房地产企业经营论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产企业经营论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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关键词：房地产企业，财务风险，预警系统

 

1. 房地产企业财务风险的形成原因

1.1 财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类

1.1.1 内部原因。

(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识，认为只要管好、用好资金，就不会产生财务风险，风险意识淡薄。（2）财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前，我国房地产企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象，由此而导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

房地产企业与内部各部门之间及企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重。房地产企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。

1.1.2 内在财务风险分类。

在此活动过程中，由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性，称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面:

（1）筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险叫分为收支性风险和现金风险，收支性风险为收不抵支造成房地产企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为房地产企业某时段上现金流出额超过现金流入额，而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。

(2)内部投资风险。它是指房地产企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低，固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给房地产企业带来很大的风险。

(3)经营内部风险。它是由于房地产企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关，因此称其为内部风险。

(4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合房地产企业的发展要求等而产生的风险。

1.2 财务风险形成的外部原因。

房地产企业财务管理的宏观环境复杂多变，它也是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说，是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给房地产企业带来财务风险。。企业在原料采购中没有话语权，处于相对被动地位，只有依赖自身能力消化高成本带来的外部风险。

2. 财务风险的防范与控制

2.1 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统

对房地产企业而言，获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。

2.2 结合实际，采取适当的风险策略

财务风险是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下，更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此面临财务风险，房地产企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险，这对于降低和化解财务风险、提高房地产企业经济效益具有重要意义。

2.3 加强房地产企业财务活动的风险控制

2.3.1 筹资活动风险控制

市场经济条件下，筹资活动是一个房地产企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生筹资风险。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。

2.3.2 投资活动风险控制

房地产企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种：一是投资开发项目；二是投资证券市场；三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。。

2.3.3 资金回收风险控制

房地产企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，包括机会成本（常用有价证券利息收入表示）、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理，应建立稳定的信用政策，确定客户的资信等级并评估房地产企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。

3. 房地产企业财务风险预警指标体系的构建

3.1 明确警义

明确警义也就是明确预警的对象。所谓警义是指警的含义。警义又可从警素和警度两个方面考虑。。警素是指构成警情的指标是什么，而警度则是警情的程度。

3.2 寻找警源

警源是警情产生的根源。从警源的生成机制看，警源可分为3种:l)来自自然因素的警源，即自然警源;2)由国外输入的警源，即外生警源;3)来自经济运行机制内部的警源，即内生警源。

3.3 分析警兆并预报警度

分析警兆是预警过程中的关键环节。警兆也叫先导指标。一般不同警素对应着不同的警兆。当警素发生异常变化导致警情爆发之前，总有一定的先兆，这种先兆与警源可以有直接关系，也可以有间接关系。警兆的确定可以从警源入手，也可以依经验分析。

4. 结论

发现了房地产企业财务风险的警度，不论是处于哪一警限区间，这都不是我们进行财务风险预警研究的最终目标。我们的最终目标是根据警度预报来寻找是哪些因素的异常导致了这种警情的出现，即与标准指标离差巨大的先导指标(警兆)，并对此进行分析研究发现警情产生的根源(警源)，针对具体的情况做出具体分析，及时采取措施对其加以控制、排除，以免风险的发生。构成预警模型的偿债能力、盈利能力、周转能力和成长能力的四个模块中，盈利能力的权重最大，因为盈利能力是房地产企业经营的根本目标，没有盈利企业经营就没有意义，当然存在着较大的财务风险;其次是偿债能力，企业虽然有盈利，但只是帐面上的盈利，而没有获得现金净流量，很可能面临不能到期偿还债务或无资金继续持续经营而导致破产的结局。。综上所述，房地产企业可以通过建立财务风险预警系统来最大限度地减少财务风险损失。

【参考文献】

[1] 喻辉, 余珍. 论财务风险与财务危机的关系[J]. 商场现代化, 2009, (01) :330

[2] 刘丽, 张金贵. 试论公立医院财务风险的控制[J]. 卫生软科学, 2009, (01) :42-43

[3] 孙惠, 张翠燕. 浅析房地产企业财务风险控制[J]. 合作经济与科技, 2009, (02) :85-86

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【关键词】降价；房地产成本领先战略控制

1 研究背景

2014年，对我国房地产市场整体发展来说，是压力极大的一年。国内大多数城市房地产成交量持续低迷，部分项目开始降价促销。根据市场经济定律，一旦整个行业进入降价周期，那么，价格战便随之而来，即便是风光无限、长期被称之为“暴利行业”的房地产行业也不例外。从当前的实际情况来看，房地产行业从暴利行业转向薄利行业已经是大势所趋。降低成本，保证质量、开发新产品是薄利时代赢得市场的最好出路，也是企业从目前国内房地产市场新一轮“降价潮”和“价格大战”中脱颖而出的最好时机。薄利行业市场的特点是：市场规范、信息透明、竞争剧烈。这就意味着企业经营的各个环节开发、建设、销售、物管等，前前后后的利润都在日益缩减。因此房地产企业经营者很难再指望在某个阶段、环节、时段获得高利润回报，必须把获利的思路调整到整体、持久的综合效应上来，即对经营中的各个环节、细节、时间段进行精打细算。也就是说，采取成本领先战略，将会是房地产企业赢得这一轮价格大战的最佳选择。

2 成本领先战略相关理论概述

2.1基本概念界定

2.1.1战略

其实，“战略”一词，最早只是应用于军事方面的概念，但是，随着历时的发展，时代的变迁，而企业战略则主要是指企业根据自身条件及外部市场环境的变化，选择适应自己特点和优势的经营领域或产品，从而构建自己在市场上的竞争优势，取得市场竞争的胜利。

2.1.2成本

“成本”是属于商品经济的价值范畴，是商品价值极其重要的组成部分。通常，人们对“成本”的定义是：“人们为了生产经营活动或者为了达到某一种目的，从而耗费了一定的资源（人、财、物等），而所耗费的资源，通过货币形式来表现和计量，则统称为成本”。但是，随着社会的不断发展，商品经济的范围越来越广，成本的内涵和外延也随之不断拓宽，不断被突破。

2.1.3成本领先战略

成本领先战略也时常被称之为低成本战略，是指企业通过采取各种途径和措施有效降低生产成本，从而使企业经营的成本远远低于竞争对手的经营成本，甚至是可以成为在同行业中最低的经营成本，从而在行业竞争中获得竞争优势的一种战略。

2.2.成本领先战略研究综述

上世纪80年代之后，市场竞争进入全球化的阶段，全球经济一体化和技术进步加剧了市场竞争。企业管理者 始逐步认识到，如果仅仅依靠经验或根据现实环境管理，是很难获得经营成功的，维持或创造出企业在市场中的竞争优势更是难上加难。因此，企业面对市场竞争新环境的挑战，迫切需要进行一次全方位的管理理念创新，通过拔高战略管理的高度，加广战略管理的深度来获得企业的竞争优势。在这样的时代背景和经营环境之下，成本领先战略理论便应运而生。

2.3关于房地产企业成本领先战略的研究综述

目前针对成本领先战略研究的理论较多，主要集中在石化、钢铁、电力等传统大工业行业，在这些行业，实施成本领先战略有着很多借鉴经验。但是， 针对房地产企业的成本领先战略相对较少，在这方面有着很大的研究空间。

3 房地产企业成本管理的环境条件及现状分析

3.1我国房地产企业面临的困境和出路

就目前的形式而言，房地产企业的发展主要面临的困境：高增长态势被遏制；融资出现困境；资金来源分化。

在目前金融政策紧缩，国家限购，流通受阻，购房者持币观望的局势下，房地产企业的资金状况日益紧张。面对着资金链紧绷的危险局面，虽然一些信誉良好、实力强大的房企可以通过集团内互保方式，获取银行信贷融资，解得一时之渴。但是，更多的房企则只能选择信托、私募乃至转让项目和股权方式进行融资。资金的高度紧张甚至迫使部分房企对外举行高息借债。当然，无论是银行正规途径融资，还是高息借债，都不能解决实际问题。在残酷的现实面前，越来越多的开发商开始认识到，真正能解决问题最有效的颁发就是降价，牺牲一部分的利润，通过降低价格来换取成交量，从而回笼一部分资金，缓解自身紧绷的资金压力。

3.2我国房地产开发成本构成分析

房地产企业成本是房地产企业在项目开发和经营过程中，以货币形态表现的物化劳动和活劳动的耗费。房地产企业开发项目的成本，主要是由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用组成的。

3.3我国房地产企业成本管理的现状和问题

目前，房地产企业在成本管理方面主要有以下几种管理模式：侧重于对建安成本的控制管理；侧重于设计阶段的成本控制管理；侧重于目标成本管理。

4 地产成本领先战略的实施

地产成本领先战略的实施方法主要有：规模化扩张；标准化运营；上下游整合；严格实施成本管理；快速开发模式；精品低价策略。

针对关键成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中国特色的国情，土地资源的稀缺性，导致了我国房地产开发的成本由起初的建安成本占大头，逐渐演变为土地成本占大头。所以，实施成本领先战略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整体开发成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心三方共同组成的市场调查小组进行市场成本调查，调查的主要内容就是看该城市房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响。市场调研完毕之后，营销策划中心组织确定初选项目的项目定位。

3、营销及管理成本的控制：将每一个房地产项目产口销售过程中发生的全部推广成本归结为项目营销成本，并且要求各项营销活动的开展应严格履行公司规定的审批流程公司并相关部门审核及公司领导批准后才能实施。

4、财税成本的控制：房地产开发是资金密集型的行业，资金投入巨大，因为，资金、财税成本在项目开发的整体成本中占据很大的一块比例，因为，针对财税成本的控制，是成本控制的重点之一。

5结论

随着我国房地产市场的发展，一方面，由于政府关于房地产行业的不断调控，另一方面，由于市场竞争的不断加剧，房地产企业面临着较大的市场风险和竞争压力。在激烈的市场竞争中向广大购房者提供质量高，低价格的商品住宅是房地产企业赢得竞争，站稳脚跟的重要法宝之一。然而，追求利润是一家企业生存的使命。提供具有价格优势的产品，不能以牺牲企业的利润作为代价，否则，就是毫无意义的。房地产企业实施成本领先战略，需要站在战略的高度去规划布局，以整体系统的全局观去控制，整合企业的内外部、上下游资源，加强企业的管理控制，严格控制生产消耗，节约 支，降低成本获得更多的利润。所以，在目前我国房地产市场行情比较低迷，市场竞争激烈，降价潮开始涌现的背景之下，研究房地产企业的成本领先战略，是具有现实意义的。

参考文献

[1]庄严.成本领先战略及其实施要点[J].企业改革与管理，2009（2）

[2]鲁桂华、芦璐.成本领先战略与财务业绩[J].财务与会计，2008（6）

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关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

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【论文关键词】房地产企业；财务管理探讨

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：

（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。

（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。

（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 转贴于

（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。

（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理效率的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。

第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。 

（一）加强资本结构的控制

虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

篇(5)

Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises.

关键词:房地产;房地产企业;资金管理;风险预警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中图分类号:F275 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地产企业资金管理中引入风险预警机制,建立风险预警系统,对提高房地产企业经济效益、确保房地产业健康和可持续发展具有重要意义。

1目前房地产企业资金管理存在的主要风险因素

改革开放以来,房地产业高速发展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革进入了住宅建设市场化和住房消费货币化阶段,万科、中海等一批优秀房地产企业逐步成熟壮大起来。房地产业的火爆吸引了部分急功近利的企业投身其中,很多其他行业的企业不论是否具备条件都纷纷投资房地产业。房地产开发经营活动需投入大量资金,资金运作过程复杂、周期长、风险大,房地产业资金管理隐患多,企业财务风险日益显露。

1.1 负债比例高房地产企业自有资金不足,政府对房地产企业进行股权再融资和IPO限制较高,房地产企业大多通过银行借款方式进行负债融资,资产负债率过高。一些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题,既不符合国家政策规定,又会产生许多负面的影响。一旦垫资后无足够资金投入,工程进度会受很大影响,既要还债又要投资,双重压力使资金短缺问题更为严峻,项目开发建设和资金陷入恶性循环。有关资料统计,房地产业开发资金的70%至80%间接或直接来自商业银行,资金缺口较大,2008 年房地产商的资金缺口为6730亿元;2007年沪深房地产上市公司资产负债率突破70%大关,2007年底达到76.49%,比上年提高7.39个百分点,房地产企业资本成本上升、负债率高的风险不容忽视。上市公司是比较优秀的企业,能够通过股市进行融资资产负债率尚在75%以上,诸多非上市房地产企业只能通过银行贷款进行融资,资产负债率更高,过度负债经营,一旦建设规模超过自身财务限度,资金短缺在所难免,解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款,房地产企业过高的债务比率使得其承担较大的财务费用风险和压力[1]。

1.2 资金沉淀严重房地产开发企业本就资金不足,房地产开发过程中资金占用不断增加,投入资金未形成新的有效供给而转化为产品积压。按照国际通用标准,商品住宅空置率合理区间为3%-10%,美国商品房空置率约为7%,香港约为3%-14%。截至2008年末,我国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。按照年竣工住房建筑面积约6亿平方米算,我国商品房空置率达30%左右,35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月[2]。投入巨大的空置房占用了房地产商的流动资金和机会成本、闲置成本、维护成本等,如果房地产商到期不能归还贷款本息,银行只能收回抵押的房子,一旦房地产泡沫破裂,房子价格下降,则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息,银行将成为房地产风险的最大承担者。

1.3 投资行为盲目房地产的理论投资回报率具有极大诱惑力,一些房地产开发企业看不清“过热”后必有“冷却”的大势,忽略高回报的同时必然存在高风险,忽视行业发展周期性,对未来行业困境估计不足。不冷静、不科学地论证房地产项目所处地理、经济环境,不注重房地产市场上供求情况、消费者购买能力和消费趋向调查,盲目投资项目,按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念开发建设商品房。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点,一旦投资决策失误就会造成严重损失。20世纪90年代初海南建省办经济特区过程中,一度掀起房地产开发热潮,全国5000多家房地产公司云集海南。由于当时规划调控能力弱,市场管理措施不到位,炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥,形成了疯狂的房地产泡沫,给当地经济发展留下诸多隐患:被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷,455万平方米空置商品房长期无人问津,603宗原规划、报建面积1631万平方米的停缓建工程(“半拉子工程”、“烂尾楼”)四处林立,沉淀银行资金430多亿元,各类社会资金沉淀总量800多亿元。[2]

1.4 融资形式单一房地产融资存在的最核心问题是融资结构失衡,对银行信贷过分依赖,融资形式单一。国外发达国家成熟的房地产市场上,房地产开发资金来源渠道很广,包括银行贷款、房地产投资基金、房地产信托等多种渠道,银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。我国房地产开发企业除自有资金外,主要依靠银行贷款(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款)维持房地产的简单再生产和扩大再生产,一般占到总投资的60%左右。另外,房地产企业债券市场发展很慢,很难通过发行企业债券筹集资金;证监会对房地产企业IPO有严格规定,监管部门控制房地产企业上市,企业很难通过发行股票方式筹措资金(中小企业更不可能)。房地产企业融资局限于长期或短期银行贷款,房地产企业偿债压力大、融资风险高。[1]

1.5 资金管理不善我国房地产业仍是新兴行业,一些管理人员头脑中尚未树立资金时间价值、利息和成本观念,资金意识淡薄,企业前期开发拖沓、工期延长,资金管理责任不明确,工程质量不过关,售后服务欠佳,销售策划不够,直接影响房地产企业投入资金的按时回笼,造成资金短缺。同时,房地产企业成本控制水平差,据有关调查,目前已上市房地产企业中,成立了专业成本管理中心进行成本控制的企业仅占5%,万科、龙湖地产等管理水平较高的企业成本管理尚可,更多企业综合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地产风险预警模型及其核心指标选择

2.1 风险预警模型具有预知风险、控制风险、防范风险功能运用风险预警系统对房地产行业进行监测、预测并判断其景气状态十分必要。在房地产企业内部建立高效的资金管理风险预警模型,随时监控房地产企业资金管理状况,对降低房地产企业财务风险、保证房地产企业健康、可持续发展意义重大。风险预警模型主要有三大功能:一是预知风险。它通过收集与房地产企业经营相关的各类经营状况和财务信息并进行比较,当危害企业财务状况的关键因素出现时,能预先发出警告,避免潜在风险演变成现实损失。二是控制风险。依据分析资料,及时寻找导致房地产企业财务状况恶化的根源,制定措施阻止财务状况进一步恶化,并确定今后财务风险管理的措施和方向,避免发生严重财务危机。三是防范风险。运用定性、定量分析法和系统详细记录财务危机发生的缘由、解决措施、结果,及时调整房地产企业的财务活动,制定新的措施,弥补房地产企业经营中现有财务管理的缺陷,不仅能从根本上消除隐患,又能提供未来类似情况的前车之鉴。

2.2 选择灰色预警模型笔者拟选择灰色系统理论相关方法构建房地产资金管理风险预警模型。灰色系统是与信息完全不明确的黑色系统和信息完全明确的白色系统相比较而言的一种系统,人们对该系统内部的的信息不能完全认知,即对系统内部信息部分已知、部分未知的系统,与人们所处的认知层次、认知阶段有关。选择灰色系统理论构建房地产资金管理风险预警模型,主要原因有三个方面:①可将无规序列转化为有规序列。房地产企业的资金风险管理,用灰色模型建模不要求知道原始数据分布的先验特征,对不服从任何分布或无规的任意光滑离散原始序列,通过有限次的生成就可转化成有规序列。②使用灰色模型建模需要的信息较少。用常规回归分析模型建模需要大量数据,如果企业提供的数据太少则很难找到统计规律。房地产企业资金管理如果使用灰色模型建模则需要的信息较少,只要有四个以上数据就可以建模;③使用灰色预警模型进行房地产资金管理的风险预测,其结果准确性高。房地产企业资金管理的风险影响因素较多,各种可以控制和不可以控制的外部因素、内部因素都会对企业产生影响,企业资金管理风险往往呈现出无规则的概率分布,原始数据分布的统计特征难以把握。灰色风险预警模型精度很高,能比较准确反映系统的实际状况和系统原有特征,因此选择灰色预警模型进行房地产企业资金管理的风险预测,有较高的可信度。

2.3 选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标统计指标的变化在一定范围内反映某种经济现象总体变化的数量测试度,它作为测定经济活动的指示器,在房地产预警中起着至关重要的作用。合理指标体系的建立可以完备的反映房地产投资风险,为预警模型提供全面准确的信息,提高预警模型的准确性、可靠性。反之,无效的指标体系则会提供冗余、滞后的信息,或者信息不完备造成预警模型识别迟钝、误判,增加预警成本和预警风险,所以房地产风险预警模型的指标选取至关重要。一方面,房地产企业占用的资金量大、时间周期长,项目资金一旦投入生产过程就很难及时变现,因此存货、应收账款、现金等流动资金管理是房地产企业资金管理的关键和重心;另一方面,还必须考虑流动负债对房地产企业资金管理的影响。笔者认为,选择营运资金周转率作为房地产企业资金管理预警模型的核心指标,一是可以较为准确的反映房地产企业资金质量的优劣,营运资金是流动资产与流动负债的差额,能够客观、准确地反映应收账款、存货周转率与应付账款周转率的差额,直接反映房地产企业资金的变现速度,决定房地产企业资金的质量。二是营运资金周转率能够直接折身房地产企业资金管理的风险。房地产营运资金的信息能够为房地产企业资金管理风险监控提供可靠依据。三是营运资金周转率直接影响着房地产企业的持续经营能力。营运资金是房地产企业生产经营活动的基础,一旦房地产企业营运资金周转出现困难,房地产企业就无法从市场上取得项目建设所需的原材料和劳动力资源,企业正常的生产经营就无法继续进行,房地产企业营运资金的健康周转对房地产企业的持续发展有着十分重要的影响。

3资金管理风险预警模型的具体运行步骤设计

风险预警模型的建立,要经历思想理念的提炼与开发、影响因素的分析与选取、指标的量化、求导与风险预警模型的精度检验、优化等步骤。[4]房地产企业资金管理灰色风险预警模型的具体运行步骤如下:

3.1 设定原始序列设原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 设定阀值设σ是已经确定的阀值,第i期房地产企业的营运资金周转率为Xi,i=1,2,…,n。

3.3 组成灾变集当Xi

3.4 设定房地产企业营运资金周转率的灾变时刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq为灾变时刻分布,称X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]为房地产企业营运资金周转率灾变时刻集。

3.5 设定累加系列设X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立灾变GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

则称X(0)(k)+aZ(1)(k)=b为灾变GM(1,1)

其中a,b为待定参数,a为发展系数,b称为灰色作用量。

3.7 求待估参数向量设=ab,按最小二乘法求得,则=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出灾变日期序列的GM(1,1)序号响应式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求预警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n个数为X (0)的拟合值,则 (0)(n+1)就为预警值。

3.10 检验风险预警模型精度

残差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相对误差:Δs=

平均相对误差:Δ=Δs

精度等级如表1所示。

当风险预警模型预测结果的精度等级为一级时,说明模型预测效果最好,依次类推,精度等级越大,预测的效果越差[5]。

4资金管理风险预警模型在房地产企业的具体应用

4.1 选择房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力五个方面24个预测变量房地产企业选择什么样的财务指标作为建模变量,对模型预测的可靠性及正确的判别能力都会产生影响。如果选择的变量有失偏颇或不具有代表性都不可能做出正确预测。通过广泛考察以往国内和国外相关研究中对最终预测模型有显著贡献的预测变量,参考目前实证研究中广泛采用的财务和现金流量,并结合我国实际情况,初步确定负债/净资产、资产负债率、流动资产/总资产、流动比率、速动比率、现金流动负债比、现金利息保障倍数、强制性现金支付率、总资产周转率、应收帐款周转率、存货周转率、流动资产周转率、销售现金比率、现金营运指数、营运资产周转率、资产净利率、净资产收益率、主营业务利润率、核心业务总资产收益率、主营业务收入增长率、总资产增长率、净利润增长率,累计盈余、资本累计率共24个预测变量,这24个预测变量主要反映了房地产企业偿债能力、经营能力、获利能力、未来成长基础及能力等五个方面的财务状况。[5]

4.2 选取营运资金周转率作为变量根据灰色风险预警模型确定样本指标必须符合下列要求:第一是所选样本指标要有较强代表性,所选变量必须与房地产资金管理风险有较强的正相关性,能够很好反映房地产资金管理的风险大小;第二是所选样本指标要有较强有效性,所选样本指标必须能够预测房地产企业资金管理的风险;第三是所选样本指标要有可定量性,所选样本指标必须能够用具体的数字计量,以便于灰色风险预警模型进行计算。从目前我国房地产企业的实际情况出发,选取营运资金周转率作为变量较为妥当。

4.3 确定阀值灰色灾变预测方法中,阀值是构造灾变序列集的标准,可以根据房地产企业实际情况以及营运资金周转率特点确定阀值的具体范围。

4.4 收集数据收集房地产企业营运资金周转率的原始数据序列,根据阀值构造出房地产企业营运资金周转率的灾变集。

4.5 求得灾变时刻集对房地产企业的营运资金周转率灾变集进行变换,求得房地产企业营运资金灾变时刻集,然后对灾变时刻集进行预测,完成房地产企业未来时刻营运资金周转率异常值的预警。

4.6 进行预警模型的精度检验房地产企业可以采用相对误差检验指标来检验灰色风险预警模型的精度。如果采用相对误差检验指标进行检验不合格,再使用后验差进行检验;还可以建立残差模型进行修正。

通过建立房地产企业资金管理的灰色风险预警模型,可以及时、准确发现房地产企业资金管理中的异常信息,为降低房地产企业财务管理风险、促进房地产企业的健康、可持续发展打下坚实的基础。

参考文献:

[1]郭耀忠.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2009,(12):156.

[2]刘刚.房地产企业集团资金管理研究[D].山东大学硕士学位论文,2009,3.

[3]程志超.浅谈当前房地产开发企业资金管理[J].科技信息,2009,(29):1078-1078.

篇(6)

[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

 

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

 

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

 

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

 

1　选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 

 

2　开发多处房地产 

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。 

 

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划 

 

1　通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划 

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。 

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。 

2　相关借款利息的筹划实务 

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。 

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。 

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。 

 

3　销售与装修分开，分散经营收入 

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。 

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划 

 

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。 

 

1　针对纳税主体的新设分立 

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。 

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。 

2　减少账面收入或递延纳税时间 

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。 

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。 

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。 

 

参考文献 

 

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[m]，大连：东北财经大学出版社，2005。 

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[j]，市场论坛，2006(2)。 

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。 

[4]王尤贵，李颖，房地产开发企业中主要税种的税收筹划[j]，开发与建设,2006(4)。 

篇(7)

关键词：房地产上市公司；投融资冲动；股权融资效率；DEA

中图分类号：F293.338 文献标识码：A 文章编号：1008-2670(2011)04-0110-07

收稿日期：2011-05-13

作者简介：冯玉梅（1970-），女，山东巨野人，山东财政学院金融学院教授，管理学博士，研究方向：金融工程与金融风险管理；李杨（1986-），女，吉林辽源人，山东财政学院金融学院硕士研究生，研究方向：金融工程；马骏（1986-），男，山东烟台人，山东财政学院金融学院硕士研究生，研究方向：国际金融。

一、 引言

近年来，房地产业在我国经济发展中的支柱作用明显增强。据统计，2009年我国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%，占全国GDP和投资比重分别为6.6%的25%，直接相关产业达到60个，可以说房地产业已成中国经济的重要“命脉”之一。但是，房地产业高速膨胀式的发展也带来了诸多问题，例如住房功能异化，价格长期背离价值，以及房地产业投融资冲动等等。自2006年以来，房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖上，调控政策的不断升级致使房地产行业遭遇前所未有的财政、金融、供求等全方位“关怀”［1］。在这种严峻的形势下，房地产业投资资金链必然承受多重考验，投融资冲动始终存在。

为了满足投融资需求，我国众多房地产上市公司在完成首次公开发行股票（IPO）融资后，仍然表现出强烈的股权融资偏好，热衷于通过高价增发和配股来为其融入资金，进一步推动公司发展。面对国家对房地产业的宏观调控，科学评价房地产业的投融资效率，可以为引导我国房地产业进行理性投融资提供重要的理论和经验依据。基于此，本文运用数据包络分析法（DEA）综合评价我国14家房地产上市公司的股权融资效率，即股权融入资金的有效利用程度，以探究房地产企业股权融资所获资金的使用状况，并针对如何提高我国房地产上市公司股权融资效率提出相关的对策建议。

二、 近年来我国房地产业股权融资冲动现象分析

近年来，随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的不断提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，住房商品市场化改革实行，央行同时出台了各种购房贷款的优惠政策，长期积压在居民心底的需求欲望短时间迸发出来，房地产投资进入平稳快速发展时期。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，一、二线城市地王频出，形成了房地产高增长、高销售，供需两旺的市场环境。从2006年开始，国家在计划、规划、土地、建设等诸多环节上实施了一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境，整个房地产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路［2］。2008年受金融危机的冲击，国内房地产市场出现短暂的低迷，但是2009年后房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的主要力量之一，“供不应求”、“涨价”、“投资过热”成为2009年房地产市场的关键词。由此可见，我国房地产业投融资需求始终热度不减。

综观目前我国房地产企业的融资环境，在银行信贷政策受国家宏观调控和指引的情况下，房地产企业获得贷款的难度不断加大，房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，境外融资阻力重重，房地产企业选择借力资本市场进行股权融资，既是一种战略性安排，也是对融资渠道多元化的突破。在证券市场中的主要表现就是众多房地产企业纷纷寻求境内或海外上市，在2007-2008年更是借助国内A股市场的牛市行情掀起了高价增发和配股的热潮。截至2010年5月，共有115家房地产企业在沪深两地上市，40家在香港上市，总市值近万亿，股权融资规模大幅上升。然而，资金运作能力是房地产企业的核心竞争要素，通过股权融资所获资金能否得到合理使用仍是问题的关键所在。因此，运用科学合理的方法对我国房地产上市公司股权融资效率进行实证检验，有助于为其投融资行为回归理性、减少盲目性提供经验证据和相关对策建议。

第4期冯玉梅，李杨,马骏：基于DEA的我国房地产上市公司股权融资效率分析山东财政学院学报2011年三、 基于DEA方法的房地产上市公司股权融资效率实证分析

（一）DEA方法原理

最基本的DEA模型是由Charnes，Cooper和Rhodes于1978年提出的，被称为CCR模型。该模型假设规模报酬不变，然而，由于各决策单元因各种因素影响通常难以在最优规模上运行，使用CCR模型将会导致技术效率与规模效率混同在一起难以区分的局面。为解决这一问题，Banker，Charnes和Cooper（1984）提出了CCR模型的改进方法，用以分析规模报酬可变情况的效率问题，即BCC模型。规模报酬可变的假设使得在计算技术效率时可以去除规模效率的影响，由此可以得到纯技术效率和规模效率，并可以据此判断决策单元是否规模最优［3］。本文基于这种改进的DEA模型来进行下面的实证检验。

（二）变量定义

本文旨在评价房地产上市公司股权融资效率，因此建立与股权融资效率相关的投入与产出变量［4］：

1.投入指标

（1）总资产（x1）。是指上市公司拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产。该指标从总体角度反映了房地产公司规模大小和与此相关的融资规模情况，是其进行资金运作的基础。

（2）资产负债率（x2）。又称财务杠杆系数，它等于负债总额与资产总额之比。该指标反映房地产企业股权融资与债务融资的相对比率。根据资本结构理论，企业是否合理利用杠杆效应对企业能否实现价值最大化有重要影响。

（3）营业总成本（x3）。营业总成本＝营业成本＋营业税金及附加＋销售费用＋管理费用＋财务费用+资产减值损失，该指标主要反映公司经营成本状况，成本的高低决定着利润的大小和产出的高低。该指标从成本角度反映企业的经营运作能力。

2.产出指标

（1）净资产收益率（y1）。净资产收益率表明所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益，它等于公司净利润除以净资产总额。该指标通常越高越好，因为它反映了企业筹集资金获取报酬的高低，也反映了企业所有者的利益大小。

（2）每股收益（y2）。又称每股税后利润、每股盈余，它等于公司税后利润除以公司总股本。它能够测定房地产公司股票投资价值，是综合反映公司获利能力的重要指标。

（3）净利润（y3）。是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，一般也称为税后利润或净收入。净利润反映房地产公司经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。

（三）样本与数据来源

选择样本（即决策单元）实际上就是确定相互比较的参考集。为使评价结果能够充分反映我国上市房地产企业股权再融资效率的情况，本文选取在深沪两地有股权再融资行为的房地产上市公司作为参考集。由于2007年是房地产上市公司股权再融资较为集中的一年，因此将2007年有股票增发的14家公司作为本研究的样本。鉴于股权融资效应具有滞后性，上市公司筹资当年的绩效难以全面反映股权融资效率，本文以这14家样本公司2007-2009年年报财务数据作为计算投入和产出指标的依据，对其融资当年（2007年）和融资后两年（2008、2009年）的资金使用效率进行评价。本文的数据来源于国泰安CSMAR系列研究数据库。

（四）实证检验结果与分析

本文主要采用数据包络分析软件DEAP 2.1版本进行运算分析，得出2007-2009年14家样本公司股权融资效率和规模收益情况，如表1和表2所示：

从表1可以看出，2007-2009年，股权融资效率较高的三家公司分别为万科A、嘉宝集团、正和股份，所有效率值均达到1；中航地产、亿城股份、天房发展三年均没有达到股权融资DEA有效，且中航地产和天房发展的效率值在个别年份较低，例如天房发展2007年的技术效率为仅为0.093，中航地产2008年的技术效率仅为0.222；其余8家房地产上市公司在2007-2009三年中有1-2年的股权融资DEA有效，但是同样也存在个别年份效率值较低的情况，如华业地产2009年的技术效率值仅为0.267。说明在考察期内，14家样本公司中有11家需要动态调整投入与产出水平，以提高其股权融资的使用效率。

表2基于DEA的14家房地产上市公司股权融资规模收益判定表万科A中粮地产中航地产渝开发亿城股份大龙地产新湖中宝2007不变不变递减不变递减递增递增2008不变递增递增递减递减递增不变2009不变递增递增递减递增不变不变华业地产万通地产北京城建天房发展嘉宝集团正和股份京能置业2007不变递增递增递增不变不变不变2008递增不变递减递增不变不变递减2009递增递增不变递增不变不变递增从表2可以看出，2007-2009年，万科A、嘉宝集团、正和股份三家公司均实现了股权融资规模收益不变（即规模达到最优）；中粮地产、中航地产、亿城股份、华业地产、万通地产、天房发展、京能置业7家公司股权融资规模收益呈递增趋势；大龙地产、新湖中宝股权融资规模收益由递增到不变；渝开发股权融资规模收益由不变到递减；北京城建股权融资规模收益先递增后递减最终不变。说明14家样本公司在融资后的三年中有11家股权融资没有实现规模经济。

图1上升型图2先下降后上升型图3下降型图4先上升后下降型综合表1和表2中各家房地产上市公司2007-2009年股权融资效率和规模收益情况，从技术效率角度，可以将效率指标动态变化情况划分为5种类型，分别为不变型、上升型、先下降后上升型、下降型、先上升后下降型。如图1-图4所示：

（1）不变型：万科A、嘉宝集团、正和股份。这三家上市公司在2007-2009年技术效率、纯技术效率、规模效率的相对有效值均为1.000，说明公司的股权融资在此参考集内既相对规模有效又技术有效，投入无冗余（已达最小），产出无短缺（已达最大），股权融资DEA有效。万科是目前我国最大的专业住宅开发企业，综合实力一直处于全行业领先水平。尤其是近年来，万科顺应国家倡导的低碳经济潮流，在国内最早建立零能耗、零碳排放的实验楼，获逾百项绿色建筑专利技术，创建起“绿色科研、住宅工业化、全装修”的全绿色体系。无论从资金运作效率还是盈利能力，万科的股权融资所获资金都达到了最优利用；嘉宝集团和正和股份属于综合类上市公司，房地产开发只是主营业务之一，其他主营业务的发展使其在一定程度上规避了国家宏观调控的政策风险，保证股权融资的顺利进行和资金的合理使用。

（2）上升型：新湖中宝、北京城建、天房发展。如图1所示，新湖中宝在2008、2009年的技术效率、纯技术效率、规模效率的相对有效值均为1.000，实现了股权融资DEA有效；北京城建在2007-2009年效率值均处于上升趋势中，并在2009年实现DEA有效；天房发展的效率值一直处于较低的水平，没有达到股权融资的最优规模，处于规模收益递增阶段。新湖中宝、北京城建、天房发展分别是浙江、北京和天津规模较大、实力较强的房地产上市公司，从投入和产出指标水平来看，各项指标的数值都处于上升趋势中，这说明三地房地产市场的火爆带动了公司业绩的提升，同时扩大了公司对融资的需求。天房发展的资产负债率一直在50%以下，表明公司资金大多来源于权益性融资。因此，为提高上市公司股权融资效率，可以考虑引入新的投资者，扩大对资产的投入，或借助政府的扶持，尽快实现投资项目的转化，提高产出水平，达到规模经济。

（3）先下降后上升型：中粮地产、中航地产、渝开发、大龙地产。如图2所示，中粮地产、中航地产、渝开发、大龙地产四家房地产上市公司在2008年出现了明显的效率值下降和2009年效率值上升，但只有大龙地产一家股权融资DEA有效。这四家公司属于中小型房地产上市公司，2008年金融危机的爆发使公司资金链受到较大冲击，各项产出指标水平明显下降，经营业绩下滑。但随着我国经济转暖，股票市场逐步走出低迷，上市公司股权融资需求再度显现，如中粮地产和中航地产股权融资规模收益递增。渝开发的股权融资效率值一直处于较高水平，在2007年实现DEA有效，但其后两年出现股权融资规模收益递减的情况，原因在于其资产负债率一直徘徊在30%40%之间，大大低于同行业平均水平，权益性融资所占比例较大，但股权融资资金的有效利用程度不高。因此，公司可根据实际情况，适当收缩资本，寻找新的利润增长点，进行模式创新，开发新的投资项目，调整资本结构，将生产调整至最佳状态，以提高股权融资效率，并充分利用财务杠杆实现公司价值的最大化。

（4）下降型：亿城股份、华业地产、京能置业。如图3所示，亿城股份、华业地产、京能置业三家房地产上市公司在2007-2009年技术效率水平呈现下降趋势，产出相对于投入而言逐年减小，亿城股份在三年中都没有达到DEA有效，股权融资规模收益先递减后递增；华业地产在2007年股权融资DEA有效，其后两年规模收益递增；京能置业在2007年出现股权融资DEA有效后，呈现规模收益先递减后递增的复杂态势。三家公司同属于小规模的房地产上市公司，在2009年都处在股权融资规模报酬递增阶段，经营中公司可以采取一些措施加强项目管理及财务成本管理，同时适当增加投入，以达到提高产出水平，实现经营业绩提升之目的。

（5）先上升后下降型：万通地产。如图4所示，万通地产在三年中股权融资技术效率呈先上升后下降总体上升的态势，规模收益先递增再不变然后递增，只有2008年达到股权融资DEA有效，说明其存在投入冗余或产出不足，有待改进。万通地产是一家专业化的房地产开发公司，主营方向为高档住宅物业开发与经营，是中国房地产行业领导品牌企业之一。2009年公司资产负债率大幅上升而净利润同比大幅下降，说明公司股权融资规模有待扩充，并且股权融资效率有待提高。

（四）研究结论

综上所述，2007-2009年，在14家房地产上市公司中，仅有三家全部达到股权融资DEA有效，占比为21.43%，表明我国绝大多数房地产上市公司的股权融资效率不高，没有达到规模经济。虽然有的公司个别产出指标较好（如净资产收益率较高），但投入产出比不高，我国房地产上市公司的绩效在整体上由效率解释的部分还偏低，企业发展的基础非常不牢固。此外，这也说明我国房地产业的核心竞争力在企业的发展战略中尚未起到重要作用。

四、 提高我国房地产上市公司股权融资效率的对策建议

（1）认清市场形势，加强论证评估，减少房地产上市公司投融资盲目性。总体经济环境决定整个经济体系中资本的供给和需求关系及通货膨胀水平。如果整个社会经济中的资金需求和供给发生变动或通胀水平发生变化，投资者就会改变其要求的收益率，房地产企业的资本成本也会相应发生变化。而证券市场走势和股票的流动性亦会直接影响投资者的投资收益率和抗风险能力，关系到房地产上市公司股权融资能否顺利进行。因此，房地产上市公司应紧密把握宏观经济脉动，时时追踪证券市场走势，控制企业经营风险和财务风险，对投融资方案进行科学的论证和评估，提高信息披露质量，减少非理性投融资的发生。

（2）培育核心竞争力，增强房地产上市公司成长性。解决前文实证分析中所暴露出的我国房地产上市公司股权融资效率低下问题，关键在于提高上市公司资本运作能力，促进核心竞争力的形成。房地产上市公司核心竞争力的构建主要通过激发创新能力、形成规模经济、发展自身的比较优势、提高品牌能力、强化资源整合能力等途径。继而可以通过树立科学的人才观念、实行动态管理、选择适度超前的策略、加强企业文化建设、建立现代企业制度等方法来保证房地产上市公司核心竞争力的持续性，使其不断发展壮大。

（3）优化公司治理结构保证房地产上市公司的经营质量。从实证结果来看，我国房地产上市公司的股权融资效率亟待提高，需要努力改善经营管理水平，良好的公司治理结构必不可少。目前“一股独大”的现象在上市公司中仍然比较严重，大股东出于自身利益最大化的目的进行盲目的多元化扩张，影响了股权融资效率和公司的可持续发展［5］。因此，首先，房地产上市公司应考虑降低股权集中度，减弱内部人控制，提高资本使用效率；其次，建立完善的独立董事制度对大股东和管理者的行为形成制衡和监督，同时切实发挥独立董事的顾问作用，促进上市公司投融资决策的科学化，进一步提高股权融资效率；再次，通过制定有效的激励和约束机制，使经理人的利益与公司业绩挂钩，促使经理人通过提高资金使用效率来实现自身价值和公司价值的最大化。

（4）整合房地产行业的优势资源，促进房地产上市公司实现规模经济。近年来，房地产行业的并购呈现持续增长的态势。如前文所述，宏观调控政策、市场竞争加剧对房地产企业资本实力和开发能力的要求不断提高，成为推动我国房地产行业并购整合的根本驱动因素，而现阶段国有资本在房地产行业的调整和新进入者的涌现则进一步推动了房地产行业的并购整合。加大房地产行业优势资源的整合力度，实现金融、土地制度的真正变革，将推动全能型的房地产企业走向资金流周转快、风险相对低的集团化、专业化道路。这将大大有助于我国房地产上市公司提升投融资水平，扩充资本实力，并最终实现规模经济。

参考文献:

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［2］徐勇谋，王仁涛，董旭操.房地产金融学:房地产投融资分析［M］.北京:中国建筑工业出版社,2008.

［3］魏权龄.数据包络分析［M］.北京:科学出版社,2004.

［4］刘力昌,冯根福,张道宏，等.基于DEA的上市公司股权融资效率评价［J］.系统工程,2004(1)：55-59.

［5］陈贤锦.基于DEA方法的上市公司股权融资效率分析［J］.财会通讯，2010(11)：18-20.

An Empirical Study on Equity Financing Efficiency of Chinese Listed Real

Estate Companies: Based on the DEA Method

Feng Yumei,LI Yang, MA Jun

（School of Finance, Shandong University of Finance, Jinan 250014, China）

Abstract:As a basic and leading industry of the national economy, the real estate industry plays a very important role in the economic and social pattern. And as a typical capital-intensive industry, sufficient free cash flow is a prerequisite for ensuring the normal operation of the real estate companies. But with the real estate market being continuously hot, Chinese real estate companies have a strong impulse for equity financing. By employing the DEA method, we evaluate the financing efficiency of 14 listed real estate companies, and find that the financing efficiency of Chinese listed real estate companies is inefficient generally. Finally, we propose some suggestions to improve the financing efficiency of Chinese listed real estate companies.

Key words:listed real estate companies; investment and financing impulse; financing efficiency; DEA method

(上接第70页)

A Study on the"soft factors" Based on "Enterprise Man" Hypothesis

SHANG Haiyan, SUN Guodong

（School of economics, Shandong University of finance, Jinan 250014, china）