二手房交易合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇二手房交易合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

买受人：

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

年月修订

说 明

1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，

北京二手房买卖合同。存量房，即二手 房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条 款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

共有权人：_________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：__________________ 国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和 买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区(县)】 __________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元 _________号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

(二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

(一)该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号 为：_______________________，填发单位为：________________________。

房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

(二)土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位 为：_________________________。

(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房;

2、已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表 号：________________________ );

3、向社会公开销售的经济适用住房;

4、按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋);

5、其他房屋。

(四)该房屋的抵押情况为：___________。

1、该房屋未设定抵押;

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年 ______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

(五)该房屋的租赁情况为：___________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。(未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用)

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元(小 写)，________________________________元整(大写)，

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

(二)买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

(1)买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 (小写)，

(大写，不高于成交价格的20%)，定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

(2)买受人应将房价款人民币___________元(小写)，____________________元整(大写)存入双方共同委托的 ___________________________(备案的房地产经纪机构或交易保证机构)在 ___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的 除外)，账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结 单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

(三)关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元 (小写)，____________________元整(大写)。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种 方式解决：

(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;

(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担;

(3)本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并 转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该 房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在 (约定时间或约定条件)前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体

情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、_____________________________________________________ ;

5、______________________________________________________ ;

6、_____________________________________________________ 。

第七条 违约责任

(一)逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 ______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过______日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________ 。

(二)逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。((1)和(2)不作累加)

(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 ______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之 日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付 房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

(二)买受人未能在____________(约定时间或约定条件)内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际 取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______ 日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如 期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖 人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________ 。

第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，按照下列第______种方式解决。

(一)依法向房屋所在地人民法院起诉;

(二)提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除， 应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份;买受人__份;____份;双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主 合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】(签章)： 【委托人】(签章)：

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

(一)房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线(数字、模拟)】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】：_________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

(二)房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

(三)房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙(或磁卡)】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】;

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】;

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】;

4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】;

(四)装修装饰情况

(五)关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

(六)该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六 买卖双方承担税费的具体约定

篇(2)

二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。

房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

表现

不履行先合同义务应承担缔约过失责任

据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。

不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

内容

五项内容构成先合同义务

陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

瑕疵告知义务

内容：

二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。

案例：

上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。

二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。

房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

表现

不履行先合同义务应承担缔约过失责任

据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。

不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

内容

五项内容构成先合同义务

陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

瑕疵告知义务

内容：

二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。

案例：

上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。

忠实的义务

内容：

二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。

案例：

XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。

篇(3)

关键词：中介　房价　推动　管控

中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。

关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。

拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。

1.二手房交易的交易费用分析

交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。

市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。

二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。

二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。

同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。

二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。

2.房地产中介市场推高房价的主要手段

二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面：

2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。

2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。

2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。

2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。

2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。

3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议

二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。

3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。

3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。

3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。

3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。

4.结束语

房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。

参考文献：

[1]Yinger J.,1981，“A search model of real estate broker behavior”，The American Economic Review, 71(4).

[2] 计价格[1995]971号.关于房地产中介服务收费的通知[S].国家计委、建设部，1995-7-17.

[3] 黄 珊，邱敏芳.房地产经纪市场道德风险及规避措施研究[J].时代金融，2011(6):238

[4] 杨 环，杨　苏.浅谈我国房地产中介的现状和发展[J].内蒙古科技与经济，2010(5):38-40

[5] 谷莹莹，刘晓丽.浅议当前房地产经纪中介机构存在的问题及对策[J].全国商情(理论研究)，2011(15):32-33

篇(4)

【关键词】二手房交易；资金监管

随着信息时代的到来和房地产行业的飞速发展,传统的二手房交易管理系统无法及时调整交易业务流程,难以满足复杂多变的业务需求,存在很大的风险,因此,迫切需要能够根据业务需求变化快速有效地调整业务流程、保障交易资金安全的二手房交易系统来解决上述问题。

1 二手房交易模式分析

二手房交易分为如下两种交易模式

1.1 中介公司代办

通过外网签约系统受理二手房交易业务,录入购房信息、资金监管信息,打印二手房买卖合同,将业务数据上传至内网系统。买方将房款以现金或转账的方式存入二手房资金监管专用账户,资金全额到账后,内网备案系统方可受理。如果有抵押贷款的业务,录入抵押信息,经放款银行审批后,将业务数据上传至内网系统。买方将首付款以现金或转账的方式存入二手房资金监管专用账户,放款银行将贷款划拨到二手房资金监管专用账户,资金全额到账后,内网备案系统方可受理。

1.2 自助交易

买卖双方通过二手房交易中心设定的自助交易专柜申请办理二手房交易业务,由专柜工作人员录入购房信息、资金监管信息,打印二手房买卖合同,将业务数据上传至内网系统。自助交易专柜工作人员等同于中介公司操作人员角色,拥有相同的权限。

2 工作流技术在系统的应用

2.1 工作流技术简介

工作流管理联盟(WFMC)将工作流定义为:一类能够完全或者部分自动执行的经营过程,它根据一系列过程规则、文档、信息或任务,能够在不同的执行者之间进行传递与执行。工作流技术是一种过程建模和过程管理的核心技术,可以与其他应用系统有效地结合,生成符合需求的管理系统,实现了将流程的应用逻辑和过程逻辑分离,无需修改应用程序,而只需要修改业务模型来改变系统功能。采用工作流技术优势:

2.1.1 将应用逻辑和过程逻辑分离:可以在不修改具体功能实现方式,也无需修改应用程序的情况下,而只需要修改业务模型来改变系统功能。

2.1.2 实现集成管理:实现对全部或部分过程进行集成管理,有效地把人、信息和应用工具合理地组织在一起,发挥系统的最大效能。

2.1.3 提高迭代开发:使得新业务流程很容易部署,当业务过程发生变化时,能迅速地进行流程修改、重组来满足需求,更加方便地使用迭代的软件开发方式,使开发更有效、风险更低。

2.1.4 更好流程控制:通过标准的工作方法和跟踪审计,提高了业务流程的管理控制。在应用上,工作流是对流程信息的抽象,它将过程逻辑与业务逻辑分离开来,通过过程逻辑的修改可以实现对流程的配置,能够实现“在适当的时间把适当的信息传给适当的人”的要求。因此,工作流技术被广泛地应用于管理系统中,已成为实现管理系统核心技术之一,用以解决管理系统中相互协作的问题。

2.2 工作流管理环境

首先研究二手房交易管理系统工作流管理环境,集中地解决二手房交易过程中的相互协作的问题,控制签约过程中每一节点、流程的正确流向,使文档、信息或任务能够在不同的业务人员之间进行传递和执行,使二手房买卖过程能够按照预定的规则完成,实现业务模式的规范化。

2.2.1 管理工具:数据建模型工具,图形化的流程定义、监控管理工具。

2.2.2 过程定义:通过管理工具建立的提供给工作流引擎解释执行的工作流程模型定义。

2.2.3 组织/角色模型:通过管理工具建立从业务人员库中提取的基于角色的人员信息模型。不同角色的人员可以动态地组织起来,在一段时间内临时形成一种组织形式,即为“工作组”。信息模型中还包括授权模型,即任务责任者指定授权,以在任务责任者不在时代为处理事务。

2.2.4 组织管理器:允许用户方便地建立自己的组织模型数据库,进行人员属性的定义与组织的划分,并提供方便、有效的管理维护界面,保证数据的一致性。

2.2.5 工作流引擎:工作流引擎是指工作流作为应用系统的一部分,并为之提供对各应用系统有决定作用的根据角色、分工和条件的不同决定信息传递路由、内容等级等核心解决方案。它主要功能是对工作流过程进行监视、解释、控制、执行,负责解释工作流流程定义,创建并初始化流程实例,控制流程流动的路径,记录流程运行状态,挂起或唤醒流程,终止正在运行的流程,与其他引擎之间通讯等等工作。

2.2.6 流程控制数据:指工作流管理环境的系统信息和过程实例的动态信息。

2.2.7 工作任务表:工作流引擎执行过程实例中生成的用户工作项表。

2.2.8 主动规则支持:实时过程实例的执行,并根据执行情况主动向管理人员或业务办理人员发出信息,如新任务的到达,过程执行异常报告等。工作流执行环境为二手房交易管理过程中的每一个具体流程提供了有力的流程驱动引擎,可以确保每一开发流程在工作流引擎的驱动下高效的安全的进行,使二手房交易能够按照预期的进度顺利完成。

正确地处理好二手房交易的每一业务流程,有效地完成相应的任务,是实现该系统的关键。如何保证业务流程的畅通流转,使被处理的业务流程能够顺利地从一个节点流转到下一个节点;如何使要处理的文件、文档、数据、报表等信息在处理节点间有序地传递;如何对每个流程节点上所要进行的处理进行有效地支持,工作流技术的出现和发展,为解决上述问题提供了强有力的工具和支持。基于工作流技术的二手房交易系统。

3 系统总体设计

随着Internet应用的普及和企业信息化程度的提高,采用B/S结构的软件系统应用和开发已经逐步成为主流。利用不断成熟的WWW浏览器技术,结合浏览器的多种脚本语言,实现了原来需要复杂的、专用的软件才能实现的强大功能,节约了开发成本。本系统主要包括工作流建模工具与基于Web的应用系统两部分。从系统性能、灵活性、可扩展性、系统管理和维护等方面考虑,本系统采用C/S模式与B/S模式相融合的应用方式,对系统的总体架构设计进行合理地规划,以期实现集中统一、多层次的管理,建立易管理、易维护、可伸缩的过程管理体系。工具建模工具采用C/S模式实现,使系统易于扩展,处理效率更高,充分地发挥C/S强壮的数据操纵和事务处理能力,以及数据的安全性和完整性约束,可以非常灵活地进行流程定义、角色定义、组织机构定义等。

基于Web系统应用采用B/S模式实现,被授权的用户使用浏览器通过网络使用系统,灵活高效,降低了对客户机的软硬件要求,更利于软件的开发、安装、升级,节省开发维护费用。

采用C/S模式与B/S模式相结合的系统体系结构,既发挥传统的C/S模式成熟的技术,避免建立三层的C/S模式高昂的代价,又能借助Internet技术充分地发挥B/S模式优点,安全可靠与灵活高效并举,将C/S模式与B/S模式淋漓尽致地尽展优势。

功能模块设计

系统功能结构图(如图1)说明了系统所提供的功能以及各个功能之间的相应关系,各个模块各自独立,又相互依存,组合成一个完整有机的整体。以经纪机构资质验证、二手房转让登记、二手房转让及抵押登记、交易资金监管、自助交易功能、记载电子登记簿为主要功能实现,其它部分为辅助的结构,每一个部分都包含各自的子功能模块。

4 总结

二手房交易及资金监管系统属于典型的管理信息系统,是一个功能复杂的综合体,但是评估一个应用系统,是否实现主要功能并不是唯一的标准,而是系统本身是否灵活、适用,能够满足需求不断变化的应用系统,才可以称是一个比较成功的系统。基于工作流技术的二手房交易及资金监管系统通过工作流建模工具可以非常方便地、灵活地定义二手房交易业务流程模型。

参考文献：

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流程一：房源搜索

房源搜索是购买二手房的第一步。这一步主要是通过朋友介绍、媒体广告资源和经纪公司或中介机构三大途径完成的。

要注意的问题：

1、朋友介绍房源的，很容易孳生依赖和过份信任，以致于易于在整个交易过程中放松警惕，甚至无书面协议或现金收条等证据留下，留下的只有麻烦。

2、通过报纸、网络媒体等广告资源、更多的是网络自发信息寻找房源的，由于广告内容非常混杂，务必认真识别相关信息的真实性，可以先查清信息来源的个人身份或中介资质，谨防受骗。

3、委托经纪公司或中介机构购买的确省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，并签订好能控制机构的委托合同，对费用要约定清楚，特别要注意定金的约定，因为有很多购房人反映，房没买成，定金却难以收回，还有很多公司在约定费用之外随意乱收费，购房人苦不堪言。

流程二：实地看房

选择好目标房源后，需要亲自到现场对房子的户型、结构、面积、大概位置、小区环境等结合承受能力作实地考察，并且一定要与产权所有人亲自面谈，初步了解房屋的产权性质，对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。中介机构一般在合同签订前是不让双方直接接触的，更要谨防中介欺诈。

流程三：背景调查

这一步至关重要，但在网上流行的二手房交易流程中却没有这一步，这是在决定购买还是不买的重要依据，是合同签订前的必备程序，如果自己无法完成，可以聘请律师辅助您作背景调查。背景调查的内容为：

1、在房管行政部门调查相关房屋的产权，查明该房屋产权是否有瑕疵，两证是否齐全，有无抵押等情况。如果有抵押，可能该房屋会因偿债而被强制执行，您购买的房屋可能被转移给第三人。谨防假证和房产材料。

2、落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。由于各类房屋因性质不同，交易的条件也会各不一样。有的单位福利分房，原合同规定不得对外转让，或者补齐单位差价款后方能转让；有的是相应行政法规直接规定交易条件，所以，还要咨询专业人员或律师，弄清楚您所欲购买的房屋的交易法律限制，和办理过户可能缴纳的各种税费。

3、落实好房屋共有情况，以及出卖人的权限，有无其它共有人书面售房同意书或授权委托书，不然，待您房款交出去以后，其他共有人请求法院确认买卖合同无效，那就风险太大了。

4、房屋土地使用权证确定的土地使用年限也是要注意查看的内容，不然您以同样的价格购买少于别人所购买房屋土地使用权20年的房屋，您瞧多亏呀。

流程四：谈判签约

背景调查清楚以后，决定购买的房屋时，重要的事情就是签订合同了。而合同签订的过程是一个双方协商的过程。合同要尽可能详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、过户税费分担情况、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。合同草拟好后，一定要请律师审查一下，作适当的修改后方可签字成立。超级秘书网

由经纪公司买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

流程五：产权过户

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关键词：“国五条”；房地产；海南

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在当前房地产处于调控关键时期，国务院根据近期部分城市房价上涨预期增强和不同地区房地产市场出现分化的特点，《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号，以下简称“国五条”），并要求各省市于2013年3月底前出台相应的实施细则，拟通过加强市场调控措施和行政性调控措施相结合的方式，促进房地产市场平稳健康发展。该政策出台引起社会各方的广泛关注，各地房地产交易出现波动。本文拟以海南省房地产市场为样本，分析“国五条”对其影响，以此为基础提出海南省房地产未来发展之路。

一、“国五条”的主要内容

（一）明确房价调控对象，防止新建商品房价格涨幅过高

“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区新建商品住房价格控制目标并于一季度向社会公布，取代《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称〔2011〕1号）中新建住房价格控制目标，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度，对房价过快上涨的城市进行约谈和问责。该政策的价格调控对象准确到新建商品房，彰显政府调控房价更趋具体和明确，由此剔除了低价位的保障性住房纳入统计范畴，以防止各地政府为应对中央政府问责而虚高房价调控成效，确保商品房房价调控到位，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）发挥税收调节作用，征收房屋转让20%所得税

“国五条”规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，取消原有房屋转让所得税相关优惠政策①。“国五条”要求加快推进扩大个人住房房产税改革试点工作，引导住房合理消费，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。该项税收政策的实施，压缩二手房交易的盈利空间和提高存量房的持有成本，有利于抑制投资和投机性购房，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性，难点在于房屋原值及相关费用的确认和测算。

（三）扩大限购区域，继续严格实施差别化住房信贷政策

“国五条”要求限购区域扩大至城市行政区域，购房资格审查环节前移至签订合同（认购）前。“国五条”规定对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区内向其售房。“国五条”要求严格执行第二套（以上）住房信贷政策；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人信用记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市，人民银行分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

（四）公布房地产市场信息，加强市场监管和预期管理

“国五条”规定市县人民政府应于一季度向社会公布年度住房用地供应计划，各地区、各部门要及时主动商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，对房地产市场不真实信息要及时、主动澄清，以此来稳定房地产市场预期。同时，“国五条”要求稳步推进商品房预售制度改革，严格按照申报价格对外销售；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供应，严肃查处违法违规行为

“国五条”原则上规定2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，市县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。住房建设相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成供应。各地要全面落实2013年城镇保障性安居工程建设和分配管理。[2011]1号仅对商业银行执行差别化信贷政策的违规行为进行严肃处理和对制造、散布房地产虚假信息的相关当事人进行责任追究，“国五条”在明确了政府相关部门、银行、房地产商、房产中介、购房者和转让者、新闻媒体的责任和义务的基础上，从各方面加大各类违法违规行为的查处力度，并首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责任。

二、“国五条”对海南省房地产市场的影响分析

“国五条”特别是其中房产转让须缴纳20%的所得税政策颁布后，全国一线和二线城市的新房和二手房交易均出现量价齐涨的局面，海南省房地产市场也不例外，房地产市场交易呈如下特点：

（一）新房交易量大幅放大，价格高位回调

根据搜房网统计，海南省2013年3月新房销售10765套、面积96.7万平方米、金额122.7亿元，分别比2013年2月增长129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套数、面积、销售金额均超过2012年销售最好的11月；新房成交均价比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均价。其中，海口、文昌、琼海、澄迈、陵水、万宁、定安等7市县，“国五条”出台后新房销售套数、面积和金额均大幅上涨，“国五条”对这类市县影响显著。

（二）三亚市新房交易波动较小，市场运行基本平稳

与近期北方部分省市持续出现雾霾天气相比，三亚市气候条件优越，居住环境宜人，生活配套设施日趋完善，加上与岛外空中交通日趋便捷，岛外高收入群体来三亚市买房大幅增长。2103年1-3月，三亚市新房交易的套数、面积和金额分别为7790套、71.3万平方米、170.9亿元，三者均约占2012年全年的70%左右；销售均价23979元，比2012年全年均价增长2.1%。2013年3月新房交易面积与2013年1月基本持平，比2013年2月增长24.9%；成交均价比2013年1月上涨16.8%，比2月下降7.9%；成交金额比2013年1月和2月增长14.0%、15.1%。“国五条”出台后，三亚市新房交易波动小于与海南省其他市县。

（三）均价万元以下市县，新房交易大多呈现量价齐涨

目前，海口、文昌、琼海、澄迈、定安、万宁等市县的新房销售均价在万元以下，购房者大部分也是岛外具有一定的经济实力但财力相对有限，购房主要目的是来琼养老或休闲度假，担心“国五条”的地方实施细则出台后政策从紧、购房成本增加、房价继续走高，迫使购房者在此类地区提前购房。上述6市县2013年3月新房销售7535套、面积65.3万平方米、金额45.3亿元，比2月增长205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增长55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄迈县2013年3月新房销售套数、面积和金额比2013年1月略有下降、比2月增长，其余5市县新房销售套数、面积和金额均比2013年1月和2月增长。在成交均价方面，2013年3月，海口市和澄迈县新房销售均价比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、琼海、定安、万宁等4市县新房销售均价都比2013年2月有一定程度的上涨。

（四）二手房交易十分活跃，海口、三亚、琼海交易增加较多

海南省三亚市二手房交易以岛外居民为主，其他市县的二手房交易均已岛内居民为主。20%的房屋转让所得税的实施必会提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市场活跃，市场成交大幅放大。根据二手房交易缴税情况统计，海南省2013年3月二手房成交套数、面积、金额均为2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，为2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均价比2013年2月和1月上涨8.5%、0.4%。2013年3月三亚市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，为2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均价比2013年2月和1月上涨14.6%、25.1%。琼海市二手房交易呈爆发性增长，成交套数、面积、金额分别为2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，为2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均价比2013年2月和1月上涨271.2%、298.6%。

（五）岛内居民购房意愿增强，二手房和新房交易大幅增长

为避免20%所得税交易成本，多套房屋持有人降价出售手中的多余房产，海南省岛内居民二手房成交量显著放大。海南省2013年3月岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，为1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特别是占全省岛内居民二手房交易75%以上的海口市，岛内居民二手房交易规模约占其97%以上，“国五条”后岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，为2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。与此同时，部分岛内居民又担心“国五条”出台推高房价，导致新房成交放大。2013年3月岛内居民的新房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，为2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，海口、定安、琼海、文昌、万宁、五指山等市县的岛内居民新房成交套数、面积、金额比2013年2月和2012年3月大幅增长，而高房价的三亚市，岛内居民新房交易几乎零增长。

（六）岛外居民房屋交易放大，购买新房向低价位市县转移趋势

岛外居民来琼置业以新房为主，辅之以二手房。国五条出台后，岛外居民在海南省购买新房的套数、面积、金额分别为2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，为2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，海口、定安、琼海、文昌等低价位市县，岛外居民的新房交易增长显著，三亚市等高价位地区的新房交易继续保持春季期间的低增长态势。与此同时，岛外居民的二手房交易套数、面积、金额分别为2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，为2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特别是岛外居民二手房交易集中的三亚市，“国五条”后的二手房交易十分活跃，房屋交易的套数、面积、金额为2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，为2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、结论与建议

本文通过各市县、购房人类型、房屋类型、房价高低等情形下的房屋成交面积增长率来计算各类型对“国五条”的相对敏感度①，比较分析可得如下结论：

结论1：在新房交易方面，“国五条”对岛外居民和岛内居民在三亚市的购房影响显著小于其他市县。

结论2：在二手房交易方面，“国五条”对海口市的购房影响整体大于三亚市；对岛内居民在海口市和三亚市的购房影响大体相等，对岛外居民在海口市的购房影响小于三亚市，对岛内和岛外居民在其他市县的购房影响一般均小于三亚市。

结论3：在新房价格方面，“国五条”对房价②4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的；对岛外居民在房价9000―18000元的购房影响大于房价在9000元以下的，对岛内居民在房价4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的。

结论4：在二手房价格方面，“国五条”对房价在9000―12000元的购房影响大于其他价位的；对岛外居民在房价6000元以上的购房影响显著大于房价在6000元以下的，对岛内居民在房价9000―15000元的购房影响大于房价在4000元以下的。

结合“国五条”政策及其对海南省房地产的影响与海南省房地产的市场结构，本文提出以下建议：

（一）调整房屋供给结构，发展高端旅游地产

目前海南省房价12000元以上高端地产主要集中在海口、三亚、琼海、文昌、保亭、五指山等6市县，每年新房销售或二手房交易均约占全省7%以上。随着海南省清新、洁净空气和优越、稀缺自然生态环境以及后发优势日趋凸显，特别是“国五条”对海南省高端房屋交易的购房影响较小，岛内外高收入群体和企业又看涨海南省房产市场，加上发展高端精品旅游地产是海南省房地产转型升级、实现海南省房产物有所值的重要出路，也是推动海南国际旅游岛建设发展上新台阶的重要抓手。

（二）有序开发中心城市的房地产，适度放缓县市房地产开发

海口市和三亚市是海南省房地产市场交易的主体，两者的新房和二手房交易合计约占全省70%左右，是海南省房地产市场稳定发展的关键。“国五条”后，两市新房交易的波动均小于其他市县。因此，两市应根据现有城市规划和中心城市的标准和要求，有序推进房地产开发，并加大对外营销推广力度以消化现有库存，缩小库存周期。非中心城市新房交易对政策的敏感度高且二手房交易不活跃，建议相关部门和企业适度调整放缓商业住房的开发步伐，避免提前过度开发带来的市场风险，同时也为海南未来房地产发展留下空间。

（三）加大保障性安居工程建设力度，确保低收入家庭住房供应

自国际旅游岛建设以来后，海南省的房价远超出本岛居民收入，海口市和三亚市的房价收入比分别为22.99、47.85[2]，低收入居民家庭难以承受如此高房价。因此，海南省应在现有保障性住房建设规划的基础上，把保障性安居工程与新型城镇化建设结合起来，加大保障性住房建设资金投入，有效保障土地供应，加快推进保障性住房建设步伐，力争2-3年内基本上解决好省内中低收入家庭的住房困难问题。同时，要改进户型设计，把好工程质量，确保公平分配，加快对偏远楼盘周边的市政配套设施建设，方便保障对象的工作和生活。

（四）完善现有房地产限购措施，鼓励购房者长期持有

资源和环境稀缺决定海南省市场价值，海南省可在现有限购政策的基础上，制定符合海南房地产市场发展特点的差异化限购措施，比如房价高于当地上年平均价格3倍以上的高端楼盘，允许外地人利用自有资金限购一套，以确保海南房地产市场可持续发展，为海南房地产市场向高端转型提供市场动力。同时，制定抑制投机投资性购房税收政策，鼓励房主长期持有房产。五年内交易所得税率高于20%，五年以上交易所得税率低于20%。

参考文献：

篇(7)

记者致电北京市地方税务局咨询在北京购买住宅具体缴纳税种税率与费用项目，得到了以下答案（见表一）：

根据《北京市存量房屋买卖合同》，北京二手房交易卖家所涉及的税费有所得税、营业税、教育费附加、城市建设维护税、土地增值税、印花税、综合地价款。买方涉及的税费有契税、印花税、土地出让金或土地收益。表二是北京市地方税务局工作人员告知在京购买二手房买房与卖方分别需要缴纳的税费清单。

记者走访了几家房屋中介公司与二手房购买者，他们纷纷表示，目前北京的行情是：二手房买卖产生的所有税费，还有双方的印花税，均由买房承担，一般来说买房者不会有异议。

所以，以上清单在实际二手房市场变成了表三。

举例说明：小陈想在京购买一套面积为70㎡的二手房，这是他第一次购房，此房的购买年限不到5年，业主当年是以70万元的价格买下的，如今价格是280万元。小陈需要缴纳营业税15.68万元，个人所得税42万元，契税2.8万元，最后购房实际需要金额为340.48万元。如果这不是小陈第一次购房了，那么契税变成8.4万元，最终购房金额为346.08万元。如果这套二手房面积超过90㎡，那么契税同样变成购房款3%。

另外，当涉及“城市绿化回迁房”、“拆迁还建房”、“单位福利分房”、“经济适用房”等二手房种类的转让交易时，还会涉及“土地出让金”、“综合地价款”等项目。

值得注意的是，如果能够提供房屋原价证明，那么二手房交易中按照“差额”征收20%的个人所得税是可行的，但实际情况是，很多转让存量房的业主并不能提供原价证明。在这种情况下，国家规定统一按照出售总价的1%征收。

《国五条》二手房交易20%个税细则虽已出台，但在全国各城市执行情况不一，北京已经严格执行政策，其他城市中按照出售总价1%缴纳个人所得税的情况较多。在对待“满五唯一”房的态度上，全国是一致的。因为是否缴纳营业税也与其密切相关。

在上海，“满五唯一”就不用缴纳营业税和个人所得税。如果不是“唯一”，还需缴1%的个人所得税；如果不满5年，不管是否唯一，都必须缴纳售价5.65%的营业税。

契税在不同的省市自治区也是不同的。例如，在上海、宁波、深圳等地，契税按照面积90㎡、140㎡为分界点，税率分为1%、1.5%、3%三个等级，如果此房不是购买者唯一住房，税率一律为3%。