小产权房转让合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇小产权房转让合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1、《上海市房地产转让办法》（1997年4月市政府令第四十二号）；

2、《关于房地产转让的受让人范围的通知》（沪房地交［1997］812号）；

3、《关于印发（房地产买卖审核工作程序）的通知》（沪房地交［1997］1172号）；

4、《上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知》（沪府发［1999］42号）；

5、《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见》（沪府发［2001］22号）。

二、新建商品房预出售、私存量房转让应具备的条件

1、已取得商品房预售许可证或已经初始登记并取得房地产权证书的新建商品房。

2、已取得房地产权证书的存量房屋。

3、有下列情形之一的房地产不得转让：

（1）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（2）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（3）司法机关或者行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（4）依法收回土地使用权的；

（5）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

三、房屋转让的程序

（一）订立转让合同

房地产买卖双方当事人应当依法订立书面转让合同，其中预售新建商品房签订《上海市商品房预售合同》，出售新建商品房签订《上海市商品房出售合同》，买卖存量房屋签订《上海市房地产买卖合同》。

当事人在订立合同时，一般应采用市房地资源局和市工商局联合制订的合同示范文本，也可以参照示范文本自行拟订合同文本。

房地产开发企业自行拟订合同文本和补充条款属格式条款的，应当符合《上海市合同格式条款监督条例》的要求，并按规定将含有格式条款的合同文本报市工商局备案。

（二）预售合同登记备案

商品房预售合同在房地产开发企业和预购入之间签订。双方当事人应当在预售合同生效后，到房屋所在区、县的房地产交易中心办理登记备案。其中，市房地产交易中心或房地产企业开发的原外销商品房项目，到市房地产交易中心办理登记备案。

（三）过户申请

1、预售商品房的，双方当事人应当在新建商品房竣工验收、房地产开发企业依法办理房地产初始登记并取得房地产权证（大产证）、双方签署《房屋交接书》后，按规定向市或房屋所在区、县的房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。

2、出售新建商品房、买卖存量房的，双方当事人应当在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地产买卖合同》合同生效后，按规定向市或房屋所在区，县的房地产交易中心提出过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。市房地产交易中心办理外销房的交易过户手续，区县房地产交易中心办理非外销房的交易过户手续。

3、房地产买卖当事人在提出过户申请时，应提交下列文件：

（1）房地产权证书；

（2）当事人的身份证明；

（3）商品房转让合同；

篇(2)

委托方（以下简称甲方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________邮编：__________

电话：_____________传真：__________

开户银行账号：_____

受托方（以下简称乙方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________邮编：__________

电话：_____________传真：__________

开户银行账号：_____

甲方与乙方按照自愿、平等、诚实信用原则，根据国家相关的产权转让政策和规定，经协商一致，双方达成协议如下：

第一条委托事项

甲方委托乙方办理______产权受让项目，并由乙方提供企业产权受让相关服务。甲方委托乙方提供的服务项目有：

1、在甲方拟受让产权挂牌期满后，根据有关规定，乙方组织以协议或竞买方式撮合交易；

2、如果甲方竞买成功，或协议成交后同转让方签订产权转让合同书；

3、出具产权转让鉴证书。

第二条提交的文件

甲方应按照有关规定向乙方提供相关材料，并如实填报有关表式内容。如为复印件，甲方应加盖证明章。

第三条权利和义务

1、甲、乙双方应遵守国家法律法规的有关规定，自觉接受政府主管部门监管。

2、需甲方向任何第三方支付的费用，包括清产核资、实地考察、审计、评估、权证变更、媒体公告等相关费用，由甲方自行承担。

3、乙方应按照国家和我省的有关规定，公开、公平、公正地组织相关各方进行产权转让活动，对该公开挂牌项目进行规范操作。

4、甲、乙双方均具有对对方所提供的相关材料承担保密的义务。未经对方同意，不得提供给第三方。

第四条甲、乙双方的承诺

1、甲方向乙方承诺，所提供的与转让产权相关的材料（包括原件、复印件）真实、完整。如有不实，将承担由此带来的一切经济责任和法律责任。

2、甲方保证其委托乙方处理本合同所述委托事项已获得甲方有权机构的批准。

3、甲方在本合同有效期内保证不再与第三方订立同一标的的受让委托合同，也不与转让人私下接触、洽谈成交。

4、乙方保证其已具备从事甲方委托事项的所有资格及资质。

5、乙方向甲方承诺，按照甲方的要求处理委托事务；需要甲方变更要求的，应当经甲方同意。

第五条委托费用及其支付方式

1、委托费用：根据政府物价管理部门制订的产权转让收费标准，甲方向乙方支付转让手续费人民币合计_____（大写）元。

2、支付方式：甲方在本合同签订后______日向乙方先期支付人民币（大写）_____元，作为预付费用；甲方应在产权转让合同签订后______日内付清余款。

3、若转让不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，具体金额根据乙方已完成委托事项的情况由双方协商确定。

4、产权变更过程中所发生的费用由甲方承担。

5、若本次委托事项需交纳竞价保证金，竞价保证金由甲方承担。

第六条合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七条违约责任

1、甲方如在挂牌期间或撤牌后______日内自行进行场外转让的，应当向乙方支付委托转让产权总价款______%的违约金。甲方如未按本委托合同的约定支付佣金的，每逾期一日，应按佣金总价款的______%，向乙方支付违约金。

2、乙方未经甲方同意，不按照甲方的委托事项和要求进行委托业务活动，并由此而造成甲方损失的，乙方应当赔偿损失。

3、甲、乙双方若违反产权转让相关政策规定以及本合同约定，违约方须承担相应的经济责任和法律责任。

第八条合同的变更和解除

1、甲、乙双方经协商一致可以书面形式对本合同条款进行变更。任何一方不得单方面变更本合同条款。

2、甲、乙双方经协商一致可以解除本合同。任何一方单方面解除本合同的，应承担由此而给对方造成的损失。

3、任何一方按照本条第二款的规定解除本合同的，应向对方支付相应的费用。具体费用应按照受托方已完成委托事项的情况、或委托方因受托方解除合同导致委托事项成本加大的情况而确定。

第九条争议的解决方式

甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应友好协商解决。协商不成的，双方一致同意选择______仲裁委员会合同仲裁中心申请仲裁；双方不愿仲裁的，可依法向有管辖权的人民法院。

第十条其他

上述条款未尽事项的约定：___________

第十一条合同的生效

本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

“合同使用须知”和合同所必备的附件与本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙双方各执______份。

委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________

（盖章）（盖章）

法定代表人（签字）：__法定代表人（签字）：___

签约地点：_______________

篇(3)

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、商品房在取得新建商品房房地产权证（大产证）后，方可出售。在签订出售合同前，房地产开发企业应向购房人出示新建商品房房地产权证（大产证）。新建商品房房地产权证真实性、合法性可向市、区、县房地产交易中心查询。

四、房地产开发企业出售已抵押的商品房，应事先以书面形式通知抵押权人，同时，将已抵押的事实告知购房人。未通知抵押权人或未告知购房人的，转让行为无效。购房人在签约前可向市、区、县房地产交易中心查询拟购房屋是否已抵押以及是否存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的情况。

五、商品房出售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房变更登记手续。购房人领取房地产权证（小产证）。

六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市仲裁委员会有上海仲裁委员会和上海对外经济贸易仲裁委员会（涉外仲裁）。

七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心对外发售，建议购房人先行购买，仔细阅读。

甲方（卖方）：______________________________________________________

住所：____________________________________________邮编：___________

营业执照号码：_____________________________资质证书号码：__________

法定代表人：___________________________________联系电话：__________

委托人：___________________________________联系电话：__________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________邮编：__________

身份证／护照／营业执照号码：___________________联系电话：__________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________________出生年月日：__________

住所（址）：_______________________________________邮编：__________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________邮编：______________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

乙方（买方）：______________________________________________________

国籍：____________性别：____________出生年月日：__________________

住所（址）：___________________________________邮编：______________

身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：___________

委托／法定人：__________________________________________________

住所（址）：____________________________________联系电话：_________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的《_______________________》商品宜，订立本合同。

第一条甲方依法取得_____________________区/县地块土地使用权（出让合同编____________号：），投资建造的《_______________________》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：

第二条乙方向甲方购买_________________路______________弄《______________》幢__________（号）___________层室（以下简称该房屋）。据上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为___________平方米，其中套内建筑面积为_______________平方米、公用分摊建筑面积为________________平方米，该房屋建筑层高为_________________米。

该房屋平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况（抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面图）见本合同附件四；该房屋的使用公约见本合同附件五。

第三条乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币_________________元。

（大写）：________________________________________________________。

根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为人民币________________元。

（大写）：____________________________________________________________。

该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格。

第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解人甲方的帐户／监管帐户（金融机构／监管机构：_______________、帐户名称：___________、帐号：______________）。

乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在本合同附件一中约定明确。

甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票。

第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之____________计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过__________天，甲方有权选择下列第_________种方案追究乙方责任：

一、甲方有权单方面解除本合同。

二、____________________________________________________________________________

第六条乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。

第七条甲、乙双方按下列第____________种约定确定该房屋交付使用日期：

一、本合同自甲乙双方签署之日起________________天内，甲方向乙方交付该房屋。

二、本合同经___________________公证处公证之日起___________天内，甲方向乙方交付该房屋。

三、甲方在收到乙方全部房价款之日起___________天内，甲方向乙方交付该房屋。

四、___________________________________________________________________________

第八条甲方向乙方保证在交付该房屋时：

（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；

（二）甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权；

（三）已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。

如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担相应违约责任。

第九条乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为____________________该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。

该房屋为________________用房，甲方应向乙方提供《__

______________质量保证书》和《____________使用说明书》《前期物业管理服务合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。

甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。

第十条甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价__________倍补偿。

双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十一条如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。

如本合同约定的付款时间（附件一）的最后付款日期迟于本合同第七条约定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房价款时），除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，甲方有权单方面解除本合同。

第十二条甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起__________日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的_______%计算。

第十三条除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之_________计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过___________天，乙方有权选择下列第_________种方案追究甲方责任：

一、乙方有权单方面解除本合同。

二、__________________________________________________________________________

第十四条自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年/________年。保修范围由甲、乙双方参照国务院的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

第十五条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。

第十六条甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的_____________倍给予补偿。

双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。

第十七条该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。

第十八条乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理、并遵守房屋使用公约。

甲方委托的房屋管理企业承担该房屋的前期房屋管理，管理的期限至业主委员会成立后选聘的新的房屋管理企业接手管理之日。

第十九条甲、乙双方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／双方向_____________________________________________办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。

因甲方原因，乙方无法在___________年________月____________前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的_________％；年月日之日起的日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。

第二十条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起__________天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的___________％计算，在退还房价款时一并支付给乙方。

前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。

第二十一条按本合同约定，甲、乙双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。

第二十二条甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起_________天内，向按第二十七条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。

第二十三条甲方出售的该房屋仅作______________________________使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。

第二十四条乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之时起，甲方与_________________________________签订的土地使用权出让／转让合同中约定的权利、义务和责任依法转移给乙方。

第二十五条本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定。

本合同的补充条款、补充协议、变更协议均为本合同不可分割的一部分。本合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。

第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。

第二十六条本合同适用中华人民共和国法律。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决（不选定的划除）：

1、_____________________________向仲裁委员会申请仲裁；

2、依法向人民法院。

篇(4)

ス丶词：土地流转；制度创新；统筹城乡

ブ型挤掷嗪牛F127 文献标识码：A 文章编号：1007-5194（2008）05-0104-05

收稿日期：2008－07－20

作者简介：丁瑶（1968-），女，重庆市综合经济研究院经济咨询研究中心主任，副研究员。研究方向：宏观经济；区域经济。2.邓兰燕（1982-），女，重庆市综合经济研究院农村经济研究室副主任，经济师。研究方向：农村经济。

近年来，国家大力推进区域协调发展，但西部与东部地区发展差距仍然较大，西部地区城乡发展不平衡是导致经济发展水平不高的主要原因。目前，西部地区正处于工业化、城市化加快发展的起点，处于发展的历史机遇期，国家又批准重庆、成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，全面探索新的发展路径，其中创新土地流转制度是实现城乡统筹发展的关键因素。在工业化、城市化、市场化、开放化进程中，如何正确运用好国家政策，积极探索土地利用上理论和制度创新，处理好供需用地的矛盾，提高集约节约用地的水平，按市场经济规律建立健全城乡土地资源配置机制，已是西部地区面临的一个不容回避、迫在眉睫的问题。

ヒ弧⒌鼻拔鞑康厍推进土地合理流转的必要性

ィㄒ唬┩平城乡统筹发展，需要在要素流动上有所突破，尤以土地、劳动力人口的流动性上需要创新，这也是“三农”问题解决的关键

ネ吵锍窍绶⒄怪饕是建立和健全城乡统筹的商品市场体系、要素市场体系和社会保障体系，其中要素市场特别是土地市场是城乡统筹的重要内容。西部地区城乡二元结构特征突出，统筹城乡的压力大、任务重。同时，由于长期行政手段的“均田制”以及现行集体土地使用制度的僵化，西部地区耕地过于分散，许多建设用地未得到充分利用甚至闲置，大量农民进城务工伴随的耕地撂荒问题突出，土地利用效率偏低。而作为连接城乡发展的主体――中小企业在城市旧城改造、“抓大放小”的政策实施过程中正面临无地可用的困境。推进土地等生产要素在城乡之间自由流动是解决“三农”问题的关键，一方面有利于农村集体利用土地资产参与经济建设，通过推进农村居民住宅集聚和进城农民市民化，盘活乡镇企业用地，提供城市化、工业化进程中所需要的建设用地，增加单位土地经济总量和财富创造量，提高城市发展反哺农村的能力，同时，因为集体存量建设用地的流转减少闲置土地数量，减少建设用地增量的增加，有利于保护耕地和节约耕地。另一方面有利于以土地为主要载体的农业加快产业化进程，实现规模化、集约化经营，提高劳动生产率，提高附着在土地上的产品的经济效益；有利于在土地流转过程中，逐步提高农民土地承包经营收益和宅基地预期收益，提高农民的收入水平和财富水平。

ィǘ）西部地区正进入工业化、城市化快速发展时期，发展需要与土地利用矛盾更加突出

ジ母锟放以来，东部沿海地区城市发展、工业化建设过程中，土地开发和利用作为带动经济发展的一项重要措施为沿海发达地区经济繁荣提供了强劲动力。据有关资料，浙江湖州、福建晋江、广东顺德地区，城镇建设用地总面积中约有80%左右为集体非农建设用地（周建春，2007）。沿海发达地区在工业化、城市化快速发展期基本未受土地要素的制度制约。总体上，西部地区工业化、城市化进程落后于沿海发达地区，目前刚刚进入工业化、城市化快速发展的起点，面临承接国际国内产业转移的良好机遇，工业化、城市化对土地利用的需求十分迫切，用地需求增大与供地有限之间的矛盾突出。以重庆为例，1997年~2010年，重庆市获批的规划用地总量为4万公顷，截至目前已经用地3.47万公顷，今后几年可作为开发、建设用地的土地相当紧张。但同时，为了保障粮食安全和稳定经济发展，近期我国土地“闸门”进一步收紧：“以租代征”、擅自扩大建设用地规模被严格禁止；新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划等，从紧的宏观土地政策环境使西部地区在发展的关键期土地利用矛盾和问题更为突出。

ィㄈ）引导集体建设用地使用权进入市场进行有序流转，是规范土地流转市场的现实需要

ノ鞑康厍尤其是城乡结合部市场水平较高的区域，因发展需要在土地开发过程中涌现出多种多样的土地经营模式，部分地区出现了与沿海地区早期发展过程中类似的土地隐性市场。如以农业结构调整为契机，将农用地转变为非农建设用地后直接出租、转让；在办理土地转用手续时违规操作，上报合作、合资合同，实际却是土地使用权租赁、转让合同；采取“自征自用”方式直接转为国有土地后，“无证用地”；城乡结合部出现小产权房等，土地非法出租或以其他形式非法转让，或未经批准非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》实施以来非法入市的集体土地3210亩，贵州省清理出非法圈占土地1.89万亩（王名扬，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比较利益差距巨大，农用地的经济效益远不如转为建设用地，办工厂、开商店或住宅出租。二是征地补偿水平过低，而用地成本很高。农民和村集体更倾向于采取不征自行转用流转的方式，而土地使用者也因为转用后的土地用地成本很高倾向于直接使用集体土地，尤其投资于集体建设用地的主体多是中小企业，采取这种方式可以降低其创业初期的资金压力。实际上，这部分农村集体建设用地已以出租、转让、入股联营等方式变相进入市场流转，建设用地流转已成既定事实不可逆转，政府仅靠强行的“堵”、“禁”无益于问题的根本解决，而需要建立制度规范，将之纳入土地有形市场，才能有效解决集体建设用地流转中的“市场黑洞”，防止集体土地收益的流失，保护农民的切身利益。

ザ、我国现行的土地制度对西部地区土地流转的制约

ノ夜现行的农村集体土地使用制度是建立在计划经济体制基础上形成的，这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，国家通过对农村集体土地的支配、征用，积累了大量资金，用于发展工业、搞基础设施建设，推动了城市经济的快速发展。但随着社会主义市场经济体制的建立，城市经济、工业经济的扩大和农村经济的发展，这种土地制度对现阶段西部地区经济发展的制约越来越大，引起了土地流转不畅、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等问题。

ィㄒ唬┫中姓鞯刂贫戎圃剂伺逋恋厥谐〉男纬

コて谝岳矗农村与城市分割的二元性土地制度以及国家对城市土地一级市场的垄断，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。根据《土地管理法》，集体所有的土地如果要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有一种途径，即将集体土地征用为国有土地。这将《宪法》规定的征地范围由“公共利益的需要”扩大到包括非公共利益需要的一切用地项目，甚至一些私人经营性项目。现行的征地制度，由于国家垄断土地一级市场造成过低的征地补偿标准，而农民没有法律许可的“讨价权”，对于土地在城市市场所产生的增值收益农村土地所有者和使用者也不能参与分配，目前农村集体土地征用中的收益分配政府所得与集体和农民所得之比约为17:1（沈飞等，2004）。因此，无论集体经济组织还是农民，都不愿意通过征地将集体土地转为国有。并且，过低的征地费用，为降低出让金提供了较大的空间，造成城市、工业用地粗放式扩张，降低了土地利用效率。

ヅ逋恋氐恼饔弥贫仁羌苹经济的产物，建国初期，由于农村土地所有权缺乏法制化，且国家经济实力有限，对农村土地只能推行土地征用制度，对城市土地只能实行无偿划拨制度。目前，我国已建立了城市土地市场配置制度，但农村土地市场仍没有得到法律正式确认。显然，建国初期建立的征用制度与市场经济不相适应，主要表现为：一是在市场经济条件下土地使用者已经发生了根本性的变化，与计划经济条件下任何用地单位都是依附于政府的从属机构不同，每一用地单位都是独立的利益主体，城市经济与农村经济利益不可能完全一致。而城市化、工业化依靠农村和农民的低成本发展之路也是不可持续的。二是在市场经济条件下，土地不仅是资源，而且是重要的资产，农民的土地具有更多的功能。城市获得农民的土地必须考虑农村土地的多种功能，尤其是社会保障功能。三是城市用地与农村土地是两种不同的土地所有权，在法律上是平等的，在经济上也应该加以实现。西部地区集中了全国大部分的农民和集体土地，建立统一的城乡土地市场在一定程度上会提高工业化与城市化的成本，但他会从制度上解决长期存在的城乡发展不协调的问题。

ィǘ）现行土地用途管制制度制约了土地在地区间的合理配置

ハ中小锻恋毓芾矸ā饭娑ǎ任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，土地转让一般只能在同村甚至同村民组进行，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。《农村土地承包法》规定，土地发包给本集体以外的单位或者个人承包，应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。可见，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权也受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成了土地流转的封闭性，土地使用权无法按照市场方式自由转让，在很大程度上限制了集体组织之间、城乡之间、区域之间在土地利用上的余缺调节，对土地资源的合理配置制造了障碍，这不仅对农村剩余劳动力的转移产生不利影响，也会使农村土地流转局限在封闭的小范围内，以至形成十分零散的农村土地流转市场，阻碍农村土地利用效率的提高。

ハ质抵校部分农村集体土地事实上突破了现行法规的限制，集体建设用地、农用地自发的通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的现象大量存在。就集体建设用地而言，本身主要就是为了发展乡镇村工商业经济用地，如果限制取得和流转，不能最大化实现集体建设用地的效益，同时，由于各地区之间、各集体经济组织之间的生产能力各异，如果限制取得和流转，各地发展差距可能越来越大，不利于实现统筹发展。现行法律规定在经济学上明显是无效率的制度安排，相反自发流转虽然承担巨大法律风险成本，却是理性的、符合财产效益最大化原则的。并且，因为这种法律规定直接导致农村地价低估，尤其是与城市相邻地带的农村住宅价格低估，使得城市近郊买卖农村宅基地的现象频繁。尽管目前国家出台了各种条例法规阻止，但无论从城乡居民权益的公平性或市场经济规则来说，这都是无法治本的办法，无法适应与解决大批农民“非农化”的现实需要。现行的用途管制等法律规定与现实的尖锐冲突体现了现行立法的制度缺陷。

ィㄈ）现行土地使用权抵押制度制约农村土地有效流转

ハ中小吨谢人民共和国担保法》规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 可见，在现行的制度下，农民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而乡镇企业在抵押时不得将土地使用权单独抵押。但事实上，无论是外出务工和迁居城镇的农民，还是继续留在农村的农民，出于生产或生活的需要，由于往往借贷无门，土地的价值实现对于他们都是极其重要的。对准备进城的农民来说，如果限制承包地或宅基地抵押，他们进城购房或自主创业的资金就得不到有效补充，不利于农民及其家属进城工作和生活，不利于城市化进程的有序推进。对继续留在农村中的农民来说，由于农村经济结构调整、农村非农产业发展、农村消费市场的扩大都与农民的经济状况密切相关，如果限制承包地或宅基地抵押，农民会因为缺少资金及可靠的融资渠道无法加大生产投入、提高劳动生产率，进而实现持续增收，推动农村经济发展，这也必将制约农村土地流转。

ト、促进西部地区土地流转的制度创新设计

ピ诩岢峙寮彝コ邪经营制度和稳定农村土地承包经营关系的原则、坚持“依法、自愿、有偿”的原则、坚持有利于资源优化配置的原则、坚持因地制宜、形式多样的原则的基础上，在确保耕地基本农田总量、粮食综合生产能力提升前提下，通过推进土地制度创新试点工作，引入农用地发展权市场交易模式，探索提高新增建设用地平衡指标的方式，创新土地流转制度，增强西部地区土地流动性和利用合理性。

ィㄒ唬┩平国家土地管理制度创新试点工作

ピ谖鞑康厍，选择正推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设的重庆市和四川省成都市开展国家土地管理制度创新试点。在土地征用方面，政府征地权严格用于纯公益事业或准公益性事业，非公共利益性质的用地交易应限制政府动用强制性征地，尽量交由市场机制加以解决；在土地利用的规划上，根据国家审批的土地利用总体规划，在确保耕地和基本农田总量不变的前提下，允许根据统筹城乡发展的实际，局部调整土地利用规划，报国土资源部备案；在土地利用的年度计划上，国家一次性下达5年指标，允许根据统筹城乡发展的实际，跨年度滚动统筹安排；在项目管理上，赋予部分土地项目管理权限，开展农村建设用地“减量”与城镇建设用地“调增”挂钩试点；在土地产权上，严格界定集体经济组织与农民在土地权力和流转收益上的分配，允许和鼓励农民以土地入股、产权交易、租赁等方式进行土地开发与建设，允许集体建设用地在不改变集体土地所有权性质的前提下，在符合土地规划和用途管制下进入市场进行交易，适当允许宅基地的转让、抵押，促进农民宅基地的商品化。

ィǘ）引入农用地发展权市场交易模式

ス家对建设用地总体上采取耕地总量动态平衡和异地置换政策，主要操作手段是利用规划机制和土地用途管制机制，这种做法带有很强的计划性，缺少灵活性。在西部地区，可以选择试点地区引入农用地发展权市场交易模式，推动农地向非农地合理置换，双向流动。农用地发展权即指农业用地转变为非农建设用地的权利。农地发展权是与农地所有权相分离的一种物权，农地发展权归农地所有者所有，发展权可以在市场上自由交易。随着经济持续发展，建设用地的需求量逐步增加，农地转为建设用地将产生更大的收益，农地发展权的价格也将逐步上升。允许农地保护区的发展权向发展区转移，允许开发者通过使用发展权提高预先规定的开发强度进行额外开发。经济发展条件不成熟地区，通过发展权（若干年期）的出让，得到比从事农业生产更高的收益；经济发展前景好的地区，可通过多支付费用获取更多的农转非指标，通过市场机制调节抬高用地门槛，促使其节约、集约使用土地。此外，通过农地供求市场的公开交易，有利于平衡非农用地与农用地边际收益差额，从而减少征地过程中的寻租腐败及滥用征地权等现象，有利于节约耕地和保证粮食安全。

ィㄈ）探索多种方式提高新增建设用地平衡指标

ヒ皇枪睦新增耕地潜力较大的地区加大土地开发整理力度，加强对采煤塌陷地、矿山废弃地、废河滩地、旧村庄的复垦开发，适度开发荒山等未利用土地，进而提供新增耕地指标储备。二是积极引导农村集体建设用地的集聚，通过土地置换等办法，在建设工商业集聚区时，充分考虑将周边农村零散的建设用地通过置换等方式集聚在一起。三是改革农村集体建设用地管理制度，逐步赋予集体土地与国有土地同等的权利，在坚持土地有偿使用和严格用途管制下，允许集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、作价出资或者入股、合作或联营等方式直接进入小城镇土地市场，盘活存量建设用地。四是完善农村建设用地使用制度，对农业产业化中圈、舍改造等建设占用耕地可以与耕作层剥离的，尽量采用剥离，对耕作层进行保护和利用。五是出台农村自愿退出的宅基地的管理办法，由农村集体经济组织或农村土地管理机构组织复耕，进行统一登记管理。

ィㄋ模┙立新型农村土地流转制度

ヒ皇墙立统一规范的土地流转市场，培育流转市场主体。建立土地管理服务中心，规范流转市场管理。各级土地管理服务中心承担流转、托管、仲裁、登记、中介等职能。建立统一的农村土地承包、流转管理信息系统。放宽农村土地流转经营主体的范围，允许各种组织、企业和个人通过农村土地流转，从事农业规模经营；允许各种金融资本、工商资本和民间资本参与农村土地流转。各类经营主体在税收、融资、用地、经营等方面予以支持。培育农村流转中介服务组织。

ザ是在不改变土地所有性质和承包地用途的情况下，推进农民承包地采取多种形式流转。形式包括转包、转让、出租、互换、入股等。方式可以是农民自发流转、托管组织流转、委托流转、集中连片流转、再流转等。

ト是适当放宽农村土地的农业用途范围。在不损害土地耕作条件和基本农田保护情况下，农作物种植、畜禽养殖、水产养殖、农业科学试验等可视为农业用途。允许农村土地流转经营主体开展与经营主业相关的农产品加工、物流配送、农业技术咨询服务和农业观光旅游等经营活动。鼓励土地流转经营主体投资兴建农田水利等基础设施，所占土地不占其临时建设用地指标，并免收各种手续费。

ニ氖峭黄婆寮体建设土地的用途限制。拓宽土地使用范围。支持工业化、城市化程度高、经济较发达、有条件的地区开展试点，除不允许开发商品住宅外，集体土地可通过土地市场公开交易，用于商业、旅游等经营性项目建设；经依法取得的集体建设用地可设定抵押权；适当放宽宅基地流转、继承、利用方式上的限制，因转让、出租、抵押地上建筑物导致村民住宅用地使用权转移的，村民住宅用地随之流转。此外，打破分村审批制，新宅地申请者，在一定区域内统一规划居民点。对于确实没有经济实力或农业劳动不方便的农户，允许购买已搬迁农户的老宅基及其房屋作为过度。即尝试农户的老宅基地有条件的流转，规定购买的最长年限――比如10 年，同时规定对房子只能维修而不能翻修，到期前可以依法买卖，到期后政府只补偿房屋残值，土地无偿收为国有。

ノ迨谴葱铝髯模式。首先，普遍推广“田保姆”模式。对因出外打工缺乏劳力而无法耕种、可能撂荒的农田实行代耕、转包、转让、出租等多种灵活有效的方式，优化人地资源配置，提高土地收益。第二，积极推广“五统一分”模式。将农民手中不能流转的分散的土地资源进行互换，根据市场需求，“统一规划、统一耕作、统一技术、统一种苗、统一销售、分户管理”，形成优势产业区域化布局、规模化生产、产业化经营的局面，以降低生产成本，提高农民收益。第三，扩大推广“招投标”模式。在承包经营制度基础上，将农民闲置的承包地、未利用地、四荒地等采取项目招投标的机制进行流转。第四，完善推广“股田制”模式。农民以土地承包经营权折资入股组建农民专业合作社或股份制公司等市场主体的形式。五是强化农村土地使用、流转的监督管理和风险防范。妥善解决撂荒土地，对撂荒一年以上的承包土地，集体经济组织要按规定组织代耕，代耕收入归代耕者；对举家长期外出且失去联系农户的撂荒土地，集体经济组织有权收回承包地进行流转，流转收益归集体经济组织。其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。加强土地流转的风险防范。有条件的地方，设立土地流转风险资金，建立农村土地流转保证金制度和土地复垦保证金制度。推进农村农业保险试点，降低规模化经营的流转受让方的自然风险。

ゲ慰嘉南祝

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