老人住房设计精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇老人住房设计范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

从2014 年7 月1 日起，俗称“以房养老”的“老年人住房反向抵押养老保险”在北京、上海、广州、武汉正式开始试点。许多媒体在报道此消息时，都加上了“八成网友不愿接受”的副标题。这个很不乐观的统计数字来自搜狐网近日所作的“以房养老”意愿调查的统计结果——79% 的网友不会选择“以房养老”；74% 的网友不支持父母选择“以房养老”。前些日子，更有媒体发表报道说，纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已经推行多年，但市场反响并不热烈。

作为一项改革试点，刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声，这样的情况在中国似乎并不多见。实际上，保监会本身对试点也表现出足够的谨慎，这表现在4 城市的试点是有期限的——以2 年为期，这在以往的改革试点中亦属罕见。社会舆论不看好“以房养老”，主要是站在老人的立场，譬如老人是否接受，家属是否接受，等等。但从去年9 月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今，经过长时间的思考，发现另有一个问题似乎还没有得到社会的关注。其实，以房养老最大的风险也许是在保险公司。

国外推出“老年人住房反向抵押养老保险”，其可行性是基于国外通行的土地政策和房地产政策。在发达国家购房，是连房屋带土地一起买下的。若论价值，无论是使用价值还是市场价值，值钱的是土地而不是房屋。对于房主而言，房屋自买下之日起就开始折旧贬值，有可能保值升值的其实是土地。几十年后，房屋坏了，可以自行扒掉重盖。对于保险公司而言也是一样，有土地作抵押，可以保证资产无虞。

篇(2)

论文摘要:随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。

    住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

    住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。

    一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立

    1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓

    按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。

    据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。

    2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全

    我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。

    3.养儿防老的现实性大大减弱

    社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。

   二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议

    应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。

    在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。

    变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。

反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。

篇(3)

关键词：老龄化;居住模式;老年公寓;环境心理学

Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.

Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology

中图分类号：[X191] 文献标识码：A 文章编号：

引言：据联合国的有关规定, 一个国家65 岁及以上的老年人所占总人口的比例超过7 %或60岁以上的老年人口所占比例超过10 % , 即可称为“老年型”国家。我国是世界上人口最多的国家,2003 年我国60 岁及以上的老年人口将达到1136 亿人, 占总人口比重将上升到1012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先进入老龄化城市，老龄问题将是我们社会面临的最严峻的问题之一。为老人创造一个老有所养、老有所乐、老有所学的居住环境, 将是国家和政府以及建筑师们所面临的重大课题与挑战。

老年人居住模式现状

目前, 在城市住宅中, 有老人的住户基本分为两种居住模式: 一是老人与子女一起居住生活； 二是各自独立, 分居两处, 相距较远。从现实的使用情况来看, 这两种居住模式都有不尽人意的地方：与子女一起居住的老人，由于两代人的生活方式、思想方法、、兴趣爱好等不同而形成了“代沟”，给同住的两代人带来了生活上的不和谐。而各自在相距较远的地方分居, 又不便于子女很好地照顾老人。

受传统观念的影响，东方人讲究“三代同堂”, 老死不离儿孙，构成大家庭单位。随着社会的发展,核心家庭趋于普及，传统的家庭养老模式受到冲击，今后仅由一对老年夫妇组成的“老龄人”家庭将大量出现并迅速扩大。在这种矛盾之下，“老年公寓”应运而生。

二、什么是老年公寓

所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅具有分散的家庭养老所没有的服务设施，又具有一般养老机构所没有的家庭气氛。

三、老年公寓的选址

老年人养老的目的就是保持健康长寿和安享晚年，因此对环境质量的要求很高。现有的一些养老院、福利院大多选址在市中心，噪音和空气污染比较严重。随着人们对养老质量要求的提高，带有老年公寓的居住区从主城区向城郊转移会成为必然趋势。

但考虑到老年人对旧的建筑和环境有深厚的感情, 完全陌生的环境会让他们失去安全感，因此一些老年人较认为理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在选址上也应该注意：地形尽可能平坦，减少陡斜的步道或者台阶，购物、逛公园时不必穿越主要街道，一些基本的商业设施如超市，药房最好尽可能地邻近，小区内设立老年人活动中心、活动站或活动室，并且结合各级公共绿地设立，给老年人提供健身、文娱、知识讲座等各种活动，丰富老年人的精神生活。

老年人住宅不能因为但求清净而简单地把老年住宅设置在偏僻处，与社会隔离开来，因为老年人经常面对或老或病的同伴，大多会产生失落感和忧伤感。因此在设计人居环境时应该充分注意这一点，在进行规划设计时将老年人住所与儿童、青年人的活动场所相结合布置，这样可以让老年人看到青年和幼儿朝气蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。

带有老年公寓的居住区规划特点

老年社区在规划上要针对性的为老年人的不便进行一些特殊的规划设计。

4.1 户外规划

老年人非常重视居住地的户外环境。具有老龄化特点的社区规划，在设计中应该充分考虑无障碍设计，为老人不方便生活提供方便，道路应该人车分流，避免因老人行动不便与车发生危险，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。居住区内应该人车分流，小区内设置无障碍环形步道，人流入口处设置在离公交车站较近的地方。

老龄住宅的外部环境处理为老人提供一个优美、安全的室外环境,结合地形营造自然式景观, 创造富于情趣的生态居住环境，给提供老人亲近自然的机会, 同时满足老人们的各种户外活动需求。通过分析老年人的生理行为特点, 他们对户外的心理需求有两个要求：

安全性、可识别性。在设计中, 尽可能减少、消除老年人在活动时可能遇到的不安全因素, 创造安全无障碍的生活环境, 如道路的坡度、扶手、活动空间的安全等。

社交性、休闲性。由于身体机能的下降, 适当的体育锻炼可以使老人的病痛得到缓解, 同时强身健体。

4.2老年住宅设计特点

老年公寓的设计应该适合不同年龄层次的老人，根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：60~74岁为年青老人，75~89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。各个年龄组的老人对于住宅，环境，心理的需求都有所不同，因此开发修建老年公寓也需要考虑不同年龄组老人的特点。针对以上三种年龄组老人的生理特点，老年公寓的设计要点是要避弊趋利。

楼层不能太高，4层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过。

室内地板应当平坦，防滑，没有高差，不可以设置门槛此类的障碍物，防止老人摔跤，也便于轮椅通过。

厨房和卫生间面积要适当加大，操作台与盥洗台下部应有空位, 以便老人坐着轮椅操作。卫生间的浴缸旁设置过度座凳, 卫生间门用拉门或外开门, 使用可以从外开启的锁, 以防不测。

老人由于身体较弱, 在家的时间相对年轻人要多一些, 故老人卧室宜朝阳布置。阳台应稍宽些, 能放一小桌, 供下棋、看报、聊天喝茶等用, 也可供有兴趣的老人养花、鸟之类来消遣。

除了这些特点之外，老年公寓住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不用需要而设计。

年青型老年人：这类型的老人生活能够自理，因此住房面积不必太大，但要有相应的厨房、卫生间和一些服务系统，比如菜市场，超市。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构参加活动。

老年型老人：这类型的老人身体素质逐渐下降，生活基本不能自理，因此室内设计转为无障碍设计，家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、卫生间、浴池、座便器旁应增设扶手，地板需要加固防滑，门最好改为推拉式并且有明显的色彩标志，以提醒老人注意。此外，改变方向的或者有高差的地方应该有鲜明的标准或者色彩，设置专门的家政人员为老人们提供日常必需服务。

长寿型老人：这类型的老人是需要特别护理的，为长寿型老人设计的住宅不仅要具备以上两种年龄组老人住宅设计的功能以外，还应该开设治疗，护理，康复以及临终关怀等齐全的医疗康复设施。室内也应设有紧急呼救设施，以应付老人突发病和突发事件。要融服务、医疗、护理为一体，老人在这里能得到全方位的护理。

东西方老年住宅的对比与启示

欧美各国由于受传统个人主义的影响，比较注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而东方受儒家思想影响，一些已开发或者正在开发的国家试图寻求维系传统的家庭伦理观念和尊老爱幼的社会风气。例如，美国的老年人住区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动就超过80种以上。东方老年住区发展较好的有日本、新加坡和香港，日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的，能够提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅产品。

结语：对于居住区中越来越多的老年人, 城市规划师和建筑师应充分意识到人口老龄化的紧迫性, 在当前的居住区规化设计中, 从明显改善老年人居住方式、住房特点、公共服务设施和外部环境等方面入手, 给他们创造一个安度晚年的良好居住环境。

参考文献

[1]胡仁禄. 老龄化城市居住环境初探[J] . 建筑学报, 1994 (10) .

[2]聂桂平. 老年公寓设计思考[J] . 华东理工大学学报: 社会科学版,2003(2) .

[3]回炜炜. 老龄化背景下老年公寓设计模式探析[J] . 山西建筑, 2007(32) .

[4]吴义曲.基于老年人心理需求的居住区景观设计[J]. 武汉理工大学学报，2010(15) .

[5]王兴田. 21 世纪的居住模式[J] . 建筑师, 1997 , (12) .

篇(4)

这是十年前的老故事，目的是为了引导人们提前消费。如果要为这个故事注入最新意义，那美国老太太应该说：“我前半生努力工作还房贷，后半生把房子抵给了银行，轻轻松松地拿着钱享受生活，现在我对人间再无牵挂。”

后半生拿房子抵押，是对“以房养老”的通俗解读。

所谓“以房养老”，是指老年人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产出售用于归还贷款，升值部分归金融机构所有，也被称作反向抵押或逆按揭。

9月13日，国家对于“以房养老”模式明确表态。公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称：《意见》）明确提出，要开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付公开表示，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。

恐非银行一己之力

国家发改委相关负责人在解读《意见》时表示，开展老年人住房反向抵押保险试点，对于老年人和保险公司来说都是好事。但“好事”也需银行来帮忙，因为在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成。

然而目前市场上，多家银行均没有推出此项业务。无规可依、风险顾虑，及业务各自为营成为最大障碍。

中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。其养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过两万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年”。

现实情况是一方面养老所需贷款金额有限；另一方面银行贷款门槛设置较高，如年龄要求在55周岁以上；抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子等。自该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

借鉴国外经验来看，“逆按揭”已经是一种比较成熟的养老模式。业务由借款人、政府部门、银行、保险、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。

如让银行用一己之力面对“以房养老”的“逆按揭”贷款业务，将会面临重重风险。

最大的风险在于我国土地使用权限只有70年。除产权有年限外，“逆按揭”业务的唯一抵押物就是房产，对于银行来说，一旦房产出现贬值、拆迁、灭失的风险，就容易导致资不抵债、坏账的发生。

另一个突出风险就是人的寿命具有不确定性。多数“逆按揭”业务往往只能在老人死亡这一特定条件下，银行才有权利处置房产收回贷款。生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的风险则越大，这是因为“逆按揭”业务周期将延长，有可能出现贷款本息金额超出房屋本身价格的情况。

此外，贷款期限较长则意味着信贷资金占用的机会成本风险较大。贷款期间，一般银行机构不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险。

“以房养老”不能仅靠银行力量。在8月召开的国务院常务会议上，国务院总理就强调，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。而据记者了解，近几年多个城市以不同方式进行了“以房养老”的试点：北京成立了“养老房屋银行”，上海实施了“以房自助养老”，南京实行了“以租换养”等。发动社会力量，通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。

金融机构顾虑重重

“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，相较其他金融机构，保险公司的优势在于拥有依靠生命表定价的机制及自身已有客户数据的经验分析。但若从技术角度而言，保险机构仍有诸多地方需要突破和创新。

“生命表只有寿险公司才有，依靠这个生命表，寿险公司可以判断某一年龄段的死亡比例以及这一年龄段一般生存多久，这是寿险公司的优势。但是房产抵押应该是财产险公司的业务，而不是寿险公司的业务。以房养老到底是财产险公司做还是寿险公司做？”一家寿险公司相关负责人表示。

与此同时，保险公司不能直接放贷也成为未来房屋反向抵押业务开展的一大障碍。经营主体模糊、无放贷经验、无合适产品等技术难题制约着保险机构参与“以房养老”业务。

在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

在美国，并非所有人都可以申请办理房屋反向抵押。首先，符合年满62岁以上并拥有房屋产权的老人，才有资格申请住房反向抵押；其次，根据联邦住房管理局的规定，抵押的房屋必须是单户住宅。如果是多单元的住宅，那么投保人必须居住在其中的一间内。换句话说，这套房屋不能全部租借给别人，投保人（屋主）必须也居住在里面。

不过，有保险的住房贷款也分为两种。一种是联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这是经美国国会认可的贷款，其形式较为灵活。申请者可以尽可能长地生活在该住房内，不过只能在一定期限内得到分期贷款。另一种是放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款是由金融机构办理的，申请贷款者的资格不需要经过政府认可。届时，金融机构可与申请者共同享有住房增值收益，不过，金融机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。

《意见》对政府“托底”作用的强调，显然更有深意。银行介入需要政府等相关部门的“保驾护航”，特别是在一些房地产市场尚不成熟、价格波动较大的地区，政府需要完善相应的法律、法规，解决银行在“逆按揭”业务中存在的技术难题，同时相应的财政补贴倾斜，也将会带动银行的积极性。

篇(5)

第一条  为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房），是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。

第三条  上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。

上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。

乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。

第四条  农村个人建房应当根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。

第五条  农村个人建房应当使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。

农村个人建房所使用的土地属于国家或者集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或者乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

第六条  农村个人建房用地应当根据市计划委员会和市房地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。

第七条  农村个人建房用地实行有偿使用制度。

第八条  农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应当将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。

第二章  农村个人建房的申请和审批

第九条  有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：

（一）垦区移民户和因国家建设或者乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；

（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；

（三）同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；

（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。

第十条  农村个人建房用地应当向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。

第十一条  村民委员会接到建房申请后，应当征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡（镇）人民政府。

第十二条  乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，应当对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：

（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在1个月内审批。

（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应当在1个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。

（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。

农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。

第十三条  市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市房地局按规定的审批权限报批。

县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。

第十四条  经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。

第十五条  不需要申请用地的房屋加层、房屋翻修、建造围墙等，应当向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。

第十六条  农村个人建房应当按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应当缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。

第十七条  农村个人建房应当在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起1年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过1年。

第十八条  农村个人建房应当在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。

乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。

第十九条  现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应当在原址建设，不得移地迁建。

第二十条  移地迁建住房的农村个人建房户，应当在新建房屋竣工后3个月内，拆除原有住房，退还宅基地。

第二十一条  符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应当在2个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。

第二十二条  因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或者将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或者加层。

无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。

第二十三条  农村个人建造2层或者2层以上住房的，应当有设计单位设计或者审核过的设计图纸。

第三章  建房用地标准和规划技术规定

第二十四条  农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。

建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。

建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前屋后占地面积不得擅自调整使用。

第二十五条  建筑占地面积按下列规定计算：

（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。

第二十六条  农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按2人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：

（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；

（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或者分摊给其他子女）；

（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；

（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。

第二十七条  蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过150平方米，其中建筑占地面积不得超过80平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）6人户的宅基地总面积不得超过160平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过180平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）6人户的宅基地总面积不得超过200平方米，其中建筑占地面积不得超过100平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。4人或者4人以下户的建筑占地面积不得超过44平方米。不符合分户条件的4人以上户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。

不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。

第二十八条  需原地翻建或者按规划移地迁建住房的，应当办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。

第二十九条  围垦不满5年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过250平方米，其中建筑占地不得超过125平方米。

围垦满5年的垦区，按粮棉区标准执行。

第三十条  经批准买房或者建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。

第三十一条  农村个人建房朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4至1.6倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。

集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1倍。

集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。

第三十二条  农村个人建房每层的高度不得超过3.3米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。

第三十三条  农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。

第四章  法律责任

第三十四条  农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应当由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。

第三十五条  无权批准或者越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  农村居民未经批准以买卖房屋或者其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以200元至500元的罚款。

第三十七条  新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，其建房用地保证金不予退还。

第三十八条  农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期的，按超过竣工期每月100元处以罚款，但最高不超过1000元。

第三十九条  农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑；影响乡（镇）和村庄建设规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价5％至10％的罚款。

第四十条  农村个人建房户违反《农村个人住房建设工程许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑物；影响乡（镇）和村庄规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价5％至20％的罚款，其建房用地保证金不予退还。

房屋层高或者室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正，并处以土建工程造价2％至10％的罚款，其建房用地保证金不予退还。

第四十一条  修建围墙占用公用通道或者妨碍公共交通的，责令限期拆除。

第四十二条  被责令限期拆除房屋或者违法建筑的农村居民逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。

第四十三条  本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应当由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。

第四十四条  当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第四十五条  拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十六条  农村专业户、个体工商户建造生产经营性房屋和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房或者集资建房）应当按有关规定执行，不适用本办法。

第四十七条  本办法施行前根据市人民政府有关规定编制的农村居民点建设规划继续施行。本办法施行后重新编制、调整、修改的农村居民点建设规划，有关个人住房建设的标准均按本办法执行。

篇(6)

但很多人对“以房养老”并不看好。与传统养老观念的冲突，加上房地产市场的风险、房屋所在土地使用权的70年大限以及子女的遗产继承权等复杂问题，人们质疑，这种住房反向抵押贷款的方式，是否真的能给老年人的晚年生活提供切实保障？

巨大的养老需求

这份《意见》的出台是对去年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的落地回应，也是指导“以房养老”保险的首份全国性文件。

之所以选择这四座城市进行试点，保监会人身险监管部人士透露，主要考虑这几个城市房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，而与此同时，以房养老是新生事物，还需要不断探索、总结、完善。

上海市民政局、上海市老龄办、上海市统计局在4月联合的数据显示，截至2013年年底，上海市1432万户籍人口中，60岁及以上老年人口达387万人，占总人口的27.1%。

另据统计，上海市户籍以老年人为户主的家庭，84%拥有自己的住房。在老龄化严重的上海，“以房养老”若得以推广，将极大缓解政府的公共治理压力。

如何让适合的老年群体能够实现“以房养老”，在上海，其统计部门之前也做过一些调研。

2013年9月，国家统计局上海调查总队公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。

但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，2010年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。

上海财经大学公共经济与管理学院陈杰表示，通过2010年全国第六次人口普查数据可以推算出，2010年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到2013年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值将在2.5万亿元左右。

另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。所以，这是个巨大的市场。

从全国来看，六普数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上占8.87%，中国已经是老龄化社会。计划生育政策实施30年后，“4+2+1”模式已经成为主流的中国家庭结构。单靠家庭力量养老，负担太重，因此必须探索新的方法。

与传统养老方式的博弈

缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。

暨南大学舆情研究中心近日开展的关于“广州市居民养老现状”的民意调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。

搜狐网近日发起“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。这一结果与羊城晚报今年4月发起的同题调查不谋而合。在羊城晚报的调查中，八成投票网友不愿“以房养老”。这部分人群中，55.4%的网友认为，房子应该作为遗产留给下一代，而27.7%的人担忧“以房养老的法律并不完善”。

财经评论员余丰慧认为，现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业――住房，最后被银行、保险等金融机构收走，最终一无所有，与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。

陈杰表示，“以房养老，尤其是反向按揭模式，面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等，难以适用大多数老年人，只能是对公共养老的补充，美国发展了20多年，选择‘反向住房按揭’也就50多万户。”

“所以，这更是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。”陈杰说。

在美国，

“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，是在国家养老体系之外一种自愿选择的养老方式。作为一种“非主流”的养老方式，因为风险高、老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈、贷款交易的费用高、借款合同条款严苛等因素，并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人，只占符合“住房反向抵押贷款”对象总数的1%左右。

房产是重要的公民财产，而“以房养老”在国内又是一个比较新鲜的事物，公众接受必然有一个漫长过程。这次试点自2014年7月1日起至2016年6月30日止，两年时间内，金融机构能否设计出合理的产品，能否改变公众尤其是老人的观念，还是一个未知数。

保险公司的顾虑

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏表示，“以房养老”被搁置lO年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

与孟晓苏有类似观点的业内人士不在少数，易居房地产研究院研究员严跃进说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。此类住宅可能用当下眼光看是香饽饽，但未来却变成了烫手山芋。”

房价的起伏波动难以预料，的确是“以房养老”模式的最大麻烦。2008年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。2008年后，部分金融机构不再提供“住房反向抵押贷款”，而一度流行的“财务自由计划”也因开发商倒闭而退出市场。

不确定因素多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有些鸡肋。“‘以房养老’保险业务对保险公司来说吸引力不大。”长期研究以房养老模式的浙江大学经济学院教授柴效武认为，“房地产价格、利率、国家政策等因素推高了保险公司的风险，如果发放的养老金总和超过了房产价格，那风险将完全由保险公司承担。”

《意见》规定，只要满足了已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等硬性条件，保险公司就能开展这项业务。不过，即使符合条件，保险公司对于开展这项新业务仍然保持谨慎态度。

今年年初，保监会曾召集业内人士召开了关于住房反向抵押养老保险试点的研讨会。据一位与会人员透露，有七家寿险公司参加了会议，保监会向他们征求意见，并提出可以先行先试，但大家对这项保险产品的设计并无太大兴趣。“大家虽然关注，但确实有诸多问题还需明确，不过这是国务院分配下来的任务，还必须要做。”上述与会人员透露，“因为这个业务对保险公司来说风险比较高，时间拉得相当长，另外这和养老保障相关的业务，利润相对要低，所以吸引力不大。”

孟晓苏也参加了上述由保监会组织的内部研讨会，据上述与会人员透露，幸福人寿是会上为数不多的对“倒按揭”饶有兴趣的保险公司。

一位幸福人寿内部人士透露，幸福人寿专门成立了一个项目研究组来承担住房反向抵押养老保险的相关工作。不过，幸福人寿的这款“以房养老”保险产品的并未确定面世时间。

孟晓苏一直坚持倡导“以房养老”，他透露，“我们的产品已经设计出来了，需要和实践相磨合再推出。”孟晓苏认为，这部分市场份额很小，主要适合于无子女的孤寡老人，“我们一直在积极开展这方面工作，而且已经有老年人来咨询我们的产品了”。

据了解，多家保险公司目前均没有推出相关产品的打算。太平洋安泰人寿保险有限公司总经理陶孟华表示，“中国人没有这种习惯，不太适合中国市场，市场份额也太小了，我们目前没有开展这项业务的打算。”“以房养老的内容覆盖很广，‘倒按揭’只是很小的一部分。”中国公益研究院养老研究中心主任高云霞说，“未来的风险包括房产估值、70年产权后续问题、房产市场波动、配套政策等，是不可预计的，所以银行、保险公司可能不是很愿意推这个产品。”

亟须“中国式养老”

中山大学中国公益慈善研究院钟晓慧日前撰文表示，的确需要更多方法应对老龄化浪潮，但是方法应该来自于中国老年人群体内部。将房屋倒按揭的这种养老方式与房地产市场、金融系统紧密联系，说到底是舶来品。中国建立起房地产市场、金融体系只有短短20年，中国老百姓对“房子”建立起产权和财富的概念，不超过一代人的时间。即使在美国、欧洲等地，以房养老的实施过程中也出现许多矛盾和问题。移植到中国，肯定会遇到制度、政策和文化观念的水土不服。

钟晓慧认为，与其花大力气去引进所谓的先进技术和成熟经验，不如挖掘和扶持中国老年人自己已经在尝试的养老办法。第一个已经出现的方法就是父母给成年子女买房子。早在10年前，当时尚处中年的第一代独生子女父母就已经开始行动了，他们对晚年的忧患意识以及规划能力远高于许多政府官员和专家学者。许多父母根据自己的经济状况，通过付首期的方式，帮助子女在距离自己较近的地方购得极具价值的一套住房，实现两代人“一碗汤距离”的居住安排。父母们比谁都明白，传统的“养儿防老”已经不切合实际，可是完全脱离儿女心里又没底。于是，父母们用一套房子不远不近地把两代人拴在一起，为两代人的生活提供保障。现代经济条件下的房地产市场，与传统的孝道文化相糅合，这是中国父母们共同选择的“以房养老”方式。

第二个方法是最近几年出现的微趋势，越来越多的父母在想方设法结伴找乐子。老年生活要有质量，光有日常生活的协助和患病住院时的照顾还不够，还得找对同路人结伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己种菜养鱼。许多中国父母希望走出家门，获得一种集体生活的氛围。“上老年大学”、“跳广场舞”、“去星光老年之家打麻将”都是活生生的例子。只是因为这种养老方式，以一个个小群体的形式出现，一直没有被纳入到养老的议题中作认真讨论。随着老年人逐渐开始使用智能手机和社交媒体应用，线上连接、线下结伴的情况相信会越来越普遍，形式也会越来越多样化。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为，国家之所以力推“以房养老”，其真正目的在于挖掘住房的养老功能，这个出发点是正确的。社会保障越不完善，住房替代社会保障的功能就越突出。发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子来养老是普遍现象。我国传统的养老模式――居家养老和“养儿防老、房产传儿”，体现的就是住房的养老功能。

自古以来，我国老百姓热衷于买房置业，目前城镇居民80%的财产是房产，之所以出现这种倾向，一个非常重要的原因就在于社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。2012年的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没有补足的情况下，不管大家承不承认，住房在未来必然还会主动或被动地承载社会保障功能，特别是养老保障的功能。

因此，“以房养老”只是住房养老功能的一种体现形式、自主选择的形式，这种产品在我国只适用于部分老龄化人群，特别是“空巢”老人、“三无老人”和子女无力照顾的老人。在子女及老人同意、老人又拥有独立产权住房、且急需医疗护理而经济困难的情况下，“以房养老”是一种可行的选择。

李宇嘉认为，尽管“以房养老”在我国不服水土、只适用于少数人群，但这并不能否认住房的养老功能，恰恰是住房的养老功能挖掘得还不够。从古到今，我国90%以上的老百姓都选择居家养老的模式，对自己长期居住和生活的环境有一种难以割舍的依恋，这事实上是住房养老功能的体现。因此，对大多数老年人来说，顺应中国老年人传统的养老习俗，以住房和居住社区为载体，围绕居家来设计养老政策是一种可行的、能为最大部分老年人群接受的养老选择。

资深媒体人倪金节则认为，以房养老要想顺利推进，至少需要满足“独立住房、房价稳定和永久产权”三个因素。就目前的中国养老所面临的形势而言，与其纠结于如何推进以房养老真正落地，不如让中国养老保障体系更加趋于合理。目前，以政府强制实施的基本养老占据了绝对的统治地位，而企业年金和个人养老发展严重滞后。完善好补充养老的体系，比目前纠结于以房养老如何破局更有价值。国

（本刊综合《经济观察报》、《每日经济新闻》、《南方都市报》、《21世纪经济报道》等报道）

“以房养老”首倡者 孟晓苏：以房养老不会取代政府养老

“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

需要说明的是，去年房价处于高烧状态，虽然目前全国平均房价较去年同比有所回落，但整体趋势依旧是在上涨。并且，保险企业不应该因为担心房价下跌，而拒绝为有“以房养老”需求的老人提供服务。

2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。因此，保险公司已经不再担心房屋70年产权的问题。

根据老龄委的数据，中国2亿老年人口中，有10%的无子女老人。这20007万元子女老人和一些失独老人、空巢老人，对“以房养老”产品是有需求的。但是，“以房养老”目前并不适用于所有老年人。所以，我宁可说它是小众金融消费产品。

我曾经计算，中国老人有7种养老方式，而以保险为主的“以房养老”，只是诸多养老方式中的一种。

外界对“以房养老”有很多不同的声音，认为“以房养老”会取代国家基本养老，事实上这种观点是错误的。“以房养老”只是为老人提供了更多一种养老方式选择，并不会取代政府养老。

实际上，国外的“以房养老”产品都是向中低收入家庭倾斜，我认为在中国也应该是这样。因为富人不需要抵押房产，而真正需要这一产品的是拥有房屋却无资金的老年人。

篇(7)

西方主要发达国家开发老年住宅的模式

欧洲

“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。英国是西方实行福利政策最早的国家，她于1931年加入到老年型国家的行列。老年住宅的建设是英国社会保障体系的一个重要组成部分。1969年，英国住房建设部就制订了《老年居住建筑分类标准》。

在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约65万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。

法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。

美国

美国具有设施完善的老年住宅体系。目前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10％，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。

在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。

西方主要发达国家老年住宅开发模式的特点

完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保证

西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。西方国家完善的社会福利保障体系重点解决了低收入老年人的住房问题。实际上，欧洲大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。

在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，有力的社会保障体系也是重要原因。此外，政府会在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供了坚实的基础。

体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式

在国外，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。1986年，国际慈善机构（HTA）曾制定了老年人居住建筑的分类标准（即将老年居住建筑分为Ⅰ类住宅、Ⅱ类住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、护理住宅、养老院和护理院等七类）。很多西方国家逐渐采纳或部分采纳了这一标准，英国则完全使用该标准。他们强调对不同的老年人提供不同形式和服务的住宅产品，使有能力自理的老年人尽可能自己多做一些力所能及的事情，而对于那些丧失了自理能力的老年人则提供全方位的服务。

西方发达国家在老年住宅设计和管理上的人文关怀是其又一个突出的特点。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方面其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除房门有门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是未来节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时，需要破门而入费的时间。同时，如果老人昏倒在门旁，破门而入还可能发生伤害。

老年住宅的“普通化”和“社区化”发展成为新的热点

现在，有越来越多的国家开始鼓励老年人住在自己家里，而在一些西方国家，已经开始贯彻老年住宅设计和设施的“普通化”。即在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己。

同时，西方国家的老年社区也发展非常迅速。以美国为例，其老年社区十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。可以说，老年住宅的“普通化”和“社区化”发展已经成为西方国家开发老年住宅的新的热点。

西方老年住宅开发模式对我国的启示

加快社会福利保障体系的建设

老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列，并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入还很低，如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”，是我们急需解决的问题。综观西方国家老年住宅的开发模式，福利体系的作用不容忽视。它为中低收入老年人的住房提供了可靠的保证。当然，我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系，但老年人的安养问题则必须加紧解决。

借鉴西方国家的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。但政府一定要做到管理有力，应加快出台和完善相关的法律和法规，使我国的老年住宅健康、有序的快速发展。并且应该特别重视规范养老院和护理院的建设和管理。

积极推广老年住宅“普通化”并适度开发老年社区

按照中国人的传统习惯，居家养老仍是大多数老年人的首选。家的观念在每一个中国人心目中的位置是无法取代的。同时，老年公寓成本较高，目前还不适合大力发展。积极推广老年住宅的“普通化”是我国当前切实可行的一个措施。在老年人原有住房的基础上实施老年住宅设计，既有利于家庭养老，又有利于解决资金问题。当然，在建设老年住宅时，我们应该既重视家庭养老的作用，还要注意积极推进社区养老服务，走家庭养老和社会养老相结合的道路。

社区服务和养老服务是发展老年住宅的关键。我们应该注意加强开展三个方面的服务：一是生活服务，为老年人提供家庭保洁、代购生活用品等方面的服务；二是医疗保健服务，老年人由于年龄的原因，难免会对医疗和保健服务提出更多、更高的要求，上门为之提供一定的保健或简单的治疗服务显得非常必要；三是文体娱乐服务，为老年人的身心健康和社会交流提供条件。这样才能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。

国际上的老年社区体现了老年人养老与提高生活品质相结合，它与养老院和老年公寓有着本质的区别，它是为老年人寻求更健康更积极的生活提供的专门整体老年住所。我国可以在一些有条件的城市开展老年社区的试点建设和开发，但目前还不适合大力发展。

完善老年公寓的建设和管理

随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭”的逐渐增多，老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。另一项调查显示，目前武汉市65.2％与子女同住的老年人中，有47％的老人希望与子女共同生活，有52.4％的老人希望与子女分开居住。

我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品质层次较低，或者名不副实，没有专门根据老年人的特点进行设计和管理。建设老年公寓，除了配套服务要完善外，费用合适是其开发的关键。从西方国家的经验看，老年公寓主要是为中低收入者服务的。我国在开发老年公寓时也应该定位于广大中低收入的老年人群。目前我国中低收入老年人住房的需求量较大，国家在适度发展的同时，应该加强相关的法律法规和配套政策的出台和完善，规范对老年公寓的管理。

参考资料：

1.包宗华，《发展老年住宅的借鉴与建议》，中国房地产，2000

2.高玲、王成景，《国外老年住宅什么样》，北京青年报，2001年