企业物业管理精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇企业物业管理范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益

中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社

1999.27-36

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一、现代物业管理企业财务管理综述

（一）现代物业管理企业财务管理的基本内容 具体包括：一是财务制度管理。财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础。物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业，大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源。因此，其财务管理比经营单纯业务的企业要复杂，有关规章制度的建立与实施也就显得更加重要。二是资金筹措管理。物业管理企业筹措资金时，应当根据国家及当地有关法律法规的要求，通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金，以满足企业各项活动的需要。同时，还要降低资金成本，减少财务风险，提高企业经济效益，实现财务管理的预期目标。三是成本费用管理。成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过预算、控制等环节实施的成本费用管理，对于合理降低成本，提高经济效益等具有重要意义。四是利润及分配管理。利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益，以及未来的积极性等问题。物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配，确保各方利益。

（二）现代物业管理企业财务管理的任务 具体包括：一是筹集和管理资金。筹集资金是为了保证物业经营需要，管理资金是为了加快资金的周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。二是经济核算。通过财务管理活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。三是实行财务监督，维护财经法律。物业管理企业的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法律以及财务计划，对企业的各项开支和各项经济指标都要进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果也不断提高。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。四是多元经营。积极组织资金，开辟物业管理企业的多种经营市场，“一业为主，多种经营”，不断寻求物业管理企业多种经营的新的生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

二、现代物业管理企业财务管理完善措施

（一）加强固定资产管理 物业管理企业固定资产管理要做好以下工作：设置专门管理机构，配备相应管理人员，建立健全各项管理制度。建立健全管理帐卡，实行帐卡制度，即财会部门负责总账；财产管理部门负责明细账；使用部门负责建台账。实行责任制管理。物业管理企业的贵重仪器、设备要指定专人管理，制订操作规程，建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度。财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实，做到账实相符、账账相符。固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能，根据任务、技术条件和配套设施确定。特别是对万元以上大型设备的购置要进行科学论证，防止盲目性。新建房屋要按照基本建设程序报主管部门审批。新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用。固定资产的拆迁、调出、报废必须报主管部门审批。固定资产的变价收入应转入专用基金，用于固定资产的更新。对盘盈、盘亏的固定资产，均应查明原因，按规定进行账务处理。同时，定期开展清产核资，可以明晰各类资产特别是经营性资产产权，有利于推动物业管理企业企业资产的优化配置，促进闲置资产的有效使用。盘亏报损的固定资产，属于不可抗拒的原因造成的，要按照有关规定和资产报废的审批权限，及时办理核销；属于人为原因造成的，要追究责任，并按价赔偿；属于贪污盗窃，有意破坏公共财产的，应当依法追究，严肃处理。同时，加强各物业管理企业固定资产科学化管理意识。要求各部门重视对固定资产管理工作，建立固定资产科学化管理程序，该记入固定资产的及时记入固定资产，该对帐的各部门及时做好对帐工作，确保企业资产的不流失。

（二）加强财务核算 物业管理企业的财务核算是以价值形式反映和监督企业及企业内部各核算单位生产经营过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。

财务核算的作用：其一，它用一系列价值指标为考核和评定物业管理企业及企业内部各核算单位的经营管理成果提供了系统和完整的资料。其二，通过财务核算程序对物业管理企业及企业内部各核算单位的管理服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用等实施有效的监督。其三，通过提供现状及未来的各种经济信息，使管理者做出正确的决策，并尽快采取措施，以实现既定的目标。

物业管理企业财务核算方法，一般包括：设置与运用会计科目，以便对各种管理与服务业务进行分类。复式记账，既每一项业务发生后，在两个或两个以上的会计科目中相互关联地进登记；填制、审核会计凭证，确保记录的可靠、完整、合理、合法。登记账簿，确保全面、系统、连续地记录经济活动；成本计算，在计算经营过程中全部费用的基础上，按照一定的成本核算对象进行归集，确定各个核算对象的总成本和单位成本。财产清查，通过盘点实物，核对账目，查明财产物质、资金的实有数额和占用情况。编制会计报表，以一定的表格形式，定期总括地反映企业经济活动的过程和结果，考核预算的执行情况。

物业管理企业财务核算时应注意的问题主要有：要按财务核算单位和部门分别建档核算；会计账目要以人民币为记账单位；要明确核算时效；实现规范化核算；财务会计人员要认真审核各种原始凭证；一切未使用的重要的空白凭证，并由主管会计清查核实，定出核算制度。

（三）确定精细管财观念 科学管理的保障是民主管财。民主管财的科学性体现在“管财决策者”。阳光透明的民主管财是实现精细管财科学化的重要保障。充分发扬民主，不搞“家长制”，不搞“一言堂”，对重大财务决策坚持民主讨论，集体研究；经费管理从严，在民主集中制的基础上，坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”。科学管理的前提是专业管财。专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身，高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件，要满足现阶段物业管理企业财务管理的发展需求，财务人员除传统的财务核算能力外，还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力。现代物业管理企业要高度重视财务工作，对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育，营造出良好的职业道德氛围；必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度，营造出浓厚的业务学习氛围；必须稳定财务队伍、关心财务人员成长，营造出和谐的财务工作氛围。

（四）强化经营风险意识加强风险管理是现代物业管理企业管理体系中不可或缺的重要组成部分，就当前来看，在许多物业管理企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损，风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看，由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重。有的单位施工不订合同；订立合同时不仔细推敲；有的对合作方资质和业务实力毫无所知；有的合同本身和法律相悖，属于无效合同；有的对经济文书、契约保管不善，造成损坏或者遗失，诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况，必须强化风险意识，进行风险意识的全员渗透。在激烈的物业管理企业间竞争面前，风险意识必须渗透到物业管理企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

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1.1国有企业物业管理的社会化程度相对偏低

当前我国国有企业的物业管理部门尽管是开展独立核算，但是物业管理部门的设备和人员、资金还是由国有企业掌握的。造成国有企业物业管理机制还比较落后，管理模式陈旧，导致物业管理者积极性不高，市场整体运行程度也相对较低。在整个国有企业经营过程中还是过于重视房产项目的建设，但是对房产管理工作却不重视，导致国有企业物业管理体制的落后，物业管理工作具有福利性和无偿性的特征。这种传统的物业管理模式已经不再适应新时期国有企业物业管理的要求。

1.2物业管理人员不够专业

一般来说，国有企业物业管理部门在人才引进工作上开展的相对困难，加上国有企业员工还是受企业的分配和安置，导致国有企业物业管理部门还处于被动的状态，国有企业内部物业管理部门人员年龄结构相对较高，专业水平缺乏，不具备现代化的物业管理理念，这种情况下使得国有企业物业管理人员不能满足新时期物业管理工作的需要。加上国有企业物业管理人员意识的落后，没有明确自身职责和义务，更没有与住户建立一个良好的生活氛围，更是直接影响物业管理工作的质量。

1.3住房和公建设施陈旧

当前国有企业的家属住宅处于一个年久失修和水电亏损的状况下，家属住宅的道路和绿地也是破损不堪，线路和管道都老化严重，水耗、能耗、电耗和线耗现象更是十分严重，这种情况下造成了国有企业物业代收费用亏差较大，对于家属住宅的改造费用数额较大，为国有企业物业管理部门带来了巨大的压力，阻碍国有企业物业管理迈向市场化和现代化的步伐。

2国有企业内部物业管理的有效措施

2.1企业要从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想

国有企业由过去企业总务后勤的行政服务方式，转变成为现代化物业管理已经成为国有企业物业管理发展的一个必然趋势，国有企业物业管理只有进行管理观念的及时转变，从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想，让企业员工能够认清企业当前的发展形势，接受从无偿服务到有偿服务的转变。物业管理部门更是要进行物业服务工作的不断完善，提升居民的生活质量和居住环境，让居民切实地感受到现代物业服务工作的优点，做到甘愿承担和缴纳相应的物业管理费用，为国有企业减轻负担。

2.2建立交流和联动机制，加强沟通，不以盈利为目的，适当收取成本费用

伴随着时代的进步，国有企业主辅分离已经成为时展的必然趋势，国有企业物业管理走向市场化也势在必行，实行国有企业后勤服务和主业相分离的做法，其目的就是要进行后勤生活体制的改革，改变过去传统大包大揽的旧的生活体制和无偿服务的管理模式。改变当前物业管理工作的现状，进行国有企业物业管理的收费制度规范，建立一个交流和联动的机制，强化与国有企业内部员工的交流工作，不以盈利为目的，适当收取成本费用，为国有企业降低成本，但是需要特别注意就是成本费用的收取和制度的完善本身就是一项长期复杂的过程，需要我国不断探索和努力。所以需要我国国有企业物业管理部门能够逐步向现代化企业物业管理模式转变，在收费制度的制定上更是要做到采用不同产权方式和管理形式以及服务标准，制定更加灵活的收费办法，降低物业管理收费工作的难度。

2.3建立一支专业的物业管理人员队伍，营造良好的物业形象

企业之间的竞争归根到底还是人才的竞争，高水平的物业管理工作不但需要大量资金的投入、硬件设施和规章制度，更需要一支高素质的物业管理人才队伍。高素质的物业管理人才不仅要能够全面掌握先进的技术管理，更要具备丰富的管理经验，这也是我国国有企业物业管理发展的重要影响因素。所以，建立一支更加专业的物业管理队伍是目前我国国有企业的一项重要任务，需要我国物业管理部门采用多种形式和渠道进行物业管理人员的培养，提升物业管理人员的培训效果，更是要通过开展入职培训和转岗培训等多种培训方式，提升物业从业人员的专业知识和经营管理能力。同时物业管理员工在日常工作中也要做好自身的学习，提升学习的自觉性，为自身专业技能的提升奠定基础。

3结语

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（一）成本构成要素复杂

由于物业管理企业的供暖服务的多样化，就造成物业管理企业供暖成本的相对复杂。按照供暖成本的构成来看，可以将其分为能源成本、管理成本、资源成本等多个方面。能源成本是进行供暖服务的决定因素，为供暖过程的顺利实施提供必要的煤炭、水、电等能源支持。管理成本则是对供暖服务过程中所需要的管道进行维修、保养、管理的所有成本。是对小区房屋的。资源成本是供暖整个过程中一切人力、物力、财力开支的总称。

（二）供暖成本的不断加大

随着经济发展水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，因此对供暖的要求也逐渐重视。也就意味着物业管理企业所提供供暖服务的范围更加广泛，因此供暖成本在地域上的分布更广。市场经济使物业管理企业一味追求经济利益，通过不断的抢占市场而扩大供暖服务的范围，所以说物业管理供暖成本也随着供暖面积的不断变广而加大。

（三）基础设施配备对供暖成本影响大

根据不同的建筑物和物业小区的特点采取的供暖服务不同，因此会使物业管理企业的供暖成本有所不同。例如近几年新建的楼房，相对来说供暖管道等基础设施比较完善，因此供暖成本相对比较低。但是对于很多老旧的建筑物来说，供暖管道等装置老化损坏，严重影响了供暖工作的顺利开展，使供暖的维修等成本增加，可见基础设施建设对供暖成本影响较大。

二、物业管理企业供暖成本管理的现状

（一）成本管理落后性

在现实的物业管理企业供暖过程中，供暖成本管理大多数都是从物业接管验收以后才开始的，成本管理具有一定的滞后性。按照正常的成本管理流程来说，物业管理供暖成本很大程度上取决于企业本身的特点，物业管理规模、物业设计结构、物业建筑材料等多方面，这些因素在很大程度上影响着物业管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物业管理企业供暖工作内容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作内容。但是在实际的工作过程中，物业供暖相关职能部门缺乏对供暖成本制度的认识，被动的执行命令而缺乏管理成本的主观能动性。同时，员工的工作绩效并未与工作内容挂钩，因此员工的工作积极性不大，会很大程度上阻碍成本管理的发展。

（三）成本管理理论不成熟

在成本管理人员的眼中，普遍认为成本的管理是一味的降低成本的过程，而成本降低需要通过裁员、节约开支等方式来实现。但是伴随着市场经济的发展，不能适用现代社会经济的发展形势，更是束缚了企业自身的改革和创新。在很多方面，成本管理理论的不成熟使得管理者对物业管理企业供暖成本管理的认识远远不够，只是片面注重服务与管理过程的节约，而非从降低管理成本的源头出发去根治问题，所以说物业管理企业的供暖成本一直居高不下。

三、更好实现物业管理企业供暖成本管控的对策

（一）运用系统理念加以分析

要想实现供暖成本的有效控制，就必须运用系统科学的方式加以综合分析，结合不同供暖服务对象的情况具体运用。通过科学系统不断分析，保证供暖以最低的成本实现最大化的供暖效果。比如说锅炉功率、设备成本、煤炭质量等多方面，都需要具体分析，追求物业管理企业的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采购成本

由于工业生产的逐年增加，能源、资源面临着匮乏的现象，这对物业管理企业的供暖来说是个不小的挑战。能源价格的升高使得供暖资源采购成本增加，并且市场之间的竞争会更加激烈，物业管理企业之间的竞争逐渐转化为成本优势之间的竞争。在进行能源采购时要货比三家，选择性价比最高的资源进行采购。另外，可以利用煤炭等能源的销售淡旺季规律进行反季节采购，最大程度的降低采购成本，获得经济效益。

（三）规范操作流程

供暖工作内容复杂，需要进行流程的规范，力求在最少的工作流程内实现工作效率的最大化。因此需要引进现代统筹规划的理论来指导供暖成本的安排，要要各个部门能各司其职、尽职尽责，共同促进工作效率的整体提高。

（四）运用科学的管理方法

现代高科技技术的的开发和应用，可以为供暖工作提供更多的技术支持，通过合理的安排维护、维修等工作，优化整个供暖的各个流程内容。同时配合以成本预测、成本分析、成本评估现代软件的应用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不断提高从业人员的职业技能和素质，建立起训练有素的团队，是决定供暖成本控制工作的关键。

四、结束语

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论文关键词：物业管理企业文化创新性细节执行力

论文摘要：随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。本文就物业管理企业文化的内涵、特征与内容作了深入分析，并对物业管理企业在企业文化建设中应注意的问题作了阐述。

市场经济的进一步深入发展使商品经济领域的竞争日趋激烈，也引发了人们服务观念、价值观念的重大变化。随着时代的进步，企业文化作为一种社会文化的折射，在企业发展和生存中的作用日益重要。在全球化经济竞争时代，没有文化和品格是万万不能的，物业管理企业也不例外。

一、物业管理企业文化的内涵与特征

物业管理企业作为以房屋为管理对象，以人为服务对象的市场主体，应对企业文化建设高度重视。物业管理企业文化，实际就是一种以价值观为核心的对物业管理企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系。具体来说，物业管理企业文化是物业管理企业在长期经营服务实践过程形成，并为本企业员工自学遵守和奉行的的共同价值观念、经营哲学、企业精神、职业道德、企业化制度和企业形象的总和。物业管理企业的核心是企业价值理念，作用对象则是企业全体员工。

将物业管理行业的企业文化与其他行业企业的企业文化比较起来，可以从六个方面来把握物业管理企业的企业文化的特征：

(一)创新性文化

由于物业管理产品的均质化及市场竞争激烈化决定了物业管理企业文化的首要特征——创新文化。物业管理公司要做出良好业绩，靠得是过硬的管理服务，这是物业管理企业生存的基础。然而，由于各个物业管理公司，无论是在物业管理的内容上还是形式上，差异都是细微的。无论你是大企业还是小企业，知名企业还是非知名企业，就物业管理服务而言，内容上日复一日，物业管理服务各个岗位绿化、清洁、维修、保安，工作内容也趋于一致。就这样，在物业管理产品质地无差别化的前提下，一个物业管理企业要想从众多同质企业中脱颖而出，就需要在物业管理从内容到方式各个环节上不断创新形成个性化的管理服务，适应个性化市场需要，创造个性化物业管理品牌。倡导物业管理服务创新精神、创新物业管理理念与模式，成为物业管理企业文化的重要内涵。

(二)服务性文化

物业管理行业性质决定了物业管理企业文化是服务文化。众所周知物业管理企业属于第三产业，是服务性行业。物业管理说“管理”，其对象指的是“物”，即物业；说“服务”，其对象是“人”，即业主。所谓“管理”，实质上是“服务”的内容。归根到底，是为业主去管理物业。因此，提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征。

(三)微利性文化

物业管理企业所处行业属微利行业，企业经营的目标不是获取暴利。所以物业管理企业的经营策略不同于一般企业。物业管理企业经营要做到“开源节流”。一方面，造就物业管理企业经营理念的“规模经济、多元化和智能化”三种价值取向。这三种价值取向，旨在“开源”。其中，规模经济重在提高物业市场占有率，多元化重在挖掘既得市场经济潜力，智能化则重在提高物业管理科技含量以期提高获利能力。另一方面，物业管理企业在经营管理中不能不强调“节流”，追求人员精干化，工作流程简约化，工作方式效率化。而且也由于物业管理企业在与业主的角色关系中兼有管家的角色定位，因而其文化内涵不能不包含一些由此而决定的精神特色，如节约节俭精神等等。

(四)社区性文化

由于物业管理公司的管理对象都是一定范围社区的物业，服务对象是业主与使用者。在社区文化建设中，物业管理企业也是众多文化建设主体中的一个自然主体之一。但是，我们物业管理公司在社区中的特殊地位，使物业管理企业成为社区文化的天然组织者，而社区成为物业管理企业文化的重要载体，从而使物业管理企业的企业文化打上深深的社区文化烙印。而物业管理企业企业文化社区化价值取向，在性质上表现为物业管理企业价值观念在社区的渗透、辐射、影响，在形式上表现为物业管理企业在社区的文化管理、氛围管理、公约管理。从而，物业管理企业的企业文化带有明显的社区性倾向。

(五)细节文化

细节文化是指企业以一种精益求精的精神，努力创造一种超越一般行业标准，超常规的个性化的服务理念和服务体系，以求获得更高的顾客满意度和更好的市场宣传效果的一种企业文化。物业管理企业属于服务性行业。物业管理的对象是人，即业主。因此提倡以业主为服务中心，强调服务理念、服务意识成为物业管理企业文化的重要特征，物业管理企业文化的这个特征又决定了其细节文化。物业管理中的细节是产品质量与服务水平的代表，细节最富有表现力，最容易形成口碑宣传和新闻效应，细节在势均力敌的竞争中，往往能够起到一种四两拨千斤的重要作用。

(六)执行力文化

物业管理企业尤其强调执行力。所谓执行力，就是企业管理运行当中制定的一整套行为和技术体系。它能够使企业形成自己独特的发展优势和竞争优势，是企业成败的关键因素。

物业管理企业属于服务性行业，服务对象是业主和使用人；物业管理强调竞争中创新，创新中发展；物业管理服务注重细节。这些都需要一整套成体系的技术、行为等规范。

二、物业管理企业文化建设的基本内容

物业管理企业文化建设的着眼点是以人为本，努力提高企业员工的素质，充分发挥他们的积极性和创造性，大力弘扬团队精神和协作精神，进而提高企业的综合实力和竞争能力。基本任务是构建富有竞争活力的企业文化体系，主要包括以下具体内容：

1．凝炼企业价值观念

企业价值观是企业文化的基石，企业文化的所有内容都是在企业价值观的基础上产生的，都是企业价值观在不同领域的体现或具体化。凝炼企业价值观念，主要是从企业的实际出发，根据企业定位，总结、提炼和培育鲜明的企业核心价值观念，在企业员工中引起共鸣，实现员工对本企业价值、理念、精神的认同。这是企业文化建设的关键环节。

2．形成企业经营理念

企业理念是企业思想、文化观念等意识特质的总和，是企业的管理者和全体员工经营企业的哲学、思想、观念，它影响到企业的经营方针、战略决策、行为准则和工作方法，是企业一切工作的思想基础，更是企业文化建设的灵魂。形成企业经营理念，主要是通过对企业中长期发展目标、生产经营方针、发展战略和策略的思考，提炼特色鲜明、充满生机而又符合企业实际的企业经营管理理念，从而使企业的资金、人员、设备、信息等资源真正发挥效力。

3．确立企业精神

企业精神是企业的精神支柱，是企业文化中的决定性要素，它反映了企业员工集体的心理状态、意志状态、思想境界和理想追求，以及相应的精神氛围。确立企业精神，就是将企业现有的思想观念、传统习惯、行为方式中的积极因素进行总结、提炼，有意识地提倡、培养员工群体的优良精神风貌，使企业改革发展的经营思想变为员工自觉的行动。

4．明确企业发展目标企业发展目标是企业文化的引航灯，企业文化建设的目标应与企业的发展战略目标相一致，使之成为企业全体员工的共同追求，形成企业的凝聚力从而增强员工的积极性、主动性和创造性，自觉将自己的岗位工作与实现企业奋斗目标联系起来，把企业的经营发展转化为每一位员工的责任。

5．建设企业道德规范

建设企业道德规范，主要是加强企业和员工共同遵守的道德意识、道德关系和道德行为建设，形成企业内部调整人与人、单位与单位、个人与集体、个人与社会、企业与社会之间关系的行为准则和规范形成企业微观意识形态。

6．完善企业管理制度

企业制度是企业为实现其发展目标，要求其成员共同遵守的办事规程，是处理相互之间关系的各种规章制度、组织形式的行为准则、行为规范。完善企业管理制度，主要是按照国家和地方政府颁发的各项有关法规，吸取和借鉴国内外先进的物业管理企业经验，建立健全企业各项管理制度，构筑完整的制度体系，完善管理环境。坚持制度在先，用制度规范管理，提高服务。寓文化理念于制度之中，明确企业的共同行为准则，规范企业员工行为，保证整个企业能够分工协作、井然有序、高效运转，不断提高服务水平和管理效能，并在提高管理水平的过程中使全体职工感受到个人价值的充分实现。

7．塑造企业形象

塑造企业形象，是从企业物质文化、制度文化和精神文化三个方面做起，它们是建设企业形象战略的三大支柱，即企业理念识别系统(MIS)、企业行为识别系统(BIS)和企业视觉识别系统(VIS)。通过进行企业形象设计和建设，铸造企业灵魂，提升员工整体素质，塑造现代企业新形象，打造企业品牌，提升企业的知名度、信誉度和美誉度，树立企业对内对外良好的公众形象。

三、物业管理企业文化建设过程中应注意的问题

物业管理行业的特点，决定了其企业文化的重要性。物业管理企业文化建设同样是一个系统工程，必须针对企业自身特点、市场状况以及企业未来的经营发展目标不断加以充实完善，还要防止企业无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞，防止物业管理企业文化和社会文化脱节。应当充分认识到物业管理企业文化建设不是一朝一夕能完成的还要看到企业员工接受和自己价值观有一定差异的企业价值观念，是一种被动和强制性的服从行为，是一种从不自觉到自觉的行为。企业应该以一定的科学理论作指导，按照一定步骤，循序渐进，有条不紊推动企业文化建设的顺利开展，同时应该避免下面几个问题：

1．避免无文化现象

没有文化的物业管理企业必定是失败的企业如果企业仅有十分系统、严明的各种规章制度，规定员工必须怎么做和不能怎么做，没有明确的文化理念和价值倡导，疏于对员工的教育与培训，可能会导致企业活力不足、缺乏忧患意识，甚至会有离心现象产生。

2．避免文化愚民现象

如果过于强调企业的某种文化理念，推广教育手段过急，可能会使企业员工盲从，而缺乏独立思考创新。创新是企业持续发展的必要手段，如果企业不思进取，故步自封，无异于逆水行舟，不进则退。

3．避免文化理想现象

企业文化如脱离实际，其倡导的文化理念超出企业范围，或认为企业文化可代替一切企业管理所有其他内容，可能会使企业忽视眼前的险恶环境，会流于假大空的陷阱。甚至可能和业主的价值观发生冲突，从而使企业的运作不灵验，导致企业运作环境恶化。

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关键词：物业管理；企业民事责任；侵权

中图分类号：C916 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）023(C)-0225-01

一、物业管理企业侵权的民事责任

物业管理企业侵权的民事责任形态，是指物业管理企业侵权所导致的民事法律责任在当事人之间的分配和负担，它所要解决的问题是，责任主体承担特定法律义务的内容和形式。依据侵权法理论，侵权人的侵权责任主要有以下几类：直接责任（自己责任）与替代责任（亦称转承责任），单方责任与双方责任，单独责任与共同责任（包含连带责任、按份责任、补充责任）。物业管理企业侵权责任的特点，主要体现为替代责任，以及在特殊情况下涉及到共同责任。

（一）替代责任替代责任，是指责任人为他人的侵权行为和为人之行为以外的自己管领下的物件所致损害负有的侵权赔偿责任，可以分为对物的替代责任和对人的替代责任。对物的替代责任包括对物件致害的替代责任和对动物致害的替代责任。物业管理企业为其下属的物业管理从业人员在从事物业管理与服务过程中侵害业主或非业主使用人合法权益的行为所承担的民事责任就是典型的对人的替代责任。物业管理企业对其内部工作人员履行职责的行为承担责任，是基于侵权损害的后果，但物业管理企业从业人员的侵权行为完全超越了其职责范围，物业管理企业则可不负责任。

（二）特殊情况下的共同责任物业管理企业侵权的共同责任是相对于单独责任而言的。单独责任是指物业管理企业因其单独的侵权行为侵害了业主的合法权益并造成了损害结果，物业管理企业须对其侵权行为单独承担民事责任的情形。相反，物业管理企业侵权的共同责任是指物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与一个或一个以上的行为人各自实施了侵害业主合法权益的侵权行为并造成了同一损害结果，由该一个或一个以上的行为人与物业管理企业一起来共同承担对该危害结果的侵权责任，这其中有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与物业开发商共同侵权的（尤其是在前期物业管理服务合同履行期间），有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与水、电、热及管道煤气、天然气等物业性公用事业服务商共同侵权的，也有物业管理企业的法定代表人及其他工作人员与部分业主共同侵害其他业益的，更有上述几种侵权行为主体一起实施的共同侵权行为等。根据责任的性质、份额、比例等因素，物业管理企业因共同侵权行为所应承担的共同责任可以分为：连带责任、按份责任、补充责任。

二、物业管理企业承担侵权责任的方式

依照《民法通则》第134条的规定，物业管理企业承担民事侵权责任的方式主要有：停止侵害，排除妨碍，消除危险，返还财产，恢复原状，修理、重作、更换，赔偿损失的财产性质的保护方式以及消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等人格权性质的保护方式。有损害自然应有救济，而赔偿是救济的最有效和最常用的途径之一。物业管理企业侵权损害的赔偿应当遵循以下原则：

（一）填补损害的原则。通过对业主及非业主使用人受害的权益给予赔偿，使其尽可能恢复到被侵害前的状况。

（二）过失相抵原则。我国《民法通则》第131条规定“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”但根据最高法院关于人身损害赔偿的司法解释的规定，物业管理企业因故意或重大过失致业主或非业主使用人损害的，业主或非业主使用人只有一般过失的，不减轻物业管理企业的赔偿责任。

（三）连带赔偿原则。物业管理企业法定代表人及其他工作人员与第三人共同加害的，物业管理企业应当与第三人承担共同侵权的连带赔偿责任。

（四）精神损害赔偿原则。对物业管理企业的法定代表人及其他工作人员所造成业主或非业主使用人的精神损害以金钱赔偿。

1、对人身损害的赔偿根据《民法通则》以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定。

2、对财产损害的赔偿对物业管理企业侵害业主财产的行为，在要求其返还财产和恢复原状不能的情况下，可以考虑赔偿，赔偿范围应当以全额赔偿为原则，即损失多少，赔偿多少，损失既包括直接损失，也包括间接损失。如对于侵占挪用业主共用设施维修基金的侵权行为，物业管理企业既要返还该基金，也要赔偿给业主造成的正常的利息损失。当然，上述赔偿的损失必须在合理的限度内。由于业主未及时采取补救措施导致的扩大部分的损失，物业管理企业不承担赔偿责任。

3、对精神损害的赔偿精神损害赔偿是指民事主体因其人身权利受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到损害或遭受精神痛苦，要求侵权人通过财产赔偿等方法进行救济和保护的民事责任。除此之外，笔者认为，物业管理企业侵权中的环境侵权也应当给予受害人精神损害赔偿。

作者单位：华中科技大学文华学院人文学部08法学2班

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关键词：物业管理；成本控制；成本构成；方法研究

一、物业管理公司成本构成分析

物业管理企业的日常成本形成点具有点多、面广、线长等特性，主要是为客户提供劳务，根据业务特性，成本分为经营成本和期间费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。在我司经营成本中，包含燃物料消耗、修理保养费、警卫消防费、绿化保护、公用设施设备日常运行，这些成本项目属于可控变动成本，期间费用中，包含人员工资福利、社保、公积金、折旧摊销、税费、中介机构咨询费、办公费，差旅费、业务招待费等。

二、物业管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人员，提高管理水平

物业管理企业作为第三产业的服务业，属于劳动密集型企业，其主要特点为人工成本占有相当大的比重，以上海海运物业管理有限公司为例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重达到70%多，对人工成本的控制也就成为物业管理企业成本控制的关键。笔者认为可以考虑从以下几点来控制人工成本.1.对物业管理人员进行定岗定编定岗设计的目标是实现企业运作效率最大化，定编设计的目标是实现人工成本最低化。物业管理公司应参照物业管理行业《物业管理岗位人员编制标准》合理确定本公司各物业管理项目人员编制，要改变原来因人设岗的做法，实现各物业管理岗位标准化，对每一个物业管理项目均采用标准化配置。首先，公司可以组织不同物业管理项目中相同岗位人员进行定期交流培训，通过培训提高职工工作质量，使各物业管理项目进行标准化管理，提升公司形象，另外通过相同岗位职工的交流可以不断改进工作中的问题，并可以传达公司要求，提高工作效果；其次，便于物业管理项目之间的人员交流，针对公司新增项目或退出项目可以很快进行人员调动，缩短了岗位适应时间；再次，针对每个岗位的工作量，可实行多个项目同一岗位由一人担当的方式以降低成本；最后，可以通过标准化编制来合理安排人员，减少人员占用，从而降低人工成本。2.对部分工作进行专业化分包物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。如果全部采用公司编制内职工来完成上述工作，将大幅增加公司人工成本，特别是对国有企业而言更是如此，物业管理公司可以将上述保洁保安工作进行分包，分配给专业的保安保洁公司，进而降低服务成本。3.将人员按照作业中心进行组织传统的物业管理公司的组织结构一般是按照管理部室及各物业管理处的方式进行，在物业管理处下设各职能人员，每个物业管理处均配备保安、保洁、绿化、工程等一套人马，对于管理面积不大的物业势必造成人力的浪费。物业管理公司可以根据自己的情况，考虑在组织机构中设置专门的保安中心、保洁中心、工程中心及绿化中心等或者可以合并设置一个作业服务中心，通过上述设置，可以提高人工利用效率，减少人员占用，降低人工成本。4.提高物业管理信息化水平物业管理公司可以通过物业管理信息化平台的建设，通过科技手段来降低人工成本。粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因此应采用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。如在道口增设电脑自动收费系统；在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，既安全可靠，又能减少保安员岗位，降低人力资本的支出；另一方面，可以通过物业管理信息化平台提高信息共享水平，实现单据的快速流转，提高管理效率，减少差错，从而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及时维修保养

在物业管理行业中应该加强节约意识，这里的节约指的是人力、物力的节约。在保证设备设施正常运行下，通过科学方式，做好节能措施，降低能耗，由于物价上涨，物业成本增加，经营任务十分艰巨，为加大攻坚力度，努力开源节流争取更大成效。各物业管理处应想方设法为业主控制公用电源，调节好公灯开启时间，尽最大努力节能降耗。设备运行成本是物业管理各项成本中弹性幅度比较大、变化最敏感的成本，一般包括设备运行、维修和养护成本。设备管理的基本原则就是“多小修，及时修，尽量避免大修”，从而有效地控制好成本费用。

（三）加强专人管控，减少库存积压

通过成本分析，可以找出跟踪处理的成本可控点，如公司本水电、邮电通讯及办公费，低值易耗、备品备件等这些期间费用，我司采用办公室统一购买、统一管理、统一发放的方式。而科学地整合、利用物力资源，目的是十分明确的，一是固定资产，低值易耗品、办公用品、使用材料、配件等要做到账目清楚，账物相符；二是固定资产、低值易耗品、使用材料、配件等，要尽量减少积压；三是提高资源共享的利用率；四是健全管理制度，及时查漏补缺。对此，公司可以采取四方面工作：一是对现有固定资产的库存、使用情况等，重新登记清查；二是对库存材料、配件和低值易耗品实行月度核查制，在保证各管理处正常运行的同时，做到资源共享，避免重复采购和库存积压浪费；三是对固定资产的状态进行核定，即对使用年限、使用效果、大中小修情况、日常使用单位、使用频率等进行跟踪统计；四是对办公用品进行量化控制，降低库存积压，对办公设备实行专人专控，确保使用状态和使用情况有记录、有跟踪。

（四）加强成本考核，激励约束机制

对物业管理公司的成本考核要结合公司全面预算管理，每年年初要结合公司总体预算目标制定各物业管理处的成本考核指标。成本考核指标的确定要遵循切实可控的原则，即将物业管理处的成本按照可控性进行分解，并根据归口控制的原则将各项成本分解到个人，明确个人的成本控制责任。为保证全年目标成本的实现，分别对考核指标进行了分解与量化，成本单元与考核指标相结合，使得成本执行情况与个人利益结合起来，与各部门签订了经营责任书，及时找出与预算进度的差异，请各考核部门一起参与对超预算的原因进行剖析，实现有效控制。