物业管理公司经理工作精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇物业管理公司经理工作范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

1.中小城市物业管理企业基本为低潮状态。到2000年为止，我国已经破产的企业达到25000家，注册资本在50万元以下的民营企业平均寿命只有1.8年，高新技术园区5000家企业中能坚持3年的大约为5％，能坚持8年的只有3％。因此，企业可持续发展的背后是企业对稳定利润的追逐。一个企业也只有做到可持续发展，不断地从战略转型中成长蜕变，才能不断延长企业的寿命，扩大企业的成长空间，真正实现企业价值最大化。五家渠19个物业管理有限责任公司（注册资金50万元）均属三级类型。以中小城市物业管理相关问题及企业生命周期性看，多属前期性即创业时间处于3年以下的企业，没有以前的周期可以印证，判断比较困难，只能根据目前企业所处的实际情况和本人研究经验加以判断。就企业管理生命周期理论来说在2000年后创办的企业，如处于低潮状态，这类企业就属于普通型，下个周期将在2003年进入上升期；如处于平稳期，则可能属于起落型变化的企业。

2.对五家渠城市物业管理的数据分析研究结论

结论一：五家渠物业管理工作四项指标确实可行，即环境管理部工作指标、工程管理部管理工作指标、秩序管理部工作管理指标、质量管理经理管理工作指标。而这四项指标正是中小城市普通住宅物业服务项目指标内容。对相对较高层次的经营性物业服务、物业租赁服务、物业综合服务及相关的法律问题咨询服务并没有涉及。

结论二：中小城市物业管理工作正在城市规划建设之中，但并没有受到重视。主要反映在以下几个方面：一是中小城市处在招商引资的经济发展阶段，重点是房地产等宏观经济行业的开发，而对微观利润的物业管理只是指标的下放并没有严格管理和执行；二是中小城市物业管理有限公司基本是民营企业或房地产开发商时的物业管理，注重水、电、暧、交通及相应的安全收费工作；三是该时期物业管理工作人员素质和年龄的问题。在五家渠市从事物业管理工作的人员基本是40~50岁人员即企业下岗职工。工作既辛苦又连续，基本没有节假日，同时，薪酬还很低，不时带着情绪上班，时常和业主发生口角。

结论三：中小城市物业管理公司管理存在严重问题。这就是物业管理的利润如何产生？经理人不清楚、员工更不清楚，多数人只知道劳动拿工资。物业管理公司属服务劳动型企业，和其他经营服务在利润获得方面有较大差别，重在业主满意率及微薄利润。通过调查数据显示，物业管理及服务的重要性日渐凸显。接近八成的计划购房者认为物业管理对自己很重要，其中36%的人认为非常重要，42%的人认为比较重要，15%的人处于中立状态，仅9%的消费者没有意识到物业管理对自己的重要性，认为毫不重视物业管理及服务的比例几乎为零。这就形成老社区物业管理投资少，服务跟不上连年亏损，基本的物业管理费用每年收不上；发展中社区物业管理费已由开发商获取，留给物业管理公司进行物业管理工作的资金很少，但基本可以运转，这类社区的物业管理业主对物业管理费基本理解和支持；正在开发建设入住的社区的物业管理工作内容对中小城市的经济发展及形象十分重要。

二、对中小城市物业管理的几点建议

1.城市建设必须有长远规划。当然，这属于政府思考的问题。不能只下文件而不严格控制和执行。物业管理工作是一个城市人工作和生活的重要需求。中国至2012年末城市人口已超过农村人口。从这点思考，中小城市的长远规划建设应充分考虑今后的物业管理工作的流动资金量。这会有利于企业管理工作激励机制的形成。

2.认清中小城市物业管理所在区域。对物业管理员工的培训必须和城市规划建设结合，不能走形式、走过场、讲关系。

3.物业管理工作人员的培训应和当地高校或专业职业部门联手。正如十八届三中全会提出的“发挥市场的决定性作用关键在改革”。物业管理公司所在区域的定位很重要，这是物业管理工作规章制度及内容标准的定位基础。

篇(2)

去年底，上海市物业管理协会组织部分会员单位赴台湾考察，考察团一行10人走访了台北、高雄、台中、台东、花莲等城市，与台湾物业管理协会、台湾物业管理经理人协会等同行进行了广泛的交流，并召开了两岸物业管理研讨会。台湾物业管理经理人协会、高雄物业管理协会、太平洋管理公司、安朝管理公司、台业管理公司的同行们对我们的考察非常热情，作了认真充分的准备，给考察团留下了深刻的印象，使我们的学习和考察取得了较好的效果。通过学习考察，我们对台湾现行的物业管理模式和体制有了一定的了解。

一、台湾物业管理的现状

随着先进国家的物业管理逐渐对台湾产生影响，尤其是日本物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响，同时台湾的房产商也要求对不动产进行维护，1987年当局终于准予开放登记物业管理维护营业项目。从事物业管理的企业叫做公寓大厦管理维护公司。1995年，台湾颁布了第一个物业管理法规，即《公寓大厦管理条例》，1997年又颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》，1998年6月台湾建筑物管理维护经理人协会(简称bma)成立，同年9月开放组织同业公会，设有台北市、高雄市、台中市、桃园县公寓大厦管理维护商业同业公会，并由台湾建筑物管理维护经理人协会整合业者，致力“建构法制环境，推广专业技能、提升业界形象”，积极参与政府法规制定与修改，建筑物管理维护经理人协会以发展建筑物管理维护知识技术，提升建筑物管理维护服务质量为目标，多年来不断办理研讨会、观摩考察，并与(台湾、上海、香港)及日本、英国交流，积极参与国际协会活动，包括世界不动产协会和世界建筑物服务厂商联盟。目前台湾公寓大厦管理维护公司参与公会者近100家，加入bma的有50余家，这些公司的市场占有率在80%以上。但公司名称并未统一规定。，台湾又成立了中华物业管理协会。

目前台湾物业管理服务业中，公寓大厦管理维护公司约有450家，从业人员约5万，清洁服务公司约7400家，从业人员约15万人，合计约为20万人，年产值约500亿元(新台币，约125亿人民币)。保全公司有452家，从业人员3.6万人，其中驻卫保全年产值约有150亿元(新台币，约37亿人民币)。

台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类：第一类为建筑物与环境的使用管理与维护，提供建筑物与环境管理维护、清洁、保全、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务;第二类为生活与商业支援服务，提供物业代办及咨询行业、事务管理、物业生活服务、社区网路、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品(衣、食、住、行、育、乐)及商业支援服务;第三类为资产管理，提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

目前物业管理公司已跳出传统观念，服务的范围也不仅限于安全等事项，而是从大楼的管理到生活便利性的提供，物业管理公司所规划的服务项目，已涵盖了生活的各个层面。一些大型专业物业管理公司除了以上各项外，还提供生活服务、社区总体营造、租售服务及不动产营运规划等服务，物业管理呈现多样化及多元化。

1、社区治安管理必须有保全公司承担

台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存在于许多行业，包括公寓大厦管理维护业、保全业、清洁业、房屋中介业等，在《公寓大厦管理条例》及《公寓大厦管理服务人管理办法》公布前，有各种不同的公司形态，普遍的是建筑物管理维护公司，其他也有大楼管理顾问公司、清洁公司、机电工程公司等，也提供一些单项或多项的物业管理服务。特别有意思的是，在台湾，物业管理公司与保全公司经常无法有效区分，其主要原因是因为物业管理中有关安全管理项目在台湾的《保全业法》中规定属于保全公司营业项目，物业管理公司不得承揽保全业务。但是在实际的商业营运中，保全公司常涉足物业管理的营运模式，物业管理公司也往往会“入侵”保全公司的营业领域，表现形式就是一家公司两块牌照。这与国内保安公司(相当于台湾的保全公司)以驻卫保安工作为主，物业管理公司(相当于台湾的公寓大厦管理维护公司)也可雇用保安员从事驻卫保安工作的方式不尽相同。

2、社会比较重视物业管理

建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过10几年的历史，近，台湾房地产业发展很快，维护公司数量也不断增加。但是台湾对从事建筑物管理维护的要求很严格，企业的准入“门槛”很高。根据《公寓大厦管理服务人管理办法》第九条规定，公寓大厦管理维护公司资本额要在新台币1000万元以上。并要有4名取得公寓大厦事务管理认可证的 职员和4名以上持有各类公寓大厦不同技术服务认可证的职员。没有相当的实力，是无法进入这一行业的。这样既实现了物业管理企业的总量和质量控制，也在一定程度上避免了行业之间的恶意竞争现象。

近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。全市人口约98万，其中从事物业管理的将近1万人。

同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。

但是由于整个物业管理行业在台湾还处于成长阶段，所以行业内的企业管理和服务质量参差不齐，差异很大，在《公寓大厦管理条例》未出台之前，许多公司对本身应有的服务工作项目都不太清楚，目前较有经验或有规模的公司已经十分重视与改善服务品质，所以台湾公寓大厦的物业管理现有的服务与前比较可说是突飞猛进，达到了相当高的水平。

3、自主经营管理较为普遍

除了专业物业管理外，台湾地区许多楼宇也有实行业主自营式的物业管理，所谓业主自营式物业管理，就是社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请专门的物业管理公司负责，而是由楼宇业主自行打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。

5、依约管理、居民法律素质较高

由于市场化程度较高，所以广大业主的法律素养也较高。目前台湾规范物业管理的相关法规主要有《公寓大厦管理条例》、《公寓大厦管理条例细则》、《公寓大厦管理组织申请报备处理原则》、《公寓大厦管理服务人管理办法》等。虽然条款并不多，但在执行法规方面以及在法律法规的公平、公正性方面，业主和物业管理企业较好地贯彻了对等与公平的原则。

在管理过程中双方依照合约规定的内容。公寓大厦管委会可以通过法规赋予业主自主管理的权力，实行对物业公司的监督。对于不称职的物业公司进行解雇;另外一方面，优秀的物业公司通过提升服务品质和市场竞争脱颖而出。对于业主的权利和义务也规定得非常明确，而且执行起来非常严格。对欠缴管理费经过催告仍然不付者，管理负责人或管理委员会会诉请法院命其给付应交之金额及延迟利息，情节严重者可诉请法院强制迁离。如该住户系业主时可诉请法院令其出让所有权应有部分，如其于判决后三个月内不能自行出让并完成登记手续者，管理公司或管理委员会可申请法院拍卖其房产。因此在台湾管理费收缴不是问题。如台北地区的收缴率在98%以上，台中、高雄地区也在95%以上。

6、重视物业管理职业培训

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一、物业管理的内涵

物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提讼。对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。

1、物的管理对物的管理狭义上分为四类：

(1)保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。

(2)改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。

(3)利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。

(4)处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。

2、人的管理

对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。

二、物业管理参与人及其法律地位

物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。

1、发展商

发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。

2、房屋产权所有人(业主)

由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。

3、房屋产权所有人大会(业主大会)

房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。

4、物业管理委员会的性质及法律地位

物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。

5、物业管理公司

物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订，即前期物业管理；等业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。

6、承租人(房屋租用人)

承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。

7、其它相关机构管理

公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。

三、实践中物业管理存在的主要问题及相关对策

（一）存在的问题

1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位，政府职能转变不理想

迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重业利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定，需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的，研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够，没有很好地落实，至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法，影响了《物业管理条例》的执行效果。

2、部分物业管理企业服务意识不强，行为不规范

《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，要求物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平，为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中，相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派生而来，有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务，服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明，巧立名目，多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意，擅自改变共享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益，侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营，扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。

3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱

实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。

4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成

《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业，企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外，部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成物业管理消费习惯，住房物业管理消费观念淡薄，随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。

5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位

住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金，或者提取了但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用，提取专项维修资金没有着落。对于商品房，多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小，归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。

（二）相关对策分析

要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：

1、加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。

2、改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。

3、引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。

4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。

5、重视业主委员会的重要作用，及时组建业主委员会，提高其参与意识，充分发挥其作用，建立健全监督机制。

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（一）原房屋管理部门

90年代末，在物业管理市场发展的成功推动下，沿海大城市的房管部门纷纷转变体制，由原来从属于国家管理机构变成了企业，经济上实行自负盈亏。于是房管所长一跃而变成了物业管理企业经理，相关的员工也就成了物业管理员了。在有的地方，目前还处于房管所与物业管理企业两块牌子一套班子的过度情况。其优点是这一类管理人员具有原房产管理的经验，熟悉所管物业的情况，对各类法规制度比较熟悉。他们的缺点是管理方法上留有计划经济痕迹，服务意识和市场意识不够强，有的房管人员的文化程度偏低，年龄也较大，这些都将制约着公司的发展，也很难适应新时期的要求。

（二）宾馆行业改行进入物业管理

这些人员的优势是具有较高的文化素质和职业素养，服务理念比较先进，管理高档楼宇常常成为他们的拿手之作。虽然一开始先介入商业办公大楼的管理，但这些管理者一开始并不知道这叫物业管理，并且对对小区管理的特性缺乏了解。他们中的大多数经过学习和适应，可以克服原有的不足，成为优秀的物业管理人员。

（三）科班出身的管理人员

所谓科班是指在大学或中等专业学校的物业管理专业毕业的学生，其中甚至具有研究生学历。现在许多大中专学校纷纷开设物业管理专业，有不少学生毕业后加入了物业管理行业。这些人的长处是具有比较系统的物业管理知识，接受新事物比较快，是新世纪物业管理的中坚力量。当然这里的许多人还是比较年轻，还需要在实际岗位上进行磨练。

（四）境外或国内早期物业管理企业带出来的管理人员

物业管理从境外进入内地城市，如香港特别行政区的第一太平戴维斯，怡高物业，新加坡的怡安物业等。他们最早打开了中国物业管理的大门，为我们带来了物业管理思想和服务理念。他们在国内管理过的物业中，相当一部分人成为后来其他物业管理企业的管理骨干。这种情况包括国内最早的物业管理企业，如深圳的万科物业、中海物业等，他们是中国物业管理的先头军。他们培养了一批批物业管理骨干，如今活跃在其他物业管理企业中。这些骨干大多具有较高的业务水平和管理能力，一般都是这些企业的领军人物。但是其中也有的存有太多的优越感，多次“跳槽”，工作不够塌实。

（五）其他途径改行进入物业管理

他们都在各个行业从事相关的服务，他们带来了各行各业的思想文化，对物业管理的发展起了积极作用。当然他们的转行有一个学习和实践的过程。

二．物业管理企业高素质人才紧缺的主要原因

（一）行业发展迅速，企业急剧扩容，人才培养无法跟上。

物业管理对于我国是一个全新的行业，其发展速度又是如此迅速——20多年2万多家企业230多万从业人员，而高等院校（主要是高职院校）对专业人才的培养起步较晚，20世纪90年代中期广州、深圳、重庆等地才开始陆续开设物业管理专业，高等院校培养人才有2-3年的培养过程，所以人才培养的发展速度无法跟上人才需求的增长速度是行业人才紧缺的主要原因之一，但这个矛盾从理论上分析将随着人才培养力度的不断加大以及物业管理企业从量变到质变的逐步开展而有所缓解。

（二）行业薪酬仍处于中下层，且缺乏激励机制

笔者从事物业管理专业教育多年，与从事物业管理工作的历年毕业生交流中也不难发现待遇偏低是动摇他们从业信心的关键因素。行业内企业众多，规模参差不齐，经营体制不一，人员流动速度比较快；其中有些企业自培人才流失过快，甚至有成为入职培训地的可能。行业内人力资源管理信息闭塞，导致很多需要市场化信息管理的方面管理盲目。物管行业属于微利行业影响工资收入，近日北京外企太和企业管理顾问有限公司了北京物业管理行业薪酬报告。报告指出，自1995年以来北京市的物业管理行业获得了突飞猛进的发展，但与行业的飞速发展相反，其薪酬情况虽有所提高，但仍处中下层。报告中显示在物业管理行业，经理层、主管层、专业人员层和助理层四个层面的年度基本现金收入总额都占到了所有收入的60%以上，经理层甚至接近于70%，而年度变动收入总额所占比例则少得可怜。员工变动收入占总收入的比例过小说明物管行业企业对于员工的激励和绩效考核基本上很少，薪酬杠杆中激励员工的效应没有被发挥出来。基本现金收入所占比重偏高，这样虽然能够起到比较好的保留人才的作用，但对于人才在岗位上的再发展却起到了一定的限制作用，不利于发挥员工的主观能动性。薪酬低下，且缺乏激励机制是造成高层次管理人才流动性大的主要原因。

三．解决人才缺乏的主要途径：

对于物业管理企业来说要在未来的市场竞争中保持一定的优势解决人才缺乏的问题必须得到足够的重视，主要可以通过以下几种途径保持人才竞争优势。

（一）与地方院校联姻共同培养合适人才

一些人才意识较强的企业借着地方高等职业技术学院人才培养的产、学、研需要与之联手共同打造物业管理人才建立定单式培养模式。企业参与学校的教学计划、课程设置等制定工作，学校把物业专业的实务课交给企业一线管理者来讲，在教学当中就让学生了解了市场，接触了实际。然后学生在学习期间参加企业的实习工作，到公司后就开始经常的定时岗位并且轮换，每个人都有机会接触一下办公室、客服、工程、保安、保洁这些实务，同时在整个培养过程中建立了学生和企业之间的感情，有利于培养学生对物业管理工作的实际认识，走上管理岗位后学生就能挑大梁。如深圳万科物业与深圳职业技术学院物业管理专业联合培养学生，杭州坤和社区服务有限公司与杭州职业技术学院物业管理专业联手合作培养学生为企业贮备人才，浙江绿城物业与浙江育英职业技术学院物业管理专业合作成立“绿城班”，北京铭维成物业管理公司与北京农业职业管理学院联姻等等。这种做法已让企业尝到在人才紧缺的市场状态下保持人才聘用优势的甜头。

（二）企业注重内部培训，建立有效的激励机制

如果说进得来人才是基础环节，那么留得住人才就是关键环节。物业管理企业在人才竞争方面，必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来，也留得住，还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才基地。同时建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展战略的高度来对待。这种激励机制应包括5种：荣誉激励、物质激励、参与企业民主管理活动的激励、升职激励和提供学习深造机会的激励。员工培训方面重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。

物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，这中间有搞建筑的，有搞设备的，有搞管理的，有其他各行各业的，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科，为了能使得行业的高质量发展，人才的培训和培养是必不可少的。企业中员工知识层次越来越高，年龄也越来越趋向年轻化，他们对工作的期望值也越来越高，工作并非只是谋生的手段，而更是人生价值的体现，因此，企业除了关怀、尊重员工之外，更要让员工参与领导和管理计划，丰富其工作内容，激发员工的创造性，从而提高企业的生产效率及经济效益。推行ISO质量管理体系，会使住户觉得是优质服务的保证，可惜现时有些管理公司将ISO作为市场推广策略，而没有贯彻和有系统地推行，使管理运作与ISO的精神脱节，影响了质素。透过提升组织内所有工作的质素来满足住户的需要，在公司营造和谐气氛及团队精神，由各阶层职员共同不断努力改进以达到向住户提供优质服务的目标。

专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。不断接纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。

四、结束语

篇(5)

[关键词]物业管理 集团公司 财务管理 战略管理 对策

一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题

上世纪80年代,随着改革开放的潮流,物业管理行业正式被引入国内,当时,其运作模式和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管理,并结合我国情况,总结出了适合我国当时实际的“收支平衡,略有节余”、“取之于民,用之于民”、“一业为主,多种经营”等财务管理的基本指导方针,进入90年代,深圳等一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益,也保证企业利益,同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。如今,我国的物业管理行业已发展约30年,随着时过境迁的变迁与与时俱进的潮流,业主的服务要求越来越高,相反,物业行业的服务水平与管理模式却呈现落后,笔者将其归纳如下:

1、 物业管理行业管理者理财观念相对落后

如今,随着物业服务需求的进一步扩大,物业管理行业已经逐步市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业管理企业经营者应树立现财观和成本核算观。

2、 物业管理行业内部财务控制相对落后

当前,我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题,其原因归根到底是因为物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,很多物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、 物业管理行业内部资金管理的力度不够

主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。

4、 物业管理行业内部财务报表过于笼统

各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表。现今大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。

二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念

众所周知,物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,必须遵循有关规定。只有规范了财务行为,加强了财务管理和经济核算,物业管理行业财务管理才会更加完善。首先,物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,这就需要物业管理企业加大经营力度,建立多元化经营,仅此而言,便是增添了财务管理的工作量,这就需要物业企业建立更新更完善的财务管理模型,只有如此,才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者在此尝试拟定,其管理模型内容是:对资金筹集运用的管理,固定资产和出租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是:

1、筹集、管理资金

主要是保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。

2、经济核算

本文通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益的最好方法之一。

3、多元经营

积极组织资金,开辟物业经营新市场,所谓“一业为主,多元经营”,只有不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势才能使得企业走的更远。

4、财务监督

物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。

总而言之,物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和对资金巩固及管理,应当兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因素,做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战略的重点建立在对集团内部的资金需求及时进行了解和分析,以提高集团的整体效益为出发点,根据集团内部和外部理财环境及其变化趋势,对资金进行整体和长期的规划,合理运用集团公司的财务分配功能,适当集中核心企业的收益,发挥资金的规模效益,培育利润增长点。此外,重点培养和吸引一些熟悉国际理财规则、经济分析专家、风险控制专家等知识型财务高级管理人才,为集团提升国际竞争力提供理财方面的人才储备。

三、战略财务管理措施

财务战略管理是现代企业财务管理的一个研究领域,有其发展的客观性和迫切性。物业管理行业由于其特殊性,按照国际水准管理企业的各项经营活动、前瞻性地制定企业财务战略十分有必要。本文作者力图在这一方面做出新的尝试,从战略财务管理的角度提出以下建议:

1、货币资金集中管理

货币资金是企业的血液,任何企业的启动和发展必须靠足够的资金来解决,如果一个企业没有资金或者是资金不足,再好的计划、项目,都是空想,再好的投资活动都有可能中途搁浅。因此,物业管理行业加强资金的管理及控制具有十分重要的意义,而建立健全的管理体制,对物业管理行业经营环节实施有着根本上的影响。所以,物业管理企业务必做到对资金统一筹措、统一调度和统一监控。一方面将货币资金结算集中在集团的银行存款结算户,减少资金沉淀,确保经营的正常进行,另一方面,加强对经营单位资金使用的计划管理,利用资金收支的时间差合理安排银行贷款和还款计划,节约资金利息支出。

2、统一财务会计制度

一般说来,财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的,会计是运用凭证、帐簿和专门报表,采用以货币为主要计算单位的各种计量方法,收集、分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。所以,物业管理企业只有严格的遵从国家制定的会计制度的基础上,再进行企业内部一系列会计制度的建立,只有严格遵守会计制度,才会进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量的重要前提。只有如此,各公司在费用管理、会计核算、资金管理等方面,执行集团统一制定的管理制度,及时、准确地填报内外部会计报表。

3、统一财务机构的设置和财会人员的管理

主要是各分公司的财务经理由企业财务部委派,其工资奖金由集团考核发放,分公司财会人员按集团的标准任用。以改革会计核算体制为契机,从严定岗,以岗定人,务必对全公司财会人员进行培训、调整,使财会人员的综合业务素质得到普遍提高。

4、统一税务管理

一个企业由总部负责协调与税务部门的关系,对各分公司所得税、流转税进行统一管理,对增值税发票要做到统一发放、统一管理,经常检查,随时监督,以免出现差错。

篇(6)

上海中远物业管理发展有限公司隶属著名的中远三林置业集团，1995年由上海远洋运输公司下属房管所转制成立，2000年7月中远物业改制成由部分经营者持股的新型股份制企业，公司下设四家子公司、一家合资公司和一家二级公司，现为上海物业管理“二级资质”企业。2000年通过ISO9001质量管理体系审核认证，其下属合资公司也于2001年、2002年先后通过了ISO9001：2000版质量管理体系、ISO14001：1996版环境管理体系、OHSMS18001职业安全健康管理体系审核认证，已成为上海市物业管理行业中第二家同时通过三个体系认证的公司，并使公司的管理体系逐步走上规范化、科学化和程序化。

成就辉煌业绩

作为服务行业，企业品牌以及市场的认可度，将是物业管理企业是否能实现可持续发展的重要关键。作为中远物业管理公司总经理申延财深谙品牌经营之道，自1998年接手公司以来，在以他为核心的一套强有力的领导班子带领下，在一批学历高、管理能力强、有理论、能拼搏的中层干部的努力下，齐心协力全面提升公司的科学管理和服务水平，积极展开创品牌工程的企业战略，经过多年的努力和奋斗，中远物业从一个只能管理远洋公司自建小区的房管所，成长为一个能够成功管理中高档智能化办公楼、高级住宅区的专业物管公司，经管物业范围既有远洋系统的住宅小区，也有岳洋大厦、远洋广场、众城商厦等商业楼宇，更有5A办公楼浦东国际航运金融大厦、高档智能化住宅小区中远两湾城、东上海世纪花园。绿洲城市花园、新汾阳公寓、黄浦花园等上海及外省知名物业。公司目前管辖范围覆盖上海8个区，60多个管理点，全权管理的面积超过120万平方米，进行物业顾问和专业服务的楼宇面积90多万平方米，已发展成为一个全面、专业的物管公司，挤身于上海物业管理行业品牌百强企业行列。

面对企业成功，申延财总经理没有自满，而是更清醒地意识到在激烈的市场竞争中，企业要尽快发展壮大，必须要走规模化发展、以物业服务为依托、大力发展各种经营，从事与物业相关联的增值配套服务的道路。在这一指导思想下，公司联动发展了其他综合性项目，除了物业管理外，在房屋中介、会务服务、家政服务、超市、建材装潢、五金销售、家用电器销售、机电设备维修等领域都有成功的尝试。今天，中远物业公司已形成了以物业管理为主、多种经营为辅、优势互补、联动发展的良好局面，取得了可喜的经济效益和社会效益。公司所管的“国际航运金融大厦”、“远洋广场”和“岳洋大厦”均荣获市级“物业管理优秀大厦（住宅小区）”称号；“远洋新村”荣获市级“文明小区”称号；“国际航运金融大厦”还荣获“全国物业管理示范大厦”称号，其它楼盘也均获得区级各类荣誉。2002年中远物业又荣获上海市“质量管理奖”，上海市“用户满意企业”等荣誉称号，在上海市2500多家物业管理公司中脱颖而出，充分体现了企业脚踏实地、长远发展、力争创造中远物业品牌的决心和信心。培养复合型人才

物业管理从字面上看管理对象是“物”，但由于所管之物是服务于“人”的，因此物业管理实质是以“管理物，服务人”为根本宗旨，而物业公司又是一个服务体系，不是单靠一个领导核心，也不是单靠一两个管理经营就能够完成得了的工作，因此，物业从业人员自身素质的高低将会直接影响到管理水准和服务质量。申延财总经理告诉笔者：“我们中远物业要在上海2500多家物业公司中获得一席之地，得到长足发展，必须要靠我们的人才，必须要靠我们这支经得起考验的队伍。”中远物业公司非常重视三支队伍的建设，即企业领导班子、中层领导干部和基层员工队伍，既要发挥领导班子的领导核心和党员干部先锋模范作用，更要激发基层员工的主人翁意识。为此，公司建立了完善的机制，以制度管理人，定期开展一系列以提高中层干部管理水平和管理经验的活动，并建立了“中层干部定期考核制度”，通过不定期的工作交流等形式，加强信息沟通，不断强化干部队伍的管理，同时公司特别注重人才培训、挖掘和积累的基础工作，在企业内部有一个非常良性的人才梯队的建设工作，企业“任人唯才，”提倡人员“能进能出，能者上，平者让，庸者下”，并通过培训工作发现内部人员特长，进行调岗发挥，公司中层管理干部都是通过人才引进机制引进的高级管理人才。对于员工培训工作，申延财总经理反复强调：“我们培训的目标是造就一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化员工队伍。”在这一思想指导下，公司坚持在制度上、机制上、观念上逐步规范公司的员工培训工作，同时加强对各管理点的培训力度，从而使全体员工在专业技能、职业道德、安全知识、劳动纪律等方面都取得了较好效果，企业上下形成了一股浓郁的“爱岗敬业、务实奉献”的风气，并造就了一支稳定团结、超强合力的员工队伍，使中远物业公司成为一个“拉得出、打得响、管理过硬”的集体，为企业的可持续发展奠定了扎实的基础。树立正确理念

品牌是企业的无形资产，正确的企业理念便是企业品牌战略的灵魂，而企业理念更是企业领导和全体员工经营企业的思想观念，它影响着企业的经营方针、战略决策、行为规则和工作方法，是企业一切工作的思想基础。申延财总经理认为：中远物业经过多年的努力奋斗，已打下坚实基础，发展也颇具规模，但企业要进一步发展，必须要有先进的物业经营 理念作指导，为此公司提出了“业主至上、竭诚服务、科学管理、追求更好；安全文明、优美舒适、物业增值、企业增效”的质量方针。指导企业迅速走在了同行前列，并把目光锁定物业服务需求的最大化，满足客户的需求和企业自身与国内外企业竞争水准的提升，走规模化、产业化、专业化的物业发展道路。

“业主的需求，就是中远的追求”。中远物业不仅为业主提供基本的物业管理服务，而且有能力根据各层次业主的不同需要，有针对性地开展各种特色服务和延伸服务项目。比如，中远两湾城一期就有2186户业主，物业公司面临的第一个难题就是如何面对同时装修的高峰，中远物业公司下属两湾分公司在接手该项目后就制定了有条不紊的全方位的一条龙服务，一方面坚持做到对装修全过程的跟踪服务，对业主在装修过程中遇到的困难尽心尽力及时解决，维护业主的利益，另一方面加强对小区的各类装修外来人员的管理，以有限的人手成功地控制了近二千户居民同时装修的局面，同时中远物业在两湾城开展“全员礼貌规范服务”，并在现场设立小商品便民服务点，为业主看房提供穿梭巴士和三轮车运送装修材料，将家乐福公司免费班车延伸到小区，并在小区大门口安装专供小区服务的信息栏等，让业主感受到了中远物业无微不至的服务，可以说，中远两湾城多期火爆销售场面，同时销售价格大幅度上扬，物业管理工作的成功是其中重要的因素之一。目前，中远两湾城不仅拥有一流的硬件设施和配套环境，更拥有一个温馨氛围、一流服务的小区，而中远物业品牌也由此在上海乃至全国树立了形象。

不同的客户对物业管理的形式也有着不同的需求，在申延财总经理的决策领导下，中远物业根据不同的物业环境，公司不仅推出了全权管理服务、委托管理服务，还推出了顾问管理服务、专项管理服务以及清洁服务和保安服务等。中远物业在认真规范做好日常各项管理服务工作的同时，还通过积极的意见征询、上门走访等形式加强与业主的沟通，及时调整服务内容，认真落实整改措施，有效地改善了业主的生活和工作环境，而公司干部员工的服务质量意识和服务水平也相应得到提高，他们的不懈努力换来了具备行业领先的优势。塑造企业形象

作为物业管理企业来讲，加强先进的企业文化建设，可以为企业的自身发展凝聚强大的合力。公司申延财总经理感慨地告诉记者：中远物业成立8年来,视诚信品牌为企业的生命，力图缔造无懈可击的企业形象，它是企业文化建设的灵魂。

中远物业在塑造企业形象中，注重通过各种形象载体，表现出统一和谐的视觉效果，在社会上和行业内赢得了信誉，同时在员工内部也建立了对企业的一种坚定的自信心和自豪感。公司在严格的制度和高标准的要求背后，集团内部充满温情，在工作时，干群上下严肃认真、兢兢业业，下班后大家又亲如一家人。申延财总经理在员工的眼里既是一位讲究原则、管理严格的领导，同时又是一位受员工尊敬爱戴的老兄长、贴心人。公司在积极开展企业凝聚力工程多年来，任何一名员工过生日，总经理都会代表公司向员工送礼品、贺卡；公司员工加班加点努力工作，而同时职工的福利也很好，家属每年的团拜会、职工旅游都获得了员工的一致好评，而员工每年的例行体检就要花费十几万元。

同时公司把关心员工延伸到关心员工家庭，任何员工和家属生病、住院开刀等，公司领导一定探望，在开刀前一定会看到领导在身边陪伴，在术后第一眼也必然会看到领导的关心与慰问。自2001年开始，申延财总经理设立了“总经理奖励基金”，凡是员工孩子考上大学，都享受一定的基金奖励，由此，中远物业有着同行企业所羡慕的良好企业文化氛围。可以讲，中远物业企业文化像一根纽带，把职工和企业的追求紧紧联系在一起，最大限度地激发了他们的积极性和创造性。

迎接未来挑战

篇(7)

[关键词] 物业管理； 企业； 可持续发展； 途径

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 041

[中图分类号] F270 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）19- 0076- 01

我国市场经济的深入发展，推动了物业管理行业的成熟与竞争。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就要培养一个优秀的管理团队和一支高素质的员工队伍。而强有力的培训工作，是企业开发和利用人力资源的重要保障。

1 物业管理企业员工培训工作的目的和意义

1.1 培训为企业发展提供动力

物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，通过有计划的培训工作培养人才，是物业管理服务行业的发展动力。物业管理企业除了从市场上招聘合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。

1.2 培训为企业发展储备力量

企业的发展需要各种层次的人力资源。物业管理公司接一个新项目，要招聘新员工，如保洁员、保安员、维修工、服务接待员，如果不培训就上岗，他们是无法胜任的。所以，从业人员培训是为企业发展储备力量的加油站。

1.3 员工培训是管理者激励员工的方法

当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活环境的重要手段。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及鼓励员工学习的政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。

1.4 员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础

目前物业管理企业的社会化、市场化发展对从业人员的素质提出了较高要求，物业管理已不再只是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。

2 当前物业管理岗位培训面临的主要问题

当前物业管理岗位培训面临不少问题，主要有：培训内容单一，方法落后，互动性差；培训工作与实际需求脱节；员工大多数是下岗职工，年龄大，接受新知识能力差。

3 充分利用岗位培训推动企业发展

3.1 重点抓好专业岗位培训

物业管理服务除了需要大量掌握一般技能的普通员工，还需要相当数量的专业技术人员和初级管理人才，培训部门应根据物业服务企业的需要，有重点地开展各种专业技能和专业岗位培训，满足企业基层的需求。要根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，对于高层管理人员应以更新理念为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的培养，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增强学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制”的方式进行，开展长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作技能。

3.2 有计划培训人才，做好人力资源储备工作

物业管理服务是一项多层次、多专业、复合型的工作，它需要不同层次的管理工作人员及操作人员紧密配合、相互协作、步调一致才能完成。不同层次的岗位培训对于完成这一工作，实现优质、满意服务尤为重要。物业管理公司应根据物业服务行业发展的前景，制订物业管理服务行业培训计划，为行业的发展输送和储备人力资源。

3.3 培训内容注重实际效果

物业管理服务行业实际操作性强，仅有理论知识还不足以胜任工作。培训要贴近实际，做到学以致用。要根据不同的岗位、不同的层次、不同的技能、不同的需要开展岗位培训，确保培训质量。

4 制订个性化的岗位培训计划，有针对性地进行岗位培训

（1） 培训计划的制订。为了使培训计划更符合工作需要，公司的各部门应发动本部门员工探讨培训项目，提出个人的培训愿望和需求。部门经理负责制订本部门全年培训计划，向公司申报。公司汇总各部门的培训计划内容，编制全年的公司培训计划。部门的培训计划应着重于本部门各岗位的职责、员工操作中应知应会的技能，使员工能胜任本岗位的工作。

（2） 公司还应把有发展潜力的员工送到其他相关单位进行培训。内部培训应由公司自己的培训老师讲课，也可聘请外单位老师讲课。要采用“请进来，走出去”、内外结合的培训方式。

（3） 公司要采取形式多样的培训方式，使培训内容丰富多彩，不枯燥，既可以提高员工参加培训学习的兴趣，又能达到培训效果。

（4） 公司要根据实际建立一套完整的员工培训档案。公司各部门以及各物业中心的培训都应分别保存培训记录，完整地记录培训时间、地点、人员、培训内容和培训效果等各项内容。