房地产项目财务培训精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产项目财务培训范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分　房地产项目建设可行性

第三部分　房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分　房地产项目产品规划方案

第五部分　房地产项目建设地与土建总规

第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分　房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分　房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分　房地产项目财务评价分析

第十部分　房地产项目财务效益

篇(2)

关键词：营业税 增值税 营改增 房地产

营业税作为我国税种体系中一个重要的组成部分，发挥过积极的作用，但也存在一定的弊端。营业税重复征税，打破了增值税抵扣链条，对整个国民经济特别是第三产业的健康发展十分不利。因此，推行“营改增”势在必行。2012年1月1日，“营改增”首先在上海的交通运输业和部分现代服务业进行试点，并逐步推广到其他地区和行业。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等纳入试点范围，至此“营改增”全面推开。

一、房地产企业“营改增”政策分析

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及其他有关规定，国家税务总局制定并下发了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，自2016年5月1日起施行。文件规定房地产企业适应增值税基本税率为11%。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选用简易计税方法计税，以销售额为全部价款和价外费用。土地价款不得扣除，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

二、“营改增”给房地产企业的带来的挑战

房地产“营改增”的推进，长期开看，将有效调节房地产企业税负水平、对改善房地产行业经营环境和提升企业积极投资开发的信心都有积极意义，同时，也势必将给房地产企业带来一定的挑战。

（一）房地产企业税负短期或上升

我国推行“营改增”的目标是通过完善流转税体系，避免营业税所带来的重复征税问题，从而实现企业税负的降低。但自2012年起，“营改增”试行情况以及先期进行“营改增”的企业所反馈的意见来看，大部分的企业的税负水平有所下降，但也有一部分企业出现了税负增加的情况，出现这一情况的原因主要是企业生产的周期性、可抵扣增值税进项税额的成本占总成本比重较小等。房地产业的上游产业包括建筑业、金融业等，这些行业或因“营改增”税负水平不同程度的上升，将成本转嫁到下游的房地产企业，因此，部分房地产企业税负水平短期内不降反升或将不可避免。

（二）账务处理难度增加

“营改增”初期，房地产企业财务人员面临税收政策的变化、新旧税制的衔接、发票管理、具体业务核算方法发生变化等问题。一方面，“营改增”增加了会计核算的难度。营业税的计算简便，需要设置的会计科目较少，会计核算也较为简单。而增值税税金的计算较为复杂，当期应纳税额等于销项税额减去当期准予抵扣的进项税额，且需要设置的会计科目较多，会计核算更为复杂。另一方面，“营改增”不仅使房地产企业的税金会计核算体系发生了改变，同时发票的开具、发票的认证抵扣、税金的申报缴纳等等方面也发生了重大变化，财务人员必须对“营改增”后的税收政策充分理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等必须按照新的规定正确处理，否则将给房地产企业带来风险。

三、房地产企业应对“营改增”的有效措施

（一）抓紧评估“营改增”对企业的影响

房地产企业财务人员应当将“营改增”相关政策研究透彻，并结合本企业的实际情况，科学测算和评估“营改增”对企业税负水平、盈利水平、现金流等各个方面产生的影响，以便对企业的经营、会计核算、纳税申报等方面的决策提供可靠的依据。

（二）加大财务人员培训

“营改增”对房地产企业的会计核算、纳税申报等方面产生巨大的影响，企业财务人员将面临业务会计核算的变化、新旧税收政策的衔接等难题。为了迎接“营改增”带来的挑战，房地产企业的财务人员有必要通过自学和参加培训班等形式，积极学习相关的政策，充分掌握“营改增”后房地产企业增税税核算、申报缴纳、发票管理等业务处理。相关部门和领导对财务人员的学习、培训也应当予以必要的支持和配合。

（三）适时转变开发模式

随着行业竞争不断加剧，房地产业逐渐走向了强调品质和差异化的阶段。精装的品质和产品的创新都成为消费者考量产品的重要因素。“营改增”后，建筑安装成本的进项税额可以抵扣，因此该项成本占比越高将越利于企业税负抵扣。高档住宅、商业、办公楼等产品由于精装修费用等建筑安装成本占比较高，进项税额可以抵扣，将获得更多税收利益。因此，房地产企业可以考虑由简单开发销售向精装修、商住并举的差异化销售转变。

篇(3)

【关键词】房地产；造价控制；目标；阶段

1. 引言

当前，由于国家对于房地产市场宏观调整政策的不断开展以及房地产市场竞争环境的日益激烈，导致房地产开发建设项目经营成本不断升高，企业的利润收益以及发展规划受到较大的影响。在这种环境背景下，房地产开发企业更应该注重对房地产开发项目进行造价控制管理，从而降低房地产开发过程中的成本投入，优化房地产开发企业的资金配置，提高企业在激烈市场竞争环境下的生存能力，实现企业经济效益的最大化。

2. 房地产开发项目建设阶段划分

对房地产开发项目进行造价控制管理，必须充分明确房地产开发项目的实施阶段，进而有针对性的分阶段制定项目造价控制管理措施，房地产项目开发建设通常需要经过以下几个阶段：

（1）项目建设投资决策阶段。这一阶段主要是房地产开发商根据企业的发展需要、自身资金管理情况以及市场环境形势，对房地产开发项目的建设标准、施工管理、设备选用以及物业类型进行必要的论证，并根据论证结果初步预估项目建设的经济效益，为企业的投资决策提供基础的数据支持。

（2）房地产开发项目审批以及设计阶段。房地产开发企业在经过论证之后，需要上报行政主管部门进行土地出让手续以及工程建设的审批，进而在审批通过之后通过招投标或者是直接委托具有相应资质的设计院对房地产开发建设项目进行规划设计，并对规划设计结果进行进一步的图纸审查工作。

（3）房地产项目建设招投标阶段。这一阶段的主要工作是按照国家《招投标法》等相关的法律规定，对房地产开发建设项目的施工承包商采取招投标的方式进行优选。

（4）房地产开发项目建设以及竣工验收阶段。工程建设以及竣工阶段主要是对工程项目建设施工承包商进行监督管理，同时对于工程项目施工建设质量进行评定，并最终按照合同要求完成竣工验收处理。

3. 房地产开发项目造价控制管理问题分析

（1）各阶段的预算控制管理不完善。首先，由于对于工程项目建设可行性研究工作不足，因此存在着房地产开发项目投资决策过于盲目的现象，增加了后期工程项目建设的造价控制十分不利。其次，在房地产开发项目的设计阶段，设计人员重技术轻经济，对于项目建设的造价控制管理重视程度不足。第三，在房地产开发项目的实施阶段，存在着招标文件和承包合同不完善，建设标准把握不到位以及工程施工变更较多的情况，导致房地产开发项目建设造价不断增长。第四，在工程项目建设竣工决算阶段，由于未能形成完善的审核监督管理体系，导致工程项目建设造价不合理的增加。

（2）房地产开发建设项目造价从业人员素质能力水平不高。当前，由于房地产开发建设项目造价从业人员的知识结构不完善，尤其是对于各种经济学以及管理理论以及法律政策体系方面的知识能力不足，缺乏现代化的造价控制管理意识，因而难以对房地产开发项目进行全过程的动态造价控制，导致房地产项目造价控制效果较差。

4. 房地产开发建设项目造价控制管理措施研究

（1）强化房地产开发建设项目投资决策阶段的造价控制。在房地产开发项目的投资决策阶段，必须对于项目建设进行工程可行性研究，在工程可行性研究阶段重点针对房地产开发项目建设投资估算进行准确的预估。同时通过完善房地产项目工程建设标准以及相应的前期控制手段，确保工程项目投资规模以及造价在投资决策阶段得到有效地控制。

（2）推行限额设计，做好房地产开发项目设计阶段的经济指标评价工作。房地产项目建设设计方案对于项目建设造价有着重要的影响，也是项目工程造价控制的主要技术措施。在房地产开发项目设计阶段应该采取限额设计的方式。将房地产项目投资决策阶段的概算额以及工程量分解到不同的设计内容之中，通过这种逐层分配将项目设计规模进行标准化的控制。同时项目设计人员应当与概预算编制人员紧密的配合，采取价值工程法等方式，详细分析设计方案的技术经济指标，并不断调整优化设计方案，将房地产项目的工程造价严格的控制在限额范围内。

（3）规范施工招投标管理，确保造价控制管理工作顺利开展。规范房地产开发建设项目的施工招投标管理，也是控制项目造价投入的关键措施。这一阶段的管理工作重点在于完善招投标文件的编制、发标、开标以及评标决标等流程，同时重点审核房地产开发建设项目招标的最高限价以及投标报价的合理性，实现房地产开发建设项目招投标工作的规范化与程序化。同时，还应该进一步重视这一阶段的合同管理，通过此细化工程项目建设施工合同条款以及确保合同条款的严谨性等一系列的措施，避免各种合同纠纷的发生，为房地产开发建设项目工程造价控制管理提供良好的基础。

（4）重视工程施工阶段的造价控制。工程项目建设施工阶段的造价控制作为房地产开发项目建设造价控制的关键阶段，对于房地产造价控制效果也有着直接的影响。这一阶段的造价控制措施应该遵循动态管理以及实时调整的原则，结合房地产开发建设项目施工作业特点，合理的安排各项施工工序，同时完善施工工序之间的衔接，严格控制各项施工额外规费的增加。同时严格按照工程招投标文件以及施工合同规定，强化房地产建设项目的施工始终控制，同时严格控制各项设计变更处理以及施工现场签证，避免工程施工阶段造价的增加。

（5）强化房地产开发建设项目竣工决算阶段的监督审核工作。在房地产项目开发建设施工结束后，应该按照招标文件以及承包合同中的相关规定，开展房地产项目的质量评定以及工程竣工验收管理工作。为了确保项目造价控制目标得以实现，在这一阶段应该重点审核工程项目建设的工程量是否准确，并对工程项目建设的定额标准是否合理进行检查。通过这些措施，确保工程项目施工工程量的准确可靠，实现工程项目建设后期造价得到有效的控制。

（6）提高当地产开发项目造价从业人员的能力水平。为了提高对于房地产开发建设项目的造价控制管理效果，必须对造价控制管理人员进行必要的教育培训，并进一步的强化工程量清单的审核工作。对于房地产造价控制人员的培训教育工作应该重点围绕在财务理论、工程经济以及工程法律等方面，使其能够准确规范的完成工程量清单的审核等基础工作，确保房地产开发建设项目造价控制目标得以实现。

5. 结语

房地产开发建设项目造价控制作为房地产开发项目管理的重要内容，也是实现项目建设经济效益的关键手段。以此，房地产项目开发管理部门应该充分认识到造价控制管理的意义，并遵循动态、全过程控制管理的原则，在房地产开发项目实施的各个阶段强化控制管理，进而确保房地产造价控制目标得以实现，提高房地产项目开发建设的投资效益。

参考文献

[1]罗建勤. 浅谈政府投资工程项目造价控制过程与措施[J]. 科技促进发展（应用版）. 2010（02） .

篇(4)

关键词：房地产 财务管理 制度

引 言

面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。

1.房地产企业财务管理存在的主要问题

1.1财务管理制度不健全

房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。

1.2财务管理观念及财务方法落后

由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。

1.3财务管理的职能发挥不全面

财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。

1.4财务监控力度不到位

对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。

1.5财务管理资料考虑不全面

决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。

1.6财务管理人员素质参差不齐

财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。

2.房地产企业财务管理的特殊性

2.1财务关系复杂，管理难度大

房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。

2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长

房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。

2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重

房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。

3.提高财务管理水平的策略

3.1规范会计工作，强化预算管理水平

财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。

3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。

3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。

3.2提高财务管理人员的素质及修养

在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。

3.3加强资金管理，提高资金利用效率

资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。

3.4减少企业经营中的主观决策

在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。

3.5保证财务系统的执行力效果

企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。

结 语

综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献：

[1]贺志东.房地产企业财务管理［M］.广州：广东省出版社集团图书发行有限公司（广东经济），07,2010（7）.

[2]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济建设［J］.工业审计与会计，03,2006.

[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设［J］.企业管理与科技，05.2008.

[4]张永明.略探房地产企业财务管理，经济管理者［J］.财经界，08,2009.

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一、房地产开发项目的投资风险

房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。

受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。

二、房地产开发项目投资风险的产生原因

房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

三、房地产开发项目投资风险的控制措施

1.分析市场行情

在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，

2.做好市场调研

一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。

3.利用投资战略

房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投?Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。

4.重视工程监管

在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。

5.树立风险意识

一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。

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关键词：营改增；房地产企业；税负

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》公布自2016年5月起，将此前在北京、江苏等8省（市）邮政服务业等部分领域试行的“营改增”政策全面推广至全国其它地区，并将房地产业、生活服务业等全部纳入“营改增”试点，这也是我国分税制改革后国家财税体制的又一次重大变革。当前，我国商业地产库存量高，现已出台了系列政策法规解决房地产行业的库存问题，本文在分析“营改增”等政策法规对我国房地产行业的影响后，提出房地产行业“营改增”后的纳税筹划建议，以期提高房地产企业纳税筹划管理水平和降低企业纳税负担。

依据财税[2013]36号文件有关规定，在现行增值税17%的标准税率和13%低税率基础上新增11%和6%两档低税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用于11%税率。在计税方式方面，交通运输业、建筑业、和销售不动产、转让无形资产的行业适用增值税一般计税方法；金融保险业和生活业则适用于增值税简易计税方法。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

假定房地产企业增值税按照销项税额减去进项税额方式征收，“营改增”前营业税率为5%，“营改增”后房地产企业增值税销项税率为11%，房地产企业某项目销售收入为R，土地开发成本、房建成本、管理费用等房产项目开发成本为C，在17%的进项税率下，房地产企业“营改增”前的税负负担为5%*R，“营改增”后的税负负担则为R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地产企业“营改增”前后的税负负担不变，则可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情况下，房地产行业中一般商品房开发销售的成本占房屋销售收入的比例高于50%，即房地产开发成本C>50%*R，则在本文增值税销项税率为11%，进项税率为17%的假定情况下，“营改增”起到了大幅减少房地产企业税负负担的作用。通过分析，我们可得到“营改增”对于房地产企业的减税效率取决于C/R，C/R越大，则房地产企业可抵扣的金额越大，行业的税负越轻，反之则税负加重。与此同时房地产行业在“营改增”整改过程中也面临着诸多操作性问题。

第一，代开虚开发票问题。“营改增”前，房地产企业通过大量虚开代开建材供应发票的行为逃税漏税，然而在“营改增”后，有关法律对于非法购买、出售和伪造增值发票均有着较为严厉的处罚规定，这对传统依赖于代开虚开发票的房地产企业而言带来了不小的法律隐患。

第二，抵扣进项不够问题。由于房地产项目开发周期较长且各类成本投入复杂、可抵扣项目少的特点，导致了房地产项目开发整体交税金额的增加，例如土地成本就很难得到抵扣的进项税发票，这也从另一方面变相地提高了房地产企业的开发成本。抵扣进项不够问题得不到解决，房地产行业的税负成本必定会增加。

第三，公司财务管理难度增加问题。“营改增”后，由于增值税缴纳的税款是由销项税和进项税之间的差额所决定的，因此在这种模式下进行税务计算，不仅会增加很多的会计科目，除此之外新的税收规则不断出台导致了房地产企业财务部门工作量和工作难度大幅增加，这对房地产企业的财务人员素质提出了较高要求。

三、房地产企业应对“营改增”的策略

（一）加大财务人才队伍建设力度

“营改增”政策实施后对于企业的会计核算、保税等财务行为提出了更高的要求。对于房地产企业而言，迎接“营改增”到来需要培养具有精湛的专业知识和技能的财务人才，并且做好年轻财务人员的培育工作，夯实企业财务人才队伍建设。

（二）改变传统房地产开发模式

“营改增”后，有关政策规定建筑安装成本的进项税额能够抵抗，因此房地a企业可以通过增加建房安装成本开支，通过建房前期设施的投入一方面提高商品房的品质和居住舒适程度，另一方面提高抵扣进项税额，最终达到增加商品房销量和削减削减总税收支出的目的。

（三）积极筹备纳税筹划工作

增值税只对本环节的增值税额征税，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，房地产企业财务管理人员应抓住这一有利政策，积极进行税收筹划。例如，在采购货物和劳务时，应选择一般纳税人作为供应商，以便取得增值税专用发票，进项税额能予以抵扣。

四、结语

综上所述，“营改增”政策的全面实施给房地产企业降低税负和做好纳税筹划带来了诸多机遇。现有的房地产企业应该做好充分的准备，充分做好企业财务管理人员的培训和调动积极性，做好房地产项目开发成本控制和发票的管理工作，积极筹备企业纳税筹划，在法律许可的范围内降低企业纳税成本和纳税风险，促进房地产企业在经济新常态下实现健康稳定发展。

参考文献：

[1]邓单月，郑宇轩，杨达，等.营改增税制改革―影响房地产企业的“双刃剑”[J].金融经济（理论版），2015（9）.

[2]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.

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摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，对我国经济健康发展起着举足轻重的作用。房地产目前作为高收益行业也同时伴随着高风险，这些风险极有可能带来致命打击，必须及早加以防范和控制。本文主要分析了房地产业财务风险产生的原因及加强房地产业财务风险管理的措施。

关键词 房地产企业 财务风险 管理

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而蒙受损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回笼风险、收益分配风险等。下面主要对财务风险产生的原因及防范措施进行探讨。

一、房地产企业财务风险产生的原因

1．由销售带来的风险

一个房地产项目投资回收期一般在二至三年，为保证资金链的连续性，企业应做好融资方案，通常房地产开发项目的融资方式有以下几种：①银行贷款；②发行股票；③发行债券：④预收购房款，而第4种方案财务成本最小，是企业最合适的资金来源渠道。但如遇各种难以预料或控制的因素影响（如国家宏观调控、通货膨胀、贷款利率上调等），造成商品房积压，销售额下降，直接影响企业资金链的连续性，使企业不能及时偿还债务。

2．国家政策带来的风险

如近几年，政府为抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，进行了多次加息。对房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然增加企业的财务成本，从而减少预期收益。而对使用按揭贷款的购房者来说，贷款利率的上升使购房成本迅速增加，从而抑制了购房者的购买欲。这直接影响房地产企业的销售，给企业带来极大损失。

3．用户房贷支付带来的风险

由于房屋销售主要是针对单个的用户，目前大多数房屋购买者不多数都是采取按揭的方式，企业难以确保识别所有用户的信用程度，因此销售资金的回笼常常受到影响。主要表现在按揭贷款迟迟办不下来，使得分期付款迟迟不到账。

4．建材价格上涨带来的风险

建材在工程造价中占有60%以上的比重，因此，房地产企业在项目的开发、建造过程中，如遇到价格上升阶段，必然会增加原来预测的财务成本，减少预期收益。

二、房地产企业财务风险的防范

1．建立合理的资本结构

企业应当加强对资产负债率的认识，改变过往那种高资产负债率就能够带来高收益的认识。当企业投资收益率大于企业资金成本时，过高的资产负债率固然能够利用财务杠杆， 提高企业投资者的收益，但是由于经营的不确定性，当企业投资收益率小于资金成本时，企业不仅面临不能定期偿还利息的困难，而且还可能面临到期不能偿还本金的危险，加大企业破产的可能性，而企业自有资本在企业经营不善时不会带来定期需要归还利息的压力，同时，企业负债率较高时也会给企业带来较高的资金成本，因此企业应当合理的确定资本结构，确保财务结构平衡，正确把握负债的量与度。企业的息税前利润率大于负债成本率是企业负债经营的先决条件。房地产企业一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用权向银行进行贷款，充分发挥财务杠杆的作用，另一方面，应把债务风险控制在可以接受的范围内。

2．加强对投资项目的可行性分析

对每一个项目房地产企业都应该慎重地进行市场调研，周密的财务分析，然后才作出决策，只有这样才可能有益于避免经营和投资决策的失误。 一是要在投资预测阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工程所在地水电路状况、地质状况、主要材料价格及已建的类似工程资料等；做好市场调研，掌握湘应的统计数据和信息资料，研究市场发展趋势，做好投资估算和投资收益预测。二是房地产项目可行性研究分析既要研究客观经济环境，又要研究房地产产业、财税、金融等政策环境，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。

3．强化预算和财务控制

加强财务预算、提高预算管理水平，与其他行业不同，房地产企业投资项目消耗资金大、投资回收期长、销售风险大，因此，房地产企业应当加强自身资金管理，防止资金不能及时到位，对投资活动进行科学的投资预算分析，对项目实施过程中各项可能存在的风险进行预测，并制定应对措施，对投资项目各个阶段资金的需求能够确保及时供应。

4．强化销售应收款的管理

房地产企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收账款控制的状况，加强应收账款管理。一是要建立销售责任制。应收账款以销售人员为第一责任人，销售部门负责人为第二责任人，要明确赊销权限、期限，要把激励机制和约束机制引人应收账款的管理。彻底改变销售人员赊销、财务人员收账的被动局面，真正做到谁赊销、谁负责、谁收账，责权明确，分工具体。二是在日常销售中注重客户的资信等级，并评估客户的偿债能力，控制应收账款规模。三是采取各种措施，尽量与银行保持良好的关系，以利按揭贷款的及时到账，减少应收账款风险。

5．提高财务人员职业素质

加强财务人员的知识培训，特别是要加强财务人员的风险分析能力，运用科学的投资分析理论武装财务人员的头脑。再者，还要对财务人员进行职业道德培训，提高财务人员的素质，对提供虚假财务信息的人员进行严肃处理，提高财务信息质量。只有可靠的财务信息才能有助于管理者进行投资决策，才能不断促进企业加强财务管理水平，降低企业财务风险。

三、结束语

财务风险作为一种危机信号，能全面综合反映企业财务状况、经营成果、现金流量，它要求企业经营者、财务管理人员必须经常进行财务分析，防范财务风险，并提请领导进行及时、正确的财务风险决策。

参考文献：