房地产经济理论论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产经济理论论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.

[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.

[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).

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关键词：房地产预警 景气指数法 综合模拟法 BP神经网络

房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产发展的实践不相符。本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。

1.房地产预警方法的选择

房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。

1.1景气指数法

我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。经过长时间的发展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：

首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。 其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体发展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析判断，这样不利于找出警源，找出控制对象和控制目标。 第三，房地产经济周期性不明显会影响景气指数应用的范围和效果。景气指数法的预警基础是经济波动的周期性，构成景气指标的先行指数可以提前预报经济周期的转折点。而我国房地产真正发展时间不过10多年，房地产经济的发展受国家政策等因素影响明显，城市房地产经济的周期性还有待研究，因此运用景气指数法进行房地产预警不是最佳选择。

1.2综合模拟法

综合模拟法也叫统计预警法，是我国目前房地产预警采用最广泛的方法。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。

综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题：

第一，实际数据的分布不能满足要求。单指标理想状态的预警域是房地产综合模拟预警的基础性工作，是预警成败的关键。而采用统计预警方法，则要求它的参数必须满足多元常态分配的假设（如正态分布），而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3σ预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效。第二，统计预警法对资料的输入不具有容错性。房地产在我国真正的发展不过十来年的时间，统计数据难免出现错误和遗漏，而统计预警法对错误资料的输入不具有容错性，无法自我学习与调整，这也就是为什么采用此方法做出来的预警系统精度不高的一个重要原因。第三，用3σ预警准则确定的预警域是静态的。统计预警方法属于静态预警方法，而房地产的发展本身是个动态的过程，因此采用此方法难免出现理论和实际不吻合的情况。有不少学者对这一问题进行了研究，对预警区间进行不断地修正，使之更接近现实，提高了预警的有效性，但未能从根本上解决其存在的问题，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。

1.3 BP神经网络法

而近年来BP神经网络的出现引起了人们极大的关注。BP神经网络采用平行分散处理模式，这使它不仅能较好地进行模式识别，还具有容错能力强和对数据分布要求不严格等传统方法不具备的优点。同时它还具备学习能力、处理资料遗漏或错误的能力，可随数据的更新进行自我学习、训练和调整，能够应对多变的经济环境。人工神经网络中应用最广泛的是前向三层BP神经网络，它分为输入层、隐藏层和输出层三部分，能够准确地模拟输入、输出的近似关系，因此它在房地产预警中被广泛应用。

BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的以下问题：难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标；以及预警指标的警限、警区采用确定方式，不具备时变特性，缺少自适应、自学习能力；预警信息和知识获取是间接的、费时、效率低等。从而为预警走向实用化奠定了基础。

但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，由于BP神经网络学习算法是利用梯度下降法调节权值使目标函数达到极小，导致其过分强调克服学习错误而泛化性能不强。同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。

2.房地产预警存在的主要问题

国内学者在房地产发展时间不长，数据资料残缺不齐的情况下进行了大量研究，取得了可喜的成果，给后续的研究提供了思路。但目前我国房地产预警研究无论是从理论研究还是实践的角度来看仍处于起步阶段，主要不足表现在以下几个方面：

2.1预警结果误差较大，精度不高

不管是景气指数法还是综合模拟法预警都是建立在房地产经济周期基础上的，这两种方法都要求有较长的时间序列数据，欧美一些国家因为房地产发展时间长，发展较成熟，采用这些方法预警都取得了较好的效果，而我国的房地产市场起步晚（90年代初才真正起步），发展不稳定，积累的历史数据很少，统计数据不完整，统计口径不一致，再加上房地产市场发展还不规范，受政策影响非常大，房地产经济周期波动不明显（或短期内难以体现），这些特征使得采用传统的预警方法预警，输出结果误差较大。

2.2指标权重和警界值的确定缺乏科学性

在进行房地产预警时，综合警度的确定是我们预警的最终目标。而综合警度是各指标警度的综合，因此要想准确地预测警度，房地产预警系统中各指标权重的确定和各指标预警界限的确定则是问题的关键。警界值的确定，我国早期基本上是通过主观经验来判断，缺乏客观依据，而近期则主要采用正态归一法和μ-σ法来确定，用这两种方法确定警界值都要求有充足的数据，而实际却很难满足。另外用这两种方法确定的警界值都是固定的，不能动态调整，目前我国房地产整体发展还处于初级阶段，某些指标的波动剧烈，如果按照统一不变的标准来划分，那些指标可能会因为标准差过大而使其正常区间过大，从而影响了预警的精度。而在确定各指标的权重时，方法也过于粗糙、简单。目前的预警研究中有的没有考虑指标的权重，只是简单的平均；有的采用完全主观的专家经验法；而有些研究所采用的简单的定量分析方法，其适用性和科学性也有待检验。

2.3趋势预测功能不强

预警系统有警度判断与趋势预测两项功能，准确的市场预测可以很大程度上避免由于系统不稳定性而产生的判断误差，具有更强的实际应用意义。前人绝大部分研究成果都侧重于警度判断的功能，而趋势判断功能较弱。如在景气指数法预警中选取先行性警兆指标就是为了增强其预测功能，但同时也选取了同步与滞后指标，前人研究中简单的把先行、同步与滞后指标加权综合，使其预测功能受到影响；而在综合预警中则是根据历年警值趋势图走势来预测下一年的警情，该方法对警值转点的预测功能较差。

2.4系统学习性不够

目前的房地产预警系统研究的初步成果不具备很好的动态学习性，而“系统学习性”对于房地产预警系统，特别是我国目前的房地产预警系统构建是十分必要的。我国的房地产市场真正发展才短短十多年的时间，需要能够不断积累历史数据，从而修正系统参数，使系统更趋完善和准确。

3.房地产预警未来发展趋势

3.1多种预警方法协同预警

房地产是一个复杂的非线性大系统，不管使用前面讨论的哪种方法，都有其局限性。只有将不同预警方法结合起来进行综合预警，才能提高预警可靠度。另外在进行房地产预警时，也不能只重视定量分析方法，要把定性分析和定量分析相结合，把短期与长期相结合，把静态与动态分析相结合，把统计分析与数学模型相结合。

3.2房地产预警指标的选择和调整

随着房地产业的不断发展，新的影响房地产市场的因素会不断出现，因此，构建科学、动态的房地产预警指标体系是建立实用的房地产预警系统的关键。未来指标选择应是在有关房地产经济理论的指标下，结合当地实际，采用定量、定性方法相结合来进行的。指标的选择应遵循全面性、代表性和灵敏性的原则，并能随着实际情况的变化而作相应的动态调整。

3.3建立动态的房地产预警系统

房地产市场始终处于变化中，如何建立具有学习性的动态的房地产预警系统将是未来的一个方向，在这个过程中不可避免地要和现代计算机信息技术相结合。信息技术为开发动态的、智能的房地产预警系统提供了基础，今后的房地产预警研究应大量运用先进的计算机技术，开发先进、实用的软件，使建立的预警系统有良好的人机交互能力。因此，如何将计算机信息建模技术和房地产预警系统有机结合将成为我国房地产预警研究的一个热点问题。

湖北省教育厅人文社科项目青年项目（项目编号：239269）。

参考文献:

[1]张学工.关于统计学习理论与支持向量机[J].自动化学报，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究[M].重庆大学博士学位论文，2005.

[3]刘广利.基于支持向量机的经济预警方法研究[M].中国农业大学博士学位论文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践,2003,23(1).

[5]陈彦,陈森发. 模糊模式识别在房地产预警信息系统中的应用. 运筹与管理,2005,(6):95-100.

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1国内外研究现状

1.1国外研究现状

国外对房地产业的发展研究起步较早。17世纪末，威廉•配第第一次提出了级差地租的概念[8]。此后，大卫•李嘉图、斯密、马克思等人分别对住房问题、土地经济问题进行了相关研究，形成了现代资本主义土地经济理论以及土地经济理论。20世纪初，经济学家伊利、莫尔豪斯合著了《土地经济学》一书，对土地经济学进行了系统研究，标志着土地经济学成为一门独立学科[8]。20世纪60年代，城市经济学从区域经济学中分离出来，成为一门以研究城市范围内经济活动规律为目标的独立学科。邓宁提出了国际生产折衷理论，把直接投资的区位因素分为市场因素、区位成本因素、贸易壁垒和投资环境。1988年众多国家的城市规划专家提出“高强度混合开发”规划思想，提出房地产综合开发由单一的水平扩张走向立体化的主张。在房地产投资环境评价方法上，当前主流的方法有美国伊尔•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷热国”分析法[1]，美国罗伯特•B•斯托伯提出的等级尺度评分法，20世纪80年代美国道氏公司提出道氏评估法。总而言之，由于各国国情不同，研究方法和目的也有所差异，对房地产业发展规律的研究形成了不同的派别。这些理论研究成果揭示了现代房地产市场内部运行规律和外部影响因素，对我们研究城市房地产市场投资的长期策略有着积极作用。

1.2国内研究现状

2003年由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构组成“中国房地产TOP10研究组”[9]，对我国35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了定性与定量的研究分析。在研究方法上，“中国房地产TOP10研究组”采用因子分析方法，并通过加权累加得出中国房地产百强排名和综合实力指标。经过十年发展，TOP10研究组取得了中国房地产投资价值等一系列成果，成为评判房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。同时国内一些学者也进行了积极探索和研究。林应桐等人提出了准数法；郭文清等人提出了相似度法，又称参数分析法；1987年香港中文大学闵建蜀提出闵氏评价法；1988年国务院发展研究中心从软环境和硬环境两个方面提出了评价城市投资环境的十大参数。国内部分高校的研究生学位论文也以房地产投资环境作为研究议题，如张斌的“浙江省县级城市房地产投资环境综合评价”，通过层次分析法、因子分析法和多元线性回归模型的比较综合，评价了浙江省中小城市房地产投资环境并提出了相应的政策建议和措施[2]。刘晓君等运用Hedonic模型建立住宅价格模型，从空间效应和时间效应两方面量化出“郑汴一体化”政策实施对开封市住宅价格的影响程度，并指出开封市住宅价格受郑开大道的影响，已经呈现出东西部不平衡的空间效应[10]。这些研究主要将房地产投资环境分为宏观、中观、微观因素，对各层次中所包含的影响房地产投资的因素进行了分析[4]，并依此为基础提出相关建议。

2房地产投资环境模型构建

2.1多元逐步回归法

回归分析是研究随机变量之间相关关系的一种统计方法，研究某一被解释变量（又称因变量）与一个或多个解释变量（又称自变量）之间的统计关系[11]。运用回归分析方法进行回归分析基本步骤：（1）建立回归模型。通过分析假设待研究主要问题或主要变量（因变量）受一个或多个变量（自变量）影响，并将这种相互影响的统计关系表示成回归数学模型。（2）确定回归方程。根据大量调研或实验获得的数据，用统计方法确定因变量与自变量之间的定量关系表达式。多元逐步回归选取自变量Xi的基本原理是：按各自变量对因变量显著性影响的大小，由大到小依次逐个引入回归方程[11]。引入变量的条件是通过t统计量的检验，每引入一个自变量都要对回归方程中每一个自变量作显著性检验，发现某自变量因新的自变量引入无显著意义时即行剔除；每剔除一个变量后对仍留在回归方程中的自变量继续逐个作显著性检验；重复上述步骤直至没有新的自变量符合检验可引入，也没有自变量可从回归方程中剔除，此时便可得到最优回归方程。（3）方程准确性判断。通过对回归方程和回归系数的检验，判断多元回归方程整体的显著性以及每个解释变量的显著性。（4）利用回归方程进行预测。运用逐步回归法求出的回归方程反映了因变量与自变量之间的统计关系，因此可以根据回归方程进行预测，即根据自变量Xi的值求出对应的因变量Y的值。

2.2评价指标的选择

投资环境是一个多因素、多层次的动态综合系统，涉及自然、政治、经济、社会等各种因素[12]。商品房销售均价是房屋销售价格的重要组成部分，通过商品房销售均价及其走势可以判断投资环境的冷热程度。因此，本文选取商品房销售均价这一指标作为因变量（Y）来衡量各市投资环境的优劣。在城市房地产投资环境影响因素分析的基础上，坚持投资环境评价指标体系构建的科学性、系统全面性、可操作性以及针对性原则，在参考相关文献的基础上[13]，结合武汉城市圈实际情况以及指标数据可得性、可量化标准，本文从经济环境、消费环境、房地产市场环境和基础设施环境四大因素选择如下10个指标构建区域投资环境评价指标体系（表1）。

3武汉城市圈房地产投资环境实证研究

3.1研究区域与数据来源

（1）研究区域武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，是指以武汉为轴心，与黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江等周边8个城市所组成的城市圈[14]。武汉为城市圈中心城市，黄石为城市圈副中心城市。城市圈的建设涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。武汉是我国重要的交通枢纽，地处东中西战略交汇点。以武汉市为主的武汉城市圈是我国制造业的基地，高新技术产业的中心，其服务业、金融、保险、物流、现代商贸也在市场中占据非常重要的地位。同中部其他城市群比较来看，武汉城市圈在全国最具经济实力与竞争力。武汉城市圈通过市场整合资源来推动武汉的发展；以企业为主体，特别是发挥大的企业集团在区域资源整合和区域一体化的作用，建立合作机制与配套机制。作为中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武汉是中部崛起的战略支撑和重要增长极，其发展影响整个中部的崛起。2007年12月7日，国务院正式批准武汉城市圈为“全国资源节约型和环境好型社会建设综合配套改革试验区”[15]；2013年《武汉城市圈区域发展规划（2013-2020年）》获国家发展改革委员会批复，武汉城市圈一体化建设有了行动指南。携九城之力，共建一个以武汉为中心的城市圈，加快经济建设步伐，促进房地产与经济发展共赢，将使武汉城市圈成为下一个经济增长级。（2）数据的获取本文从2003~2013年的《湖北统计年鉴》以及湖北统计局、各市信息统计网、各市国民经济和社会发展公报、各市政府网站、搜房网等选取了所需的武汉城市圈9个城市近10年各项数据作为样本，结合城市圈9城市的社会经济发展特点，选取构建多元线性回归模型的指标。

3.2模型构建

（1）建立回归模型根据多元线性回归模型，构建被解释变量（Y：商品房销售均价）与解释变量（Xi：房地产投资环境影响因素）的多元线性回归函数。在解释变量的选择上，本文根据各城市的具体情况选取人均GDP、房地产开发投资、地方财政预算收入、地方财政支出、房屋建筑施工面积、商品房销售面积、社会消费品零售总额、金融机构各项存款余额、城镇居民人均可支配收入、进出口总额、交通类指标等，与商品房销售均价构建多元线性回归模型。（2）确定回归方程将收集的时间序列数据作为样本导入EViews软件进行回归分析。本文将t统计量显著性水平设定为5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。为消除多重共线性，本文选取逐步回归法，即首先逐个对变量进行回归，在符合t值显著性的条件下统计值最大者入选；然后在入选者的基础上再次进行回归，以此类推选择有效性的变量，剔除显著性不明显的变量。（3）结果分析评价本文通过2003~2012年相关数据得到各市商品房销售均价的回归方程式，并在此基础上估算各市2013年各市的商品房销售均价的“理论房价”，将其与2013年商品房销售均价的“实际房价”进行对比，以此衡量各市房地产投资环境的冷热程度。房地产价格是房地产价值的外在表现，城市房地产价值往往受到综合因素的影响。相关理论表明，“实际房价”与“理论房价”差额浮动区间在-10%~10%之间，则认为房价变动属于正常情况；若浮动区间>10%则认为投资区开发价值尚未完全挖掘，属于投资潜力区；若浮动区间<-10%则认为投资区存在泡沫经济，房价虚高，属于投资过热区。根据武汉城市圈9个城市“实际房价”与“理论房价”的对比可以看出（表4），属于投资正常情况的城市有：武汉（0.5%）、咸宁（-2.8%）、鄂州（8.9%），属于投资潜力区的城市有：黄石（26.2%）、黄冈（46.8%）、仙桃（30.7%）、天门（12.6%），属于投资过热的城市有：孝感（-13.4%）、潜江（-57.4%），如图1。

4对策建议

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关键词：住房价格；住房存量；调整成本；投资行为

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）02－0005-06

一引言

从世界各国经济的发展来看，房地产业作为基础性、先导性产业，它是国民经济的重要组成部分，起着经济“寒暑表”的作用。房地产业的快速发展对于一个经济体宏观经济的高速增长有着重要的贡献。如日本房地产增加值在20世纪80年代对GDP的贡献率高达31.5％，在1990-2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中国过去的5年，中国房地产开发投资年均增长19.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右。不仅如此，房地产业还能带动其他行业的发展。房地产可以促进建筑业，拉动建材、钢铁、金融和服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业等。据统计，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，并且从带动系数看，带动效应明显。

房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。但同时由于中国房地产发展不平衡，近年来局部地区和城市的房价增长很快，己经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。据国家发展改革委员会、国家统计局调查显示，从2001年以来，全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨。2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7％，2002年全国房屋销售价格同比上涨3.7％，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8％，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%，2005年第一季度，房屋销售价格上涨9.8%。从2004年开始实施的一系列宏观调控政策，对于控制投资规模过快增长发挥了一定作用，但一些房地产热点市场依然存在着房价上涨过快的压力。如长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史最高水平。

总体上说，自20世纪90年代末住房改革以来，随着公积金政策银行住房抵押贷款及二手房市场等配套措施的完善，中国商品房市场保持了较好的增长态势。国民经济稳定增长使人均收入不断提高，城市大规模发展派生出大量住房需求，建筑技术的升级，住房消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，这些因素共同作用形成了对房地产市场长期发展的良好预期。房地产作为兼具消费价值和金融投资价值的特殊商品，在良好的长期发展预期作用下，其价格会由于投机炒作而不断地、非理性地攀升，短期内形成泡沫。与此同时，价格持续不断地上升又吸引大量的潜在投资者进入房地产行业，形成过度投资。过度的投资将带来房地产业中大量的沉淀成本和调整成本，进而影响人们对未来的预期，房地产价格出现“超调”，这将使房地产业未来的发展面临巨大的困难。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。因此，可以说房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。

中国1992年到1993年的上半年经济过热，银行放松银根，致使1993年信贷失控，一部分贷款集中于海口与北海炒作房地产，中央政府被迫收紧银根和大幅度提高银行利率，结果使全国房地产业长期低迷，许多涉足房地产业的企业倒闭破产。紧接着1997年受亚洲金融危机影响，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至1998年后各地的房地产业才开始复苏。因此，消除房地产泡沫，确定房地产价格合理增长范围对房地产业健康稳定和持续的发展有重要的意义。那么，房地产泡沫是怎样产生的呢？在对房地产市场泡沫的分析中，袁志刚等认为行为人预期银行信贷以及政府政策在地产泡沫的形成中起着重要的作用。杨帆等（2005）从西方的房地产经济学、马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观出发，认为房地产泡沫的产生有以下因素：一是房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此，房地产企业有提高价格的天然倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升并依靠套利活动实现。二是绝对地租垄断地租级差地租这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府、开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济必然发生的特殊因素。三是房地产成本与价格不是相互独立的，价格预期影响供求关系，改变由供求的交叉曲线决定的相对静态均衡，导致索罗斯的“动态不均衡市场”，的错误预期，而错误预期又不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”――先泡沫后崩盘的结果。

当前理论界关于房地产泡沫问题的讨论主要集中在房地产泡沫形成的影响因素上，而对于房地产价格的决定因素，以及这些因素的动态变化是怎样影响房地产价格的研究较少。作为投资主体的房地产开发商，其投资决策主要从三个方面考虑：第一，投资项目带来的利润。第二，改变房地产存量产生的调整成本。第三，由于投资不可逆带来沉淀成本，因此须考虑等待而不进行投资所具有的选择价值。本文以Poterba（1984）的住房模型为基础，试图从理性投资的角度，从房地产存量投资和调整成本三个方面解释房地产价格的变动，构建一个房地产价格动态变化及影响因素的一般模型，并且运用此模型，分析利率税收和房地产开发商自有资本比例的变化是如何影响房地产价格的。

二住房价格与存量动态变化的局部均衡模型

（一）基本理论框架设定

在建立模型之前，先作以下基本设定：

第一，经济具有中长期均衡的特征。消费者和企业信息完全对称，都在理性预期的基础上作出理性决策；整个行业市场竞争完备，从中长期看，总供给等于总需求，市场能够出清，达到均衡状态。

第二，房地产业住房存量与价格的设定。假定房地产行业由N个相同开发商组成，全行业的住房存量为H（t），住房的真实价格为P（H），并且P′（H）＜0。

第三，房地产业住房租金的设定。租房需求用Hd=f（R）表示，R为真实的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供给用H′=H表示，H为住房存量，在短期内，住房存量不变。短期内市场达到均衡的条件为Hd=HS，即f（R）=H，得到市场出清的住房租金为R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的减函数。

第四，地产商在改变房屋存量时存在调整成本。这种调整成本由两方面引起，一是投资不可逆性，即一旦投资，撤出投资要花费成本，并且有时所花费的成本比增加同等数量的资本所花费的成本大。二是投资具有选择价值。Avinash Dixit在其论文《投资与滞后效应》一文中对选择价值的产生原因作了描述：第一，一项投资承担一些沉淀成本，如果未来要想撤回投资，这种成本花费是不可回收。第二，经济环境具有不确定性，并且，关于不确定性的信息是逐渐获知的。最后，如果不立即投资，这种投资机会不会消失；投资的决定不但包括是否投资，而且包括什么时候投资。当以上三个条件存在时，等待具有正的价值。在不断变化演进环境中，时间将带来更多的关于该项目的信息，只要投资机会存在，较晚的决策能成为较好的决策。考虑到沉淀成本，对预期不好的项目没有必要立刻进行投资，以防以后变动该项投资而付出成本。

调整成本分为两种类型，即外部调整成本和内部调整成本。对于住房投资来说，它的外部调整成本产生的原因是：当房地产的供给具有弹性时，如果住房相对于其他商品的价格发生变化，从而使厂商不会即刻进行投资或负投资，那么就产生了外部调整成本。其数学表达式：Ce=g（qH）。对于房地产业来说，Ce表示房地产业的外部调整成本，qH为房地产的相对价格，g′（qH）>0。房地产的相对价格越高，外部调整成本越高，呈现出正向的函数关系。边际外部调整成本随房地产的相对价格递增（如图1所示）。内部调整成本是开发商在改变房地产存量时面临的直接成本，主要指过度投资引起的转换成本和沉淀成本。其数学表达式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，边际内部调整成本随调整规模递增（如图2所示）。

（二）房地产存量与价格动态变化的局部均衡模型

对于房地产存量的变化，按照Poterba的观点，住房存量的变动方程为：

=I（PH）-H（1）

I为整个房地产业投资率。根据前面的设定，从中长期来看，房地产业是完全竞争的市场，它的供给，即投资率由住房的真实价格决定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。对于房地产的供给曲线，Muth（1960）认为，从长期来看，它是一条具有完全弹性的曲线。用?啄表示住房的折旧率，?啄H为住房存量的折旧。

如果考虑改变住房存量的调整成本（为简单起见，在这里假定调整成本只有内部调整成本，这种假设不会改变问题的结论），那么，（1）式就变成（2）：

根据（2）式，则有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投资不能抵补存量的折旧和调整成本。这种情形在住房过度投资时容易产生，住房的过度投资使住房大量空置，加大住房的折旧和调整成本，住房的折旧和调整成本高于新增投资。

三开发商自有资本比例和贷款利率变动与房地产商的投资行为

面对宏观经济变化，房地产商的投资行为具有两个特征：一是投资商预期的不确定性导致投资易变性。凯恩斯用本能冲动来说明投资者的乐观和悲观情绪。乐观和悲观情绪决定投资商的非理性预期，基于非理性预期基础上的投资具有较大的波动性。二是投资时间的灵活性。投资一般来说是在中长期中进行，而投资的具体时间易于变动。这主要由经济运行的状况决定。比如，房地产商决定要进行某项投资，经济正处于紧缩时期，融资成本进入规制利率等提高导致投资延期；等到经济开始走出低谷，政府鼓励投资，融资成本进入规制利率等降低促使投资高涨。投资时间的灵活性加剧了投资波动。

为了实现房地产业稳定协调地发展的目标，政府将采取宏观调控与结构控制手段，熨平投资波动。政府调控投资的手段主要有：第一，信息引导，政府宏观经济管理部门适时房地产业运行态势的统计信息，以引导投资者理性投资。第二，财政税收政策，一是政府为促进房地产业发展降低相关的税率，二是遏制房地产泡沫提高税率和转移税收，比如开征“不动产税”或称“物业税”，就是把造房、卖房子时缴的税改由购房者以后每年来缴，以增加房屋保有成本，遏止房产的过度流动。第三，货币政策，包括利率和信贷政策的调整。第四，房地产业规制政策，即政府通过调整进入壁垒进入规制和数量规制等手段，限制或鼓励房地产业的发展。

我们应用住房市场局部均衡模型，从住房价格与存量动态变化的角度，分析房地产商对2003年以来国家实施的调控房地产市场的提高利率和开发商自有资本比例变动的措施所作出的投资上的反应。

在一个房开项目中，开发商资金实力的强弱主要体现在其资本金的比例上。政府提高房开项目资本金的比例有两方面的作用：一是阻止资产结构较差的开发商对房地产行业的过度投资，降低开发商外部融资的风险。二是降低开发商的外部融资比例，这在资本金一定的条件下会减少开发商的投资量，使住房存量不致过快增长。根据（2）式，存量多，住房价格低。

提高银行利率包括提高贷款利率和存款利率。贷款利率的提高增加了开发商的成本，根据（2）式，使开发商在住房价格一定的条件下减少投资量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高会使以银行存款利率衡量的社会平均资本收敛于E″。E″与E相比，投资小，形成的存量少，住房价格可上升，也可下降，这要视银行利率提高的程度而定。

四提高开发商资本金比例和利率的政策效应分析

自2003年以来，面对不断高涨的住房价格，政府采取提高利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施遏止住房价格非理性上涨。根据本文模型分析可知，这些措施能够有效地改变房地产开发商的投资行为，使住房市场在价格与存量的动态变化中达到新的均衡状态，目的是让住房市场理性发展。但是，从分析的结果来看，无论是价格的变化、存量的变化还是两者变化的快慢来说，这些政策的效应是不一样的（见表1）。

针对上述的情形，在实际的运用过程中要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应，使调控措施的效果达到最佳。另外，各种措施在实施时，其效果显现有的比较快，如提高利率；有的比较慢，如提高开发商自有资金比例；有的在较短的时间发挥作用后很快又有反弹，降低调控措施的作用，如提高利率。因此，在具体的操作过程中，还要考虑具体措施取得效果的快慢程度。

最后，应该说明的是，本文仅仅是在Poterba模型的基础上，以住房价格和存量的动态变化作为分析的工具，对2003年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施的效应进行的探索性研究。虽然对每一项措施进行了详尽的分析，但是并没有对政策措施的组合进行研究，在理论研究上，还有待于作进一步地深入分析。

参考文献：

［1］杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场［J］.管理世界，2005，（5）.

［2］袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析［J］.经济研究，2003，（3）.

［3］屠佳华，张洁.什么推动房价的上涨：来自上海房地产市场的证据［J］.世界经济，2005，（5）.

［4］陈多长，踪家锋.房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价［J］.财贸研究，2004，（1）.

［5］Avinash Dixit（1992）， “Investment and Hysteresis”［J］. Journal of Economic Perspectives 6，pp:108-116.

［6］James，M.Poterba， Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach［J］.Quarterly Journal of Economics，Vol. 99 Issue 4， 1984， pp.729-752.

［7］Evaluate the measures of macroscopic regulation of real estate industry which have been implemented since 2003：based on Poterba’s model.

Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China

Zhang Wei

（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）

篇(5)

关键词：宏微观经济学；居住空间分异；西安；房地产市场

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）16-0251-03

一、相关概念

西方经济学是研究在市场经济条件下稀缺资源配置与利用的科学。随着社会的不断进步，西方经济学形成了按研究对象不同分成微观经济学与宏观经济学两大分支。宏观经济学以整个国民经济为研究对象，通过研究经济中各有关总量的决定及其变化来说明资源如何分配的；微观经济学是以单个经济单位为研究对象，通过研究单个经济单位的经济行为和应的经济变量单项数值的决定来说明价格机制如何解决社会的资源配置问题。（1）居住空间分异现象是随着城市的诞生出现的，居住空间结构的不断演化，是城市社会、经济、文化、制度等多种因素交织作用的结果。（2）城市居住空间变迁总体上呈现与城市政治、经济、文化发展进程相对应的特征。城市的发展与居住空间分异相互作用，城市的发展导致了居住空间的分异，而反过来，居住分异也影响着城市的进一步发展。

二、宏微观经济学联系与区别

（一）联系

微观经济学与宏观经济学是互相补充的。经济学的目的是要实现社会经济福利的最大化。为了达到这一目的，既要实现资源的最优配置，又要实现资源的充分利用。微观经济学在假定资源已实现充分利用的前提下分析如何达到最优配置的问题；宏观经济学在假定资源已实现最优配置的前提下分析如何达到充分利用的问题。它们从不同的角度分析社会经济问题。从这一意义上说，微观经济学与宏观经济学不是互相排斥的，而是互相补充的。它们共同组成经济学的基本原理。

微观经济学与宏观经济学都是实证分析。微观经济学与宏观经济学都把社会经济制度作为既定的，不分析社会经济制度变动对经济的影响。这也就是说，它们都把市场经济制度作为一个既定的存在，分析这一制度下的资源配置与利用问题。

（二）区别

1.基本假设不同

经济学的研究是以一定的假设条件为前提的。微观经济学基本假设条件有以下三点：（1）市场出清。这就是坚信在价格可以自由而迅速地升降的情况下，市场上一定会实现充分就业的供求均衡状态。（2）完全理性。这一假设是指，消费者和厂商都是以利己为目的的经济人，他们自觉地按利益最大化的原则行事，既能把最大化作为目标，又知道如何实现最大化。只有在这一假设之下，价格调节实现资源配置最优化才是可能的。（3）完全信息。完全信息假设是指消费者和厂商可以免费而迅速地获得各种市场信息。

宏观经济学的基本内容基于两个假设：（1）市场机制是不完善的。（2）政府有能力调节经济，纠正市场机制的缺点。

2.基本内容不同

微观经济学包括的内容相当广泛，其中主要有：（1）均衡价格理论（2）消费者行为理论。（3）生产理论。（4）分配理论。（5）一般均衡理论与福利经济学。研究社会资源配置最优化的实现，以及社会经济福利的实现等问题。（6）市场失灵与微观经济政策。

宏观经济学的内容包括宏观经济理论、宏观经济政策以及宏观经济计量模型等。其中主要有：（1）收入决定理论。（2）失业与通货膨胀理论。（3）经济周期与经济增长理论。（4）开放经济理论。（5）宏观经济政策。

三、从经济学角度谈居住空间分异

对居住空间分异的研究最早源于20世纪初的古典人文区位学的空间理论，但真正将其纳入主流经济学研究框架的还是20世纪60年代新古典经济学派的空间理论。在20世纪60年代，新古典主义学派的主要研究领域是城市土地使用的空间模式，代表人物有W.Alonso （1964）、E.S.Mill （1967）及R.F.Muth（1969）。其中，阿隆索的研究最有影响，他运用新古典主义经济理论解析了区位、地租和土地利用之间的关系，对城市土地在不同活动中进行分配提供了一个基本框架。居住空间是城市社会空间的一个重要的组成部分。随着城市化的大规模扩展，城市居住空间的结构分异已然成为不争的客观事实。

目前，中国很多大城市居住空间分异的现象越来越突出，西安可以算是一个强有力的代表。以住宅开发项目的档次和价格在空间的分化为有力代表的居住空间分异的格局在西安越来越明显，而这种分异格局和市政府大力开发建设各经济开发区有着很大的关系。

（一）开发区“特区”运作机制及其影响

开发区与一般性区域最主要的区别在于其“特区”性质一即实行特殊经济政策和特别管理体制的区域。其殊经济政策主要是一些相对优惠、激励性的政策，而开发区明确划定的地域界线则将这些相对优越的政策、体制、观念、方法、服务、设施等集中限定在城市特定区段内，使良好的硬环境与优越的软环境在特定局部空间相加在一起，可令开发区内部“小环境”相当鲜明地异于及优于周围“大环境”，乃至形成制度、产业、功能、设施、甚至心理意义上的所谓“孤岛效应”。开发区这类“特区”的设立与运行，等于在城市空间人为地制造出“开发区”与“非开发区”或谓“特区”与“普区”之分割对比，两者之间不平等的境遇可导致不平衡的发展，从而可能制造或加剧城市内部经济一社会空间极化分异。

1.开发区与“非开发区”之间的经济异速增长

开发区“特区”机制及其“孤岛效应”影响作用卜的城市极化分异首先体现在开发区显著高于“非开发区”的经济异速增长过程中，这在各地较高等级开发区中尤为突出普遍。西安市经2003—2004年最新一轮开发区清理整顿后现共存有各级各类“开发区”18个，其中等级最高、规模最大者依次分别为国家级西安高新技术产业开发区（简称“西安高新区”）、国家级西安经济技术开发区（简称“西安经开区”）、省级西安曲江旅游度假开发区（又称“西安曲江新区”）。这几个主要开发区的各项主要发展指标增速连年在30%以上、有些甚至达70%或更高，发展速度明显高于一般“非开发区”，已成为西安市有目共储的经济发展最活跃区域。虽然由于开发区并非一级行政区，且随着规模不断扩大而可能跨涉不止一个区县，其经济社会统计数值也相应地被分解纳入到不止一个区县，因而不易进行开发区与各区县发展指标之间的直接比较，但从开发区经济社会数值占全市总值比重快速提高的事实，可以间接反映出开发区的“异军突起”以及一般“非开发区”的相对弱势化。表1显示西安两个国家级开发区的投资吸引（以实际利用外资额反映）、经济增长（以GDP、工业增加值反映）、开发建设（以新增固定资产投资反映）、收益回馈（对地方则政收入及就业增长贡献）能力都快速提高，占全市总量的比重也不断扩大，是拉动西安GDP增长的绝对主力。下面以2007—2009年度西安市整体经济运行情况和最具有西安开发区代表的西安高新技术产业区的经济状况的对比，对西安“经济区”在西安经济的地位进行说明：

2.开发区配套商品住宅开发及其影响

中国改革开放后社会主义市场经济时期以来，上地市场的建立以及住房商品化和私有化改革，使地价和上地竞标机制以及市民个人住房消费意愿与消费水平等市场力机制开始发挥对城市居住空间的组织调控功能，基于经济收入差异的不同社会阶层居住空间分异隔离开始在中国城市显现，并成为新时期中国城市社会空间演化重构的主要特征之一。中国各地开发区大都配置有30%～40%的居住用地。开发区作为各地改革开放的先行示范区，形成一种比较纯粹的“全产权私有住房拥有者”聚集区，凸显加剧基于经济收入差异的居住分异隔离。

目前西安居住分异格局基本上是“高收入者多居于开发区新城、低收入者多居于老城旧区、而中等收入阶层居住相对分散均匀”。在开发区较优质住宅和住区环境吸引及其较高房价的过滤筛选机制作用下，拥有最强住房购买力和“迁移力”的较富裕人口率先离开旧城而移居开发区新城，从此拉动了不同社会阶层的居住空间分化。再结合上述有关开发区从业者职业、学历、收入特征分析，不难看出几个主要开发区正趋于成为西安市较高学历较高收入阶层工作、居住、活动的主要空间，这自然会对相应区段文化、消费、形象、社会服务种类档次、社会活动形式形态等产生影响，继而造成城市经济一社会空间的更深层次分化。

我们可以看到开发区的经济对西安居住空间分异的影响：（1）自20世纪80年代以来兴起的“开发区”建设，导致城市经济一社会空间的总体发展态势是：开发区/新城/新经济区正成为各种发展要素资源辐合汇集的区域极化中心，因而局部经济社会发展速度显著高于非开发区/老城/旧工业区。这表明开发区建设发展不仅如一些海外研究所指出的那样因设立时间及政策力度的差异而成为中国东西部地区差距扩大的具体机制之一，而且也以其一套特有开发运作机制及内在结构特性而成为强化凸显当代中国城市内部空间极化分异的机制之一。（2）“开发区”作为一种区域发展策略的基木思维其实就是以“增长极理论”为基石的“不平衡发展战略”。虽说依据该区域发展理论，增长极核与周边区域差距扩大的空间极化效应属于阶段性的正常现象、会随着“溢出效应”的增强而逐渐消失，但山于增长极理论在世界各地实践应用的实际效果并不理想，所期望的区域整体发展结果并非总能如愿实现，而极化效应的持续强化则可能蕴蓄区域经济社会诸多矛盾和隐患，所以从20世纪70年代末以来对增长极理论的批评与反思越来越多。开发区实践对于区域之间及城市内部极化分异的强化凸显效应尤其是其中“政策力”因素的影响作用，同样值得决策者和研究者反思。

（二）从市场失灵角度看此现象

1.市场失灵

市场失灵是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。

那么，对于“新经济区”和“非经济区”来说，似乎是宏观经济调控下的政府优先发展经济特区，市场分配不均导致的，形成了“市场失灵”的表象；但是，政府优先发展经济特区后，使经济特区的高新技术产业及房地产业快速发展，虽然形成了“孤岛效应”，但是这个效应是暂时性的，是会向四周蔓延的，进而带动周边区域的经济发展。如果将城市居住空间分异引入，那么形成居住空间分异格局的居住圈层则是在呈现出扩大的趋势。所以，从市场失灵的角度出发，经济特区所导致的似乎是资源的大部分都流向经济特区的现象是正常的，其实质并不是“市场失灵”。

从微观经济学来考虑这一现象，研究资源按什么原则分配给社会，是由工资、利息、地租和利润决定的。那么在政府优先发展的经济特区的情况下，必然会出一些优惠性政策吸引开发商前去投资，这也形成了社会资源流向经济特区的现象。

2.建议

那么通过以上的讨论，可能缓和、消弭开发区/新城/新经济区与非开发区/老城/旧工业区之间日益扩大的经济一社会差距的措施包括：（1）合理规划平衡投资项目的空间布局，引导和鼓励适宜项目向老城/老工业区的分流；（2）建立开发区与非开发区之间利益平衡补偿机制；（3）大力促进开发区第二产业的全面发展，此举不仅有利于扩大开发区税源、提升开发区整体经济水平、完善开发区产业结构、改善开发区工作环境与生活质量，而且还可以扩大开发区就业而、使开发区发展能够惠及更多领域史广泛阶层的劳动者；（4）增强开发区住宅价格与房型的多样性和“广谱性”，使多处于不同收入阶层、处于职业生涯不同阶段者有机会共享开发区较优越的软硬生活环境，也有利于创建出独具活力、结构更为丰满健康的开发区新社区。

参考文献：

[1] 蔡汉冲.宏微观经济学比较分析[J].职业教育研究，2005，（10）.

[2] 李志刚，吴缚龙，等.城市社会空间分异——倡导还是控制[J].城市规划汇刊，2004，（6）.

[3] 丁蕾.济南市居住空间分异研究[D].济南：山东师范大学硕士学位论文，2009.

[4] Alonso W.Location and Land Use：Toward a General Theory of Land Rent[M].Harvard University Press，Cambridgy，Mass，1964.

[5] Mill E S.An Aggregate Model of Resourse Allocation in a metropolitian Area[M].American Economic Review，1976，（57）.

[6] Muth R F.Cities and Housing[M].Chicago University Press，Chicago，1969.

[7] 徐晓军，沈新坤.城市贫富分区与社区的阶层化[J].华中师范大学学报：人文社会科学版，2008，（1）.

篇(6)

关键词：风险；风险识别；风险控制

中图分类号：F208　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)02-0032-02

1　风险的概述和特征

1.1　风险概述

风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所著的博士论文《风险与保险的经济理论》：“风险是关于不愿意发生事件发生的不确定性的客观体现。”这一定义强调风险的客观性和不确定性。其后许多专家学者在此基础上给风险下了各种大同小异的定义。

虽然风险的定义很多，但大致可分两类，第一类定义强调风险的不确定性。第二类定义强调风险损失的不确定性。

事实上，风险是一个事件的不确定性和它可能带来不确定结果的综合效应。

1.2风险的特征

风险的特征指风险的本质及其发生规律的表现。包括：客观性、不确定性、可预测性、损失性、结果双重性。

2　项目风险的概念和产生的原因

2.1　项目风险的定义

一般认为：项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和主观上不能准确预见或控制影响因素，使项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离，从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。

2.2　项目风险产生的原因

形成项目风险的根本原因是人们对于项目发展与变化情况的认识和应对决策等方面出现问题，包括：

①人们的认识能力有限。

②信息本身的滞后性特征。

③项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。

3　项目风险的来源

项目风险来源是多方面的，不同的项目风险会有不同的引发来源。主要包括：

(1)自然风险：指由于自然因素的不确定性对房地产项目造成影响，从而对房地产开发商和经营者造成损失。

(2)政治风险：指由于政策的潜在变化给房地产开发和经营者带来的经济损失。包括：政治环境风险、政治体制改革风险、环保政策变化风险、战争风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险等。

(3)经济风险：指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，对房地产市场产生的影响。包括：融资、财务、地价、市场供求、工程招投标、国内经济状况变化等方面的风险。

(4)技术风险：指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产投资可能带来的损失。包括：科技进步，建筑施工技术和工艺革新、建筑材料改变和更新、设计变动和计算失误、生产力短缺等风险。

(5)社会风险：指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营者带来损失的可能性。包括：城市规划、容积率变更、区域发展和文物保护、社会治安、公众干预等风险。

(6)国际风险：指因国际经济环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。包括：国际投资环境风险、货币汇率变化风险。

(7)内部决策和管理风险：指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致预期的收入水平不能实现。包括：投资方式、地点、类型选择、组织管理、时间管理、合同管理等风险。

4　项目风险的识别

4.1　风险识别的定义

风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别的主要内容有：识别引起风险的因素有哪些，什么是主要因素，以及这些风险可能导致的后果如何。

4.2　风险识别的过程

(1)确认不确定性的客观存在。首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性，然后确认这种不确定性的客观存在。

(2)建立初步风险因素清单。把客观存在的和潜在的各种风险因素列出清单，应包括各种影响环境、决策等。

(3)确立各种风险事件并推测其结果。根据初步风险清单中所列的各种主要风险因素，推测与其相关联的各种可能性，重点是资金的财务结果。

(4)制订风险预测图。分析某风险其发生的可能性大小及其潜在的危害。

(5)对风险进行分类。首先能加深对风险的认识和理解，其次能辨清风险的性质，有助于制定风险管理目标。

(6)建立风险目录摘要。这是风险识别过程的最后一个步骤。通过建立项目风险目录摘要，可将项目可能面临的风险汇总并排列出轻重缓急，能给人一种总体风险印象图。

4.3　风险识别主要方法

(1)分解法：就是将项目管理过程中复杂的难于理解的事物分解成比较简单的容易被认识的事物，将大系统分解成小系统，这也是人们在分析问题时常用的方法；

(2)故障树法：就是利用图解的形式将大的风险分解成各种小的风险，或对各种引起风险的原因进行分解。该法是利用树状图将项目风险由粗到细，由大到小，分层排列的方法，这样容易找出所有的风险因素，关系明确。

(3)专家调查法：包括集思广议法和德尔菲法。其中后者是美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明的。它主要依靠专家的直观能力对风险进行识别，即通过调查意见逐步集中，直至在某种程度上达到一致，故又叫专家意见集中法。

(4)流程图：用于给出一个项目的工作流程，项目各个不同部分之间的相互关系等信息的图表。

(5)情景分析法：通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或某种情况进行详细的描绘和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。

(6)财务报表法：根据项目的会计记录和财务报表为基础，将每一会计科目作为以风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后汇总，得出结论的方法。

(7)敏感性分析法：研究项目生命周期内，当项目的变数以及项目的各种前提假设发生变动时，项目的经济评价指标会出现何种变化以及变化范围有多大。

5　项目风险分析与评估

5.1　对风险评估的认识

风险的评估就是在前期预侧和识别的基础上建立系统模型，对风险因素的影响进行定量分析，并估算出各种风险发生的概率及其损失大小，从而找到该项目的关键风险，为重点处置这种风险提供科学的依据。风险评估的结果将影响风险管理的决策，它的准确性决定了风险管理的正确性。

5.2　风险评估的方法

按性质分为定性、定量及两者结合的方法。定性的方法主要有层次分析法和专家评分法等；定量的方法主要有蒙特卡罗模拟法、图形评审技术、风险评审技术等。按用途分为：风险源分析识别、风险发生的概率预测、频率统计分析、风险后果的评估、风险决策、管理计划和对策的制订等方法。按适用评估对象分为：针对工期、事故(或故障)、合同、管理、汇(利)率、自然气候、工程地质条件、灾害、预测和决策等的分析评估方法。

6　项目风险应对策略

(1)减轻风险。通过缓和或预知等手段来减轻风险，降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果。

(2)预防风险。是一种主动的风险管理策略，通常采取有形和无形的手段。

(3)回避风险。指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。

(4)转移风险。指将风险转移至参与该项目的其他人或组织，所以又叫合伙分担风险。

(5)接受风险。指有意识地选择承担风险后果。可以是主动的，也可以是被动的。接受风险是最省事最省钱的风险规避方法。

(6)储备风险。指根据项目风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同，就动用后备应急措施。

7　项目风险控制

(1)项目风险控制概念。

风险控制是指利用某些技术，如原型化、可靠性工程学以及某些项目管理方法等设法避开或转移风险。

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关键词：金融发展；经济增长；流派；关系；探析

金融是现代经济的核心。世界经济发展史反复证明，金融抑制和金融过度都会损害经济增长。处于转型时期的我国经济要实现持续、健康快速发展，必须能够正确把握金融发展与经济增长的关系，建立起与经济快速增长相适应的现代金融体系，这不仅关乎金融体制改革乃至整个经济体制改革的成败，也关系到能否顺利实现第三步发展战略目标。因此，从理论和实践上深入研究这一问题具有特别重要的意义。

一、金融发展与经济增长关系理论的流派

从早期的古典经济学算起，西方经济学界对金融与经济增长关系的探讨迄今已有三百余年历史。在这场长期论争中，有两种作用机制一直备受关注：一是货币影响经济增长的机制：二是金融中介和金融市场影响经济增长的机制。根据对这两种作用机制的不同理解，大体上可以把金融与经济增长关系的流派分为金融无关论、金融促进论和金融从属论三种写作论文。

金融与经济增长无关论。古典经济学家将金融与实体经济之间的关系抽象成货币变量与实际变量之间的关系，从而形成了西方经济学中的“两分法”。在此基础上，萨伊提出货币中性论，强调货币数量的改变只会造成物价水平等比例的上升或下降，对生产供给、实际产出和就业不会产生实质性的影响，即货币只是实体经济的面纱。新古典经济学派认为，货币只不过是经济运行的剂。使得商品交换更加容易和顺畅，而对经济中的实际变量并不发生实质性的影响。货币学派代表人物弗里德曼认为，货币需求函数是极其稳定的，短期内由于存在适应性预期，货币供应量的变化可以影响产量和物价；但从长期看，产出量是由劳动、资本和技术等非货币因素决定的，货币供应量只决定物价水平。理性预期学派认为，只有未预期的货币变动能够影响短期真实变量。从长期看，由于货币政策是可预期的，货币变动只会引起价格水平的相应变化，而对真实产量和就业没有影响。尽管理性预期学派在一定程度上否定了“货币面纱”论，但仍坚信金融与经济增长无关。

金融促进经济增长论。有关货币流通对经济增长起促进作用的讨论，可以追溯到经济学鼻祖亚当·斯密。他认为，慎重的商业活动可增进一国产业，但增进产业的方法不在于增进一国资本，而在于使本无所用的资本大部分有用、本不生利的资本大部分生利。瑞典经济学家魏克塞尔早在19世纪末就认识到古典货币中性论的不足，指出，在信用制度条件下，货币对经济活动起着积极的作用。只有在货币利率等于自然利率、一般物价水平稳定的状态下，货币才是中性的。熊彼特则从信用创造的视角突出了银行体系对经济发展的强大推动力。他认为，经济发展的实质在于创新，而功能健全的银行可以对企业家进行筛选，为创新活动提供资金支持。20世纪30年代，凯恩斯指出，未来的不确定性是货币经济的主要特征，通过利率对投资的诱导作用，货币就能影响国民收入的产出水平。凯恩斯还通过总量分析，把实体经济和货币经济理论结合起来，克服了古典经济学“二分法”的不足，实现了对早期货币中性论的质的突破。20世纪50年代，约翰·格利和爱德华·肖阐述了金融中介在储蓄一投资转化机制中的重要作用，揭开了金融理论研究的序幕。此后，金融因素逐渐在经济理论中得到重视，并凸显成为同土地、资本、劳动同样重要的经济增长因素。1969年，现代比较金融学的奠基人戈德史密斯指出，以初级证券和次级证券为形式的金融上层结构加速了经济增长，改善了经济运行，为资金转移到最佳的使用者手中提供了便利。20世纪70年代，爱德华·肖和罗纳德·麦金农分别在金融深化论、金融压制论的分析中，将货币与非货币资产、银行与非银行金融机构统一起来，阐述了一国金融体制与该国经济发展之间存在互相刺激、互相制约的关系。之后，卡普尔等人把麦金农和肖的静态分析发展成为动态分析，进一步阐明了金融深化对于发展中国家经济发展的重要作用。20世纪90年代以来兴起的内生金融理论强调，资本效率的改进得益于金融中介和金融市场在把资本分配到最佳可能用途上所起的关键作用。

金融从属于经济增长论。一些经济学家认为，金融对实体经济发展所起的作用十分有限，金融发展只是经济增长的一个结果。琼·罗宾逊反对熊彼特关于金融部门引导产业部门并激发技术创新行为和企业家精神的论断，强调经济发展为某种特定形式的金融安排创造了需求，而金融体系只是对这些需求作出反应，从而否认了金融体系对经济增长的积极作用。多恩布什认为，金融储蓄与真实利率并不相关。

二、金融发展和经济增长关系研究的不同视角

在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出开创性研究之后，有关金融发展和经济增长之间关系的研究逐步成为理论界研究的重点。后来的研究(包括理论模型和实证分析)，或通过证明两变量间相关关系的存在性、或通过分析两变量之间的因果方向、或通过研究两变量间的传导机制，拓展和深化了我们对金融发展和经济增长之间关系的认识。近年来，国外学者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)对金融发展和经济增长关系的研究很有建树；而许多国内学者也基于中国数据、利用不同方法对中国金融发展和经济增长的关系进行过检验。

综述以上研究，学者们对金融发展和经济增长两变量间的相关度和因果方向具有不同的认识，大致可分为以下四种视角：第一种视角是“供给拉动性”(supply—leading)观点，即金融发展对经济增长具有正向效应。根据这种观点，金融中介和资本市场对经济增长的推进渠道有：(1)通过提升资本积累效率并依次提高资本的边际生产率(Goldsmith，1969)；(2)通过提高储蓄率进而带动投资率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。换句话说，通过增加储蓄规模和改进投资效率，金融发展将拉动更高的经济增长，这种观点得到了相关大量实证研究的证明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二种视角由Robinson(1952)最先提出，即金融发展“追从”经济增长的“需求引致性”(demand—following)观点。该种观点认为，实体经济的扩张增加了对金融服务的需求，从而导致金融产业的发展，对这种观点的实证支持可参见近年来的一些相关文献(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三种视角认为金融发展和经济增长两变量是互为因果的，即金融发展和

经济增长之间存在双向因果联系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四种视角则缘于Lucas(1988)，他认为金融发展和经济增长之间不存在因果联系，而“经济学家常常过度强调金融因素在经济发展中作用”。

三、金融发展和经济增长关系在中国的检验

众多理论分析与计量结果显示，金融发展对我国的经济增长具有积极的推动作用，但力度有限，甚至有些指标还呈现负面影响；总体来看，我国的金融发展滞后于经济增长，落后的金融体制已经严重束缚了经济的发展。我国经济增长和金融发展之间互为促进的关系体现在我国对金融体制所进行的渐进式改革具有一定的经济绩效，能够带动我国经济的持续增长；同时，经济的持续性增长对我国金融的深化也具有持续的推动作用。但是，我国金融发展和经济增长两者间因果关系也存在不对称性。这种不对称性从侧面说明，我国的金融发展相对于同期的经济增长具有不匹配性，金融发展对经济增长的贡献度还不及经济增长对金融发展的促进作用，考察其深层原因仍在于我国金融体制改革的滞后性。目前我国的金融体制已经到了非改不可的地步，现行的金融体制已无法满足企业扩张带来日益增长的融资需求，加入WTO后的外来竞争压力也迫使企业和银行对融资机制做出新的调整。改善目前的落后的金融发展局面，一方面要努力拓宽企业的融资渠道，让企业更多的利用资本市场进行直接融资，改善融资机制，消除“所有制歧视”，为中小企业创造良好的投融资环境；另一方面加速资本市场的发展和规范。发掘债券市场的潜力，为直接融资提供更大空间，并且积极推进非国有银行和中小银行的发展，促成金融机构的合理竞争。有理由相信，加快金融深化和金融体系改革必将有助于推动经济增长。

四、对我国金融政策的启示