房屋买卖定金合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房屋买卖定金合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

二手房购房定金协议合同

甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜，达成如下协议：

第一条预订房屋

1.该房屋坐落：________市________区________路_________号__________室

(产权证号：_____________________)

建筑面积：__________平方米，产权人：___________

2.产权及限制状况：

(1)共有状况：_____________(2)抵押状况：___________

(3)租赁状况：_________(4)其他限制状况：________

第二条预订条件

1.房屋总价：____________人民币_________________元;2.付款方式：______________;

3.交房日期：_____________;4.户口迁移：________________;

第三条预订期限

预订期限为本协议生效之日起__________天。

乙方应于___________年______月_____日之前到甲方营业场所(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《XX市房屋买卖合同》。

第四条意向金条款

l、乙方同意签署本协议时。

向甲方支付意向金人民币______________元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。

在乙方与房屋产权人签署《XX市房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分;

2、在本协议第三条规定的预订期限内，除本条第3款规定的情形外，乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方有权没收乙方交付的意向金;房屋产权人(包括共有人)拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《XX市商品房买卖合同》，或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。

3、有下列情形之一，乙方拒绝签署《XX市房屋买卖合同》的，甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任：(1)乙方与房屋产权人在签署《XX市房屋买卖合同》时，就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的;(2)本协议签署后《XX市房屋买卖合同》签署前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。

第五条生效及其他

本协议一式_________份。

甲乙双方各持________份，自甲、乙双方签章之日起生效。

甲方(盖章)：________________乙方(签字)：_______________

经纪人(签章)：__________________

日期：____________日期：_____________

有关二手房购房定金协议

甲方：

乙方 ：

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。

第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。

甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：** )，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**。

第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币 元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:

第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.

第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续..

第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。

甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。

第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。

甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：

身份证号码： 身份证号码：

时 间：

二手房购房定金合同样本

甲方：

乙方：

1.甲方的房屋座落在XX区XX路X弄X号X室，建筑面积X平方米。

2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元(大写：人民币肆拾陆万元正)。

3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正(大写：人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付，定金支付后本协议生效。

4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金。

5.乙方必须在定金支付后X天内于X日前签定房屋买卖合同，同时支付首期房款￥X 元(大写：人民币 X )第二期房款为X元(大写：人民币 X )于X 前支付，余款为按揭贷款方式支付，并在买卖合同签定后一周内开始办理，一月内办理完毕。

超出时间视为乙方违约，定金不退还。

6.维修基金由乙方付给甲方，具体数额看维修基金发票。

7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理，但甲方必须协助。

8.如有未尽事宜，可双方协商解决。

甲方： 乙方：

地址：

身份证号码：

篇(2)

二手房购房定金合同阅读

甲方：(卖方)

乙方 ：( 预购方 )

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订房屋事宜，订立本合同。

第一条：乙方预订的房屋位于盐城市 区 ，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：)，该房屋建筑面积为： 　平方米，产权人： 　。

第二条：乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币

元，乙方预订的该房屋总房价为人民币 元。甲乙双方一致同意乙方先支付 %的房屋首付款，其余的房款通过银行以按揭贷款的方式一次性支付。(以双方签订房屋买卖协议为准)

第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付 万元的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。

第四条：甲、乙双方商定，预订期为 天，乙方于200 年 月 日前到 与甲方签订《房屋买卖合同》。

第五条：在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第六条：有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。

甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的。

第七条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。

第八条：本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。 、

甲方：(签章) 乙方：(签章)

身份证号码: 　 身份证号码：

地址 : 地址：

二手房购房定金协议

甲方(出售方)：

乙方(买受方)：

依据国家有关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等互利的基础上，友好协商，达成如下协议：

一、该房屋坐落于: 市 区 小区 号楼 单元 室，房屋权属面积 平方米，房屋成交价格为 万元 ,甲方收取乙方定金 元。

二、甲方确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。

三、甲乙双方约定于 年 月 日之前签定正式买卖合同并进行交易，签定与交易地点为 ，甲乙双方如不按时签定正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。如遇不可抗力因素，导致无法履行本协议，则不作违约处理。

四、违约责任：

甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约。

1.甲方若违约，则应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额100%的违约金;

2.乙方若违约，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。

五、甲乙双方其他约定事项：

六、甲乙双方在此声明，均已认真阅读本协议，已全部知晓所有条款所约定的内容，并自愿遵守及依照所有条款履行本协议。

七、本协议经甲乙双方签字后即产生法律效力，一式二份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份证号码： 身份证号码：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

二手房购房定金合同参考

甲方：(卖方)：_____________________________________________________

住所：_________________________________________邮编：______________

法定代表人：________________________联系电话：___________________

委托机构：_____________________________________________

住所：______________________________________邮编：______________

法定代表人：___________________联系电话：______________________

乙方(预购方)：_____________________________________________________

住所：__________________________________________邮编：_____________

证件名称：______________证号：______________联系电话：______________

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《_____________》商品宜，订立本合同。

第一条乙方预订____________________《____________》____________幢____________层____________室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋房地产权证(证书号：________________)，并经_____________测绘机构实测，该房屋建筑面积为___________平方米。该房屋定于_______年_______月_______日交付。

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第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币______________________________元，乙方预订的该房屋总房价为人民币______________________________元，乙方采取________________方式。

第三条乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。

第四条甲、乙双方商定，预订期为______天，乙方于______年______月______日前到___________________________________________与甲方签订《上海市商品房出售合同》。

第五条甲方同意将或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。

第六条在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第七条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。

1、甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;

2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。

第八条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;

2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。

第九条本协议一式份，甲乙双方各持份，

篇(3)

逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家继续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金；还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买家仍然要承担逾期付款的违约责任。

逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家承担违约责任。

逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家如果对这套房子志在必得，一定要尽早，同时为避免卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立约定金、违约定金等，约定哪种定金关键要看定金合同中是怎么约定的。

因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。

要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。

因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不承担责任了。

篇(4)

假借款，真买卖，过户成心病

1999年计划购房的林某在报纸上看到一则售房广告，便与拟出售房屋的房主赵某联系。赵某称，房子是其从单位购得的央产房，当时不能马上办理过户手续，但国家马上要出台央产房买卖的政策，届时房屋就可交易过户。由于房屋位置、价格都很理想，林某决定买下该房屋。为了规避当时房屋不允许买卖的规定，双方签订了一份名为借款合同实为房屋买卖的合同，约定不论房屋转让手续何时完成，双方均同意以借款期限届满之日为房屋所有权的转让日期。林某有权进行装修。林某借给赵某的款项为购房款，不论房屋实际价值的高低，均以该款项为购房的全部款项，双方不得再向对方索要差价。签订合同后，赵某将房屋的钥匙、房产证都交给了林某，林某也将名为出借款项实为购房款支付给了赵某。

后国家出台了央产房上市交易的相关规定，允许进行房屋交易过户，然而赵某拒绝为林某办理房屋过户手续。无奈之下，林某到法院，要求赵某配合办理房屋过户手续。庭审中，赵某抗辩称双方签订的合同为借款合同，双方为借款关系非房屋买卖关系，所以仅同意返还林某借给他的款项，而不同意将房屋过户给林某。

法院审理后认为，双方签订的合同虽然名为借款合同，但从内容看实际为具有借款内容的房屋买卖合同，即双方在合同中约定把借款当作购房款，故法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系。经过法院查证，诉争房屋现在具备上市交易条件，房屋原产权单位对房屋上市交易无限制性规定，该房屋可以办理产权过户登记手续。最终，法院判决赵某配合林某办理房屋产权过户手续，房屋归林某所有。

【法官提示】

本案中，赵某以双方签订的合同为借款合同为由，拒绝为林某过户长达十余年，房屋过户的问题已经成了林某的心病。实践中，由于房屋价格上涨过快，房屋出售方反悔拒绝出售房屋、不予办理房屋过户引发的诉讼案件屡见不鲜。房屋价格存在市场波动，买卖双方在订立合同时要充分考虑房价波动因素，一旦订立了合同，因为房屋价格上涨或者下跌而反悔均属于违约，均要承担相应的责任。一方面，双方在订立合同时要明确双方的权利、义务，对合同条款进行全面审核，对中介提供的格式文本的合同要仔细阅读，避免遗漏；另一方面，双方要遵守合同约定，履行各自的义务，遇到对方未能及时按照合同履行的情况，要督促对方及时履行合同，同时，要有证据留存意识，保存好相应的合同、付款、房屋交割以及双方沟通协商等证据，一旦发生争议才能保护自己的权利，必要时及时通过诉讼手段维护权利。

房子不许卖，买卖双方都着急

刘某为改善居住条件，准备将自己原有房屋出售，置换新的房屋。张某则为子女就近上学，准备在学校附近购置房屋。双方经过中介介绍，很快达成房屋买卖协议，张某向刘某支付了7万元定金。然而在办理相关手续中，刘某得知，自己的房屋属于央产房，产权性质为经济适用住房，按照现有规定不得上市交易。刘某将这一情况告知张某，表示同意将定金退还，解除双方签订的房屋买卖协议。张某表示双方签订的房屋买卖协议中，刘某承诺2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，现在刘某的行为构成了违约，不仅要求刘某退还定金，还要求赔偿相应损失。双方未能协商一致，张某将刘某诉至法院，要求刘某返还定金7万元并支付违约金50余万元。

庭审中，刘某表示自己出售房屋时对房屋不能上市交易的情况不知情，现在同意返还定金7万元并给予张某适当补偿，但张某主张的违约金数额过高，要求法院予以酌减。法院经审理后认为，刘某是房屋所有权人，未就房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与张某签订房屋买卖协议，并承诺于2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因房屋不符合对外出售政策导致双方签订的房屋买卖协议因实质上无法继续履行而解除，刘某的行为已构成违约。

同时，张某作为购买方，其在购买房屋时已经知晓房屋性质系央产房，应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。在未向有关部门核实的情况下，仅依据刘某单方陈述即相信房屋能够对外出售亦存在不当。同时，刘某主张违约金过高要求调整，法院结合其违约程度大小以及张某实际损失情况，对违约金予以相应调整。最终，法院判决刘某返还张某定金七万元并给付张某违约金三万元。

【法官提示】

房屋买卖活动中，除了要遵守国家法律的规定，也要受到国家政策的调整，如限购政策、央产房的上市交易条件等。实践中，对房屋产权及性质没有核实清楚即进行房屋买卖，事后房屋由于不允许上市交易导致合同解除所引发的争议也比较常见。央产房由于其产权的特殊性往往受到较多的出售限制，同时，经济适用房以及按照经济适用房管理性质的房屋在买卖过程中也有不用于一般商品房的特殊规定。因此在房屋交易的过程中，双方都要向有关部门就房屋产权和性质进行充分核实，确认房屋是否允许上市交易，有时还需要向原产权单位核实，有无其他上市交易的限制条件，不能仅通过中介介绍或对方的承诺，就轻率认为房屋能可以出售。否则，即使由于政策原因导致合同无法履行而解除，违约方也要承担相应的法律责任。

户口迁不走，买房人要退房

2014年，李某将其位于海淀区的一套房屋出售给孟某，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，就房款金额、支付方式、支付时间、办理过户手续时间等均进行了约定。同时，由于李某之子的户口落户在该房屋内，双方签订了补充协议，约定李某应在涉案房屋过户之前转移所有已落户口。后孟某依约支付了10万元定金，李某也准备到派出所办理儿子的户口迁移事宜。然而李某的户口所在地的派出所却告知李某其子超过法定婚龄，不接收其子户口迁入，李某及其子没有其他住房，李某之子的户口也没有其他接受地，导致李某之子的户口无法迁出。在得知这一消息后，孟某拒绝向李某支付剩余购房款，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求李某尽快退还定金并支付居间服务费及违约金。李某则认为双方约定在过户之前转移所有已落户口，对于迁户口的事情还在想办法，同时，即使不能迁移户口，也不影响房屋的买卖，孟某停止支付购房款并要求解除合同是孟某存在违约，李某同意解除合同，但要求孟某支付违约金。后双方均到法院提讼。法院审理后认为，李某之子户口无法迁出虽然是因为国家户籍政策导致，但李某应该在了解户口能否迁出的相关政策后再行与孟某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现在李某之子的户口无法迁出，李某的行为已经构成违约。鉴于双方未就迁移户口的违约责任作出明确约定，法院最终判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并判决李某返还孟某定金10万元、给付孟某居间服务费5万余元。

【法官提示】

篇(5)

条款一：本协议签订后，乙方(购房者，下文同)到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。

称霸原因　该条款不区分具体情况，将不能签约的责任全部推给了购房者。

律师解霸最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

条款二：出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。

称霸原因　该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。

律师解霸　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

条款三：若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权对乙方欲购之商品房另行出售。乙方所付定金不予返还。

称霸原因　该条款加重了购房者责任，单方扩大了售房者解除合同的权利，侵害了购房者的公平交易权和自主选择权。

律师解霸　在合同约定解除的情况下，当事人协商一致或约定的合同解除条件成就时，可以解除合同，否则任何一方不得擅自变更或者解除。《经济合同法》第27条规定：“变更或解除经济合同的通知，应当采取书面形式(包括文书、电报等)。协议未达成之前，原经济合同仍然有效。”在商品房买卖中，如果买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告。买受人在催告以后还有3个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。

条款四：采用商业贷款的买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料……并缴纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起，十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日。买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并缴纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。

称霸原因　开发商向购房者收取委托房产证代办费加重丁购房者的义务，并且缺乏相关依据；18个月的产权证办理时间过长，减轻了开发商的责任。

律师懈霸　按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，开发商承担阶段性担保责任是应该的，购房者不应为此再支付相应代价。

条款五：商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖力：会所、小区停车位、泳池、屋顶和外墙面广告权、各类球场等休闲娱乐设施，及其它卖方投资建造的经营性房在住宅区安装广告牌问题。如果购房者利开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌时就可以不经过业主委员会同意，并且所收取的广告费全部归开发商所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商想在屋顶或其它的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

条款六：(有中介参与购房行为的情况)如果委托人与另一方不能签订房屋买卖合同，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用2万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，如果卖方违约，委托人同意降卖方赔偿的定金的50％支付给中介，作为小介之服务费。

称霸原因　此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。

律师解霸　适用定金规则的双方应该是房屋买卖双力而不包括中介公司。中介公司对违约方进行处罚、将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。

条款七：如果业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。

称霸原因　这一规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。

律师解霸　业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司对业主的财产没有处罚权。

条款八：如果业主违反公约中关于业主的义务规定，物业公司有权处理，并要求限期整改。如果业主逾期不整改，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。

称霸原因　该条款属于物业公司无依据单方制定的规则。

律师解霸　业主在使用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水、停电、停气。如果物业公司采取停水、停电、停气的举措，业主可以物业管理公司。

条款九：业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、则产保管及保险关系。

篇(6)

定金协议要谨慎

买卖二手房通常委托房产中介操作,其间会有大量协议、格式合同需要签署。由于条款复杂、专业程度高,一般大众很难理解。很多“定金协议”一旦发生违约,一方可被强制要求继续履行合同,或承担定金损失外和对方的其他损失,如房价波动产生的全部差价损失。因此,在定金协议中可写明如双方就购房合同协商不成,卖方必须向买方退还定金,这项可加入购房合同主要条款,防止卖方收定金后抬高总价。此外,要注意的是见不到房东,不把定金或房款打入中介公司的公司账户甚至个人账户,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或长期拖延不付,甚至突然倒闭、主要管理者携款潜逃等。若要把定金交给中介公司,一定要明确是代收还是转交。如是代收,则中介公司应出具卖方委托书;如是转交,要在定金协议中约定几天内转交,未能按时转交的承担违约责任等。

避免签阴阳合同

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。这样如房屋买卖过程中,一方想违约不履行合同,法院会判令用于避税的条款无效,双方仍按照实际成交价履约,地税局也明令规定此行为最高可罚款5倍。

另外,在签订二手房合同前,要核实房屋产权人是否都同意出售房屋,房屋产权证是否属实等。不要只看总价,还要看单价。有的二手房总价很便宜,但由于房龄长、面积小、得房率低等因素,每平米单价并不低。合同中要特别注意各种税费和其他费用的分摊方式,违约责任及违约金、免责等事宜,约定“解决争议方式、致使合同无效的情形,中介保证条款”等。

受限房屋不能买

受限房屋主要有三类:一是限售房,即有限制转让条件的市政配套商品房,主要是动迁安置房;二是处于司法查封状态的房屋;三是存在法律纠纷及产权人不明晰的房屋。以限售房为例,根据有关规定,在取得房地产权证后的5年内,不得转让。即使买方已实际入住,房地产登记部门也不予办理产权过户。因此,要掌握三个原则:一是只有动迁或预购协议,未办理产权证的房屋不买;二是有产权证的房屋要审核是否有“5年内限制交易”的条款;三是对价格明显低于周边房价房屋及新的动迁小区的房屋更要谨慎购买。

采用资金银行托管模式

在目前的二手房交易过程中,除了买卖双方自行划款外,还可采取资金监管和资金托管这两种方式。银行托管是部分银行开设的二手房资金监管业务。在买卖合同签约完毕后,买卖双方到银行通过开设买方账户或卖方账户,买方将首付款或全款打入账户,银行对资金进行冻结,其他人员均不得动用,最后根据买卖双方约定条件,给予放款。这是目前保证资金安全的最佳模式。

合理确定购房起始时间

根据有关规定,个人购买住房未超过5年的商品房要征收5%营业税。个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准。通常买卖合同签订时间要早于房地产证制作完成时间。假设卖方购房超过5年,但房产登记时间不足5年,可到房产登记部门经确认后,将签订合同日期变成房产证上的“注明的日期”,从而节省原先需要缴纳的5%营业税。

篇(7)

Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同

Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading

1商品房买卖中的合同

1.1商品房认购书的基本内容

1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

1.2商品房预售合同

1.2.1商品房预售合同含义商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]

1.2.2商品房预售合同特征商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。

1.2.3商品房预售合同的法律规定在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]

1.3商品房买卖合同

1.3.1商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

1.3.2商品房买卖合同的法律规定买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

2商品房买卖中的合同之间的关系

2.1商品房买卖中合同的相同之处商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。

2.2商品房买卖中合同的区别

2.2.1合同签订的阶段不同商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。

2.2.2出卖方所具有的条件不同商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

2.2.3合同的内容不同商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。

2.2.4合同的法定形式不同法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。

2.2.5法律后果不同认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。

当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。

3签订合同时的风险防范

3.1签合同时要注意的共同事项

3.1.1审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。

3.1.2将卖方宣传的优惠尽量写入合同卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。

3.2不同合同的风险防范

3.2.1防止被商品房认购书套牢的防范①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。

3.2.2签订商品房预售合同的风险防范①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]

3.2.3现房买卖合同履行中的风险防范现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。

参考文献：

[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.

[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.