租赁准则论文精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇租赁准则论文范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

关键字:会计准则租赁上市公司

一、租赁准则实施对上市公司的影响

在融资租赁情况下,租赁准则规定承租人应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,两者的差额记录为未确认融资费用。新旧租赁租赁准则的最大区别在于用公允价值替代账面价值。采用公允价值进行会计计量,减少了上市公司在执行会计准则时的选择余地。未确认融资费用可以在租赁期内按照实际利率法进行分摊。原租赁准则规定除了采用实际利率法之外,还可以采用直线法和年数总和法对未确认融资费用进行摊销。用实际利率法对未确认融资费用进行摊销,符合资金时间价值的原理。同时,租赁准则对摊销方法的单一规定,避免了承租人利用不同的摊销方法人为调节利润的行为。而在租赁活动过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用,如印花税、佣金、律师费、差旅费等,应当记入租赁资产的价值,初始直接费用资本化,能够从承租人角度反映企业租赁资产的真实价值。同时,由于融资租入的资产要在较长的时期内为承租企业所使用,为取得这种资产所耗费的费用理应在融资租赁期限内摊销。

此外,租赁准则还规定承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。同时规定,能够合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,折旧年限为租赁资产的可使用年限;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,折旧年限为租赁期与租赁资产的可使用年限两者中较短者。这种规定,在一定程度上可以避免上市公司通过对租赁资产采用不合理的折旧政策与折旧年限来调节利润的现象。如果上市公司作为出租人,其租赁收入的会计处理更为严格,与旧准则将初始直接费用作为当期费用处理相比更为科学。另外,新租赁准则的方法对未实现收益的分配更为合理,避免了出租人利用不同的分配方法人为调节利润的行为。

二、上市公司在执行租赁准则面临的技术性问题

1.融资租赁的第二条判定标准:“……所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值……。”这里的“远低于”,一般是指购价低于行使选择权时租赁资产的公允价值的5%(含5%)。

2.融资租赁的第三条判定标准:“……租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。”通常为租赁期占租赁开始日尚可使用年限的75%以上(含75%),但是如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分(超过75%),则该条标准不适用。

3.融资租赁的第四条判定标准:“……最低租赁付款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值;……最低租赁收款额现值,几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。”通常指最低租赁付款额现值占租赁资产公允价值的90%以上(含90%),最低租赁收款额现值占租赁资产公允价值的90%以上(含90%)。但是如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全时可使用年限的大部分(超过75%),则该条标准不适用。

4.作为承租人的上市公司采用实际利率法计算确认当期的融资费用时,应根据租赁开始日租赁资产的入账价值不同,可分为以下四种情况对未确认融资费用进行分摊:①租赁资产以最低租赁付款额的现值作为入账价值,且以出租人租赁内含利率为折现率,此时应以出租人租赁内含利率作为分摊率;②租赁资产以最低租赁付款额的现值作为入账价值,且以租赁合同规定的利率为折现率,此时应以租赁合同规定的利率作为分摊率;③租赁资产以最低租赁付款额的现值作为入账价值,且以同期银行贷款利率为折现率,此时应以同期银行贷款利率作为分摊率;④租赁资产以资产的公允价值作为入账价值,应当重新计算融资费用分摊率。融资费用分摊率是指在租赁开始日,使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。

5.如果未担保余值减少或已确认损失的未担保余值得以恢复,出租人应重新计算的租赁内含利率,并根据重新计算的租赁内含利率确认后期的融资收入。这里重新计算的租赁内含利率是指在未担保余值调整日,使后期租赁收款额(包括担保余值)的现值与未担保余值的现值之和等于租赁投资净额的折现率。

篇(2)

关键词：跨期摊提费用会计新变化

一、待摊费用在新会计准则下的会计处理

（一）按新准则规定，“待摊费用”科目中一些内容已不在该科目中核算。

1.经营租入固定资产发生的改良支出。经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。

2.固定资产修理费。固定资产修理费用等，不再采用待摊或预提方式，应当在发生时计入当期损益。企业生产和行政管理部门等发生的固定资产修理费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

3.预付经营租入固定资产的租赁费。超过一年以上摊销的固定资产租赁费用，应在“长期待摊费用”账户核算。

4.低值易耗品摊销、出租出借包装物摊销。采用一次转销法的，领用时应按其账面价值，借记“管理费用”、“生产成本”、“销售费用”、“工程施工”等科目，贷记“周转材料”。

采用其他摊销法的，领用时应按其账面价值，借记“周转材料（在用）”，贷记“周转材料（在库）”；摊销时应按摊销额，借记“管理费用”、“生产成本”、“销售费用”、“工程施工”等科目，贷记“周转材料（摊销）”。

（二）除上述几项业务外，还有一些需要在“待摊费用”科目中核算的业务。

比如：预付保险费、预付报刊订阅费、预付以经营租赁方式租入固定资产的租金以及一次购买印花税票和一次交纳印花税额较大需分摊的数额等。但是新的会计科目表中，删去了“待摊费用”科目，资产负债表中也删去了“待摊费用”项目。这几项业务如何处理，有几种观点。

观点一、一次记入损益

这种观点认为，待摊费用是企业已经支付但应由本期和以后各期负担的摊销期在一年以内（包括一年）的费用，支出发生时一次计入损益与分期摊销计入损益对全年的损益影响是一样的。但这里认为，这样处理不符合权责发生制的核算基础，没有严格划分费用的受益期间，不能正确计算各个会计期间的成本和盈亏，不能体现“谁受益，谁负担费用”。比如：2007年12月支付2008年的报刊杂志费，是不能计入2007年损益的。

观点二、设置“待摊费用”科目

企业会计准则规定，企业可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。因此，企业如有预付保险费、预付报刊订阅费、预付以经营租赁方式租入固定资产的租金以及一次购买印花税票等业务，可以增设“待摊费用”科目。期末余额在资产负债表中的“其他流动资产”中反映。

【例1】假定某企业10月份通过银行预付第4季度保险费12600元。其中基本生产车间6900元，辅助生产车间1800元，企业行政管理部门2700元，专设的销售机构1200元。

支付时的会计分录为：

借：待摊费用—预付保险费12600

贷：银行存款12600

10月份该企业要编制待摊费用分配表（略），然后，根据待摊费用分配表编制会计分录如下：

借：制造费用—保险费2900

管理费用—保险费900

营业费用—保险费400

贷：待摊费用—待摊保险费4200

该企业11、12月份再做与10月份相同的会计分录即可。

观点三、不增设“待摊费用”科目

企业预付保险费、预付报刊订阅费、预付以经营租赁方式租入固定资产的租金以及一次购买印花税票时，在“预付账款”科目核算，期末余额在资产负债表中的“预付款项”项目中反映。

二、预提费用在新会计准则下的会计处理

（一）按照新准则，预提的租金和短期借款利息已不在本科目核算。

1.预提短期借款利息。按照新准则，企业预提的短期借款利息在“应付利息”科目中核算。预提利息时，借记“财务费用”，贷记“应付利息”；支付利息时，借记“应付利息”，贷记“银行存款”。

2.预付固定资产租金。按照新准则，企业应付租入固定资产租金在“其他应付款”科目核算。

【例2】甲公司从2007年1月1日起，以经营租赁方式租入管理用办公设备一批，每月租金8000元，按季支付。3月31日，甲公司以银行存款支付应付租金。甲公司的有关会计处理如下：

（1）1月31日计提应付经营租入固定资产租金：

借：管理费用8000

贷：其他应付款8000

2月底会计处理同上。

（2）3月31日支付租金：

借：管理费用8000

其他应付款16000

贷：银行存款24000

（二）除上述两项业务外，还有一些业务需要在“预提费用”科目核算。

比如：预提保险费等。但是新的会计科目表中，删去了“预提费用”科目，资产负债表中也删去了“预提费用”项目。这几项业务如何处理，也有几种观点。

观点一、一次记入损益

比如：6月末支付前半年的保险费，全部计入6月份的成本费用中。笔者认为，这样处理不符合权责发生制的核算基础。

观点二、设置“预提费用”科目

核算时，期末余额在资产负债表中的“其他流动负债”中反映。

观点三、不增设“预提费用”科目

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【关键词】融资 决策 机会成本

一、机会成本的内涵

要深刻地理解机会成本的概念必须从三个方面入手：（1）机会成本所指的机会必须是决策者可选择的项目，若不是决策者可选择的项目便不属于决策者的机会；（2）放弃的机会中收益最高的才是机会成本，即机会成本不是放弃项目的收益总和；（3）机会成本是指在资源有限条件下，当把一定资源用于某种产品生产时，所放弃的用于其他用途可能得到的最大收益。机会成本是由选择产生的，一种经济资源往往具有多样用途，选择了一种用途，必然要丧失另一种用途的机会，后者可能带来的最大收益就成了前者的机会成本（訾建章，2012）。在进行经济管理决策时，力求将机会成本控制在最小范围，是经济行为方式中最重要的准则之一。

二、机会成本对融资决策的影响

1.机会成本对短期融资决策的影响。在短期融资方式中，机会成本往往会对管理者的决策产生直接影响，如商业信用和票据贴现。商业信用是指在商品交易中由于延期付款或预收货款而形成的企业的借款关系。它是商品交换时由于资金流、实物流在空间、时间上的分离而产生的直接信用行为，属于自然性融资。商业信用有很多优点，如灵活、简便、及时、成本低，其缺点主要表现在如果放弃现金折扣时，其机会成本较高。

放弃现金折扣的机会成本=折扣率÷（1-折扣率）×360÷（信用期-折扣期）

如债仅人为了鼓励企业尽早付款，给予企业（2/10，N/30）的信用条件，假如企业应付账款为10万元，如果企业放弃10天内付款享受2%的现金折扣机会，相当于该企业愿意以承担36.73%的年利率的高额代价来融通9.8万元资金20天的使用权，由此可见，企业放弃现金折扣的资金成本是较高的，企业是否应该放弃现金折扣也是决策者需要面临的问题，决策者可以与其他短期资本筹措方式相比较，如果其他方式的融资成本高于这个机会成本水平，就不应放弃这一现金折扣。另外，如票据贴现，是指企业将未到期的商业汇票向银行或其他金融机构提前转让，以达到融通资金的目的。银行通常会对企业的贴现行为按一定的贴现率收到一定的贴息。通常，贴现率会低于银行贷款利率，所以票据贴现是优于银行借款的短期融资方式。贴现时的机会成本通常按下式来计算：汇票到期值=票面金额×（1+票面利率×汇票期限÷360）；贴现息=汇票到期值×贴现率×贴现期÷360；贴现实收金额=汇票到期值-贴现息；贴现的机会成本=（贴现息÷贴现实收金额）×360÷贴现期。

如3月1日A企业向B企业购进原材料一批，总价10万元，合同约定双方以年利率8%、期限6个月的附息银行承况汇票结算。B企业因急需现金，于7月1日持票向银行申请贴现，贴现率为6%，则：汇票到期值=100 000×（1+8%×180÷360）=104 000（元）；贴现息=104 000×6%×60÷360=1 040（元）；贴现实收金额=104 000-1 040=102 960（元）；贴现的机会成本=（1 040÷102 960）×（360÷60）=6.06%。如果决策者此时可以以低于贴现机会成本的融资方式筹措到短期资金，可以放弃贴现的决策。

实务工作中还有其他进行短期融资决策的案例，如某企业拥有已持有两年的票面价值400万、年利率2.8%的三年持有至到期国债，在第二年年末企业发生资金周转困难，现有两种方案可供企业选择，方案一，向银行申请为期一年的贷款400万，年利率6%，继续将国债持有至到期；方案二，将已持有两年的国债以422.4万元的价格出售以解燃眉之急。假设国债转让收益免税，所得税税率25%，市场平均回报率和银行贷款利率相等。

像这样的一个看似简单的管理决策方案，有时候也会令决策者感到无从下手。如果这个问题从机会成本的角度来考虑，就会变得比较清晰。现在管理者无非面临两种选择，不卖国债或卖国债，方案一为不卖，方案二为卖，我们只需比较两者中谁的机会成本小，就可以作出选择。因为前提条件假设国债转让收益免税，则不卖国债的机会成本=422.4-400=22.4（万元），该机会成本出现在第二年年末，卖国债的机会成本=[33.6-400×6%×（1-25%）]÷（1+6%）=14.7（万元）。在计算卖国债的机会成本中，有两个问题值得财务管理者关注：一个是银行利息可以产生抵税效应，另外一个是该机会成本出现在第三年年末，如果要与前者进行比较，需要以市场回报率折现到第二年年末同一时点进行，通过比较，很显然，管理层应该选择第二种融资方案。

2.机会成本对长期融资决策的影响。机会成本对长期融资决策的影响往往不是直接的，它常常潜藏在一些隐性成本之中，但同样应该引起管理层的足够重视。我们以融资租赁与银行贷款这两种融资方式为例来进行比较说明。融资租赁是由出租人、承租人、供应商共同组成的一种租赁方式。融资租赁有直接租赁、售后租回、杠杆租赁等几种主要形式。以最简单的直接租赁为例，直接租赁是指由出租人在资本市场上筹集资本，并向设备制造商支付货款后取得资产，然后直接出租给承租人的一种租赁方式。由于出租人的资金有可能是从银行借贷来的，出租人要求的最低报酬率一定会高于银行贷款利率水平，否则出租人无利可图，即便是出租人自有资金足够充足，那么出租人也会要求租赁最低报酬率高于市场平均回报率，因为市场平均回报率可视为出租人行使租赁业务的机会成本，否则出租人行使这项业务便失去了意义，因此融资租赁的名义利率往往会高于银行贷款利率，决策者往往会选择银行贷款而不选择融资租赁。下面我们从中小企业的角度来说明两种银行贷款方式下的机会成本。

（1）中小企业融资比较困难，而银行往往对中小企业设定苛刻的限制性条款，手续繁杂，且有隐性成本支出，使中小企业可望而不可及；而融资租赁公司主要关注租赁项目的效益，而不是企业的综合效益，对企业信用状况的审查也仅限于项目本身，一般不需要第三方担保。

（2）融资租赁在税收上有独特的好处，它可以获得资产折旧以及支付的租金利息产生的双重抵税效应。另外，税法规定融资租赁按租赁物法定折旧期限与租赁期限孰短原则确定实际折旧期限，可以加速租赁物的折旧，享受延迟纳税的好处，从而获取资金时间价值。而银行贷款利息虽也能产生抵税效应，但相对于融资租赁而言，抵税效应力度远远不及。

（3）融资租赁将融资和采购两个程序合二为一，企业可以不付或先付很少的资金就能得到资产使用权，因此可以减少项目推进时间，从而提高项目的运行效率，这样就可以使企业早投入，早产出，抢先抓住发展机遇，提高市场占有率。此外，租赁设备的手续通常比正常贸易简便、快捷，而且管理程序简单，尤其是进口项目，租赁公司可代签进口合同，可大大地缩短进口时间，通常租赁公司进口设备只需要l～2个月。

（4）租金的支付可在设备的使用寿命内分期摊付，而不是一次偿还，减少了一次性资金的投入；由于租赁期限一般都比较长，而租金通常又是定期等额支付的，当物价处于上升阶段时，租金的成本实质上是在不断下降。也就是说，租赁可部分地抵御通货膨胀所造成的影响，在租赁期满，承租方可以转移资产贬值的风险，这是银行贷款融资并购买设备可能要承担设备贬值的风险所不能比拟的。

（5）融资租赁还租形式灵活，它可以根据企业收入的分布情况确定租赁期限和付租次数，企业也可以根据租金还款计划灵活安排资金的使用，而银行贷款稳定性差，在央行收紧银根的时候或续贷时，会造成企业短期的现金流急速紧张。

（6）银行贷款的实际利率比名义比率要高，原因主要有两点：一是因为银行的限制性条款，如存贷比的要求，实质上减少了企业实际可以获得的贷款额度。二是因为企业在还款前需要提前做好准备，实际上变向地缩短了企业使用资金的期限。以下笔者再通过案例进行定量分析：M公司需购置一印刷设备进行生产，设备总价460万元，资金缺口370万元，购置后前3年每年因此增加销售收入200万元。印刷设备，按照规定，法定折旧期为10年，所得税税率25%。现有两种融资方式如下所示：

A.贷款购置：贷款利率6%，还贷期限3年，分3次于年末偿还。等额还本，余额计息。设备总价款460万元，假设设备残值为零，设备使用期内，按直线法计提折，年折旧额46万元。

B.融资租赁购置：先首付90万元，获得设备使用权，融资总额370万元，租期3年，名义利率6.5%，租金总额442.12万元，还租期36期，每月月末等额支付租金12.281 9万元，手续费按融资额的3%一次性收取11.1万元，另需支付设备三年保险费共计1.99万元（交保险公司）以及公证费0.55万元，保险费及公证费于期初一次性支付。按照实质重于形式的原则，融资租赁应视为自有设备一样计提折旧，设备可以按租赁期限与法定折旧期熟短原则确定折旧期，但最短不少于3年，因而本例折旧期确定为3年，按照直线法，年折旧额为153.33万元。

现在通过计算比较一下M公司采取银行贷款和融资租赁两种方式下购买设备产生的现金流量如下表所示。假定实际设备使用期内的资金价值按贷款利率6%折现。

由于每月月末等额支付租金12.281 9万元，则有12.281 9×（P/A，i，36）=370万元，通过EXCEL计算查表，i=1%，这个是融资租赁购置设备的实际月利率，上表中租赁购置下利息和偿还本金是根据实际利率法计算出来的。通过对两种融资的现金流量的比较，得到如下结论：

（1）虽然从表面上融资租赁公司收取的名义利率高于贷款利率0.5%，但从二者的净现金流净额来比较，租赁购置明显优于银行贷款。融资租赁购置下的折现后净现金流量合计146.73万元，扣除还需期初支付的手续费，保险费及公证费等合计13.65万元，净现金流入净额为133.08万元，比贷款购置下净现金流入净额71.77万元高出61.31万元，究其原因，主要是租赁在还款期内享有的节税效应明显好于贷款，同时，银行贷款的偿还本息的方式同样会对现金流量产生影响。

（2）融资租赁的种种好处所获取的收益可视为选择银行贷款的机会成本，而这个机会成本对决策者来说会产生至关重要的影响，实务工作中，管理者应该采取定性分析和定量分析相结合的原则来帮助自己科学决策。

（作者为硕士、会计师）

参考文献

[1] 夏乐书.资本运营理论与实务[M].大连：东北财经大学出版社，2010.

[2] 王家胜.西方经济学[M].武汉：中国地质大学出版社，2013.

[3] 张中秀.税务筹划教程（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

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【关键词】风险导向审计 中小会计师事务所 中小企业 审计运用

一、风险导向审计运用不足的原因

（一）从风险导向审计方面

1、审计资源偏离高风险审计领域

控制风险导向审计将审计资源的重点分配于客户内部控制薄弱环节，经营风险导向审计将审计资源的重点分配于客户的商业经营高风险领域。可见，两种风险导向审计模式均未重点关注管理舞弊，成为实现揭示管理舞弊审计目标的一大缺陷。

2、控制风险导向审计理论假设缺陷

如一个单位建有完善的内部控制，并能够得到有效运行，则该单位在经济活动中和财务报表编制中进行欺诈舞弊的机会就会减少；反之，财务报表的可靠性就低。

3、注册会计师的民事责任制度不够完善

在我国，一系列法律的出台对规范注册会计师的执业环境，加强注册会计师的法律责任起到了一定的作用，但是，目前关于注册会计师的法律责任的规定仍比较空洞，尤其是关于注册会计师的民事责任，规定得较少，概念含糊。

4、审计准则滞后

我国目前的审计准则所作出的规定仍停留在控制风险导向审计的模式上，采用的指导思想是“审计风险=固有风险×控制风险×检查风险”的审计风险模型，这在一定程度上限制了风险导向审计的发展和推广。

（二）从中小会计师事务所方面

1、会计师事务所逐利行为。会计师事务所与普通企业一样，都是一种逐利性组织，他们也会根据外界调节其行为，以使其自身利益最大化。

2、信息技术使用不足。我国中小会计师事务所既缺乏精通信息技术专业人才，又无财力建立相应的行业数据库平台，制约了现代风险导向审计技术的使用。

3、客户的流失对事务所的影响。中小会计师事务所没有品牌优势，只有通过提高服务质量来赢得客户。现在实施现代风险导向审计，导致一部分客户流失，使得中小会计师事务所实施现代风险导向审计变得十分谨慎。

二、风险导向审计在中小会计师事务所的运用案例

（一）深圳华发电子股份有限公司的基本情况

实际操作分析本案例选择深圳华发电子股份有限公司2005年度的资料，由于与审计相关的部分资料涉及商业秘密并没有公开，所以资料并不全面。

公司名称：深圳华发电子股份有限公司

股票简称：*ST华发A、*ST华发B

（二）战略分析

1、行业状况、法律与监管环境以及其他外部因素。2004年4月28日公告：根据有关规定，公司股票实行退市风险警示特别处理。公司所有者或者管理者面对如此压力，2005年度虚增利润的可能性大大增加，本年度的审计重点是审计其是否有虚增利润的情况。

2、被审计单位经营情况。本年度深圳地区电力及能源紧张，公司为保障正常生产购置并租用发电机自行发电，导致生产成本提高；受银行政策调整及公司连续两年亏损的影响，银行对本公司收紧贷款，生产资金压力大增；为实现 2005年扭亏为盈的目标，公司董事会于 3月份调整了经营班子。经过第二季度的一系列调整后，下半年公司全面进入扭亏阶段，最终 2005年度公司实现净利润 662.23万元，超额完成年度目标。

3、完善了内部管理。由于本年度的审计重点是防止其虚增利润，公司财务报表显示 2005年度的净利润为 662万元，而租赁利润却高达 1，693万元，所以应特别重点关注物业租赁业务情况，是否存在虚假租赁、租金过高和提前确认租金收入等情况。

4、被审计单位的目标、战略以及相关经营风险。公司未来几年的主要产品是电路板和注塑件，应重点关注公司现有技术及设备能否满足未来发展的需要；关注国内外生产电路板和注塑件的公司是否会对公司的经营造成影响以及影响的程度。公司新年度生产资金主要以自有资金为主，适当增加银行贷款，暂无其他融资计划。为应对市场变化，公司将会及时调整产品结构，逐步向应用于平板电视、汽车电子、通讯产品、数码相机等的产品方向过渡。

（三）环节分析及剩余风险决定

1、识别和评估重大错报风险。在审计过程中应当识别和评估财务报表层次以及各类交易、账户余额、列报与披露认定层次的重大错报风险。这里只以关联方为例。纳入合并范围的子公司情况：公司名称：深圳市华发物业租赁管理有限公司；注册资本：100万元；实际投资额：60万元；投资比例：60%；主营业务：物业租赁及管理。众所周知上市公司关联方交易以及大股东占用资产的情况是比较普遍的，所以此点也需要特别注意。

2、确定重要性水平。根据重要性水平的确认原则，取计算结果的最小值为会计报表的重要性水平，然后将重要性水平重点分配给风险较大的几个账户并随着审计工作的进程评估对重要性水平的判断是否仍然适用。

3、编制审计计划编制审计计划，主要的内容有：被审计单位的基本情况、审计目标、审计范围、审计风险初步评价、重要性标准、审计策略（包括重点审计领域以及其他关注事项）、审计时间表以及人员安排、审计实施前准备工作等。

4、审计报告阶段。如果审计后确认：被审计单位采用的会计处理方法遵循了会计准则及有关规定；会计报表反映的内容符合被审计单位的实际情况；会计报表内容完整，表达清楚，无重要遗漏；报表项目的分类和编制方法符合规定要求，审计风险可以控制在可接受的水平上，就可以出具无保留意见。

三、注册会计师行业的整体素质有待提高

由于许多会计师事务所培训经费投入不足，培训层次较低，加之我国还没有建立起一套完整有效的面向市场的培训机制，后续教育的机会和渠道较少，使得目前的注册会计师获得新的知识和提供新服务的能力十分有限。在风险导向审计模式下的实质性测试阶段要运用分析性测试程序作为主要的获取审计证据的手段，必然要求注册会计师具有较高的素质，注册会计师需要根据被审计单位的具体情况，运用分析性测试程序，寻求数据间的内存关系来构建模型。大多数程序是以数理统计的广泛运用为前提的，在要求依据数理统计估算可出可接受的风险水平时，应具有相应规模的审计证据。而目前还有相当多的注册会计师不具备运用数理统计方法的能力，这成为妨碍分析性程序成为实质性测试的重要手段。

参考文献：

[1]陈毓圭.对风险导向审计方法的由来及其发展的认识.会计研究，2004.

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论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策

随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。

1 投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1 利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2 利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3 利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。 　2 投资性房地产盈余管理的实例解析 1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。 2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3 投资性房地产盈余管理的防范措施 1 重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。 2 增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。 3 加强投资性房地产的信息披露

篇(6)

论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策 

 

随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。 

1 投资性房地产盈余管理的空间分析 

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。 

1.1 利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理 

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。 

1.2 利用资产类别的转换进行盈余管理 

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。 

1.3 利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理 

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。 

2 投资性房地产盈余管理的实例解析 

2.1 世茂股份的盈余管理 

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。 

2.2 海南航空的盈余管理 

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。 

3 投资性房地产盈余管理的防范措施 

3.1 重新规定后续计量模式的使用范围 

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。 

3.2 增加不同类别资产二次转换的限制条件 

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。 

3.3 加强投资性房地产的信息披露 

篇(7)

万教授的主要研究方向是成本会计、财务会计等领域，著有《现代企业成本管理研究》、《租赁会计》等专著，其中《现代企业成本管理研究》2006年获得辽宁省政府颁发的辽宁省哲学社会科学成果三等奖，主编《成本会计学》、《成本管理》、《中级财务会计教程》等教材、工具书等40余部。近几年先后在《会计研究》等刊物上发表多篇有关成本会计、财务会计等方面的学术论文80余篇，《解决企业社会成本问题探讨》一文在2006年获得大连市自然科学优秀论文二等奖。承担教育部、财政部、辽宁省等有关部门的多项科研课题。曾到台湾东吴大学、韩国中南大学、俄罗斯莫斯科大学、澳大利亚科廷大学等多所学校进行学术交流，并在相关会议上宣读学术论文，近几年多次到香港大学讲学。主持教育部、财政部、辽宁省等有关部门下达的多项科研课题，在成本会计、财务会计等领域提出了许多新的观点。

万教授的研究领域主要是成本管理方向，2003年主持了财政部《企业成本管理》课题，对我国企业成本管理改革、成本管理的体系和方法等问题进行了详尽的论述，该课题最后由经济科学出版社出版，作为财政部企业司对企业管理人员进行成本管理培训的教材，产生了较大的影响。

在成本管理中最为重要的是产品设计成本管理。在激烈的市场竞争中如何取胜，是大多数企业所面临的重要课题。而在激烈的竞争中如果仍然采用降价等传统的方法，在成本不断上升的情况下，会使企业处于不利的地位。因此，企业应从战略的高度，从不同角度、全方位地采取措施来降低成本。而产品设计成本是成本管理的源头，在成本管理中起着重要的作用。产品成本组合中的70％～80％的成本，在产品设计阶段就已经固定下来，而在生产过程中采取措施进行降低的幅度受到很大的限制。因此，加强产品设计成本的管理受到人们越来越多的重视。企业从战略成本管理的角度出发，对产品设计成本的内容、方法等问题进行全面管理，才能取得较好的成本管理效果。