流转土地合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇流转土地合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

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一、2012年上半年工作总结

1.积极参加了省组织的农经工作培训，对各乡镇下达了2012年农经工作主要事宜。传达了有关政策精神；

2．对各乡镇的摞荒、流转情况进行初步调查。到乡调查走访了一土地承包权证未发放户，对其上访户进行了调解。

3.做好了1-3月份土地流转调查工作；特别是合作社的土地流转情况调查；做好了各乡镇土地合同监督工作，要求各乡镇做好土地合同归档管理工作。

4.做好了对各乡镇农村经营管理信息化情况专项调查。并将情况上报到了市站。

5.做好了省市级示范合作社的财务监督管理工作，进一步完善了合作社，特别是示范合作社的财务管理等制度，迎接了省农经处对鸡冠山高田葡萄合作社的示范合作社的评检工作。

6.做好了村级干部离任审计统计工作，上报到了市。

二、下半年工作计划

1.按照农业部农民负担监督管理办公室《关于开展减轻农民负担工作专题调研活动的通知》和市减负办要求，在我县开展减轻农民负担工作情况调查，

2.有效开展了农村集体财务管理工作，继续完善村干部任期和离任经济责任专项审计工作，继续抓好村级会计、财务主管、报帐员和村民主理财小组人员培训工作，进一步提高农村财务管理人员素质。

3.积极开展农民专业合作社发展建设和规范管理工作，在省农业厅倡议下，在自愿的基础上积极组织规范建设好带动力强的先进合作社参加联合会。

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【关键词】农村土地承包；经营权转包；公证

在农村土地承包经营权转包合同公证过程中应注意以下几个问题：

一、审查合同主体相关问题

（一）符合法律规定。1.转包方的主体资格。依照我国相关法律法规规定，在土地承包中，承包方即经营权流转主体，其在土地承包经营权流转过程中能够自主控制流转与否以及决定流转方式。而转包方则是同村民小组或者集体经济组织、村委会等组织签订了承包合同的承包方。其对承包土地具有经营权，能够自主决定经营权流转相关问题。2.接包方的主体资格。依照我国相关法律规定，在土地承包经营权流转中，承包方可以将其承包土地的部分或全部让渡给本集体经济组织的其他农户，即转包。而相关法律法规也规定，在土地经营权流转中，受让方需要具备相应的经营能力，即农业经营能力。

（二）意思表示是否真实。合同的签订应当遵循有偿原则、自愿原则以及平等协商原则，这也是土地承包经营权流转合同签订应当遵循的基本原则，相关法律法规对此都进行了明确的规定，并着重强调任何组织以及个人都不得强迫承包方进行经营权的流转，否则合同无效。这一规定不但体现了我国合同法中意思自治原则，同时也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我国最高人民法院相关法律问题解释中针对此类问题作了明确规定。

二、农村土地承包经营权转包合同的内容及应注意的问题

《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条规定了土地流转合同的相关内容，农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：1.双方当事人的姓名、住所；2.流转土地的四至、座落、面积、质量等级；3.流转的期限和起止日期；4.流转方式；5.流转土地的用途；6.双方当事人的权利和义务；7.流转价款及支付方式；8.流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；9.违约责任。需要注意的问题是：1.接包方必须是同一集体经济组织的农户；2.转包的期限不得超过承包期的剩余期限；3.对于流转土地的用途，《农村土地承包法》第三十三条第二款规定，土地流转不得改变土地的农业用途。因此在流转合同条款中的关于流转土地用途的约定中，不能将用于非农业用途约定为流转土地的用途，这是法律的强制性规定，一旦违反，就意味着流转合同无效而使得整个流转归于无效，非但不能合法有效的流转土地，更有可能受到行政处罚。4.应当在合同中约定粮补等各种补贴由谁享有。5.家庭承包方式中名为转包合同，实为以地抵债是无效的。

三、合同的备案登记

相关管理办法规定，当双方流转意见一致后，即明确流转意向，无论以何种方式进行流转（互换、出租、转包或者其他方式），承包方都应当及时告知发包方并进行备案。我国《农村土地承包法》在第三十七条中进行了明确的规定。若承包方对其土地承包经营权进行流转，无论以何种方式进行流转，流转双方都应当以书面的方式签订合同，明确双方的权利义务。若流转方式为转让时，转包方都应当告知发包方，经过其同意；若流转方式为互换、出租或者转包以及其他方式时，则应告知发包方，及时进行备案。但实际的土地承包经营权流转过程中，当事人往往简化了流转手续，没有进行备案，如此一来，第三方利益往往会因权利义务不明而受到损害，致使流转双方不得不经法律途径解决矛盾。而如果所流转经营权的土地在承包期限内受到政府征用，则在接受补偿方面，土地承包人也容易产生纠纷，在《农村土地承包经营权流转管理办法》中针对此类问题有明确规定。流转合同在签订后不但流转双方各持一份，还应当向发包方备案，同时在乡镇政府土地承包管理部门备案一份。通过备案能够更加快捷的或缺土地流转相关资料，若该土地承包权变更或者再流转过程中，若遇到权属不明等问题，能够从相关职能部门快速的查询到相关资料进行对照。所以在进行土地承包流转合同公证时，往往会重点审查转包合同，并告知合同双方应当及时进行备案，并将不备案的危害以及后果及时告知，令双方明确利害关系，确定自身的权利义务，从而有效规避和预防纠纷的出现。

四、委托问题

依照相关管理办法规定，在土地流转过程中，承包人可以委托第三方代其进行土地流转，即可以委托具有资质的中介组织或者发包方。而在土地转包中，签订土地合同时可以由承包方亲自签订合同，也可以委托具有资质的机构以及发包方代其对其承包土地进行转包。这里需要着重说明，根据国际惯例和现行的法律规定，自然人、法人委托人进行重要法律行为的授权委托书，必须办理公证，方能有效。经过公证的委托书，具有很强的证据效力，如果未按法定程序提出证据或所提出的证据不足以公证证明的，则不能否定公证证明的证据效力。

参考文献：

[1]李力.农村土地承包经营权流转合同签订应注意的事项[J].甘肃农业,2014(04).

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农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。 但随之而来的农民争地的纠纷也不断发生，因此，正确处理农村土地承包合同和土地流转合同纠纷案件，关系到农民的切身利益和农村稳定大局。

一、农地流转存在的问题及其成因

（一）农地流转存在的问题

一是自由流转。即村民与村民之间进行转包、转让、互换，不报发包方备案。二是发包方收回流转。即村民外出打工后，不提出书面申请将土地交回发包方，直接将承包地弃耕、撂荒。发包方为了完成农业税等任务，将弃耕、撂荒土地收回，重新发包给其他村民耕种。三是随其他买卖物流转。即村民离开原村屯，将房屋进行买卖后，将承包土地一并流转给房屋买受人耕种。四是强制性流转。即乡、镇人民政府为了建设公益事业，将承包土地征用，不与承包户签订征用土地合同，也不报请有批准权的行政主管部门批准。

（二）存在问题的成因

1.国家惠农政策的出台，提高了农民种田的积极性。有田就有钱，促进农民要田拿补贴，寸田必争的目的不是为了种田，而是为获得补贴。

2.为了追求经济利益最大化。

3.法律、法规和政策滞后。

4.受农村习俗和文化程度偏低，法律意识不足的影响，农村土地承包合同往往不规范、权利义务约定不明确。

5.出嫁女的土地保留及收回、农地征用、安置补偿费用分配中存在诸多问题。 6.农村集体经济组织成员权、资格认定难。

二、解决问题的对策

（一）依法公正处理，兼顾稳定大局

1.政府行政主管部门要严格按照《农村土地承包法》有关规定，完善发包程序和发包手续。有关部门要把握好法律与政策的关系，坚持以农民为本的原则正确处理纠纷，充分保护农民的合法权益。

2.法院要认真履行职能，努力实现法律效果与社会效果的统一。审判实践中应当做到保护农民合法权益与维护农村大局稳定相统一；保护农民合法权益与保护农村土地资源相统一；裁判的个案公正与社会效果相统一。

（二）做好法律宣传，促进农村和谐

1.积极开展法制宣传，着力提高农民群众法制意识。以送法下乡、以案释法等形式，在农村广泛开展有关土地承包流转的法律、法规宣传活动。通过审结一案，教育一方。使农民群众不断提高农村土地承包流转过程中自觉遵守法律和行政法规的自觉性，促进农村土地承包流转规范化，保障农村土地承包流转依法进行。

2.在具体案件审理中，考虑到农民文化素质偏低，法律知识不多，对涉及被征用土地分配方案和村民自治原则进行必要的法律宣讲，做好判后答疑工作，力争使其服判息诉。

3.加大巡回审理，就地办案的力度，为农民诉讼提供方便，并适时组织农民群众旁听，提高他们对法律政策的了解和明辨是非的能力。

（三）积极探索、研究适合该类纠纷特点的解决方式

1.人民法院要认真贯彻最高人民法院《关于人民法院为建设社会主义新农村提供司法保障的意见》，严格依照《中华人民共和国农村土地承包法》、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》以及国务院有关农村问题的文件精神，加强调查研究，找出存在的问题，提出解决办法，维护农村土地承包的稳定性。

2.完善多元化土地纠纷解决机制。《农村土地承包法》第五十一条规定了土地纠纷解决方式有协商、调解、仲裁和诉讼四种方式，如何提高处理此类纠纷的效率，一要加强政府对农村工作的监督和指导，乡镇政府通过有效的指导、引导和培训，提高农村干部的思想政治素质和实际工作能力。二要充分发挥农村基层组织和人民调解委员会的调解前沿阵地作用，使基层组织在管理农村各项事务，特别是处理农村土地问题中发挥更大的作用；三要建立健全农村土地承包仲裁机构，制定统一的仲裁规则，赋予特定的法律地位。

三、几点建议

（一）村民自治决议或三分之二以上村民会议决议带有歧视性，效力如何认定？这方面的问题，立法和司法解释目前还是空白。如在征用土地补偿费分配方案中，发现少数村民自治决议或三分之二以上村民会议决议带有歧视性。如村民因小姓独姓，平时与大姓或宗族之间关系处的不太好，甚至矛盾较深，在研究征用土地补偿费的时候，小姓或独姓在表决时处于弱势，决议可能对这类人员不利。建议在这方面作一些原则性规定，以便对该类决议效力进行认定。

（二）《土地承包法》中关于土地承包经营权流转的规定，内容比较原则，缺乏可操作性，对于各种流转方式应当履行的程序性要求，缺乏详细的规定。而《农村土地承包经营权管理办法》中也没有对土地承包经营权流转主体、程序、费用及违反法律、法规应承担的法律后果作出明确、具体的规定。涉及流转合同解除后应如何处理也无规定。审判实践中，因流转约定不明确，纠纷发生后无书面记载，增加了法院认定难度。建议对此能作出具体规定。

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农村经济发展一直以土地作为核心，土地是农民赖以生存和发展的物质基础，与广大农民的根本利益息息相关。近年来国家一系列惠农政策的实施，使土地价值大幅度增加，同时也促进了农业的发展，使农产品价值得以提升。土地成为农民获取利益的主要依赖，这也使土地纠纷不断发生。因此需要对土地所有权、土地使用权及其他权利进行确认和确定，对每宗地的土地地权进行多重登记，对土地进行确权，从而减少土地纠纷的产生，确保农村经济的健康、稳定的发展。

农村土地确权工作的重要作用

农村土地确权工作对于保护土地，促进农业健康发展意义重大。其重要作用主要体现在以下几个方面：

保护农民合法权益的同时也保护了土地。通过对农村土地确权，可以使宗地权属更加清晰，进一步明确宗地的面积、空间、用途和位置，使所有流程更加明确。并在此基础建立土地登记簿。通过确权后，农民与土地物权的关系更加密切，农民对耕地的保护积极性得以提升，而且土地产权和土地权能更加明确，实现了对农民土地权益的有效保护。

有利于解决农村土地矛盾，化解农村土地纠纷。当前农村土地流转过程中存在许多不规范的行为，特别是一些口头合同的存在导致农村土地纠纷发生较为频繁，这对农村土地流转工作的顺利开展带来了较大的影响。因此通过开展农村土地确权后，可以对土地权属关系进行明确，可以有效的减少不必要纠纷的发生，化解农村社会矛盾，实现对农民合法权益的保护，促进农村土地的健康有序发展。

对于土地规范流转和规模经营意义重大。农村土地确权后，土地权属关系更为清晰，部分外出打工农民将土地承包给他人过程中土地纠纷问题明显减少，土地承包关系更加稳定、和谐，不仅有利于农民收入的提高，而且对促进农村土地的健康流转及规模经营具有积极的意义。

土地确权中土地纠纷产生的原因

土地效益的提升，土地权属不清。当前农业一系列优惠政策的实施，使农产品价值有所提升，这也使农民对土地更为重视。部分荒废土地又被重新开发，但由于土地权属，土地边界不清晰，无法准确对土地进行确权，再加之土地效益提升，在利益驱使下土地纠纷问题频繁发生。

地籍管理和界桩埋设缺乏规范性。在地籍管理工作中，承包土地过程中为了减少成本存在两本账的情况，一本真实的记录村民分配所得土地的数量，另一本则上报用，其土地数量与承包合同上农民实际分到的土地数量不符。在农民划分土地时，界桩作为重要的界定依据。但在实际工作中，界桩存在埋设不统一、不规范的问题。通常在土地丈量后，只是找一块石头埋设在两块地之间，规范一些的还会在石头下加个石灰桩，由于缺乏规范性，一旦发生土地纠纷，则无法准确进行界定。

农民法律意识缺乏。当前许多土地承包户对于所承包的土地存在擅自更改用途的情况，这不仅违反了土地合同内容，而且土地资源受到严重的破坏，使集体利益受到较大的损害。还有部分种植户只交付一定费用就长期使用承包田，在没有土地使用手续的情况下擅自经营土地。而且农民法律意识缺乏，这也导致土地使用权问题容易出现纠纷。

土地确权登记制度不完善。在土地确权实际的操作过程中存在土地确权审批程序简单化问题，因为熟人关系或存在利益关系使管理部门人为简化审批程序，这种不规范的操作使得农村土地确权工作中存在重复性的土地确权，甚至产生较为严重虚假土地确权现象。另外土地审批管理程序混乱缺乏监督，从而导致很多纠纷发生。

农村土地确权中土地纠纷的解决对策

规范管理地籍，保证一致性。当前对地籍管理进行规范具有必须性，需要由相关职能部门组织，并且需要村干部的密切配合，对各农户的土地进行重新丈量、登记造册以及权属证书的发放，确保权属书上所记录的土地数与农民实际拥有的土地数的一致性。通这对使用权进行确认，从而有效的减少土地纠纷的发生。

统一界桩制作与埋设方式。需要统一制作界桩，并对其进行规范性埋设，这样可以有效的减少纠纷隐患的发生，而且一旦发生纠纷后，规范性的界桩也能成榫婪椎鹘獾闹匾手段，不仅有利于保障农民合理的土地权益，同时还能够让界桩真正起到界定的作用。

加强诉讼调解。发生土地纠纷时，村民往往由于法律意识的缺乏，而求诉无门，这种情况下，更需要加强法律意识的宣传，加强村民本身的诉讼调解意识。诉讼调解是解决土地纠纷的重要手段，也可以更好的维护农村建设和发展的稳定，确保良好和谐的土地关系。

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关键词：农村土地；承包经营权；流转

文章编号：1003-4625(2009)08-0050-04

中图分类号：F832.35 文献标识码：A

近年来，我国政策支持重心从促进城市经济发展逐渐转向促进城乡统筹发展、重点解决“三农”问题上。但是客观国情仍然是农业基础薄弱、农村发展滞后、农民增收困难、涉农政策逐步完善中、资金支持乏力等等。造成这些问题的主因和解决这些问题的关键是土地。当前农村土地承包政策在引进承包业主、创新土地流转方式、逐步增加农民收入等方面发挥的积极作用已经显现，但还存在一些问题制约农村经济发展、影响农民收入和农村和谐，尚须进一步提高完善。

一、土地承包经营权流转的基本情况

(一)周口市农业概况

周口市位于豫东平原，下辖八县一市两区，总人口1086万人，其中农业人口788万人，占总人口的72.6％，是典型的农业大市。至2008年底，全市已实行家庭承包耕地总面积为1088万亩，占全市耕地总面积的93.5％，承包农户数为226.6万户。土地承包经营权已进行流转的面积116万亩，占全市耕地总面积的10％、占家庭承包耕地总面积的10.6％，流转土地规模极小(如图1)。

(二)土地承包经营权流转涉及的对象

随着农业产业结构和农村劳动力就业结构调整的不断深入，农民外出打工、进城经商的数量逐渐增加，土地承包经营权流转涉及对象日趋多样化、复杂化。

1　农民之间。农户之间流转或流入专业大户的面积达70.7万亩，占流转面积的60.1％；流入农业企业或农民专业合作经济组织的面积45.3万亩，占流转面积39.9％。在用途方面，用于种植粮食的流转面积为21万亩，占流转面积的18.1％；用于其他用途的面积95万亩，占流转面积的81.9％。此类多有口头协议，自发流转，发生在亲邻之间。一方因外出务工、经商等原因，将土地转让给亲邻耕种，土地承包金每年200元，亩一300元／亩左右。

2　地方政府及其职能部门参与。主要是乡、村政府将林场、科研田以合同形式流转；涉农部门及各乡镇积极开展自留地、荒地、废弃地进行流转。一般承包期为15年左右，承包金每年150元／亩一200元／亩左右。

3　其他组织参与。服务组织租赁承包农户耕地，然后再统一规划，搞规模经营；农业龙头企业开展种植、养殖基地建设，合同承包农户土地，实现规模流转。

(三)土地承包经营权流转的主要方式

1　转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，原承包农户将不超过剩余使用年限的土地的经营权转包给第三方，自己仍保留承包权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。至2008年底，通过这种方式流转的有52万亩，占流转面积的44.8％。

2　租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。此种流转方式占比14.7％，涉及面积17万亩。

3　互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。至2008年底，以这种流转方式流转的流转面积的6.8％，涉及面积6万亩。

4　其他方式。除上述以外，还有入股、转让等其他方式，共涉及流转面积41万亩，占35.3％。

(数据来源：根据周口市农经站调查数据整理)

(四)土地承包经营权流转的主要特征

1　农村土地流转的规模不断扩大。自2003年《农村土地承包法》颁布实施以来，周口市土地流转面积在逐年扩大。农村土地流转面积由户与户之间的零星流转逐步转向规模化、产业化发展。近年来，随着农村大量青壮年劳动力向二、三产业转移，农村土地流转的规模越来越大，自2006年以来，全市土地流转的面积平均以5万亩的速度递增，目前全市累计流转土地面积已达116万亩。

2　农村土地流转方式呈现多样化。过去农村土地流转多是农户之间转包，随着农业农村经济的发展，出租、互换、入股等多种土地流转方式不断出现，愈来愈成为农村土地流转的主流。

3　农村土地流转的主体日趋多元化。目前参与农村土地流转的主体除农户外、龙头企业、专业合作社、科研人员、城镇职工、个体工商业等也都纷纷加入土地经营的行列；土地流转的对象由原来的本村逐步扩展到外村、外乡甚至外县。

4　流转趋利性日益增强、流转收益不断提高。土地承包经营权流转目的已经从多元化逐步向趋利方向集中；随着农业经济的发展，流转效益凸现，增加了农民收入。

5　农村土地流转行为日趋规范化。农村税费改革以前的土地流转大多属分散、自发和无序流转，口头约定流转条件，违约现象很多，农村承包土地合同管理很难。近几年来，随着流转政策的逐渐完善，通过建立农村土地流转信息登记制度、成立土地纠纷仲裁委员会等，土地流转正逐步规范，从口头约定到书面合同，从不规范合同向规范合同方向发展，流转双方的责权利日益明确，流转的效益也越来越高。

二、土地承包经营权流转效果及存在问题

(一)显现的效果

1　促进了农村富余劳动力转移。土地使用权流转促进了剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。

2　更新了观念，提高了农民收入和素质。土地经营权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益，实现出让方和承包方的双赢。

3　促进了农业规模经营水平。土地流转使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户等集中，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，有利于农村土地资源的优化配置，从而带动农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，有效地提高了农业产业化水平。

(二)当前土地承包经营权流转中存在的突出问题

1　流转的空间规模较小。广大农民依恋土地不愿流转。突出表现为流转面窄、流转规模小，大部分流转仅仅限于亲朋好友或邻里之间低层次的流转。另外，群众对土地流转的认识还存在顾虑，突出表现为“三怕”。一是部分农民怕土地转包出

去后，自己丧失了土地经营权，没有了起码的生活保障来源，宁愿土地丢荒也不愿转包出去。二是部分业主怕政策不稳，不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳，不敢大规模搞开发。

2　土地流转的管理机制不健全。当前，90％以上的土地流转都是群众的自发，缺乏制度约束力和规范性管理，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式。

3　流转的收益不高。目前，土地流转以低偿型、无偿型为主，这种自发的、分散的、无序的小规模流转，效益较差。再加上多数流转没有约定土地收益增长机制，使流转收益不能随着经济的不断发展得到相应增长，农户流转收益增加不明显。

4　农业产业化进程阻碍重重。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展，严重制约了农业的产业化和规模化发展，农民难以利用大型机械耕作、使用优质种苗药物、提高农产品议价和抗市场风险能力，限制了农业发展的层次和水平的提升。

5　土地流转行为不规范。一是缺乏稳定的流转关系。大多数农户没有约定期限，随意性较强。二是合同不规范。表现为合同的主体不合法：《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部分业主一般是与村社直接签订协议；合同承包期限不合法：协议中签订的土地流转的期限往往超过了第二轮土地延包期的剩余期限。

三、财政、金融支农现状及存在的问题

(一)财政、金融支农现状

周口市以增收农民收入为核心，以发展现代农业为导向，以强化农业和农村基础建设为重点，财政投入逐年增加，2008年全年财政支农投入累计达到7666.62万元。投资项目涉及沼气建设、农村安全饮水工程、农业水利建设、重点农作物建设等，这些项目的完成改善了农村生活条件、农业生产条件，促进了农民增收和农村经济的发展。同时，各金融机构特别是农村信用社在支农中发挥了主力军的作用，利用“五户联保”、互保等方式发放小额支农信用贷款94.62亿元，重点推广优质玉米、大豆等品种的规模化种植，提高秋季作物的综合效益；扩大冬季蔬菜大棚建设；扶持涉农龙头企业发展，增加农民收入，农民生活水平有了显著提高。

(二)存在的问题

调查发现，当前辖区金融机构在支持“三农”方面主要以小额贷款为主，部分金融机构虽然适应农村土地流转的需求进行了信贷产品创新，但规模和影响较小。金融支持主要形式有土地承包经营权质押贷款和订单贷款两种。金融支持还存在以下几个方面的问题，有待于在实践中加以完善。

1　土地流转引起的资金需求增速高于农业贷款增速。调查发现，土地流转前，农户资金需求额度较低，通过自身积累和小额信贷基本可以满足。土地流转后，生产经营规模扩大，因购买大型农机具、引进农业科学技术等，资金需求额度增大。据对辖区2个土地流转规模较大的行政村调查，土地流转后，资金需求额度较流转前增加近2倍，资金缺口增长409％。与土地流转后农户快速增长的资金需求相比，农业贷款增长缓慢，基本与全市贷款总额增速吻合，未出现明显优势。以周口市为例：2007年、2008年，金融机构贷款增幅分别为10.95％、－13.31％，同期农业贷款增幅是12.8％和－3.62％，受此影响，农业贷款占全部贷款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)

2　现行金融体制下抵押担保、利率优惠等政策难以满足土地流转的需求。调查发现，由于农户普遍缺少合适的抵押担保物品，贷款难现象较为突出，如调查的189名农户中，103名占比54.5％的农户认为贷款抵押担保条件过高。此外，金融机构对农业贷款利率执行过高也加重了农户的负担，农村信用社对农户贷款利率普遍为基准利率上浮1.5-1.7倍，邮政储蓄银行自2008年初开办小额贷款以来，按照较高的利率执行，几乎比同期民间借贷利率高出近3个百分点。

3　农业贷款品种满足不了土地流转需求。调查发现，当前开办的农业贷款品种主要为农户小额信用贷款、联保贷款、担保贷款等，普遍存在额度低、期限短等特点(见表2)，据对辖区196名有贷款需求农户的调查，189位占比96.4％的农户认为金融机构目前的信贷品种无法满足其土地流转需求，当问及原因时(可多选)，主要反映为贷款额度过小、贷款期限过短、贷款利率偏高，占比分别为94.7％、91％和92.06％。

与此同时，地方政府财政对农业生产投入不足，农业生产基础设施的保障功能薄弱，农业生产抵御自然灾害的能力低下，农民还得靠天吃饭。农业作为弱势产业，其自然灾害的风险和市场风险极易转嫁到农村信用社的信贷关系下来。

四、政策建议

(一)深入宣传，加强引导，形成加快农村土地流转的社会氛围

一是政府及有关部门要深入宣传土地流转的政策，充分调动农民、业主的主动性和积极性，促进土地合法、合理、有序流转。二是加强政策引导。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆尝试流转集约经营，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。三是加强信息服务、科技服务，发展流转服务组织，建立健全土地评估机构和登记机构，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。

(二)坚持因地制宜，规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题

一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确租赁双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。

(三)加大财政、信贷等政策的支持，切实解决融资难问题

一是通过财政补贴、担保等措施鼓励农地使用权有效流转，对开展规模经营的农户给予一定的补贴。加强农村基础设施的保障功能，增强农业生产抵御自然灾害的能力。建立健全财政支农资金的监督考核机制，透明财政支农资金使用过程。二是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发、比较效益高、优势明显的项目.要在资金上给予扶持，农村信用社尤其要结合自身业务特点，积极给予贷款支持。三是成立“三农”发展基金，作为对财政资金和信贷资金的有效补充。此外，要鼓励担保机构对农地流转经营项目开展担保业务，积极创新担保方式，扩大农村有效抵押品和权利质押，促进农地经营权流转。

(四)建立各种保障机制，切实解决农民、农业及扶农企业保障的问题

一要逐步健全失地农民的社会保障机制，解决农民最基本的生活保障问题。建立健全覆盖全社会的农民医疗保障和养老制度，做到“病有所医，老有所养”，并对农地流转相关环节收取一定的费用，逐步建立农村土地基金，用于为失地农民提供相应的经济保障。二要大力发展农业保险，加快农业政策保险立法。三要建立健全农村金融风险补偿机制、巨灾风险分散机制和再保险机制。

(五)多措并举，促进农业经济发展

一是在确保国家惠农政策连贯性的基础上进一步提高农业的基础地位，加强对农业的领导和扶持，引导农民从事农业生产，进一步缩小农产品“剪刀差”，提高农业的综合效益和比较效益，使农民看到种田的好处，让农民从农业生产中受益。二是做好农业产业化、种植业结构调整工作。确保农业由粗放型向集约型转变、由分散型向规模化生产转变，转变农业的增长方式和途径；搞好农产品深加工，成立涉农企业和近农企业；疏通农产品流通渠道，加强对农业的中介服务。三是加强对农资生产、供应的监管。要加强对农资质量的管理，防止“假货”流向农村。物价部门要加强价格监管，实行最高限价。对违规商户吊销其经营许可证，在有关媒体予以曝光，并给予必要的经济处罚。四是要注重提高农民的科技素质。要加强科技支持力度，强化农业科技培训，提高农民的科技素质；要注重推广农业新技术，发挥好农业科技的支撑作用；要加大农业的科技投入，引导农民走科技兴农之路；要加强对农业科技的研究应用，提高农业和农产品的科技含量。

参考文献：

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【关键词】农村土地 物权法 现实意义 公共利益

现阶段的农村土地产权不适宜我国经济的发展现状，新土地物权法条文的出台促使土地物权合同的内容和形式发生改变，表现在极力发展农村土地物权的私法保护上。这里，笔者对我国农村土地物权法的利弊进行了分析，以期为我国农村土地物权法律体系的构建提供借鉴。

农村土地的曙光：土地物权立法的尝试

农村土地物权法的立法尝试。我国在建立土地物权体系中以土地公有制为主体，以地上权为构建土地物权制度的根本。土地物权体系包括了农村土地承包经营权、土地所有权、建设用地使用权以及农村宅基地使用权和地役权等。物权特征包括支配性、绝对性及排他性。被界定为用益物权的有农村土地承包经营权和农村宅基地使用权。

用益物权就是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。《物权法》以规定土地的所有权为根本内容，以土地管理和土地保护为主要制度，在第一百五十四条中规定，对失去宅基地的村民重新分配权利。

在农村宅基地的征收中除了自然灾害情形下的宅基地灭失，集体经济组织还是会根据土地管理法的明文规定，在变更与注销程序中将已登记的土地所有权，予以使用权的转让和消灭的集中办理。对于农村成员中没有对宅基地使用权予以登记和注册的户口，将设置变更或注销登记程序，对此成员仍存在宅基地的使用权。

农村土地物权法的现实意义。首先，赋予了城乡二元土地的法律依据。关于我国所实行的土地公有制早在1982年颁布的《宪法》中就已明确并由此形成了城乡二元土地所有制，并与城市土地国家所有制及农村土地集体所有制共同存在，对土地的权利进行保护。当前实行的《宪法》明确指出了城市土地的相关规定。譬如在第十条中指出城市土地为国家享有，只是一些法律规定之外的农村和城市郊区的土地不为国家所有，而为集体所有。此外为集体所有的土地还包括宅基地、自留地以及自留山等土地。国家依据法律规定，对土地进行征收或者征用，并且给予补偿，最终目的还是为了满足公共利益。对于土地转让可依据法律规定进行，任何组织或者个人，不得以侵占、买卖或者其他各种形式进行非法转让。以此保证所有使用土地的组织与个人，对土地实现合理的使用。此外，土地所有权的主体在《物权法》中也得以确定和进一步的明晰，特别是在第六十条中，对集体所有土地行使所有权进行了详细规定。

其次，捍卫了土地有偿使用的土地权益。国有土地有偿使用制度是在《土地管理法》中确立明确的，该法律在1998年修订完善而成。在规定中，建设单位获得国有土地的使用权，可以借助出让等有偿使用方式。一般建设单位严格按照国务院规定中的标准与方法，将土地使用权的出让金缴纳，只用将土地有偿使用费用缴纳之后才能对土地使用。随着城市化脚步的加快，土地的利用规模也随之增大，一些涉及到征地而引发的矛盾与纠纷也日益恶化加剧。因而，在2004年的《宪法修订案》中明确指出，若是出于国家公共利益的需求，那么相关单位可以依据相关的法律规定征收或者征用土地，并给予相应的补偿。这一法律规定，在《宪法》的层面上对土地的有偿使用制度进行了确立。

再次，定义了农村集体土地产权的物权特性。农民赖以生存和发展最为重要的保障，指的是农村宅基地的使用权以及农村土地承包经营权。自改革开放初期到现在，中国农村土地承包经营权发生了巨大变化。首先是由使用权和债权向物权进行转化，这主要体现在2002年颁布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物权法》中得以确立。与此同时，在《物权法》中，还将农村宅基地的使用权从建设用地的使用权中完全独立出来，并作为一种单独存在的用益物权，这也是中国所特有的用益物权的形式。对农村土地产权的物权性质的确立和明确，不仅有利于农村土地资源的优化配置，同时也大大提高了土地的利用效率，极大地促进了农村经济的发展，并最终推动城乡经济一体化的发展。

我国农村土地物权法的践行及其制约因素

物权法的颁布与农村土地制度改革。2007年10月正式实施的《物权法》，把农村宅基地使用权和农村土地的承包经营权用益物权解释，这种做法对广大农户在自主经营时的权利提供了保护，也推动了农村经济能长期的持续的稳定的发展。但现行农村土地制度以民法通则、现行宪法、农业法、物权法和土地管理法等法律做基础，一些规定还不确切，还需要进一步的细化，而且希望能有新突破。

归属与权利的主体界定上具有含混性。农民集体所有权是集体土地所有权的转换，这是由我国的农村集体土地相应法律所规定的。但由于村农民、农民和组农民的集体所有权存在所有关系的多层次性，导致每项权利关系尚未确定。在各国立法的原则中，物权法都运用物权法来定注意的条款，在事情发生前法律用强行的方式对物权的内容、种类和它的效力等进行规定，当事人对内容方面的意思自治是不被允许的。同时，因为每个国家的所有制存在差异，以土地物权制度为代表的物权法和各国政策性的规定彼此间关系很密切。在物权效力和物权法原则问题上，各国的物权法都存在相通性，但是因为受各个国家的政策和习惯影响，各国物权的种类却存在着巨大的差异性。

“公共利益”界定不清。《物权法》规定物权保护公共权益，所以私权益不得损害公共利益。但现实法律中，我们并没有对“公共利益”进行清晰地界定。如我国宪法规定，国家为了公共利益可依法征收集体所有的土地及其他不动产。但是这种赋予性权利并没有进行具体的制度设定和条令限制，只是对公共利益这个词语进行了初步的概述。其中《土地管理法》规定国家的合法土地征收行为必须向土地所有人予以补偿，还必须通过申请程序。并且禁止任何单位和个人非法转让土地。国家只能用于公共利益的目的来征收土地。但是在现实生活过程中很多政府单位为了扩大政绩或者单位房屋建设，在进行着不以公共利益为目的的建设，这显然违背了公共利益的原则。

推进我国农村土地物权法律体系的构建之策

完善土地物权流转方式。我国的现行土地政策中，是以农村的集体单位管理农村土地，而该方式的主导因素在于创立土地制度之时，受到社会主义特有市场经济模式的影响。其主要表现特征为：一是农民耕地使用者由土地的集体所有者管理，集体所有者的使用职能位于其所有权限阶梯中的第二位；二是土地所有者拥有使用分配权，可将使用权利交予他人，并要求获得有偿回报。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他农民使用，该方式为承包经营，由于所有者本身不愿进行耕地工作，从业于农耕工作的农民对耕地有着极强的渴望，故而将土地的使用权租让，在提高土地整体使用面积的同时，也对农民工作的积极性有着很好的促进作用。就我国耕地浪费等问题，应积极采取措施进行解决，可执行多元化承包经营，将土地的使用方式丰富起来，着手建立能够提升农民工作积极性的物权流转方式，进而促进整体市场的开发。

培育农村土地流转社会需求。一是提高农民就业效率，促进转租机制有效进行。农民牢守土地在于其缺乏对自身劳动力的认知，以及本身对农村的归属感，一方面则需从农民非农业就业入手，解决农民低收入、无保障等，进而提升农村整体劳动力价值；另一方面还可结合农村本土企业，以小型乡镇企业为主要农民就业入口，在其实现经济提升后，为农村增强基本公共设施建筑。二是打造本土产业，有规模的经营土地。全方位推动农村可提升经济效益产业，扩大农村耕地集中使用需求，以产业带动农村土地集中经营。

建立土地流转市场完善土地流转机制。一要确立中介机构权限。由中介改造土地流转形式，以其自身职能解决流转过程中的问题，为市场的建立增加可能性。二要创立信息平台。由政府部门组织建设，在平台中可自由进行信息交换，进而将土地流转所要求信息加入信息平台，使平台本身成为合理、合法的交易场所。三要完善土地合同。在农民进行土地流转行为时，要求必须签署相关书面合同，并在合同中严格规定租用相关信息，以此形成法律依据。

以土地制度改革为契机，推进城乡土地集约高效利用。一是促进规模化建设。对土地进行使用权承包经营，使土地法定使用者数量减少，进而提升土地整体化经营，有效的满足生产效率的提高。二是推进农村聚落建设。在促进耕地流转时，应加快农村建设，使农民在失去土地后能从业与家乡，减少对城市的人口冲击，并提高农村收入。农民获得保障生活的收益，能够促进土地流转的加速进行。三是强化保障耕地面积。在建设过程中应首要保障土地的耕地使用面积不缩减，在此基础上为农民提供公共服务设施及收入性建筑建设的土地。四是构建城乡一体化发展空间格局。一方面要促进城乡一体化步伐，另一方面要减少城市化土地使用成本。

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一、农村城镇化的基本概念

城镇化是指一个国家从传统的农业国步入现代工业国所必然出现的城镇发展过程，是人类社会经济发展和文明进步的必然趋势，其主要内涵是农村人口转变为城镇人口的过程。城镇是城镇化的载体，城镇的数量和规模决定着城镇人口的容量，也就决定了城镇化水平的高低。我国农村城镇化的兴起，是在中国特定的城乡分割制度限制农村人口进入城市的特殊国情条件下推动的。一方面，现有的大、中、小城市在户籍、就业、土地、社会保障等方面阻碍着农村人口的进城；另一方面，农村经济发展客观上存在着对城镇化迫切要求，这样，农村地域内的广大小城镇就成为了农村人口实现城镇化的主要选择。农村城镇化是中国农民创造出的一条具有中国特色的城镇化道路，也是符合中国国情特点的城镇化进程。

二、农村城镇化的基本特点 推进我国农村城镇化的重大意义

目前在我国城镇的8000万流动人口中70--80%的是进城打工的农民，这些进城打工农民基本上是从事第二产业，只要当地条件成熟，他们中的绝大部分会回到本地从事非农生产。乡镇企业的快速发展为农村城镇化提供了产业基础和资本积累。改革20年来，我国乡镇企业得到了快速发展，农业科技进步和农业劳动生产率提高所提供的农业剩余，为农村城镇化创造了前提。小城镇建设已具备了现实基础。根据国家体改委等11个国务院有关部委对全国18个省市1035个建制镇（包括县城关镇）的随机抽样调查结果，平均每个小城镇（建成区）经营总收入达6.5亿元，拥有固定资产原值3亿多元，固定资产净值2亿多元。农村城镇化是我国整体城镇化中必不可少的重要组成部分。提高我国城镇化整体水平，是我国经济发展和社会进步的客观要求。根据国际城镇化发展惯例，当城镇化率达到30%以后，城镇化将进入加速发展的时期。我国1999年的城镇化率已达到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于调整了城镇人口的统计口径，城镇化水平提高到36%）。因此，进入21世纪后，我国就应步入了城镇化水平快速提高的时期。在我国“国民经济和社会发展第十个五年计划纲要”中，明确提出了实施城镇化战略，并把发展小城镇作为推进我国城镇化的重要途径。

三、中国农村城镇化进程中土地配置存在的主要问题

为了深入了解小城镇土地配置现状，于2001年上半年，对全国部分综合改革试点镇的土地利用现状进行了调查，调查分三部分进行，一是结合国务院体改办对小城镇发展考核内容进行实地调研，在陕西省的小城镇综合改革试点中，分别抽取四个小城镇进行分析，主要是研究2000年至2003年的城镇用地规模扩大和人口增加的关系，从中分析人均用地的变化趋势。二是对2000年小城镇用地结构进行了信函调查，对30个小城镇进行了调查，收回有效调查表格15份。三是对邻近山西、河南近几年小城镇发展较快的小城镇土地利用进行实地调查，通过走访小城镇当地政府，市、县、镇各级土地管理部门和小城镇居民，采取实地考察、问卷调查、座谈会等形式，对小城镇用地管理现状、居民权属概念、土地隐性市场等内容进行了调查。回收了46户小城镇居民的有效问卷，问卷调查设计。

调查结果表明，单一的征用土地配置机制，极大地激发了地方政府“以地生财”的积极性，而忽视了对存量土地的管理，导致了诸多小城镇用地不合理现象。突出表现在以下几个方面：

（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面扩张，轻内部挖潜；（4）用地结构不合理，建筑布局凌乱。

四、建设多元化的小城镇土地市场