房地产开发成本精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产开发成本范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

【关键词】房地产；成本；控制

房地产开发是通过对多种资源的组合使用而为人类提供居住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。不论房地产开发的目的如何，其最终行为应是一种投资行为。市场化的房地产开发，不论是为满足社会需求还是投资活动，为投资人创造利润是其根本目的之一，这是市场经济和价值规律作用的结果。因而房地产开发成本的控制就是创造投资人利润的基石之一，不同的开发项目有不同的开发成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的规律和借鉴意义。

一、房地产开发的主要程序

理清房地产开发的主要程序，将为研究房地产开发成本提供框架和架构支持。

投资人自有投资意向开始至项目建设完成，出售物业、出租物业或自主经营，其全寿命周期的管理，遵循一个基本的开发程序，包括：投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批―施工建设―市场营销与物业管理。这个程序会因具体工作的不同，在实施顺序上会交替进行，如市场营销与施工建设同时或提前进行。无论顺序怎样变化，这些程序基本概括大多数的居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

二、房地产开发投资的主要组成

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成房地产市场上的增量供给，当房地产开发投资人将建成后的房地产长期持有、出租或自营时，短期开发投资将转变为长期置业投资。（房地产置业投资、房地产股票、债弧⑿磐型蹲实缺疚奈从肷婕埃

对于开发销售模式下的房地产项目，房地产开发投资主要包括：土地费用、前期费用、政府规费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发管理费、财务费用、销售广告费、税费和不可预见费等。

三、房地产开发阶段对应的开发成本

表一为根据某具体开发项目总结的开发成本组成分析，虽不能普遍通用，但有一定借鉴参考意义。

通过上表数据分析，建筑安装工程费用约占总开发成本的50%，土地费用和税费约占总开发成本的30%，其他几项费用单个占比2%-5%。开发项目不同，上述比例会有所不同。

投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究阶段，这个阶段主要是寻找投资机会并进行决策分析，主要产生咨询成本。

获取土地使用权阶段，主要参加土地招拍挂活动，取得土地使用权，支付土地出让金、土地交易费和税费等。

规划设计报批阶段主要是前期工程、规划设计、审查、向政府报批以及向政府缴纳城市基础设施配套费等，办理开发前的各种手续，开发成本主要为前期费用和缴纳政府规费。

施工建设阶段，是将批准的设计变为实体工程的过程，是开发成本发生最快、数量最大的阶段。

市场营销与物业管理可能会随施工建设同期展开，销售费用随工程进展逐步产生。

四、房地产开发成本控制

（一）房地产开发的前期阶段（投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批）是影响整个开发成本的主要阶段，虽然这个阶段实际发生的开发成本费用数量不大，占比不高，只占整个开发成本的2%左右，但其影响的开发成本约有70%。这是因为开发产品的定位、规划设计方案的选择以及设计选型，基本确定了开发产品的业态形式，确定了开发产品的初步轮廓，确定了开发产品的设计思路，这些因素综合固定了开发产品的主要架构，而且会影响开发项目建成后的使用成本，因而是形成或确定开发成本的关键阶段。例如：一个在屋顶附带游泳池的建筑因其结构受力影响，通常会比普通建筑工程造价大许多，而竣工后游泳池的使用维护成本也会影响整个建筑的使用管理成本。

因此，开发前期阶段是控制开发成本的主要阶段，而且是关键阶段。对市场进行深入细致的分析，贴合市场进行开发产品的选型，特别需要重视对设计的细化和深入，进行多方案经济比较，择优选择设计方案，是开发成本控制的主要工作。

优化设计方案，对设计指标（如钢材用量，面积使用率等）科学化的限定，最大程度发挥设计者潜力，从设计上控制工程造价指标，也是开发成本控制至关重要的工作。例如：分别由不同设计院设计的两个类似的工程项目，其地下室钢筋用量分别为91KG/m2和110 KG/m2，地下室面积都接近4万平方米，其地下室钢材用量相差760吨，工程造价仅钢材部分就相差约390万元，因用钢量的不同地下室单位建筑面积造价相差96元/m2，对整个工程造价影响比例约为2.6%。可见，设计的指标控制工作是关键。

（二）房地产开发的建筑安装工程阶段，因其资金投入量大，是开发成本控制的第二阶段，这个阶段是优选建筑承包人和控制工程质量、进度、投资的综合阶段。虽然这个阶段投入整个开发成本约50%，但开发成本的控制影响一般仅占总开发成本的10%-15%左右。

房地产开发的建筑安装工程阶段，工程招标选择承包人，通过充分的市场竞争来选择社会平均水平的工程投标价格，是控制开发成本的一个重要手段。

我国的建筑市场已实行招标投标多年，其市场透明度已较高，市场竞争体现优质优价的原则。开发商对建筑承包人有较大的选择范围，工程报价公开竞争，对开发成本的控制较为有利。但也必须看到，投标价格与质量、信誉等的对应关系，避免因低价中标造成后期施工中的扯皮、纠纷等影响，进而影响开发项目的形象、质量等。

施工过程中，开发成本的控制，更多体现为维护施工合同的执行，保证开发项目在合同框架内顺利实施，避免承包人索赔产生额外的成本。保证工程顺利进行，安全如期竣工，按计划销售或运营，取得预期的经济效益，这就是在建筑安装施工阶段开发成本控制的重要工作。

在建筑安装工程阶段，因为投入资金量大，实施精细化管理，避免一些无谓的浪费，对开发成本的控制还是有一定效果的，虽然可能节约的比例不大，但因为工程造价基数大，其节约的绝对数额还是可观的。根据对某具体开发项目的调查，开发商实施施工监督精细化管理， 其节约的工程费用足以支付工程管理人员薪酬，而且还树立了开发项目和管理人员良好的形象。但必须注意的是，开发商实施施工监督精细化管理，不能脱离合同框架，不能一味追求低价，否则将适得其反，降低开发项目的品质。

（三）从表一的数据可以看出，除土地费用（占比16.74%）和建筑安装工程费用（占比48.59%）外，第三个大比例项目为国家收取的税费，约占总开发成本的13.6%。国家对开发项目收取的税费主要有：营业税，城建税，教育费附加，土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税等。税费是必须按国家规定缴纳的，合理的进行账务整理，避免重复交税。

（四）房地产开发中的财务费用是一个不容忽视的数据，虽然在表一中财务费用仅占整个开发成本的2.16%，但不同的开发项目，这个数据可能差别巨大。

财务费用主要包含：融资、贷款资金利息，财务咨询费，银行手续费等。融资、贷款资金利息是财务费用的主要构成，不同的开发项目，开发资金来源和构成千差万别，如果大量利用融资、贷款作为开发资金，必然产生较高的财务费用，从开发成本控制角度看是不利的，而且可能带来金融风险，对整个开发项目也是不利的。

目前，国家对房地产业的调控，对预售商品房的条件很有可能收严格，甚至可能取消预售许可制度，实行现房销售，如果开发项目自有资金偏低，其财务费用将大大增加，成为影响开发成本的重要因素。

五、结语

目前国家在全社会经济结构调整中，房地产行业调控是首当其中的，房地产业开发告别暴利回归社会平均利润水平，是今后必然趋势，也是市场经济作用的必然结果。房地产开发的成本控制将成为开发项目首要的工作之一，和大多数行业一样，市场、研发、营销、成本管理成为企业的必做功课。

篇(2)

【关键词】建筑施工；成本管理；常规误区

项目作为房地产开发过程中组织的主要单元，是企业财力的源泉。这些源泉只有是取之不尽、用之不竭的，企业才能有积累，才可以扩大再生产，才能有更大的发展。近年来，由于建筑市场竞争日趋激烈，国家宏观调控力度加强，企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，造成大部分房地产开发过程中项目经济效益不断下滑，影响并限制了企业的发展。因此，房地产开发过程中必须认清形势，建立适应市场的科学管理机制，属时下当务之急。

一、企业成本管理概念

企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。

企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。

二、当管理前房地产开发成本中存在的误区

2.1 成本分析存在误区

成本分析足指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多国有施工氽业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。

2.2 成本管理认识上存在误区

长期以来，房地产开发过程中在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲闷增加施工人员和设备，必然会导致窝工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。

2.3 投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析

在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在建筑行业市场竞争的日益激烈，很多企业不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。

三、成本管理的体制机制建设

3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素

工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。

3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本

材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。

3.3 成本管理要从投标报价开始进行

在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述，房地产开发成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败。

参考文献：

[1]郝一明.房地产开发过程中成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2008，5（01）：21——23.

[2]吕玲.房地产开发成本管理及控制[J].企业经营管理，2012，7（08）：12——13.

[3]刘新红.浅谈房地产开发成本管理问题[J].实物探讨，2012，6（07）：45——46.

篇(3)

关键词:房地产;房地产开发;成本管理

中图分类号:F4

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0060-02

房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。

1 房地产开发的成本构成

房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和,包括以下几个方面:

(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费,耕地占用费,有关地上、地下附着物拆迁补偿费,安置动迁用房支出等;

(2)前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;

(3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费;

(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;

(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出;

(6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;

(7)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其他财务费用;

(8)管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等;

(9)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费,专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费,以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。

2 房地产开发的成本管理

2.1 房地产开发的成本管理的概念

房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求,在开发建设过程中,对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。

2.2 房地产开发不同阶段的成本管理

房地产开发的成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上,事实上,成本管理贯穿于房地产开发的各个阶段。下面便从房地产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售阶段等四个阶段来阐述房地产开发大的成本管理。

2.2.1投资决策阶段的成本管理

在项目投资决策阶段开发商应该着重考察投资环境,投资房地产产品的市场价值,项目的工程类型与规模,经济技术指标,交通条件,市政配套情况,建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。

房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小,而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入,但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

投资决策阶段的成本控制是事前控制,由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定投资决策阶段成本控制的关键。因此,在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制,采用合理的估算方法进行编制,从而确保项目投资决策的可靠性。

2.2.2前期工作阶段的成本管理

当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做,这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的成本管理主要是设计阶段的成本管理。

设计阶段的投资成本管理工作是开发全过程成本管理的重点。开发商通过招标方式选择设计单位,在委托设计单位之前要对投资进行详细分析,在此基础上一般采用限额涉及的方式,保证有效的成本管理,并着重考虑一下工作。

(1)做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查,对项目进行详细深入的投资估算分析,作为初步设计控制的依据。

(2)初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案必选的可能,不同的设计方案导致的成本是不一样的,因此,应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选,达到成本控制的目的。

(3)限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总该算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制专业设计,严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更,保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资的项目。

2.2.3工程建设阶段的成本管理

工程建设阶段进行的成本管理的基本原理是把计划额作为工程成本管理的目标值,在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施进行控制,确保工程成本管理目标的实现。

(1)工程开工后,督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付表,综合评价承包商当月的工程完成情况,如工程量及进度完成情况。特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款,以及每月的索款额。

(2)定期制定最终成本估价报告书,反映施工中存在的问题及投资的支付情况。

(3)严格控制设计变更以及由于业主、项目组织者或工程师工作不当而引起的工程变更,控制变更申请程序。变更是造成承包商索赔的主要人为因素,控制好变更,就能减少承包商的索赔,使工程实际支付尽量控制在承包合同价的范围内。

(4)严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序,审核、评估承包商提出的索赔,对承包商不合理的索赔要求进行反击,有时甚至因承包商不能正确履行合同而对承包商提出索赔。

(5)审核承包商工程竣工报告,根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核,确定工程竣工报表的支付金额。

(6)做好工程投资控制执行情况的总结。

2.2.4租售阶段的成本管理

房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中,房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势,一般费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。

控制好销售成本的关键取决于如何进行销售策划,深入理解项目内涵,使广告表现等更好的与项目定位衔接;应当结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素,深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的,这样才能够充分发挥推广费用的作用,避免事倍功半,从根本上达到销售费用成本管理的目的。

3 结语

成本管理是房地产开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个开发过程,对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。

房地产开发各环节对成本管理都有不同程度的影响,不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标的,设计阶段对成本管理工作影响很大,应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段,做到工程成本的尽可能低。

参考文献

[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京:中国电力出版社,2005.

[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.

[3]中国房地产估价师学会编.房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

篇(4)

关键词：房地产；开发成本；管理；初探

中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1 工程合同管理

公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调; 而成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。

2 工程预算及资金管理

根据工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。主要包括对预算内容的审查，钢筋用量的核实，价差的调整，洽商、变更的费用控制，违约与索赔等。应重点关注对现场签证的监控，审核洽商、变更的合理性、完整性及经济性，并明确发生费用的原因和责任。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的; 工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计，以便财务核算成本与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制; 并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

3 成本控制

房地产开发是从立项到竣工各个阶段发生的总成本，具体包括立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。

3.1 立项环节的成本控制。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。成本控制按项目开发方式分为新征土地、买断项目和合作开发三种方式。其中新征土地包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等几部分。征地费用和拆迁安置费用属于不可控费用。大市政费用分自建和交政府部分，应分别核算。规划条件方面应由项目部按满足公司利益最大化原则进行，合理提高容积率，以降低土地成本。买断方式应明确买断内容，按照为公司争取最大利益的原则确定支付总额及付款时间，明确三通一平或七通一平的标准，办理手续应与项目付款时间挂勾等等。合作方式需明确合作方式、分成比例、交房时间及标准，付款时间及付款总额等总之选择有利于公司利益的方式。

3.2 规划环节的成本控制。规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划，科学讨论，严格审批。规划设计部门和评审委员会在该环节承担主要的职能。规划环节的成本控制具体包括规划方案、方案评审、报批设计、扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备及其他费用等。在本环节中，需由项目部按照国家有关规定缴纳有关规费外，根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求，其中施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70% 的部分，属于设计方可控部分，应严格审核。

3.3 招投标环节。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。本环节主要确定承建商、工程监理、材料及设备供货商，应重点关注有关各方的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力和合作经历等。

3.4 施工环节。施工环节的成本控制应主要注意两大方面，一是因各种变更带来的费用，二是是材料、工程款的支付。由于市场变化以及对市场的了解程度，施工阶段不可避免会由于各种情况对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

3.4.1 审图。包括扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审以及各专业技术图纸会审。应建立图纸多层次会审会签及审批制度以及各关联专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完毕，工程部门应将评审资料进行整理并形成施工图会审会议纪要。

3.4.2 工程变更。项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整; 应加强施工前的审核工作。工程部及相关部门应全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。确实需发生变更时，各部门需全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。

3.4.3 变更签证。对于变更应填制变更洽商确认单，按相应的审核签认流程进行，现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行，必须遵循“先洽后干”的原则，认真核对签证的工程量是否准确，变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。工程部及预算部对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

3.4.4 工程款的支付与审批。应考虑付款进度以及工程进度等。按合同约定以及工程进度付款。应多层次多角度审核工程进度，甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位，预算人员审核工程价值量。款项的支付应根据不同情况由不同级别人员审批。

3.5材料及设备采购环节。材料及设备采购环节成本控制的核心是计划和信息，通过制定明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。

3.5.1 材料进场计划。采购招投标及订立合同时间、生产周期、运输周期、安装、验收周期、交叉作业时间，应与工程进度相配合，与采购点远近相对应，与工序安排相联系。编制材料计划时，要注意考虑可能出现的问题，并留出相应的时间。

3.5.2 材料的性能价格比。工程部应注意日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。必须招投标的材料设备应根据招投标的有关规定进行管理，不需招投标的，采用三家以上厂家报价择优择低的原则选择。

3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付进度、保修款以及预付款限额控制等。材料进场应经过甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度进行价款控制，同时预留一般不低于合同总价 5%的保修款。

3.6 销售环节。销售环节的成本一般是按照费用目标总额按比例进行控制。本环节主要包括营销方案的制定，营销现场费用，样板房装修费用，销售回款及补充条款、客户交房等。应首先在确定费用目标总额的基础上，根据相关因素进行分解，并确定具体计划和费用。

3.7 期间费用。主要指建设单位管理费，包括项目从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，以项目投资总概算为计算基数。由于地产开发业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有责任指导监督其他部门的有关费用支出情况。

4 结束语

随着房地产市场的不断成熟，市场竞争也是趋规范化。经营者要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。房地产成本管理可以及时、准确地反映项目成本的预算控制及执行情况，减少预算外和不必要支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。另外，按照税法有关规定，企业发生的期间费用、开发产品销售成本、营业税金及附加、土地增值税在计算企业所得税时，准予当期按规定扣除。因此，成本核算也决定了企业所得税的计算基础，正确地进行成本纳税筹划，还可达到节税的目的。成本管理主要包括: 合同管理、预算及资金管理、成本控制等方面的内容。

参考文献：

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[关键词] 房地产 成本核算 内容 方法

一、房地产开发成本的内容及核算的方法

1.房地产开发成本内容

房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；(2)前期工程费：主要指开工前所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等；(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；(4)基础设施费：主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；(6)开发间接费：主要是指企业所属直接组织（如工程和材料部门）管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费；(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。

2.房地产成本核算的方法

目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原则”的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大；另一种是项目核算法（也称集中核算法），即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。

笔者主张是多栋号小区时，又是多个施工单位承包，还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包，采取集中核算也可。

二、材料供应的核算方法

1.按预算定额大包形式

举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。

凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。

2.非工程大包形式

举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。

三、拨付工程款的核算方法

正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%；二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款；三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。

正常工程款拨付方法程序是：乙方（施工单位）每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”，由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证，再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单，借记：开发成本――X栋号,贷记：应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时，甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票，借记：应付账款――X施工单位,贷记：银行存款。

对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”，借记：开发成本,贷记：应付账款――***施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。

四、项目贷款利息的核算

一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入“财务费用”科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的“配比性原则”，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。

总之，房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作，它涉及到各个部门，成本核算与管理的好与差，反映一个企业的整体素质。因此，各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓，千万不要轻视它。

参考文献：

[1]刘 伟:绿色建筑生命周期成本分析研究.重庆大学学报,2006年3期

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【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发

1、引言

在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。

2、影响房产开发成本控制的因素

2.1可行性研究

市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。

2.2投资估算

在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。

投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。

2.3技术设计

1）建筑设计

建筑方案设计质量关系着后续的其他各专业方面质量，关系到各个专业成本控制成败，它是设计中成本控制第一步。建筑方案设计好与坏，不仅决定结构专业成本控制，而且也对电气化、智能化、节能环保、内外装修等都有影响。这就要求找到美观舒适和成本控制之间一个平衡点。

2）结构设计

建筑结构是建筑物骨架和主体，其工程造价在建筑成本中占有非常重要的地位，结构设计与建筑成本有直接关系，优秀结构设计能够控制房地产成本，对房地产开发成本控制具有重要作用。

3、加强房地产开发成本控制措施

3.1房地产开发技术设计成本控制

决策阶段成本控制主要表现在于可行性研究，各种预算数据，这些提供的数据质量直接影响到建筑成本以及投资成本。但并不是最重要的因素，对成本控制的关键环节在于房产开发的设计阶段。设计阶段成本控制可以使得建设项目设计节约很多建筑成本，做好设计阶段成本控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资根本所在。

1）科学建筑设计。要根据建筑项目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管网、道路以及绿地布局，确定房屋间距和建筑层数、人口和建筑密度；布置好公共设施规模及服务半径，并划分好各部分之间的投资比例；建筑平面布置应科学合理，同时兼顾建筑工程造价等因素；合理设计建筑净高和层高，可以大大降低建筑成本，还能节省材料、节约用地、节约能源、同时有利于抗震。

2）优选结构方案。建筑结构设计是建筑物的主要框架，根据建筑层数和使用功能，选择合理结构体系，对建筑成本控制也是起到重要作用。在确定结构体系之后，还应对结构进行多方案比较。通过多方案比较后，选择一个最佳的结构设计方案，一个优秀结构设计方案比一个差的方案要节省很多建筑成本，因此，优选结构方案可以降低建筑工程造价，进而达到开发项目的成本控制。

3）严格控制计算数据。在结构设计中，设计人员在计算和配钢筋时，往往是取荷偏大，计算参数有意识放大；担心计算不准，有意识根据计算结果又扩大，所以其最终出图结果显然比精确计算大很多。因而，应该进行严格控制计算数据，也可以有效的实现成本控制。

3.2房地产设计过程中成本控制

1）加强人员素质

工程造价是一门综合性学科，它包含政策、技术、经济以及实用等特性于一体的综合体，因此，行业管理人员的素质直接影响整个开发项目投资管理和成本控制。在我国的一些设计人员不懂得工程概预算方面专业知识，同时经济技术管理员对工程技术有关知识不是很深入，因此，要从现在注重加强对行业专业人员素质培养。一方面，有关部门领导应该要重视对专业业务人员培训工作，加强工程造价管理人员知识的实效性和全面性。应该经常邀请行内专家对造价管理业务人员进行有关培训；另一方面，建筑设计单位和有关设计人员应该树立经济核算观念，克服设计中轻视经济、重视技术、设计保守、超前等不利倾向。在建筑设计工程中建筑经济人员必须加强对项目投资分析对比，及时准确的反馈造价信息，能动地影响整个设计过程，这样必然能促进开发项目投资得到有效地进行成本控制。

2）合理设计结构以及层数

有关主管部门要从根本上转变认识，清楚了解设计阶段对建设工程项目造价影响巨大。建筑层数直接影响着整个工程造价的高低。低层建筑可以降低工程费用；高层建筑可以节约用地。高层建筑一般要设置电梯等公共交通面积较多，同时还要增加补充设备如垃圾通道、供电和供水设备等。作为高层乃至超高层建筑，要改变结构形式，以提高结构强度抵御较强风力荷载对建筑的影响，这样也会使工程造价大大增加。因此，科学合理规划建筑层数以及结构可以很好的控制成本。

3）实行限额设计

针对我国目前房地产开发项目设计中存在的不足，我国大力推行限额设计，这是工程建设领域有效使用和控制投资支出的一种有利措施。在开发设计的各阶段，合理确定和正确把握限额设计，特别是在限额设计目标值确定之前，进行可行性研究分析以及开发方案设计时，应该加强价值工程分析，科学合理的选择建筑功能以及工程造价与之相匹配的最佳设计方案；当整个投资限额确定之后，合理使用和分解投资限额，为了克服投资限额不足问题，根据具体情况适当调整使用比例，这样可以很好地解决限额设计不足的问题。进而，整个项目来讲就可以很容易到达了成本控制目标。

3.3成本控制制度措施

成本控制也要建立行之有效的制度措施；规范工程招投标制度，就要建立一个公平、公正、公开、健康的行业竞争氛围，严格杜绝不规范的招投标行为发生。只有做到这样，经济合理、造型新颖、技术先进、安全适用、绿色节能、节约投资的最优设计方案，才有可能脱颖而出。从事设计行业人员必须执行严格的执业资格考试和注册制度，加强建筑施工图审查制度，以及积极推进工程设计责任保险制度等；可靠工程设计监理制，随着设计监理制的不断推进，利用专业的监理的第三方特殊地位，使其参与招投标全过程中，那么对招投标环境也是可以起到一个约束作用，使监理制度在工程建筑设计中发挥监督和协调作用。在设计阶段进行监理，这样在一定程度上发现和更正设计过程中出现经济、技术方面的一些错误，从而可以提高设计的质量，可以有效地控制工程造价。

4、结语

成本控制在房地产开发项目中起到很关键作用，对开发项目投资额有重大影响。房地产开发企业常常忽视前期的决策阶段与技术设计阶段的成本控制的重要意义。只有重视前期的设计等阶段的成本控制、才能保证其它各阶段的工程造价被控制在合理范围内，使项目投资控制目标能够实现，这样可以避免三超现象的发生。

参考文献：

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关键词：房地产开发 成本控制 监督分析

我国的房地产开发发展起步较晚，但如今房地产企业在大好环境下如雨后春笋般成立，公司的规模大小不一，管理水平参差不齐，投资收益也就有了差别。作为企业来说，争取最大收益是最终目标，对房地产开发企业来说，在销售价格相对稳定的情况下，成本直接影响到利润。因此，加强成本的控制是值得房地产开发管理者去研究、总结的。

房地产的开发过程可简单看作：取得土地～前期手续～规划设计～工程建设～房屋销售；因此其费用成本包括：与土地有关的费用～前期费用～规划设计费用～建筑安装费用及配套费～销售及管理费用，当然各种税费和财务费用贯穿整个过程。这些成本费用在不同时段影响着项目成本，它们相对来讲有主有次。下面就各种费用进行简单的论述。

土地费用

房屋是依附土地而存在的，因此取得土地是房地产开发企业首要的目标。土地价格在各个城市不同地段是相对稳定的。而选哪里的地块，这就涉及一个项目的选址和决策问题。换言之，土地成本的控制不是直接土地价格控制的体现，而是项目前期决策。在做出决策之前，必须认真分析本地市场、技术及环境因素。现在房子一直处在上涨的空间中，很多企业认为不管怎么样都挣钱，先拿地到手再说，导致盲目投资。现在国家进行调控，不少企业陷入了困境。因此，只有经过充分的考察研究，有切实可行的可行性研究，才能保证项目的收益。

前期费用

前期费用主要包括城市配套费、各政府部门办理相关手续收取的费用及为工程开工建设所必须具备条件而花费的费用。该部分费用在各个地区有各自的收费标准，对同一地区费用相对固定。但是有些收费政府部门可能减免一部分，这就需要开发企业关注当地的政府规定，收集相关资料，对符合条件的可以提出申请，减少费用。比如墙体采用节能材料，可以收回墙改费；开发的项目是节能小区，可以获得政府的补贴等。因此该部分的控制重点在了解当地的政策，合理利用相关政策。

三、规划设计费

实际该部分可以划归前期费用，在这里单独列出有突出其作用的意思。有关统计资料显示设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。现在有些开发企业认为都是民用工程，设计简单，不必多花钱，所以将设计费压的很低。另一方面现在设计院也是水平差距很大，竞争非常激烈，为了揽业务有时竞相压价。俗话说贱钱无好货，导致图纸问题多，施工中经常变更，影响了工期也增加了造价。更为重要的是设计的时候没有经过充分的方案优化，不可避免的存在设计保守计算，结果出现了不少的“肥梁、胖柱、深基础”等不合理现象，从而人为的提高工程造价。还有就是前期进行了勘察，设计时没有具体的方案，等挖开基础后看情况再定。我就曾遇到一个工程，前期场地回填强夯完成并做了勘察，挖开基础到设计层查看，达不到设计的要求，只好加深基础，致使基础深达4米，造成了浪费。由此看来，设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

建筑安装费用及配套费

工程建设过程相对整个项目来说是一个较长的过程，投入的资金量大且相对集中，管理过程中需控制的因素很多。因此，需要建设单位的管理人员制定相应的措施和制度来保证对造价的控制，而不是靠个人的能力来控制，毕竟每个人的能力是不同的。主要从以下几个方面来加强成本的控制：

把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。工期的缩短对建设单位来说就意味着成本的节约，利润的扩大。

加强合同的签订和管理，分清双方的风险和责任。一方面可以为下一步工作提供指导依据，约束各单位人员的工作行为，另一方面避免将来可能发生的不必要争论和不合理索赔。

加强现场的管理，尤其避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。

加强材料和设备价格的控制。材料及设备费在工程的建安造价中约占70％，材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购。非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。

房地产企业必须合理筹措资金，一方面保证工程建设的顺利进行，另一方面控制资金成本，即财务费用。房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。

竣工结算阶段的工程造价控制。主要做好以下几点：一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记，是否按图施工。三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是按图严格核实工程量。五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

销售及管理费用