中介买卖合同精品(七篇)

时间：2022-07-03 17:20:17

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中介买卖合同

篇(1)

有关房屋中介买卖合同

委托人(出售方)：　(简称甲方)

委托人(买受方)：　(简称乙方)

受托人(中介方)：　 (简称丙方)

根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同。

第一条标的基本情况及价款

所有权人共有人

房屋坐落丘号

产权证号建筑面积

土地证号房屋来源

房屋售价拾万仟佰拾元整(￥： )

其它情况

第二条委托事项

1、甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、③房款拨付、____________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。

2、乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权房、③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜(①产权房②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。

第三条甲方的义务

1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。

2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。

3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。

4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。

5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。

第四条乙方的义务

1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。

2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。

3、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的 ①、② (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。

第五条丙方的义务

1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。

2、丙方派xx经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。

3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。

4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。

5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。

6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。

第六条房款的支付与转付

甲、乙方商议，按以下第(二)种方式支付房款：

(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。

(二)双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：

1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存。

2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部(首期款/全部房款)，共计人民币____________元交给丙方保存。

3、甲乙双方在完成②(①交易过户签字后②乙方领取产权证后)二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方。

4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。

(三)三方约定：

第七条房屋交付

1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。

2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。

3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。

第八条佣金、代办费支付标准及方式

(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元。

2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元。

(二)丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元。

2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____ 元，共计人民币________元。上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方。

(三)丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。

第九条违约责任

(一)三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：

1、无正当理由不履行合同的;

2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;

3、故意隐瞒，提高委托标的利差;

4、其它过失影响甲、乙方交易的。

(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：

1、无正当理由不履行合同的;

2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;

3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;

4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;

5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。

(三)三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。

1、约定违约金为____________元，

2、按标的额的5%，计人民币____________元。

第十条争议解决方式

三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：

1、由南京仲裁委员会仲裁

2、依法向人民法院提起诉讼

第十一条其他约定

本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。

第十二条合同生效

本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份。

甲方：　乙方：丙方：(签章)

身份证号码：身份证号码：营业执照注册号：

资质证书编号：

委托人：委托人：　执业经纪人：

联系电话：联系电话：执业经纪人资格证书号：

住址：　住址：联系电话：

年月日

房屋中介买卖合同阅读

卖方：___________身份证号码：____________________

现住址：_________________________________________

家庭电话：______________手机：______________

买方：___________身份证号码：____________________

现住址：_________________________________________

家庭电话：______________手机：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条房屋基本情况

(一)卖方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为：____________【区(县)】 __________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元 _________号(室)该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条房屋权属情况

(一)该房屋所有权证证号为：________________________.

(二)土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以________(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)该房屋性质为商品房。

(四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。

(五)该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。

第三条买卖双方通过___________公司居间介绍(房地产执业经纪人：__________，经纪人执业证书号：______________ )达成本交易。

中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。

第四条成交价格和付款方式

(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元(小写)，________________________________元整(大写)

上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

(二)买方付款方式如下：

1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的10%，即人民币___________元。

2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的80%，即人民币___________元。

3、该房屋验收交接完成后3日内，买方向卖方支付成交总价的10%，即人民币___________元。

第五条权属转移登记和户口迁出

(一)双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内(最长不超过3个月)取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

第六条房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。

卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。

卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第七条房屋的交付和验收

卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、按本合同规定办理户口迁出手续 ;

5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户 ;

6、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第八条本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：

1、卖方需付税费：

(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费。(9)提前还款短期贷款利息(如有);(10)提前还款罚息(如有)

2、买方需付税费：

(1)印花税;(2)契税;(3)产权登记费;(4)房地产交易服务费;(5)《房地产证》贴花;

3、其他税费由买卖双方各承担一半：

(1)权籍调查费;(2)房地产买卖合同公证费(如有);(3)评估费;(4)保险费(如有);(5)其他(以实际发生的税费为准)

因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。

第十条违约责任

一、逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。

二、逾期付款责任

买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。

第十一条不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。

第十二条争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉;

第十三条本合同自双方签字(盖章)之日起生效。

双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

卖方：

买方：

中介方：

合同签订日期：____年____月____日

表达房屋中介买卖合同

根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲(卖方)、乙(买方)、丙(中介)三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。

该条是合同的目的。由委托出售方、买受方、中介方三方签署。保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。

注意：三方当事人必须使用与其身份证(或营业执照)一致的姓名(名称)。

第一条　标的基本情况及价款

该条内容是对房屋基本状况的描述。其中所有权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋来源的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致。其中要注意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。

第二条　委托事项

1、甲方委托丙方出售_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。

2、乙方委托丙方购买_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜(①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。

代办事宜可以选择。可选其中的一部分或全选。买卖双方应从其从其各自利益角度出发，将需委托的事项选择清楚。

第三条　甲方的义务

1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。

2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。

3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。

4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。

5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。

该条是法律责任所在。当事人必须知晓违背上述条款，须承担相应法律责任。

1、须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况(含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵)，如是否有查封等情况，所以应慎重对待。

2、尤其是提供资料应真实。

3、是按原先约定的房屋状况交付。

4、户口应及时迁出，水、电、气、有线电视、电话、物管等费用最好在交易手续办结前一次结清，以避免日后再有纠纷。

5、佣金和代办费以合同约定的数额和时间交付。

第四条　乙方的义务

1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。

2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。

3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________ (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。

第1、2款为乙方必须履行的法律义务。第3款备齐资料的时间乙方必须明确承诺。需代缴的费用也须根据需要选择清楚，并将总额填写正确。丙方在接受费用时务必开具收据或收条，据此可与最后结算的凭据相对应。

第五条　丙方的义务

1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。

2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。

3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。

4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。

5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。

6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。

该条1是首先要求受托人必须亲自完成受托事项。在本合同有效期内，非经各方协商一致不得转委托。2是中介公司须委派具有合法的经纪人身份的本公司员工负责该委托事项。3是受托人应将自己所了解的有关标的状况及办理状况如实告知双方当事人，尤其不得隐瞒已知的房屋瑕疵。4是受托人对在中介过程中所了解的委托人的个人情况与资料负有保密义务。5是在处理受托事务中所经手的委托人的财产，应及时移交相关委托人。6是受托人应在其经营场所公示国家规定的收费标准，并严格按标准收取费用。

第六条　房款的支付与转付

甲、乙方商议，按以下第___________种方式支付房款：

(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。

(二)双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：

1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。

2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________(首期款/全部房款)，共计人民币_______________元交给丙方保存。

3、甲乙双方在完成_______________(①交易过户签字后 ②乙方领取产权证后)____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。

4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。

(三)三方约定：

该条是付款方式的约定。

其(一)是双方自行结清，与受托人无关。

其(二)是由受托人转交。对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款(或全部房款)，再转付首批房款(含定金)，手续办完后转付余款。所有的空格须填写明确。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。尤其要注意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用。定金比例不可过高。

其三是三方当事人约定的其他方式。三方可自行约定，但须明确，并可操作。

第七条　房屋交付

1、甲方应在乙方领取产权证后________ 天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。

2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。

这是委托人交付义务的规定。所有时间必须明确填写。建议乙、丙方在接到书面通知时，及时办理交接验收。受托人在交接单上见证时，一定要全面审看。如有出入，则及时更正。否则有可能承担连带责任。

第八条　佣金、代办费支付标准及方式

(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。

2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。

(二) 丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。

2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。

上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。

(三) 丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。

该条为受托人收费的约定。甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金。按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的。

(一)为两种方式选一确定。如没有即划去。

(二)为选1或1、2同选，但须注意的是所有的收费须列明。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。

(三)是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不可避免的必要费用。

第九条　违约责任

(一) 三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：

1、无正当理由不履行合同的;

2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;

3、故意隐瞒，提高委托标的利差;

4、其它过失影响甲、乙方交易的。

(二) 三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：

1、无正当理由不履行合同的;

2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;

3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;

4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;

5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。

(三) 三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。

1、约定违约金为___________元。

2、按标的额的_________%，计人民币___________元。

本条违约责任规定明确。三方都须共同遵守。违约金支付以约定为准。

两种方式可选择其一，但须约定清楚。但须提示的是，如果买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不可同时再适用违约金。但与中介公司之间如无定金约定，可适用违约金。

第十条　争议解决方式

三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：

1、由_________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院提起诉讼。

该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择南京市仲裁委员会。须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉的司法救济的权利。

第十一条　其他约定

补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。

第十二条　合同生效

本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效。本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。

该条约定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。

甲方：乙方：　丙方：(签章)

身份证号码：　身份证号码：营业执照注册号：

资质证书编号：

委托人：　委托人：　执业经纪人：

联系电话：联系电话：　执业经纪人资格证书号：

篇(2)

案例1：银行迟迟不放款，买家收不了楼

2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。

对于本案，法院认为银行贷款未能及时发放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及经纪人没有责任，同时买卖双方交易过户手续已完成，故不予支持高某的诉讼请求。拢薪楣炯熬腿嗣挥性鹑危甭蚵羲浇灰坠中淹瓿桑什挥柚С指吣车乃咚锨肭蟆

业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。

此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。

案例2：房子没买成，中介费无得退

2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。

事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。

业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。

案例3：买到“凶宅”，退房却很难

李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。

关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。

业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。

购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。

案例4：无法贷款中介费也要交一半

2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。

合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？

专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。

法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。

案例5：房主有意反悔中介费谁来付

张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？

专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。

案例6：无效交易中介费能否退

今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？

专家点评：李女士要求退房是因为该房屋不具备出售的条件，中介公司提供了虚假信息，因此中介公司应当承担责任，其收取的中介费应当退还。因无效交易给购房双方造成损失的，购房者可以要求中介公司承担赔偿责任。

篇(3)

买受人（买方）：_________________________________

居间人（房地产经纪机构）：_______________________

福建省建设厅

监制

福建省工商行政管理局

存量房买卖居间服务合同说明

一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）和房地产经纪机构（居间人）三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时使用。

二、本合同所称存量房，也即二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。

三、签订本合同前，房屋出售人（卖方）、买受人（买方）有权查看房地产经纪机构是否取得营业执照、所在地房地产主管部门备案证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。房地产经纪机构应对合同条款履行告知与解释说明义务。

四、根据福建省建设厅及福建省物价局关于房地产中介经纪服务收费的相关规定，居间人向买卖双方收取的佣金的基准价格为不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），存量房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下浮不限，具体浮动幅度由设区市政府价格主管部门根据当地实际情况确定。

五、对合同文本中“”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定，“”中选择内容以划“√”方式选定，对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打“×”，以示删除。文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为各方当事人同意内容。

存量房买卖居间服务合同

出售人(卖方)：_________________

身份证：_______________________　联系电话：_____________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

买受人（买方）：_______________

身份证：_______________________　联系电话：_____________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

居间人（居间方）：_____________

备案证书号码：_________________　营业执照号码：_________________

通讯地址：_____________________　邮政编码：_____________________

法定代表人：___________________　联系电话：_____________________

房地产经纪执业人：_____________　联系电话：_____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，经居间方居间，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖居间服务事宜，达成如下协议：

第一条、委托居间事项

买卖双方委托居间方促成订立的《存量房买卖合同》标的为：__________________________________________房产。

卖方委托事项：卖方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

买方委托事项：买方委托居间方向其报告订立《存量房买卖合同》的机会或提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

第二条居间方提供的居间服务范围

1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；

2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；

3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；

4、接受卖方的售房委托并为卖方联系合适的买方；

5、提供银行抵押贷款、公积金贷款等事项的咨询服务；

6、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；

7、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限等事项提供咨询服务；

8、促成买卖双方签订《存量房买卖合同》；

9、协助买卖双方办理产权转移登记等相关手续；

10、__________________________________________

第三条居间服务时间

居间服务时间按下列第_________种方式确定：

1、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，到买卖双方签定关于上述房产《存量房买卖合同》之日居间服务结束。

2、居间方提供的居间服务自接受买卖双方委托时起，至________________________________________居间服务结束。

第四条买卖双方权利义务

1、买卖双方有权在签订《存量房买卖合同》之前，向买卖合同相对人了解本合同所指交易的相关信息。

2、买卖双方有权自行确定相关买卖内容。

3、买卖双方在居间方未促成《存量房买卖合同》成立时有权拒绝支付佣金。

4、买卖双方有权要求居间方告知进行房地产交易的现行税种、税率及其他应承担的费用种类。

5、买卖双方对居间方所提供的信息、成交机会等商业秘密负有保密义务，未经居间方同意不得擅自披露。

6、________________________________________

第五条居间方权利义务

1、居间方向买卖双方报告订立《存量房买卖合同》的机会或者提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。

2、居间方在促成《存量房买卖合同》订立时有权向买卖双方要求支付佣金。非居间方过错买卖双方未能订立合同，居间方有权要求买卖双方支付必要费用。

3、居间方应按照买卖双方的委托，据实告之居间方所知的买卖双方提供的房地产信息。

4、居间方应告知买卖双方进行房地产交易的现行税种、税率。

5、居间方承诺对交易过程中所知悉的卖方或买方的私人事务承担保密义务，未经同意不得擅自向第三人披露。

第六条佣金收取

居间方在买卖双方签订《存量房买卖合同》时，向买方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）；向卖方收取佣金为房产成交价格的_________%，即人民币：（大写）__________________（小写：￥_________元）（居间人向买卖双方合计收取的佣金基准价格不得超过合同成交价格的2.5%）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户的，该佣金不退还；因居间方原因导致该房产产权不能按规定过户的，居间人应退还佣金，并承担相应责任。

第七条其他事项

居间方为买卖双方提供交易结算资金专用存款帐户，按买卖双方的约定进行划转。居间方设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户银行为：，账号为：。

买卖双方约定，交易资金结算按以下第_________方式确定：

（1）买卖双方商定使用居间方提供的交易结算资金专用帐户。

（2）买卖双方商定自行结算，签订《交易结算自行划转声明》，供当地房地产交易管理部门备查。

第八条违约责任

1、居间方如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假、私下串通等情况，损害买方或卖方利益的，利益受损方有权解除合同，居间方应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任。

2、买卖双方承诺按本合同第六条约定按时支付全额佣金。否则,未支付方除向居间方承担支付佣金的义务外，还须向居间方承担为实现佣金权利所产生的其他必要费用。

3、________________________________________

第九条本合同与其他文件的冲突解决

三方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。

第十条合同附件

本合同共有附件_________份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十一条法律适用与纠纷解决

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第种方式解决：

1、提交__________________仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第十二条合同数量及持有

本合同一式_________份，一式_________页，由买卖双方及居间方各执份，具有同等法律效力。

第十三条合同生效

本合同自三方签字（或盖章）之日起生效。

本合同不作为申请房屋权属转移登记的依据。

卖方：__________________________________　买方：__________________________________

人：________________________________　人：________________________________

人身份证号：________________________　人身份证号：________________________

居间方：________________________________

房地产经纪执业人姓名：__________________　身份证号码：____________________________

房地产经纪执业人注册号：________________

房地产经纪人协理姓名：__________________　身份证号码：____________________________

房地产经纪人协理资格证号：______________

篇(4)

下家反悔不买房意向金不能返还

案情：秦某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦某当天付了1万元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。为此，秦某把中介告上法庭。法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。据此，一审法院驳回了秦某的请求。秦某未上诉。点评：意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。

中介居间不成下家不能获赔

案情：张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。点评：在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订居间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，认为中介违约了。笔者将此类纠纷称为“包购纠纷”，即下家误认为中介必须居间成功，否则即是违约。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。

所谓“不吉利”导致退房下家要求退定金未获支持

案情：吴某通过中介看中一套虹口区的二手房，经过中介的居间服务，吴某与上家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为上家隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。上家原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，上家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，下家吴某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因上家没有告知而产生误解，合同解除归咎于上家。上家认为，生老病死属人之常理，下家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于下家。法院判决将合同解除归咎于下家，驳回了吴某的诉讼请求。

点评：买卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢？笔者认为，主要有三个原因：（1）人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下家事先有特别要求，否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。（3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。但笔者认为，如果有证据证明，下家购房的确是用作婚房，法院应酌情采纳吴某的请求，至少应免除双方的缔约过失。

跳过中介私下成交上家被判按约付钱

案情：马某为改善居住条件，将其崂山东路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5％计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。点评：依法签订的合同受国家法律保护。

马某被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么，马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？笔者认为，居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中，无论采用上述哪种观点，由于马某和王某已实际成交，因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。

中介居间成功下家须付佣金

篇(5)

二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。

房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

表现

不履行先合同义务应承担缔约过失责任

据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。

不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

内容

五项内容构成先合同义务

陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

瑕疵告知义务

内容：

二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。

案例：

上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。

房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

表现

不履行先合同义务应承担缔约过失责任

据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

内容

五项内容构成先合同义务

陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

瑕疵告知义务

内容：

案例：

上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。

忠实的义务

内容：

二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。

案例：

XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。

篇(6)

项先生被中介公司告上了法庭，原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。

一年前，项先生与某中介公司签订了一份中介合同，表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候，项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单，尤其是服务内容方面，涉及甚少。项先生当时还曾提出异议，认为应该补充一些与服务有关的内容进去，以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示，公司墙上贴有工作流程，从看房到协助办理贷款、过户等手续，直到最后交房，这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证，如果没有过户，中介公司不会收取任何费用。

但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现，对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题，但对方以暂时找不到落户的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金，并要求解除买卖合同。但中介表示，签订房屋买卖合同之后，就应该支付佣金，因此认为是项先生违约在先，故把他告上了法庭。

分析

中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的，各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供，合同隐藏着许多陷阱，对买方和卖方来说，可谓是毫无公平可言。

最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。

更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如，中介有义务告知购房者房屋的状况，诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中却写明“该物业以现状售予买方……”。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现，比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介，已经为时晚矣。

对于普通购房者而言，一辈子也仅仅只有一两次购房经历，跟中介打交道的机会少之又少，因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时，也表现得很随意，似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷，这份协议便对买卖双方很不利了。

篇(7)

二手房购房合同实用版

卖方：___________(以下简称甲方) 买方：____________(以下简称乙方)

居间方：_________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：

1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。

甲方所售房屋设施为(含自行车库)

_______________________________________________________________

第二条房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施费用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。

3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。

第三条 1.甲、乙双方约定于______年____月____日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。

2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。

第四条房款支付方式：

_______________________________________________________________

第五条房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。

1.由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

2.由甲方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

第六条房屋交付：

甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第七条违约责任：

1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。

2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。

3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。

第八条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十一条生效说明本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。

第十二条其它约定事项

_______________________________________________________________

甲方(签章)：乙方(签章)：居间方(盖章)：

身份证号：身份证号：人：

日期：日期：联系电话：

二手房买卖购房合同范本

卖方：_______________________________(以下简称甲方)

买方：_______________________________(以下简称乙方)

一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：

1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)

房屋座落

幢号室号套(间)数建筑结构总层数建筑面积(平方方) 用途

2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让(　)、划拨(　)。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾　元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。

八、双方约定的其它事项：_____________________________________

甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________

人(签名或盖章)_____________________ 人(签名或盖章)______________________

签订日期：___________年____月____日

关于二手房合同范本阅读

甲方(卖方) _________

通讯地址： ______ 邮编：

证件名称：___________证号：________ 联系电话：____

乙方 ( 买方 ) _________

通讯地址：_________ 邮编：________

证件名称：____证号：________联系电话：_______

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方定购房产事宜，签署本合同。

第一条乙方定购甲方以下房屋：(以下简称该房屋)

(本条描述的该房屋之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房屋权属证明或相关法律文书的记载内容为准;

选择划“r”，不选择划“t”，以下选择方法以此相同)

第二条乙方对该房屋进行了实地勘查，查看了该房屋所有权人(即甲方)及其该房屋的相关手续、和证件，明确知悉该房屋的权属情况，了解并遵守北京市相关管理部门对存量房交易的相关规定，自愿与甲方进行房产交易。

第三条甲方保证该房屋可进行市场交易，手续齐全;房产无任何权利瑕疵、不受他人合法追索。甲方出售该房屋已取得共有权人同意;甲方房屋已设立抵押权的，甲方出售该房屋已取得抵押权人的同意;甲方房屋出租的，承租人已放弃对该房屋的优先购买权。甲方向乙方介绍房屋情况，真实、准确，没有任何重大遗漏，不存在影响乙方决定购买该房屋做出判断而未向乙方进行披露的情形或事项。甲方出售该房屋，该房屋占用范围内的土地使用权以及该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

第四条甲、乙双方约定该房屋的交易价格为人民币(大写) 佰拾万仟佰拾元整(小写￥元)，房屋交易所产生的交易税费由甲方承担、乙方承担、双方另行规定(见本同补充约定)

第五条甲方同意乙方购房款的支付形式采取全款支付商业贷款支付。如乙方贷款购房，预计贷款金额为人民币(大写) 佰拾万仟佰拾元整(小写￥元)，实际贷款金额以银行批准贷款金额为准，乙方据实际贷款金额自行备齐首付款，以确保甲方如数收齐房款。

第六条乙方在签署本合同时，向甲方支付购房定金人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写￥元)，甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出据收款凭证，以作为本定金合同生效依据。

第七条甲、乙双方商定，自本定金合同签署之日起______日内，甲、乙双方签署《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中的定金条款除另有约定外，所述定金即为本定金合同签署时甲、乙双方收付的定金。

第八条甲、乙双方约定，自房屋产权过户之日起______日内，甲方向乙方交付房屋;在房屋交接日以前，使用房屋所发生的一切费用由甲方承担，交付后(含当日)发生的费用由乙方承担。该房屋专项维修基金随房屋权属一并转移。甲方保证在房屋交付乙方验收前，对房屋原有附属设施设备及装饰装修保持原有状态(除双方在《房屋买卖合同》中另有约定外)，并承诺在该房屋所有权转移给乙方日内，办理完成户口迁出手续。

第九条在本合同的第七条约定的《房屋买卖合同》签署期限内，甲方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，要向乙方双倍返还已收取的定金;乙方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。甲、乙双方须告知对方有效联系地址、固定电话、手机等联系方式以及互留身份证复印件，若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知对方。甲、乙双方中的其中一方拒绝履行本定金合同时，另一方要通过快递、以书面形式通知对方履行本合同，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，则按照付邮日(或邮局邮戳为准)或快递送达回证为准，视作通知方已依本合同给予对方书面通知。

第十条若甲、乙双方均不拒绝签署《房屋买卖合同》，但又未能在第七条约定的期限内签署《房屋买卖合同》，甲、乙双方约定：对于导致延期签署《房屋买卖合同》的违约方，按逾期天数支付违约金，每逾期一天，按总房款的万分之支付违约金。如逾期超过日仍不能履约，守约方有权单方解除本合同，并按本合同第九条、第十条主张权益。

甲方：(签章) 乙方：(签章)

中介买卖合同精品(七篇)

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