房地产技术创新精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产技术创新范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：房地产；企业发展管理创新

中图分类号：C29 文献标识码：A

1 引言

经济信息化和全球化的浪潮彻底掀开了知识经济时代的序幕，随之带来的就是对房地产企业的影响，即挑战与机遇并存。21世纪对于房地产企业而言，已经不是单纯的以自然资源和金融资本来维持发展的传统发展模式，而需要以知识贯穿整个管理，把知识作为新的竞争资源。因此，只有不断地创新管理理念和模式，及时应变市场的需求，把知识管理作为房地产企业管理的核心，才能将企业发展的主动权牢牢的掌握在自己手中，为房地产企业管理开创一片新天地。

2 新时期企业管理创新的主要内容及意义

2.1 新时期企业管理创新的主要内容

为适应社会的进步和经济的发展，就必须对企业实行管理的改革和创新，使整个管理模式处于动态发展的状态。在知识经济水平不断进步的条件下，企业管理的创新已经成为企业的主要观念，其内容主要包括技术、组织和制度等。

2.1.1 观念创新。为了实现企业的整体优化效益，就必须打破陈规，冲出旧思想的牢笼，树立全新的理念。管理观念创新是一种创造性的思维活动，是企业管理创新的灵魂，对企业的行为和效益有着直接的影响；同时，管理创新要求的是企业经营理念和价值观念的同步创新。

2.1.2 技术创新。在时代信息化的今天，企业分工的主导因素就是技术，并非资源或者资金问题。新技术的开发可以引导市场的需求，技术更新决定企业的发展方向，可以为企业赢得更大的市场份额，并且已经成了现代化企业竞争的根本途径。

2.1.3 组织创新。实行企业组织创新的根本目的就是为了实现企业管理和长远发展目标。运用新的管理方法，对企业进行重组与重置，形成新的比例关系和组织结构，可以让企业的效益得到更大的发挥；同时，企业的观念创新和技术创新，必须以组织创新作为依托。

2.1.4 制度创新。制度创新指的就是把观念创新、技术创新、组织创新等一系列创新活动规范化、制度化，与此同时，还要引导观念创新、技术创新和技术创新有序进行。企业制度的创新是实现管理创新的基本保证，同时也是管理创新的最高层次。企业制度创新就是为了能够建立一支更有效的团队，使企业在未来的发展中能有更好的效率和成绩。

2.2 新时期企业管理创新的重要意义

我国在工业经济向知识经济转型的特殊时期，发展管理创新是知识经济发展的客观要求，推行企业的管理创新不仅有利于企业科技的进步和创新，还有利于社会生产力的发展。在社会主义条件下，企业的管理创新是必然的，作为房地产企业，其管理创新、技术创新、组织创新和制度创新是固定的，但是这一系列的创新，还是得经过企业的有力执行方能奏效，如：培养具备各专业知识的复合型人才，协调企业各部门之间的配合，强化企业能力等，进而使企业处于统筹兼顾、指挥协调的重要地位。

管理创新是时展和经济一体化的要求，改革开放在我国的广泛推行，使得我国的经济发展已经开始与国际贸易接轨，而目前我国房地产企业的管理现状基本上还是属于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相对比较低下。因此，我国的地产企业应该通过管理创新来完善管理体制、提高专业素养和经营管理水平，为企业日后的发展谋求更大的空间和利益。

3 房地产企业管理现状及存在的主要问题

房地产业在近几年的发展速度相当快，整体管理水平也有了较大的提高，但是房地产企业在管理上还是存在很多问题的：

3.1 过分依赖经验、缺乏科学的经营理念

部分企业过分依赖自身的经验、缺乏经营理念，而一些自身素质不高的企业家曾因为“别致”手段取得了辉煌的成绩，于是就对房地产的经营理念和操作技能失去了兴趣，不对开发项目做长远规划。然而，房地产项目本身就具有经营周期长和报酬高特点，一些小企业或家族性企业却都是短期行为，无法扩大经营规模，也无法整合建筑产品特色和品牌优势。有些企业虽然已经开始意识到了知识的重要性，但对于项目的开发和销售还是没能做深层次的科学论证，盲目复制他人的案例和经验，缺乏独立思考和分析能力，以致其在市场竞争中处于劣势。

3.2 财务失控随意大、成本控制意识薄弱

目前，房地产企业的利润相对是比较高的，这就在一定程度上削弱和降低了部分房地产业加强自身管理并获取合理收益的积极性。我国现在还存在着一些扶持房地产产业的特殊政策，如施工单位的垫资施工等，这就减少了房地产企业前期的投入，降低了其开发的门槛，同时又提高了房地产开发的实际效益。许多房地产企业没有成本控制意识，资金管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理……以上种种因素都给房地产企业管理和风险控制带来了很大难度

3.3 企业存在结构性缺陷、不利于制度创新

国内很多房地产都从事项目开发，从事资产经营的企业相当少，从事项目开发的企业，要么只经营商业房产，要么只经营住宅房产。这种经营结构单—的资产结构经营模式使得企业普遍拒绝制度创新，无法实现人才资源机制的建立和运行模式，就算是曾经辉煌过的企业，也往往处在于制度创新的盲区，致使人才大量流失，最终降低企业的竞争力。

4 新时期推进房地产企业管理创新的主要措施

4.1 不断地探索和借鉴新的管理模式

企业的知识管理是一个运用信息创造某种行为对象的过程，只有把信息与人充分结合起来，才能求得企业的长期生存与发展。首先，管理者要开拓视野，认清当前形势，抛弃旧理念，树立新的管理思路和预测意识；其次，企业应该加强人文建设，重视人才、尊重员工、敢于创新，协调好企业内部的人际关系，提高员工的主人翁意识。以这些先进的理念作为基础，企业的管理人员才能明白管理创新的必要性，进而适应市场的需求，加快企业的创新和发展；另外，建立学习型组织也是管理模式的一种创新方法。长久的竞争战需要具备更多更快的应对能力，建立学习型组织，可以把信息技术和互联网技术广泛运用到企业管理中，更有利的实现企业管理模式的创新。

4.2 加强投资决策管理, 提高资产使用效益

为适应市场的需求，房地产企业必须调整投资结构，彻底改变片面追求产值和规模的生产经营方式，减少呆滞资产以提高企业投资效益。一方面，可以借鉴国家的宏观调整政策调整企业投资方向，优化生产投资结构，明确投资重点，加大住宅及基础设施建设，使自身的产品更具有竞争力，并且能够在市场中处于领先地位；另一方面，房地产企业应该搞清楚市场各类建设的建规模和要求进度，在此基础上调整生产计划，确保项目前景好、见效快，争取做到在同一年开工、竣工并获得良好收益，改变目前老项目无法竣工，新项目资金不足的局面；另外，可以通过控制商品库存量来确定在建规模。对于新项目的施工，要遵循“三不开”原则，即无明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，已出现商品房滞销地段的工程不开，不急需的公建及市政配套工程不开。最后，对于那些半截子工程，应该具体情况具体对待，而对于因前期投入资金过大，前景不明朗的熟地，要果断地将土地转让，以加快资金周转，提高经济效益。

4.3 进行制度创新、建立适应市场经济的企业制度体系

制度创新与管理创新是息息相关的，制度是一个企业实行管理的根本，而制度创新则是房地产企业管理整体创新的有力保障。房地产企业制度的创新应该立足于我国的基本国情，通过改革企业制度、人才、经营者和股东的共同利益，来改革其经营机制和市场；与此同时，还应该健全公司制的法人治理结构，使各权力机构，如：决策机构、执行机构、监督机构，能够积极配合并且互相监督。所以说，要想适应市场经济的需求，就必须建立有助于企业自主经营、自负盈亏的企业制度，同时完善公司制的法人治理结构，建立面向现代化市场的经营机构，使企业能早日适应市场变化并与国际接轨。

4.4 加强人才资源的开发管理

当今世界是知识经济的时代，房地产企业为了能够在竞争激烈的市场中站稳脚跟，就必须大力加强人力资源的开发和管理。人是观念创新、技术创新、组织创新和制度创新的主题，是企业发展的重要元素，房地产企业的管理创新需要依靠大量善于经营管理又懂技术的复合型人才，因此，为日后能更好的迎接知识经济的挑战，房地产企业必须加强对人才资源的开发管理，把人力资源作为企业管理的核心，重视企业高科技人才的培养，加大智力投资的比重，尤其是对复合型人才的培养力度，为企业培养出一直既有技术经验，又有组织能力和创新能力的团队；同时还要建立一套健全的人力资源开发管理的激励制度，包括社会保障制度、薪酬制度、精神激励制度等，真正的既要留住人才，又要培养人才。

5 结语

总而言之，面对日益激烈的市场竞争，我国房地产企业要想占有一席之地，就必须对企业实行管理创新，从转变观念到加快制度创新再到注重管理方法的创新，使企业能够合理的配置资源，并且转变企业的组织方式和运营方式。同时，保证在技术、经济和产品领域的创新与经济发展形势相适应，客观分析内部环境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走适合企业自身发展的创新之路。

参考文献：

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关键词：房地产开发管理；产品设计；完善措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着新世纪的到来，科学技术的不断发展，带来了经济的加速增长，使居民的收入在一定程度上不断增加，从而使人们的生活水平大幅度提高。各个行业的理念不断更新，房地产行业也不例外。传统的房地产行业之间的竞争是资源性的竞争模式，随着科学技术和人们理念的不断创新，房地产行业面临着新的竞争模式——那就是能力竞争。所以在现代社会中房地产的规划和设计在整个房地产企业中起着关键作用，是现代房地产开发行业的灵魂。

1 产品定位的步骤

在现代房地产开发过程中，房地产产品的定位主要分为三个步骤：一、市场定位；二、设计定位；三、营销定位。市场定位工作指的是将产品定位在最具有需求的目标市场。设计定位指的是根据客户对产品外观及其他功能的要求进行精心的设计，以达到客户的审美需求和居住需要。营销定位指的是在销售环节中怎样将产品进行推广，是使产品得到广大消费者的支持。

1.1房地产行业产品定位的步骤

在整个房地产公司的运行过程中，在公司产品定位工作的实施过程中主要有地产的策划部门、项目部、销售部以及管理项目部参与。地产策划部门针对公司的运营状况及市场调研资料对项目进行策划和分析；销售部门就公司的各种销售计划做出详细的方案，同时将计划方案交给项目部处理，项目部进行定位和确定；项目部对基础资料进一步完善和补充之后，销售部在完善资料的基础上明确市场定位，积极的了解客户需求，制定出明确的市场定位建议书，并与最初的成本相结合之后，同时将自有或公建的经营策划方案考虑进去，这些资料和研究将与设计部的理念之间形成互动和交流。销售部结合设计部门的设计理念和结论，将产品定位建议书编制好。

1.2流程设计最优化

（1）产品定位组织结构的创新化。在现代房地产行业的管理中采用矩阵式管理模式，在现有人员中抽出人员组成新的项目小组，在规定的时间要求之内做好该项目工作。在该项目工作结束之后，将小组成员调回原来的部门。采用矩阵结构管理模式能够改善房地产行业人员紧缺的情况，并能形成新的管理思路和模式，强化各个部门之间的交流和讨论，提高房地产企业的工作效率。（2）市场调研方式创新化。在现代房地产企业的市场调研工作的进行中，为了使顾客能真实的反应对房地产的需求，必须采用新的调研方式改进现代房地产行业中的问卷调查和访问调查模式。比如由房地产行业的设计部门设计出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流动量较大的市区进行宣传活动，请顾客选出自己最想要的房屋模型并说出自己选择的理由，同时赠送小礼品。采用这种模式能够掌握客户的真实需求。（3）形成闭环结果，及时反馈信息。在房地产企业的工作中，项目策划工作的主要目标之一是对产品进行准确的定位并达到客户的要求，所以必须强化对市场的分析，将客户群进行细化分类，针对不同的客户定位不同的产品，最后形成产品定位的详细策划书，并请相关的专业人员对策划书进行评定，形成一个闭环结果，同时对设计中的变更是否按照具体情况变更进行及时的跟踪，使变更得到有效的监控。

2创新产品

在现代房地产企业工作的进行过程中，要将市场空白点和需求结合在一起，分析和提炼国内某些项目产品及市场，采用差异化竞争策略，创新各类新产品。

2.1规划与户型创新化

在现代房地产工作的进行过程中必须要对地形以及周围环境做到详细的了解，寻找出项目的最优建设地理优势，建设出最合理适宜的总体分布格局。比如有一个被山水所环绕的小镇，在关于该小镇的开发和建设过程中就要突出小镇的山水特色，使住户感受到美妙的山水美景。房地产企业中户型的竞争是其中最为激烈的竞争之一，所以要针对不同的户型提供不同的创新点。如在某住宅小区中花园洋房的设计中，改变了传统别墅建设中多层的概念，引入空中院落的设计理念，取得较好的效果。

2.2立面与景观的创新化

传统的建筑设计强调立面的设计主题，在立面外面标注特殊符号，如古典、西式等。在现代房屋的规划设计中，主要从外观上进行塑造和刻画，从而制定出统一风格、鲜明特色的品牌形象。如在某小区房屋的建设中，采用清新典雅的古典风，形成各种独特风韵的建筑群体，在面料的设计中采用花岗岩和清水面砖作为装饰面，从而给人以古典、沉稳和端庄的形象，从某种程度上达到了品牌效应。

在现代建筑中所追求的创新主要指的是在景观设计上的创新，建设不同格局风味的景观。在园林景观的设计中可以采用不同的建设风格如北欧、英伦、东南亚、日本、意大利风情等，这些不同风情的创造和设计均是房地产企业在园林景观设计中独具匠心的设计。此外，在建筑的设计过程中必须针对不同的地理环境设计不同风格的建筑。如某房地产商在关于一个芦苇丛生、水鸟出入的湿地的开发过程中，就将原来的池塘留存，整个小区的景观围绕着池塘展开，设计者在对原始池塘进行专业化的设计和改造之后，将它建设成一个原生态的水域，其主题以原生态水景为最佳创意点，形成了具有大型池塘水景的建筑群，该观点的提出在某种程度上达到了一些客户的需求。

2.3技术创新化

在房地产行业中技术创新是各种新东西的使用和开发，比如开发新产品、新技术等。随着现代社会的不断发展以及人们生活水平的提高，我国房地产必须面向节能、环保以及可持续方向发展。在项目的工作过程中要引进国外先进技术和成果，在材料使用过程中，采用各种环保性能较好的材料。在现代房地产中技术创新主要表现在两个方面：一、科学技术的创新；二新材料、产品升级以及新设备的改良等方面。如太阳能新技术的使用等，在无锡某小区的建设过程中，采用新型建筑砖块解决了建筑体系中出现裂缝的毛病。在南京某小区的建设中，建成中国第一例零耗能住宅，这是通过引进国外成熟的技术即采用楼板的采暖和制冷技术，最终取得良好的销售效果。

3设计过程中成本控制化

在现代建筑的设计过程中，必须要对各种资源进行合理利用，对材料效果、施工技术、产品性能以及客户敏感度等各个方面进行综合控制，使设计过程的成本得到控制。

3.1 设计准备工作控制化

设计师在准备设计工作的过程中必须按照设计说明书及限额进行设计，在设计环节中注意成本控制意识的培养。如关于室内的设计必须规定限额，对软硬件的造价进行控制；在建筑设计施工合同中要确定一些比较硬的经济指标，避免在建筑过程中过分强调安全性而忽略经济性。如在现代的许多高层建筑中钢筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就这一项的计算，按照合肥修改市场的价格计算，就节约60-100元/m2。在项目的建设中按一定数目如5万m2计算，就钢筋这一项的成本节约达到了300万元以上500万元以下。

3.2 设计阶段的优化

在现代建筑的设计施工过程中，必须优化整个设计施工方案，尤其是对方案的中的技术必须进行一定程度的优化。设计施工的主要方面在基础、结构、节能设计、人防方案以及对饰面材料的优化。如在某一个住宅区中人防方案的设计中，丢弃机械停车方案。不但节约初期关于车库投资的90万元，而且减少了后期环节中的销售和运营成本。同时在施工设计过程中对基础形式进行进一步的论证，是在施工设计过程中对成本和工期进行控制的另一种方法。比如在某一项目的施工过程中选择更加经济实惠的GFC桩，能够最大程度节省资源，加快工期。在节能环节使用动态权衡法代替七项指标法，综合使用多项节能措施，确定最佳的经济方案。

3.3 施工过程中成本的控制

在现代房地产的建设过程中，缩短工期和降低造价是施工阶段的重点工作。在设计中进行优化工作，精心选择材料，并使施工单位不随意改变设计方案，此外还要考虑客户的敏感度，这些均是施工过程中成本控制的重点。在客户敏感的部位如外墙的立面等必须将品质和成本结合在一起。如在选择外墙的装饰材料以及室内和景观所用的材料时必须综合权衡，选择最佳方案。

4结语

总之，产品设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。因此，房地产开发过程中必须对成本、工期、质量等各个方面进行考虑和综合评价，使整个房地产的规划设计管理方案更加全面化，从根本上提高房地产开发管理中的各项措施，从而加强产品的核心竞争力，打造房地产开发项目的品牌质量。

参考文献：

[1]张颖,沈杰.关于房地产创新问题的探讨[J].山西建筑,2004,（4）：67.

[2]王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.

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论文关键词：房地产企业，战略成本动因分析，结构性成本动因，执行性成本动因

房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。这也使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路，房地产企业对成本的管理控制的关注将越来越重视。

一、房地产企业实施战略成本动因分析方法的适用性

传统的国内房地产成本管理着眼于基于房地产项目的全生命周期、以过程管控、聚焦合同、全员参与主旨的成本管理理念，以此来减少建筑材料和人工成本等各类成本浪费，高效实现成本管理的充分“节流”。而房地产战略成本管理是成本管理与战略管理有机结合的产物，是传统成本管理对竞争环境变化所做出的一种适应性变革，它更多是立足企业战略高度、审视所有成本产生原因，力图站在房地产整个产业链条之上跳出成本看成本，以此在更高视野和战略高度优化企业的成本管理模式。而为了保证成本管理战略的有效性，需要找出成本的驱动因素供决策者参考，战略成本动因分析因此产生。它又可以分为结构性成本动因（structural cost driver）与执行性成本动因（executional cost driver）。通过战略成本动因分析可以对房地产企业成本进行有效控制，并可以获得长久的竞争优势。

二、房地产企业结构性成本动因分析

结构性成本动因是指决定企业基础经济结构如长期投资等相关的成本动因。其形成常需要较长时间；而且一经确定往往很难变动；同时，这些因素往往发生在生产开始之前。因此必须慎重行事站，在支出前进行充分评估与分析。另外，这些因素既决定了企业的产品成本，也会对企业的产品质量、人力资源、财务、生产经营等方面产生极其重要的影响。因此，对结构性成本动因的选择可以决定企业的成本态势。房地产企业的结构性成本动因主要有：

1、规模经济：所谓规模经济是指在价值链活动规模较大时，活动的效率提高或活动成本因可分摊于较大规模的业务量而使单位成本降低。对于不同的企业，对其最有利的规模类型是不同的。企业应该选择敏感性最强的规模类型充分发挥其规模优势。

房地产业进行开发可以通过多重渠道实现规模经济：比如房地产企业购并，通过低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济；另外房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发；还可以通过企业战略同盟。战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述规模经济与水平一体化相关联，而整合程度指的是垂直一体化程度。整合（integrate）是指企业为了为自己所负责的业务领域更广泛更直接，在本企业业务流中向两端延伸至直接销售、零部件内制和原材料提供等。

房地产开发企业可以利用自己在房地产主业开发过程中形成的晶牌、管理经验、人才储备、技术水平、企业形象及其良好的公共关系等资源，把与房地产业密切相关的、与房地产经营活动呈纵向社会分工关系的行业或部门(如建筑材料的生产、流通；装修材料的生产或流通；装潢设计与施工；利用自营房地产进入商业、旅游、餐饮、信息服务等领域)纳入其生产经营范围，分散单一产品生产经营的风险，扩展利润生长点的经济效果。

3、学习（learning）与溢出：企业价值链活动可以经过学习的过程提高作业效率从而使成本下降。为了适应入世后国际大型房地产企业的竞争，刚刚成长的房地产开发企业可以采取积极的应对措施通过不断学习来增强竞争力，主要应体现以下特点： （1）企业员工都是为各种“不同目标”走到一起来的，企业必须创造一个大多数员工都赞同的核心价值，激发其共同愿望； （2）房地产开发本身的特点决定了开发过程必须是一个系统过程，各部门人员不能再通过“契约”方式联合，而是通过“心灵”的结合组成一个整体； （3）房地产业是一个各类科学交叉的综合体，全体员工要善于不断学习，在定性学习基础上向定量学习转变； （4）房地产业又贵在创新站，通过学习，摈弃传统的思维方式和常规的开发程序，创造有自身特色的开发模式。 总之，房地产企业学习型组织能充分发挥员工的创造力，个人价值得到充分体现，企业效益得以提高。房地产企业可以能保持较快的学习速度或保持专业的学习，就能获得相应的成本优势。

4、技术。技术在企业价值链的各项活动（作业）中应用水平是决定其成本高低的关键因素之一。在科技创新日益频繁与快速发展的大环境下，房地产企业建立健全技术创新机制是房地产开发企业建立现代企业制度的重点，提高技术创新能力和经营管理水平是企业发展壮大的关键措施，这样的企业才会拥有技术创新的主体。房地产企业可以围绕以下方面展开：（1）推广信息技术；（2）开发新品精品；（3）应用科技成果。总之，只有那些房地产企业才能保持其成本领先地位的技术变革能为企业带来持久的成本优势。

5、多样性。国内的房地产开发企业由于我们处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化。在此情况下，房地产商应利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品。这就要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。房地产企业可以从多方面努力：首先，追求设计的独特性。其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性。总之，房地产企业实现产品的多样性这样不仅能够满足客户的要求，还能有效地降低成本。

三、房地产企业执行性成本动因分析

执行性成本动因是指决定企业作业程序的成本动因。它是在结构性成本动因决定以后才成立的。而且这些成本动因多属非量化的成本动因，其它成本的影响因企业而异。执行性成本动因主要有：

1、生产能力运用模式：生产能力运用模式主要通过固定成本影响企业的成本水平。

由于固定成本在相关的范围内不随产量的增加而改变，当企业的生产能力利用率提高，产量上升时站，单位产品所分担的固定成本相对较少，从而引起企业单位成本的降低。

房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。这其中包括如土地成本、房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费等都属固定成本。对于房地产企业来说，为了应对企业的持续发展，公司都保持着一定的规模，而维持这个规模的沉没成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危机时代，房地产企业可以考虑通过承担保障性住房建设来分担和消化固定成本，从而更好地维持企业的生存。

2、联系：所谓联系，是指各种价值活动之间彼此的相互关联。这种关联可分为两类：一类是企业内部联系；另一类是企业与供应商（上游）、客户（下游）间的垂直联系。

在纵向的价值链上，房地产企业可以通过在房地产市场中的优势资源积累，通过业务整合和良好的资金链，逐步向复合性地产企业发展。以房地产开发为核心，业务范围逐渐向房地产产业链的相关行业延伸，成为集开发、建材、装饰、销售、物业管理、资产管理等为一体的新型复合地产公司。与此同时，在横向上，房地产企业发展到一定程度应通过与其他房地产企业在战略性资源与核心竞争力上的整合,以谋求更长远的发展，走战略联盟之路是房地产企业发展的必然趋势。

3、全面质量管理：与传统质量管理不同的是，全面质量管理强调质量管理的范围应是全过程的质量控制，企业的每一名员工都要承担质量责任。全面质量管理的宗旨是以最少的质量成本获得最优的产品质量。由于房地产行业的特殊性,房地产企业的全面质量管理也必定具有的一般特点，即全面性、全过程性、全员性。

（1）内容与方法的全面性。也就是要强化工作质量对产品质量重要性的认识，在紧抓开发项目质量的同时，还要注意和不断提高房地产开发环节中各项工作的质量。

（2）全过程性。房地产企业而言，也就是不仅要抓好建筑施工阶段含房屋的预售工作的质量管理工作，还要做好前期准备阶段包括项目决策与策划、各种行政申请和审批、设计和施工的招标等、房屋销售阶段以及售后服务阶段等影响房地产项目开发整体质量的各阶段的质量管理工作。

（3）全员性。对于房地产企业而言，就是要求通过加强教育和培训培养全体职员从高层决策人员到一线售楼人员的质量主体意识，谋取全体员工对质量的承诺，与此同时还要将质量目标层层分解到个人，从而形成质量管理人人关心、人人有责、共同努力、全员参与的局面。

4、员工对企业的向心力：房地产企业各部门的每一名员工都与成本直接相关站，只有依靠全体员工的互相配合，共同努力，房地产企业才能将成本置于真正的控制中，才能实现成本管理目标。

从以上分析可以看出，执行性成本动因与结构性成本动因有着不同性质：结构性成本动因分析主要是解决决策层问题，因而，其所要求的战略性选择是怎样才是“最优”问题；而执行性成本动因分析是在企业基础经济结构既定的情况下，提高各种生产执行性因素的能动性及优化它们之间的组合，从而降低价值链总成本，因而，其所要求的战略性强化是“最佳”的效果目标。前者解决资源优化问题，是前提；而后者解决绩效提高问题，是其持续。二者缺一不可。战略成本动因分析为房地产企业改变成本地位，增强竞争力提供了契机。房地产企业的成本是由一组独特的成本动因来控制，而每一个成本动因都可能成为企业独特的竞争优势来源，选择于已有利的成本动因作为成本竞争的突破口是房地产企业竞争的一项策略，应引起管理者的足够重视。

参考文献

[1]王光生.浅议战略成本管理中的成本动因分析[J].江苏商论,2003(1)

[2]焦跃华,袁天荣.论战略成本管理的基本思想与方法[J].会计研究, 2001(2)

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【关键词】房地产市场；宏观调控；建筑设计；创新

一、引言

近年来，随着市场经济的发展和人口数量的激增，我过房地产市场呈现迅猛的发展态势，房价、地价不断攀升，远远超过了广大普通居民的购买极限，因此为了抑制房价的高速增长，维护房地产市场的平稳健康发展，我国各级政府相继制定了“二元住房制度体系”、住房结构调整、“基本住房制度”等各项调控政策，加强了对房地产市场的宏观调控，对于促进房地产市场宏观经济的持续稳定运行，促进市场发展的民生性，以及构建和谐社会都起到了很好的作用。但同时也增大了房地产市场竞争的激烈性，给现代建筑设计的发展提出了难题。因此现阶段急需加强在房地产市场调控政策下建筑设计的发展与创新问题研究，进一步优化现代建筑设计，促进房地产市场的平稳健康发展。

二、我国房地产市场调控政策的主要内容与特点

自1978年住房制度改革以来，我国房地产市场得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系也不断完善，但在住房保障制度、住房供应政策、住房结构调整等方面存在一些不足，这直接导致我国部分地区房价迅速攀升，影响了房地产市场的平稳健康发展。目前为了抑制房价的高速增长我国各级政府制定了一系列的宏观调控政策，比如国十条、国五条、限资令、限购令等。但总体来说现代我国房地产调控政策更加强调房地产市场发展的民生性，即把更多数精力放在普通居民家庭、首次置业者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、税收等方面给予他们更多的支持；对于从事普通住房、保障住房开发的企业，政府也通过贷款优惠、税收减免、财政补贴等方式给予支持和鼓励，坚决避免住房投机行为干扰房价以及影响普通居民家庭的购房。

三、房地产市场调控政策下建筑设计的创新

针对房地产市场调控政策的变化及特点，现代建筑设计的创新也要与时俱进，依据本国、本地区的市场环境、自然环境、人文文化等特点，注意从建筑形态、建筑功能、建筑技术等角度进行发展和创新。

1、建筑形态的创新

建筑形态的创新就是人们在对建筑进行设计时，从建筑结构的制约中解脱出来，采用开放性的设计理念和构思方法，利用数量，方位，动静，光线及时空等条件，从结构变异、表皮变异、质感变异、生态变异、生物技术和绿色变异以及物质变异等角度，对建筑的实体形体、实体态势以及空间形体、空间态势进行优化和创新，从而形成与以往任何建筑都不同的更优秀的建筑形态。建筑形态的创新直接在建筑的外在形象中表现出来，可以直接被视觉观察到或者触觉感受到，因此也是现代建筑设计创新的主要创新途径和手段。

自20 世纪90 年代未以来，建筑形态逐渐引起广大学者、设计师的关注和重视，纷纷开展相应的研究工作，并取得了重要的理论成果。在当前房地产市场调控政策下，现代建筑形态的创新要更加注重以人为本，更多的引进一些自然、人文元素，在美化建筑形态的同时，增大现代建筑设计的实用性和人性化，比如在建筑形态创新中注意人文精神的体现，强调人与人的关系，人与群体的关系以及人与自然地关系。

2、建筑功能的创新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、饮食、娱乐、会议等各种活动对建筑的基本要求，是决定建筑形式的基本因素，建筑各房间的大小，相互间联系方式等等，都应该满足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常复杂，不仅包含技术、经济等方面的因素，还包括心理、情感、美学等方面的因素，其中每一项因素都相互关联、密切联系，并随着时代和地区的不同而不断变化的，他们直接反映和构成了建筑功能的内部构成和复杂程序，因此建筑功能可以直接反映当前社会的发展水平和生活方式，它是随着社会生产力的不断发展和人类物质文化生产水平的不断提高而变得日益复杂。建筑功能的创新就是人们在设计和使用建筑的过程中，为了使建筑满足人们的各种工作、生活需求，而不断的应用新途径和新方法对建筑功能进行改进，建筑功能的创新也是伴随着社会的发展进行的，它是建筑创新的关键性部分。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑功能的创新就要适应调控政策的要求，不断增加新的实用，淘汰那些不能满足现代人们生活需求或不适应现代房地产市场发展的落后功能，使得现代建筑能在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地，比如为了响应当前我国建设节约型社会的号召，建筑功能的创新设计就要注意引进一些能够节能的设计元素，特别是对于那些耗能大的建筑，使其在满足房地产调控政策的同时，最大限度地节约能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技术的创新

建筑技术创新就是人们在建造和使用建筑的过程中所应用的新手段和新方法，建筑技术的创新与建筑设计创新息息相关，而且对其影响深远。因为任何建筑的设计都不能脱离建筑技术和单独进行，否则设计出来的将使一栋纸上建筑，因此建筑技术创新是建筑形态和建筑功能创新的有力支持和依托，它技术条件的发展、成熟和完善程度直接决定着建筑设计的发展趋势。

在当前房地产市场调控政策的影响下，建筑技术的创新就是要不断发展新的更为科学有效的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等，以提高建筑的建筑进度、建造质量和建筑安全，并有效减少建造成本，提高建筑企业的经济利润。同时建筑设计也要充分结合并有效利用这些新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备，使得设计出来的建筑更能满足调控政策下房地产市场的需求。

四、房地产市场调控政策下建筑设计的发展趋势

随着房地产市场调控政策的深入，房地产市场的发展更为健康平稳，而建筑设计的发展也会更为现代化、人性化，更能满足房地产市场的需求。在房地产市场调控政策下，未来的建筑设计会更加注重自然、人文环境的保护，更加注重空间，形体，色彩以及虚实关系等方面的艺术追求，更加注重高速度，高效率，高功能等现代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重现代服务设施的配套化，所以未来建筑设计也一定会向着回归自然化、整体艺术化、高度现代化、高度民族化、服务现代化以及个性化等方向发展。

五、结语

房地产市场调控政策虽然在保证市场的平稳健康发展的前提下，增大了市场竞争的激烈性，但也给建筑设计的发展与创新提供了新的机遇和挑战，广大建筑设计人员要在充分理解和认识房地产市场调控政策的内容和特点的基础上，不断的对传统的自然、人文、市场环境进行探索，并注意结合艺术学、建筑结构学、人体工程学、材料学等其他知识学科，充分利用新的施工工艺、管理方法、新型建筑材料、新型建筑设备等元素，为建筑的设计创作带来创新的源泉和活力。

参考文献：

[1]王科奇，邹广天. 可拓建筑设计创新初探. 西安建筑科技大学学报（自然科学版），2011，43（5）：672-677

[2]易丽雅. 现代建筑设计的技巧与创新发展. 黑龙江科技信息，2010，11：283

[3]曹丽新. 现代建筑设计中创新理念的应用. 中国新技术新产品，2010，6：172

[4]覃芳. 宏观调控背景下房地产市场可持续发展的研究. 企业经济，2012，2：140-143

篇(5)

Abstract: After the Copenhagen conference on climate change,Low-carbon becomes a hot issue,so the Real-estate Industry also faces the transition to Low-carbon estate after the turmoil in 2009.Firstly,this paper introduces the necessity for Real-estate Industryto develop Low-carbon economy,then it analyses the limiting factors in this transition course,mainly from the following four aspects: awareness of Low-carbon, technological innovation capacity, support of China's financial institution and institutional barriers.Finally,this paper proposes some suggestions for how to develop low-carbon economy in Real-estate Industry.

关键词:低碳经济;房地行业;低碳建筑;创新

Key words: low-carbon economy;real estate industry;low carbon building;innovation

中图分类号:F062.9文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)11-0008-02

0引言

2008年,联合国环境规划署确定6月5日为“世界环境日”,主题是“转变传统观念,推行低碳经济”。全球低碳经济成为大趋势,由于煤炭和石油的大量消耗给中国环境和资源所带来的压力,中国发展低碳成为共识。而房地产行业在我国是一个供不应求的市场,房地产投资占我国固定资产投资的比重接近20%,占GDP的比重接近10%,其在我国持续城市化过程中还有相当长的一个发展时期,因此,房地产行业是发展低碳经济、倡导低碳生活的优良载体。

1我国房地产低碳经济发展模式的必要性分析

1.1 房地产发展低碳的潜力巨大据《低碳地产研究报告》统计,我国现有建筑430亿m2,每年新增建筑16~20亿m2左右,其中,99%以上是高能耗建筑,而现有的约430亿m2的建筑中,只有4%采取了能源效率措施。因此,发展低碳房地产技术潜力巨大。据统计,到2020年,中国用于建筑节能项目的投资至少达到1.5亿元,而且据美国咨询机构麦克劳・希尔建筑信息公司在报告中预测,2013年低碳建筑的产业规模将达到目前的三倍,也就是906~1400亿美元。

1.2 地产低碳的成败关系到国民低碳经济的成败房地产在我国是典型的高排放行业。专家预计,2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%;同时,房地产是我国节能减排潜力最大的行业。房地产业处于国民经济产业链的中游,与20余个产业相关。在房地产领域采取低碳战略,将拉动上游的产业,带动下游消费。如采用大量的可再生能源、低碳技术和绿色建材产品,势必带动相关行业的发展,为我国产业结构调整提供一条十分重要的途径。

1.3 低碳经济有助于平衡我国房价的波动低碳经济的特征之一是经济性,包含两方面内容:一方面是低碳经济应按市场经济原则和机制来发展,另一方面是低碳经济的发展不应导致人们生活条件和福利水平明显下降。也就是说,既反对奢侈或能源浪费型的消费,又必须使人民生活水平不断提高。目前,由于我国高科技产业以及新能源的开发利用均是初步发展阶段,低碳经济的推广阶段会出现短时期内房价的上涨,但是从长远角度分析,低碳经济必然会有助于房地产成本的降低,由此在推动房地产市场趋于平稳发展的过程中,倡导发展低碳经济成为强有力的助推器。而且,房地产是资本密集型产业,要使资本与绿色低碳地产相结合,低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。

1.4 中国发展低碳经济的转型、结构调整依靠房地产中国房地产的现状源于十年前我国通过启动房地产市场推动经济发展的战略选择。客观的分析,房地产的发展在拉动经济、改变城乡面貌、提高人们居住水面做出很大的贡献,同时也为政府提供了一个巨大的、持续的收入来源和相应的机制。我国的当务之急就是如何继续发挥好房地产的作用为整体的经济转型、结构调整服务。因此,政府当前不会过度的打压房地产,而是应该精细调整,平稳房价,将低碳经济与房地产的长期稳定发展有机结合,利用房地产促进我国经济“低碳化”,保障经济的转型平稳实现。

2低碳房地产发展所面临的限制性因素

2.1 对房地产低碳经济缺乏认识程度和政府扶持第一,低碳经济作为2010年两会上的一大亮点,在国家尚未出台一系列的法规之前,人们对“低碳经济”、“低碳建筑”、“低碳生活”等名词的理解会产生分歧。我国低碳经济的衡量、评价指标评价体系尚未成熟,消费者无法对低碳建筑和低碳住宅有深刻的认识,“低碳住宅”的可信度有待商榷;尤其是在我国房地产市场信息不对称的前提下,消费者对“低碳住宅”的购买将更加谨慎。第二,当前我国的房地产市场客户端并没有真正的从一个社会角度和国家角度认识“低碳”,消费者关注的主要是房价以及舒适度等。第三,目前我国政府并没有给出明确的标准和政策扶持。在缺乏标准的情况下“低碳”就成为了一种理念。只有在国家确定了低碳的计算标准扶持标准后,才能使整个建筑业向真正的低碳之路发展。

2.2 我国房地产低碳经济缺乏先进的技术创新能力

2.2.1 发达国家向发展中国家转让技术的情况不容乐观在世界贸易组织第七次部长级会议上,发达国家纷纷主张应加速推进“绿色”贸易自由化,这其中除了全球应对气候变化的因素之外,开放环保产品和环保技术市场所带来的巨大利润也是发达国家热衷于“低碳”的诱因。发达国家均把“绿色经济”视为经济发展的未来方向,大力推进环保技术和产品的研发生产,试图占领下一轮经济增长的制高点,而环保产品和技术蕴含着较大的出口潜力,对于打开发展中国家的市场有很重要的作用。贸易自由化是全球经济发展的最终归宿,但是当发达国家以抵抗全球变暖为理由提出单独实现“绿色贸易”自由化时,为什么没有得到发展中国家的支持呢?目前全球最先进的技术大部分被发达国家掌握,一旦实现贸易自由化,而发展中国家因为在技术上的劣势和自身碳排量大等原因,在绿色技术方面拥有巨大的市场潜力。哥本哈根气候变化大会旨在为2012年《京都议定书》第一承诺期到期后的国际温室气体减排达成新协议。但前期的谈判形势不容乐观,其中一个重要障碍就是发达国家始终不肯承诺向发展中国家提供资金和转让技术,帮助它们应对气候变化及相关后果。

2.2.2 房地产自身的技术创新存在不足第一,技术研发及产品转化存在一定的困难,研究经费不足、起步较晚、技术不成熟、研发不均衡、市场前景不确定等问题的存在阻碍了技术创新;而且,由于缺少对应的转化政策和转化方式,限制了节能技术向市场转化,转化的成功率下降,产学研无法结合。第二,市场准进制度和监管制度不严格,据2009年上海市建设工程安全监督总站对112组工程节能材料的监督检查,显示抽样检查不合格率高达19.6%,市场上低碳技术良莠不齐。第三,低碳产品的价格不利于低碳住宅的普及。由于节能产品价格偏高,当前市场的客户端在面临节能与价格的选择时,往往注重的是一时的低价,由此也造成投资者对低碳住宅的积极性不高,低碳房地产的普及较为困难。

2.3 房地产低碳经济缺乏金融创新支持《京都协议书》的签订推动了全球碳排放权交易市场的形成并促使其快速增长,碳排放权衍生为具有流动性的金融资产,碳排放成本成为市场主体投资决策重要因素。金融机构通过对节能减排和环保生态项目提供资金支持,从而使资金流向低排放的企业,促使房地产从高碳环节向低碳环节转变。然而,由于缺乏金融创新支持,中国当前在碳排放市场中处于被动参与的地位,如果不能提高在国际碳交易市场中的话语权,最终将被迫按照发达国家制订的“国际标准”进行碳测算、碳交易、缴纳碳关税,以高价向发达国家购买低碳技术和碳排放权。我国虽然已经推出“绿色金融”、“绿色保险”、“绿色证券”三项绿色环保政策,但我国的金融体系存在以下限制因素:

2.3.1 金融机构对低碳金融的认知程度有待提高低碳金融是一项存在历史较短的金融创新,国内大多数金融机构包括商业银行对碳金融业务的项目开发、审批,以及运作模式、风险管理、交易规则、利润空间等缺乏应有的了解,熟悉碳金融业务的专业机构和人才不足,导致金融机构对发展碳金融交易业务缺乏内在驱动力。

2.3.2 低碳金融的社会效益与金融机构的利润追求存在矛盾

受技术水平、自然条件等客观因素所限,再加上欠缺相应的风险补偿、担保和税收减免等综合配套制度,向低碳转型的相关企业往往会导致经营成本大幅上升,盈利能力下降,虽有社会效益,但缺乏现实即期的经济效益,这直接导致融资机构信贷风险的上升。在现有金融监管与运行体系下,金融机构无力分担应对环境变化所带来的社会成本,银行对于贷款的安全性、收益性与流动性的强调,以及证券市场要求企业利润实现的双重压力,使得与低碳经济相关的项目面临较为严苛的融资环境。

2.3.3 相关中介市场发育不完善与一般的投融资项目相比,CDM项目需要经历较为复杂的审批过程,这导致CDM项目开发周期相对较长,因此伴随更大的交易成本。此外,开发CDM项目涉及风险因素较多,非专业机构难以具备此类项目的开发和执行能力。在国外,CDM项目的评估及排放权的购买大多是由中介机构完成,而国内相关中介机构尚处于起步阶段,难以开发或消化大规模的项目。国内也缺乏专业的技术咨询体系来帮助金融机构分析、评估、规避项目风险和交易风险。

2.3.4 政策法律风险首先,国际公约的延续性问题构成了碳金融市场未来发展的最大不确定因素。《京都议定书》的实施时间仅涵盖2008-2012年,各国对其有关规定仍存有争议,目前实施的各项制度在2012年以后能否延续,这是形成统一的国际碳金融市场的主要障碍之一;同时,减排认证的相关规定也可能阻碍市场发展。因为,减排单位是由专门的监管部门按照既定的标准和程序进行认证。由于技术发展的不确定性以及领导者意图的变化,有关认证的标准和程序缺乏稳定性。而且,由于项目交易涉及不同国家,必将受到东道国法律的约束。所以,碳金融交易市场发展面临着市场交易主体难以预期和控制的政策风险和法律风险。

2.4 房地产低碳经济的发展面临制度

2.4.1 房地产发展低碳经济政策失效当前低碳地产在行业中认知程度有限,低碳建筑、低碳住宅在房地产开发领域还没有一个标准的释义。《中国发展低碳经济途径研究》指出:在目前的集中供热供冷计量收费机制下,用户没有节能的意愿。中国许多城市出台了分时电价政策,但是在许多建筑物中没有安装分时电价表,导致政策失效。对于强制性建筑节能标准的执行情况存在较大问题,据2005年的调查结果,大城市中新建居住建筑实际按节能设计标准施工的:北方地区比例为50%, 夏热冬冷地区比例为14%,夏热冬暖地区比例仅为11%左右。中国对新建建设项目要求进行节能评审的政策一直未得到有效实施。此外,节能政策、能源价格、财税政策、环境保护等涉及多家政府部门,也需要节能主管部门进行大量的沟通和协调。

2.4.2 房地产新能源效率技术与实践的应用障碍首先,目前一些低碳技术已经成熟,但还没有被大规模应用;其次,能源效率收益不仅仅基于设备的前期成本而是基于整个生命周期的成本;最后,能源效率收益只有在全社会各部门共同努力之下才能取得,因此国家和重负应积极促使公众和其他能源消费者的购买和投资低碳产品、技术。

3今后房地产低碳经济发展过程中的几点建议

3.1 改变消费者生活方式消费者行为是房地产低碳经济发展的决定因素之一,消费者的行为方式决定碳的排放量。美国人的生活质量、收入水平与欧洲国家差不多,但是美国的人均碳排放比欧洲要高出一倍。为什么会有这么大差距?因为美国是高消费、高排放的浪费型生活模式,建筑节能标准还没有中国高;美国几乎没有公共汽车,全是私人汽车;而欧洲的交通很发达,建筑节能标准也很高。生活方式不改变,碳排放就降不下来,所以,改变消费者消费行为,构建一种简单、简约、简朴和可持续的生活方式成为关键。

3.2 制定绿色低碳房地产法律政策环境

3.2.1 设计科学的制度客观的说,低碳地产体系的构建过程中,最大的挑战不是技术问题,而是体系和制度问题。设计科学的制度包括以下几点:第一,跳出“单体建筑”空间,站在城市和地区发展的角度规划发展,同时明确并且熟练掌握房地产开发的具体操作阶段、明确主体责任和利益的落脚点。第二,加快研究和构建低碳建筑的低碳指标和碳排放指标,我国已经将“碳排放指标”纳入十二五规划,并且正在研究制定《节能环保产业发展规划》《新兴能源产业发展规划》《发展低碳经济指导意见》《加快推行合同能源管理促进节能服务业发展的意见》等。第三,建立新的规划方法和工具,将宏观指标转化为法定规划指引(规范)。第四,以政策推动市场需要,平衡低碳地产的供给和需求。

3.2.2 鼓励绿色低碳房地产金融创新房地产是资本密集型产业,要使资本与绿色低碳地产相结合,绿色低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫,平抑房价的“对冲基金”。因此,建议鼓励发展绿色低碳房地产信托投资基金,通过多种融资方式为低碳地产开发提供发展资金。未来,还要在已量化绿色建筑的节碳指标的基础上,建立节碳的基准值并计算住区节碳总量,并逐步建立房地产低碳的信用积分机制以便和货币和金融挂钩,形成中国低碳住区碳交易体系,为未来国际化的碳交易、碳税、碳货币做好准备。

3.2.3 建立房地产碳信用积分机制,尝试设立“房地产碳税空转制度”在目前暂未实行碳税的情况下,尝试将开发企业累积的碳减排量实行积分制,尝试设立“房地产碳税空转制度”,当条件成熟时,用于冲抵碳税或政策规定的其他税费。

3.2.4 加快制定绿色低碳地产法律政策中国发展高层论坛上,国务院副总理表示,世界经济存在许多不确定因素,经济发展面临的形式依然复杂。低碳经济的发展机遇与挑战并存。据了解,在当前政策缺失的情况下,低碳地产违法犯罪的成本很低,即不环保付出的代价太低,同样,发展低碳地产的背后蕴含巨大的利润空间,因此在没有相应的政策引导或者税收的减免、补贴的条件下,有可能会出现房价的又一轮“上涨”甚至是泡沫的产生,因此必须加快绿色低碳地产法律政策的制定,保证高能耗地产平稳的过渡到“低碳地产”。

3.3 加强建筑节能技术和标准的推广,开发城市低碳建筑一是引入建筑物能效标准和标识制度,提高建筑节能标准,加大标准的检查、执行力度;二是对既有高耗能建筑开展节能改造,鼓励能源服务公司对既有公共建筑进行改造;三是支持对重要的节能建筑材料开展研发和产业化;四是利用财税政策鼓励开发商和消费者投资、购买节能低碳建筑,对于购买节能低碳建筑的消费者给予减税优惠;五是开展节能低碳建筑示范。

参考文献:

[1]国合会政策研究报告2009.发展低碳经济途径研究,2009.11.11-13.

[2]刘雪莲.低碳经济发展需要金融创新支持[N].光明日报,2010.2.

篇(6)

泡沫经济往往与实业空心化如影随形。日本“二十年增长型衰退”、亚洲金融危机，乃至美国金融危机以及欧洲债务危机的“南欧五国”等一系列危机的形成，其背后都有经济泡沫化和经济空心化的踪影。“广场协定”之后，在西方贸易壁垒和汇率升值的严厉压制下，日本国内市场竞争日趋激烈，无论是内销还是出口，制造业商品价格大幅下跌，严重侵蚀了企业利润，落入了所谓的“三明治陷阱（生产成本和销售价格两头受挤压）”。

与此同时，日本政府在经济转型期追求GDP高速增长的思维惯性，在发展过程中忽略了过度投资和资产价格快速上涨的风险，上世纪九十年代末日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。资本在高利润驱使下，大举投资日本股市和楼市，急速吹大房地产经济泡沫直至导致经济失控。

而至今仍在持续发酵的美国金融危机，正是美国经济长期空心化所埋下的恶果。当前美国的生产结构是，以金融及相关服务业为主导的第三产业远大于一、二产业；而在价值结构上，金融资产不断膨胀，金融衍生产品是GDP的7倍，金融、房地产服务业创造的产值占美国GDP的比例由20世纪50年代的11.4%上升到2007年的20.66%。美国制造业在GDP中的比重则从1990年的24%下降到2007年的11.6%。而今，无论美国如何进行货币刺激政策，实体经济仍是一蹶不振。

值得警惕的是，中国当前也面临着经济泡沫化和实业空心化的潜在风险和巨大挑战。30多年来中国长期持续的高增长主要得益于“要素红利、市场化改革红利和全球化红利”的巨大贡献。然而随着这三大红利的逐步衰减，中国主要依靠低成本优势的超高速增长逐渐回归常态，“大进大出”式的循环发展模式也似乎走到了尽头。从目前看来，这三大红利的衰减并未马上反映在中国经济增长速度的回落上，却反映在近年来中国产业资本逐步流向资产领域和虚拟经济的现实上。

尽管中国制造业占GDP的48%，几乎占总体经济规模的半壁江山，但技术创新和产业升级的瓶颈，一方面出现了大量过剩产能，另一方面又出现产业空心化迹象。近年来温州热钱、温州炒房团响彻全国走向世界的背后，折射的正是温州正在遭遇产业空心化的现实。

温州私营企业都是从实业起家的，市场意识全国数一数二。然而近年来，技术创新的瓶颈和产业升级压力使得大量温州实业企业纷纷外迁，经济空心化的趋势日益严重。温州乃至浙江的投资不足问题非常突出。近十年来，浙江投资率增速一直低于8.6%的全国平均水平，2008年全国达57%，浙江为44.0%。2009年全国为65%，而浙江是47%。同期，温州投资率始终徘徊在31%至37%之间，比长三角城市平均水平低13.6个百分点；投资增速比长三角城市平均水平低10.6个百分点，均居于末位。

温州仅仅是个缩影，近年来，由于红利的减少、劳动力、土地和初级产品价格的上涨，以及工农业产品的剪刀差在供求不平衡推动下逐步回补，制造业行业利润率越来越薄，不仅靠实业起家的众多民企纷纷“逃离”实体经济，一些大型国企也不甘寂寞。据8月末的一项调查，在中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。无独有偶，9月4日，2010中国企业500强出炉，共有36家以工程建筑业、房地产业为主业的企业入围，在国资委圈定地产主业16家央企中有11家进入500强。

篇(7)

关键词：中小型房地产企业；可持续发展；现状；原因；建议

当前我国房地产业已进入了一个快速发展时期。在房地产企业占了80%以上的中小型房地产企业，是促进国民经济发展、加快城市化进程、推动房地产市场健康发展的重要力量。近几年来，随着政府对房地产调控政策力度的加大，大量中小型房地产公司因为普遍存在着管理结构单薄、规模较小、资金流转不足、产品营销不力、市场调研缺乏、销售人员管理不善等问题，其生存和发展空间被大型房企不断挤压。因此，关于中小型房地产企业如何保持可持续发展的研究日渐重要。

一、中小型房地产企业发展现状及原因分析

（一）中小型房地产企业的发展现状

当前中国房地产市场呈现以下几个特点：一是市场规模大，发展迅速，二是行业集中度相对较低，三是地域发展不平衡，四是竞争环境尚需改善，五是竞争者间经营水平差距大，六是房地产资金来源结构单一，七是住房保障制度尚不健全。虽然我国房地产企业发展稳定、迅速，但大多数中小型房地产企业竞争力不强却是一个不争的事实。当前中小型房地产企业，还具备四个特点：一是总量多，占有市场份额大由此看来，二是中小城市及区县市场成为中小企业新的增长点，三是市场细分明显，住宅产品成为中小型房地产企业的主要产品，四是开始注重长期经营管理和品牌建设。

（二）影响中小型房地产企业发展的原因分析

影响中小型房地产企业可持续发展的因素主要有三个方面：首先是中小型房地产企业本身存在的对经济发展具有消极影响的问题，如大多数企业都不同程度存在着资源浪费，还有些企业在发展中对环境造成了一定的污染，产品质量参差不齐，安全事故频出，以及其他对市场正常秩序造成影响的问题。其次是政策以及大环境对中小型房地产企业持续发展的不利因素，诸如政策的不公平，特别是金融政策不公平引起的融资困难，导致企业资产负债率一直处于比较高的状况。最后是众多中小型房地产企业自身存在的问题，如技术相对落后，对市场开拓不足，创新能力不强，信息不对称，人才相对缺乏，管理结构不科学，竞争力相对薄弱等问题。

二、对中小型房地产企业可持续发展的建议

面对激烈的市场竞争环境和行业集中度日益提高的形势，中小型房地产企业采用怎样的策略才能可持续发展？根据我国房地产企业发展现状与当前的政策环境，中小型房地产企业要实现可持续发展，可以四个方面着手，一是系统地找出、分析当前中小型房地产企业的实际问题，二是科学的评价一个中小型房地产企业是否己经具备了可持续发展的能力，三是分析企业在实际市场运营中好的经验与不足的问题，使企业能更好的整合企业内外部资源，求得可持续发展，四是在检验具体企业的同时根据市场实际运用评价模型找到企业发展的不足之处，使得评价模型能更好的为中小型房地产企业服务。

首先，要明确房地产可持续发展的含义。赵华平、张所地、郭苏豫、佟克克、骈永富等许多学者对房地产可持续发展下过定义，但都大同小异，中南大学的洪开荣，丁锐夫在此基础上将其定义为：既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件，是房地产经济与人口、资源、环境、社会协调发展的结果。

其次，就是如何建立中小型房地产企业可持续发展评价模型。关于企业的可持续发展理论的一个重要内容就是企业可持续发展的评价。企业可持续发展能力评价，是指为了实现企业生产经营目标，运用特定的指标和标准，采用科学的方法，对企业生产经营活动过程和结果做出的客观、公正的综合评判。一般可以从经济可持续发展能力、社会可持续发展能力、环境可持续发展、科技可持续发展能力四个方面对房地产企业发展能力进行对评价指标体系的设计。同时，还应该将内部核心要素、忧戚相关要素、环境要素这三个要素作为主要评价指标，从而建立一个完整、科学的中小型房地产企业可持续发展评价模型。

最后，如何实现企业可持续发展是理论研究的关键问题。以下几条建议或可做一参考：

一是要善于学习，认清形势。中小型房地产企业要充分把握当前的市场环境与企业自身的优缺点，科学地借用中小型房地产企业可持续发展评价模型来判断企业所能得到的机会与存在的风险，主动借鉴国外发达国家相似企业的成功经验。

二是敢于创新，善于创新。中小型房地产企业不仅要适应变革、适应市场竞争，更要认识到创新是企业的生命，提高企业创新能力是实现企业可持续发展的主要途径之一，要在产品创新、技术创新、经营策略创新、管理创新等各方面敢为人先、善为人先。

三是要转变策略，主动出击。中小型房地产企业必须采取更积极的、更具前瞻性的战略来改变被动、落后的形势，一方面进行必要的市场扩张，不断寻求新的主导业务领域，一方面要集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，积小胜为大胜，提高市场地位，实现可持续发展。

四是要集中优势，形成核心竞争力。中小型房地产企业在发展中要扬长避短，继续发扬、壮大自身已有的“市场规模”、灵活的管理方式、强大的市场适应能力等优势，时刻把握机遇，精确市场定位、塑造优质产品、增强管理水平、制定发展规划、打造企业文化、营造良好客服、专心品牌建设，培育、形成新的竞争能力。

参考文献：

[1]吴伟良.房地产企业战略基础[M].上海人民出版社，2003.

[2]谭术魁.房地产管理学[M].上海：复旦大学出版社，2006.