物业监管论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业监管论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

本文作者：黄闯工作单位：南阳师范学院

城市社区物业管理行政化的主要原因

1.社区业主缺乏合作能力导致集体行动困境社区物业管理的强势行政化行为是与社区业主的弱势地位相对而言的。社区业主之所以处于一种相对弱势地位，则是由于社区物业管理方与社区业主之间地位的非对等性，与组织化的物业管理方的强势行为相比，缺乏共同体意识的原子化社区居民则处于一种相对弱势地位。一方面由于社区居民之间本身缺乏有效的合作能力，其无法对社区物业的行政化行为进行有效的监督。另一方面社区居民即使能够合作，但在合作的过程中也容易产生搭便车的问题导致集体行动的困境。正如美国学者曼瑟尔•奥尔森所说，“如果一个集团中所有个人在实现了集团目标后都能够获利，由此也不能推出他们会采取行动以实现那一目标，……有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”[4](P2)。对于社区物业管理方的行为直接损害了社区业主利益，社区居民很难形成合力共同维护其利益。因为在多元产权构成的利益共同体中，成员越多、规模越大，每个委托人分享的份额就越小，多元产权主体搭便车的倾向就越严重，一旦出现搭便车的个体行为，就会带来群体共同意志的瓦解和集体行动逻辑的混乱。除非一个群体中人数相当少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段以促使个人为他们的共同利益行动，否则理性的、寻求自身利益的个人将不会为实现他们共同的或群体的利益而采取行动。[5](P106)如果社区业主对物业管理方的行为不能形成任何的压力，这就进一步强化了物业管理方的行政化行为。2.社区居民需求多元化导致社区利益分化随着住房体制改革的不断深入推进，现在城市的物业小区都是由不同社会地位、不同工作单位、不同工作性质的异质性社会成员构成，社区居民的需求更加多元化，他们对社区共同利益的认知和保护能力也是不同的，因此在面临着社区物业管理方不当行为时的反应也有所不同的。一方面，社区业主购房住房的动机是多元的。社区业主购买住房可能是投资升值，也可能是自住，社区居民购房的动机不同导致社区居民很难建立起相似的共同利益。对于居住在社区里暂时租客与长期使用者，以及自住业主与投资业主来说对社区利益的需求都是不一样的，只有居住在社区内的真正业主才会关心社区的公共利益。另一方面，社区居民收入水平不同。收入水平的分化导致对于社区提供服务的需求也是多元的，对于收入水平较高的群体由于喜欢高品质的生活，能够承担较高的收费；而对于收入较低的群体来说则喜欢收费较低的服务项目。社区内不同群体利益的分化已经是一个不容忽视的事实，社区内居民行为取向的多元化无助于遏制物业的行政化。3.社区物业产生过程异化社区物业关系的运行逻辑是，城市居民向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会根据业主大会的决定代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务委托给物业管理公司，物业管理公司向业主提供各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应该是社区业主委员会根据业主大会的决定聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。[6]因为大多数情况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开始就确定了业主和服务方之间的不平等关系。[7]在现行制度安排下,一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。[8]因为根据2007年修订的《物业管理条例》第三章第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这里看似在保护业主的权利，其实也在一定程度上限制了业主选择物业的自，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。4.政府及相关部门监督管理职能缺失社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再分配的不对称性决定了社区物业关系中的权力博弈是力量对比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐发展显得异常重要。根据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的情况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。[9]由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够及时纠正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断出现，但是如果每一次正当的维权行为得不到政府的积极参与支持，维权行为就很难得到好的社会效果。如果政府部门能够及时纠正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够及时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，减少社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。

促进城市社区物业管理良性发展的对策

社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满意度，甚至导致各种的发生。因此必须采取有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定发展。1.建立和完善城市基层社区自治组织在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着一定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的困境导致其并没有能够发挥其应该具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要一定繁琐的程序，如果缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。如果业主不愿意缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。因为业主和业主委员会是一种委托关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，委托人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其所有权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中，就很容易出现利益上的纷争。[10]正如有关的研究显示，当前业主委员会存在五大难题：业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。[11](P295-300)所以在当前的现实困境下，为了减少社区物业管理方的行政化行为，在不断建立和完善社区业主委员会的同时，可以通过不断完善社区居民委员会的功能消解社区物业管理方的利益冲动。因为社区居民委员会作为一个既定的维护社区居民利益的组织具有较强的合法性和权威性，其具有足够的权威能够协调社区居民与社区物业管理方之间的纠纷，维护社区各方的利益。当然社区自治组织的存在并不是一个与社区物业管理公司的对立性存在，而是通过多元合作式的治理共同维护社区相关利益方的利益，维护社区物业可持续性发展。2.加强城市物业社区共同体意识建设社区本应是居民的生活共同体，本应是邻里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中难有交叉汇集，加之居民的社会地位、教育和职业经历亦各不相同，故难有情感交集，难以形成共同意识。[12]因此加强物业社区共同体精神建设，增强社区居民的认同感是促进社区物业良性发展的重要措施。一方面需要增强社区业主的主体性意识。物业小区是业主的小区而不是物业公司的小区，物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。[13]另一方面需要加强社区居民之间的互动和参与，增强社区居民之间的了解和信任，构建具有社区特色的社区文化，增强社区居民之间的认同感和归属感，最终使得居民小区真正成为亲密无间、守望相助、出入相友的和谐物业小区。3.加强政府及相关部门在社区物业治理中的责任首先，规范社区物业管理者的准入资格和退出机制。一方面要完善社区物业的准入机制，加强社区物业管理人员队伍建设，提升社区物业管理人员素质。对于没有物质管理资质的企业在社区中的存在，相关部门应该采取严查的方式禁止其进入。另一方面要完善社区物业退出机制。如果社区物业管理中存在一系列不规范的行为而且不能及时更改就要取消其相关的资质。其次，规范社区物业管理者权力，加强对社区物业管理监管。虽然社区居民有着强烈的社区物业管理需求，但由于社区物业管理方不当的管理服务行为弱化了社区居民的物业需求，而且导致物业和业主在许多情况下成了势不两立的对立面。因此为了社区物业管理的可持续发展，政府及其相关部门要规范社区物业管理者的权力，加强对社区物业监管，规范物业管理企业的收费行为。而且由于社区物业管理是一个低技术含量的低端行业，其所需的劳动力并非高端人才，这就决定了物业管理的人工成本是低廉的，物业管理不能是也不能被允许是暴利的行业，[14]因此，政府要严格禁止社区物业管理中存在的暴利行为。再者，畅通社区物业居民的利益诉求表达渠道，充分发挥居民委员会在社区物业管理中的监督作用。政府及相关部门对于社区业主提出的问题应该给予及时回应，做好社区业主和社区物业管理方之间的沟通，防止问题的不断累积导致突破业主的心理防线，增加问题解决的难度。最后，完善社区物业管理的财政税收支持。虽然社区物业管理采取的是市场化运作方式，其在运作过程中有着强烈的经济利益冲动。不过由于社区物业的管理行为是一个有着明显正外部性特征和社会效益的管理行为，正如有学者指出：实施物业管理对物业直接相关者———物业所有者(或称业主)和房屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如果物业管理的投入完全由物业直接相关者承担，其他相关者所获得的价值便构成了物业管理的外部性。外部性的存在，影响了物业管理投入者的积极性，进而影响物业管理的生产和消费循环。[15]因此，在管理的过程中为了减少其经济利益属性与社会利益属性之间的冲突，社区物业的管理行为不能等同于单纯市场化行为，政府应该对其给予一定的财政税费优惠政策，鼓励支持其向良性方向发展。

篇(2)

关键词：高层居住建筑，火灾隐患，预防对策

 

一、引言

近年来，随着国民经济的突飞猛进，城市住房建设步伐的加快，小高层和高层建筑在各地犹如雨后春笋般拔地而起，且高度也随之增高，高层建筑的出现，是出于建设用地的制约和使用功能的需要，同时也被世人看成是一个城市科技发展和综合实力的标志。但从消防的角度看，越高的建筑火灾危险性越大，一旦发生火灾，扑救难度大，造成的人员伤亡和经济损失大，给国家和人民生命财产造成了极大的损失。

二、高层建筑火灾隐患分析

2008年10月9日，哈尔滨市道里区28层，高99．8米的大厦高层建筑发生火灾。为扑灭这场大火，哈尔滨市消防部门共出动10个消防中队，300多名消防指战员，70余台消防车辆，共救出61名被困人员，所幸无人员死亡。

2009年2月9日8时27分，央视新址北配楼发生火灾。中央和北京市有关领导迅即赶赴现场指挥扑救，经过595名消防官兵英勇奋战，大火燃烧近6小时后才被完全扑灭。论文参考，预防对策。

近年来我市高层火灾频发：2006年2月份，某花园第17层住户客厅发生火灾，火灾过火面积30平米，烧毁客厅部分家具，造成2人死亡，火灾直接财产损失约5万元。2008年6月，某大厦公共走道发生火灾，消防人员到场时发现有6名人员被困，其中有4名妇女、2名小孩，情况非常危急，火势扑灭后，人员被全部救出。结合全国高层建筑日益严峻的火灾形势，笔者对全市的高层消防管理现状进行了调研，现将分析所得和工作对策供大家共同探讨：

1、消防设施不到位

高层建筑中的消防设施种类繁多、功能不一、作用各有千秋。虽然有《高层建筑防火设计规范》的强制性条文，但我们在工程验收、平时检查、专项整治和火灾事故调查中仍然会发现，高层建筑目前普遍存在消防设施“短斤缺两”、质量性能差、功能不全和违规使用等先天性火灾隐患。首先我市花园高层住宅小区因开发建设过程中追求环境优美，减少了水泵接合器的安装数量，部分设置的接合器位置不符合规范要求。再者由于物业管理不善等因素，出现管道堵塞或阀门关闭，导致水泵结合器无法正常使用。其次《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.3.11条规定：消防电梯间前室宜设挡水设施；消防电梯的井底应设排水设施。据调查，因规范没有强制规定，目前投入使用的几乎所有高层建筑消防电梯间前室均未设置挡水设施。最后是物业公司对消防安全不够重视、日常消防管理不到位，从而造成目前众多高层建筑存在消防设施不完整好用、消防通道堵塞，安全疏散条件差等诸多火灾隐患。

2、后期装修监管不力。

后期装修过程中，各监管单位监督不到位，容易造成很多先天性的火灾隐患，目前居住楼设计相当完美，外表都是高档木板、玻璃板以及香樟树合制的版块，该材料耐火能力较低，建筑物的外墙保温材料大部分采用易燃材料，一旦发生火灾极易造成建筑物火灾迅速扩散，如2009年众所周知的央视大楼火灾，室摘要都大量使用了天幕灯、布景灯；其使用的空调、音响、电视、灯具等用电设备也相对较多，如果这些电器设备使用不当，容易造成局部过载，线路短路，引起火灾;加上有些业主消防意识淡薄甚至不懂得消防设施的用途，便在门面装修过程中将喷淋与烟感探测器、消火栓等消防设施遮挡，导致在火灾发生时消防设施起不到作用。

3、建筑商、物业、业主三者忽视消防安全

建筑商和物业管理单位在思想上认识不足，缺乏现代消防管理意识。主要问题表现在：开发商重建轻管。论文参考，预防对策。楼房建成后，物业管理对于开发商来说就成了次要的问题，尤其是一些小型开发商，秉着“肥水不流外人田”的思想，自己招聘几个人员就组成了物业公司，物业管理的不规范给小区留下了隐患。例如，消控中心值班人员无证上岗、小区消防通道划线停车收费成为显性问题。二是私自关停消防设施。一些物业为了节约管理成本，私自关闭消防电梯电源，关闭消防供水阀门，埋下了严重的消防安全隐患。小区业主或住户消防意识薄弱，只顾自身利益，对身边的消防安全漠不关心。如室内消火栓成了自家的免费水龙头，消防通道成为私家车宽敞的停车场，甚至消防设施关闭或报废也视而不见；自防自救能力低，有些住户缺乏消防知识，个别连灭火器都陌生甚至不会使用，更谈不上科学灭火自救逃生了。现有关于物业管理的相关法律中，《物权法》规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定，是否收取须由全体业主三分之二以上通过。在消防设施损坏或瘫痪的情况下，极易造成维修资金不足，无法保证系统完整好用。

三、预防高层居住建筑火灾的预防对策

1、强化建筑内部消防设施的维护和保养，确保其完整好用。

一是消防机构要严把审核验收关，加大对施工过程中的检查监督力度，避免施工方“缺斤短两”、“偷工减料”造成先天性火灾隐患。二是高度重视消防设施系统的完整好用，在扑救高层建筑火灾的过程中，消防设施尤其是室内消火栓是实现快速有效扑救时重要的、也是“唯一”可以使用的利器。三是适当提高消防电梯的防水功能，除了增强电梯电机线路等部件的防水性能外，还应强制规定在高层建筑消防电梯间前室必须设置挡水设施，以有利于消防电梯充分发挥其功能。三是合理设置高层住宅小区消防水泵接合器。可规定每幢高层住宅建筑单独设置水泵接合器，并设置醒目的标志，特别是分层供水的标志。

2、认真落实消防安全责任制

目前，高层建筑应严格按照“谁经营，谁负责”的原则，建立消防安全责任制，落实到人，制定应急疏散预案，指定专人进行安全巡视检查。同时必须加强对管理人员和全民的培训和教育，使其掌握基本的消防知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散，会扑救初期火灾。对高层建筑管理工作人员，应进行防火安全知识教育，使他们学会安全用火，熟知各种避难方法，提高心理承受能力；同时要进行防火安全疏散预案的学习，进行职业道德与修养教育，使他们在火灾发生时能引导顾客逃生。物业管理公司要加大小门面和居民楼装修过程中的管理，避免造成消防设施被遮挡、掩盖、使用不符合标准的装修材料和超负荷用电现等现象的发生，尽到督促具有一定规模的个体工商户到消防机构办理消防手续的责任。

3、提高物业公司的消防安全管理能力。

一是提高物业公司的准入门槛。论文参考，预防对策。要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，通过消防专业培训，作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。二是加强对物业公司的监督管理。消防监督部门应该把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作。与建设、房管等部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴。三是统一维护保养技术标准。借鉴消防安全重点单位管理模式，物业公司也要定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。四是提高物业公司从业人员消防业务技能。建立持证上岗制度。物业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面入手，通过消防部门的集中培训和自我学习，努力提高综合技能，提升消防设施的维护管理整体水平。五是加强法制建设，完善物业公司及业主委员会的管理职责。一方面，要进一步明确两者的法律责任和制约措施。论文参考，预防对策。新《消防法》第18条对住宅区的物业公司的消防安全管理明确了责任，但是物业公司是受雇于业主委员会，目前对业主委员会的法律责任规定还是空白。另外，新《消防法》第67条对物业公司的法律惩戒措施较弱。另一方面，要明确消防设施的维保资金来源。现有关于物业管理的相关法律中，可以通过地方立法或制定政府法规文件的方式，将消防设施维护保养、更新及接入城市远程报警监控系统的费用纳入大修基金和物业费支出的项目内，从而解决资金来源问题。

4、加强消防宣传力度

按照新《消防法》建立社会化的消防工作网络的工作原则，提高全民的法律意识和消防安全意识，才能真正的减少火灾隐患的存在，减少火灾事故的发生。因此，消防部门要充分利用各种途径进行消防宣传，大力宣传消防法律、法规、防灭火常识和火场逃生知识，切实提高广大群众的消防安全意识和自防自救能力。管理人员（包括物业人员）必须通过消防安全培训后方可上岗，消防控制室值班人员必须经过培训取得上岗证件后方可上岗值班，并定期进行消防安全培训。论文参考，预防对策。

四、总论

总之，在全社会构筑“防火墙”工程的良好形势下，逐渐形成政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的社会化消防工作新格局。论文参考，预防对策。全面落实政府部门消防工作“四项责任”、切实提高公安机关消防监督管理“四个水平”、努力夯实农村、社区火灾防控“四个基础”、大力提升社会单位消防安全“四个能力”建设。只有建立系统化协作，形成联防机制，才能最大限度的预防和减少火灾事故的发生，才能最大程度的提高社会化消防安全监督管理的效能，保障广大社会单位尤其是高层居住建筑群体的消防安全，全面构筑高层建筑消防安全“防火墙”。

篇(3)

（一）成立业主委员会

业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。

1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。

尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。

二、独立的物业维修基金管理部门

目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。

（一）物业维修资金管理中心基本职能

1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

（三）针对社会认知度不强的举措

1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。

2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。

3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。

4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

三、附属有关职能部门进行物业基金的监管

物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。

（一）监管现状

1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。

（二）措施

1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。

参考文献

[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4

[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬

[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12

篇(4)

论文关键词:房地产市场监管垄断

论文摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

一、房地产市场现状分析

2008年10月,国房景气指数连续10个月回落,达到99.68点,两年来首次处于“不景气”线以下。1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了49.6%和40.4%。全国70个城市中,有35个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌15%和7.4%。一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。6万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全。地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。

为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4万亿元”计划。也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,避免出现更大的“危机”。

二、房地产市场政府监管的必要性分

(一)房地产市场存在垄断性

房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业。再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。

(二)房地产交易存在信息不对称

由于房地产市场交易的高价值性,与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。对开发商来说,其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚,从而信息的相对拥有量较多。而对一般的需求者来说,既没有能力也没有精力去寻求这些信息。信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本,另一方面降低了市场的流动性。

篇(5)

【关键词】运用新理念，推进物业企业财务的新发展

近年来，广州远洋物业管理有限公司（以下简称广远物业公司）在持续不断地改革中求发展，其中财务管理模式的改革就是重要的一环。财务管理贯穿于企业经营活动的各个环节，为经营管理提供最及时、最真实的财务数据，财务数据又是财务模式的具体体现。为了使物业公司的生存和发展更具有竞争力、生命力，适应市场的要求，我们引用了“精益企业”理念对广远物业公司财务管理模式进行了改革。

“精益企业”理念是根据日本丰田公司采用精益方法生产经营的成效提炼出来的理念。主要的原则是：“彻底铲除无法为使用某个产品或服务的终端用户提供附加值的那些活动”及“要不断地在过程中寻求和提高改进的方法”。根据“精益企业”理念的基本原则，本文就改革过程中的一些问题进行探讨。

一、找出无法为财务管理提供附加值的环节

避免无效劳动和浪费的关键是区分创造提供附加值的活动和不创造提供附加值活动以及浪费。物业公司目前下属分支机构（部门）已达15家，管辖着70万平方米的物业小区以及房产租赁业务，是涉及物业、医疗、酒店、餐饮、幼儿园等行业的综合型的管理公司。由于管理范围大、涉及行业多，实际上造成了管理上粗放、链条长和难度大，个别部门（单位）各自为政，人为操纵财务数据，收入、成本费用等会计信息不准确。另一方面，资产、资金管理的分散，使资产、资金的使用存在一定经营风险。因此为了财务的统一管理，提高资金使用效率，增强工作效率和执行力，对财务实行集中管理势在必行。

二、统一财务核算、避免无效劳动和浪费

为了实行财务集中管理，广远物业公司决定逐步实施全面财务集中管理，具体步骤是：（1）撤消大楼管理中心会计、出纳岗位，仅设兼职出纳,由公司财务部负责会计工作。（2）撤消黄埔酒店（含招待所）会计岗位,由公司财务部负责会计工作。（3）上川岛远洋酒店的财务业务由财务部接管。（4）将原天河幼儿园会计抽调公司财务部工作,负责天河幼儿园、大沙地幼儿园会计工作。（5）医疗中心启用药品进销存电脑系统，由公司财务部直接对各医疗点药房进行购销核算。（6）湛江分公司每月分期将相关单据寄给财务部，帐务由财务部本部集中核算处理。通过上述循序渐进的过程，本着避免无效劳动和浪费的原则，节约了5个会计岗位、3个出纳、收费岗位的人工成本，将会计账务、固定资产、银行资金全部收归财务部统一管理，统一核算，实现了集中全面统一核算、分级管理。财务集中核算后，各部门（单位）的财务数据及评价分析科学、明确，相关单位的内部交易规范准确，提高了会计信息的质量。公司财务部的管理、监督与服务职能得以实现，工作的积极主动性得到很大提高。

三、持续改进，实施新流程

实行集中核算后，整体的会计核算基础工作得到夯实，如：会计账务处理实时审核的问题、凭证附件及签批不规范的问题、凭证摘要编写规格不统一的问题，会计信息的时效性也得到了显著提高。但是，从“精益企业”理念的角度来看任何改进都不是一蹴而就的，它是一个渐进的过程。完成了财务集中核算后，会计数据的及时、明晰使得财务服务管理层经营决策的能力明显增强，但财务的监督和控制职能还需进一步加强的问题随着集中核算工作的深入逐渐凸现出来。根据“精益企业”理念我们又开展了第二步骤的改进：

（一）用先进的电算化技术实现财务集中管理。

针对广远物业分支机构多且分散在异地，各自独立帐套的情况。财务部将广远综合门诊部及下属三家分支机构的财务软件或手工帐改为全部应用金碟财务软件网络版，通过财务软件网络版的运用，公司的财务信息更加及时、明晰，财务部本部能实时监控各分支机构的账务处理、资金周转，更好的实施财务集中管理，进一步强化了财务管理职能。为将来广远物业实现ERP系统管理，打下初步的基础。

（二）改进工作流程。

为确保财务集中核算能够顺利实施，提高广远物业公司的财务管理和会计核算水平，我们本着“职责明确、分工合理、衔接有序、运转流畅、操作规范”的原则，重新对财务部的工作流程进行了梳理。

在梳理过程中，我们采取“自上而下、自下而上、人人参与”的办法，由全体财务人员集体研究讨论，集思广益，制定了会计集中核算规范的格式和统一的要求，使各项账务处理有章可循，有规可依，减少了工作盲目性和随意性；对每个岗位的工作职责、操作流程、注意事项都进行了详尽的书面文件；在执行新的规程过程中发现问题时，及时进行修改和补充；针对每个人的素质能力，进行适当的岗位流动，将财务人员每年的业务培训制度化，培养综合型人才。通过上述流程再造，促进了各岗位间的工作交流和衔接，提高了财务部的工作效率和全员的业务水平，保证了财务数据的及时、准确。

（三）改进收费管理流程。

随着公司规模的扩大，涉及的业务越来越多，各部门往往从自身原有职责出发，未能从公司生产经营目标的高度来处理问题和确立工作流程，任此发展将损害远洋物业的长远利益。为此财务部继续深入各部门、各单位，实地了解收费情况，对收费流程进行梳理，研究各项工作流程的合理性。通过调研,结合实际情况将财务收费的内容细化、分解、再整合，并辅以完善的管理制度。分别对物业管理部、医疗中心、黄埔远洋酒店等部门的二十多名收费员进行了75人次的集中培训。培训通过POWERPOINT的形式进行，对收费中应注意的事项、业务流程做了重点解释。通过培训，使大家对财务规章制度以及医疗中心如何规范化操作有更深一步的了解，从而可以对照实际工作中的差异，纠正一些做法，逐步与规范化操作缩小距离。

（四）完善资金管理流程

广远物业公司的营运资金主要来源于租金及物业管理服务取得的款项，但从点多线长面广，资金零星分散，客户用现金来缴费的情况较多，“坐支”现象时有发生。财务部在公司内部建立统一管理、集中调度的资金使用的管理制度，严格执行收支两条线管理方式，各单位实现的销售收入必须全额及时清缴，费用由总部审核拨付，将资金管理权高度集中在财务部门。

今年为统筹调度、监管分支机构资金使用，集中强化公司整体的资金管理水平，公司借助中远资金计划部资金管理平台，为各分支机构开立内部银行账户三个，注销除基本户、税务缴款账户以外所有的银行账户。分支机构建立以中远财务公司账户为核心，其他账户集中归集的管理平台，并执行财务公司银行账户由公司本部审批支付，其他账户开通网上查询功能的管理框架，使公司本部做到实时监控分支机构资金大额支付，监管分支机构日常开支。当下属分公司(单位) 银行存款余额较大时，财务部有权要求调拨回本部，减少资金沉淀。全面及时地掌握公司整体的资金状况，实现统一调度。

四、追求完美，我们下一步的发展方向

（一）、推行全面预算管理体系

对于企业来说，企业内部每一个部门和每位员工都是经营的影响者，而广远物业的员工普遍认为：“预算控制只是各部门经理、财务部专业人员负责的工作”。因此，目前广远物业公司的预算工作基本为：财务部参考历史数据进行初步测算，公司领导据此与各部门经理讨论后，制订出当年指标的方法，没有全体员工的参与，不能完全有效地对公司整体经营活动进行规划。拟借“精益企业”理念，以全面预算管理为核心，在全公司范围内积极开展“降本增效、节能减排”活动。

公司要不断组织各种培训，让预算控制观念成为每个部门、每一个员工个体的自觉行动。要制定符合实际的各项收支指标，再将指标层层分解，分门别类细化到最末端，使预算控制目标明确、责任到人。要结合各部门（单位）的特点，推出不同的成本考核方案：在管理部等实行每个小区(楼盘)成本指标、人均服务用品消耗定额指标；对行政办公部门费用开支实行刚性约束，“限额支报、超支不补”；对经营部门的费用开支则采取“以收定支”的方法，进行弹性预算管理，费用额度随实现的销售收入浮动，即实施了控制，又保护了经营积极性。

各部门（单位）配备预算管理员，使每项预算工作有计划、有落实、有监督、有考核。半年及年终进行预算管理绩效评比，促使每个环节、每个员工都在控制成本过程之中，通过严格控制预算执行过程，考核预算执行结果，及时纠正调整偏差，将公司的经营目标渗透到经营的各个环节，增强企业的竞争能力。

（二）建立财务部绩效考核体系

目前广远物业公司财务部业务涵盖的部门、分支机构越来越多，财务部人员由最初的3人增加到17人，业务繁多且地点分散，给人员管理工作造成一定难度，财务部拟针对每个岗位，设置一套绩效考核方案。

在制订绩效考核方案之前，首先对财务部原岗位设置及业务分工情况进行认真梳理，将原来性质相同的业务进行合并，业务性质相近的项目进行重分类和分工，对人员结构也进行调整，财务工作分工更紧凑，工作效率更高，服务质量更好。

对经理级人员，其考核指标主要从财务管控能力、资本运营能力、沟通协调能力、学习发展能力等方面制订绩效考核方案，体现其胜任素质程度和管理绩效水平。

对主管级人员，其考核指标主要从分析判断能力、问题解决能力、沟通协调能力、专业学习能力、工作积极性等方面制订绩效考核方案，体现其胜任素质程度和工作绩效水平。

对普通级人员，其考核指标主要从会计核算能力、专业学习能力、工作主动性、协作性、及时性等方面制订绩效考核方案，体现其胜任素质程度和工作绩效水平。

通过以上方案，结合成一个完整的考核体系进行有效考核，提高财务部的服务质量、管理水平。

在JIT战略中，只有顾客认同的价值才是真正的价值。《物权法》实施后，业主的维权意识增强，对物业服务的质量、项目方面将会提出更高的标准，这对我们的财务管理工作提出了更高的要求。如何得到业主的普遍认同，提高物业管理的工作效率和经济效益，有待我们继续解放思想，积极探索和实践。

参考文献

［1］【美】布鲁斯A汉德森 乔治L拉克 著.李超.王珏 译.《精益企业：让精益思想贯穿企业的每一个角落》 .北京：企业管理出版社，2005.8

［2］王德敏 编著.《财务部岗位绩效考核与实施细则》.北京：人民邮电出版社，2009.2

篇(6)

毕业论文房地产本科开题报告(一)

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

论文语种：中文

您的研究方向：本科经济学金融

是否有数据处理要求：是

您的国家：广州

您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。

要求字数：开题报告：3千字

论文用途：本科毕业论文

是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否

补充要求和说明：

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

选题背景：

近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。

研究意义：

研究方法：

研究综述：

艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。

参考文献

[1]韩颖.我国开征物业税的法律思考[D].湖南大学，2015

[2]孙振华.我国个人住房房产税立法问题研究.广西师范大学硕士论文，20XX

[3]张军.房产税恐不合中国国情[J].社会观察，20XX(2)：56-60

[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期

[5]贾康.中国房地产税费改革的基本设想[j].2015年8月7日

[6]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版社，2015：3-5.

[7]穗现.关于开征物业税的若千问题研究[J].财政研究，2015年第三期：331

[8]AdamSmith.AnInquiryintotheNatureandCausesofthewealthofNations[M].OxfordUniversityPress.1920.285~286

[9]FraneoisQuesnay.TableauEconomy[Mj.Beijing：ComtnerialPress.1997.2528

[10]约翰冯杜能：《孤立国同农业与国民经济的关系》，商务印书馆，1986版，第280-281

[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138

毕业论文房地产本科开题报告(二)

摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。

研究背景

在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。

中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。

文献综述

研究现状

财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。

国外财务报表分析的文献综述

白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。

对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产

WiseMedia

毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。

国内财务报表分析的文献综述

对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：

第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。

第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。

第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。

财务报表分析概述

财务报表的概念

《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。

如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。

财务报表的构成

财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。

财务报表分析的主体和对象

现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。

作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。

财务报表分析的基本内容

财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。

从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。

以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。

财务报表分析的意义

在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：

信息系统的观念

(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息

WiseMedia

(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。

资源配置的观念

集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。

例外管理的原则

通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。

绩效管理的观念

一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。

市场效率的观念

市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。

技术路线

引言

研究背景

研究意义

论文结构

财务报表分析文献综述

国外财务报表分析的文献综述

国内财务报表分析的文献综述

财务报表概述

财务报表分析的内容

财务报表分析的指标体系

财务报表分析的方法

目前我国上市公司财务报表分析存在的问题

青岛海尔为例的实证财务报表分析

企业背景

财务报表分析

同业比较分析

结束语

进度安排

第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；

第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；

第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；

第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；

第七学期第1316周：修改论文；

第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；

第八学期第1周：提交论文并进行答辩。

毕业论文房地产本科开题报告(三)

选题的依据及意义：

依据：

进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。

随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。

意义：

地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：

空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp

水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp

地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp

平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：

这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：

地下水系统

地表水系统

这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)

图.1.1土壤换热器(水平埋管)图

图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图

篇(7)

论文关键词：业主委员会；社团组织；基层自治；诉讼资格

物权法的制定和实施是我国民事法律立法发展的一个重要里程碑，它的制定和出台对于完善我国的民事法律体系，推动我国的民事法律的法典化进程，促进我国的立法体系的完善，保证我国民事活动的稳定高效进行具有重要意义，可以激发全社会的创造力，推动中国特色的社会主义社会协调，高效和稳步发展。

在物权法实施过程中当然也出现了很多问题，业主委员会的法律地位问题便是其中较为重要的问题。

一、业主委员会的产生，发展及意义

业主委员会产生于社会发展的自然需要，随着人口的增加和社会活动的日趋集体化，物业小区也随着社会的发展而自然产生，物业小区的产生对于方便居民的管理，节约社会的资源，促进资源的有效配置有积极意义。在物业小区基础之上产生的业主委员会同样对于小区的发展具有重要影响。业主委员会是在全体居民的基础上通过一定的民主程序产生的可以代表本小区全体居民意志并进行本小区的部分事务处理的执行机关。基于业主委员会之上的业主大会则是由全体业主参加的具有决定小区内重大事项的决策机构。

成立业主委员会具有以下意义：

（一）业委会的成立符合了大多数业主基于共同管理小区事务的愿望和要求。业主委员会的设立方便了小区的自主管理，有助于提高业主自主管理的积极性，日常生活自己管，也有助于小区的民主建设。

（二）有助于提高小区的管理效率，有助于节约资源和成本。业委会的成立实现了小区业主的自主管理，可以适当降低因雇佣他单位管理而造成的人力，财力和物力的消耗，有助于节省资源，低成本，高效率。

（三）是一种民主政治的新的实践方式，对民主政治的创新有实验意义。

二、业主委员会的主要职责

我国《物业管理条例》第15条规定，业主委员会主要有以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，组织并督促全体业主依照合同行事。负责管理专项基金，公益活动经费以及办公经费的收支，保管和费用。

（三）监督管理规约的实施；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；接受业主，物业使用人，业主大会，物业管理企业，物业管理行政部门和社会的监督。

（四）向业主大会提出管理共同事物的建议，向物业管理行政部门和相关部门反映业主的意见和建议，割据业主大会的授权，负责审议决定无需提交业主大会决定的事务，物业管理企业的年度工作计划，管理服务费的收费标准，以及财务预算和决算。

（五）执行业主大会会议和本委员会的决议，实行自治事务公开，负责向业主公开本委员会工作报告，会计报告，结算报告及其它事项，接受业主的咨询。

（六）协助有关部门做好小区的行政监管，社会服务和文化建设工作，协调解决业主间，业主与物业管理企业发生的物业纠纷，可以以自己的名义作为独立的原告和被告，代表业主大会参与诉讼的活动。

（七）业主大会赋予的其他职责。

三、司法过程中业主委员会的法律地位的困境

关于业主委员会法律地位的问题在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法过程中直接影响了法官对业主委员会法律地位和当事人能力问题的判断，各地人民法院在认定业主委员会诉讼主体资格上有很大的分歧，如广东省“深圳景洲大厦业主委员会诉深圳振业地产开发公司更换电梯和划拨公共设施专用资金纠纷”案，法院作出了业主委员会不具备诉讼主体资格的裁定；但有一部分法院则认定业主委员会拥有诉讼主体资格，如广东省“广州越秀区北秀花园业主委员会诉广建

物业管理公司物业管理纠纷案”。甚至同一个法院对不同案件也做出了不同的认定结果：在2002年“福州融侨花园业主委员会诉福建融侨物业管理有限公司，福建元洪房地产有限公司物业管理纠纷”案中，该院则判定业主委员会具备诉讼主体资格。

业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的或支持。北京，上海等地法院认可业主委员会的诉讼主体地位，但江苏，杭州等地的法院一般予以驳回。理由是根据我国民事诉讼法的规定，在我国只有公民，法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只能是其他社团组织。根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以在法律上并不具备诉讼主体资格，有些法院则认为业主委员会可以算作是其他组织。对它的地位，我国法律法规没有做出具体规定。

四、业主委员会的相关立法借鉴

（一）不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称德国模式。德国住宅所有权法规锁定：住宅所有权人共同体未有权利能力，因此不具有法人资格。权利义务的主体非住宅所有人共同体，二是单个的住宅所有人。发生诉讼时，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。

（二）具有法人人格的团体。以法国民法典为代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承认区分所有人管理团体具有法人资格，我国香港地区也属于这种模式。

（三）管理组合法人。以日本为代表，这种模式是一种附条件的承认管理团体为法人模式，《日本区分所有权法》第3条规定：由30以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团，但是，区分所有人人数为30人以上，且经区分所有权人及表决权各四分之三以上多数同意时，尔康申请登记为具有法人资格的管理团体，成为“管理组合法人”。 

（四）判例事务上的法人人格。以美国为其代表，又成为美国模式。美国传统法律理论并不承认区分所有人的管理团体具有法人资格，但因美国法律理论的变迁，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该类团体具有法人资格。现在，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍认可。

五、关于业主委员会法律地位的构想

随着当今社会的社会关系的日趋复杂化，社区文化的迅速发展和社区委员会的进一步发展，业主委员会的作用已变得愈加重要，已成为一个不可忽视的民主性的组织，对于社会主义民主政治的发展的作用越加突出，承认业主委员会的合法地位已经为大势所趋。因此，我个人认为：在物权法的司法实践中和在民法的实务处理中，我们首先应承认业主委员会的合法地位，即承认其为一个合法的具有法人性质的社会团体。其次，鉴于我国社会主义社会还处于初级阶段，我国的民法典体系还未建立，众多民法问题还有待于进一步的研究，因此，在确定业主委员会取得法人地位的同时也需要对其享有的权利给予适当的限制，即使其成为一种具有相对法人地位的社会团体。再次，国家还要通过加大对社区业主委员会的法律指导，并通过完善立法体系使业主委员会的权利得到合法行使。主要表现在以下方面：

（一）业主委员会的法律地位应当得到承认

业主委员会作为基层群众性的自治团体，由小区内的多数业主通过选举产生的代表组成，其职权的行使代表群体业主的共同意志，对小区内的所有业主都具有普遍的约束力，因此，其通过自主选举，自主决策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性应当受到法律的承认，有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主其次；业主委员会的产生，实现了小区内的自主管理，有助于提高小区内的业主进行民主决策的积极性，可以增强小区业主的维权意识，有助于增强小区业主的法律意识，促进小区法制建设的发展；最后，业主委员会的产生和运行，有助于节省大量的人力，物力和财力，可以实现小区管理资源的合理配置，实现小区管理的低投入和高产出，促进资源的优化配置。

（二）对业主委员会的权力行使作出适当限制

小区业主委员会的产生和运行有很大的积极意义，且其符合小区内多数业主的共同意志，有较强的代表性，因此，小业主委员会的法人地位应给予承认。但是由于其出于起步阶段，经验不丰是其必然的缺陷，如果对

其无限制的承认则可能导致权力的滥用，因此，应通过对其全力进行限制，如通过合理保障其作为法人代表的诉讼权的行使，从而实现业委会作为法人所应该享有的合法权利。

（三）通过完善立法司法体系保证业委会权利的合理行使

业主委员会的权力的合法行使不仅是其自身作为法人的要求，同样也需要国家通过完善立法司法体系来保证其合理合法实施，因此，国家的立法体系和司法体系是业主委员会行使其自身权利的重要保障。具体而言，主要有以下几个方面：