耕地占用税实施细则精品(七篇)

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篇(1)

第二条条例所称建房，包括建设建筑物和构筑物。

农田水利占用耕地的,不征收耕地占用税。

第三条占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税。

第四条经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。

未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。

第五条条例第四条所称实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

第六条各省、自治区、直辖市耕地占用税的平均税额，按照本细则所附的《各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表》执行。

县级行政区域的适用税额，按照条例、本细则和各省、自治区、直辖市人民政府的规定执行。

第七条条例第七条所称基本农田，是指依据《基本农田保护条例》划定的基本农田保护区范围内的耕地。

第八条条例第八条规定免税的军事设施，具体范围包括：

（一）地上、地下的军事指挥、作战工程；

（二）军用机场、港口、码头；

（三）营区、训练场、试验场；

（四）军用洞库、仓库；

（五）军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；

（六）军用公路、铁路专用线，军用通讯、输电线路，军用输油、输水管道；

（七）其他直接用于军事用途的设施。

第九条条例第八条规定免税的学校，具体范围包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。

学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十条条例第八条规定免税的幼儿园，具体范围限于县级以上人民政府教育行政部门登记注册或者备案的幼儿园内专门用于幼儿保育、教育的场所。

第十一条条例第八条规定免税的养老院，具体范围限于经批准设立的养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所。

第十二条条例第八条规定免税的医院，具体范围限于县级以上人民政府卫生行政部门批准设立的医院内专门用于提供医护服务的场所及其配套设施。

医院内职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十三条条例第九条规定减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十四条条例第九条规定减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十五条条例第九条规定减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十六条条例第九条规定减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十七条条例第九条规定减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十八条条例第十条规定减税的农村居民占用耕地新建住宅，是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。

农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

第十九条条例第十条所称农村烈士家属，包括农村烈士的父母、配偶和子女。

第二十条条例第十条所称革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农村居民，其标准按照各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第二十一条根据条例第十一条的规定，纳税人改变占地用途，不再属于免税或减税情形的，应自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额补缴税款。

第二十二条条例第十三条所称临时占用耕地，是指纳税人因建设项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。

第二十三条因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照条例第十三条规定的临时占用耕地的情况，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过2年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。

第二十四条条例第十四条所称林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、迹地、苗圃等，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木用地，以及河流、沟渠的护堤林用地。

第二十五条条例第十四条所称牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。

第二十六条条例第十四条所称农田水利用地，包括农田排灌沟渠及相应附属设施用地。

第二十七条条例第十四条所称养殖水面，包括人工开挖或者天然形成的用于水产养殖的河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面及相应附属设施用地。

第二十八条条例第十四条所称渔业水域滩涂，包括专门用于种植或者养殖水生动植物的海水潮浸地带和滩地。

第二十九条占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，适用税额可以适当低于当地占用耕地的适用税额，具体适用税额按照各省、自治区、直辖市人民政府的规定执行。

第三十条条例第十四条所称直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。

第三十一条经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。

未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

第三十二条纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地所在地申报纳税。

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第二条  本实施办法所称耕地，是指用于种植农作物的土地，人工种植的草地、林地，人工开发的水面积和其他占用前三年曾用于种植农作物的土地。

第三条  自治区内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，是耕地占用税的纳税人。

第四条  耕地占用税根据纳税人实际占用的耕地面积和适用税额计税，一次性征收。

第五条  耕地占用税的平均税额为：

（一）呼和浩特市、包头市、乌海市每平方米7. 50元；

（二）呼伦贝尔盟、兴安盟、哲里木盟、乌兰察布盟、巴彦淖尔盟和赤峰市每平方米6. 25元；

（三）锡林郭勒盟、伊克昭盟、阿拉善每平方米5元。

第六条  耕地占用税由地方税务机关负责征收，或者委托土地管理部门代收代缴。单位和个人获准占用耕地后，土地管理部门应当及时通知当地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位和个人，应当持旗县以上人民政府的批准文件，向当地地方税务机关申报纳税。土地管理部门凭完税凭证或者免税证明划拨用地。

第七条  盟行政公署、设区的市人民政府，可以根据人均占有耕地和经济发展情况确定旗县耕地占用税的适用税额，但是加权平均数不得低于或者高于本办法规定的平均税额。

旗县（市、区）人民政府根据盟行政公署、设区的市人民政府确定的本地区的适用税额，对人均占用耕地数量和经济发展情况差别较大的苏木乡镇，可以规定不同的耕地占用税适用税额，但是加权平均数不得低于或者高于本旗县（市、区）的适用税额。

农牧民占用耕地新建自用住宅，按核定税额减半征收耕地占用税。非农业户口的城镇居民占用耕地建住宅、农牧民占用耕地从事非农业生产经营的，全额征收耕地占用税。

占用粮食生产基地、经济作物区用地、城市郊区菜地和人均耕地特别少的地区的耕地，以及基本农田保护区内耕地（国家重点建设项目占地除外），加征50％以上1倍以下的耕地占用税。

第八条  纳税义务发生时间为人民政府批准占用耕地之日。获准占用耕地的纳税人，在30日内向地方税务机关申报纳税。逾期不申报纳税的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。

纳税人按照有关规定向土地管理部门办理退还耕地的，已纳税款不予退还。

第九条  下列经批准征用或者占用的耕地，免征耕地占用税：

（一）部队和自治区以上指挥防护工程，配置武器装备的作战、情报阵地，尖端武器作战、试验基地，军用机场、港口、码头，设防工程，军事通信台站、线路、导航设施，军用仓库、输油管线、靶场、训练场、营区，师以下军事机关办公用房，专用修械所，通往军事设施的铁路、公路支线等军事设施。

（二）国家和地方铁路线路及其两侧留地、沿线车站、装卸用货场、仓库等；

（三）民用机场飞机跑道、停机坪、机场内必要的空地以及候机楼、指挥塔、雷达设施等；

（四）国家物资储备部门炸药专用库房以及为保障其安全的用地；

（五）全日制大、中、小学校和单位子弟学校，个人举办学校的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室、食堂、宿舍等；

（六）医院、卫生院、医疗站、医务所等医疗单位；

（七）幼儿园、敬老院；

（八）殡仪馆；

（九）直接为农牧业生产服务的农田水利设施；

（十）移民、灾民建房。

前款规定的免税耕地，征用或者用占后改变用途的，应当按规定缴纳耕地占用税。

第十条  农村牧区的革命烈士家属、革命伤残军人、鳏寡孤独以及革命老区、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农牧户，在规定标准之日内占用耕地新建住宅纳税确有困难的，可以酌情给予减税或者免税。尚未达到温饱的免税，其他困难户适当减税。

前款规定减税或者免税的程序为：由纳税人提出申请，经苏木乡镇人民政府和旗县地方税务机关审核，报旗县人民政府批准。

第十一条  在老少边穷地区修筑公路或者兴建其他扶贫工程，缴纳耕地占用税确有困难的，由自治区地方税务机关审核，报国家税务总局批准后，给予减税或者免税。

第十二条  经批准征用或者占用的耕地，超过2年未使用的，按规定税额加征2倍以下耕地占用税。

第十三条  地方税务机关可以从耕地占用税实征税额中，提取不高于5％的征收经费，用于征收业务费支出。

第十四条  耕地占用税的征收管理，参照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定执行。

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【关键词】房地产开发企业税收负担纳税财务运作

一、我国房地产企业整体税负情况分析

房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中,在房地产投资开发环节,国有土地使用权出让受让方必须缴纳3%-5%的契税,同时取得土地若为集体土地则还需一次性缴纳耕地占用税;在房地产的转让环节,房地产转让方要按转让土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税;按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加;按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税;在房地产收益环节,转让方要按转让房地产增值程度征收30%-60%的四级超额累进税率的土地增值税;自2008年起按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税,在此之前所得税率为33%;在房地产取得环节,受让方需缴纳契税和印花税,契税一般按成交价格的3%-5%征收,印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据和2002-2006年中国税务年鉴相关税种数据为基础。根据2002-2006年房地产上市公司财务数据和证券之星的行业分类,属于房地产开发销售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后转型为房地产开发销售公司等后,选取其中28家公司进行测算,主要测算三个指标(见表1)。

按照会计核算要求,公司利润表中主营业务税金及附加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等;所得税项目反映公司按规定从本期损益中扣除的所得税费用;公司现金流量表中支付的各项税费项目反映企业按规定支付的各种税费,包括本期发生并支付的税费以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金。用以上三个指标与主营业务收入对比一定程度可以反映企业的税收负担状况。

从表1可以看出,房地产开发销售公司税负呈上升趋势,主营业务税金及附加/主营业务收入从2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得税/主营业务收入从2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各项税费/主营业务收入从2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根据2002-2006年《中国税务年鉴》数据,用房地产业的契税、营业税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税和外商投资和外国企业所得税等税种收入合计数与《中国统计年鉴2006年》房地产开发企业经营总收入之比作为分析本指标,则2001-2005年房地产业的税负情况如表2所示。

从表2可以看出:经营总收入取自《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005);2001-2005年的房地产业的营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业所得税、印花税、土地增值税均取自《中国税务年鉴》2001-2006年度全国税收收入分税种分产业(房地产业)收入情况表,契税用《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005)中土地转让收入的2.5%估算。

近年来全国房地产业的税负水平逐年上升,由于统计数据原因,有些税如耕地占用税未计算在内,契税是大致推算的,将上述因素考虑在内,房地产企业税负在12%以上,这个税负水平远大于许多行业。

二、房地产开发企业新形势下的税收负担分析

从表1和表2中数据可以看出,2005年和2006年年来房地产税负增加主要是所得税、土地增值税及营业税及附加增加导致的。这与这两年的税收政策是一致的。

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关键词：房地产；税收；特性；问题；建议

近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。

一、房地产税收的特性

1.国家性

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。

2.法定性

税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。

3.规范性

房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。

二、我国房地产税收存在的问题

1.重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋交易既要征收契税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。

2.税制不统一，内外两套有违公平

一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。

3.税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

三、对改进我国房地产税收制度的建议

1.调整征税方向

应逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税，这是下一步房地产税收调控政策应该选择的方向。目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税为什么不能像营业税和个人所得税那样对个人住宅房地产征收呢？一方面因为上述税制的计税依据是房地产原值其与市场经济体制下房地产市场价值相差太远，而改变计税依据和方法就需要对整个房地产税制进行较大的改革和调整；另一方面，如何对个人的不动产征税，在现行的税法和《税收征管法》中都缺乏必要的规定和实施细则。此外，如果对个人不动产征税.还有大量的问题和技术条件需要解决。解决这些问题，应该是未来房产税收方面的重点工作。

2.合并内外两套房地产税制

如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我经济全球化的未来发展趋势。

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[关键词] 房地产企业；节税；税务筹划

[中图分类号] F420 [文献标识码] B

房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。

一、税务筹划概述

税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。

税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。

二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法

（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种

1.开发建设阶段涉及的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。

2.出售出租阶段涉及的税种

在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。

3.保有阶段涉及的税种

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算，出租的按租金收入的12%计算应缴税额。

（二）房地产企业税务筹划基本方法

1.不予征税技术

不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段，资金充足时可以加大一些免税方面的投资，比如购买国债等，以达到节税的目的。

2.减免税技术

减免税技术就是利用税法规定的减免税条件，尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款，纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期，企业可以加以合理利用。

3.分割技术

分割技术是通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长，对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划，根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化，提前回收成本、费用，能够当期确认的损失则应及时确认，选择有利于企业的成本分配方法。

4.税率差异技术

税率差异技术是指在不违法的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况，它体现国家的税收鼓励政策，这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率，而房地产销售则适用5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同的税率。

5.延期纳税技术

延期纳税技术是指依据国家税法规定，将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额，但推迟的应税款无需支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。

三、房地产企业主要税种的税务筹划策略

（一）土地增值税的筹划

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式

根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息；反之，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时，房地产企业应根据整个市场的情况，适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，合理制定房产价格。

3.合理利用土地增值税的征税领域进行筹划

税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则，房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税，合作建房后自用暂免征土地增值税，出租和投资也不用缴纳土地增值税，这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。

（二）营业税的筹划

1.有效运用企业合同制度，按业务类别分别签订合同

因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同，相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同，即分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。

2.科学确定纳税主体，合理划分相关代收代缴税费

房地产企业在销售过程中，通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用，按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入，计算缴纳营业税，这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此，房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费，将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来，这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税，总体上可以降低房地产企业营业税的税额。

（三）企业所得税的筹划

1.充分利用税法规定的税前扣除项目

我国税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，房地产企业在纳税时，应合理分配这些成本费用支出，以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又为员工谋取了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

2.推迟收入确认期限，合理延缓纳税时间

纳税时间的推延，考虑到货币的时间价值，可以延缓企业资金周转的负担，相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时，销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间，推迟销售收入的完成时间，延交企业所得税，以缓解企业资金紧张的局面。通常来说，会计收入确认有不一样的时期，只要收入确认，不论资金有没有回笼，都应该上缴应缴的税款。因此，企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式，比如分期付款销售、委托销售等，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。

[参 考 文 献]

[1]胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济，2011（3）

[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸，2011（7）

[3]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨[J].中国外资，2012（17）

篇(6)

（一）财政管理体制调整的指导思想：全面贯彻落实科学发展观，围绕实现“全面奔小康，建设新”的目标，推动市区财政经济跨越式发展，强化财政体制服务和引导经济发展功能，构建市区财政收入利益共享机制，充分调动市、区两级共同发展经济、培植财源、组织收入的积极性；适时建立转移支付制度，均衡市区公共服务水平；加强财税监管，降低税收成本，提高征管质量，健全市区征管体制，规范市区财税分配秩序。

（二）财政管理体制调整的基本原则：

1财政收入属地征管原则。改变原财政体制按隶属关系、所有制性质、行政区划等多种形式交叉确定税收归属的办法，原则上实行以行政区域属地征管为主的税收征管体制。市区(包括、和市开发区行政区划范围，下同)的企业(除少数有明确规定的外)税收实行属地征管，缴入与其生产经营所在地行政区划对应的区级金库，其他关系不变。

2促进发展原则。充分调动市、区两级共同发展经济、培植财源、组织收入的积极性，从体制上实行“谁发展、谁受益，谁发展快、谁受益多”的模式，促进市区经济、财政跨越式发展。

3效益与公平相兼顾原则。核定基数，增量分成，保证既得利益，科学分配增量收入，实现市、区财力同步增长；逐步建立市对区转移支付制度，促进市区公共服务水平相对均等化。

4财权与事权相一致原则。逐步理顺和明晰市、区两级政府的支出责任，提高市、区两级政府提供公共服务的水平和效率。

二、财政管理体制调整的主要内容

（一）税收收入属地征管划分办法。市区所有纳税人缴纳的各项税收(包括、所属乡镇)按下列属地原则界定为市、区财政收入：

1一般企业按实际生产经营地(民政部门勘定的行政区划界限)由各区征管。

2金融、保险、证券、邮电通讯、电力、石油等垂直管理行业税收作为市本级固定收入。上述垂直管理部门的税收征管维持原有办法不变，作为财政收入。

3财政管理体制调整后，对市本级整体搬迁到“三区”的重点企业缴纳的税收实行属地征管，以企业搬迁上一年税收形成财力为基数留市，增量部分市与所在区分成，实行一企一议。

4政府决定跨区搬迁且税收在100万元以上的企业，原则上以企业搬迁上一年税收形成财力基数留迁出地财政，搬迁以后的财力增量归迁入地财政，其余不作考虑。

5市本级新办的固定资产投资超亿元企业(不包括建筑安装、房地产开发企业)，在老市区范围内的，税收直接缴入市本级金库；在和市开发区的，税收实行属地征管，财力市与所在区按5∶5比例分成。新办的超大型企业税收征管、财力分成办法实行一企一议。

6南部新城建设过程中建筑安装、房地产业及服务业等项目形成的税收实行属地征管，财力市、区分成，在此次财政管理体制调整中统筹考虑，不再另外结算。

7上述划分办法未涉及到的其他特殊事项，由市政府另行研究确定。

（二）市、区财政预算分成办法

1保障市、区既得利益。以年为基期年，核定基数，保证市、区既得财力。

2实行增量市与区分成。以年市本级和区级税收收入为基数(地方一般预算口径，剔除城市维护建设税、耕地占用税，下同)，确定增量税收市与区分成比例，以财力形式分成。市与实行6∶4分成，与实行1∶9分成，与市开发区实行1∶9分成。

3适时建立财政收入增收激励和转移支付制度。根据市、区公共产品建设需要和市区财政经济发展状况，适时建立财政收入增收激励和转移支付制度。对“三区”税收收入比上年增长30％以上部分，由市财政分别对“三区”实施转移支付，主要用于市开发区和亭湖、开发区以及乡镇工业集中区基础设施建设等。

（三）为了与财政管理体制调整相适应，对个别乡（镇、街道办事处)行政区划进行调整。

三、财政管理体制调整的组织实施

（一）各级、各部门要统一思想，提高认识，顾全大局。要充分认识调整市区财政管理体制的重要性和必要性，积极支持，密切配合，共同做好工作，确保市区财政管理体制调整落实到位。与财政管理体制调整相适应，各区要切实做好对企业的服务工作，促进市区经济健康协调发展。

（二）各有关部门要通力协作，保障财政管理体制调整平稳运行。财政部门要根据财政管理体制调整的原则和内容，制定具体的实施细则。国税、地税部门要根据财政管理体制调整内容调整内设机构和分局的征管范围。人民银行要进一步完善财税库联网系统，调整收入划分软件，保障财政收入按规定的预算级次及时准确入库。

篇(7)

第二条本县行政区域内拥有已办理确权登记的宅基地、承包地的农村居民，按照市政府《关于大力推进有条件农村居民进城落户的实施意见》和县政府《关于大力推进有条件农村居民进城落户的实施意见》的规定，自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权（以下简称“双退出”）转为城镇居民的，适用本办法。

第三条按照市政府和县政府实施意见的规定，农村居民进城落户并自愿退出土地承包经营权、宅基地使用权的审批补偿手续，统一由县和乡镇两级人民政府设立的“推进有条件农村居民进城落户领导小组办公室”，以下简称“推进办”负责审核办理，补偿奖励资金由财政部门负责筹措发放。

第四条对有条件的农村居民落户城镇，并自愿退出已确权登记的土地承包经营权，由县“推进办”牵头，各乡镇人民政府负责，按当地耕地流转费用+农业直补确定平均值，以10年计算给予一次性补偿。

退出的承包土地统一由乡镇“推进办”负责管理，继续作为耕地的，委托村组参照当地耕地流转费用+农业直补的平均值，以10年计算确定流转价格，按照农村耕地管理规定进行二次流转。流转费用由村组收取后转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县财政局，用于抵顶预付进城农村居民退出承包土地经营权的一次性补偿款。需要转为建设用地的，由县国土资源局负责，将退出承包土地经营权的一次性补偿从土地征用补偿中扣回转交县财政局。

第五条对有条件的农村居民落户城镇，并自愿退出已确权登记的宅基地使用权，由县“推进办”负责按当地现行土地征用的区片综合地价给予一次性的经济补偿，对退出的宅基地（含地面附着物等）每亩补偿价格全市统一暂定为15万元。考虑到区域地价和农民家居建筑物价值差异，结合我县实际，县政府决定在此价格基础上，上浮30%—50%。具体补偿标准，由乡镇人民政府根据宅基地的面积及地面附着物的年限、结构等因素，在不突破县人民政府制定的最高补偿标准的条件下，自行确定（符合“城中村”条件的居民退出宅基地补偿标准，按照市住房和城市建设局制定的市城中村整体转制工作暂行办法执行）。

退出的宅基地原则上复垦为耕地，不适合复耕条件继续作为宅基地使用的，由乡镇“推进办”负责统一管理。可委托村组在本村组范围内，由符合农村宅基地申请条件的村民个人申请，乡镇政府按照农村宅基地审批规定审批。对宅基地二次利用收取的流转费用，由村组转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县财政局，用于抵顶预付进城居民退出宅基地使用权的一次性补偿款。对已“双退出”进城落户的农村居民私自买卖宅基地的（含地面附着物），县上将追回发放的补偿款。改为耕地的，新增耕地指标用于占补平衡，统筹使用。由乡镇“推进办”委托村组负责参照当地耕地流转费用+农业直补的平均值，以10年计算确定流转价格进行二次流转，流转后收取的耕地流转费用，转交乡镇财政所，再由乡镇财政所转交县财政局。需要转为非耕地的，由县国土资源局按照土地征用政策办理相关手续，同时将预付进城居民退出宅基地使用权的一次性补偿款，从土地征用补偿款中扣回转交县财政局。

第六条县财政局根据县“推进办”批复的“农村居民进城落户登记表”和村组出具的土地承包经营权和宅基地使用权实际退出交接证明，通知乡镇财政所将退出土地承包经营权和宅基地使用权一次性补偿款，全部打入退出居民个人账户。

第七条凡首次到县城或中心镇购买建筑面积在90平方米以下普通商品住房，已缴纳购房契税的农村居民，凭身份证、契税缴纳凭据和原省内居住地所在县区“推进办”审批的“农村居民进城落户登记表”，由财政部门按照契税缴纳额给予全额补贴。县住房、国土资源管理部门在办理房屋产权登记和土地使用权登记时，免收房产登记费和土地登记费。

第八条进城购买普通商品住房的农村居民，夫妻一方建立了住房公积金，即可通过所购房屋以抵押担保的方式，申请个人住房公积金贷款。

第九条对有条件的农村居民落户城镇后的就业、开办经济实体等有关税费优惠政策，按照省财政厅、省地税局《关于大力推进有条件的农村居民进城落户有关税收政策的通知》精神执行。

第十条对接收具有本省户籍农村居民落户的县区，省级财政按每户1万元给予奖励，奖励资金由县政府专项用于县城公共设施建设及进城落户居民就业培训。进城落户居住地奖励资金由县“推进办”负责将村组出具的土地承包经营权和宅基地使用权实际退出交接证明、“农村居民进城落户登记表”和公安部门落户手续（户口本复印件）收集汇总后，上报市“推进有条件农村居民进城落户领导小组办公室”，申请奖励资金。

对本县户籍进城落户居民迁出地乡镇政府，市财政按每户1万元给予奖励，奖励资金专项用于补充乡镇政府农村土地整理储备基金。进城落户居民迁出地政府奖励资金由县“推进办”负责将村组出具的土地承包经营权和宅基地使用权实际退出交接证明、“农村居民进城落户登记表”和公安部门销户手续收集汇总后，上报市“推进办”，申请核拨资金。

第十一条进城落户农村居民“双退出”手续办理完毕后，对退出居民原居住村组，按村组交回财政二次流转费用的10%比例予以奖励，奖励资金由县财政从村组交回的土地承包经营权、宅基地使用权二次流转收回的资金中支付。

对村组二次流转后交回财政资金数超过原财政垫付“双退出”资金额度的，超额部分全部返还村组，奖励和返还资金用于村组土地整理或社区建设。

第十二条对自愿“双退出”农村居民的补偿及奖励资金，由县政府从土地出让收入、耕地占用税收入、新增财力安排、预算外资金调入和相关建设类专项资金中整合调剂筹集，所筹资金由财政部门作为农村土地整理储备基金专项用于支付“双退出”农村居民的补偿和奖励。

第十三条农村居民进城落户各项补偿奖励政策的落实涉及到落户居民的切身利益，财政部门要积极筹措资金，简化发放程序，加强资金监督管理，使“双退