局扩大外汇储备，大幅度地提高利率。(2)银行业危机。银行不能如期偿付债务，或迫使政府出面，提供大规模援助，以避免违约现象的发生，一家银行的危机发展到一定程度，可能波及其他银行，从而引起整个银行系统的危机。(3)外债危机。一国内的支付系统严重混乱，不能按期偿付所欠外债，不管是主权债还是私人债等。(4)系统性金融危机。可以称为“全面金融危机”，是指主要的金融领域都出现严重混乱，如货币危机、银行业危机、外债危机的同时或相继发生。
根据IMF的分类，我们知道，美国目前的状况正符合第二种分类。美国的金融危机是由提供次级住房贷款的金融机构以及投资银行等金融机构的破产、接管所致，因此我们将美国这次次贷危机引发的金融危机定性为银行业危机。
二、历次重大银行危机的比较研究
根据上述的分析，我们更加关注美国金融危机与历次银行业危机的比较。我们发现这次危机与美国1987年的储贷危机、1990年代的北欧危机以及日本金融危机颇有相似之处，与它们比较更加可行。原因是这几次历史上的银行业危机的演变过程与美国金融危机更为相似，都是源于房地产泡沫的银行业危机。
(一)危机发生的原因比较分析
危机发生之前，这些国家的经济都处于一段黄金时期，房地产蓬勃发展，需求增长迅速，也由此使市场产生过度乐观的情绪。而其后经济增速下滑和房地产周期下行亦成为触发危机的导火索。最后实体经济则承受楼市泡沫破灭和金融危机的双重打击而陷入衰退。
监管当局不恰当的放松管制使信贷过度扩张，金融体系风险敞口增大。储贷危机始于1980年—1981年政府鼓励储贷机构对房地产发放贷款。而2004年起资产支持证券的爆发式增长和政府大力推行次级房贷危机埋下伏笔，二者均使得房贷市场迅速膨胀。
篇(7)
【摘要】住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文以借鉴和运用资产证券化这一金融创新工具为出发点，分析我国住房抵押贷款证券化的实质，论证我国实行住房抵押贷款证券化的必要性，并提出应采取的措施。
【关键词】住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施
住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。
一、住房贷款证券化的实质
住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。
二、发展住房抵押贷款证券化的必要性
住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
三、我国住房抵押贷款证券化的措施
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
（五）创造良好的外部环境
