公司泡沫研究报告精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇公司泡沫研究报告范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

夫妻车祸身亡，分红险交过3万元，身故赔偿金只有3.1万元

金融证券业最近似乎惊雷不断：10家券商将在年底破产的黑色预测言犹在耳，保险学者日前对中国官方公布的人均保费支出，即保险密度存在43%泡沫的报告又让保险业惊出一身冷汗。

国内保险密度43％是泡沫

中央财经大学保险系主任郝演苏教授在10月13日公布的一项研究报告显示，按照官方目前的统计方式，由每年人身保险全年保费收入除以每年年底之全国人口数而得出的保险密度存在43%的泡沫。

“保险密度是衡量国民保险质量和程度的重要指标，这么大的偏差将严重误导政府部门制定保险业相关的政策措施。”郝演苏对此表现忧虑。

他在研究了2003年官方公布的保险业统计数字后发现，2003年我国人身保险保费收入3011亿元，而其中分红保险占人身保险费收入的55.48%.另外2003年还有约94亿元的万能寿险和投资连结保险产品的保费收入。

“人均保险密度应该真实地反映老百姓受商业保险保障的情况。而投资储蓄型保险保障功能极低，应该从计算数字中剔除。”按照他的计算方式，中国保监会公布的2003年中国人身保险对应的保险密度约为224元，而剔出投资、储蓄等非风险型保费收入后真实的人身保险密度约为127.68元，这之间有43％左右的“泡沫”嫌疑。

分红险保障功能几乎等于零

不久前，一对夫妻不幸同时遭遇车祸身亡，留下一未成年的女儿。亲戚帮忙向保险公司申请赔付金时，却失望地发现该夫妻生前买的是一种分红储蓄保险，交过3万元，身故赔付金只有3.1万元。

在国内，成千上万的人钟情于这样的储蓄型保险，分红保险几乎支起人寿保险业务的半壁江山。很多对保险还很懵懂的消费者，在业务员“既储蓄又有分红还能保险”的推销下购买了大量这样的保险，而其实，大多数分红储蓄型保险提供的保险保障非常之低。

郝教授指出，像这种保障功能几乎为零的保险其实在国外根本不能计入保费收入，而是叫做托管资金。像中国人寿等海外上市的保险公司其向海外提交的保费收入数字是和国内完全不同的。

正是分红保险热销带来的令人咋舌的业绩，让很多保险公司亢奋不已，更加卖力地去开发同类产品，甚至忽视了真正起到保险保障功能的寿险、健康险等传统型产品。

中国人寿：统计方式导致数据差异

篇(2)

摩根士丹利

最近关于摩根士丹利的争议和它内部的争议成为了热点话题。不过，从国际投行人士的眼光来看，即使是它的竞争者，都在为它的命运多舛而扼腕叹息。在坚持“中国墙”方面，它做的也是最好的，这也是老摩根立下的铁律：不论什么时候，研究都要独立。

最近一个月，摩根士丹利高层动荡，并没有影响到研究队伍的工作热情。首先，还是关注他们最擅长的方面：国际经济和资本流动。他们继续关注全球经济发展的失衡问题，并认为，“对于表面看来稳定的全球经济而言，我们很容易忽略了隐藏其下的汹涌暗流”。摩根士丹利全球首席经济学家史蒂芬・罗奇认为中国经济的增长势头依旧，并且认为这导致了国际市场忽视了中国经济减速的可能。

以谢国忠为代表的摩根士丹利亚太地区研究部在准确预测了中国的房地产泡沫之后，现在已经开始重点关注泡沫将给中国的生产和美国的消费带来什么样的冲击。并坚持认为，目前中国以警告为主的政策只会推后“最后算账”的时间，并不会从根本上解决城市地区的房地产泡沫。他们目前的结论是：在今年下半年房地产泡沫萎缩并伴随局部崩盘之后，石油价格将会下降，全球经济增长将在2006年同步放缓。

高 盛

大中华区的经济学家队伍重点关注中国的财政政策和税收的改革。他们认为，在本轮经济周期中，与过去相比，财政政策会比货币政策更有反周期操作价值；自从1996年以来，税收收入占GDP的百分比快速上升，这表明税收管理得到了很大改善，但是很可能加大了国内公司的负担；税收收入的强劲增长使得中国政府部门有机会抓紧时间进行长期停滞的税收体制改革，包括以下方面：统一国内企业和国外企业的所得税、将增值税的征收从以生产为基础转移到以消费为基础并通过改革增值税来减少固定资产投资；税收改革很可能会成为政策组合的一部分，用来再平衡进出口贸易的过热和国内需求，同时可以减少人民币升值对经济增长的冲击。

瑞士银行

以安德森为代表的亚太区经济学家队伍认为中国对固定资产投资的统计有失公允，建议市场关注中国的信贷、房地产建设、工业生产和贸易等方面的增长。同时，他们认为中国对外贸易出口的增长并不是因为纺织品出口的增长，因为其所占中国贸易总额和增量比重均比较小。

瑞士信贷第一波士顿

亚太地区的研究部门发表报告认为，照目前的趋势发展下去，在2008年北京奥运会的时候，中国的外汇储备可能会超过1万亿美元。并认为由国家外汇管理局引导的高度集中的资本流动将会影响世界金融市场，并将中国持有的巨额美元资产称为“中国美元”，意在与石油美元和日本美元类似。并认为，即使人民币和美元真的脱钩，为了创造更多的就业机会和促进出口，人民币仍会继续被低估。

他们认为，短期内，中国美元可能会导致原材料价格上涨。最后，他们预测，中国的劳动力供给将在2017年到达顶峰，到那时中国可能会失去继续保持低汇率的兴趣。这种资金再循环的游戏在亚洲可能就玩不下去了，如果不采取预防措施的话，到时可能对美国债券市场和美元带来大麻烦。

德意志银行

篇(3)

2010年，洋河股份无论是在资本市场还是销售市场，都给白酒行业带来了强烈的冲击。一年间，洋河股价从上市时的87元冲到最高时的283.8元，成为A股的明星。同时，在销售方面攻城略地，2010年回笼资金超过1亿元的省外区域市场，达到了13个。

作为A股第一高价股，洋河股份的股价自2010年11月23日创出283元天价后，开始掉头向下，最低跌至200元以下，并于2011年1月10日出现第一个跌停，当日机构大量沽售筹码。

股价向下的背后，是市场对洋河股份的质疑：作为两市第一高价股，2011年洋河股份还能否保持每年60%以上的高速增幅？大规模的全国市场扩张，洋河本身的基酒能否保证产品品质的如一？作为二线白酒品牌，洋河股份还有什么能够拿来俘获市场？市场甚至担心，洋河股份会步秦池之后，几年后归于“昙花一现”。

激进的洋河

从2005年开始，洋河已经连续六年保持销售额60%的平均增幅，经销商遍及全国70%的地级市，其推行的深度营销模式，让不少白酒企业恐慌。

国内某知名品牌白酒生产厂家的高层对记者表示，该公司所产白酒“连续三年在华东市场的销售额没有增长，被洋河挤占了”。为此，2010年底，该公司特别成立了华东营销中心，以应对洋河、金种子酒的营销冲击。类似的效仿者还包括泸州老窖（000568.SZ）、山西汾酒（600809.SH）等。

海通证券的一位行业分析师告诉《财经国家周刊》记者，洋河模式冲击最大的是五粮液、泸州老窖等浓香型白酒，对贵州茅台（600519.SH）等酱香型白酒影响较小。

洋河在资本市场异军突起，2010年的最高市值达到1277亿元，直逼茅台和五粮液。

2011年1月20日，湘财证券的一份研究报告认为，洋河将双沟酒业剩余股权全部收购后，将享受未来整合双沟的全部收益，对公司构成实质性利好，给予未来12个月330元的目标价。

330元的目标价位并不是最高的，申银万国分析师给出的洋河目标价是350元。

记者查阅的资料显示，湘财证券从2010年3月份开始陆续发表了13篇洋河股份的研究报告，申银万国的报告超过14篇，国泰君安7篇。其他的包括国金、中信、招商证券等，一共92篇。

随着研究报告的密集，洋河股价一路上扬，从2010年3月29日的108元冲高到11月23日的283.80元，成为两市第一高价股。

洋河在资本市场的发力，似乎显示这样一个逻辑：业绩高增长，券商研究报告密集，吸引机构投资者，股价一路攀升。

但随着2010年11月8日“小非”解禁，一些投资者担心，洋河股份会否复制中国船舶(600150.SH)的走势？在2007年的牛市中，中国船舶从最高的300元跌到最低的30.58元，成为股价泡沫的典型代表。

2010年11月22日，在收获两个涨停板后，洋河的走势出现分歧。综艺投资选择了离场，汇添富基金以及广发系基金悄然减仓。

上海的一位基金经理对《财经国家周刊》记者表示，他所在的公司也从二级市场减持了部分洋河股份的股票，将资金用于其他行业的配置。

2011年1月10日，洋河股份出现首次跌停，三天之内其股价下跌了15%，跌破200元大关。

基酒之谜

深圳的一位酒业分析师告诉记者，洋河股份在销量直线上升的同时，基酒没有完全的保障，需要外地购酒。

当年山东秦池酒业曾入川大批购酒，终因为外购酒量巨大，影响产品品质，成为白酒行业中的过眼云烟。

记者查阅的相关资料显示，洋河股份每年耗费几千万资金从外地购买基酒，2009年仅从五粮液购买基酒就耗资5850万元。

1月17日，洋河董事长杨廷栋接受《财经国家周刊》记者采访时承认，“市场上已经有说法，洋河是第二个秦池，看上去有点像，都是广告做得很大。”

杨廷栋告诉记者，洋河股份确实有部分外购基酒，但这是勾兑的需要，这是洋河的特点决定的。

一位洋河内部人士说，外购基酒的比例不高，不会起到决定作用。但当记者询问具体的比例时，他以商业机密为由婉拒透露。

白酒业内，茅台的基酒产能是1万多吨，五粮液的一级基酒产量为2万吨左右，这些都是公开的秘密。

在洋河，基酒数量和外购基酒的数量是个保密数字。记者此前采访多位走访过洋河的机构分析师，均表示不清楚洋河的具体基酒产量。

在记者采访洋河时，董事长杨廷栋表示，洋河是整个白酒行业当年基酒产量先突破一万吨的企业之一，在行业不景气、发展最困难的时候也没有压缩生产，当然，公司基酒生产能力也在不断扩大，技改项目在上市之前已经投资。

记者了解到，洋河股份上市募集资金项目完成后，公司总共可增加3万吨左右的基酒产能。

但外界依然存疑，如果按照每年销售量60%的增长，目前洋河的基酒已经远远无法满足企业营销扩张的需要。

同时，按照传统浓香型白酒的工艺，酿制好酒是靠“千年酒窖万年糟”，对于新投产的酒窖，没有几年的微生物积淀，好酒的比例很低。

洋河的一位内部人士说，洋河有自己的窖泥“老熟”技术和专门的窖泥生产车间。可以在短时间内，获得较高比例的良好基酒。

营销至上

上述酒业分析师认为，茅台和五粮液的成功是凭借资源的稀缺性，洋河的成功靠的是营销创新。

他指出，洋河采用了啤酒模式的现场营销，在酒店、饭店直接面对消费者。同时洋河对现场营销人员的促销返点较高，促销力度很大，这在以往白酒行业是没有的。

传统的白酒营销，基于“好酒不怕巷子深”，通过经销商分级销售，“不会直接面对消费者。”

尽管洋河也是通过经销商渠道销售，但经销商的作用只是现金流和物流两个功能。据悉，洋河产品每到一地，公司都会派出专门人员帮助经销商进行市场营销，包括占据当地的高档酒店，在酒店进行现场促销等等。

“洋河甚至和酒店签订排他协议，增加其他白酒的进入门槛。”上述分析师表示，洋河的这种创新营销，已经开始让一些一线白酒感到很大的压力。

而同样跟随洋河采用深度营销的古井贡酒（000596.SZ），2010年预计业绩同比增长100%。

记者在洋河股份了解到，目前省外市场回笼资金超过1亿元的已经有13个省市，比原先计划增加了10个省市。销售收入超1亿元的省市在2009年只有4个，为江苏、上海、湖南、山东。而2010年新增加的省市中包括了辽宁、北京和天津等地。

“这表明我们的产品不仅仅适合江南地区，各地都有需求。”杨廷栋说。

杨廷栋对记者表示，洋河不担心基酒问题，也不担心能不能持续增长，洋河最大的风险在于，从战略层面上创新不足，对未来的风险把握不到位。

洋河股份对外宣称，2011年将实现两个转变，一是高档白酒比例上升，二是省外增长超过100%。

篇(4)

电子商务涵盖业务很广，主要包括信息交换，售前售后服务（提品和服务的详细说明、产品使用技术指南、回答顾客意见和要求）、销售、电子支付（使用电子资金转帐、电子信用卡、电子支票、电子现金）、物流（包括商品的包装、发送管理和运输跟踪）、组建虚拟商店或虚拟企业（组建一个物理上不存在的企业，集中一批独立的中小公司的资源，提供比任何单独公司多得多的产品和服务）、公司与贸易伙伴共享商业运作方法等。

中国电子商务市场成长迅速，据估计可从1999年800万美元成长至2000年的4000万美元，2003年更将高达数十亿美元，通过线上交易的商品种类总计多达15万种，电子商务正在快速编织人们的“淘金”梦想。

虽说互联网、电子商务概念目前热得发烫，但凡沾点“互联网仙气”的股票便牛气冲天，但还是有人冷静地提出了很多挑战的意见，其中不乏危言耸听的结论。

早在1998年夏，英国《经济学家》杂志就提出，“是美国的资产价格膨胀，而不是东南亚金融危机，构成了对世界经济的更大威胁。美国股市场今年又有了15％的收益，与前两年相比竟然增长了65％，而这并不是泡沫出现的惟一迹象。”从那时开始，经常学家们就不断质疑美国经济繁荣还能维持多久，或者预言大泡沫即将破裂。然而，信息科技公司、互联网络公司在资本市场上的卓越表现却将以数学分析为基础的现代经济学拖入尴尬境地，使得经济学家们大跌眼镜。同时，各种经济指标也表现出在刚刚过去的1999年，美国经济仍然保持了4％的增长势头，通货膨胀率仍然保持在 2.2％的低水平上，失业率也降到了近30年来的最低点。德克萨斯大学在1999年10月份公布的一项研究报告指出，1999年互联网经济为美国增加了5070亿美元的产值，增加了230万个就业机会。但经济学界仍然坚持说，股票的价格应当建立在收入的基础之上。离开利润，股票就难以定价，价格收入比这个法则无论怎么说都不应该是错误的吧！但Amazon的股票到底有多少红利？事实上，直到现在，它依然在亏损。认为美国资本市场存在大量泡沫的不仅有经济学家，连一些知名的券商也加入到讨伐泡沫的行列。1999年12月底，摩根斯坦利首席全球投资顾问毕格斯语出惊人：在未来5年内纽约股市将回档盘整，跌幅在10％到12％，成为全球灾情最惨重的大型金融交易市场。他认为，在美国资本市场上，科技、网络和电子通信股票已经高出其合理价格的45％到50％，传统的消费产品以及工业生产公司，因为通货紧缩导致价格竞争优势萎缩，这些公司面临着巨大的竞争压力，部分传统产业的股价，甚至已经跌到经济衰退的价位。他预言，科技股的泡沫终有一天要爆破，投资人对科技股的信心过高，科技产业的获利表现实际上不可能达到这种高度的预期。

再来回头看中国的互联网市场，电子商务在中国还是热在表面，没有真正深入到其核心。1998年随着电子商务在国外的兴起，国内IT界急速跟进，轰轰烈烈地搞起了电子商务，许多企业也快速进入，以为搞电子商务马上就可以赚钱。可以说，中国电子商务领域充满了浮躁的情绪，许多加入电子商务的人，也呈出浮躁的心态。

亚马逊的成功，YAHOO!、China.com的上市让国内同行激动加眼红，不就是建个网站吗？凑几个人，筹点资金，一个网站就起来了，想方设法拉上几个企业在网上销售商品，贴上电子商务的标签，就堂而皇之成为电子商务企业了。一时间，国内网站如雨后春笋般迅速发展起来，但仔细看来，许多网站之间没有太明显的区别，无非就是搭个平台，仅此而已。还有一些企业为了提高知名度，制造轰动效应，以求将来上市，不踏踏实实在商务上上功夫，而是利用各种媒介狂炒，自己迷失了，消费者困惑了，电子商务在中国也变了味。

从经济学家的分析来看，资本市场上确实有互联网经济泡沫，但更重要的是这些泡沫何时破裂。那么互联网企业又是如何看待泡沫和亏损问题呢？

杰夫·贝索斯（Amazon书店CEO）没有时间考虑所谓的“泡沫问题”，他觉得也没有必要向市场解释为什么会出现亏损，因为他还有更多的有价值的事情去做。第一重要的事情，就是如何促使Amazon的网络继续不断地向外扩张。“每天早晨醒来的第一个念头是，互联网是以每年2300％的速度在增长。”全球60亿人口，有60亿双眼睛，对于Amazon来讲，如何最大限度地争夺这些眼球的注意力，就成为第一重要的事，因为贝索斯的信条是“品牌的知名度在互联网世界比在物理世界中更关键。”但是，争夺一双眼球的注意力就要相应地产生一单位成本，互联网在以每年23倍的速度递增，贝索斯的Amazon也要以每年23倍的速度向外扩张，这样其成本也要以相应的速度增加。Anazon赢利的那一天，眼球资源被瓜分完毕，这时成本就会直线下降，到这一天，Amazon将会给予其投资者以黄金般的高额回报。

“目前网络正处于投入期，就像高速公路一样，要公路建好后才能通车使用、收取费用。所以，投入期没有利润很正常，但不是说亏损是它的特征，超额利润才是它的特征。关键是建立一个能带来超额利润的商业模式”（新浪总裁王志东语）。

篇(5)

“年初我还发愁房子卖不动，现在我开心得不得了――这两个月楼盘卖得实在太火。”面对记者，深圳市一位地产开发商不无得意。

今年以来特别是进入10月后，房价飙升，炒家追捧，平静了数年的深圳楼市陡然掀起热浪。据市房地产研究中心调查报告显示，前九个月，深圳房市平均价格猛涨12.18％，一反往年小幅上涨常态；关内（特区内）南山区，关外宝安区、龙岗区的涨幅更高达30％。

《财经》采访本地多家开发商和中介机构获知，今年以来深圳全市楼价实际涨幅当在15％左右，并形成豪宅别墅领涨，关内的南山、福田，关外的宝安、龙岗四区点涨带动的炙手行情。

一时间，抢购、涨价、售罄的信息纷传，让深圳市民委实感到一番“房荒”危机。“过去托关系是为了多打一点折扣，现在则是为了能够买到房子。”深圳某房地产中介的一位负责人感言。

深圳市今天这一幕，与去年此时的上海几多相似。然而2005年以来，为抑制房价过快上涨，中央和地方的调控手段频频出台，深圳市政府也出台了系列政策。然而，一度高涨的上海楼市业已渐次降温，一向以理性、平稳著称的深圳房价却逆市上扬，原因何在？

11月2日，《深圳商报》发表题为“‘房荒’之说不攻自破”的评论员文章，意在稳定人心。11月11日，深圳市国土房管局《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》（下称《通告》），急颁“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召开新闻会，宣布稳定房价的五大措施。

然而，政策频出并未消除市场担忧，政府与市场的声音反差反而愈显突出。对于此轮房价飙升，政府归咎于市场投机和炒作，市场则一致认为土地供给短缺才是根由，政府若不从根本上修正土地供给政策和城市规划，则平抑楼价的任何技术性手段仅能治标，不可治本。

这轮不期而至的涨价风暴中，如何合理调配使用日益稀缺的城市土地资源，正前所未有地考验着深圳市政府。

泡沫前兆

深圳豪宅自今年国庆后集中面市，抢购者众，价格走高，令舆论惊呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。

在豪宅密集的香蜜湖地区，“中旅国际公馆二期”10月面市，价格从前年推出一期时的每平方米9000元暴涨至目前的1.6万元，而首批400余套住宅一周内即卖掉95％；若在以往，相同销售业绩至少需要半年至一年。价位在3万－6万元/平方米的“香蜜湖一号”别墅区10月底开盘，首推29套别墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的别墅售价高达2700万元。

买家不问价格，开盘一抢而空的实例比比皆是。豪宅火爆拉动整个深圳房市攀升。据深圳世联地产统计，今年10月特区内新开楼盘每平方米均价过万元。关外的宝安、龙岗两区涨幅同样显著。先前乏人问津的龙岗“振业城”联排别墅，11月的第一周竟卖出了30多套。

二手房价随之上涨。据国家统计局数据，10月深圳市二手房价同比上涨12.3％，涨幅居全国第二，几近全国70个城市平均涨幅6.6％的两倍，二手房均价已达7000－8000元/平方米。

习惯了几年贯一的5％以下的房价年均增长率，今年两位数的房价涨幅，无疑对深圳各层面强有震撼。有人惊呼，深圳楼市已泛起泡沫，成为“上海第二”；境内外投机资金正滚滚袭击鹏城，未来楼价还将大涨。

JP摩根一份研究报告则认为，较之八个月乃至一年前的上海，目前深圳并未出现房地产泡沫，本地居民收入支撑着真实需求。

上述“基本面支撑说”广受业界认同。接受《财经》采访的多方人士都指出，前几年国内其他城市房价猛涨，深圳几乎不涨，而港深经济一体化进程加快，连接香港的西部通道年底即将开通，地铁开通、交通改善，深圳的城市价值正在快速提升。另外，投资渠道不畅、股市不振，强化了居民投资楼市的意愿；加之居民收入、土地价格连年增长，成为推动房价提升的因素。

据统计，近年深圳居民家庭收入年增长率一直在10％左右，地价年增长率约在10％－15％，而房价年增长率仅为2％－3％，直到2004年才达到5％的年增长率。

另一方面，“投机说”也颇有市场。深圳市城市规划设计研究院院长王富海向《财经》表示，今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。深圳楼市其实已具备诸多上涨潜质，无形中就会成为炒家的新目标。

此外，深圳市场上还风传山西煤矿老板的“炒房故事”。一位不愿透露姓名的房产商向《财经》透露，国家近期整顿各地煤矿，尤以山西为甚，“一些山西煤老板携资金南下深圳，一出手就买几套十几套，我的楼盘也就大卖热卖了。”

深圳市政府也认为，各类炒作是当前深圳市房价持续上涨的重要原因。为此，国土房管局于11月11日颁布“四大禁令”：第一，认购书必须从国土局网站下载统一文本；第二，商品房项目必须全部即时上网公开销售；第三，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；第四，房地产经纪机构不得销售尚未办理房地产证的二手房。其矛头所向，直指炒房。

“无风不起浪，炒家之所以能掀起狂澜，根本原因还是土地供应短缺。”深圳同致行（中国）地产顾问有限公司总裁王波如是说。

深圳招商房地产有限公司（下称招商地产）营销中心副总经理严世平也认为，“投机资金并非拉高深圳楼市的主导力量，大量的需求还是来自本地居民的刚性需求，包括一次、二次置业的人群。”

深圳市房地产研究中心对近期销售的几个楼盘的抽查结果显示，持外地手机号码的认购者比例只占10％。这从某种程度上说明，所谓“外来投机”对市场的影响并不严重。

深圳同致行研究中心总监刘海龙向《财经》表示，“目前深圳楼市泡沫虽未形成，但已出现了泡沫征兆。”房价涨势过猛已引起市场预期的转变，有开发商囤积房源坐地生财，一次购楼十几套的炒家纷纷出现，以往卖不动的楼盘也被疯抢，都是泡沫的前兆。

“楼市投机气氛渐浓，如果把控不住，我们很担心重蹈上海的覆辙。”他说。

供需失衡

在“基本面支撑说”和“投机说”之外，更多的市场人士已开始探求深圳楼市此轮飙升的深层次缘由。“只要分析新增商品房供求比例，就足以显示近年深圳商品房供需严重失衡。”严世平说。

深圳市房地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，深圳新增商品房供需比为0.68：1，而去年这一比例为0.98：1，2003年为0.88：1；若回溯2002年之前的六七年间，这一比例均大于1。“这表明，2003年以来商品房的增量缺口日益加大。”严世平说。

他还认为，新增商品房供给不足，与市政府2002年出台的“控制增量、盘活存量，关内土地零供应”的土地政策直接相关。深圳政府希望借此遏制2002年商品房供给过快的势头，消化前几年过剩的商品住宅，并尽量将开发商手中的存量土地挤压入市。

深圳市国土房管局公开数据显示，自2002年下半年，深圳市开始实行三年房地产用地紧缩政策，暂停特区内新批房地产用地；而深圳全市房地产用地新增供给则被控制在每年1平方公里以内。

2003年，全市房地产用地实际供应量为1.08平方公里；2004年实际供应量0.98平方公里；2005年，计划新增供应量进一步减至0.8平方公里，分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内仍无新的商品房用地供给。

在新增土地供给不足的情况下，2002年、2003年，特区内每年消化约2平方公里的存量土地，2004年仅有1.2平方公里存量土地入市。

严世平表示：“目前开发商手中能上市的土地存量已经不多，如果没有资金压力，谁也不愿急于出让土地，更希望囤积升值。”

深圳花样年投资发展公司董事总经理潘军就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供应，按住宅商品房平均容积率为3计算，实际增加住宅量约300万平米；加上发展商手中每年约1平方公里的存量土地入市，总共仅能增加600万平米的住宅供应。”

深圳市房地产研究中心主任王锋在2004年的一份研究报告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求约为900万―1100万平米。显然，旺盛的需求对供给造成了压力。

与此同时，深圳人口近年来持续增长。截至2004年，深圳常住人口近600万，实际居住人口则超过1000万。“每年900万平方米的住宅需求，仅是针对常住人口的保守估计，真正的需求十分庞大。”刘海龙说。

考验政府

针对市场日渐强烈的住宅商品房供给不足之吁，政府则一再表示，深圳没有“房荒”，土地也不短缺。

“其实，政府也知道近来的房价飙升是由供求矛盾引起，但这种原因不能明说，否则就会加剧抢购。”严世平说，“政府先从打击炒房入手，下一步必有更多实质性政策出台。”

11月15日，在“四大禁令”出台后仅四天，深圳政府再推五项措施：特区内将适当供应住宅用地，初拟今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促进市场供应；加大对闲置土地的管理，打击囤积土地行为。拟征收土地闲置费，甚至收回闲置土地使用权；加强政府公共租赁住房建设；及时公开商品房供应、销售、价格等市场信息，促使广大置业者理性购房。

显然，“五项措施”是对政府过往房地产供地政策的一种修正。

综观深圳全市，土地面积总计2020平方公里，其中关内328平方公里，土地开发基本殆尽，只余10平方公里的可开发用地。土地资源整体短缺，迫使政府历年来持续压缩房地产供地。对有限的土地资源如何宏观调配，考验着政府对各种利益的取舍和平衡。

严世平说：“早在三年前，深圳市房地产研究中心就提出要增加关内土地供应，但未被批准。而关内土地资源日益紧张，政府首先考虑的是城市经济发展，优先产业用地，其次才是住宅用地。”

潘军也指出，深圳土地整体供应量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市场，但其中90％都用于产业用地。

2003年，深圳新出让房地产开发用地占土地出让总量的9.3％；去年这一比例降至7.6％，今年仅为6％。政府在规划中明确指出，要严格控制新增房地产开发用地供应，优先保证发展高新技术产业、现代物流产业、城市基础设施建设的用地需求。

较之国内其他大城市，深圳土地匮乏尤为突出，政府无法充分借批地增财税、靠房地产拉动GDP。囿于有限资源，政府只能靠压缩、节约居住用地，将更多土地投放产业。

“但是，伴随经济增长，人口数量和收入都会相应增加，必然会增加对住宅的需求。目前深圳的住宅配套与经济增长显然不相匹配。政府的考虑还不够深入。”潘军说。

篇(6)

今年10月底，英国风险投资公司Atomico了一份研究报告，里面列出了134家在过去十年里成功达到10亿美元估值的科技企业。我们把报告中列出的26家估值（曾）达到10亿美元的中国公司摘录下来（见表一），加以补充完善后，将名单扩展到32家（2014年新增的10亿美元见后文的排行榜）。

那么，在这32家过去十年里估值（曾）达到10亿美元的中国公司中，蕴含着怎样的密码？我们试着进行分析，并得出了如下结论：

第一，2014年中国诞生的10亿美元公司数量最多。在表二中，我们将32家10亿美元公司按其达到10亿美元估值的年份做了统计。结果显示，2010年之前，中国本土10亿美元公司的数量并不多。第一个诞生10亿美元公司的高峰出现在2011年，当时的融资和创业环境催生了大众点评、京东、360等一批互联网新贵;其后的2012年，随着美股上市窗口的关闭，以及融资环境迅速恶化，32家公司中没有任何一家在这年达到10亿美元估值。2012年成为名副其实的“10亿美元谷底”;2013年以来，融资及创业环境重新好转。2013年有9家公司达到10亿美元估值，成为“10亿美元”的第一个高峰之年。而2014年，10亿美元公司的诞生达到目前为止的最，有12家公司成功达标，占总数的37.5%。

第二，北京是中国10亿美元公司的最大发祥地。在统计的32家公司中，总部位于北京的公司多达22家，占总数的68.75%，这与北京浓厚的互联网创业氛围，以及其他地区不可比拟的融资环境密不可分。北京之外，上海和广州是诞生10亿美元公司第二多的地区。

第三，2011年的10亿美元明星是团购，2013年是垂直网站，2014年是基于移动互联的O2O，而电商则是持续的热点题材。2011年诞生的10亿美元公司中，窝窝团和拉手都是团购网站，这两家公司都是在成立一年左右的时间就达到了10亿美元公司估值，但随着团购泡沫破裂，这两家公司早已今非昔比，可谓“其兴也勃焉，其亡也忽焉”。2013年，垂直网站大放异彩，58同城、汽车之家、去哪儿都在这一年荣登10亿美元俱乐部。2014年，伴随着移动互联网用户的爆发增长，基于移动应用的O2O公司成为最受追捧的对象，比如转型O2O本地服务的美团网，以及打车应用双雄滴滴和快的都属于此类公司。主打移动社交的陌陌也赶上了今年的风口，12月11日成功在美国上市。此外，而从2010年开始，几乎每年都有一定数量的电商进入10亿美元俱乐部，而今年上榜的口袋购物等则同样与移动互联网相伴而生。

篇(7)

对于2009年春节前的中国房地产商而言,近来中国楼市“小阳春”的行情几乎是不敢想象的。是深陷危机的房地产商们成功导演了一出解困好戏;还是中国楼市真的率先走出低谷、实现复苏?

政府举措释放刚性需求

据不完全统计,在经济危机寒流影响下,中国已有17个地方政府纷纷以减税、货币补贴、降低准入门槛等利好政策,推动楼市回暖。如,广州、深圳加强了政府调控土地供应规模和房价的力度;郑州了给予地产开发和房屋买卖优惠的“17条措施”⋯⋯据全国工商联房地产商会等机构测算,银行下调利率及政府减免契税等政策,等同于令房价下降了近30%。与此同时,开发商也积极配合,普遍实行降价行动,降价幅度在10%-20%。一批性价比较高楼盘的推出,令积压了近一年的自住型购房者在2009年春节后,开始入市买房。

但也有分析认为,此轮“小阳春”行情,不过是政府救市延迟了危机最终爆发的时间而已。从数据上看,尽管取得预售许可证的存货量在“小阳春”中正在下降,但中国楼市在建工程存货量依然巨大。以长沙、沈阳等诸多二线开发商为例,大量的土地储备量与城市房地产市场的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年积累的刚性需求消耗殆尽,中国房地产市场将面临更大的库存压力。

对此,摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆日前表示,“中国不存在全国性的房地产价格泡沫,而且房地产业的基本面仍然保持稳健。考虑到房地产业对于支持经济复苏的重要性,有关政策调整可能对该产业不利的担忧是没有根据的。”

无独有偶,中金公司最新策略报告也认为,此次一二线城市房地产成交量的反转意味着下半年房价将领先于全国率先见底,地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放的情况下年底见底回升较为确定。

雾里看花楼市“小阳春”

独立经济学家谢国忠认为,目前中国楼市有泡沫。其判断依据为,中国房地产每平方米平均价格与工资比例在3倍以上基本都是泡沫,而中国现在3倍的地方很多。他说,中国虽有很多刚性的需求,但有需求不一定代表能买得起。受经济影响,未来房地产供大于求的情况还会长期存在;房价也会随着成交量的减少而有所下跌。

此外,中国人民大学经济学院副院长刘元春也表示,从房屋库存的角度推理,同样不能得出房地产投资将走强的结论。目前中国房地产业的“现房可能只够销售7到8个月,但加上期房就远不止这个时间。”以北京为例,若将现房和期房全部计入,那么现有的房屋库存可以销售21.9个月,也就是将近两年的时间。而且2007年-2008年初,是中国房地产开工建设的高峰期,因此当前的竣工项目大幅增加,并且预计今年内都将保持强劲增长。

此外,对于这轮房地产“小阳春”,有媒体披露个中怪象频出。一、商品住宅热销与退房频发并存。中国国家统计局数据显示,1-4月商品房销售面积17625万平方米,同比增长17.5%;商品住宅销售面积增长18.6%,销售额大增38.6%,但退房率也屡创新高。以北京为例,退房率达20%以上;上海今年前5月撤销的绝对数量则已超过去年全年总量的7成;西安、深圳、长沙、杭州、成都等退房率也居高不下。业内分析,退房率飙升,意味着市场多空分歧增大。

二、消费者购房信心恢复与开发商投资信心不足并存。尽管1-4月,中国房地产业走出量价齐升的“小阳春”,但开发商却反应谨慎――完成房地产开发投资7290亿元,同比增长4.9%,却比去年同期回落27.2个百分点;完成土地购置面积7266万平方米,同比下降28.6%;完成土地开发面积7078万平方米,同比下降12.2%。

三、楼市库存压力大与房价频升并存。据中原地产统计显示,华润、招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米,库存压力仍相当巨大,以北京为例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全国首位。但巨大的库存压力并没有成为房企降价动力,十大标杆房企在售项目均价逆向上涨,环比小幅涨了1%。此轮“小阳春”的行情还导致了各地二手房价格逐步上升。

通胀预期推高楼市

中原地产认为,房价的提高会使楼市的刚性需求受到一定的压抑。但有迹象表明,一些改善性需求和投资客正在陆续出现。而这些投资型需求的回归,反过来将进一步直接促成房价上涨。这方面,二手房市场将比一手房市场更为敏感。据中原领先指数系统显示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅价格指数加速上涨,所有城市涨幅均在1.5%以上。

一位长期投资北京、天津等地房地产市场的山西煤矿主表示,他决定入市投资房产的主要原因是担心明年可能出现的通货膨胀。目前经济形势仍不乐观,实业投资很不景气,购置房产则成为预防通胀的主要选择。而目前,一些房地产开发商开始大量购置土地的心态,亦与此类似。

但另一方面,经济形势的不确定性,令房地产商对房地产开发投资仍保持谨慎――如果房地产开发投资在今年下半年实现增幅的同比增长,房地产业彻底反转的预期也许真能变为现实。但此时楼市回暖的主要基础是来自人们对明年出现通货膨胀的恐慌,很难持续。中国指数研究院副院长陈晟也指出,“刚需其实释放的差不多了,上半年这么高的一个成交量可能是无法持续的。”

对于外资机构普遍唱多房地产,结合此前炒得沸沸扬扬的 “适婚女郎”现象――为了结婚的80后,大多数的父母甚至倾入两代长辈的积蓄来为其买婚房。社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉一针见血地认为,近来不少国际资本进入亚太地产股,显而易见,他们需要制造一个可持续性的故事,才能在现在的高点上,找到接盘的人。据中原地产监测数据显示,今年5月份部分城市成交量已经出现环比大幅下滑的现象。其中,北京成交量首次环比下跌10%,重庆亦环比回落了两成。

政策楼市走向何在

随着“小阳春”行情的走高,今年5月份以来,内外资投行、主流券商研究机构开始集体“唱多”中国房地产。 十余份机构研究报告认为,“一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷。”

但是,房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫化的担忧。在通胀预期下,楼市投资性需求正在抬头;而低利率在很大程度上透支了未来的购买力(目前第一套房抵押贷款的实际利率比2008年8月的水平低约250个基点,短时间内降息幅度巨大);此外,“四五年前,个人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而现在,普遍是20年以上,30年的也不在少数。房价如果继续上涨,很多刚性需求群体已无法通过延长还款期限买房。” “一旦经济复苏明确,通胀压力上升,宽松的货币政策收紧,购买力将会随着利率的上升而削弱,而前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫,很可能出现破裂的风险。”

中国房地产向来都有“政策市”的别号,有分析认为,在中国经济复苏前景尚不明朗,“保8”仍然是现阶段宏观经济调控政策主要目标的形势下,一个繁荣的房地产市场是政府乐于看到的(中国房地产投资比例在整个固定资产投资中的比例占到四分之一)。中金公司报告也指出,房地产投资有望取代基建投资成为2009年下半年以及2010年拉动经济的增长点。

同时,中国的“城市化”进程在未来较长一段时间内,仍能保持大城市每年常住人口的一个较快增长,从而带来新增住房需求。据统计,一线城市常住人口近五年的复合增长率,除广州略低为1.3%外,其它三个城市都在2%以上。另外,政府推动的拆迁带来大量刚性需求,且在一线城市,而这部分需求有较强购买力。此外,中国城市的相对购买力(房价相对于家庭收入)在2008年得到显著改善。摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆认为,中国家庭收入增长整体强劲,预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。

由此推断,下半年出台政策打压楼市的可能性并不大。针对近期市场关于政府研究出台物业税的讨论,业内人士普遍认为,由于房产估值,税率制定等相关的条件都未见成熟,还需要较长的准备时间,物业税近期不太可能推出。

“重大利好房地产开发商”的思考

5月25日,国务院调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从此前的35%降低为20%,其他房地产开发项目降为30%。这一消息被广泛解读为“房地产开发商的重大利好”。随着资本金比例的下降,开发商资金压力将得到进一步缓解。

在此情况下,政府土地供应力度增加。根据同策咨询提供的数据,今年一季度,上海市规划和国土资源局加大了土地供应力度出让110幅地块,共计515公顷。而房地产开发商也表现出了高涨的拿地热情――金地集团溢价8成拿下并非位于市中心地位的青浦地块,绿地集团近10亿元追捧松江地块⋯⋯让业界感到大有“地王回归”的暖意。

摩根大通首席中国经济师龚方雄表示,今年以来消费者购房踊跃,这让房屋住宅需要消化的量,就全国范围内,从原本的两年缩减到了7个月,很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。由于消费者将流动性注入了市场,各地开发商又在积极购买土地,并助推整个房地产市场向好发展。正是商品住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松令开发商在拿地策略上发生重大变化。