违约合同精品(七篇)

序论：写作是一种深度的自我表达。它要求我们深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隐藏在内心深处的真相，好投稿为您带来了七篇违约合同范文，愿它们成为您写作过程中的灵感催化剂，助力您的创作。

篇(1)

买方：___________________

买卖双方本着平等互利、协商一致的原则，签订本合同，以资双方信守执行。

第一条 商品名称、种类、规格、单位、数量

____________________________________

第二条 商品质量标准商品质量标准可选择下列第____项作标准：

1.附商品样本，作为合同附件。

2.商品质量，按照________标准执行。(副品不得超过____%)。

3.商品质量由双方议定。

第三条 商品单价及合同总金额

1.商品定价，买卖双方同意按________定价执行。如因原料、材料、生产条件发生变化，需变动价格时，应经买卖双方协商。否则，造成损失由违约方承担经济责任。

2.单价和合同总金额：_________________________。

第四条 包装方式及包装品处理__________________________________________。

(按照各种商品的不同，规定各种包装方式、包装材料及规格。包装品以随货出售为原则;凡须退还对方的包装品，应按铁路规定，订明回空方法及时间，或另作规定。)

第五条 交货方式

1.交货时间：__________________。

2.交货地点：_______________________________________。

3.运输方式：_______________________________________。

第六条 验收方法___________________________。

(按照交货地点与时间，根据不同商品种类，规定验收的处理方法。)

第七条 预付货款(根据不同商品，决定是否预付货款及金额。)

第八条 付款日期及结算方式______________。

第九条 运输及保险__________________。

(根据实际情况，需委托对方代办运输手续者，应于合同中订明。为保证货物途中的安全，代办运输单位应根据具体情况代为投保运输险。)

第十条 运输费用负担_______________________。

第十一条 违约责任

1.买方延付货款或付款后卖方无货。使对方造成损失，应偿付对方此批货款总价____%的违约金。

2.卖方如提前或延期交货或交货不足数量者，卖方应偿付买方此批货款总值____%的违约金。买方如不按交货期限收货或拒收合格商品，亦应按偿付卖方此批货款总值____%的违约金。任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前通知对方，征得同意，否则应承担经济责任。

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3.卖方所发货品有不合规格、质量或霉烂等情况，买方有权拒绝付款(如已付款，应订明退款退货办法)，但须先行办理收货手续，并代为保管和立即通知卖方，因此所发生的一切费用损失，由卖方负责，如经卖方要求代为处理，并须负责迅速处理，以免造成更大损失，其处理方法由双方协商决定。

4.约定的违约金，视为违约的损失赔偿。双方没有约定违约金或者预先赔偿额的计算方法的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第十二条 当事人一方因不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，并在合理期限内提供有关机构出具的证明，可以全部或部分免除该方当事人的责任。

第十三条 本合同在执行中发生纠纷，签订合同双方不能协商解决时，可向人民法院提出诉讼。(或申请______仲裁机构仲裁的解决)

第十四条 合同执行期间，如因故不能履行或需要修改，必须经双方同意，并互相换文或另订合同，方为有效。

·楼房买卖合同 | ·软件买卖合同 | ·二手车辆买卖合同

·车位车库买卖合同 | ·钢材买卖合同 | ·木材买卖合同

买方：(盖章)_________________

法定代表人：(盖章)___________

开户银行及帐号：_______________

__________年________月_______日

卖方：(盖章)_________________

法定代表人：(盖章)___________

开户银行及帐号：_______________

篇(2)

关键词：预约合同；法律效力；责任承担；制度构建

中图分类号：D923.6

文献标识码：A DOI：10.13677/65-1285/c.2017.01.13

一、预约合同的产生与概念界定

预约制度并非当然应用于现代经济领域，其最初是在身份契约中得以体现。古巴比伦王国时，《汉穆拉比法典》第128条规定：倘自由民娶妻而未订立合同，则此妇非其妻；婚约达成后，依约一方有将己女给对方的义务，对方有领受其女并与之成婚之义务。古罗马法中对于婚约的规定有很强的法律约束力，且有很强的程序性和形式性，如果没有婚约则视为不成立夫妻关系，其属于一种身份契约，是预约制度的初始形态。随着民事法律制度的完善，这种有关身份关系的预约在权法领域得以借鉴。预约制度在经济领域的雏形是罗马法的定金制度，罗马法为了防止当事人毁约建立了定金制度，而附有防止毁约的合同具有预约合同的性质。大陆法系国家对于预约制度的承认源于对罗马法的继承。《法国民法典》对预约合同制度最早在法条中加以规定，德国却迟迟没有对预约做出明确认定，但是德国学者最早将预约正式称为预约合同。英美法系国家起初并不承认预约制度，而且由于其法律制度的特征，英美法系国家对预约制度并没有形成成文的规定，而是通过学说和司法判例加以承认。综上可知，各国对于预约制度的承认和规范没有形成系统，只是对预约制度进行了一定程度的容许，对于预约制度的具体实施过程没有进行规范，例如，预约的类型、形式和预约的权利义务等方面都没有进行全面规制。

2012年，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约违约责任或者要求解除预约并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这是我国首次在法律文件中承认预约合同制度，该规定对于推动我国预约制度的研究和实践有着巨大的意义。

中国语境下的预约，也叫作预备合同或者合同预约，是指当事人约定在将来订立一定合同的约定，也就是说预约合同是用来规定将来签订主要合同义务的合同。在《布莱克法律词典》中对预约定义为：“预约是指由一个人做成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”在大陆法系民法理论看来，预约是为了在将来可以订立一定的契约而成立的契约，将来订立的契约也就是预约相对应的本约。英美法系国家和大陆法系国家关于预约的概念并不一致。目前，我国在《买卖合同司法解释》中对预约合同的类型进行了列举，但是对其概念没有明确规定。

预约合同作为合同应当有合同成立的基本条件。我国《合同法》对于合同的规定为“本法所称合同，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。与预约合同相对应的就是本约，本约是预约合同约定的将来签订确定性的正式合同，因此，预约合同作为一种特殊类型的合同又具有一些自己独特的性质。首先，合同双方为平等的民事主体，双方民事主体意思表示一致，签订预约合同；其次，签订合同的标的应为将来合同当事人履行签订本约的义务；再次，预约合同对当事人有法律约束力，预约合同也是一个合同，应当和其他合同一样明确订约者的权利义务关系，只要不违反法律的强制性规定和民法的基本原则，该合同就应当受法律保护；最后，预约合同的内容应当相对确定，之所以订立预约合同，其中一个很重要的原因是订立本约的条件还不成熟而当事人为了确定交易机会，对将来订立合同的行为进行约定，虽然合同内容没有完全确定，但是对于已经成熟的条件应当在合同中加以确定，并应当在条件成熟后及时签订本约。

综上，笔者认为，我国关于预约合同的概念应当遵循我国在民法契约理论中的传统，借鉴成文法国家对于预约合同的规范方式，结合我国对合同概念的设定方式，对预约合同的概念进行界定：预约合同是当事人为确定将来订立具有合同主要条款的本合同的协议，只要约定当事人将来订立本约的合意并符合合同的构成要件，即构成预约合同。

二、预约合同制度存在的理论基础和实践价值

预约合同制度作为民商事制度中的一部分，之所以在成立之初就广泛应用于社会实践中，而且至今在市场经济制度中仍然活跃，其存在有着深厚的理论支撑。随着市场经济越来越发达，对预约制度建立和完善的需求越来越强烈，也从另一方面表明了预约制度巨大的社会价值和制度价值。

1.意思自治的理念

意思自治是民法的基础，是公民私权利的体现，是私法中核心的制度。意思自治是指当事人根据自己的意思对即将发生的民事权利义务关系加以确定，公民个人的民事权利的设立、变更都取决于当事人自己的意思，只要不违反国家强制性的规定就不受国家公权力的干预。意思自治是市场经济得以蓬勃发展的活力源泉，是市场经济得以发展的法律保障。德国学者海因・科茨指出：“私法最重要的特点莫过于个人自治或其自我发展的权利。契约自由为一般行为自由的组成部分……是一种灵活的工具，它不断进行自我调节，以适应新的目标。它也是自由经济不可或缺的一个特征。它使私人企业成为可能，并鼓励人们负责任地建立经济关系。因此，契约自由在整个私法领域具有重要的核心作用。”预约合同的签订是意思自治的体现，预约合同制度的建立是对意思自治主义的回应，其具有强大的生命力。

2.诚实信用理念

诚实信用就是民法中著名的“帝王条款”，要求我们在进行民事活动过程中讲诚信、恪守约定、不进行欺诈、不利用虚假的行为损害对方的利益，要尽谨慎合理的义务，防止他人的利益受损。我国《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”预约合同是确定将来订立本约的合同，当事人之间相互信赖是其存在和产生的前提。由于一些客观原因，当事人之间还无法订立本约，为了保障将来可以取得利益或者把握商机，于是先行签订预约合同。在订立预约合同过程中，当事人为了取得对方的信任，会披露一些商业秘密，这就要求另一方诚实信用，对所知道的情况保密。双方也要相互诚信，对于提供的信息也要确保真实，这是订立预约合同必备的条件。

预约合同制度的存在是历史的必然，也是历史发展的趋势，而一项制度能否适应当前的经济基础也需要实践的检验。预约制度在存在之初就发挥了重大功效，不仅弥补了现实生活中因条件不具备而无法订立合同、确定权利义务的困境，也彰显了商业诚信，贯彻了契约自由。其主要实践功效体现在很多方面。

其一，预约合同保障了信赖利益，让当事人取得了更多的交易机会。在实践中，合同的订立往往需要一个过程，有的合同订立需要的周期很长，使得当事人对于存在的对自身的有利机会无法把握，丧失了在经济活动中的优势条件。在合同的订立中由于有很多不确定因素，而且商机稍纵即逝，谁可以在市场竞争中固定交易机会谁就会在本行业中取得优势。当事人都希望在能_定最终的权利义务关系之前就获得交易的保障。在传统的合同制度中对于出现的这种情况往往无法满足，因而在传统合同制度之外，在实践中慢慢形成预约合同制度对其进行补充。预约合同制度以合同的方式固定了将来签订本约的机会，要求当事人对履行本约的义务做好准备，甚至要求一方当事人放弃其他交易机会，用违反预约合同就需要承担责任进行规制，保障交易利益。

其二，预约合同在市场开发过程中可以作为融资的手段，为当事人在开发建设过程中取得资金保障。这主要体现在一些大中型交易过程中，例如房地产开发，工程承包，大型采购活动，煤炭、石油、电气开发行业。由于这些行业的特殊性，在工程前期就需要较大的资金投入，而往往在前期开发者或者投入者没有足够的资金量，给其造成了非常大的资金压力。在这种情况下，为了获得资金支持，开发者会和买受人约定将来订立本合同的预约，买受人需要交付其中一部分或者大部分的款项。这种买卖方式两方都受益：开发者获得了资金的支持，缓减了资金压力；而购买者用低于当前市场价的出资把握住了交易机会，实现了预约合同的融资功能。

三、预约合同的效力及违约责任

预约合同的效力实质上是对当事人双方权利义务的划分。一方面，在订立合同时候保证交易双方的交易机会；另一方面，也要遵循契约自由，偏向于买受人或者出卖人会形成不同的效力规则。在理论上，预约合同并没有形成确定的效力规则，主要有“必须磋商说”“必须缔约说”和“内容决定说”三个学说。

“必须磋商说”就是当事人双方约定将来对于本约之缔结有诚信磋商的义务，但是对于是否签订合同没有确定性的保障。“必须磋商说”认为在签订合同的过程中有很多不确定因素，至于是否签订合同要看到时候的具体情况，所以才签订预约合同，对已经能达成的确定因素进行确认，对于无法达成共识的事项进行磋商。这就要求双方当事人遵循诚实信用的原则履行条件具备后的订立合同行为。但是大部分学者认为对于当事人约定将来的磋商义务没有约束力，对于是否能够订立合同没有法律强制力，会使得订立预约合同成为没有任何意义的行为。而且对于诚信的标准也比较模糊，只是一种民商事行为原则，没有确定效力，或者说如果当事人双方在条件具备的情况下没有签订本约，并没有明确的惩治手段。但是，合同法是一部充分体现当事人意思自治的法律，当事人有权利对即将发生的民事行为进行处分，订立预约合同在必须磋商说的效力规则下也有其有利的方面，表现在该效力规则更灵活。“必须磋商说”更侧重于保护买方的利益，买方只需要在预约合同中约定将来有进行磋商的义务，只要履行了诚信的标准，将来即使没有订立本约也不用承担法律责任。

“必须缔约说”和“必须磋商说”相比较更侧重于磋商以后的结果，即是否能确定订立本约。“必须缔约说”指的是当事人在订立预约合同时约定在将来要求对方要据此履行缔结本约的义务，也就是说预约制度是为了以契约的方式强制约定将来一定要订立另一契约。该学说的主张对于将来订立本约有较强的保障，该效力规则也更好地平衡了买卖双方在订立本约中的地位，买方不必担心自己固定好的交易机会被拱手让人，卖方也不必担心买方将来会违反订立本约的义务。因此，“必须缔约说”对于一方当事人履行订立本约义务有更高的要求，对于买卖双方违反诚信订约规定了更高的代价。但是“必须缔约说”的优点在另一个方面也是其缺陷，“必须缔约说”用这种效力规则对预约当事人有更大的约束，这与民事行为意思自治有不可避免的冲突。意思自治要求双方当事人根据内心合意来确定合同的内容，如果用法律的效力规则约束预约合同，则会导致用预约合同限制签订本约合同的自由，这和法律可以强制人的客观行为但是不能强制人的思想相矛盾。

“内容决定说”是不同于“必须磋商说”和“必须缔约说”的另一种效力规则。“内容决定说”认为，对于签订预约合同将产生什么样的效力规则更多地取决于当事人之间如何约定，即当事人在合同内容中对预约合同产生的效力进行确定，其更多地关注当事人的意思自治。如果契约中对于将来要订立的本约的主要条款已经包含，则会产生缔约效力；而如果预约的内容非常简陋，很多重要的因素都不具备，对于本约的主要内容还要事后商榷，则产生必须磋商的效力。“内容确定说”对当事人的主观层次更加重视，对于合同法崇尚的契约自由进行了回应。

通过对预约合同在效力规则方面形成的学说进行分析，对于“必须磋商说”“必须缔约说”和“内容决定说”进行比较，笔者认为：预约合同作为一种在签订本约前签订的用于约束将来双方当事人行为的合同，其效力规则直接影响当事人是否会签订预约合同以及签订后对各方当事人的法律约束力强弱的问题，预约合同的效力规则不能用其中的一个学说就加以确定。“必须磋商说”容易导致预约合同无法发挥约束当事人的作用，造成不必要的交易机会的浪费；“必须缔约说”是对合同法的意思自治的一种违反，和民商事领域契约自由原则相矛盾；而“内容决定说”完全依赖双方当事人的意思自治，放任了预约合同效力规则的确定，也会由于当事人本身法律或者商事知识的欠缺造成预约合同流于形式，导致当事人无法维护自身的合法权益。笔者更赞同“内容决定说”，“内容决定说”更符合合同法对于合同的规定，更注重当事人的意思自治。但是为了弥补“内容决定说”可能存在的问题，笔者认为应当对“必须磋商说”和“必须缔约说”进行借鉴。当客观原因难以确定签订本约的具体条款时，由于当事人之间信赖程度低，对各方造成的损害相对较小，而当事人还是希望签订预约合同对将来订立合同进行必要的磋商，就可以借鉴“必须磋商说”的理念；当合同必备条款已经具备，只是由于客观原因无法签订本约时，由于当事人此时对于签订预约合同进行了很多准备，付出的成本很大，为了维护诚实信用原则并充分利用社会资源，就要求当事人为了彼此的利益而缔约，这更趋向于“必须缔约说”的理念。这样就形成了预约合同效力层级的系统，为当事人订立预约合同提供了指导。

预约合同作为一种合同，其合同违约责任应遵循一般合同的违约规则，但是因为其特殊性而应设定特殊的违约承担方式。我国《合同法》第107条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《买卖合同司法解释》第2条中对预约合同违约的问题做了概括性规定，即“一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对于《合同法》中违约责任的承担方式主要是继续履行，对于无法继续履行的要求进行补救，如果补救都无法挽回损失的就要求违约人承担赔偿责任。《买卖合同司法解释》要求预约合同的违约人承担违约责任或者解除并赔偿损失，此规定对于预约合同的违约责任进行了概括性规定，但是对于何种情况适用继续履行、何种情况适用解除合同并承担赔偿责任没有规定，对违约责任承担的具体方式没有形成定论，对于违约责任承担的范围也有一定的讨论空间。

从责任承担的基础看，违约责任根据当事人的违约行为造成损失不同而承担不同的违约责任，其中是履行利益还是信赖利益因其不同责任基础而承担不同的责任。预约合同是本约合同签订前签订的合同，其符合合同的一般要件，对于预约合同的生效和承担的权利义务应与本约相区别。如果违反预约合同而不履行相应的合同义务则应当以违反履行利益为基础。预约合同订立的另一个重要前提是当事人双方对于将来发生一定权利义务关系的信赖即信赖利益，由于信赖利益的存在才使得预约合同有了一定的稳固性，因为当事人双方为将来签订本约会进行准备活动并支出费用以及放弃与其他人签订合同的机会，以此为基础而违反预约合同就会产生信赖利益的损害。

预约合同的违约责任也应当与缔约过失责任相区别。预约合同本身就是一个独立的合同，违反预约合同应当承担违反合同的责任。而缔约过失责任是违反先合同义务，就是在合同订立前、磋商过程中，缔约当事人以其不诚信的行为对订立合同造成损害而承担相应的法律后果。缔约过失责任不是违反合同义务而承担责任而是在合同订立中应当承担的法定责任，它的基础是诚信原则。要求证明对方的缔约过失行为，并且需要证明因此给自己造成的损失，要求对方承担缔约过失造成的损害赔偿。

综上，对于我国预约合同制度中如何确定预约合同的违约承担规则，笔者提出如下观点：预约合同的违约责任承担应当与预约合同的效力和预约合同的性质相挂钩。预约合同在本质上是一个独立的合同，但是由于预约的特殊性要求签订预约合同应当根据其当时的客观条件确定预约合同的内容。预约合同的内容中对于预约合同的效力进行约定并用法律手段对其效力进行一般的确认。一方面，违反预约合同应当承担违约责任，其基础是履行利益和信赖利益；另一方面在确定合同效力时要根据合同内容和当时的具体情况。如果合同客观条件严重不足而签订预约合同，则对其效力更多地倾向于“必须磋商说”，而其违约基础更多地倾向于信赖利益，违反预约合同应当以磋商造成的损害为基础进行判断；如果合同条件相对完善、将来签订本约有更高的概率，双方当事人都诚信地履行预约合同的义务，对于缔结本约进行准备则对其效力更多地倾向于“必须缔约说”，其违约基础更多地倾向于履行利益，违反预约合同而导致本可以签订本约而无法签订，不仅可以要求违约当事人继续履行签订本约的义务，法律应当支持没有违约一方提出要求违约方承担损害赔偿责任，并可以对于违约方的违约行为要求惩罚性的赔偿。

四、对预约合同制度立法完善的思考

预约合同制度由硪丫茫在现代经济中发挥的作用越来越重要。由于现代经济对于磋商越来越慎重，且交易对象越来越趋向于高价值的物品，生产更需要积聚资本，预约合同的兴起是商品经济迅速发展的表现。另外，预约合同制度也促进了市场经济的快速发展。由于经济全球化的发展，资源越来越需要优化配置，市场交易的频率更为频繁，尤其是对于一些特殊领域，预约合同越来越重要，当事人对于固定当前的交易机会的需求越来越迫切，资金需求量大的企业对于前期投入通过预约合同注入资金也变得越来越普遍，预约合同顺应经济发展而产生，也从另一方面促进了经济的发展。如果不对预约合同制度进行立法构建就无法保障双方当事人的利益，只有将存在于实践中的预约合同制度通过立法的方式固定到法制体系中，才可以让预约合同制度在促进经济发展过程中规避不确定的因素，维护双方当事人的合法权益，维护市场的稳定。

预约合同制度不管是在学术领域还是在立法领域都没有相应的通说观点。仅仅在2012年的《买卖合同司法解释》第二条对预约制度进行了列举式的规定，立法层次低且没有系统性，对于预约合同的效力和违反预约合同的违约责任都没有具体的规定。但是预约合同在现代经济交易中广泛存在，这种矛盾使得预约合同在司法审判中给予了法官非常大的自由裁量权，结果各地都形成了不同的标准，最终导致不同地区和不同层级的法院对预约合同认定和违约责任的划分相互矛盾，使得签订预约合同流于形式，失去了作为合同的稳定性，当事人的权利义务处于一种不确定状态。综合上述，笔者对于预约合同的分析、对于预约合同制度的立法构建提出自己的思考。

1.明确预约合同制度在《合同法》中的地位

预约合同也是合同，它和其他合同一样应当具有合同的基本特点，不能仅作为一种合同类型在分则中加以规定，而应当作为一种合同方式规定在《合同法》总则中。因为典型合同是一种类型化的合同，而预约合同不是一种类型化的交易方式。我国属于大陆法系国家，对于每一种制度的设立都需要在基本法中加以承认。预约合同本身是一种契约，预约合同的标的是为将来当事人订立特定合同的行为，是合同签订中的一个阶段，因此，在合同法的修订中应当将预约制度在《合同法》总则中进行界定：预约合同是当事人为确定将来订立具有合同主要条款的本合同的协议，只要约定当事人将来订立本约的合意并符合合同的构成要件，即构成预约合同。

2.承认预约合同在《合同法》总则及相关司法解释中的效力

预约合同的效力问题是预约制度研究的核心问题，预约合同的效力关系到将来违反预约合同以后违约方所承担的责任范围，也关系到签订预约合同双方举证责任的分配。根据法律行为的原理，法律行为的生效要符合法律的一般规定，并且不能违反法律强制性和禁止性的规定，要用法律的一般原则进行利益权衡，而民事行为产生的法律效果的具体内容是基于双方当事人意思表示而设立。由于预约合同的效力并未形成通说，应当在《合同法》总则中规定预约合同根据合同的内容确定预约合同的效力。在相关的司法解释中对预约合同效力根据具体内容的层级作出规定，对于订立预约合同时趋向于必须磋商的情况时的效力和相对应的责任承担规则以及订立预约合同时趋向于“必须缔约说”时的情况和对应的责任承担等规则进行具体划分，使预约合同制度更加符合契约自由的精神，也进一步维护预约合同作为合同这种形式的稳定性。

篇(3)

今年年初，我在本市拟购买一套三房二厅的房子，挂牌五百多万元。当时中介公司的一位业务员向我具体介绍了这套房的情况，房东当时正在美国，无法及时签订购房合同，是委托中介挂牌的，中介也拿出了书面的委托书。因为那套房确实不错，我就与中介签订了意向书，并当天付定金5万元。意向书中明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签正式合同的日期等内容，约定待房东从美国回来再签正式购房合同。现在在约好的签合同期内，房东表示要加价20万元。请问，在这种情况下，我是否可通过诉讼的方式维护自己的权益？

戴先生

A1：戴先生，您好！

购房意向书的法律效力以及法律的性质，需要依据意向书的具体内容进行判断。如果意向书中明确了所购房子的具体房号并且标明了价格、房屋交付等具体的约定内容，这些约定基本符合了买卖合同成立的构成要件，可以看成是一个附条件附期限的预约合同。在本案例中，意向书中已明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款、签约日期等内容，故应将该意向书视为成立并有效的预约合同。

那么，购房意向书存在合法的法律效力，如房东单方面提高价格，就涉嫌违约，一旦违约，买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿。故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益，若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜，则您可以主张房东赔偿违约金；若意向书中未作出相关规定，则您可以主张房东双倍返还定金。

另外，根据我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时，可在双倍返还定金及违约金（若事先有约定则可适用）中选择其一进行索赔。

但特别需要注意的是，若意向书中写明交付的5万元是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额偿还5万元。就订金而言，没有约定其作为定金性质的，当事人主张定金权利的，根据以往判例及相关法律法规，人民法院不予支持，无法双倍返还。

中介与房东之间构成居间合同双方当事人，中介系居间人，房东系委托人。二手房买卖中，中介的活动能否最后促成签约具有不确定性，并非完全由中介的意志决定。中介与买卖双方签订的是居间合同，根据居间合同的规定，在中介方无过错的情况下，无须对买卖双方的违约行为承担责任。中介的义务在于提供真实的信息，为双方达成交易提供服务。故若您通过诉讼的方式来维护自己的权益，可以同时以中介和房东为被告。但具体而言，关于中介是否应该承担相应责任，则须进一步看其是否违反作为居间方的忠实义务，才能判断其是否有过错。若其有过错，则需承担相应责任。

当前，因房地产市场的快速发展，类似纠纷数量呈上升趋势。很多房主在签订买卖合同后，看到房价涨幅巨大或因为其他各种主客观因素，便在交付房屋或办理房屋过户手续前反悔，并寻找各种理由拒绝交房或干脆对买房人置之不理。遇到这种情况，守约一方在向人民法院提讼时，建议选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。

为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金（但不可超过房屋交易价格的20%）或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可在一定程度上避免一方违约情况的发生。

Q2：王律师，你好！

两个月前，我在一家中介机构看中了一套房屋，该房屋位于上海市闸北区。当时业务员介绍这套房子系房东委托中介挂牌出售的，房东当时在外地。由于这套房屋地段较好，价格也较为合理，当天我就在中介处签下了一份购房协议，交付了定金3万元，也约定了签正式的购房合同的日期。但是，两个星期前房东表示要加价数十万元，否则不签正式的购房合同，这份意向书无效。我去找中介机构交涉，但中介机构说当时的购房协议是以业务员私人名义签下的，表示不愿负责，同时出具了与房东之间的委托书，让我找房东和业务员做交涉。请问，这种情况下我是否可以维护自己的利益？如果可以，我该怎么做？

杨女士

AZ：杨女士，您好！

购房协议的法律效力需要依据该协议的具体内容进行判断。若能够构成预约合同，则可以按照合同相关规定判断合同双方及中介方是否违约（在下文会具体进行分析）；若不能构成预约合同，合同自始无效，则不可主张当事方的违约责任，在这种情况下若要主张定金的返还，若符合不当得利的构成要件，则可以以不当得利为理由，主张当事方返还3万元。

如果购房协议能够视为成立并有效的预约合同，则预约合同中一切不违法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。购房协议存在合法的法律效力，如房东单方面提高价格，就涉嫌违约，一旦违约，买受人可通过诉讼的方式主张相应赔偿，故您可以通过诉讼的方式维护自己的权益。

我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。”我国法律明确作出了表见的相关规定，其意义在于维护制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。在本案例中，若中介未与房东办妥相关委托手续，即以房东的名义出卖房屋，属无权。但若中介公司能够提供相关信息材料，足以使不知情第三人相信其有权代表房屋产权人出卖房屋，可能构成表见。且从中介与您所作出的关于购房的相关约定等情节综合考虑，可以排除中介与您恶意串通的可能，应当认定您系善意第三人。中介以房东的名义向您出卖房屋的行为符合表见的构成要件，买卖协议相应的民事法律责任由房东承担。至于中介方是否应该承担相应责任，则属于房东与中介方的纠纷问题。

而至于业务员以个人名义与买受方签订购房协议的问题，若中介能够出具与房东之间的书面委托书，证明该委托合法有效，并且该业务员确实是中介公司的正式员工，则业务员系以公司职员身份行使职权之内的行为，责任由公司承担。故只要业务员在行为过程中，未违反法律法规相关规定及公司章程等，则其自身并无过错，相关法律责任由公司承担。若意向书中规定了违约责任及违约金相关事宜，则您可以主张房东赔偿违约金；若意向书中未作出相关规定，则您可以主张房东双倍返还定金。

另外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故您在主张赔偿时，可在双倍返还定金及违约金（若有事先约定则可适用）中选择其一进行索赔。

综上，若该购房协议不能够认定为成立并有效的预约合同，合同自始无效，则您只可能以不当得利为理由主张当事方返还3万元的不当得利，若要提讼，则应以定金的收受方作为被告；若该购房协议能够认定为预约合同，可以向法院提讼，以违约为理由主张当事方双倍返还定金或赔偿协议约定的相应违约金，可同时以房东及中介方作为被告，其中中介方是否应该承担连带责任则需具体分析其是否违反忠实义务。

在二手房买卖纠纷中，常见的是买受方、中介方与出售方三方为当事人。在此之中，中介与卖家双方在委托房屋买卖交易时，必须要有书面委托协议和正规授权证明才能代签字。同时，中介在与买家签订卖房合同时，也必须出具卖家签字的委托手续，在没有任何委托手续的前提条件下，仅口头同意是无效的，中介也是无权的，中介与客户签订的这份协议是无效的。若出现以上情况，如签合同时，对方不是房主本人，也没有房主的委托书和身份证，要保留好该事实的证据材料，以此作为中介方未按照居间合同约定导致签字主体错误的证据。

【法律小常识】

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论文关键词 预约 本约 应当缔约说 违约

一、问题的提出

“预约，乃约定将来成立一定契约之契约”，将成立的契约称其为本约。预约法律的效力与违反预约的责任在逻辑上有承接关系，法律效力的确定直接关系着法律责任的认定。亦即缔结本约这一目的未能实现时，预约中的具体条款能否发生效力，有何种拘束力，直接关系到一方违约时法律给予守约方何种救济。确定预约的法律效力，从而使合同双方当事人的权利义务得以均衡，真正实现其固定交易的根本作用，这一问题的解决实为重要。预约合同的法律效力学理上争议较大，主要有四种不同的观点，分别为：必须磋商说、应当缔约说、内容决定说、视为本约说。

二、争议观点评述

（一）“必须磋商说”及其评述

“必须磋商说”主张，“当事人之间一旦缔结预约，双方在未来某个时候对缔结本约进行了磋商就履行了预约的义务，是否最终缔结本约则非其所问。”笔者认为预约的效力认定为“必须磋商说”实为不妥。具体理由如下：

首先，该说不能体现缔结预约之价值所在。根据预约的定义，订立预约的根本目的是缔结本约。如果预约合同仅单一地约束缔结过程即磋商行为，则并无较大的存在价值和意义，因为仅凭缔约过失责任亦可保障缔约过程中双方当事人的合法权益；其次，该说不利于保护诚信守约方的利益。以商品房认购书为例，买卖双方订立商品房买卖认购书以保证将来本约的订立，但双方当事人均可能为了自身利益的最大化而意图毁约。然而现实中善意磋商的标准和界限较为模糊，当事人只要假意诚信磋商，即履行了认购书的义务，最终没有缔结商品房买卖合同并不算违约，甚至定金条款也无法有效发挥功用；再者，该说不符合合同法追求的价值目标。如果合同双方当事人诚信地完成了磋商过程，但因双方就即将缔结的本约的主要条款无法达成一致，而未能最终订立商品房买卖合同。在“必须磋商说”的适用下，预约的效力因合同当事人双方义务的履行而得以消灭。此时，即便有利益受损一方也得不到法律的救济，有悖于合同法所追求的公平正义之价值目标。

（二）“应当缔约说”及其评述

“应当缔约说”认为：“预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决确定时已为意思表示”。笔者认为，相较于“必须磋商说”而言，“应当缔约说”更注重合同当事人双方磋商谈判的结果，更能体现预约固定交易机会之作用。具体分析如下：

1.有观点认为预约违约的情形下选择“应当缔约说”之效力，由法院强制缔约违反了意思自治的合同法原则。诚然，意思自治是现代合同订立的基础和核心，但笔者认为，自合同双方当事人订立预约起，同时也作出了将来缔结本约的意思表示，该意思表示由于主客观条件的欠缺而并未详尽到能于预约条款中完全体现出来。但意思自治的范围已被预约的根本目的加以限制，合同双方当事人应本着诚实信用的态度进行磋商直至实现缔结本约的目的；此外，针对具有一定确定性内容的预约，法院判决强制履行时根据合同补充之法律规定、一定的原则和方法，对本约条款进行补充和解释。这一行为是对当事人意思表示进行适当的弥补使其臻于圆满，而不应视为对意思自治精神的违背。

2.还有反对意见认为大多数预约不完全囊括将订立本约的主要内容，有的甚至仅简单地表明将来订立本约的意思表示，由此难以根据现有的非实质性预约内容缔结本约。笔者认为，这一说法并不能“应当缔约说”的可采性和存在价值。

首先，“应当缔约说”存在的根本价值是保护善意预约人的利益，即便最终因必备条款无法达成一致等各种原因无法订立本约，亦无法否定其价值。因为在该说的适用下，善意预约人受损的利益得到了有效的救济；其次，预约须满足最低限度的内容要求，应具有一定的确定性。预约大多是在主客观条件不允许，抑或是无法对将订立本约的所有内容达成一致意见等情况下订立，因此不必体现出本约的完整性，内容较为简略自不待言。但是笔者认为一份有效的预约应当于内容上有足够使本约具体化的根基，继而存在能够现实履行的基础。过于简略、缺乏具体量化标准的预约条款不仅使得双方权利义务概括化，不利于进一步履约，更加不利于在审判实务中面临强制履约问题时，法院视情况对即将订立的本约条款进行解释和填补漏洞。由此使得缺乏一定确定性内容的预约合同目的之实现将受有桎梏。

3.第三种反对意见认为，即便预约的内容足够确定和详尽，但预约订立后直至缔结本约前，主客观条件可能发生变化。若适用“应当缔约说”使合同双方当事人仍按原预约合同的约定订立本约，则可能造成新的不公平。笔者认为，可以依据合同法理论中的情势变更原则对此进行处理，并不能够借此否认“应当缔约说”的可行性。预约是一种特殊的合同，《合同法》虽并未将其类型化，但仍然适用合同法的一般原则和相关法律规定。在预约合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除此预约合同。

预约之情势变更不仅包括预约合同的目的不能实现的情况，还应包括因不可抗力的因素导致本约目的不能实现，或因合同的基础动摇而丧失约束力的情况。此时，“应当缔约说”的适用受到情势变更的阻隔，按照情势变更原则处理即可。值得注意的是情势变更不包括一些正常的市场价格波动，例如由于房市的起伏商品房市场价格发生的正常范围内之变动不属于情势变更的范畴，否则情势变更原则将会被不良合同当事人所利用。

基于上述理由，笔者在预约合同的法律效力选择问题上倾向于采纳“应当缔约说”，《买卖合同司法解释》的立场较为隐晦，规定了只要一方不履行订立买卖合同的义务则承担预约违约责任，但笔者从字里行间推断其隐含必须缔约之意。

（三）“内容决定说”及其评述

“区分说”也即“内容决定说”的观点是，应考察预约条款的详尽程度对其效力做出不同的规定。若预约不包含本约的主要条款，采“必须磋商说”比较合理；包含本约的主要条款的预约，则应采“必须缔约说”。笔者认为“内容决定说”的观点有些理想化。原因如下：

首先，预约条款详尽程度的标准难以确定。例如，《商品房销售管理办法》第十六条规定了购房合同的主要内容，包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式等十三项内容。在“内容决定说”适用的前提下，认购书应具备哪几项内容，还是须具备所有的内容才能称其为“包含本约主要条款”的预约，从而决定其究竟是采纳“必须磋商说”还是“应当缔约说”。由此，区分条款的详尽程度在审判实践中难以统一标准，实际操作难度较大；其次，即便“区分说”的适用前提成立，亦即能区分预约条款的详尽程度，在本约主要条款不具备的情形下，适用“必须磋商说”，此时又陷入了“必须磋商说”这一观点的泥淖。如前所述，“必须磋商说”对约束合同双方当事人的行为起不到根本作用，不利于平衡双方当事人的利益。此外，“区分说”支撑其观点的一个说法是，缺乏主要条款者即是没有缔约可能的。笔者认为这一结论较为武断，缺乏主要条款的原因并不仅仅是没有强烈的缔约意愿，也可能是合同双方当事人有强烈的合作诉求以及诚信友好的合作基础，但由于主客观条件的限制，无法对本约的内容进行较为详尽的安排所致。

（四）“拟制本约说”及其评述

第四种观点为“拟制本约说”，其主张一定条件下，预约实质上已具备了本约的必要条款而没有必要再另行订立一个新的本约，这类合同名义上为预约，实则应视为本约。“台湾地区‘最高法院’1975年台上字第1567号判例认为：预约系约定将来订立一定契约（本约）之契约。倘将来系依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条亦规定了，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”表面上看，相关判例和解释都成为了“拟制本约说”的有力注解。但笔者认为，将已具备本约必要条款的预约合同拟制为本约属于特殊情况，并没有普适性。

首先，适用“视为本约”之目的都是为了对此类案件做一种类型化的处理。这种处理的根本出发点是司法的迅捷性，本质是符合条件的预约与最终将缔结的本约之间的可转化性，而二者并非必然等同。合同当事人就预约合同的纠纷诉诸法院，法院经审理认为根据现有预约中体现的双方意思表示的结果可以直接订立本约，尤其是符合上述最高院解释第五条中附加的“出卖人已经按照约定收受购房款”这一条件，使得本约的订立更具有紧迫性和可行性。此即之所以最终视同其为本约的合理性；其次，我国合同法的核心精神便是尊重意思自治。尽管合同当事人双方已就即将缔结的本约必备条款达成一致，但其最初选择的合同形式仍为预约，这一安排除限制交易的政策规定等原因以外，或也出于其自身的其他不成熟条件之考虑。政策原因可能在之后双方的磋商中消除，但若是一方当事人自身主客观条件仍未消除，即便另一方已实际履行，将合同视为本约仍有可能违背合同当事人的真实意思。

篇(5)

房屋认购合同和购房合同的区别是：

1、目的不同：商品房认购合同相当于一份预约合同，是为了将来签订购房合同而签订的，但商品房购房合同是本约合同，它决定了商品房销售的权利和义务。因此，可以这么简单地来概括一下，那就是，商品房认购合同相当于是提前预约的一个作用，而购房合同却有确立关系的作用。

2、内容不同：尽管它们有着相同的内容和地方，但商品房认购合同比购房合同简单得多。在通常情况下，单凭认购合同是不能完成买卖交易的，而购房合同就不同了，购房合同的内容更为详细，关于责任和权利也划分的非常细致，甚至也要包含一些交房后的相关条款、违约责任等等。

3、签订时间不同：也就是说，认购合同的签订时间和购房合同的签订时间往往都是不同的。其实，从认购合同的定义上大家就可以明确看出来认购合同的签订时间，如果有仔细看看就会发现，认购合同通常在买卖合同之前签订，即一般先签订商品房认购合同在前，然后才是签订商品房买卖合同。

（来源：文章屋网 ）

篇(6)

一、预约合同的含义

预约指的是与本约相对应的一个概念。各国的民法对预约都没有一个准确的界定，我国的预约概念也仅仅是存在于学理上。预，即为预备，而此处的“约”可以认为是契约，从字面上看，预约是指一个预备性契约。是当事人双方为了将来订立契约或协议而达成的协议。通常我们认为，预约是指当事人双方达成的，将来订立一定合同的一个合同。而与此相对应的，本约是在合同当事人间成立的正式契约，它是预约履行的结果。从概念中我们不难看出本约和预约有着密切的联系，预约是在本约的缔结过程中产生的，而预约进行的结果就是本约的订立。由于在订立本约的过程中，双方进行不断深入的磋商，最后虽然未能达成本约，但是双方的关系相比于普通两个个体之间更为密切，这时就有必要把这种关系确认下来以便下次进行进一步磋商时不必从头开始。由此可以看出，当事人订立预约的本意在于将来订立本约，同时订立本约也是当事人双方在预约中的主要义务。

对预约合同的定义，英美法和大陆法有不同的观点。这主要是因为英美法系和大陆法系对合同的理解有所不同，大陆法系中，合同指的是债的一种，而债是一个上位的概念，在这个概念下面，合同，侵权等是债的产生原因，因此合同不是由法律直接强加给当事人的，而是在受约束的当事人之间的协议中产生的，因此在大陆法系中，预约是指当事人双方就将来达成合同的一个协议，这种说法难免有排除了单方预约合同的嫌疑；而英美法的传统理论认为，诺言在合同中居于非常重要的地位，因此在预约的认定方面，认为预约是一方或双方就将来达成合同的一个允诺。由于我国在立法传统上属于大陆法系，同时认定预约为双方的协议也有利于我们区别预约和其它相似的单方意思表示，所以本文认为预约应当为当事人双方就将来达成本约的协议。尽管订立预约的目的是为了达成本约，但是不可否认的是，预约是一个独立的合同，有其独立存在的价值，它本身也具有合同的一般属性。并且其中包含着双方当事人的期期待利益，所有有必要厘清双方在预约合同中的权利义务，同时当一方违反预约合同也有必要承担相应的责任。

二、预约合同的立法的必要性

诚实信用原则和公序良俗原则我国民法的两个重要的原则，法律对社会生活的规范具有滞后性，对于法律中没有规定的法律现象，用这两个原则加以规范，是法律技术成熟的重要标致，同时这两者也是预约合同的重要法理基础。

我国对于预约合同没有在立法上给予承认，但我们依稀可以看到预约合同的影子，民法通则规定了附条件的民事法律行为，附条件的民事法律行为在条件成就时生效。其中附生效条件也就是附停止条件的法律行为与预约合同有许多类似之处，法国学者一开始就是把附停止条件的合同视为最初的预约合同，但是我们应当看到附停止条件的合同和预约合同是依据不同的标准对合同所作的分类，预约是相对于本约来讲的，是依据合同的目的所做的分类，而合同依据所附条件的不同性质，可以分为附解除条件的合同和附停止条件的合同。现实生活中许多合同在签订时缺少一些事实或法律上的要件，于是双方当事人签订一个附停止条件的合同，在条件成就后，合同始发生效力，这与预约合同非常相似，都是在正式的合同发生效力前双方当事人的活动，也都起到了促进交易的作用，但是两者的性质毕竟不同，不能同等对待。

另外我国合同法第四十三条规定了先契约义务，第六十条规定了契约义务，第九十二条规定了后契约义务。这些条款一起构成了合同附随义务的内容，另外合同法第四十二条规定了缔约过失责任，并规定了缔约过失责任的几种情形，这些情形也组成了预约合同的违约责任产生的直接原因。但是需要注意的是民法通则第六十一条规定的先契约义务，这里的先契约义务存在于合同本约成立这后的情形，不同于预约责任产生的情况。

篇(7)

第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。

按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。

认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。

简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。

另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。

其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。

第二，认购书成立且有效的法律条件。

当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。

诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。

根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。

买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。

第三点是如何界定认购书的违约责任。

对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。

笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。

我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？

比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。

签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。

基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清，且太过于概括性，实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。

第四点，内部认购书的法律效力分析。

预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。

根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。

认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失（如利息损失、购买机会损失等），预售人应负全部责任。

如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。

第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。

预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。