房地产泡沫论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产泡沫论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词:住房改革;经济适用房;制度

我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。

1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。

一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。

一、保障性住房缺失

我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。

二、土地制出让制度缺陷

从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。

三、房屋供给结构不合理

我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。

四、特殊文化背景下的投资偏好

高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。

中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。

以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。

参考文献:

[1]余宏:房地产经济学[M]，北京:人民交通出版社，2008

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[关键词]房地产泡沫原因对策

当前，我国房地产存在投资比重过高，房地产贷款增长过快，商品房空置率过高，房价收入比过高等泡沫状况，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我国房地产泡沫的形成原因

1.土地价格垄断。土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。

2.房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。

3.地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。

4.城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。

5.房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。

6.房地产投资与投机。我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。

二，我国房地产泡沫治理的对策

1.尽快建立土地要素市场。建立土地要素市场，通过市场发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉，其基础就是土地价值的严重低估;另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段，以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地开发权。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。2.割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价的将近30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。

3.综合运用税收、金融政策，控制入市资金量。经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制入市资金量。在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。在当前情况下，建议:(1)尽快征收物业税(不动产税)，抑制住房的盲目需求。(2)对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。(3)提高居民住房转让所得的税率。(4)可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。(5)取消期房销售制度，改为现房销售制度。(6)对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力发展住房租赁市场。对出租住房的业主实行税收豁免政策。对低收入者购房和租房的税收优惠政策。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供应空间。过多的基础设施集中于主城区，强化了人地矛盾，抬高了地价、房价，成为房地产沫的催化剂。分散基础设施，分化城市功能，延伸大城市的地理空间，既是我国城市进一步发展的明智之举，也不失位平抑房价，解决住房困局的良方。

总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识。

参考文献：

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论文关键词：上海，房地产泡沫，检验，估量

 

一、 引言

近年来我国房地产市场的急剧升温引起了社会的广泛关注，房价持续飙升的同时，不同利益集团基于自己的立场也发出了截然相反的声音。住宅市场有没有泡沫及泡沫度到底有多大已成为全社会共同的话题。但是，泡沫理论的研究尚未成熟，具有说服力且得到广泛认可的泡沫检验及估量方法还处于探讨层面。然而，随着上海市房价每天突破性的上涨，房地产市场泡沫检验及测量已成为一个无法回避的话题。政府一揽子调控政策到底是釜底抽薪还是扬汤止沸需要相应的理论支撑与实践检验。因此，全面、客观检验、估量上海市房地产泡沫不仅具有一定的理论价值，还具有明显的实践意义和现实针对性。

二、 泡沫检验

（一）理论分析与制度背景

检验理性泡沫的基本方法根据国际经验主要分为直接检验与间接检验。直接检验的基本思路是主要是利用实际经济数据，直接检验特定形式理性泡沫的显著性，并据此判断是否存在该种形式的理性泡沫。间接检验方法的理论是基于用未来各期基础现金流收益的理性预期贴现值所表示的理论价值作为零假设。若检验结果拒绝零假设，则可以认定存在泡沫。间接检验方法一般包括超常易变性检验（excess volatility）即方差边界检验、设定检验等。

1、直接检验

直接检验的基本思路是明确分析一个具体的泡沫过程，并直接检验泡沫解的有效性。泡沫解的有效参数则可以得出这样的结论：设定的泡沫过程比简单的现值模型或许能够更加具体的解释泡沫资产价格的变动幅度，而泡沫解的无效参数意味着不存在这一设定的泡沫过程。到目前为止国内外学者只进行了两种设定性泡沫的直接检验：一种是由奥布斯特菲尔德和弗如特通过对美国股票价格的分析，进行了一种内在性泡沫的检验；另一种是由加勃和弗鲁德通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次提出确定性泡沫的检验。

2、间接检验

（1）超常易变性检验

当不存在泡沫时，假设实际利率r唯一，则资产价格为：

式中，表示期的基础现金流收益。如果能够计算出资产正常时的理论价格，并与存在泡沫时的实际价格进行比较，他们之间的实际差额就是价格泡沫的大小。

（2）设定性检验

设定性检验方法是由West（1987）首先提出。他提议利用Hausman检验来比较两组估计参数。第一组参数是从一组方程通过数学模型间接套算获得的；另一组是利用ARIMA方程推算的股票红利过程的一组套利均衡方程。根据这组参数的稳定性，其无论是否存在泡沫都不会发生变化。第二组参数来自于股票价格对合时的一组阻滞后期红利进行的回归。因回归方程模型假定股票价格不含有理性泡沫分量，自然这组参数对于理性泡沫的反映是极度敏感的。在零假设下，股票市场价格符合市场有效性模型，上述所有方程的回归系数应该都将是一致的，因而对两组参数的估计值进行比较时，除了样本误差以外都是相等的。如若出现不等，则意味着存在着泡沫。所以判断两组参数的差别是否显著可利用Hausman检验。

（二）样本变量与描述性统计

房地产的供给及需求，从经济学角度来讲主要由价格及预期决定，也是由房地产供给与需求共同作用的结果。根据古典经济学理论，房地产需求与房价增长呈反比，需求随着房价的增长而降低；而供给与房价成正比，随着房价的上涨而上涨。因此，为探寻房价与需求、供给的真实关系，本文从房地产供需角度入手，结合我国政策因素，在国家政策的限制下，一定时期的房价与供给及需求的关系可用以下公式表示：

其中，为房地产的需求量，为房地产的供给量，为房价。

本文通过选取房价指数的数据为年度数据。由于我国从1998年开始住房改革，故1998年之前的数据不具有参考价值，数据选取从1998年开始。房地产受政府政策影响较大，政府政策会引起房地产市场预期的逆转，从而对需求市场引起极大的波动。在1998-2009年这段期间，由于国家面临次贷危机的冲击，为保证经济的平稳发展，中央在2009年初又对2004年以来房地产调控的政策进行入利率优惠、二套放贷优惠的调整。房地产市场前后进行了大幅度的波动，所以，为不影响参数值的客观性，本文对个别异常数据进行了加权平均调整。如下图：

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[关键词]房地产 价格 原因

短短10年时间,“买房难”已经成为让中国老百姓最头疼的问题之一。到底是什么在推动着中国房地产价格的迅速上涨?笔者认为,有如下几个因素。

一、 宏观因素。决定楼市走向的因素很多,包括人口结构、宏观调控政策和房价泡沫程度等,下面我将逐个展开分析

1.人口结构的变化

这里的人口结构包括25―40岁人口占整个国家人口的比例和城市中城镇人口与农村人口之比。从统计数据看,我国的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于计划生育政策的实施,这一数据下降到了2%以下。上世纪六七十年代出生的人们,在2000年左右正好是处于买房高峰――这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的重要原因。

此外,98年开始的大学扩招使得近十年来每年都有几百万来自农村的大学生毕业生到城里工作,其中绝大部分人会成为永久城市居民。而且,随着中国城镇化不断加速,农村人口大量涌入城市。这些人虽然大部分不会永久留在城市,但他们在城里一样需要住房,他们产下的第二代也会有相当部分留下。以上两个城市人口构成的变化使得人们对商品房仍有巨大的需求。

2.国家政府的宏观调控政策

在美国房价大跌引发危机后,中国决策层终于清晰地看到楼市泡沫破裂时的巨大危害,从2007年7月开始陆续出台措施,调整银行的信贷政策、收紧房地产资金的源头。银行的信贷政策是影响资金供应直接的重要的因素,而资金供应又决定着房价走势――当流向房地产的资金足够多时,就可能同时在三个方面拉动房价:(1)开发商利用充足的资金囤积土地,导致土地供应紧张,推高地价,从而推高房价;(2)在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下,开发商会故意囤积成品房,坐等房价上涨;(3)投机者、自住者和投资者可以更便利地买房,这必然刺激需求,推高房价。因此,资金是影响房价的“生命之源”,限制了资金供应,住房消费必然受到巨大影响。而上述措施的确在08年收到一些成效,但随着次贷危机的加剧,政府再次放松了银根,扶持房地产行业,由此引发了再一轮房价疯长,甚至波及到了二、三线城市。

3.房地产的泡沫程度

2008年以前的10年,中国房地产处于“暴利时代”。何为暴利?根据已故诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾提出的托宾Q比率判断,目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率,大约在3―5倍之间,远大于1,表明房地产业仍有200%―400%的暴利,房屋售价中约有67%―80%的泡沫。而且,没有证据显示这一比率在未来有下降的趋势。

二、中观因素。中观因素指房地产行业内部的影响因素

1.房地产的市场完全程度

房地产的固定性决定了其市场是地区性市场,不同国家、不同城市甚至一个城市不同地区之间都没有可比性。同时,房地产市场的交易对象仅是一种权益,即所有权或部分所有权,这就使买卖双方都不能及时了解市场的变化。此外,绝大多数购房者都是以自用为目的,并且很少有买者一生中多次购买,对市场供求信息了解不足;而投资或投机者由于人数较少,对诸如市场上是否存在足够多的买家,区域内房产替代性是否强等信息同样较难获得。但开发商对供给信息却心中有数,彼此容易结成垄断或价格默契(同盟)。因此,房地产市场是标准的不完全市场,市场不完全,垄断高价就很容易产生。

2.信息对称程度

目前,与房地产相关的信息基本掌握在开发商与政府有关部门手中,既得利益集团把这些信息利用得可谓淋漓尽致。无论是地方政府、有关部门还是开发商,公布信息时都是最大限度地让数据“体现”自己的利益,于是不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突,地方政府与有关部门提供的数据也往往有巨大差别。各种数据互相打架,各种信息彼此冲突,在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众无法得到真实的信息,谎言因此弥漫中国楼市。其结果就是民众被既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程。理论上房地产利润是30%―40%,但开发商利用信息优势,一方面对大众质询的房屋成本避而不谈,另一方面大肆炒作,使利润达100%甚至300%以上!

3.管理机制

中国房地产开发实行资质管理制度,对房地产实行专营。开发商只要拿到资质,通过前期运作,凭借优势投入少量现金就可拿到土地,拿到土地就可在银行进行土地抵押贷款付上地价款,开工建设后又可将在建工程抵押给银行,房子完工时又可以进行按揭销售刺激消费,每个环节都可实现空手套白狼,利用强大的银行体系支持,大肆圈地,循环操作。管理机制的不合理加剧了房地产市场不完全性。高额的利润使每个城市有限的几片新规划建设土地全被几个开发商垄断,高价几乎不可避免。

中国人其实直到今天还是很传统的,骨子里对家的归属感和认同感让他们拼了命也要买下一套房子,这便成为了地产商们坐拥高价房的自信来源。在这场一个愿打、一个愿挨的游戏里,中国房价要降,依然长路漫漫。

参考文献:

[1]学位论文 人口年龄结构对住房需求的影响――以广州市为例 蔡春 中山大学 2008

[2]期刊论文 未来我国房地产价格变动的趋势分析 王世杰 中国市场2009.(35)

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关键词：房地产泡沫；实证分析；指数

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房价增长率与GDP增长率之比

房价增长率与GDP增长率之比这个指标是测量房地产经济相对实体经济(GDP) 增长速度的动态相对指标，它可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产经济与实体经济的偏离程度，进一步可以判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象。经济的发展是虚拟经济发展的基础，用实际GDP增长率反映实体经济的发展，因此可以把房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

房价增长率与GDP增长率可以由国家统计局的资料求出，该指标在计算中的异议较少，但是对于我国房地产泡沫临界值却意见不一，倪鹏飞（2005）在其供需30项指标中选用的是1，其他大部分学者（如余小勇［2007］）认为对于我们发展中国家而言，当房价上涨幅度是GDP 增幅的1.3倍以上时存在泡沫，2 倍以上时认为房价很不正常，有较大泡沫。本文就以1.3作为评定泡沫的标准。

1993年为中国房地产泡沫经济最严重的时期，该年房价增长率与GDP增长率之比达到了历史最高点2.3，而我国前一轮房地产开发高峰期(1988―1993年)的指标平均值为2.0。根据最新资料统计，2004年上半年该指标值已接近1.0，[ZW（DY]数据来源: 网络转载，.[ZW）]从上涨趋势看，GDP的上涨趋于平缓，而房地产价格则有明显的增幅上扬趋势。因此必须做出泡沫预警，以防止房价持续大幅增长而引发严重的经济泡沫。就区域而言，目前我国已有一些城市的房价出现了超常规增长。

自2004年开始，房价增长率与GDP增长率之比急剧上升，2004年上海房地产价格增长率为23.8%，与GDP增长率(15.6%)之比已达到1.5，2006两者比值也超过1.5，由此可以看出，上海地区虽然没有严重的泡沫存在（标值未达到2），但的确已存在一定的房价泡沫（标值超过了1.3）。所以我们对上海等发达地区的房地产业要加以重视。

二、房地产投资占GDP比重

大多数学者认为在发展中国家该指标应该在3%~8%之间，如：复旦大学宋忠敏（2004）在他的博士论文《上海房地产泡沫的实证研究》中指出“房地产开发投资占GDP比重一般在3%~8%之间，建筑高峰期在8%左右。

从中国房地产投资占GDP的份额来看，已经从2000年的5.48%持续上涨到了2005年的近9%，其中2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。[ZW（DY]数据来源：网络转载 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者简介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，从事金融市场研究。[ZW）]我国目前虽然较2004、2005年该比例有所下降，但是总体趋势还是比较高。五大城市房地产开发投资额占GDP的比重中，北京、上海和重庆比重最高，尤其是北京，2000 年以来一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重庆房地产投资占GDP 的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆；广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。据此我们可以认为，北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。如果借房地产为支柱产业来将其推向极端，给中国经济带来的影响将不言而喻。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期之困境和问题将会随之而来。

三、房价收入比

一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。房价收入比这个指标是根据房地产泡沫生成机理投机需求因素选取，反映了居民对房产的相对购买能力以及家庭对于当年房价的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果这个指标不断扩大到居民支付能力的上升已经不能满足房地产价格的上涨，整个市场却仍然呈现出不断扩大的迹象，这就表明市场中的投机成分较大，从而可能导致泡沫。

20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马（An-drewHamer）来华进行房改研究时，引用B.雷诺的一份研究报告（见世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处编，《中国：城镇住房改革的问题与方案》）提出：世界银行认为房价收入比1∶4~1∶6是比较理想的比例。然而由于各国的国情和经济的发展水平都有所不同，以及对于购买住房的能力不同，所以房价收入比的合理范围也说法不一，中国住房协会副会长包宗华（2002）认为，房价收入比3~6倍主要是依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来，由于各国国情不尽相同，该数据不能统一而论；余丰慧 （2006）在《“房价收入”比3~6倍比较合理中国应与国际接轨》一文中指出国际上公认的合理的房价收入比为3~6倍，本文以余丰慧所定范围来讨论我国房地产泡沫的严重程度。

我国部分大中城市房价收入比居高不下，达到国际平均水平的6倍以上，有的城市甚至超过了10倍。一些城市居民有购买住房改善居住条件的愿望，却因房价过高难以承受，不能成为现实的购买者。2005年上海、北京、广州该比例分别为10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均7.8∶1。以上海为例，目前上海市商品住宅均价大约是7 000元每平方米，一套100平方米住宅约70万元，而上海市每户平均每年可支配收入接近6万元，就是说上海市的房价收入比达到了11∶1，远远高于发达国家通常为3~6倍的水平，可见上海等城市房价中已经存在泡沫现象。

目前虽然房价收入比有递减的趋势，但我国的房价/家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，房价收入比是国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标，从这方面看中国的房价已经在某种程度上超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12 以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。

四、房价指数与商品零售物价指数之比

房价指数是将市场价格转化之后的统计系统，是指一定区域在一定时间内的整体价位水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。商品零售价格指数是反映城乡商品零售价格变动趋势的一种经济指数，零售物价的调整变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需平衡，影响消费与积累的比例，计算零售价格指数，可以从一个侧面对上述经济活动进行观察和分析。

根据2006年上海商业网―上海市商业信息中心的资料，从2001年到2006年，上海的零售商品物价指数增幅呈下降趋势，而房地产物价指数增幅却呈上升趋势。商品零售物价指数下降和我国从紧的宏观政策相适应，而房地产价格指数上升则与宏观形势背道而驰。这说明房地产经济存在畸形发展，这既反映了宏观调控失灵，又会降低宏观调控的效果，最终会拖累整体物价，从而导致整个物价水平的上扬，形成一定程度的通胀。事实上，房地产价格指数居高不下，从而引发相关建材价格指数的上扬，最终导致整个价格水平的反弹。

自2001年以来，我国每年的商品房价指数与商品零售价格指数之比都超过1，都高于临界值，从该比例来看房地产泡沫确实存在。

五、房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比

房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比的计算公式是房地产贷款增长率/贷款总额增长率，这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。人们在考虑房地产泡沫的时候，很少会涉及到信贷因素，实际上泡沫经济的形成在很大程度上都依赖于信贷杠杆的推动。信贷的增长会使房地产市场升温，同时随着地产价格的上涨，信贷规模又会随之扩大。另外，房地产商如果过渡的依赖贷款会增大金融风险。因此，我们可以选择房地产贷款增长率和贷款总额增长率的比值这个预示指标来预测房地产经济活动的非正常变化。

张大亮（2006）在对房地产泡沫测评体系的研究中通过专家打分法对该指标进行了确定。中国的贷款增长率/贷款总额增长率指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999 年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001 年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004 年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006 上半年达到了4.37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分。[ZW（DY]数据来源: 网络转载，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根据以上指标分析可以得出，我国房地产出现过热现象，已经超出了正常价格，存在房地产泡沫。

参考文献：

［1］宋忠敏.三大指标看地产泡沫［N］.国际金融报,2004.

［2］倪鹏飞.关注中国房地产市场的泡沫――房地产泡沫的30个特征.［J/OL］bbs.省略/dispubbs asp? Boarded=32&id=3621,2005.

［3］余小勇．房地产泡沫问题及实证研究［EB/OL］.info.省略/2007/110301/c000084574.shtml,2007.

［4］宋忠敏.上海房地产泡沫的实证研究［D］.上海:复旦大学,2004.

［5］邵华.我国房地产市场泡沫性实证分析［J］.商业时代,2007,(6).

［6］世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处.中国：城镇住房改革的问题与方案［M］.北京:中国财政经济出版社,1992:21-24.

［7］包宗华.关于房价收入比的再研究［J］.城市开发,2003,(1).

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【关键词】经济新常态 房地产泡沫 预警系统 功效系数法

一、引言

当前我国经济进入新常态，经济发展模式正在转型升级，我国房地产业既要防范化解现存的房地产泡沫风险，又要为经济增长和转型升级提供稳定的动力。建立房地产泡沫预警系统既可有效地评判市场所处的状态，也可为房地产业提供相关的参考指标，促进房地产业的协调发展，在一定程度上避免房地产业的过度泡沫对居民经济造成冲击。

国内学者关于房地产泡沫相对有代表性的专著是中国人民大学谢经荣教授主编的 《地产泡沫于金融危机》以及徐G庆教授编写的《泡沫经济与金融危机》，两本书的侧重点也不同，前者主要研究房地产泡沫产生的背景、原因等，后者侧重于泡沫经济与金融危机。两者对泡沫经济的预警都没有进一步的研究。

由此可知，国内对于房地产泡沫预警系统的研究仅仅刚开始，还未有相对系统的研究，目前国内仍缺乏系统、深入的研究。因此，本文基于河北省房地产泡沫产生的原因，通过收集并分析数据，采用功效系数法构造预警系统，并计算综合预警值，最后判定预警级别。

二、河北省房地产泡沫预警体系构建

（一）预警系统指标的选取

本文根据房地产预警指标的选取原则以及河北省房地产业市场的发展状况，将房地产预警指标分为四大类，即投资类预警指标、生产类预警指标、交易类预警指标和金融类预警指标，然后用主成分分析法在一级指标的基础上选取了10个二级指标（具体指标如下表所示）。

（二）预警系统各指标数据的收集

本文所采用的数据选自于《中国统计年鉴》，经过整理得到本文所选取的10个指标2001-2014年的相关数据，并通过图表说明数据的变化趋势。

房地产开发投资额/全社会固定资产投资额X12：它反映的是房地产开发投资规模是否合理的基础性指标。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如下图所示。

根据历年的数据可知房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范围处于大于37%、小于15%的区间范围内，即在以上时间段内，房地产在整个城市的固定资产结构中是不合理的。而由图1的比值趋势也可以看出，国家和政府一直在尝试着、摸索着想办法改善房地产的泡沫状况。

商品房施工面积/竣工面积X21：指的是以上一年全年统计的施工面积除以竣工的房地产面积为准。查阅中国统计年鉴可得到该指标相关数据，数据变化如图2所示。

由图2竣工面积的趋势（低-高-低）可知，河北省的房地产市场一直处于调控和摸索状态，房地产市场在经历高峰期后更趋于稳定，未来的供应日趋理性。而施工面积的直线上升则说明了企业对房地产的投资力度逐渐加大，意味着未来可售的商品房面积逐年增加。但是综合来看，施工面积直线上升，而竣工面积却没有跟上施工面积的节奏。也就是说，未来几年河北省的商品房供应量会增大，而烂尾楼的风险也在提高。

房地产开发投资额增长率：它是指当年房地产企业投资的总额与前一年投资额度的比值。如果一段时间内房地产投资增长过快，那么说明房地产存在虚拟泡沫的情况。

根据房地产开发投资额增长率相关数据可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的时间内房地产投资额增长过快，说明了在以上时间段内房地产是存在虚拟泡沫的，需要加强防范的措施。

（三）房地产销售额/房地产开发投资额

主要测量的是房地产行业相对国民经济的扩张速度，根据所统计数据可知，2009年数据比值大于2了，说明2009年房价虚长泡沫显现；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的数据比值介于1-2之间，说明以上时间短内出现泡沫预警，应该提起重视并加强措施预防。

三、实证研究

（一）预警系统的各指标临界值的确定

查阅相关文献，综合大多数学者的研究，本文建立了房地产泡沫预警系统五级量化指标的数值范围，其分别为：“异常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“异常”。

本文根据河北省房地产市场的基本情况，将各指标区间及其对应的泡沫测度值进行划分，具体划分区间如下表所示。

（二）各指标功效系数的计算及其权重的确定

各指标功效系数的计算查阅相关文献可知，功效系数的计算公式为：

其中，Yi为对应Xi的功效系数值；Xi为第i个指标的功效系数；Xia为第i个指标的不允许值；XiA为第i个指标值的满意值。

各指标权重的确定。本文利用层次分析法（AHP法）对本文以上所选取的预警指标进行两两比较，确定其权重。根据本文所选预警指标的重要程度等，对以上10个预警指标进行了排序，构造两两判断矩阵，并计算可得特征向量为：

利用Matlab可得判断矩阵的最大特征根为：λmax=10.113985，根据一致性指标公式：

计算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根据相关公式：

计算可得：CR=0.0085

因此本文的10个指标X11，，X12，X13......X41，X42的权重如表4所示。

表4 各个指标的权重列表

（三）综合预警值的计算以及预警级别的确定

综合预警值的计算。根据表12中各个指标的功效系数计算综合预警值，将每个指标的功效系数进行简单算数平均或是加权平均便可求出综合预警值K。

其公式为：

其中，i为预警系统中所选取的指标个数，Wi为功效系数Yi的权重。

预警级别的确定。由综合预警系数K的大小，可确定河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地产泡沫预警级别

已知，当综合预警值K60，则表示可能没有警情，也可能房地产泡沫处于崩溃状态，需根据河北省房地产具体运行情况进行分析。

四、结论和政策建议

通过上面分析得到的主要结论， 可以归纳总结如下：

（1）2002年以后，综合预警指标一直在临界值左右变化，表明了虽然房地产业的市场变化程度不断加深，市场力量的拉动推动了近几年房地产业的大发展，但是我国经济体制市场化过程中的种种弊端，仍然在困扰着房地产业的进一步发展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的调控下，一直处于安全状态。

（3）自2008年起，河北房地产市场就已经出现泡沫现象，处于泡沫危险跟警戒的级别，因引起河北省政府的重视，需要采取相关措施进行调控，防止河北省房地产泡沫程度加深。

根据以上结论， 本文认为应该采取以下政策措施，防止河北省房地产泡沫的危险：

第一，调整产业结构，改善供求关系。X21说明了河北省房地产市场的需求关系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相对较旺盛，供应略紧，从而能够拉动房价的上涨，2008年以后，其值逐年上升，可见河北省房地产投资商投资热度不断高涨，有泡沫的危险。

第二，规范土地市场，加快。政府就应该不断进行，并且涉及到土地资源配置的各个细小环节，引导土地资源的合理开发利用，严厉抑制投机行为的产生。

第三，完善健全住房体系。政府应根据社会经济的不断发展，适时调整住房保障范围，切实落实住房服务体系。政府要完善住房租赁市场，引导居民能够根据实际情况进行合理适度消费。

参考文献：

[1]杨永利.合肥市房地产泡沫实证研究：[硕士学位论文]，上海：复旦大学，2008.

[2]金长宏.论房地产泡沫测度方法.技术经济，2005.

[3]中国统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014

[4]吴艳霞，土楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测，2006.

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论文摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬”，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

一、房地产市场现状分析

2008年10月，国房景气指数连续10个月回落，达到99.68点，两年来首次处于“不景气”线以下。1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量严重萎缩，分别达到了49.6%和40.4%。全国70个城市中，有35个城市新建住宅销售价格下降，深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大，同比下跌15%和7.4%。一连串的灰色数字，让整个市场信心全面受挫。地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6万多家地产公司，数以万计的员工的就业，众多白领和农民工的收入，都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”，房地产业有着最广泛的关联影响，其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业，上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业，乃至金融安全。地产行业在信贷政策重负下的萧条，远比想象的后果更为严重。

为应对危机，国务院连续三次降息，并推出扩大内需的“4万亿元”计划。也加大了保障性住房的建设力度，且出台了一系列放松首次房贷的政策。同时，在不断出台各种“救市”措施过程中，国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度，避免出现更大的“危机”。

二、房地产市场政府监管的必要性分析

(一)房地产市场存在垄断性

房地产的垄断性是由房地产特性决定的，房地产的主要特性是位置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性和垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格，保护消费者利益，房地产市场必须要政府进行监管。

(二)房地产交易存在信息不对称

由于房地产市场交易的高价值性，与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说，其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚，从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说，既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本，另一方面降低了市场的流动性。