房地产成本控制精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇房地产成本控制范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键词：限额设计工程量清单隐性成本

一、房地产开发成本管理现状

稍上规模的房地产企业都设有成本控制部门，专门负责责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算不是很懂行，财务部门不知道成本的降低点在哪里。很多房地产企业根本回答不出来，房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资等多个环节，所以房地产成本控制越来越难。

二、房地产开发项目成本管理存在的问题

1、缺乏规范的目标成本管理体系及相关程序支持性文件

成本控制就是项目实施过程的全费用支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。

2、成本控制忽视重点及关键点

只重视“看得见”的控制，比如：工程需要购买物品的费用审核非常严格，能省尽量省，对工程上的很多签证和变更却视而不见，忽略对“看不见成本”的控制，而这一部分成本在整个项目建设中比例不高；理不清成本、工期、质量、安全几者之间的对立统一关系，成本控制工作往往被赶工期、抓质量、抓安全为由被绑架、导致成本控制工作难度大。

3、成本控制的忽视前期阶段

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而这个阶段成本变化只有5%，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本，多数中小型房地产企业都没有做限额设计工作，就算有也是有名无实。限额设计是一个很重要的环节，钢筋的浪费，设计的不专业导致变更过多，签证过多，不仅浪费工期，更增加了很多隐形成本。

4、建设工程成本管理人员的紧缺

目前从事工程造价活动的注册造价师不超过12万人，而房地产行业对该类人才的需求远远不止这个数字，导致很多非专业造价人员从事成本管理工作，使整个成本管理水平不高；工程系统综合性成本管理人员缺少，建设工程成本组成部分相当多，有的部分成本财务人员懂，有的部分成本管理工程造价管理人员懂，往往是懂财务的不懂工程造价管理，懂工程造价的不懂财务管理。

5、垄断行业对工程造价的影响

从事建设工程的人都知道，一些垄断行业对建设工程造价的影响相当大，比如说在房地产开发活动中，水、电、气、暖、消防等等设计到相关部门的垄断利益，开发商的成本控制手段在这些方面毫无作用。

三、房地产开发项目成本管理的弊端问题

成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而没有事前、事中控制的意识和行动。成本管理基础薄弱，缺少一套标准的完善的切实可行的成本管理制度和标准运营体系一及相关支持性文件。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好的跟市场联系起来；奖罚措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。没有做到全过程成本控制。另外和房地产成本控制人才缺少以及流动性较大有关系。成本控制的关键在于控制隐性成本！很多房地产老板钱到自己口袋的时候都觉得是自己应赚的，员工的奖罚到最后根本得不到落实，导致他的成本管理越来越散。

四、提高房地产成本控制措施

由于房地产开发环节较多，周期长，横纵向交叉业务广，设计专业较广，很难由一个单独的部门去控制。因此，需要公司各个部门相互配合、信息沟通共同完场成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。在项目开发前期尽量准确测算出目标成本指标，再按照不同的项目分解到各个责任部门，进行层层分解，最终落实到人，形成责任成本目标，辅以PDCA信息跟踪、监控、调整等措施，利用好合同措施、管理措施、技术措施、经济措施纠偏最终实现房地产成本的控制目标。

1、成本控制意识观念要用发展的眼光看问题

树立全成本价值观念、确定成本管理体系健康运作标准、开发阶段与成本控制要关联互动、用发展的眼光去看待成本管理、知晓“省钱”“花钱”的误区。成本控制并不是一味的去省钱，它是一门如何去花钱的艺术。

2、制定房地产企业成本管理战略体系

房地产企业想要获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。

1、确立“全生命周期成本”管理战略

2、工程招采制度是控制工程造价的核心

3、实行绩效考核方式加强成本管理

五、地产开发项目招投标环节成本控制存在问题及解决措施

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书编制，敏感点在于资源参考，重点在于评标。现在招标工作也是一个很难控制的阶段，部分工作人员伙同工作单位联合串标，某领导介绍，政府监管不力、施工单位联合串标等等很多情况给成管理带来了很多坎困难。

1、招标方式的选择公开招标、邀请招标和议标

房地长公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制内行的方法！货比三家。加大对拟投标单位的考察力度。一般房地产企业议标的情况比较多，公开招标增加了成本。

2、计价方法的确定定额计价招标、工程量清单计价招标

实行定额计价，项目最终成本没有清晰的标准在量价上容易发生纠纷和扯皮，核对时间长；签证处理难度大，施工方以时间紧任务重为由要求提高新增项目单价；对于不合理的技术经济指标不能及时发现；即使能及时发现也没有整改的可能，对成本控制人员的个人水平依赖性较大，所以对于业主而言，存在一定的风险，房地产开发企业采用工程量清单计价模式，工程量清单计价模式要对前期限额设计非常重视，必须对工程量清单的编制的准确性负责，且必须前期工作开展顺利，图纸齐全，修改可能性小。工程量清单是量价分离原则，由市场整体水应其报价，便于快速合理选择承建单位，缩短中间支付计价流程，规范解决签证量价问题，缩短竣工结算时间，便于房地产开发企业依照市场整体商品进行成本控制。

六、房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点

施工环节的成本控制主要应注意以下三点，一是因各种变更、现场签证增加的费用，二是材料价格上涨、价款调整以及因工程款引起的费用；三是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

结语

房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。我们应该对公司各个部门进行培训，部门间相互合作，从每一个步骤做起，我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，还需要创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

⒖嘉南祝

[1]《房地产项目全过程成本细化管理实务》（马楠第10版2013.8）

篇(2)

【关键词】房地产；工程成本；对策

随着当前市场经济的快速发展，企业之间的竞争也变得更加激烈，当然房地产行业也不例外。加强房地产的成本控制，尤其是建筑施工企业的成本控制，对于房地产企业的发展起着重要作用。为社会提供高质量、工期短且造价低的建筑产品，在施工过程中实行项目成本管理是房地产工程需着重考虑的问题。

一、房地产项目开发成本及成本控制概述

任何企业的经营活动都要发生一些经营费用，对于房地产企业，其主要的经营费用发生于房地产项目的开发和经营过程中。一般我们将房地产项目在开发和经营过程中发生的各项费用称之为房地产的开发成本。因此，我们将房地产项目的开发成本定义为，在某个特定的房地产项目开发和经营过程中，所发生的关于人力、物力和财力等方面的费用，包括土地购买费、工程办理协调费、工程安装费用、房屋建筑所需的设施配套费用、向国家上缴的各种税费、雇佣工人的工资、贷款所需付的利息等各种费用。

在房地产企业的发展中，只有加强成本的控制才能为其更好的发展提供便利。在房地产企业的项目经营中，实施项目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是进行成本控制。在此，我们将房地产项目开发过程中的成本控制定义为，项目经理根据项目合同的规定，遵循项目的内在规律，对施工项目实行资源的优化配置和对各生产要素进行有效的管理控制，实现企业经营利益最大化的目的。在房地产工程中进行成本控制，主要目的就是通过降低项目成本而实现企业经济效益。

二、目前房地产项工程成本控制存在的问题

1、成本控制的各阶段比重出现偏差

房地产项目的开发包括施工前的决策、设计、计划等阶段和施工阶段，在当前的房地产项目管理中，存在偏重对施工阶段成本的控制，忽略对施工前各阶段的控制问题。据统计分析，在房地产项目开发过程中，设计阶段的成本费用占总成本的比重不高，但对工程造价的影响却是最重要的。如初步设计对工程造价的影响达到65%-70%左右，施工图设计对工程造价的影响达到25%-35%，而施工阶段对工程造价的影响却仅为5%-10%。因此，应该注重设计阶段的成本控制。

2、成本控制中忽视项目经理的作用

在房地产项目开发和经营过程中，项目经理作为项目的委托人，对项目工程的实施起着决定性的作用。房地产项目的完成不仅需要在工程质量、工程进度、工程安全性等方面进行合理控制，而且还要加强对工程的成本控制，这期间项目经理承担着主要责任。在我国的现行房地产企业中，没有制定完善的权力责任制度，使得项目经理在实施项目管理过程中，只注重项目的质量和工期，而较少考虑项目的开发成本，造成房地产开发过高的成本支出。

3、成本控制中存在计划的严重不合理现象

在房地产的开发和经营过程中，虽然已经事先制定了详细的经营计划，可是在实施过程中却发现计划存在严重的不合理现象，且计划缺乏长远规划，使得在开发经营过程中，往往出现临时制定计划的情况，造成资源的浪费。如，房地产企业制定的年度计划缺乏实施的可操作性，使得在土地储备、资金运营和周转等方面存在多重浪费。又如，房地产企业涉及较多的房地产贷款，可是由于计划的不周，使得贷款和项目出现不协调，带来资金周转困难等问题。

三、房地产工程成本控制策略

1、完善工程招标投标制度

房地产企业的施工需要制定详细的招标文件，来吸引多方施工单位来进行投标，争取工程的施工权力。因此招标文件的各项内容必须保证详尽、准确，要详细列明各项费用名单和费用额，要制定合理的房地建造标价。良好的招标文件的制定可以减少房地产企业的投资。各施工单位对房地产项目竞相追逐，承揽项目的过程称为房地产投标，因此也需要制定相应的投标文件。房地产投标文件主要涉及到承揽工程的价格和工程的内容，便于各建筑施工单位进行竞价招标。房地产的项目开发所采用的这种招投标制度，不仅有利于降低房地产企业的投资费用，也可以通过投标行为，调动各建筑单位对建筑成本的控制积极性，在保证工程质量的有效完成的同时降低造价费用。

2、严格按基建程序处理事务

在房地产的项目工程实施过程中，要严格按照基本建设的程序来进行施工处理，即按照工程建设的客观规律办事。主要包括两个方面的程序，即合理安排开工顺序和提高交用标准。一方面，在合理安排开工顺序方面，主要指在项目施工期间，要充分考虑与房屋建设相关的基本配套设施的建设，如水、电、气、热等设施的配置，做到满足房屋室内外工程和市政条件的要求，并做好相应的设施器材的回收、保管以及周转等工作，防止各方面的浪费。另一方面，在提高交用标准方面，主要指在工程验收中要能够做到责任明确，对于项目的每一个部分都能找到对应的负责人和负责部门，如若发生工程问题或者在工程完工后又发生其他的费用支出，要按照责任到人的制度进行处理，防止因无法落实到人的制度造成的资源浪费等情况发生。如有些排练场地的工程建设项目，往往会出现不按施工程序进行的现象，工程的实施经常和施工图同步，造成施工过程中问题百出，临时的拆建过程造成资源的巨大浪费，增加了工程项目的成本支出。

3、加强对房地产销售推广费用的控制

在房地产的经营过程中，销售起着决定性的作用，只有所建房屋能够很好的卖出去，房地产企业才能得以更好的生存。因此，房地产经营中，对销售推广这一环节非常重视，销售推广的费用控制也成为房地产成本控制中的重要一环。房地产的销售推广费用主要包括与销售有关的各个环节发生的费用，如销售中心的装修设计、样板房的设计、相关的广告制定和推广、策划相关销售资料以及各种销售活动等花费的成本。销售推广费用的合理支出能为房地产企业带来丰厚的利润，否则会影响楼盘销售，造成资金回笼困境，影响房地产企业的正常经营。如何做到花最少的钱来受到最好的效果，将是房地产企业成本控制考虑的重要问题。因此，在房地产的项目开发过程中，需要调动公司营销部门各员工对成本控制的积极性，努力提高自身营销水平，在员工的规范化、制度化管理中大道控制销售成本的目的。

4、加强对成本控制经验的总结和学习

房地产企业在努力提高自身经营管理水平，实现成本控制的同时，也要注重对各种经验的总结，逐渐形成一套适合本企业的成本控制管理方法体系。而且，也要注重学习的重要性，不能一味地自己开发研究，还要时刻关注其他企业的先进经验，取其精华去其糟粕，为自身的成本控制管理服务。

5、严格执行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，对成本考核制度的执行也起着重要作用。在项目工程施工完成后，公司要对项目部上交的工程结算收入和各项成本支出核算进行详细审核，然后提出针对性的意见返回项目部。项目部要严格按照成本考核制度，对于相关负责人进行绩效考核，奖励那些在成本控制方面做出突出贡献的负责人，并对那些造成成本浪费的负责人给予相应的惩罚，以便引起全体员工在心中对成本控制的重视。

四、结论

随着我国经济的逐渐对外开放，房地产企业也逐渐迎来外来企业的激烈竞争。对于我国当前数量居多的中小型房地产企业，面临实力雄厚的大房地产企业和外资房地产企业的综合竞争，生存压力变得越来越大。在这种情况下，只有寻求房地产工程成本的合理控制，获得成本方面的竞争优势，方能在激烈的竞争环境中赢得立足之地，为其以后的长期、持续发展赢得核心竞争力。

参考文献：

[1]尤佳. 基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J]. 财会通讯, 2010,(02) .

[2]王志英. 论工程项目成本管理体系的建立[J]. 产业与科技论坛, 2009,(03) .

[3]许丹超. 论动态控制房地产项目目标成本[J]. 福建建筑, 2010,(01) .

[4]刘素荣. 企业全面动态成本管理系统的设计[J]. 中国管理信息化, 2008,(08) .

篇(3)

一、供应链管理与房地产供应链成本

(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

(四)施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍挂形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

(1)在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

(2)运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

(3)规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

(3)引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

(4)运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

(6)推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目五证，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

(1)招标阶段坚持合理低价原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

(3)加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间;其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

(1)引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

(2)严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、绝对低价招标等而导致的后期质量成本的发生。

(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

篇(4)

一般而言，成本控制大体可分为事前成本预算制定的控制、事中成本预算执行和调整控制、事后预算差异分析总结控制。同时，也应考虑到房地产行业成本发生的特殊性。房地产企业成本大体可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达80%—90%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小，而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大，前期费用也存在一定的压缩空间。因此，工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在，同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细解说。

1.土地成本

土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的尽职调查，保证土地成本支出的可行性，同时也应关注一些市政费用的支出。控制要点控制什么

怎么控制

投资决策

可行性研究

深入调研，收集项目信息和市场信息

编制可行性研究报告

投资决策

组织公司领导和各部门进行项目论证

公司领导层决策

新征土地

征地费用

建立科学的土地评估体系

投标评审，确定合理报价

争取政府优惠

拆迁安置费用

在法律范围内尽量控制费用

市政费用

自建部分按照公司工程管理体系控制。政府部分按规定或与政府协商办理

合作开发

合作能力和诚意

合同洽谈

开展尽职调查，减少操作风险

合作方式、分成比例的选择以双赢为目的

付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式，尽量延长付款时间和增加付款次数

2.前期费用

前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等，其本身成本支出并不多，但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出，因此，该阶段除了关注前期费用本身的支出更应关注规划方案的确定，材料设备的选型。控制要点

控制什么

怎么控制

报批报批报建费用

开展社会公关，争取政策优惠，合理提高容积率

设计单位采购

采购策划

制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式

根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查

名单建立与入围单位选择

建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围

入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核

招标文件

严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件

供方选择

招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书

议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方

概念设计和方案设计

设计任务书

要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料

概念性方案和方案设计方案

尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择

组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总经理最终审批

概念设计和方案设计

设计成果

根据实际情况进行细节调整

设备选型方案提前确定

扩初设计

扩初设计要求

限额设计，制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会通过

扩初设计评审

组成评审小组，对方案进行评审、确定，高层审批

成本概算

根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算

施工图设计

施工图设计要求

采用限额设计，制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过，促使设计单位提高设计质量，降低工程费用

施工图评审、会审

严格评审，确保图纸质量，减少不必要的设计变更

互审互签，明确修改意见，设计洽商

施工图预算

关注预算与概算的差异

3.工程成本

工程成本是房地产企业的重中之重，在施工阶段应重点关注采购成本的支出和工程变更成本的支出。控制要点控制什么

怎么控制

材料进场计划

订货时间、供货时间

考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期，保证与工程进度相配合

施工单位和材设供应单位采购

采购策划

制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式

根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查

名单建立与入围单位选择

建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过后方可入围

入围单位由公司高层确认，尤其供方名单外单位由更高级领导审核

招标文件

严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件

供方选择

招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书

议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方

材料设备供应

选型

在扩初图确定前确定材料设备

数量和质量验收

多方共同确认货到现场数量

注重外观质量、投入使用后的质量验收

设计变更

论证

设计部门统一收集设计变更的信息，组织相关进行设计变更论证

审批

设计变更由预算部门测算，根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更

现场签证

签证的必要性

项目现场工程师审核签证，认定确需发生

预算复核

预算工程师对签证工程预算进行复核，确保合理低支付

审批

根据预算额度大小分级审批

复查

组织复查施工单位签证执行情况

付款

工程款支付

按合同、按工程进度付款

材料款支付

预付款额度控制，保修款控制不低于合同额5%

4.营销成本

营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付，因此，在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制，还应有营销管理的长线考虑。控制要点控制什么

怎么控制

营销方案

营销预算

促销方案

合理确定营销预算并进行动态控制

在预算范围内，制定最有效的产品推广方案和销售政策，方案超预算时进行例外管理，严格审批

推广方案结束后进行总结分析

现场费用

现场宣传资料、包装费、模型、展销费等

制定费用支出标准

建立超额审批制度

销售合同

合同样本

严格执行合同样本审批程序，请专业法律人员出具意见

销售补充条款及承诺

合同审核，尤其对有关补充条款、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核

客户交房

交房日期、保修期、质量补偿

晚交房原因分类处理

与施工队洽商延长保修期

交房验收协议

广告公司、媒体采购

广告公司的资质

媒体的有效性

加强营销类供应商管理，严格执行公司采购流程

广告、媒体投放后评估分析

5.管理费用和财务费用

管理费用的控制主要体现在日常行政管理费用的支付，可考虑提高全民节约的思想意识，以责任成本和成本支出标准的形式进行约束，而财务费用则主要体现在公司的利息支付上，需要公司加强资金管理，增加资金控制的计划性。控制要点控制什么

怎么控制

行政费用支出

成本标准体系

根据公司实际情况，建立合理的成本费用支出标准

严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批

考核标准

考核部门行政费用支出，费用控制作为部门考核的指标之一

资金运作

资金运作

融资管理

集中资金管理，减少资金沉淀

做好财务预测，增强资金使用的计划性，减少利息负担

税务成本

税收筹划

公共关系

篇(5)

摘要：随着房地产行业步入新常态，行业内企业间的竞争压力与日俱增，这客观上要求房地产行业的企业要加强成本控制，以进一步增强企业核心竞争力。本文对于房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义进行了分析，针对当前房地产企业成本控制中存在的问题，提出了具体的成本控制策略，以期为房地产企业成本控制水平的整体提升带来有益的理论思考。

关键词：房地产企业；成本控制；问题；策略

引言

成本控制对于房地产企业持续稳定发展来说意义重大，房地产属于典型的资金密集型行业，涉及到的项目投资周期都较长，开发专业性也要求较高，这就对企业成本控制水平提出了更高的要求。长期以来我国房地产行业蓬勃发展，很多企业在成本管理方面都比较粗放，成本支出控制乏力，而伴随着整个行业供求形势的逆转以及行业环境的巨变，企业在成本控制方面的短板已越来越明显，在这种背景之下，如何推进房地产企业成本控制水平的提高，这成为了企业管理的重中之重。

一、房地产企业成本控制

做好房地产企业成本控制的工作，首先需要我们了解房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义，只有这样才可以有效的帮助企业更好的明确成本控制的方向以及重心，有利于企业制定更加合理科学的成本控制策略。

1.房地产企业成本构成

房地产企业成本构成主要包括以下几块：一方面是土地购置价款，随着我国地价的不断攀升，这一部分成本占到了房地产企业成本支出的很大比例，统计数据显示，这部分成本一般占到房地产企业总成本的一半左右，且这一成本是刚性的，很难降低。第二方面是建安成本，建筑安装成本大概占到房地产企业总成本20%左右，目前房地产每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各种契税成本，具体来说包括了营业税、所得税、城建税、教育附加税等。最后一块就是管理成本，这包括了企业用于营销策划支出的费用，还有财务费用等。

2.房地产企业成本控制意义

对于房地产企业来说成本控制的重要意义体现在以下两个方面：一方面可以有助于企业提升收益水平，对于房地产企业来说，收益等于收入减去成本开支，在收入变化不大的情况下，成本的下降必然会给企业带来收益的提升，在房地产企业收入乏力的情况下，控制成本支出对于企业收益来说更加意义重大。另外一方面就是可以帮助企业优化资源配置，减少不必要的浪费，提升资源的使用效率，减少企业资金闲置或浪费，加快资金的周转；成本控制可以将那些无用成本支出降低甚至消除，帮助企业更加科学合理的管理有限资源，这将对企业的快速发展起到重大的推进作用。

二、房地产企业成本控制存在的问题

我国房地产企业成本控制水平整体偏低，也存在着很多问题，这些问题不能很好地解决就直接导致了房地产成本控制效果的持续下降。

1.成本控制理念落后

很多房地产企业的管理者在成本控制方面，存在着一个严重不足，那就是思想僵化，观念陈旧，不能做到与时俱进，落后的成本控制理念导致了这一工作开展出现了很多的偏差。目前房地产企业对于成本控制工作也存在着重视不足的问题，绝大多数房地产企业管理者将工作重心放在了如何开拓市场、获取市场份额方面，而忽视成本控制，甚至很多房企高管根本就没有意识和认识到此项工作对于企业发展的重要性。企业领导的不重视，也造成在企业内部成本控制方面没有形成全员参与、全面控制的基本理念，这使得成本控制工作开展困难，也使得成本控制乏力，最后影响到了企业整体效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地产企业普遍存在的一个问题，成本控制工作的有效开展，离不开完善、科学、合理的成本控制度。很多房地产企业没有根据成本控制工作开展的需要，制定出来相应完善的成本控制制度，在企业实际开展成本控制工作中，更多的是带有人治色彩，粗放式的管理依然突出，结果这就放大了个人意志在成本控制方面的重要影响，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身专业性、技术性很强，可以说成本控制效果的好坏，在很大程度上都是取决于企业所采取的成本控制手段是否合适有效。成本控制手段得当，则意味着成本控制效果的提升，但是如果手段不当的话，就很难对企业成本支出进行有效的管理。目前房地产企业成本控制手段比较单一，大多是根据涉及到的项目投资来粗略估算成本，然后再进行成本分解，这种成本控制手段在当前市场环境多变的背景下就显得过于僵化，因为它没有考虑到项目建设中环境变化对成本支出可能会带来的影响，结果导致可能某些成本本来能节省下来，却依然被支出，给企业造成不必要的浪费。

三、房地产企业成本控制具体策略

针对房地产企业成本控制中存在的各种问题，本文认为房地产企业管理者想要做好企业内部成本控制管理工作，首先需要正确认识到成本内部控制的重要性，在管理观念上要与时俱进，针对成本控制存在的问题要及时处理和解决，具体问题具体分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建设等方面不断努力。

1.更新成本控制理念

房地产企业需要与时俱进树立正确的成本控制理念，以正确的理念来指导成本控制工作具体开展，从而确保这一工作效果的持续提升。在具体理念方面，成本控制关键是要树立全员参与、全面控制的理念，全员参与是指将其所有员工都纳入到成本控制体系中去，让每一个员工都认识到自身所承担的成本控制责任，并积极努力的进行成本控制。全面控制原则是指成本控制应贯穿企业运作的各个方面，具体对于房地产企业来说，成本控制要贯穿于每一个项目投资的整体项目设计、筹备、开发、销售等过程，努力减少每一个环节的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度对于企业成本控制取得成效来说必不可少，制度设计以及执行是企业成本控制的重要内容，企业需要引入成本控制诊断体系，全面分析现有成本控制方面存在的不足，在依据自身企业的实际来制定可操作性强的相关制度。成本控制制度还应具有适用性、可操作性强等特点，将管理制度相关内容纳入到岗位职责的界定中去，让每一个员工都能够根据制度要求开展自身的工作，从而实现成本全员的有效控制。

3.创新成本控制手段

房地产企业在成本控制方面需要做到不断创新，根据此项工作开展的需要，积极引入新的成本控制手段，通过方法的创新来形成一个科学的成本控制体系，实现对成本的有效控制。从具体方法来说，关键是要引入全面预算、精益生产、定量分析等方法，借助与这些新的成本控制方法与手段来实现成本控制效果的提升。

随着未来房地产市场竞争的进一步加剧，加上市场经济环境遭遇的挑战增多，成本控制对于房地产企业进一步发展成长是十分重要的一环。为了更好的在激烈的市场环境生存、发展，对于房地产企业来说，首先应认清企业成本控制中存在各种问题，然后对于这些发现的各种问题既不回避，也不夸大，而是要积极努力的解决，需要根据企业的实际情况，结合成本控制相关理论，不断进行成本策略探索创新，制定符合企业实际的成本控制制度，从而实现企业成本的持续下降，为企业的健康、稳定、快速发展奠定坚实的基础。（作者单位：绿地集团重庆置业有限公司）

参考文献：

[1] 卢凯黄益锦.房地产成本控制路径探讨[J].房地产导刊，2014年31期.

[2] 王达.房地产成本控制与管理研究[J].现代经济信息，2014年22期.

[3] 刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略分析[J]；财经界（学术版）；2012年02期

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【关键词】房地产企业；成本控制；控制措施

引言

目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在现阶段国内经济过热的外部环境和保证工程质量的前提下，加强成本控制、提高企业效益、增强企业核心竞争力，达到双赢的效果，已成为房地产企业面临的重大课题。

1.房地产企业成本控制的必要性

成本控制是指在企业生产经营过程中，利用所掌握的信息对影响成本的因素和条件采取一系列预防和调节措施的管理行为，主要针对生产经营过程中涉及到成本费用的经济业务的控制。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程，具有全面性、连续性和系统性，凡是企业的生产过程活动中涉及到的价值运动，都包括在成本控制的范围之内。因此，在企业生产开发的过程中，成本控制是不可忽视的重要环节，它不仅能够缓解目前政府对房地产行业抑制的压力，更重要的是，房地产企业能够借此提高生产效率，增加企业经济效益，进而增强企业核心竞争力。

2.房地产企业成本控制的目的

2.1提高房地产企业的投资收益

企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，逐步出台房产“限购令”，使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。因此要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手。企业在保证房地产工程质量的同时，合理地降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。

2.2提高房地产企业的管理效率

对于房地产企业来说，成本控制是成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证工程质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。

3.我国房地产企业成本控制存在的问题

3.1对成本控制缺乏全面性

据调查，我国的众多房地产企业中，大部分企业都没有系统的成本控制制度和实施措施，很少企业能够实行全方位、全过程的成本控制。大部分企业没有实行成本控制或只是实行最基础、最简单的成本核算，根本原因是这些房地产企业的管理者对成本控制缺乏足够重视，他们认为房地产企业成本的关键影响因素就是房地产的设计、大宗材料设备的采购等几个大的环节，而开发过程的其他环节，如前期选址、整体规划、开发进度、房屋销售等，对企业成本的影响较小，因此对成本的控制也只停留在几个大项成本方面，而没有将各个细微的能够产生成本的要素纳入成本控制体系之中。而且，企业成本控制参与人员主要是财务工作人员，而实际上他们只能对事后成本进行控制，而事前控制却做不到或力所不能及，这也影响了企业成本控制的整体性。

3.2成本控制制度管理缺失

制度总是确保工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。

4.房地产企业优化成本控制的措施

4.1企业树立科学的成本控制观念

企业的管理人员尤其是财务管理人员应该加强对成本控制的学习，充分认识到企业成本控制并不仅仅是审核、核算那么简单，要把成本控制与企业的经营目标挂钩，以严格的成本控制来提高企业的经营管理水平，实现企业财务战略目标。

4.2优化企业成本控制体系

企业成本控制要尽量做到全面化、精细化，对项目的事前规划、项目的施工阶段都要进行控制，要认识到成本控制在整个房地产开发过程中意义，将成本控制扩展到前期土地选择、购置、建筑设计及施工、基础设施建设、工程进度和管理等各个环节，对事前和开发后的各项成本都要进行控制。

4.2.1注意事前控制

在项目的规划阶段就要进行成本预算编制工作。要对项目进行充分的评估分析，根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，选择可行的投资方案，进而确定成本控制目标，在此基础上对成本控制目标进行细化编制成本预算，形成一整套的成本评估目标体系。

4.2.2关注项目施工阶段的成本

房地产成本的主要产生环节就是项目的施工阶段，这一步骤是人力、物力、财力大量产生的阶段，其中的材料、设备的采购、地质的勘查、工程的设计等，都是房地产开发项目成本产生的重要环节，所以这一阶段的成本控制必须非常谨慎，要与施工企业签订规范、细致、严密的合同文本，对施工企业的报价、索赔等都要进行严格的核查，在工程建设过程中，要尽量减少工程变更，减少不必要的费用产生。

4.2.3加强对工程进度的控制

工程进度的控制可以有效的降低资金成本和劳动成本，主要措施包括缩短开发周期，减少资金占用时间，提高管理效率，从而实现对财务费用和管理费用的控制。

4.3完善成本控制的制度建设

建立一个有效的成本控制措施的保证机制，做到成本控制责任落实到人，防止由于权责不清而导致的无人负责状况，将权、责、利相结合，将成本控制工作情况与管理人员的实际利益联系起来，对成本控制工作做得好的人员，要给予一定的奖励，对导致企业成本额外增加的人员，要进行一定的处罚，以这种奖惩机制来明确企业对成本控制的重视和做好成本控制的决心，从而使企业成本始终处于有效控制之下，保证成本控制政策得到有效落实。

另外，成立专门的成本控制部门非常有必要，并且为成本控制部门配备经验丰富的财务、预决算及工程管理等相关人员，利用这一部门，可以保证项目的事前、运行期间、竣工结算阶段等都有专门人员对成本进行监督，通过统计、核算、分析等步骤，能够使企业更加准确地掌握成本信息，并及时进行调控。

5.总结语

房地产企业进行有效成本控制有利于企业减少成本，在激烈的市场竞争中拥有更大的优势，房地产企业的管理人员要充分认识到成本控制的意义，不断发现和解决成本控制工作中的问题，提高成本控制工作的有效性。

参考文献

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关键词：房地产开发， 成本控制 ， 意义 ， 措施

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.

Key words: real estate development, cost control, meaning, measures

1前言

作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。

2房地产开发成本控制的内涵和意义

房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包 、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地产开发决策阶段的成本控制

决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。

3.2设计阶段的成本控制

设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20％以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。

3.3施工阶段的成本控制

施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。

3.4竣工结算阶段

在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。

4.结语

总之，房地产开发中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多个环节，具有复杂性、科学性，因此，项目中的参与者整体需要共同努力，对项目成本进行有效控制，才能达到总体目标。

参考文献

「1］张丽；李启明基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究「J］.建筑管理现代化，2004，（6）：12－15.

「2］万大伟.房地产开发成本控制「J］.会计之友，2007（4）：15－16.

「3］冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制「J］.四川建筑2005， 25（5）：148－149.

「4］费树林.房地产项目开发建设过程中的成本控制「J］.住宅科技，2005，（3）：35－36.