房地产服务市场调研精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产服务市场调研范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

17年过去了,作为太立德仁公关传播机构的创始人,罗壹雄带领太立德仁成为国内房地产公关市场的领头羊,其在地产领域的客户包括万科、华润、融科、星河湾、金地、绿地、绿城、世茂、保利等著名企业和明星项目。

> 地产公关第一桶金

时至今日,四个平均年龄20多岁的年轻人,在一间不足20平方米的办公室里忙碌的场景,对罗壹雄来说,仍然历历在目。

1992年,刚毕业不久的罗壹雄南下深圳创业,曾在中国时装表演团受过专业时装表演训练,并担任过重庆职业模特队教练的罗壹雄通过市场调研发现,在物质生活水平逐渐提高的深圳,人们对提升自我形象方面有了更高的需求,而当时的深圳却没有一家专门从事仪表、仪态培训的公司。凭着敏锐的市场触觉,罗壹雄决定创办一家以仪态培训和活动承办为主的文化公司。

1993年,两位股东因嫌公司挣钱太慢而撤资;1996年,公司运营处于低谷,那是罗壹雄最困难的时期,公司只剩下一位员工,账上也只剩下几万块钱。他唯一的信念是,“即使像蚂蚁一样活着,也要在深圳待下去,绝不退缩。”

经过再次市场调研后,罗壹雄决定将公司业务集中于承接各种活动上。重新定位业务战略之后,罗壹雄的公司渐渐有了起色。

1999年可谓罗壹雄事业上的转捩点。一次偶然的机会,罗壹雄承接了深圳万科四季花城的开盘项目,太立德仁从此进入地产公关领域。

曾任万科深圳地产营销负责人的周鹰,谈起那次与罗壹雄的合作时说:“可以说,那时候罗壹雄是以个人的能力和表现获得了我们的认可,首先他能站在公司和项目的角度思考问题,同时也是一个真正做事――行动派的人。”

现在回忆起来,深圳万科四季花城的开盘活动自然有很多不足之处,罗壹雄却仍对它充满感情,毕竟那是处于起步阶段的地产公关给他带来的“第一桶金”――无论是从资金还是从今后的发展方向上。

万科四季花城的楼盘位于深圳郊区,当时连大巴都不通,罗壹雄一反当时开盘活动在项目主体所在地举行的常规,转而把开盘活动的主会场选择在当时深圳最为繁华的区域――深圳大剧院广场。通过前期的户外广告宣传,并借助繁华地段,吸引了大量目标客户前来咨询,并带他们乘坐巴士去楼盘现场参观。事后,据罗壹雄统计,当天白天从主会场坐巴士去现场参观者达4000人,晚上则在大剧院广场举行面向市民的大型晚会,以此营造口碑、提高万科四季花城的知名度。罗壹雄说,万科四季花城的开盘活动,开创了国内房地产开盘活动异地举行的先河。

在地产公关刚刚起步的1999年,周鹰这样评价罗壹雄及他的太立德仁:“太立德仁抓住了一个契机,积累了房地产公关的最初经验,并以一个较高的起点开始了地产公关事业。”

> 移师北京专注地产

罗壹雄介绍,中国房地产市场的发展顺序,大体是由南向北、自东向西的梯次发展。南方城市中,广州、深圳的房地产起步早,发展快,很快就成为全国房地产业的根据地,国内的第一套样板房、第一本楼书,当年都是从深圳开始的。然而地产公关的长足发展,却不在广州、深圳等南方城市,而是国内公共关系市场最为成熟的北京。目前来看,也只有北京拥有最多的优秀地产公关公司。

正是基于这样的认知与判断,罗壹雄决定移师北京,开始地产公关领域的二次创业。2002年初,罗壹雄将公司总部从深圳迁往北京。行前,他特地剃了一个光头,寓意自己从头再来。

创业初期总是艰辛的。刚到北京时,罗壹雄带着公司成员在偌大的北京城里穿梭,白天见客户,晚上回到办公室写方案。为了节约成本、提高效率,罗壹雄摒弃了一次只见一个客户的做法,而是同时约五六位客户一起吃饭,他称之为“为大家创造一个横向交流的平台”,结果受到了大部分客户的欢迎。

2002年4月,太立德仁竞标山水文园开盘项目成功。北京协众国际投资顾问有限公司总经理赵亚莎,曾任山水文园策划总监、北辰置地策划总监、凯瑞置地营销总监,回忆起当年山水文园开盘项目时,她说:“2002年4月21日,山水文园开盘,通过竞标,最后决定将项目交给太立德仁操作时,只剩下8天时间。当时是罗壹雄的真诚和信心打动了我们,他说因为刚到北京没有太多资源,但在深圳积累了一定的经验,包括与万科的合作,所以他诚恳希望给予他个人信任。”

赵亚莎还记得当时的开盘项目中有一个景观水池,罗壹雄提出做海豚表演,大家都觉得悬,罗壹雄却非常较真儿,坚持认为海豚表演是最能出效果的“演出”。然而,专家评估认为,因水池太浅,无法进行海豚表演。罗壹雄遂把目标转向海狮或海象,他和团队成员跑到动物园联系,结果海狮感冒了,海象不对外租借。最后,较真儿的罗壹雄还是借来了一对鸳鸯,在池中“表演”鸳鸯戏水。

2002年底,太立德仁承接了北京华润翡翠城的开盘项目,活动前期投放了大量报纸及户外广告。活动当天,他们请来了台湾著名歌星罗大佑,吸引了4000多人到活动现场。

凭借这几个成功的地产公关项目,太立德仁进入了房地产领域一线公关公司的阵营。

稳固在房地产行业的地位后,太立德仁积极拓展其他业务领域,通过山姆会员店进驻北京、拜耳制药海南经销商大会、拜耳制药新品上海推介会、虎牌啤酒北方区上市等公关项目,将触角伸入汽车、消费品、医药、IT、体育等行业。

如今的太立德仁,已在地产公关业扮演着领军者的角色,与万科、华润、融科、星河湾、金地、绿地、绿城、世茂、保利等品牌开发商都有紧密的全国性合作。2005年,在第五届中国优秀环境楼盘推介活动中,太立德仁获2005年度中国地产最佳公关顾问公司称号;2007年,太立德仁被中国少年儿童基金会评为公益爱心企业;2009年,太立德仁获中国房地产总评榜中国最佳地产公关机构称号。

> 致力网络与“跨界”

从事地产公关10年来,罗壹雄经历了地产公关从起步到发展的每一步,太立德仁也随之发展壮大。在罗壹雄看来,如今的地产公关与其发轫时发生了巨大变化,用最通俗的话来说,就是“以前就项目做项目,现在则强调品牌化”,从之前的单纯造势,销售是自然而然的结果,到现在强调资源整合以及活动与项目的黏合性,公关活动要体现项目特质,不能被其他项目覆盖。公关活动也从零散变得系统化。一般来说,房地产企业年初就开始做全年房地产项目推广的整体布局和细节安排,从项目立项的新闻会、动工仪式、推介会、内部认购、售楼中心启用、开盘、样板社区开放、不定期潜在客户的维护和老客户答谢,到年底的感恩活动,以及项目品牌相关的活动等;而为开发商提供专业服务的公关公司,则需进行前期调研、客群定位、客群走访、竞品调研等工作,为开发商进行精准的策略分析,并根据开发商的商业目标和推广策略,制定出可执行的传播和活动规划。

对于这些,罗壹雄和他的太立德仁早已驾轻就熟。然而,他并不满足于在地产公关领域取得的成就,而是致力于把太立德仁打造成为公关活动、网络传播等整合推广服务的领先者。

太立德仁的公司网站上有一幅醒目的切・格瓦拉的头像。罗壹雄说,切・格瓦拉是世界著名的革命家,虽然已离世多年,但他的战斗和勇于创新的精神却激励着一代又一代人。被太立德仁放在网站上的那张切・格瓦拉戴着贝雷帽的照片,是由摄影师阿尔瓦罗・科达拍摄的20世纪最著名的人像照之一,被称为“世界上最有革命性、最有战斗性的头像”。而切・格瓦拉所代表的创新精神,则是太立德仁所信仰和追求的。

在太立德仁的发展规划中,地产网络公关和“跨界公关”便是这种创新精神的体现。

2009年1月,太立德仁与沃华传媒达成战略合作,成立国内首家专注于地产网络公关解决方案服务的“太立渥华网络公关顾问机构”,正式进军地产数字营销领域。

中国国际公共关系协会(CIPRA)的《2008年度中国公共关系行业调查报告》显示,快速消费品、汽车、IT、互联网和通讯五大行业已成为当前网络公关业务前五位的服务行业,网络公关更是2008年公关行业各类服务模式中业务增长比例的冠军,已占公关服务市场的6.3%,仅次于传播顾问、媒体执行、活动管理等三大传统公关服务手段。

虽然网络公关在快速消费品、汽车、IT等行业已有较多成熟模式,但太立德仁进行“地产网络公关”却是一次全新的探索。沃华传媒集团执行董事、太立渥华首席执行官田大勇认为:“地产网络公关现阶段主要应用于一些地产企业的品牌推广、活动推广、促销推广、沟通平台建设、口碑营销等领域,未来会延展至更多直接推动线上、线下销售的电子商务服务。地产网络公关将有效解决产品信息不对称、消费决策参考意见单一以及消费者沟通不畅等问题,同时将有效提升地产企业营销投入的ROI,最终甚至影响地产行业的品牌竞争格局和市场竞争格局。”

除了网络公关,太立德仁目前专注的另一个创新性计划则是进行“地产跨界公关”。

“跨界(Crossover)营销”的概念已不是新鲜事物,2004年巴黎车展上,奔驰展示了由乔治・阿玛尼设计的高级特别版CLK敞篷跑车,此后奔驰生产了100辆限量版乔治・阿玛尼CLK,乔治・阿玛尼则成为这款车的第一个拥有者。2005年在上海举行的国际顶级私人物品展(Top Marques)上,凯迪拉克超级豪华跑车XLR,在正式展示活动之前的新闻会上作为首发车亮相。这些都是跨界营销的经典案例。

将“跨界营销”的概念应用于地产公关,是罗壹雄为太立德仁设立的一个重要发展方向。“跨界房地产销售”的概念,是由星河湾地产副总裁梁上燕第一个提出,作为星河湾地产的合作公关公司,太立德仁也从被引领到主动整合,进行地产跨界公关。

罗壹雄认为,“跨界公关”能将两个或两个以上的品牌“集合”在一起,从各自的侧面来诠释目标消费群体的特征,跨界更多地代表的是一种新锐的生活态度和审美方式的融合。太立德仁进行地产跨界公关的优势在于其拥有全国范围的社区客户名单,并掌握了各个社区的业主人数、业主消费习惯和层次。对于其他行业来说,这无疑是一个精准而明确的客户群分类,太立德仁正是利用了其在地产行业中的优势,与汽车、手机、快速消费品、奢侈品等行业进行整合。

篇(2)

【关键词】养老地产开发 PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我国是当今世界上老年人口最多、增速最快的国家。据国家统计局网站最新统计，2014年底，我国60岁及以上人口数量已经达到21242万人，占全国比重15.5%，65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%，对比联合国的人口老龄化标准，我国人口老龄化程度十分严重。

根据民政局数据显示，截止2015年3月底我国每千名老年人拥有养老床位27.5张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

面对日益严峻的老龄化问题和潜力巨大的养老服务市场，我国“十二五”纲要规划提出，构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。在“十二五”期间，国家相继出台一系列政策法规，推动民间资本、社会力量进入养老服务业，致使近年民间资本进入养老服务业的热情空前高涨，养老服务成为投资新热点。

同时，与养老服务行业相关联的养老地产市场因此也方兴未艾，各方投资者都在积极寻求成功的融资框架和开发模式。本文在现有的养老市场背景下，综述相关研究和实践，提出一类新的养老地产开发模式与融资框架建议――PPP模式，为有关企业投资开发提供参考。

二、文献综述

“养老地产”从字面上看，可理解为“养老+地产”的一种复合地产开发模式。这种模式将房地产开发项目主题化，整合其他资源，为客户提供特殊生活模式和消费方式。养老地产由适老化住宅拓展而来，最初只是将养老主题融入传统地产开发，但发展至今已融入了商业地产运营、养老服务和金融创新等属性，形成养老地产的广义概念。目前国际上对于养老地产的研究主要集中在三个方面，即国内外发展养老地产的先进经验分析、人口老龄化下的养老地产的开发研究和关于养老地产的规划研究。罗福周和韩言虎（2012）根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性。姜睿和苏舟（2012）从中国养老地产的内在发展逻辑来看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实路径。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）认为养老地产作为一种融合复合地产和现代服务业的产业，尽管在中国仍处于初级发展阶段，但其系统性和复合度很高，发展潜力巨大。

PPP（Public-private partnerships，或简称P3s）即公私合作伙伴关系，是指公共部门和非公共部门为提供公共产品和服务而建立的一套利润共享、风险共担的合作模式；也可以说是公共部门通过与私人部门建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。它是通过非政府部门的融资，改变公共服务和基础设施建设的运作方式，并通过非公共部门引入市场机制，利用其创新和经验，提高基础设施和管理的水平，以达到增值基础设施的目的。目前国际上对PPP模式的研究大部分集中于对PPP项目融资风险因素的识别及分类、风险评估、风险分担原则、分担模式和在公共设施的应用等方面的研究。彭桃花和赖国锦民（2004）认为无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛，风险的辨识与合理分配是成功运用PPP的关键。张桂玲（2014）认为将PPP模式应用于农村基础设施建设是十分重要的，孙学工，刘国艳和杜飞轮等（2015）认为PPP在我国公用事业、基础设施等多个行业得到较为广泛的应用，但现有PPP模式不适应新形势发展要求，应迫切需要进行相应改革，并尽快开展新型PPP模式试点。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）运用实证分析的方法，研究了美国7座有代表性城市政府在提品和服务时引入私人部门的案例，其得出的结论是当地政府应该结合自身特点，城市的自然条件、经济结构和政治体制特点等，因地制宜地选择PPP模式。

三、我国养老地产开发分析

（一）开发模式

当前，我国养老地产开发模式大多模仿美国的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持续照护退休社区）模式，但在开发规模、功能定位和建造选址上有所区别。我国早期的开发项目是模仿美国的大规模、低密度社区，以辅助生活区、家庭照料社区等为主，设置一定比例的护理型公寓和医疗护理设施，如东方太阳城、北京太阳城等。之后我国又模仿美国出现了一些规模较小、定位高端的独立生活型机构，以老年公寓、老年聚集区为主，如椿萱茂、和熹会等。近年，国内也出现了将生态和养老结合打造的旅游养老、集中商品住宅社区小户型社区养老、主打养生牌的温泉养老等不同的新型养老地产开发模式，如无锡九如城等养老综合体。

（二）盈利模式

目前国内在养老地产的盈利模式方面有三种类型：“出售”、“长期持有”和“出售+长期持”。

（1）出售。一般而言，销售型养老地产更偏向于传统房地产开发，出售对象可以为是产权也可以是使用权，养老地产的开发以住宅产品的销售为主要利润。

（2）长期持有。长期持有自主运营，养老社区将只租不售。目前很多开发商考虑尝试采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交一定金额的会费，入住以后根据不同的养老服务等级每月再缴纳相应费用，当老人去世之后，剩余的会费将退还给家属。会员制与普通房产销售类似，是通过销售会籍，迅速锁定目标客户使资金快速回笼，也为多地养老的开展提供了客源基础。

（3）出售+持有。养老住宅的开发需要社区可持续性发展，盈利模式就需要将产品销售和运营服务二者并重。“销售+持有”型就是为了弥补全部出售模式下后期运营质量无法保障而提出的改进方案，一般是销售自理型住宅，继续持有护理型公寓和医疗护理设施，典型案例是北京太阳城。

（三）融资方式

养老地产具有前期投资大、回收资金慢、收益率低、公益性较强等特点，由于这一特殊性，养老地产很难取得银行贷款。

第一种方式，在我国最为常见融资方式的是由政府独资，养老服务作为社会福利事业，由于其回报率较低，往往由政府拨发一定比例的财政支出来开发养老地产。

第二种方式，由开发商单独投资，作为地产项目来开发销售，这种形式在国外较为多见，美国就已有专门开发建设老年地产的连锁公司，但开发成本过高，风险性大，国内较少。

第三种方式，开发商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原住房出售或作抵押来筹集所需资金，入住后只需交付少量的费用，但可操作性较差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我国主要的养老服务形式以机构养老为主，属于我国的福利事业，通常以养老院为主，但准入门槛较高，由政府提供。而政府因为财政压力较大，对于养老院这种前期投资大、回收资金慢的基础公共建设项目缺乏足够的资金支持，再加上我国近年人口的老龄化程度日益加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。社会资本作为当今中国经济的重要力量，有着充足的流动资金和灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，区别于传统意义上的养老院，完全可以让更有活力的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。

PPP强调公共部门和私营机构为提供公共服务组建项目公司或约定长期合作，在项目中各自投入资源并合理分担风险，实现各相关方共赢。企业通过获得政府授予的特许经营权，提供基础设施、公共事业的建设与服务，通过运营回收投资并获得合理收益。养老地产本身具有的公益性，以及投资回收期长、现金流相对稳定或增长的特点，满足了PPP应用的基本条件。一方面，政府可以通过鼓励政策，引导企业加大养老服务的供给，满足不同层次的养老需求；另一方面，企业可以减轻初期投资和运营期税费带来的财务压力，专注于提升养老服务和管理的专业化水平。同时，应用PPP模式也将大力推动我国养老产业的发展与改革。

（二）养老地产PPP项目的构成

（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于养老地产属于公益性项目，发起人应该拥有优秀的资质和良好的信誉。

（2）项目公司与政府签订特许协议。在养老地产PPP项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，养老地产PPP项目必须得到政府批准，并在特许协议中与项目公司明确各自的权利和义务。其次，由于养老地产PPP项目属于公益性项目，政府可以提供资金、信誉、履约等方面的支持，政府也可以持有项目公司的股份。

（3）项目公司与银行签订融资（贷款）协议。一些国家政府的出口信贷机构、商业银行和一些金融机构，往往是PPP项目融资的资金主要提供者。在PPP项目融资中，往往由多家银行和金融机构组成一个银团对项目提供资金支持。

（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票或公司债券等来募集资金。

（5）项目公司与承建商签订承建合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。

（6）项目公司在养老地产建成后与营运方签订运营合同；老年住户与运营公司签订租赁合同。在养老地产PPP项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与养老地产的管理运营方签订租赁合同，但运营公司需要向项目公司支付项目收益。这样便于项目公司和运营公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。

（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨额资金以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并为他们投保。

（三）模式优缺点分析

养老地产这一大型公益性项目的开发，单靠政府或企业自身，往往会面临开发成本高，收益率低，回收资金慢等问题，而采用PPP模式，通过让社会资本进入养老服务行业可以提高服务效率和降低服务成本，产生共赢的良好局面。同时，政府的参与提高了养老产业的监督和信誉，加快了养老产业的发展，而社会资本的加入也提高产业经营效率，增强了资本增值能力。

另外，采用PPP项目融资方式建设老年地产，利用由多个银行和金融机构组成的银团贷款，降低了单一的银行的风险，还有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。采用PPP模式融资建设大规模养老地产项目，还可以创立统一的品牌，建立统一的服务中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心，提高了养老服务的多样性。

但是，采用PPP模式建设养老地产，需要的相关条件较多（需要政府的支持、需要银行和保险公司的介入、需要社会资本愿意忍受回收资金缓慢而主动介入等条件），所以仍需要大量的沟通和协调工作，才能确保养老地产PPP项目的正常开展。

五、我国养老需求现状下的PPP模式开发建议

（一）加快模式应用，满足巨大的市场需求，提高养老服务质量

根据民政局2014年公报数据显示，2014年底全国各类养老服务机构和设施94110个，其中各类养老床位577.8万张， 与2014年底我国60岁老年人口数量21242万差距巨大；同时数据显示2014年底我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。

更加突出的问题是市场配置的不均衡。研究表明，2014年全国养老机构床位使用率不到65%，公办机构的“一床难求”和民办机构的“惨淡经营”形成鲜明对比。公办养老院往往因服务好、收费低的特点受民众追捧，有新闻报道称第一福利院排号甚至要等100年。然而，高性价比的公办养老院背后是超过70%面临收不抵支的财务困境。根据 《养老机构管理办法》，“公办养老机构应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求”；《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》中进一步明确了公办养老机构“托底”的职能定位。也就是说，公办养老院本应保障低端养老需求，而现在承担了过多社会养老责任，中端养老市场仍旧供给不足。同时，现有的养老机构还存在城乡发展不均衡，功能过于单一和设施相对简陋等问题。

因此，面对广阔的养老市场，我们应加快PPP模式在养老地产的应用，利用PPP模式降低养老服务成本，提高养老服务质量，同时当前我国弥补巨大的市场空白。同时，注意在应用PPP模式开发养老地产的过程中，注意养老产品的层次性，以满足高、中、低三类不同养老市场的需求，注意城乡发展的协调性，确保城乡养老服务的共同发展。

（二）提升模式内涵，注重产品多样化发展，满足不同养老偏好

中国是世界上唯一老年人口超过2亿的国家，同时人口老龄化日益加剧。据预测，2050 年我国老年人口抚养比将达到46：100，即每46个老年人口需要100个年轻劳动力人口去赡养。而社会中的老年人口数量和比例仅仅是在宏观层面上表明了我国养老市场的规模，而具体的养老需求分析仍需要依赖微观调研结果。结合近年来全国各地的调研结果，可以将当前我国养老需求特点和PPP模式应用的建议总结如下：

（1）大部分老人仍倾向于居家养老，居家养老市场潜力巨大。2010年远洋地产市场调研数据表示，15%被访者考虑过入住养老公寓，其中7%入住意愿较强，其余则表示不考虑入住此类养老机构。虽然入住意愿比例较低，但目前我国老年人口已达到20000万多，乘以15%仍有3000万老年人口的市场需求，这与目前各类养老床位577.8万张之间依旧存在巨大的市场份额，机构养老市场仍大有可为。

同时，PPP模式在居家养老服务上依旧可以发挥巨大的作用。面对居家养老这一巨大的市场，政府往往很难靠自己独立支持，而当下应用PPP模式的政府购买第三方居家养老服务的项目实施，也为我们PPP模式进入居家养老这一市场提供了很好的借鉴意义。

（2）社区尺度上存在明显空间差异，养老地产开发应覆盖多方面。2013 年对北京6类典型居住社区的调查结果显示，养老需求在社区尺度上具有明显的空间差异性。相较之下，普通混合社区和单位大院的老年人对机构养老更加热衷；新建商品房社区内的老人更加倾向于服务质量和环境较好的民办养老机构；企事业单位退休职工集中的混合社区青睐中等收费水平的民办养老机构；习惯了彼此熟悉、朝夕相处的大院生活的老年人则主要选择性价比更高的公办养老机构。

针对不同社区的养老人群，我国养老地产PPP项目的开发中，应该尽量兼顾到以上各类养老人群的需求，以PPP模式开发的养老地产不应该是只针对低端、中端或高端中某一类养老市场的单个养老产品，而应该是覆盖多个层次的养老综合体。

（3）健康状况和文化程度影响养老方式选择，养老服务物质精神共结合。相关研究发现，老年人的健康状况水平和文化程度显著影响养老方式的选择。2007年的调研结果显示，慢性病患者和较高文化的老年人更加倾向于选择养老机构进行养老。而这一类人群的养老需求往往不仅限于居住保障和生活便利，同时也会融入交流、情感、甚至自我价值再实现等养老需求，这些都是我们PPP模式应用于养老地产开发中必须给予足够重视的，要确保养老服务的物质保障基础之上满足更高层次的精神需求，当然这一需求的实现，也将不断推动我国养老服务的发展和改革。

参考文献：

[1]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究[J].商业研究，2012.

[2]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012.

[3]Deng Y， Gyourko J， Wu J. Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets[J].Social Science Electronic Publishing，2010.

[4]彭桃花，赖国锦.PPP模式的风险分析与对策[J].中国工程咨询，2004.

[5]张桂玲.PPP模式在农村基础设施建设中的应用研究[J].中国农业会计，2014.

篇(3)

急剧放缓的市场环境让有战略眼光的家电巨头们不得不做出相应的政策调整， 俗语有言 “识时务者为俊杰” ， 谁能在变幻的市场中顺势而变，谁便能抓住行业调整的脉搏。

 

2012年， 世界末日没有来， 家电行业的冷年也依然没走。

随着国内整体经济增长的放缓， 海外经济复苏缓慢， 房地产持续调控以及原有家电刺激政策退出等因素的影响， 2012年上半年， 家电行业各品类产品的销售均大幅下滑， 下降幅度在17%左右。

 

2004年， 李东生关于TCL千亿梦的豪言壮语似乎犹在耳畔， 然而6年后518亿的营收现实却让人不禁唏嘘 “理想很丰满， 现实很骨感” 。 同时， 2007年至2011年， 三年间， 海尔营业收入仅仅从1180亿增长到1370亿元， 增速急剧放缓。

 

这一系列数据给曾经热火朝天的家电巨头们当头棒喝， 慢慢来似乎比较快。急剧放缓的市场环境让有战略眼光的家电巨头们不得不做出相应的政策调整， 俗语有言 “识时务者为俊杰” ， 谁能在变幻的市场中顺势而变， 谁便能抓住行业调整的脉搏。

 

美的也不例外， 多年的快速增长之后， 美的快车的驾驶者们终于开始告别凶猛增长时代。 2011年5月初， 平日里极少过问公司具体事务的何享健， 邀集身边几位高管提出要去走一走市场。 就在这一次例行的 “走市场” 之后， 美的集团掌门人， 决定要让美的发展速度慢下来。 2011年下半年以来， 何享健不断在公司内部重申放弃对规模的过分追求。 2011年7月22日， 在美的集团2011年半年度工作会议上， “转变发展方式、 推动战略转型” 被全面提上日程， 转型的首要目标为 “从注重增长数量转为注重增长质量” 。

 

投入驱动创新

每年10月下旬， 素有美的集团 “科技奥斯卡” 之称人才科技奖励大会， 都会如期在顺德举行， 到2012年， 这个传统已经延续了整整十七年， 而伴随着美的的战略转型， 2012年美的集团针对科技创新的奖励总额首次突破2000万元的消息也让奋战在一线的研发人员们欣喜不已。

 

随着转型的开始， 美的各事业部每年将收入的3%投入研发成为硬性指标，此外， 各个事业部由一位副总裁亲自抓品质， “从设计到原材料选用到最后的品质验收” 。

 

美的集团国内市场部总监王金亮表示， “率先掌握产品的核心技术， 尤其是产业链核心的技术是美的旗下各个品类能够在激烈的市场竞争中始终保持优势地位的关键所在。 ” 到目前为止， 美的在技术研发上的投入已初见成效， 美的共拥有高新技术企业23家， 拥有德国VDE、 德国LGA认可实验室、 美国UL认可实验室等国际一流实验室， 所有实验室固定资产超10亿元， 占地约8万平方米。 美的集团空调事业部总裁吴文新介绍， 目前初步建立了研究成果转化机制， “研究院推动” 与 “产品开发部门拉动” 两种模式并行， 已有26项研究成果在事业部转化实施。

 

资深家电观察家洪仕斌指出， “中国很多家电企业在科技创新上的投入不足，导致很多本土企业并不具备与外资巨头‘硬碰硬’ 的实力， 科技创新投入来不得半点虚假， 只有真投入才有真功夫。 ”

 

技术服务市场

对于家电企业而言， 掌握一门核心技术并不算什么难事， 除了大力的投入支持技术以外， 一套完善而行之有效的创新体系是技术转化为产品的有力保障。

转型后的美的建立了 “储备一代、 研发一代、 生产一代” 的梯队式创新体系， 从前瞻性技术、 基础性技术和应用性技术三个方面来布局市场， 既能保障企业预测技术趋势又能及时地将技术转化为生产力。

 

“日前， ‘一晚1度电’ 全直流变频新品空调的诞生， 让人再次见识到美的将强大创新能力迅速变成强大市场掌控力的战略整合实力” ， 一位行业分析人士感叹道， “借助 ‘0.1HZ精控科技’ 作为支撑，这一新品空调具备了0.1W超低耗电待机、0.1hz超低频率运行、 ±0.1度恒温精控三大核心技术， 能够把一个夜晚8小时睡眠周期内所需的制冷耗电量以最经济模式运行， 最低控制在1度电以内。 ”

 

正如美的的思路： “要把核心技术点与消费者需求结合的更紧密一些” ， 以消费市场为出发点， 切实满足消费者的使用价值， 这背后少不了美的对于国际技术趋势的前瞻以及长期的技术积累、 庞杂的市场调研。

 

品牌布局全球

1985年何享健考察日本市场， 确立了 “必须走出国门” 的思路， 到1986年美的电风扇开始出口， 到2012年， 美的产品已经销往世界各个角落， 如今， 越南、 埃及、 巴西、 印度、 白俄罗斯、 阿根廷， 美的马不停蹄地在新兴市场布局着自己的国际化战略。

 

2012年10月31日， 印度美的开利合资公司制造工厂正式揭幕。 这不仅意味着印度开利美的合资公司在印度市场一个新里程碑的开启， 也象征着美的海外基地战略规划的进一步布局： 一期空调年组装能力即高达70万套， 二期则将进一步扩大到100万套， 成为印度空调生产最大基地。

 

美的相关负责人透露， 随着日后投资的增加和进一步运营， 在今后五六年， 印度开利美的合资公司将进一步加强其在家用空调以及白色家电在印度市场的地位。

“一方面， 按目前的成长规模， 在中国的家电领域， 可能很快就达到成熟市场的阶段， 快速增长的时期基本结束了。 第二个原因是传统的OEM出口模式， 也面临瓶颈， 这两方面的原因， 需要我们用另外一种方式追求成长。 ” 美的集团副总裁、海外战略部总监顾炎民这样解释美的的国际化步伐。

篇(4)

关键字：在华泰国企业；国际营销；营销策略；皮制品行业

一、绪论

随着全球经济一体化的不断加深，跨国公司获得空前发展。中国地理位置优越、政治、经济环境稳定、生产成本比较低，具有广阔的市场发展潜力，对跨国公司具有较大吸引力。泰国企业国际化战略逐步蔓延，越来越多的企业正谋求海外发展，由于两国的临近的地理位置，几百年的经济做基础，随着中国--东盟国家经贸合作步伐加快，中国将成为泰国对外投资的理想地区。通过大量的文献整理，分析泰国企业在中国国际营销的现状和案例，找出对于泰国A企业进入中国市场后所面临营销问题及其成因：出口市场销售额增长缓慢，销售利润逐年下滑。从而考虑在中国市场的环境下，怎样调整营销策略使得企业得到更多的国际市场占有率，从而使企业有更长远的发展。

二、文献理论综述

1963年美国每周商务杂志对跨国企业公司做了描述性定义：“跨国公司是指符合下列两个条件的公司。第一，它至少要在一个或一个以上的国家设定生产点或是争取其他形态的直接投资；第二，具有名副其实的世界性预测能力，其经营者在市场开发、生产和研发等方面，能作出适用于世界各国的多种多样的基本决策。”

菲利普.R.凯特奥拉在《国际市场营销学》一书中对国际营销的定义，国际市场营销是指“对商品和劳务流入一个以上的国家消费者或用户手中的过程进行计划、定价、促销和引导，以便获取利润的活动”。换言之，国际营销是指一国的企业跨越了本国的国界，以其他国家和地区作为目标市场，对产品和服务的设计、生产、定价、分销、促销活动，通过主动交换以满足需求、获取利润的行为和过程。黄英亮认为，随着科技的发展，人们越来越重视机器人的研发与应用，集科技、娱乐一身的舞蹈机器人迅速得到人们的青睐。文章利用PEST分析法，通过政治、经济、社会、科技具体分析，发现高校舞蹈机器人表演具有巨大的商业价值。张璇在论文《奥运场馆鸟巢之赛后运营研究》中，从鸟巢赛后运营的优势、劣势、机会、威胁进行了分析，以此对鸟巢的赛后运营提出建议。薛琳丽在论文《沈阳康师傅运动饮料营销战略研究》中，首先进行了外部环境分析，重点阐述了对饮料行业有重要影响的总体经济环境和消费者能力及消费意识的变化，并运用迈克尔・波特的五力模型分析行业的竞争环境，对比了卖方、买方、替代品、潜在进入者和行业内竞争对手等各方面对企业及行业的共同作用和影响。

李明翰在论文中，旅游景区景点营销，加强与游客之间的信息交流，通过与游客之间的信息沟通，掌握市场需求变化，更好地服务市场和发展企业。文章运用STP理论，进行市场细分、目标市场、市场定位分析，通过对市场的分析，确定产品的品牌定位，制定出该景区的市场营销策略。张晓兰（2003）指出，在市场营销组合产品策略中，大多数情况下，公司应该根据国外市场和顾客的要求对产品做出改进和调整。产品创新在国际营销中同样重要，这是一项代价昂贵但报酬客观的策略。在促销策略中，同样由于文化背景的差异，公司在国内采用的广告合促销策略在国外市场都要做出适当调整，必要情况下，甚至完全更新。在跨国企业中，产品策略主要趋势是价格升级，这根跨国存在的运费、关税、多环保市值波动风险等因素的影响有关。在分销渠道方面，企业进入某一市场必须要适应地区的分销渠道，做到更有利于让这一市场的消费者接受企业产品。温敏慧（2012）分析泰国工艺品昆明市场的营销策略研究中指出，在泰国工艺品在昆明市场销售的问题中，提到泰国驻昆明总领事馆对销售工艺品的中小企业管理不完善，销售商市场信息不对称。因此很多销售商没有得到政府保护，使得信息不对称。二则，宣传不到位，市场地位薄弱。多数泰国工艺品销售对泰国工艺品的销售宣传比较保守，市面上很难见到相关泰国工艺品的宣传海报、产品介绍等公众信息。这也是泰国工艺品品种复杂多样，价格区间不稳定，市场需求不完善等。

三、研究方法与设计

本文采用案例、理论与经验研究相结合等多种研究方法。收集资料和数据的方法主要有四种，一是在公开的案例和书籍理论中取得；二是从年鉴、统计报表等公开资料中获得，主要从中华人民共和国商务部网站和泰国投资促进委员会网站收集最新数据；三是对相关网站的信息整理。四是通过对泰国A企业的实地考察，与公司负责人访谈和大量书籍报刊杂志，通过运用SWOT分析方法来对A企业进行分析，以找出企业自身的优劣势，中国市场环境下的威胁和机会，为制定合理的营销战略模式提供依据，分析内容是访谈记录和文献资料。

四、研究结果分析

（一）泰国企业在华情况

2003-2012年中国实际利用亚洲42个国家及地区外商直接投资金额排名中，中国香港对中国内地投资位居第一，日本、新加坡分别位于第二、三位。泰国位居第11位，2003年到2012年，泰国对华投资的金额持续波动上升，从整体看直接投资活动较为频繁。泰国对华投资行业主要有：农产品，电子业，信息技术和电信，农林牧渔业，制造业，财产业，服务业，汽车业和汽车零配件行业等。

泰国企业在中国投资，大体上有以下几个方面：从泰国在中国投资行业的扩大而言，已由“三来一补”的加工业、农业，扩展到房地产、银行、商业、旅游服务业，以及能源、交通运输、通讯等基础设施，其中投资较多的是利用中国丰富资源和广阔市场，又是泰国较有优势的产业项目，主要有饲料、食品、塑胶、电力、交通机械等工业项目，家禽家畜和水产养殖业，房地产和土地开发等。其中，制造业对华投资比重最大，占总数的63.75%。其中，制造业中，农副食品加工业占7.92%，比例最高。

（二） 泰国企业在华国际营销中存在的问题的原因

1.中泰两国由于社会制度的不同，人们在意识形态、生活方式、道德标准、价值观念等方面存在差异。从泰国方面说，对中国的国情不了解，营销策略具有盲目性；泰国企业对中国法律、法规及相关规定不了解，遇到问题难以解决。

2.中国投资环境并非像泰国企业人想象的那么完美。他们有时只考虑到中国劳动力便宜，却忽视了其他提高成本的因素。

3.在全球经济疲软的今天，中国经济一枝独秀，被许多跨国企业视为最后的稻草。不幸的是，这个“淘金场”已经变成世界上竞争最激烈的竞技场。在中国市场上，有美国、欧洲、日本的高手云集，本土品牌厂商也毫不示弱地显示他们的锐意进取和精明手段。作为一个跨国企业，如何提高企业的竞争力？

4.面对日益激烈的国际市场，同行业的竞争给企业带来个很大压力，怎样保持市场增长，利润的获得。影响企业国际营销的因素有很多，对于宏观经济因素的变动，作为不可控的因素，大部分企业是无法干预的，但企业可以根据宏观环境的变动，适当调整企业营销策略，增强企业竞争力。接下来的笔者将分析A企业，通过宏观经济的分析，企业自身的优劣势，五力分析，对市场的细分、目标市场的选择和准确的定位制定营销组合策略应该注意的问题及问题的改善办法。

（三）A企业案例分析

Z集团是著名的鳄鱼养殖、研究、生产、旅游为一体的集团化企业。本研究报告只对A企业进行研究，集团及其他分支机构不在本研究报告研究范围之内。研究报告PEST、SWOT、五力分析、结合访问分析如下：

中国皮革行业最惠国进口税率已按WTO承诺完成，与2010年进口关税相同。2012年皮革行业产品最惠国平均进口关税为12.14%。中国双边或多边自由贸易区关税优惠条款幅度和范围继续加大，中国对已签订自由贸易协定国家地区的产品实施协定税率，其关税税率低于优惠税率。2012年，中国皮革行业产品的协定进口关税与上半年相比，除继续对秘鲁、中国台湾、智利、新西兰、巴基斯坦等自贸区的进口关税下调外，与哥斯达黎加又签订了自贸协定，对从哥斯达黎加进口的皮革产品关税有了较大优惠。其中，2012年中国对从亚太进口的皮革行业平均进口关税为10.32%，比最惠国平均进口关税低1.82个百分比，比上半年下调0.05个百分点。这为泰国企业皮革制品业进入中国市场的创造机遇。泰国皮革制品联合会主席刘英杰表示“目前泰国皮革工业经营者正遭受严重困扰，主要是由于原材料价格随石油价格上涨20%―30%，还有皮革市场的激烈竞争，使泰国皮革业者无法调高产品价格。有许多皮革原料价格上涨幅度偏大。虽然2004年泰国皮革出口增长2%，但形势仍令人担忧。

中国已成为继美国之后第二大经济大国，作为跨国企业，进入第二方国家的市场，近几年，欧洲的经济危机给人们的生活带来不少冲击，此时的中国式在世界范围内，受经济危机影响最小的国家，近几年，中国的GDP持续上升，人们的生活水平不断提高。更多的跨国企业选择在中国建立子公司，把目标市场投放中国。随着人们生活和消费水平的不断提高，各种各样的皮包已经成为人们身边不可或缺的饰品。人们要求皮包产品不仅在实用性上有所加强，装饰性也要有所拓展。根据消费者品位的改变，箱包的材质更加多样化，真皮、PU、涤纶、帆布、棉麻等质地箱包引领时尚潮流。同时，在越来越标榜个性的时代，简约、复古、卡通等各类风格也从不同侧面迎合时尚人士张扬个性的需求。在皮制品中，有不少企业为了争抢有限的客户资源，同类型企业经常会打出价格战，相互压低价格，使得行业利润空间极大地被压榨。A企业的兄弟企业M，是作为全球最大的鳄鱼养殖基地，具有几十年丰富鳄鱼养殖企业M，为A企业皮革制品的原材料做坚强后盾。A企业聘请意大利和法国鞣革与制革专家驻厂，指导加工技术。作为一个时尚行业来说，设汁的元素非常重要。鳄鱼皮革制作工艺的提升，一直是全球皮革行业致力攻克的难题。

笔者认为，通过对A企业内外条件进行分析，各方面内容进行综合和概括，进而分析企业的优势、劣势、机会、威胁，可以帮助企业把资源和行动聚集在自己的强项和有最多机会的地方；并让企业的战略变得明朗。总结如下：企业很重视产品的开发，对产品的种类，新产品的推出，专业人员对鳄鱼皮娴熟的加工技术，价格优势是A企业的核心竞争力，是其他企业无法比比拟的。张先生在平时赞助小学，关心下一代，还与红十字会联络，帮助更多需要帮助的人，这无形增加了企业的知名度。但在国际营销中，运输成本的上升，经营管理的问题，在陌生的城市如何提高自己的知名度，对于员工缺乏激励制度。同时，也面对机会和威胁。中泰两国同在中国――东盟自由贸易区，关税的下调为可信赖的伙伴（中国）的经济往来带来了机会。但是，贸易技术壁垒、成本的上升都给投资者敲醒警钟。

A企业的购买者议价能力和供应商议价能力都不高，主要是因为A企业的鳄鱼制品原材料完全来自企业内部的养殖基地，这使得他们的价格比同行业的更加便宜，消费者的议价显然也就是不高。潜在进入者威胁不大，因为对鳄鱼的养殖，皮革切割要求比其他皮革更加严格，鳄鱼皮具行业入行门槛高，投入资金高，使得更多想要进入者更加谨慎。对于同行业竞争和替代品竞争对A企业威胁更大。同行业来说，高端奢侈品牌的品牌效应和中低端的仿真鳄鱼皮具的价格优惠都对A企业造成不小的影响。而替代品来说，由于现在市面是箱包材质的不同和赋予产品各种创新理念，使鳄鱼皮具造成一定威胁。

可以根据地理市场细分，消费者心理，产品用途和购买方式五个变量，分四部分分析。在地理方面，根据中国大陆市场的南北方进行划分。中国南方无论在环境气候还是人们生活习惯，消费观念与泰国市场都有相似之处。南方地区，A企业利用同属集团下的N公园作为A企业的一个销售途径。张先生经过实地考察，选择在中国海南三亚建立N公园的中国第一所分园。使企业之间相互盈利。在心理细分中，根据购买者的社会阶层，生活方式或个性特点，将消费者划分为不同的群体。在同一人文统计群体的人可能表现出差异极大的心理特性。根据产品特点，要求消费者具有拥有较高资源水平的群体。而具有较高资源水平的群体有四类：创新者、思考者、成就者和体验者。从消费者购买产品的用途来看，一般分为自用和送礼两个用途，这里细分为：作为家居摆设，生活日用品，礼品赠送。从调查数据得知，随着生活水平的提高和自然属性理念的提升消费者购买多为自用。 目前，消费者对于产品的购买方式主要有：特色商店，网上购买，零售店散货购买等。其中，消费者在网上购买的比重较大。

目标市场的选择是一个综合考虑的过程，首先要看市场需求或潜在需求投资能否收回，效益是否理想，最主要的是靠市场需求。一个有吸引力的市场应当是中小型出口企业首要考的。其次是对市场环境中机会与威胁的析，政治、经济、法律、文化等诸多因素均要考虑。根据鳄鱼皮具行业客户类型、品牌倾向和产品类别将产品市场分成了高、中、低三档，分析和评价这些细分市场，为企业正确把握市场，找到有利的市场发展方向提供依据。这有利于A公司明确自身定位，提供符合定位市场的产品。

市场定位必须以消费者需求与消费行为，企业资源能力和竞争环境为依据。通过以上分析，并根据以上选择避强定位策略。泰国A企业进入中国市场要加强宣传产品和服务的差异化程度，才能避开竞争对手的竞争。泰国鳄鱼产品与中国现有鳄鱼产品相比，属于高质量产品，高品质服务，适宜的价位。

A企业产品营销组合策略

在泰国鳄鱼产品市场以及其他鳄鱼相关产品市场上，大多数同类企业采取传统营销方式，而且在大多数鳄鱼相关产品主要针对生活质量较高的人群。因此，A企业抓住这一点，充分控制产品原材料的养殖阶段，保证产品的质量优势，加强对鳄鱼产品的宣传和服务，实现产品的差异化。针对A企业，主要是产品原材料的差异化和工艺差异化。为了提高企业的长期竞争力，可以在产品宽度上做考虑，考察开发新产品。A企业产品进入中国市场的有：钱包，皮包，皮带，表带，手机套，高尔夫手提包、公文包、拉杆箱、皮鞋、手抓包、斜跨包、名片夹、皮凉鞋、烟盒、火机盒、电脑包、小挂饰、小配饰、方向盘套、锁匙包、锁匙扣、手镯等二十多种产品。

首先可以参考A企业在泰国的定价，由于销售地点的差异化，考虑到中国鳄鱼产品的供求条件，市场特征以及运输及税率差异产生的价格变化；同时我们也要参考中国市场的竞争对手的定价，减少定价风险，又使企业容易或得合理的收益。企业产品与同行业相比，有明显的价格优势。由于鳄鱼的生长周期比较长，对生长环境条件极为苛刻，皮料的选择，制作过程都考验着一个公司的综合能力。A企业的兄弟企业M本身就是以一个著名的鳄鱼养殖基地，掌握稀缺的鳄鱼皮料资源，为A企业提供最有力最快速的支持，保证消费者以最优的价格获得最佳的产品体验。但一定要考虑到价格具有一定空间的利润率能较好抵抗风险及抵御外币升值和退税率政策调整；其产品和企业形象在市场中的位置，使本企业与其他企业区分开来，使客户明显感觉和认识到这种差别，从而在客户心中占据特殊的位置。

第一，泰国A企业同属集团的N公园中国建立分园位于海南三亚。在一定程度上建立国外销售子公司或制造商。第二，泰国A企业与中国深圳市美鳄缘投资有限公司拥有全球最大的鳄鱼产业链的公司共同合作。第三，寻求海外分销商或商。营销渠道管理是保证所有的营销渠道有效运行的重要条件。要对分销商和营销渠道做全面的调查和评价，如子分销商支付能力，经营同业竞争产品情况，对公司产品重要程度，执行公司销售政策，不良记录等方面，及时更正对于营销不利的渠道。同时，也要随时考虑到分销商的利益，以保持他们销售产品的积极性。

主要通过广告促销、人员促销、营业推广、公共关系这四个形式进行促销。电视广告，报纸广告户外广告都属于广告促销。在电视广告方面，泰国A企业创建人张先生曾在中央电视台CCTV-4《城市一对一》节目中接受做企业专访。人员促销是企业人员与消费者或者其他沟通对象进行面对面的交流，具有以下特点：有很多人际接触，培养与沟通对象的关系，对客户做出快速反应，人员沟通的长期性投入等。人员沟通需要建立一定数量和质量的销售团队，并通过不断培训提高人员的职业素养和技能。公共关系是为提高或保护公司的形象或产品而设计的宣传方案和宣传活动，具有高可信度，间接影响的特点，主要形式有记者报道，研讨会，慈善捐助赞助，社区关系，政府关系等。企业创建人张先生也经常赞助是拉差畜牧场附近的一所小学。每年都给小学送些礼物，如书包、文具等学习用品，给优秀生发奖金。对农场的职工子女，他每年都在大会上表彰优秀学生，并发给奖金，鼓励先进，赢得职工赞扬。所以小学老师说：有农场董事长的资助和关心，学校教育发展有保障。

五、研究结论

首先，解决A企业市场增长缓慢的问题，需要一个明确的以市场细分为基础的目标市场定位，使得公司能有效的采用不同的产品去面对不同需求的消费者，以及树立正确的产品推广策略。A企业的定位是中高端市场，这需采用相应的产品线来适应不同的高中低三档产品。而不是采取所有产品面对同一目标市场进行的推广方式。把三类产品所针对的市场细分化，找到目标市场。

其次，针对不同的产品进行不同市场的定位，A企业需要明确树立新的竞争策略。针对高端市场，采用市场挑战的地位竞争策略；对于中端市场，采用领先地位的竞争策略。再者，A企业需要加强产品研发，已开发为主导来带动销售额的增长。

最后，解决A企业市场增长缓慢的问题，最终需要通过一系列的市场营销组合来实现。这些市场策略组合包括：完善产品多样性，保持产品差异化；建立和培养完善的产品分销渠道；有效的人员推销，电视促销，营业推广和公共关系的建立；促进销售的组合价格策略。

参考文献：

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篇(5)

论文关键词：服务;服务业;服务贸易;国际竞争力;服务贸易竞争优势

当今世界经济正向服务型经济转型，经济全球化开始向服务业全球化发展，服务业发达程度已成为衡量一个国家经济发达程度的重要标志，并已成为世界经济发展的新动力。大力发展服务贸易，改善服务贸易结构，是提高我国参与国际分工和竞争能力、切实转变外贸增长方式、调整和优化经济结构、从数量型贸易大国转向服务型贸易强国的有效途径。

一、中国服务贸易国际竞争力的现状与问题

服务贸易国际竞争力指一国在服务业国际市场上的出口能力和对外直接投资能力，决定这两种能力的因素将直接决定着一国服务贸易竞争力的大小。 分析一国服务贸易国际竞争力主要分析两方面：一是服务贸易出口能力分析，主要通过服务显性比较优势指数RCA①和服务出口市场占有率②两个指标以及服务出口行业构成与进出口差额行业构成来评价分析，二是服务业对外投资能力分析，主要通过服务业对外投资国际市场占有率③和服务业对外投资相对优势指数(ICA)⑤(见下页注释⑤)两指标来解释分析。

(一)中国服务业出口能力现状

1.中国服务业显性比较优势指数(RCA)评价 中国服务显性比较优势指数的国际比较分析，上页表1和表2是中国RCA的国际比较和中国历年的RCA。从中看出，英国、西班牙RCA自1998年以来一直在1.3以上，表现出极强的服务出口能力，美国、法国、意大利、荷兰的RCA基本在1.0左右或以上，表明它们一定的服务出口优势。 同为发展中国家的印度，其RCA一直在1.0以上，2000年以来达1.4以上，表现出极强的服务出口能力，巴西也逐渐追赶于2003年RCA超过0.8，表现出一定的服务出口优势，而中国10年来RCA没有什么改变，一直低于0.8，并呈现下降趋势，表明在全球服务贸易加速发展的今天，我国服务贸易出口能力明显偏低。

2.中国服务业出口国际市场占有率 2006年，按照服务贸易进出口总额排名，中国是进入前10名的发展中国家，印度出口增势更是迅猛。2006年，全球服务贸易出口额占货物与服务贸易出口总额的比重为18.9%，中国服务出口占贸易出口总额的比重仅为8.6%，在12个经济体中居末位，而英国、印度、爱尔兰、西班牙服务出口占比分别为33.5%、37.8%、37.2%、32.7%，相当于中国的3-4倍。 2006年，中国服务贸易出口占全球服务贸易总出口的3.3%，位居第八，而美国占全球的比重为14.1%，是中国的4.2倍;英国、德国、日本、法国占比均高于中国，说明中国与发达国家相比还存在很大差距，国际服务出口市场份额仍与中国经济发展速度和中国整体的贸易地位不相匹配。

3.中国服务业各行业出口能力 从各个具体行业上看，中国服务贸易进出口结构不平衡。只有旅游和其他商业服务的贸易保持顺差状态，具有一定的竞争力。近年来，旅游业的竞争力呈现出越来越强的态势，成为中国服务贸易的支柱行业。

我国服务贸易出口增长比较迅速，但由于服务业发展水平低，满足不了国内对服务的旺盛需求，我国的服务贸易进口增加更加迅猛，造成了服务贸易逆差不断增加。1997年的服务贸易逆差为32.1亿美元，而2006年高达89.1亿美元，10年间增长了177%，参见表4。服务贸易逆差不断增加，一方面反映出我国经济增长对于服务的旺盛需求，另一方面也反映出我国服务业提供能力与需求之间的差距在加大。 从下页表5最后一栏看出，我国服务贸易逆差项目主要集中在运输、保险、专有权利使用费和特许费项目。我国在属于劳动密集型的运输服务业逆差达133.5亿美元，显示出极强的比较劣势。这是因为，自20世纪80年代以来，随着远洋集装箱运输盛行，运输服务越来越偏向于资本、技术密集型服务方式转变，而中国在资本、技术两方面的基础一向比较薄弱，越来越显现出相对的比较劣势。

2006年，前后恰好 是我国货物贸易出口增长最快的阶段，按照一般规律，一国货物贸易出口增加必然会带动本国运输服务贸易出口的增长，而我国的情况正好相反，这反映出我国生产的发展远远跟不上货物贸易的发展。应引起足够的重视。 建筑服务的贸易竞争力有所改善，2006年实现顺差7亿美元。这主要是由于中国建筑行业劳动力资源丰富且劳动力成本低，使其具有了一定的比较优势。2006年通信服务、计算机和信息服务出口是所有行业中增幅最快的，达60.8%，实现12.2亿美元的顺差。其优势的获得主要是靠国家政策性垄断和服务外包的发展。在目前的市场机制下，如何将原有的垄断优势转换为竞争优势以提高其整体服务水平，是电信业面临的最大问题。在保险、金融、专有权利使用费和特许费、咨询和电影音像等高附加值的服务贸易领域，出口能力也普遍偏弱，反映出中国资本和技术密集型服务贸易的国际竞争力水平比较低，特别是专有权利使用费和特许费逆差高达64.3亿美元，反映该行业对进口的依赖很大。

(二)中国服务业对外投资能力分析

1.中国服务业对外投资国际市场占有率 截至2002年，世界服务业对外投资(金融部分除外)存量为31 633.86亿美元，中国则为232.79亿美元。由此得出我国2002年服务业对外投资国际市场占有率仅为0.74%②。我国服务业对外投资能力明显偏低。

2.中国服务业对外投资相对优势指数(ICA) 截至2002年，中国服务业对外投资额占我国对外投资总额的比例为35.43%，世界服务业对外投资额占世界对外投资总额的比例为58.21%，而我国ICA为0.61，说明我国对外投资能力还很弱。

3.中国服务业对外投资的部门特征 2006年，中国服务业对外直接投资113.8亿美元，占当年中国全部对外直接投资总额的53.8%。其中，金融类对外直接投资35.3亿美元，占中国服务贸易领域对外直接投资总额的31%;非金融类对外直接投资78.5亿美元，其中租赁和商务服务业，对外投资45.2亿美元，占比39.7%，同比下降8.5%;批发和零售业11.1亿美元，占比9.8%，同比下降50.7%;住宿和餐饮业0.03亿美元，占比甚微，降幅达66.9%;中国信息传输计算机和软件业、房地产业、科研技术服务和地质勘查、水利、环境和公共设施管理业、文化、体育和娱乐业等几大新兴或现代服务业对外直接投资8.4亿美元，占比7.4%，但增势迅猛，同比增长157.7%③。

通过以上分析可知，中国的服务贸易在劳动密集型部门具有较强的国际竞争力，而资本、技术密集型服务部门的出口竞争力极弱。 然而，由于服务产品的特殊性，服务贸易国际竞争力的考察比商品贸易竞争力的考察要复杂得多，不能完全依赖事后数据的分析，还要充分分析影响竞争力的构成要素，其中人员素质、服务企业品牌知名度、开展中介活动的能力、文化因素等交易前的“软”因素是决定竞争力水平的主要因素。 服务业因其需求潜力大，资源消耗少，环境污染小，科技含量高、附加值高，并具有吸纳就业能力强等显著特点，是世界经济增长最快的部门。2006年，世界服务出口达2.76万亿美元，服务进口额达2.65万亿美元，分别比上年增长12%和11%④。近年来，服务外包为特征的服务业迅猛发展。

根据IDC⑤市场调研数据，预计2010年，全球服务外包的市场规模将达到1.2万亿美元。 目前，全球服务业增加值占国内生产总值(GNP)比重平均为67%，发达国家平均超过75%以上，发展中国家平均达52%;在服务业吸收劳动力就业方面，发达国家比重普遍在70%左右，少数国家达到80%以上。而2006年，我国服务业占国内生产总值比重仅为39.5%，劳动就业占全部就业比重仅为32.2%，我国服务业发展总体滞后，这种状况与我国经济社会全面、协调、可持续发展的要求不相适应。中国应抓住新的产业革命和国际服务产业转移的趋势，大力发展服务贸易。要提高中国服务贸易的国际竞争力，就必须加强对这些问题的理论、政策、措施多方面研究。

二、打造中国钻石—中国服务贸易竞争优势模型 根据哈佛战略管理学家迈克尔·波特的观点，一国服务贸易的竞争优势实际上就是服务业的竞争优势问题，一国服务业的竞争优势实际上是其服务企业的竞争优势问题。服务企业往往通过寻求低成本、服务产品差异化、独特的战略意图来获得竞争优势，而当服务企业的突出能力与产 业内取得成功的关键要素相匹配时就存在竞争优势。下面形同“钻石”的模型形象地勾画出了影响一国服务贸易/服务业竞争优势的基本因素，本文借助波特的“钻石理论”来构建中国服务贸易竞争优势模型，决定中国服务业竞争优势的四个主要因素是，服务业要素、服务市场需求状况、关联和支撑产业、服务企业与服务行业的竞争状况以及政府和机遇两个辅助因素。这些竞争优势的决定因素之间是一个互动的系统，形成“钻石”体系。

(一)服务业要素状况 服务业要素包括人力资源、自然资源、知识资源、资本资源、基础设施等。当今世界服务业的竞争受自然资源、普通劳动力等初级要素的影响越来越小，而对知识、专业人、专业研究与教育机构、基于技术的通讯手段与交通设施等高级要素的依赖性越来越大。 我国目前服务业要素禀赋的现状是：初级要素较充裕，各服务业都程度不同地缺乏高级要素。缺乏高级资源和才能要素是我国服务业竞争优势获取的一大障碍。 我国如果想通过生产要素建立起产业强大而又持久的优势，就必须发展高级和专业生产要素，它们的可获得性与精致程度决定了竞争优势的质量。

(二)服务业需求状况 国内成熟和苛刻的服务需求将有助于企业不断提高服务质量和档次，从而对服务业竞争优势的获取起着重大推动作用。本国需求的迅速增长将会刺激投资和更快地采用新技术和大型高效设备，当国内需求预示着国际需求时，也可使本地企业先于外国竞争者获得某产业的地位优势，当市场需求趋于饱和时，给企业一种向国际市场拓展和进行创新的压力。可见市场需求状况之间的相互作用产生了竞争优势，特别是那些导致开始和持续刺激投资与革新的条件，以及导致在日益成熟的市场上不断竞争的条件。

我国服务业的发展尚处于初期，所面临的国内市场是不成熟的，服务需求意识较差，服务品种较少，如保险业的情况。 (三)相关和支撑产业 具有国际竞争力的供应商和关联辅助行业将有利于主导产业获得竞争优势。构建价值链优化主导产业与供应商之间的协调关系，使得主导产业可以从支撑和关联产业的成本、质量、信息交流共享优势中获得竞争优势。 “产业集群”有利于主导产业获得竞争优势，传统服务业的集聚主要是商业集群(如商业街、购物中心等)，现代服务业集聚的形成高度依赖于城市经济发展所缔造的经济基础、社会结构、产业网络、人才集聚等基础条件。一国服务业就是一个大的关联产业群。

如运输业的发展将会推动旅游业的发展，电信业的发展更是金融、保险、咨询业发展的基础。我国大部分服务业发展水平低下，造成我国服务业整体国际竞争力缺乏。

(四)服务企业与竞争状况 基于不同管理意识的服务企业战略、结构等的构建以及国内竞争的激烈程度会给处于产业竞争中的企业造成竞争优势或劣势。对竞争优势影响最大的是国内竞争的激烈程度、竞争对手的素质和较高的新企业出现率，激烈的竞争使产业保持生机并构成持续改进和创新的压力，也会促使企业寻找国际市场，以支持其扩大的规模和研发投资。缺乏足够的国内竞争会使本国公司产生自满，并最终使之在国际市场上缺乏竞争力。 我国服务企业大部分管理意识封闭而落后，尚无实施跨国经营的企业机制和战略，部分服务业由于国家垄断而长期处于竞争不充分状态下，如电信业、国有商业银行服务，垄断排除了竞争，没有优胜劣汰的机制和价格下降的机制。

(五)机遇 机遇是可遇不可求并无法控制的，善于及时利用机遇并使之转化为优势的企业将获得竞争优势。目前，全球产业向服务业转移，全球财富1 000强中95%的企业已经制定了其离岸服务外包战略。离岸服务外包业务的巨大市场潜力与快速发展，给中国服务业的发展带来了难得的机遇。

(六)政府 政府，由于其多重身份，既是服务的消费者，又是各种标准、政策法规的制定者，还是商业活动的管理者，因而对竞争优势的决定因素有极其重大的影响。 政府作为消费者，在政府采购中必须有严格的标准，扮演挑剔型的顾客，采购程序要有利于竞争和创新。政府可以通过增强本国具有竞争优势产业的决定性因素，以提高本国企业的竞争地位。如政府直接投入企业无法行动的领域，也就是外部成本，如发展基础设施、开放资本渠道、培养信息整合能力等。

三、提高中国服务贸易国际竞争力的措施

已有许多学者对如何提高中国服务贸易国际竞争力进行了有益的研讨。本文从政府、产业、服务企业角度重点提 出以下建议： 政府举措。我国商务部于2006年4月刚刚成立服务贸易司，对服务贸易的研究和管理尚缺乏经验，为此，要借鉴国外政府的成功经验，促进服务贸易发展的同时，加强科学管理，构建中国的服务贸易竞争优势。

1.制定服务贸易出口促进战略与策略 我国应制定服务贸易出口发展战略规划，扶持重点行业，发展重点项目。如美国政府投资4 000亿美元建立信息高速公路;印度政府投巨资为软件企业和海外的研发机构、客户提供高速可靠的数据通讯连接;日本政府投资24亿日元用于文化无偿援助资金。服务出口水平是衡量一个国家服务贸易竞争力的主要标志之一。发达国家十分注重制定各种战略政策来促进服务出口。很多发达国家提出了“文化立国”的战略。日本政府，将动画片当作重要出口产品，更是把它作为一种文化形式来培养，基于文化出口立国制定的《年度知识产权推进计划》把技术性、培养人才、加强业界结构、筹措资金、调整文化产业流通市场作为具体项目进行构思，对日本动画片出口起了很大促进作用①。

2.建立发达的股务贸易促进机构体系 在这方面，美国的经验值得借鉴。一是要建立咨询、决策与协调体系。二是建立横向服务体系，由负责具体事务的政府部分组成。美国的横向服务体系涉及十几个部门，如其商务部主要进行行业贸易分析，并创造良好的产业政策环境;美国贸易开发署和海外私人投资公司分别负责对外重大项目以及私企投资提供金融援助;美国进出口银行和中小企业管理局为中小服务企业提供出口服务等。三是建立纵向服务体系，即由中央到地方，自上而下的服务贸易管理促进体系。例如，美国联邦政府在各地设立“出口扶持中心”，几乎覆盖全美所有贸易城市，各州及重大城市政府设有出口促进机构，并在国外设有商务促进机构。

3.促进服务业要素高级化、优化 服务业要素高级化进程的关键是人力资本积累，未来服务业竞争优势的较量实际就是人力资本优势的竞争。为此，要加大对教育与研发方面的投资，建立多渠道多层次人才培养教育机构与体系。如日本为发展文化出口贸易，很重视文化人才的培养，许多大学和职业学校都开设与文化产业相关的专门学科，如形象造型学、尖端艺术表现、数码艺术、情报设计研究学、媒体、动画学等。

4.建立与完善服务贸易法规体系 根据中国加入WTO的承诺，目前我国服务业的开放程度已近于发达国家。由于服务贸易的特殊性，国际服务贸易的管理并不通过征收关税方式，而是通过一国国内立法所规定的种种复杂的非关税措施来调整。服务贸易的发展，要求政府充当好管理者的角色，政府在产业发展中最重要的角色莫过于保证国内市场处于活泼的竞争状态，制定竞争规范，避免托拉斯状态。关键是提高政府服务效率，改革市场准入审批制度，健全外商投资审批和管理的全过程管理，加强正在维护市场秩序、创造公平竞争环境、提高监管水平三方面的能力。

我国应建立一个以服务贸易法为中心，各服务行业基本法规为主要内容，其他行业性行政法规、规章和地方性法规为支撑，依托市场写作和竞争法领域的《合同法》、《反不正当竞争法》、《反垄断法》等其他经济法、行政法及刑法相关规定为辅助的服务贸易法规体系。 5.建立符合国际惯例的统计体系，为科学决策提供依据 我国服务贸易统计主要是根据IMF按照国际收支进行的BPM5②统计，这种统计体系存在的缺陷在于对占主要地位的服务贸易方式—商业存在没有反映。为此，还应根据多个国际组织共同编制的《国际服务贸易统计手册》进行FATS统计③。

从国外经验来看，一是要完善各种形式服务提供者和消费者的贸易登记制度，并以法令形式加以规范，例如，美国的《国际投资和服务贸易调查法》，这将提高服务贸易信息反馈的数量和质量;二是扩大数据采集面，除政府统计所获得的宏观数据外，还应重视扩大统计范围，西化统计项目，以获得微观服务活动数据;

三是加强数据的开发利用。例如，美国商务部每月公开服务贸易出口及相关统计数据。服务贸易统计数据不仅对政策制定、多双边谈判有重要意义，更重要的是对服务企业开展市场调查和出口经营决策有重大影响。 产业举措。如前所述，一国国际服务贸易竞争力实际上是一国服务业的竞争优势问题，因而还要从产业层面采取必要的措施，增强我国服务业的竞争优势。 1.大力发展行业中介组织 以中介服务机构组成的民间服务体系是服务贸易促进体系的重要组成部分，发达国家和地区在发展服务业和扩大服务贸易出口方面，主要 依靠行业协会等中介组织进行。如美国的服务业联盟，统一协调价格、制定行业标准、分享市场信息等。香港服务贸易民间体系包括香港服务业联盟、香港总商会、香港物流协会等近百个组织。我国不但要大力发展相关的服务中介组织，还要大力发展民间统计机构，由于政府统计的局限性，服务贸易统计过程中，还需要借助非政府机构获取大量有益的数据。

2.大力发展生产型服务业 制造业不仅仅只有制造环节，它还包含为制造服务的研发、物流、创新、品牌等服务环节。随着专业化分工的深化和专业服务外部化趋势的发展，制造业竞争力越来越依赖于设计策划、技术研发、物流等商务服务业的支撑。生产是产品价值增值的主要源泉。从国际竞争的现实来看，随着市场竞争的加剧，企业竞争优势，对加工制造环节的依赖性在减少，生产活动越来越具有战略环节的性质。

一个生产企业在世界市场上保持竞争地位的关键是保持上中下游三个阶段服务的优势。发达国家的技术密集型产品中这种软性投入所产生的增值已占到总增加值的70%以上。附随着制造业企业的价值链，生产业也分为上中下游三段：上游生产：产品研发、采购管理;中游生产：与生产本身结合的服务有质量控制、设备租赁、保养与维修等，与生产中游阶段并行的服务有会计、人事管理、保险等;下游生产：产品发运及保险、广告与市场营销、售后服务等。 我国应积极培育生产市场与所需要的专门服务人才，使生产企业服务内在化不断外在化，向企业价值链的高端发展从而形成竞争优势。

3.整合相关服务业产业价值链 任何一项服务业都不是单向发展的，例如，日本《皮卡丘》的经济效应，从游戏软件发行到电影、漫画、音乐的流行，在文化产业价值链上各环节都占有自己的位置。我国应该整合相关产业价值链，从价值链的相关环节寻求价值增值。充分发展各种业态与模式，那么旅游业的发展必然会带动相关运输业、餐饮业、住宿业、金融业、通讯业等服务部门的发展，从而带动其竞争力的提高。 企业举措： 服务企业在发展过程中必须全面地考虑7S要素，包括战略(Strategy)、组织结构(Structure)、制度(Systems)、风格(Style)、人才(Staff)、技能(Skills)。 共同价值观(Shared Values)。其中，战略、结构和制度被认为是企业成功的“硬件”，风格、人才、技能和共同价值观被认为是企业成功经营的“软件”。 硬件要素构建： 结构(Structure)，一个企业的组织结构会影响其战略规划及变革能力。一个企业的组织结构要以顾客为中心来设计。战略(strategy)，构建战略意图是获得竞争优势的一个重要途径，服务业尤其要高度重视品牌战略。

一个企业要针对或预期其外部环境、顾客或竞争对手所发生的变化，确定需要采取的行动。制度(Systems)，在制定战略时，管理层必须拥有关于其运营、顾客及竞争对手的详细数据以判断形势的严重性，这就使得企业的管理会计系统、市场研究和销售跟踪系统和竞争情报系统成为必不可少。而在战略实施过程中，则应制定与战略思想相一致的制度体系。 软件要素构建： 风格(Style)，服务企业应形成良好的企业文化，形成自己高效独特的管理风格，形成自己的品牌风格与文化。

共同的价值观(Shared Values)，一个企业要确定自己的首要目标，明确自己的使命，而不能盲目发展。人员(Staff)，指的是人力资源系统，包括员工评审、培训、工资体系的构建以及诸如动机、士气、态度等无形精神因素。实践证明，人才是战略实施的关键。技能(Skills)，是公司独特的能力与才干。要通过严格、系统的培训，使员工掌握一定的技能。松下幸之助认为，每个人都要经过严格的训练，才能成为优秀的人才。 当一个服务企业所有的S要素很好地沟通和协调一致运行时，这个企业就会成为一个强有力的竞争者，从而获得成功。

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