预售合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇预售合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：商品房；预售合同

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）03-0255-01

一、商品房预售合同的涵义

商品房屋，是指由房地产开发企业进行综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。也就是说，商品房屋必须是进入流通和交换领域，体现价值规律和“商品―货币”法则的房屋。近年来，我国推行了房屋商品化政策，既承认了房屋是一种劳动产品，又明确了房屋是为进行交换而生产出来的劳动产品，即赋予房屋商品的属性。商品房屋的买卖按其买卖方式、性质，大体上可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。现房买卖是指卖方将商品房及其所有权转移给买受人，买受人取得房屋及其所有权并支付购房款的行为。期房买卖，又称商品房预售，我国《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》对商品房预售的定义是：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。

我国《城市房地产管理法》对商品房预售合同的概念并没有作出明确的规定。有的学者认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售作为一种特殊的买卖形式，由香港立信置业公司于 1954 年首创。当时立信置业公司推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式，而投资者在签订合同时，一般先支付房屋总价款的 10%―20%作为首期；待建筑物建成一半时，投资者再支付价款的 30%―50%；到房屋建成时投资者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有权。

二、商品房预售合同的性质及特征

从商品房预售合同的概念中可以看出，商品房预售合同有着自身的特殊性，合同成立时，标的物尚不存在，标的物是在买卖合同约定的将来某个期日交付使用，并在约定或法定的期日内转移所有权。而现房买卖在合同成立时标的物就己经存在，买受人与出卖人钱房交接结清并办理产权转移登记过户手续后，交易即宣告结束。房屋的销售方式不同，表现出的特点也就不相同，和商品房现售相比较，商品房预售（合同）的性质与特征具体表现为：

（一）商品房预售的标的是尚未建成的房屋，具有不确定性。在一般的不动产买卖（商品房现售）合同中，合同订立时，标的物是现实的存在的。与现房交易不同，对于商品房预售，开发商和预购人签约时，标的要么不存在，要么正在建设中。预售合同双方就房屋的楼层、户型、价款、面积等条款进行约定，预购人取得的仅仅是一份与房地产开发企业形成的预售合同，真正的交易标的―房屋尚在建设当中。

（二）从合同成立到标的物交付需要较长的周期，具有较大的市场风险。由于商品房预售合同是以尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋为标的物的，从房地产开发企业获得土地使用权开始，经过土地开发、设计、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更长的时间，而一项大型的建筑工程更是需要分期分批来完成的，远远超过了一般买卖合同的履行期。这就决定了预售商品房屋的行为，从成立到全部履行完毕呈现出周期长的特点。在如此长的周期里，开发商不仅需要投入巨额的前期资金，而且还要承担履行期内经济政策、土地价格、建材市场价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的种种市场风险；而预购方处于劣势地位，要承担的风险更大，这些都是商品房预售合同履行周期长所带来的后果。

（三）商品房预售合同是一种附期限的买卖合同。一般房屋买卖合同中房屋的交付及其所有权的转移都是即时的，买卖合同成立时房屋的所有权即由出卖人转移给买受人。在商品房预售合同中，预售双方当事人约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去这个法律效力的根据。

（四）商品房预售具有较强的国家干预性。由于预售商品房的开发周期较长，从合同成立到最后标的物的交付，这之间尚有一段较长的时间，房地产业的行情时刻处于变动状态。预售人购买到的仅仅是房地产开发企业的一纸承诺，预售商品房所涉及的关系错综复杂，对于预购人来说，将冒着商品房能否如期按约交付的风险。在预售行为的具体运行中，从预售方预售资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到楼宇的建造、竣工交付，产权的审查与登记及转移等一系列环节中，任何一个环节出现问题，都可能导致预售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同无效。因此，应该对商品房预售进行适当的行政干预，对房地产开发企业的预售行为严格规范，否则预购人的利益极有可能会受到侵犯。

篇(2)

郝某在办理收付款手续时得知，该房产公司尚未取得《房屋预售许可证》，于是拒绝继续交纳首付款，并要求房产公司双倍返还其定金10万元，遭到拒绝。双方屡次协商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次区人民法院提讼，要求房产公司双倍返还其定金10万元。并以5万元定金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向其支付自交纳定金日起计算至之日利息5000元。

法院经审理查明，房产公司已于2014年12月取得涉案小区的《商品房预售许可证》。法院认为，《商品房内部认购意向书》属于商品房预约合同。当事人一方只能请求对方依照预约合同订立正式合同，而不能依照预约合同的内容请求对方履行。郝某与被告双方没在协议中约定有关预售证的内容，且被告在前已经取得了争议房屋的商品房预售许可，郝某的合同目的可以实现，故此郝某以被告未取得争议房屋的商品房预售许可为由，要求被告双倍返还定金并支付利息的主张没有事实与法律依据，法院不予支持。

据此，安次法院一审驳回了郝某诉求。

■以案释法

预约合同与预售合同不同

承办该案的法官解释称，目前我国商品房预售实行许可证制度，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。在商品房A售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的：

本案中，郝某与房产公司签订的《商品房内部认购意向书》应为商品房预约合同，而非商品房预售合同。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同。因此，本案中，房产公司是否取得争议房屋的《房屋预售许可证》并不是商品房预约合同生效的前提要件。

篇(3)

上海市工商行政管理局监制

二零零零年印制

特 别 告 知

一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的和同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可向该商品房屋所在地的区县房地产交易中心查阅。

四、为保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。

五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积、交房日期质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签订前，应对下列问题予以充分了解：

1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。

【第四十四条（预售商品房交付时建筑面积增减的处理）

预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：

（一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋公用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。

（附第二十七条 第二款：房屋转让时，房屋的公用部位、公用设备与自用部位、自用设备同时转让；公用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。）

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。

（附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。

未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。）

（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】

篇(4)

Q1：王律师，您好！

我今年准备结婚，近期我和女朋友看中了一个新楼盘，我们对于该楼盘的位置、环境、价格都比较满意。在该楼盘里选中了一套期房，现准备与开发商签订《商品房预售合同》，但签约前，我们从售楼小姐处得知，我们所要签订的这份《商品房预售合同》的文本是政府的标准示范文本，其内容对于像我这样的购房人都是一样的，对于上述合同条款不能更改和补充。我想问问王律师，对于开发商提供的所谓《商品房预售合同》的示范文本，如果我们作为购房人对于房屋买卖中有些事情需要特别约定，并想对该《商品房预售合同》的条款进行修改和补充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你对于房屋买卖中的相关事宜需要和开发商做特别约定或对于《商品房预售合同》的相关条款进行变更的，只要不违反法律禁止性规定，你完全有权与开发商进行协商，并就协商一致的内容，在《商品房预售合同》的补充条款中予以明确。

根据《合同法》第十二条规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”我们说示范文本一般是由权威性的政府机关或是第三方拟定的，具有专业性、公正性、全面性等特点。此外，根据《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

由此可见，合同的签订应为合同双方自愿，且协商一致的结果，只要合同内容不违反法律禁止性规定，那么就可以与对方进行协商。我们说，政府提供的《商品房预售合同》示范文本，仅是起到了一个示范作用，推荐各方使用，而不是强制使用，限制当事人自主决定合同的内容和条款，所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的，并不存在开发商告知你们不能修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议，我们说合同签订是 双方合意的结果，一方不得将自己的意志强加给另一方。

若开发商将上述合同及文件确定为不能修改，那么作为购房人就更应当谨慎审核购房合同及其相关文件的内容，在可能的情况下可以请专业的律师陪同，就购房合同及相关文件的内容进行审核。

就本律师以往的经验，开发商为了保障自己的投资收益和最大限度地维护自身利益，会在购房合同及相关文件中做出有利于自己的描述和约定，可能在一些购房人眼里，购房合同及文件中这些都属于霸王条款。反观购房人，或许用个人或家庭很大一部分的积蓄来购买房屋，因此对于如此大宗的交易，还是应当谨慎对待，对于内容可能产生歧义或意思含糊不清的条款要让开发商解释清楚，对于一些可能产生对自己不利后果的条款，要有底线，并据理力争！虽然很多情况下，开发商较为强势，若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款，购房人应认真考虑，慎重地做出决定。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园等房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大、财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点问题进行讲解，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，您好！

今年1月底，我看中了某新开的楼盘，并与该楼盘的开发商就购买其中一套期房签订了《商品房预售合同》，本人按照预售合同的约定支付了首期款，并办理了贷款手续。但前两天单位体检，我查出身体存在问题，需要进行治疗。这一突如其来的变故，对于刚刚买房的我，是一个很大的打击，第一治疗需要用钱，第二如果因病休息，我的收入来源将无法得到保障，那么我也将无法及时足额的偿还贷款。这让我非常头疼，也非常着急，就此，我咨询了一些朋友，有些朋友说：“只要你和开发商签订的《商品房预售合同》还没有到房产交易中心进行登记备案，就说明你们签订的《商品房预售合同》还没有生效，你有权向开发商告知终止上述《商品房预售合同》的履行。同时，要求开发商返还已支付的购房款。我不知道上述说法是否正确，是否有依据，请您帮我解答一下，非常感谢。

求助人：小刘

A：小刘，你好。

我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题，我们应该具体问题具体分析。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

此外，根据《上海市房地产转让办法》规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但有下列情形除外：

1.转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。

2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

根据上述规定，我们首先要对你已经签订的《商品房预售合同》中的相关生效条款进行审核，明确你所签订的购房合同中对于合同生效条款是如何约定的。如果约定合同经双方当事人签订之日起生效的，那么毫无疑问你所签订的购房合同已经生效。第二，若合同约定了生效条件的，你要看看该生效条件是否已经得到满足，如果满足了，那么该合同生效；若未满足，那么该合同可能尚未生效。第三，即使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件，但是合同的一方已经履行了主要义务，而另一方也接受的，那么该合同也视为生效。因此，购房合同的登记备案并非是合同生效的前提条件。

此外，依据小刘的介绍，我了解到，你和开发商在《商品房预售合同》签订后，已经支付了所购房屋的首期款，开发商也已经接受，且你也按照购房合同的约定，办理了相关的贷款手续。从上述情况看，无论你所签订的《商品房预售合同》的生效条件是签订后生效还是登记备案后生效，其实，你履行了购房合同的主要义务，开发商也予以接受，因此你和开发商签订的购房合同已经生效。

那么对于你目前的实际情况，我建议你可以先前往医院开具你的体检证明，并带上你的病历、医院的相关化验报告与开发商进行友好协商，妥善处理所购房屋合同的解除事宜。根据本律师以往的经验，如果你的病情非常严重，可能失去经济来源的，那么你可以按照情势变更原则与开发商解除所购房屋的《商品房预售合同》。

如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的，开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定；若你执意要解除，那么将根据合同违约条款的约定进行处理。

法律小常识

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，使合同难以履行，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外，重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获得的利益和风险，情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。

情势变更原则的适用条件：

1.有客观情势发生异常变化的事实。

2.发生在合同成立以后，履行完毕之前。

3.其发生不可归责于当事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

篇(5)

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

购买方(乙方)：____________________________________

姓 名：________性别：____ 出生：________年____月____日

国 籍：____________ 身份证号码：____________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。

地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。

第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____m2，土地面积/m2(其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2)。

第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：

1.人力不可抗拒的自然灾害;

2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行：

帐户名称：________________帐号：_______________

分期(一次)付款(见附表一)。

第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。

第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。

第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：

1.由仲裁机关仲裁;

2.由人民法院裁判;

第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

篇(6)

买方（以下简称乙方）：________________________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得________市________区（县）________________ 地块的国有土地使用权，土地使用面积为________平方米，土地使用年限________，自________________至________________止，国有土地使用证号为________________。甲方在上述地块上建设的________________，现已具备规定的预售条件，经________市房屋土地管理局批准，准予上市预售，商品房销售许可证号为________________房内证字第________号。

乙方自愿购买甲方的________________房屋，房屋用途为 ________________。乙方预购房屋的定金为人民币________元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。

第一条　房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为________平方米（包括：套内建筑面积________平方米，分摊的共有共用建筑面积________平方米）。共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为__________平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____年_____月_____日止。

第二条　甲乙双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±_____%（含____%）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起日内，甲乙双方同意按下述第________________（大写数字）种方式处理：

1．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按________利率计算。

2．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。

3．________________________________________________________

篇(7)

[关键词] 商品房预售,优惠广告,生效要件,预售备案,预告登记

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ,由于它能为房地产开发企业筹集资金 ,缓解房地产开发企业建设资金的不足 ,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ,国家有关的法律法规尚不完善 ,导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。

一、商品房预售合同的法律性质和特征

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订 ,由预购方先支付定金或预付款 ,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为,商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外,具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此,在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。

合同有预约与本约之分,两者的性质及效力不同。笔者认为,商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同,因买卖的房屋在合同成立之时,并未开工或正在施工,即是将要建设或正在建设的房屋,甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇,所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定:“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言,商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此,若当事人一方违反预售合同,守约一方可以依约定内容请求对方履行。

商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同,它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外,还具有如下特征:(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。

二、购房优惠广告的性质和效力

在现实生活中,购房优惠是商业常事,这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同,表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉,而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益,并对社会信用产生影响。因此,探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。

法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范,利益关系分析由此是法理分析的基础,其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析,预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同,以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多,优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益,这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲,优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力,否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想,如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞,作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护,最终房地产开发企业的利益也将受损。

在笔者看来,优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之,即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠,该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为,其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺,将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力,避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看,正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下,广告主才能让渡部分利益,此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式,符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上,从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑,把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束,扩大享有报酬请求权的范围,减轻相对人在求偿时的举证责任。

优惠广告与要约邀请相似,但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点:(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示,而是事实行为,是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力,要约邀请人撤回要约,只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言,商业广告即属要约邀请,《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请,在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时,商业广告发出后,因根本无法知道有多少人看到了广告,亦不知道多少人将作出意向,因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立,否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见,一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之,如果广告在内容上符合要约的规定,则应视为要约,《合同法》第15条对此亦有规定。据此,优惠广告应不同于一般商业广告,两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金,而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此,优惠广告虽同一般商业广告一样,有推销某种商品或服务的作用,但并不等于一般商业广告。换言之,优惠广告虽有要约邀请的作用,但并非要约邀请。

优惠广告作为附条件单方承诺,对房地产开发企业产生约束力,在双方订立合同时生效,在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时,应承担相应责任。

由此,优惠广告虽非双方的合同条款,但直接决定双方的权利义务。换言之,房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时,如兼涉及合同和优惠广告,应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的,此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺,对房地产开发企业产生法律上的约束力。 三、商品房预售合同的生效要件

1、预售方主体资格条件

预售方主体分为两种情况:(1)开发企业自行销售;(2)开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格,取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的,房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房主体资格所作的严格限定:(1)预售方必须是经土地管理部门核准,已全部交付土地使用权出让金,取得了商品房开发项目的土地使用权;(2)商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项,已申领了固定资产投资许可证;(3)持有建设工程规划许可证;(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期;(5)预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得了《商品房预售许可证》的。

2、商品房预售合同双方意思表示真实一致

由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称,承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售,承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在,也不可能对商品房作任何的评价,所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务,以保护承购人的合法权益。也只有如此,承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同,否则此合同为无效合同,并不受到国家法律的保护。

3、商品房预售合同内容的合法性

预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。